החלטות בעלי הדירות בבית משותף – סעיף 71 לחוק המקרקעין

סעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“71. החלטות בעלי הדירות (תיקון התשס”ב(2))
(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה: “מתחזק”);
(2) החלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסויים או לעניין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לעניין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.”

תכליתו של סעיף 71(א) לחוק המקרקעין היא ליצור רציפות, יציבות וודאות לגבי החלטות המתקבלות על-ידי אסיפת בעלי הדירות בבניין בכל הנוגע לניהולו השוטף, באשר אין זה סביר או יעיל להסכין עם מצב בו כל רוכש דירה בבניין, שזה מקרוב בא, מתנער מ”סדרי בראשית” לפיהם מנוהל הבניין עד לרכישתו את הדירה, וטוען כי אינו כפוף להם.

התנאי המוקדם לכך הוא, כי ההחלטות המחייבות הינן החלטות שהתקבלו בהתאם לתקנון והינן כתובות בספר ההחלטות ופתוחות לעיונו של כל בעל דירה, והרוכש רשאי לדרוש מהמוכר לעיין בהן.

פרשנותו התכליתית של סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, הן מבחינת הסבירות, הן מבחינת ההלימה למושכלות יסוד של המשפט, והן מבחינת היעילות הכלכלית, אינה מאפשרת לראותו כמטיל חבות נזיקית על מי שרכש דירה לאחר האירוע העוולתי, מכוח הקשר בין העוולה לבין החלטה כזו או אחרת של בעלי הדירות בבניין.

בניגוד להחלטות בעלי הדירות, הפתוחות לעיונו של כל רוכש דירה באופן שהוא יודע לאלו החלטות הוא מכפיף עצמו מכוח סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, הרי שקיומם של אירועים נזקיים, הנובעים מהחלטות בעלי הדירות או מדרך יישומן, וודאי כאלה שטרם הוגשו בעניינם תביעות כלשהן, אינו מופיע בספר ההחלטות, וממילא אין הרוכש יכול להיות מודע לקיומם, ולחשיפתו כביכול להיות נתבע בגינם, מכוח העיון בספר ההחלטות.

יתירה-מזאת, לא יעלה על הדעת, כי כל מי שרוכש דירה בבית משותף, יידרש לערוך חקירה בלשית לגבי קיומם של אירועים נזיקיים או תאונות ברכוש המשותף במהלך שבע השנים שקדמו לרכישה, כדי להעריך אם הוא צפוי לחשיפה של תביעות משפטיות {שטרם באו לעולם} בשל העוולות הנטענות שגרמו להן {ת”א (שלום כ”ס) 1940/08 לוין שי נ’ רענן אלתגר, תק-של 2009(2), 32372, 32375 (2009)}.

מטרת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין הינה ראייתית והיא מיועדת להודיע לצד ג’ שבא להתקשר בחוזה עם בעל דירה על כל ההסכמים שיש בקשר לאותה דירה. לכן, הסכם שלא נרשם כאמור, לא יכול לחייב צד ג’.
אך כאשר מדובר באדם שקיבל זכויות כחליפו של בעל דירה, וכמי שבא בנעליו, כגון יורש, אזי החוזה או ההסכם או ההתחייבות עליהם חתם המוריש, מחייבים את היורש לכל דבר ועניין {ראה לעניין זה ע”א 69/84 שפר נ’ בונה ואח’, פ”ד מ(2), 645 (1986); ע”א (חי’) 1020/03 בובליל ואח’ נ’ שטיינר, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004); ת”א (שלום רמ’) 2731/06 עזבון המנוחה צפורה מני ז”ל נ’ ג’ייקוב לאבוול, תק-של 2009(1), 24701, 24708 (2009)}.

סעיף 71(ב) של חוק המקרקעין, קובע כי בעלי הדירות רשאים להחליט כי הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף יתבצע באמצעות מתחזק וכי, בעלי הדירות חייבים בתשלום שכרו של המתחזק בהתאם להוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין {תא”מ (שלום ב”ש) 1140-05-10 א.ד.מ.ש. אחזקות וניהול בע”מ נ’ אחים אלימלך קבלנים לעבודות חשמל באר שבע (1987) בע”מ, תק-של 2011(2), 89052 (2011)}.

ב- ת”ק (תביעות קטנות ב”ש) 1290-09 {אל-עד מרים נ’ מגורי איכות בבאר שבע בע”מ, תק-של 2010(2), 123677, 123679 (2010)} נפסק מפי כב’ השופט אור אדם:

“1. עניינה של התובענה, דרישה של בעל דירה להחזר כספי בשל אי-מתן שירות ניקיון בבניין מגורים המהווה בית משותף.

2. מדובר בבית משותף, כאשר נציגות הבית התקשרה, לטענת הנתבעת, עם הנתבעת לאספקת שירותי תחזוקה. התובעת מבקשת החזר תשלומים ששלמה לנתבעת, מאחר ולטענתה הנתבעת איננה מנקה חלקים המהווים רכוש משותף. הנתבעת טענה, כי אין מדובר ברכוש משותף, אלא בשטח פרטי של התובעת, וכי התובעת לא היתה רשאית להפסיק את התשלומים לנתבעת.

3. התובעת הגישה את התביעה תחילה אישית כנגד מר יחיאל קורסיה, אולם בדיון הסכימה לשינוי שם הנתבעת לחברה האחראית על תחזוקת הבית המשותף, היא הנתבעת דנן.
4. המחלוקת בין הצדדים נוגעת איפוא לסוגיה, אם השטח לגביו טוענת התובעת הינו “רכוש משותף”, שעל הנתבעת החובה לתחזק אותו, אם לאו. מחלוקת הכרוכה בכך, היא מידת ההשתתפות של התובעת בהוצאות התחזוקה של הבית המשותף, המבוצעות על-ידי הנתבעת.

5. הנתבעת טענה בכתב הגנתה, כי הסמכות העניינית לדון בסכסוך נתונה למפקח על בתים משותפים. בעת הדיון ביום 26.04.10, ביקשה הנתבעת להמציא פסיקה לעניין, אולם לאחר הדיון הודיעה כי לא איתרה פסיקה מתאימה והיא משאירה את ההכרעה לבית-המשפט.

6. התובעת עצמה ציינה בדיון כי היא איננה מבינה למי נתונה הסמכות, והיא מבקשת את הכרעת בית-המשפט בסוגיה (עמוד 3, שורה 25 לפרוטוקול).

7. חוק המקרקעין… מגדיר בסעיף 58 לחוק את חובתו של כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות לניהול ואחזקת הרכוש המשותף.

8. החוק מסדיר את מעמדו של “מתחזק” דוגמת הנתבעת דנן. סעיף 71(ב) לחוק קובע:

‘בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה: “מתחזק”).’

9. החוק מוסיף וקובע סמכות ייחודית למפקח על בתים משותפים כדלקמן:

’72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח… …יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג) האמור בסעיפים-קטנים (א) ו- (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך…’

10. בהתאם לאמור לעיל, סכסוך בין בעל דירה למתחזק, בנוגע לרכוש המשותף כגון דא, יש להביא בפני המפקח על בתים משותפים.

11. בדרך זו העביר בית-משפט השלום בירושלים, תביעה דומה להכרעת המפקח:

‘…המבקש טוען כי מעמדה של חברת הניהול הוא מתחזק על-פי הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין… … (להלן: “מתחזק”). המשיבה לא הכחישה טענה זו ואף טענה בכתב התביעה כי דמי הניהול כוללים את אחזקת הבניין, ניקיונו, טיפוחו וניהולו. משכך, אין מחלוקת בין הצדדים כי מעמדה של המשיבה הוא מתחזק. בהתאם, הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך בין חברת הניהול – המתחזק – לבין המשיב, נתונה למפקח על המקרקעין וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין…’
(בש”א (שלום יר’) 7957/09 סוסנוביק נ’ רמגור השקעות בע”מ, תק-של 2010(1), 14381, 14383 (2010))

12. בית-המשפט המחוזי בתל-אביב אישר הכרעה דומה לגבי סמכות המפקח בקובעו:

‘…נראה כי בדין החליטה המפקחת לדון בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה מכוח סעיף 73 לחוק, שכן יישוב המחלוקת אשר סבה סביב חובותיו של המערער כלפי המשיבה בגין הוצאות שוטפות, ניהול ואחזקה של הבית, נתונה לסמכותה השיפוטית הייחודית של המפקחת כאמור בסעיף 72 לחוק…’
(ע”א (מחוזי ת”א) 3097/02 ישראלי נ’ נציגות הבית המשותף, תק-מח 2003(4), 790, 793 (2003))

בקשת רשות ערעור על ההחלטה נדחתה: ‘מעבר לנדרש יצויין כי הערכאות הקודמות צדקו במסקנתן כי התביעה אכן נתונה לסמכותה של המפקחת על המקרקעין מכוח החוק, בהיות הבניין “בית” עליו חל פרק ו1 לחוק, ובהתחשב בנושא התביעה ובסעד המבוקש בה…’
(רע”א 1143/04 ישראלי נ’ נציגות הבית המשותף, תק-על 2004(3), 1286 (2004))

13. בהתאם לכך הועבר סכסוך דומה למפקח על בתים משותפים:

‘…בהתאם לסעיפים אלה, חברת הניהול, שהיא המתחזק מטעם המרכז והיא צד לסכסוך, מוסמכת וחייבת להביא את הסכסוך להכרעתו של המפקח. נושא הסכסוך, שהוא תשלום דמי הניהול על-ידי בעל הדירה. בהתאם לכל האמור סבורני, כי הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך… נתונה למפקח על המקרקעין וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין…’
(ת”א (ת”א) 43191/06 חברת ניהול פורום בפארק בע”מ נ’ אפיקי אנרגיה בע”מ, תק-של 2007(1), 23556, 23557 (2007))

14. עוד יצויין, כי סכסוך דומה למדי בא בפני המפקחת על בתים משותפים, וערעור לגביו נדון בבית-המשפט המחוזי בבאר-שבע, שקבע, גם אם אגב אורחא:

‘כפי שציינה המפקחת, המערער אינו טוען שקיים גורם אחר אשר מנהל את הבית המשותף. המשיבה בגדר המתחזק הינה איפוא, צד לסכסוך (ראה סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969)…’
(ע”א (מחוזי ב”ש) 1165/05 מנור נ’ רשף ניהול בע”מ, תק-מח 2006(3), 5773, 5774 (2006))
15. מכול האמור לעיל, ולנוכח אופיו של הסכסוך כפי שעלה בדיון, שעיקרו מחלוקת לגבי מהות הרכוש המשותף, דרך תחזוקת הבניין והשתתפות בהוצאות התחזוקה השוטפות, הרי שהסמכות העניינית לדון בסכסוך נתונה למפקח על בתים משותפים.

16. במאמר מוסגר, הנתבעת הגישה תביעה נגדית לתשלום דמי האחזקה, שהוגשה ישירות ללשכת ההוצאה לפועל. מבלי לקבוע מסמרות בעניין, נראה לי כי גם התביעה הנגדית צריכה להתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים, אולם תביעה זו איננה בפני ולא אכריע בעניין.

17. אשר-על-כן, אני מורה על העברת הדיון למפקח על בתים משותפים שבלשכת רשם המקרקעין בבאר-שבע.”

ב- ת”ט (שלום ת”א) 220986-09 {שמואל אלקלעי נ’ דאנדי בניה בע”מ, תק-של 2010(1), 98373, 98377 (2010)} קבע בית-המשפט:

“6. יש לציין לבסוף כי טענת המבקש כי המשיבה אינה מעניקה שירותי ניהול כדבעי או כל טענה שיש בפיו באשר לטיב השירותים המוענקים על-ידי חברת הניהול, אינה מפורטת דיה ומכל-מקום אינה מאפשרת הפסקת תשלום דמי הניהול.

סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 מתיר ביצוע ניהול ואחזקת הבית על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. תת-סעיף (ג) של אותו סעיף בחוק קובע כי דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה. החובה להשתתף בהוצאות אלו נקבעה בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

חובה זו להשתתף בהוצאות אינה מותנית בטיב הניהול והתחזוקה.

ראה לצורך העניין האמור ב- ע”א (ב”ש) 1133/03 ברוך קבלו נ’ נציגות הבית המשותף, תק-מח 2004(2), 3196 (2004):
‘ההוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף חלות על כל בעלי הדירות במשותף, כל אחד על-פי חלקו ברכוש המשותף כאמור בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין… המערער ככל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים ואין הדבר נתון לשיקול-דעתו. המערער אינו יכול “להעניש” את שאר דיירי הבית ולא לשלם חלקו בהוצאות רק משום שסבור שהניהול אינו תקין או מכל סיבה אחרת. במיוחד כאשר בזמן אמת כשנדרש לשלם לא טען טענות כנגד דרך ואופן ניהול הבית אלא פשוט לא שילם.

המפקחת, בסעיף 8 לפסק-דינה התייחסה לטענה זאת של המערער וציינה כי מדובר בחיובים מקבילים “אין דייר פורש מציבור הדיירים, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה, שאי קיומה של האחת על-ידי צד אחד, נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה… ראה ע”א (ת”א) 204/79 וייזר ואח’ נ’ נציגות הבית המשותף, פסקים התשמ”ד א’ 498.”

משול המערער לנישום שמפסיק לשלם חשבון ארנונה היות וסבור הוא כי הרחוב בו הוא מתגורר אינו נקי דיו ואת חשבון המים אינו משלם משאיכות המים אינה נראית לו.
אי-תשלום מיסי ועד הבית במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלום, משמעה פגיעה אפשרית בדיירי הבניין כולם, באשר יכול ונוצר חסר בקופת הנציגות והתוצאה היא הרעה בשירותים המוענקים לדיירים אשר כן ממלאים את חובותיהם. שוב ניתן לערוך השוואה לתשלום ארנונה, וכדברי כב’ השופטת ד’ דורנר ב- ע”א 9368/96 מליסרון בע”מ נ’ עיריית קיריית ביאליק, פ”ד נה(1), 156 (1999) ‘שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר” (שם בפסקה 11 לפסק-הדין).
המערער פעל בניגוד לדין כשסרב לשאת בחלקו בהוצאות מכאן שיש לחייבו לשלם את ההוצאות שהיה עליו לשלם משך כל התקופה שלא שילם.’.”

ב- עש”א (מחוזי מר’) 5336-06-09 {ניהול שנקר 4 הרצליה בע”מ נ’ אבי זלצמן, תק-מח 2009(3), 13220, 13222 (2009)} קבע בית-המשפט:

“מעמדה של המערערת כ”מתחזק”
11. סעיף 71(ב)(1) בחוק מגדיר “מתחזק” כדלקמן:

‘בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה: “מתחזק”).’

בענייננו, בחתימת ההסכם הסכימו כל בעלי הבניין שנת”מ תנהל ותתחזק את הרכוש המשותף; נת”מ היא איפוא “מתחזק” כמשמעותו בחוק.

כאמור, סעיף 2.2 בהסכם מציין מפורשות כי נת”מ תיתן שירותים אלו באמצעות המערערת, הנמצאת בשליטתה המלאה והוקמה במיוחד לשם כך. יש לראות בהוראת סעיף 2.2 האמור חוזה לטובת צד ג’ – היא המערערת. עולה איפוא שהן על-פי ההסכם הן מהתנהגות הצדדים משך כחמש שנים, יש לראות במערערת “מתחזק”.

אוסיף כי, שלא כטענת המשיב, אין כתב התביעה מתמקד בעילה לפי סעיף 58 בחוק בלבד, אלא מקים עילה אף לפי ההסכם (ראה למשל סעיף 6 – 8 בכתב התביעה).

סמכות המפקחת לדון בתביעה הוצאות הניהול והתחזוקה
12. חובתו של המשיב לשאת בתשלומים למתחזק מיוסדת גם על הוראת סעיף 58(א) בחוק בדבר חובתו הכללית של בעל דירה להשתתף בהחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף כדלקמן:

‘בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר…’

סעיף 72(א) בחוק, הדן בסמכות מפקח להכריע בסכסוכים קובע:

‘סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או … יכריע בו המפקח.’

אמור מעתה, סכסוך בדבר חובתו של בעל דירה לשאת בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף מסור לסמכותו של המפקח.

יישאל השואל ומה בדבר סכסוך עם מתחזק?

מוסיף סעיף 72(ג):

‘האמור בסעיפים-קטנים (א) ו- (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר-המשנה לדורות.’

וסעיף 73 בחוק הדן בזכות לתבוע לפני מפקח מורה:

‘ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף.’

מכלול הוראות החוק הללו מלמד כי למפקח מסורה הסמכות לדון בסכסוך בין בעלים בבית משותף, בדבר חובותיהם לפי סעיף 58 בחוק, גם במקרים שבהם המתחזק הוא צד לסכסוך. ואולם סבורני, שלא כפי שסברה המפקחת המלומדת, כי החוק אינו מגביל את עילת תביעת המתחזק לתביעה לתשלום שכרו בלבד, להבדיל מהוצאותיו. המפקחת תמכה את מסקנתה בהוראת סעיף 71 בחוק שעניינה החלטות של בעלי דירות, המורה בסעיף-קטן (ב)(ג):

‘דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).’

אין בהוראה זו להעלות או להוריד מזכות מתחזק לתבוע הוצאותיו כפי שהיא עולה מהוראות החוק שהובאו לעיל, שהרי אין בה אלא להוסיף את שכרו של המתחזק על יתר ההוצאות שבעלי הדירות חייבים להשתתף בהן.

זאת ועוד, בדברי ההסבר בהצעת חוק המקרקעין (תיקון 23, אחזקת בתים משותפים, התשס”ב -2001), הוצע לתקן את סעיף 73 בחוק ולהוסיף את המתחזק לרשימת הרשאים להביא סכסוך לפני מפקח על בתים משותפים, מבלי שצוינה הגבלה כלשהי על מהות הסכסוך עצמו. כן נאמר בהצעת החוק, לגבי סעיף 71, שיש לקבוע במפורש חובה על בעלי הדירות “לשאת בהוצאות עבור מתחזק”, וגם כאן לא סויגה החובה לתשלום שכר בלבד. החוק תוקן לפי ההצעה ומתחזק רשאי לפנות אל מפקח על רישום מקרקעין בכל תביעה בדבר זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות כלפיו.

אכן גם מדיניות משפטית ראויה מובילה לאותה תוצאה, שהרי אין כל היגיון להבחין בין שכר המתחזק לבין הוצאותיו שהוצאו להחזקת הבית, ולהפנות את המתחזק לשתי ערכאות אשר תדונה בתביעותיו שבסופו-של-דבר נובעות מאותו עניין ומאותה עילה ושמצויות בתחום התמחותו המקצועית של המפקח על רישום מקרקעין.

המסקנה היא שמתחזק רשאי להביא תביעתו כלפי בעלי דירות לפני מפקח על רישום מקרקעין, הן לשכרו הן להוצאותיו.

סוף דבר
13. יש יריבות בין המערערת למשיב. מעמדה של המערערת, הן על-פי פרשנות ההסכם הן על-פי פועלה בבניין, הוא מעמד של מתחזק כמשמעות מונח זה בחוק, וככזו היא רשאית לפנות אל המפקחת בתביעה שעניינה בחובות בעלי הבניין כלפיה.”

ב- בש”א (שלום ק”ג) 710/08 {נגב תים (1997) בע”מ נ’ ר.ס. סיטי ניהול בע”מ, תק-של 2009(2), 46478, 46479 (2009)} קבע בית-המשפט:

“בתיקון 24 לחוק מיום 03.07.02 הוספו בסעיף 71 לחוק סעיפים הנוגעים לניהולו של הרכוש המשותף באמצעות “מתחזק”. בהתאמה תוקן גם חוק המכר (דירות), בסעיף 6 שבו.

בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 נקבע כדלקמן:

’71(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עימו למטרה כאמור (בחוק זה: “מתחזק”).
(2) ההחלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסויים או לעניין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לעניין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.’

בהתאם לכך, תוקן גם סעיף 72 לחוק המקרקעין הדן בסמכויותיו השיפוטיות של המפקח…

בחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 בוצע התיקון כדלקמן:

‘6א. קביעת מתחזק (תיקון התשס”ב)
בסעיף זה:
“חוזה מכר” – לרבות המפרט וחזה נספח לעניין מתחזק;
“מתחזק” – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ”ט- 1969;
לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול והאחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מתחזק, אלא-אם-כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עימו.’

לגבי התיקון נקבע כי ‘הוראות סעיף-קטן (ב) לא יחולו על חוזה מכר שנכרת לפני יום ה – 10.07.02 או על תקנון שקבע מוכר לפני יום זה’.

אין חולק כי במקרה דנן, ההסכם שמכוחו נטלה התובעת על עצמה את ההתחייבות לתחזק את הבניין, נחתם לפני ועובר לחקיקתו של תיקון מס’ 24 לחוק המקרקעין.

אין גם מחלוקת כי עילת תביעתה של התובעת נסמכת על הפרת חוזה גרידא.
מקום בו עסקינן בטריבונל שיפוטי, אין יסוד ועילה להרחיב את סמכותו, מקום בו לא עולה ברורות מלשון החוק, סמכות כאמור.

הנתבעת אינה מתכחשת לקיומה של מערכת חוזית מחייבת בינה לבין התובעת שעל יסודה הוגשה תובענה זו ונדמה, כי לא תייתכן קביעה לפיה בית-המשפט, בתוקף סמכותו העניינית על-פי דין, אינו מוסמך לדון בתביעה חוזית העומדת בגבול סכום הפיצוי הכספי אותו קבע המחוקק.

לעניין הצד השלישי – עו”ד שטנדל, נראה כי אין כל ממש בטענות הנתבעת. העובדה שעו”ד שטנדל כשוכר נטל על עצמו בהסכם שנכרת בינו לבין הנתבעת את ההתחייבות לשלם את הוצאות האחזקה והניהול בעבור המושכר, אינה מקנה לתובעת עילת תביעה ישירה כלפיו.

הנתבעת מטילה יהבה על החלטת בית-משפט השלום בת”א שניתנה במסגרת ת”א (ת”א) 42579/06 חב’ ניהול פורום בפארק בע”מ נ’ ש’ רוטנברג, תק-על 2006(4), 9879 (2006), אלא שעיון בהחלטה מלמד כי המדובר בנכס מקרקעין שנרשם כ”בית משותף” ובכך נבדל מנסיבות המקרה דנן, שהרי הנכס בענייננו טרם זכה להירשם כ”בית משותף”.

אכן מקום שהבית נרשם כ”בית משותף”, הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין יחד עם תקנון הבית המשותף, מהווים את המסגרת לגביית דמי הניהול.

אמנם עיקר המחלוקת בתביעה בה עסקינן נוגע לאי-תשלום דמי הניהול, אלא שהעובדה כי הנכס טרם נרשם כ”בית משותף” יחד עם העובדה כי הסכסוך מקורו במחלוקת חוזית שבין הצדדים, באלה כשלעצמם יש כדי להפקיע סמכותו של המפקח על בתים משותפים מלהיזקק לתביעה זו.

סוף דבר
הבקשה למחיקת התובענה מחמת חוסר סמכות עניינית – נדחית.”

ב- ת”א (שלום ת”א) 70390/04 {ברזילי עידית נ’ פורת לימור, תק-של 2008(1), 22176, 22178 (2008)} קבע בית-המשפט כי הוכח בפניו כי הסכם הפשרה בגדרו ויתרו אלמר בין-היתר על כל תביעה בנוגע למרפסת וחדר הכביסה – קיבל תוקף של פסק-דין ונרשם בספר ההחלטות של הבניין ומשכך ולאור סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, מחייב הסכם הפשרה גם את התובעים.

ב- ה”פ (מחוזי ת”א) 901/07 {דנצינגר אורית ואח’ נ’ רביב ליאור חיים ואח’, תק-מח 2008(1), 5661, 5663 (2008)} קבע בית-המשפט:

“3. המבקשים טוענים בהסתמכם על סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, כי החוזה מחייב גם את המשיבים חרף אי-רישומו בפנקס הבתים המשותפים, שכן סעיף 71(א) מורה ש’החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה לאחר קבלתה. ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת לכל בעל דירה’.

לא אוכל לקבל טענה זו.

ראשית, עניינו של סעיף 71(א) לחוק המקרקעין בהחלטות המסורות לסמכות אסיפת בעלי הדירות. מכירת חלקים מהרכוש המשותף בדרך של הצמדתם לבעלי חלק מהדירות, אינה בסמכות אסיפת בעלי הדירות. שנית, כדי לבסס את זכותם על סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, היה על המבקשים להציג כראיה את ספר ההחלטות, והדבר לא נעשה. הדעת נותנת שאילו ספר כזה היה בנמצא היו המבקשים מציגים אותו כראיה.

אוסיף כי ספר ההחלטות הנזכר בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין, אינו פתוח לעיון הציבור, כי אם לבעלי הדירות בלבד. ממילא מי שאינו בעל דירה בבית המשותף ומבקש לברר את מצב הרכוש המשותף וההצמדות בבית המשותף, לא יוכל להשיג את המידע הכלול בספר ההחלטות, ואין לייחס למחוקק כוונה אבסורדית לחייב חליפיו של בעל דירה בהסכמות נסתרות בדבר גריעתם מהרכוש המשותף של שטחים הרשומים בפנקס כרכוש משותף. מצב דברים כזה מסכל בעליל את כוונת המחוקק לאפשר בירור הזכויות במקרקעין על-ידי עיון במרשם הציבורי הפתוח לעיון הציבור.

זאת ועוד. על-פי נוסח החוזה נראה שהחתומים עליו כלל לא פעלו במסגרת של אסיפת בעלי דירות ולא ערכו פרוטוקול, כי אם חוזה שעל-פי האמור בו נועד להתבצע בדרך של שינוי צו בתים משותפים.

העולה מהאמור לעיל הוא, שהחוזה לא שינה את מעמדם של שטחי החניה ואלו נותרו חלק מהרכוש המשותף.”

ב- ע”ש (מחוזי ב”ש) 1516/04 {צ.ד.א. אחזקה ושירותים בע”מ נ’ מנהל המכס והמע”מ, תק-מח 2007(3), 6911, 6919 (2007)} קבע בית-המשפט:

“15. המערערת כ”מתחזק” על-פי חוק המקרקעין
טענה המערערת למעמד של “מתחזק מבנה” במובנו של סעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 ולפיכך, יש לראותה כשלוח של הדיירים…

ראשית יאמר כי טענה זו הינה בבחינת טענה עובדתית אשר לא הוכחה. מארג ההתקשרויות עם המערערת אינו דומה למהלך בו נבחר מתחזק של בית משותף ישירות על-ידי הדיירים, על כל המשתמע מכך. כך גם לא הוכיחה כי קיימים הסכמים ישירים בינה לבין נציגות הבתים המשותפים, על-אף שמנהל מטעמה הצהיר כי בידיו עשרות דוגמאות של חוזים אלה.

אך גם אם עונה המערערת על הגדרתו של המושג “מתחזק” של בית משותף, במובנו על-פי הוראות חוק המקרקעין, אין בכך כדי לקבוע דבר לעניין דיני המס החלים בעניינה. הוראות חוק המקרקעין אמנם מגדירות את פעולותיו של המתחזק כשל שלוח אך אין בהן כדי להשליך על שאלת המס המתבררת, הנבחנת על-פי דיני המס.

אמנם, פרשנות החוקים באופן כללי טוענת להרמוניה בין חלקי מערכת החקיקה השונים ובניהם דיני המס אל מול הדין הכללי. גישה זו גם מאמצת גישה של פרשנות אחידה למושגי יסוד בדין הכללי ובדיני המס. אך זאת כל עוד דרך הפרשנות תואמת את התכלית המיוחדת של הוראת דיני המס.

אימוץ גישתה של המערערת לפיה כל מי שנותן שירותים במסגרת עסקאות חייבות במס יוגדר כמתחזק לפי חוק המקרקעין, יהא פטור מתשלום המס, הינה פרשנות השמה לעיל את תכליתם הפרשנית של דיני המס. יישום דין פיסקאלי מחייב בדיקה של פעילות כלכלית נתונה כהוויתה. לא הכותרת אשר ניתנה להתקשרות או לתפקיד היא המכרעת כי אם המהות. (ראה ע”א 10829/02 מע”מ נ’ שפכי אשקלון, מיסים יט/5 ה- 93). כך אך ראוי כי תיבחן ההתקשרות החוזית שבין הצדדים, מיהותם של הצדדים לחוזה, אופי מתן השירות, אופן גביית הכספים, למה שימשו, האם נתקיימו נסיבות והאם קוימו הדרישות המיוחדות בחוק לצורך הכרה בתשלום הוצאות כשלוח וכיוב’. (ראה דיון לעיל)

יכול שתתקיימנה נסיבות בהן ימצא כי “מתחזק” על-פי חוק המקרקעין יפעל באופן שונה מהותית מ”מתחזק” אחר, באופן אשר יביא לשוני בהגדרת העסקה החייבת במס של נותני שירות זה. הכול תלוי בנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה.

כך, יכול ש”מתחזק”, על-פי אופן ההתקשרות שנעשתה, יחשב כשלוח של הדיירים לצורך ביצוע תשלומי הוצאות של החשמל והמים עבור צריכת הרכוש המשותף, אך יחוייב בתשלומי מע”מ עבור יתר מתן השירותים, ויכול כבנסיבות דנן, בהן הוכח היעדר כל קשר שילוחי ישיר, בו יחוייב המתחזק במע”מ בגין מלוא מתן השירותים – הוא מחיר העסקה – אותו יגבה מן הדיירים.

יוצא איפוא כי גם אם עונה המערערת על הגדרת “מתחזק” על-פי חוק המקרקעין אין בכך כדי לקבוע דבר לעניין מחיר העסקה החייב במע”מ.”

ב- ע”א (מחוזי חי’) 1020/03 {בובליל ישראל נ’ שטיינר יוסף, תק-מח 2004(1), 5244, 5245 (2004)} קבע בית-המשפט כי לעמדתו רישומו של הסכם הורתו ותכליתו ראייתית הן כלפי הבעלים הן כלפי צדדים שלישיים.

המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיום ההסכם וכל מחלוקתם מיוחסת לנפקותה המשפטית של מציאות נוהגת מוסכמת מקום בו לא נתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין.

מקור המאמר – abc-israel.it


כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.

האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *