סעיף 7א לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 קובע כדלקמן:
“7א. התניה – לטובת הקונה (תיקונים: התש”ן, התשע”א)
(א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.”
על-פי סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), לא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה או קונה משנה.
לאור מקרים שבהם הוחתמו קונים על כתבי ויתור בטרם מסירת הדירה לידיהם הוספה הוראת סעיף 7א(ב) לחוק המכר לפיה לא יהיה תוקף או לויתור, לרבות ויתור בכתב, של הקונה או קונה המשנה על זכויותיו לפי החוק בקשר לאי-התאמות או אי-התאמות יסודיות בדירה, המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה.
יוער כי הוראת סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות) אינה מונעת מצדדים לחוזה מכר לסכם ביניהם, לאחר מסירת הדירה לידי הקונה, על הסדרים הכוללים ויתור הקונה על זכויות לפי החוק.
אשר לתוקפו של כתב הויתור נציין כי הפסיקה לא אחת קבעה כי הוא נעדר כל תוקף מאחר ותכליתו של חוק המכר (דירות) היא להגן על הקונה {וכיום לאחר התיקון גם על קונה משנה} בשל “פער הכוחות” בין הקונה לבין המוכר של דירה.
כך לדוגמה, החתמת קונה על כתב ויתור על טענות ועל תביעות, יש בה כדי לרוקן את הוראותיו של חוק המכר (דירות) מתוכן. המוכר מחתים, כדבר שבשגרה, את קונה הדירה על הסכמים כאלה ואחרים ובכך מסיר מעליו את האחריות לליקויים ולאי-התאמות בדירה – משום כך, יש לקבוע כי כתב ויתור כאמור, אין לו תוקף {ראה לעניין זה גם ע”א (תל-אביב) 1884/97 רענן נ’ התחנה המרכזית החדשה, תק-מח 99(1), 3085 (1999)}.
ב- ת”א (שלום ב”ש) 6117/06 {מדאלסי ברק נ’ ד.ב.י. דמרי בניין והשקעות בע”מ, תק-של 2008(1), 29594, 29595 (2008)} קבע כב’ השופט עידו רוזין כי לעניין פרוטוקול המסירה והצהרת התובעים לגבי תקינות הדירה, יצויין כי הוראות הדין והפסיקה ברורים מאליהם וכי אין להתנות על הוראות חוק המכר (דירות), אלא לטובת התובעים {ראה סעיף 7א לחוק המכר (דירות)] ומכאן שלא ניתן לראות את התובעים כאילו ויתרו על טענה כלשהי מטענותיהם.
ב- ת”א (שלום ב”ש) 4501/06 {אברהם בן הרוש נ’ יניב ס.א. לבניין ולפיתוח 1983, תק-של 2008(1), 22088, 22090 (2008)} כב’ השופט עידו רוזין לא מצא לקבל טענת הנתבעים בדבר השתק ומניעות מצד התובעים בקשר עם ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 6.4.05 שם נקבע, בין היתר כי “לאחר סיום העבודות הנ”ל בדירתו של צד ב’ לא יהיו לצד ב’ עוד תביעות או טענות מכל סוג שהוא כלפי צד א’ בכל הנוגע לדירה הנ”ל”.
המניעות איננה מתקיימת הן בשל כך שההסכם לא יצא אל הפועל והנתבעת לא סיימה את ביצוע העבודות הנוספות עבור התובעים, הן לאור הוראות הדין וההלכה ביחס לוויתור על זכות מכוח חוק המכר (דירות) והן לאור כך שהנתבעים ויתרו על טענה זו בעצם דרישתם וניסיונם לתקן את הליקויים בדירה, אשר בסופו של דבר התברר כניסיון שכשל.
ב- ת”א (מחוזי ת”א) 2869/00 {כהן יוסף נ’ י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע”מ, תק-מח 2008(1), 9868 (2008)} קבעה כב’ השופטת ד”ר דרורה פלפל כי על-פי צו מכר דירות (טופס של מפרט), מותרת סטיה בשיעור של 2% בלבד בין מידות הבניין המופיעות בתוכנית ובין המידות למעשה ולא ניתן להתנות על הוראות אלה, אלא לטובת הקונה.
ב- ת”א (שלום רמ’) 3425/00 {ברטל שלום נ’ פנטהוז חב’ לבניין והשקעות בע”מ, תק-של 2007(1), 28605 (2007)} קבעה כב’ השופטת אסתר נחליאלי-חיאט כי מדובר בניסיון פסול להתנות על אחריותה של הנתבעת כלפי התובעים לפי חוק המכר דירות שכן, סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע במפורש כי “אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה”.
משכך, אין לאפשר למוכר הבית – הנתבעת בענייננו – להשתחרר מחבותה החוזית כלפי קונה הבית – התובעים – באמצעות “המחאת” האחריות המוטלת עליה לפי חוק המכר (דירות).
ב- ת”א (שלום ב”ש) 1854/04 {דהן חיים נ’ פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע”מ, תק-של 2006(4), 28335 (2006)} קבע כב’ השופט יעקב שפסר כי גם אם קיימת תניה חוזית כאמור, הוא אינו בטוח שהיא תקפה זאת נוכח זכויות שונות העומדות לתובעים על-פי חוקים שונים וביניהם חוק המכר (דירות).
גם לאור האמור בסעיף 7 לחוק המכר (דירות), אינן גורעות הוראות החוק מזכויות הקונה על-פי כל דין ועל-פי הוראות סעיף 7א לחוק המכר (דירות) הקובע, לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה. תניה חוזית שכזו אין ספק שאינה “לטובת הקונה” לא בתכליתה ולא ביישומה, ויש בה כדי לצמצם את זכויות התובעים הקונים, באופן אשר אינו מתחייב מן החוק.
ב- ת”א (שלום ב”ש) 7658/02 {קצורה יאיר נ’ האחים אוזן – חב’ לבניה בע”מ, תק-של 2006(4), 934 (2006)} קבע כב’ השופט גדליה טהר-לב כי בעדותו לא ציין התובע, שפניותיו לחיים ולאריה היו בכתב. לכן, נשאלת השאלה, אם בדין הותנה בסעיף 9(ב)(2) לחוזה, שעל התובע להודיע על ליקויי בניה בכתב על-מנת לחייב את החברה הקבלנית בתיקונם.
בסעיף 4א לחוק המכר (דירות) נקבעה חובתו של רוכש הדירה להודיע לחברה הקבלנית על ליקויי בניה תוך תקופה מסויימת מאז נתגלו. החוק אינו קובע, שהודעת רוכש הדירה חייבת להיות בכתב.
מה, אם כן, התוקף של ההתניה החוזית, שהודעותיו של יאיר על ליקויי הבניה תהיינה בכתב? בסעיף 7א לחוק המכר (דירות) נקבע כי “אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה”. ללמדך, כי הדרישה החוזית, שיאיר יודיע לנתבעת בכתב על ליקויי בניה, אין לה תוקף.
במקרה דנן, לא הוכח כדבעי, שאין התובע זכאי להסתמך על אי-ההתאמות נשוא תביעתו זו מפאת היעדר ההודעה במועד. במילים אחרות, דין טענת ה”התיישנות” על בסיס חוק מכר (דירות) והחוזה {סעיף 5 לסיכומי הנתבעת} – להידחות.
ב- ת”ק (תביעות קטנות אש’) 3294/02 {יהושע יוסף נ’ חברת “נווה שוסטר” בע”מ, תק-של 2002(4), 6082 (2002)} קבעה כב’ השופטת דינה כהן כי הוראת סעיף 7א לחוק המכר (דירות), קובעת מפורשות כי אין להתנות על הוראות חוק המכר (דירות), אלא לטובת הקונה. החוק אף קובע תקופת בדק כפי שזו קבועה בתוספת לחוק ובמקרה דנן תקופת הבדק הינה בת שלוש שנים. החוק אף קובע תקופת אחריות של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה בתאריך 23.2.97 תמה תקופת האחריות ביום 23.2.00 ותקופת הבדק מסתיימת ב – 23.2.03. השאלה העומדת להכרעה הינה מה הוא תוקפו של כתב האישור – ויתור עליו חתמו התובעים.
עוד נקבע כי ברור כי אם הדירה טרם נמסרה וטרם הגיע המועד לקיום חיובי המוכר בנושא התאמת הדירה יהא הויתור חסר תוקף; אלא שסעיף 7א לחוק המכר (דירות) כשלעצמו אינו שולל מהיבט עקרוני, ויתור של הקונה בדיעבד על זכויותיו לגבי אי-התאמה כאשר דבר קיומה ומשמעותה ידועים לו.
נקודת המוצא לרעיון זה נעוץ בכך שהקונה רשאי במסגרת התדיינות משפטית למשל, להתפשר עם המוכר ואף לוותר על כל תביעותיו כקונה כלפיו וכן יכול לעשות זאת גם מחוץ לכותלי בית-המשפט.
יחד-עם-זאת, בכל מקרה אין להיחפז במסקנה שהקונה ויתר על זכויותיו כאשר התבטאויותיו או פעולותיו אינן חד-משמעיות.
נכון שהתשובה הינה פחות חד-משמעית כאשר הויתור נעשה לאחר מסירת הדירה לקונה ובטרם נתבררה מלוא משמעותה או בטרם צלחו ניסיונות המוכר לתקנה.
בית-המשפט הגיע למסקנה כי כל עוד אין המדובר באי-התאמה שדבר קיומה, היקפה ומשמעותה ידועים בפועל לקונה, אין בכוחו לוותר על זכויותיו לפי סעיף 7א לחוק המכר (דיורת), מפני החשש שהסכמתו אינה מבוססת על מידע מלא.
בית-המשפט התרשם מדברי הקונה ומפעולותיו כי לא ידע את משמעות כתבי האישור והיקפם מהם עולה לכאורה ויתור על זכויותיו בתקופות הבדק והאחריות, גם לא לאחר החתימה על המסמכים האמורים לעיל.
תמיכה לסברה זו ניתן למצוא בנוסח נספח ה’ לכתב ההגנה ממנו עולה כי התובעים ויתרו באופן מפורש על החלפת דלתות מדגם שהרבני תוך הסתפקות בתיקונים בלבד.
לו נכונה היתה טענת הנתבעת כי התובעים ויתרו על כל הסעיפים מתוך חוות-הדעת לא היה צורך באיזכור מפורש של הדלתות, שכן חוות-הדעת, אשר נשלחה כאמור לבקשת בית-המשפט במועד מאוחר יותר, כוללת במסגרת סעיף הנגרות מרכיב דלתות שהרבני. בכך מצא בית-המשפט תמיכה לעמדת התובעים כי הבינו שהויתור מתייחס לנושא הדלתות.
תמיכה נוספת למסקנה כאמור נעוצה בעצם העובדה כי כותרת הנספחים ד’ ו- ה’ נוקטת לשון “כתב אישור” ולא כתב ויתור, יש בכך כדי לטשטש את המשמעות העומדת מאחורי תוכן המסמך. בית-המשפט שוכנע בנכונות ההסברים שניתנו על-ידי התובעים כפי שהוצגו במהלך הדיון. בנוסף, בית-המשפט התרשם כי התובעים, במקרה זה, לא ויתרו על זכויותיהם על-פי חוק.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
