פירוק השיתוף דרך מכירה – סעיף 48 לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“48. פירוק השיתוף דרך מכירה
היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי מחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שם, קבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.”

2. כללי
ההתייחסות המפורשת היחידה בחוק המקרקעין למצב שבו שותף בונה במקרקעין ללא הסכמת שותפיו מצויה בסעיף 46 לחוק, המקנה לשאר השותפים זכות לדרוש את פירוק השיתוף:

“הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן: “שותף מקים”), רשאי כל אחד משאר השותפים, על-אף כל מגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב’; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד’, בשינויים המחוייבים.”
במקרה שכזה, וככל שהמקרקעין יפורקו בדרך של מכירה, תעמוד לשותף המקים זכות להחזר השקעתו במחוברים (סעיף 48 לחוק המקרקעין). זכות זו מוגבלת, שכן הסעיף קובע כי בכל מקרה לא יהיה השותף המקים זכאי לסכום העולה על עליית ערך המקרקעין בעקבות הבניה כפי שוויה במועד המכירה (ראו ד’ פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א’ (1998), 247; מ’ דויטש קניין, כרך א’ (1997), 629) {ת”א (חי’) 430/05 חיים (קרול) פרוימוביץ נ’ סאמי מזאריב, תק-מח 2012(4), 26724 (26.12.2012)}.

סעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 נמנה עם הוראות החוק, המסדירות את פירוקו של שיתוף במקרקעין. עניינו ב”מחוברים” אשר ניתווספו למקרקעין והשפיעו על ערכם. השפעה זו, קובע הסעיף, יש לִקַח בחשבון בעת חלוקתה של התמורה המתקבלת במכירת המקרקעין.

הוראת הסעיף קובעת איפוא מנגנונים חלופיים של שיפוי בין שותפים, שאחד מהם הקים במקרקעין “מחוברים” תוך השקעה כספית. אלמלא המחוברים היו הצדדים חולקים, לפי שיעור בּעֲלותם במקרקעין, בתמורה שהניבה המכירה כפשוטה. אלא, שאפשר כי המחוברים ישפיעו על שיעורה של תמורה זו: הם עשויים להניב תוספת תמורה, כך שערכו של מה שנמכר יהיה גבוה מערכם של המקרקעין ללא המחוברים; הם עלולים, מנגד, לכרסם בשווי-הנכס כך שהקמתם תפחית ממה שניתן לקבל במכירתו. במקרה הראשון, של עליית הערך, רואה החוק צידוק בשיפויו של השותף-המקים בהוצאות שהוציא בהקמה, עד לתקרת ההפרש בין ערך המקרקעין עם המחוברים לבין ערכם והם פנויים. כלל זה מייסד עצמו על עקרון בסיס בדיני החיובים – מניעת התעשרות שאינה כדין, היא התעשרותו של שותף אשר לא השקיע דבר בהקמת המחוברים ובכל זאת הרוויח מקיומם. במקרה האחר, שבו גרמו המחוברים לירידה בערכו של הנכס הנמכר, רואה החוק מקום לחייב את השותף-המקים בשיפוי חבריו בסכום שנגרע {ת”א (ת”א) 52784-01-13 שרון מושקוביץ’ נ’ עזבון המנוחה שושנה רפפורט זל, תק-של 2014(4), 24986 (26.10.2014)}.

ב- ת”א 2921-09 {צבי עברי נ’ אברהם וולמן, תק-של 2012(1), 93232 (29.02.2012)} נקבע:

“1. בפני בקשת התובע, לבטל את ההתמחרות שביצעו כונסי הנכסים ולהימנע מאישור מכר המקרקעין (חלקה 8 בגוש 6777) לנתבעת 3. לטענת המבקש, בהליך ההתמחרות נפלו פגמים שונים, ובעיקר – התנהלות בלתי-ראויה מצד הנתבעת 3, אשר לפי הנטען פעלה להרחקת מציעים פוטנציאלים. כונסי הנכסים סברו כי יש לדחות את ההתנגדות ולאשר את הסכם המכר. הנתבעת 3 צידדה אף היא בדעה זו. המבקש השיב לתגובותיהם.

2. לא מצאתי ממש בטענת המבקש לפיה ההזמנה פורסמה רק בעיתון גלובס. כונסי הנכסים הציגו פרסום שביצעו גם בעיתון כלכליסט (נספח ב’ לבקשתם לאישור המכר). אף לא מצאתי פסול בהתמחרות נפרדת לכל אחד משני המגרשים; הכונסים הציעו את שתי החלקות למכירה, ביחד או לחוד, כעולה מן הפרסום בעיתון כלכליסט. בית-המשפט הוסיף ורשם לפניו את טענת הכונסים לפיה דאגו להציג את המקרקעין לכל מי שביקש לראותם.

3. יחד-עם-זאת, מטרידה ביותר היא הצהרת המבקש לפיה הנתבעת 3 ניסתה לאיים על מציעים פוטנציאליים, והודאת הכונסים כי אכן “הוחלפו דברים” כגון דא (סעיף 10 לתגובתם). בסעיף 8 לבקשתם לאישור המכר ציינו הכונסים, כי חלק מהמחזיקים במקרקעין אמנם ניסו “להלך איימים” (!) על מציעים. אין צורך לאמר, כי הליך ההתמחרות צריך להעשות באופן נקי, תוך מתן הזדמנות לכל מציע להגיש את הצעתו בחופשיות וללא מורא.

4. נתתי משקל לכך, שהצעת הנתבעת 3 עומדת מעל ערך הנכס לפי חוות-הדעת השמאית של השמאי ג’ימי פנחסי. ואולם, אני מוצאת שנפל פגם בהליך ההתמחרות, בחוסר השקיפות ממנו הוא סבל בכל הקשור לערך המחוברים למקרקעין. חוות-הדעת השמאית העריכה כי שוויו המיטבי של הנכס הוא בהריסת המחוברים ומימוש זכויות בניה. על-כן, השמאי לא העריך את שווי המחוברים, ולא הציג שמאות לגבי ערך המקרקעין במכירה עם המחוברים. עתה, ולאחר ההתמחרות, טוענת הנתבעת 3 כי מגיע לה החזר עבור השקעותיה במחוברים (לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969), והיא דורשת להתחשב בכך בעת חלוקת הפדיון (סעיף 15-16 לתגובתה).

4. הנתבעת 3 לא הודיעה מראש, במסגרת ההתמחרות, כי היה ותרכוש את חלקה 8, תדרוש לקזז מן התמורה המגיעה ממנה את ערך השקעתה במחוברים. הנתבעת 3 לא הציגה את סכום הקיזוז, ולא מסרה כל נתון ביחס להשקעותיה. לו דרשה זאת מראש, ניתן היה לבקש מהשמאי שישווה בין ערך המקרקעין עם המחוברים לבין ערך המקרקעין ללא המחוברים (לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין הנ”ל). לא ניתן להתעלם מן האפשרות, כי הנתבעת 3 הציעה את הצעתה בהתמחרות מתוך ציפיה עתידית לקזז את ערך השקעותיה – וממילא יתכן כי הצעתה היתה מוטה כלפי מעלה. התנהלות זו הפרה את הבסיס להשוואה בין ההצעות בהתמחרות.

5. בנסיבות אלה, איני רואה מנוס אלא מביטול ההתמחרות ביחס לחלקה 8 הנ”ל. אני מורה כדלקמן:

א. כונסי הנכסים יפנו מיידית אל השמאי מר ג’ימי פנחסי, שיואיל לשום את ערך המקרקעין (חלקה 8) בשתי חלופות: מכירת המקרקעין בלי המחוברים, ומכירת המקרקעין עם המחוברים (והכל לצורך ההשוואה הנדרשת לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין). חוות-הדעת השמאית המשלימה תוגש לכונסים בתוך 21 ימים מהפניה. הכונסים יעבירוה לעיון השותפים.

ב. חלקה 8 תוצע למכירה יחד עם המחוברים, רק אם יסתבר שבדרך זו ניתן למקסם את שוויה. רק במקרה כזה תהא הנתבעת 3 זכאית להחזר השקעותיה במחוברים, כאמור בסעיף 48 לחוק המקרקעין.

ג. כונסי הנכסים יגישו לבית-המשפט את חוות-הדעת השמאית המשלימה, בתוך 7 ימים מקבלתה, וזאת לצורך קבלת הנחיות מתאימות לביצוע התמחרות מחדש. בתוך כך, יואילו להודיע מהי עמדתם לביצוע התמחרות בכתב, וזאת על-מנת לשמור על נקיון הליך ההתמחרות באופן מיטבי.”

3. סעיף 48 לחוק המקרקעין בענייני משפחה
ב- ת”ע (נצ’) 16093-03-09 {ש. ואח’ נ’ מ. ואח’, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.06.11)} אימם המנוחה של הצדדים היתה בעלים של משק חקלאי. בסעיף 1 לצוואתה הורתה המנוחה כי ביתה יהיה לשני ילדיה, א. ו- ל. בלבד. ובסעיף 5, העניקה ל- ל. באופן בלעדי שטח בן דונם אחד מאודמתה. שאר נכסי המנוחה חולקו באופן שווה בין כל ילדיה. ל. הגישה את הצוואה לקיום. המבקשים התנגדו לקיומה של הצוואה, ואולם, התנגדותם נדחתה על-ידי הערכאה הראשונה (במותב קודם) שהורתה על קיומה.

בערעור שהגישו המבקשים לבית-המשפט המחוזי, נקבע כי ל., לקחה חלק בעריכת הצוואה המזכה אותה במנה נדיבה יותר משאר אחיה, ולפיכך בגדרו של סעיף 35 לחוק הירושה, בוטלו, סעיפים 1 ו- 5 לצוואה. הודגש בפסק-הדין כי אין באמור כדי לפגוע ביתר זכויותיה של ל. בהתאם לצוואה. בנוסף, נפסק כי אין לקיים את תניית הסילוקין שנקבעה בסעיף 16 לצוואה לפיה אם אחד מהיורשים יערער /או יתנגד לצוואה הוא ינושל מעיזבונו וחלקו, בעזבון, יחולק בין שאר היורשים באופן שווה – ככל שהיא מתייחסת למבקש 1.

בהתאם לכך, ניתן צו קיום צוואה מתוקן. החלטה זו עניינה בפרשנות צוואה, ובמסגרתה יש להכריע למי יעבור חלקה של ל. בהוראות שבוטלו?

בהקשר זה יצויין, כי על האדמה ש- ל. קיבלה, ניצב ובנוי כיום בית מגוריה הממושכן של ל. ונשאלת שאלה האם ל. חבה בתשלום דמי שימוש יחסיים ומאימתי? בנוסף, המשיב 4, עיבד את הקרקע החקלאית עוד מלפני פטירת המנוחה ולאחריה, ונטע בה מטע זיתים. האם בנסיבות אלו, הוא אמור לשלם דמי שימוש ליתר הזוכים בקרקע או שמא הזוכים אמורים לשלם לו דמי השבחה?

בית-המשפט לענייני משפחה פסק כי דין בית המגורים לפי סעיף 1 לצוואה.

סעיף 50 לחוק הירושה, תשכ”ה-1965 קובע כדלקמן:

“50. יורש פסול ויורש שהסתלק
זוכה על-פי צוואה שנמצא פסול לרשת או שהסתלק מן המגיע לו, שלא לטובת בן זוגו, ילדו או אחיו של המוריש, ולא קבע המצווה אדם אחר שיזכה במקומו, הוראת הצוואה לטובתו מתבטלת.”

לפי הוראת הסעיף יש לפנות, ראשית לכול, להוראות הצוואה. היה והמצווה קבע אדם אחר שיזכה במקום מי שנפסל, נותנים תוקף לרצונו ומזכים את אותו אדם. מקום שהמצווה לא גילה דעתו, מה ייעשה באותו חלק שהזוכה בהם נפסל יש לראות את אותו חלק כנכס שהמוריש לא ציווה לאיש, ועל-פי סעיפים 2 ו- 66(ב) לחוק הירושה יינתן על אותו חלק צו ירושה.

במקרה דנן, בסעיף 1 לצוואה מייחדת המנוחה את בית מגוריה לילדיה א. ו- ל. בלבד, ולמי מהיורשים לא תהא זכות להתנגד לכך. יישום כללי פרשנות במובן הצר – לאור המילה בלבד, ואי-האפשרות להתנגד – המשמעות המשתמעת מהסעיף, היא כי מקום של. לא תזכה בחלקה בבית המגורים היות והיא פסולה מלרשת, יזכה בחלקה הילד האחר א. הואיל ורק אותם זיכתה המנוחה מלכתחילה. ניתן להגיע לאותה המסקנה גם על דרך פרשנות הצוואה במובנה הרחב על-ידי השלמת החסר בצוואה על-פי הרצון הריאלי או ההיפותטי (האינדיווידואלי או הכללי) של המצווה.

על-פי אומד-דעתה הריאלי וההיפותטי של המנוחה כפי שעולה מנוסחו של סעיף 1 לצוואה ניתן לקבוע כי משנפסלה ל. לרשת רק א. יזכה, ולאף אחד מן היורשים אין זכות להתנגד לכך. לפיכך נקבע כי בבית מגוריה של המנוחה על-פי סעיף 1 לצוואה זוכה א. בשלמות.

לעניין דין האדמה שזכתה ל. לפי סעיף 5 לצוואה נקבע כי: משדונם האדמה הפך לחלק שלגביו המנוחה לא ציוותה, עת נפסלה ל. מלרשתו, הרי הוא חובר ליתרת האדמה השייכת למנוחה והוא יחולק בין יורשיה על-פי דין של המנוחה שהנם ילדיה לרבות ל. עצמה. זאת הואיל וגם זוכה שנפסל מלרשת על-פי הצוואה ונכלל בין יורשיו על-פי דין של המצווה, יכול לזכות בחלק כלשהו מהעזבון, באם מנתו תחולק על-פי דין.

נקבע, כי ביתה של ל. אינו חלק מהעזבון ויש לשום את הקרקע ללא ההשבחה שחלה בשוויו בעקבות בנייתו. זאת לאור הסכמה דיונית של הצדדים בפני המותב הקודם ואין מקום לאפשר למבקשים לעלות טענות סותרות בעניין זה. למעלה מן הצורך, תוצאה זו אף מתבקשת בנסיבות העניין. בעת בניית בית מגוריה של ל. היה צו קיום הצוואה המקורי בתוקף טרם ביטול סעיף 5 לצוואה על-ידי ערכאת הערעור, ול. כביכול בנתה את ביתה על דונם האדמה שצווה לה בצוואה.

המבקשים התנגדו לקיומה של הצוואה, ואולם, התנגדותם נדחתה על-ידי הערכאה הראשונה שהורתה על קיומה, ולא נתבקש על ידם עיכוב ביצועו של הצו. משלא עוכב צו קיום הצוואה הקודם של המנוחה אין למבקשים אלא להלין על עצמם, ואין יסוד לטענותיהם כנגד חוקיות בניית ביתה של ל. על דונם האדמה.

יתירה-מכך, זכויות החכירה בנחלה החקלאית רשומות היום במלואן על-שם ל. הן מכוח צו קיום הצוואה הקודם שניתן והן מכוח הסתלקויות שניתנו, ככל הנראה, על-ידי חלק מאחיה. נכון למועד בניית ביתה, הוא נבנה על קרקע הרשומה על שמה כדין ואין דינה כדין פולש או הבונה במקרקעי הזולת. נקבע כבר בעבר, כי עצם העובדה שבעל משותף עושה שימוש בקרקע המשותפת, ללא הסכמת שותפיו, אינה אומרת כי הוא מסיג גבול בוודאי ובוודאי שהדברים נכונים שעה שבעת הבניה דונם האדמה היה שייך לה על-פי צו קיום הצוואה הקודם.

חבותה של ל. אם בכלל בתשלום דמי שימוש יחסיים, בשל העובדה כי לאור צו קיום הצוואה המתוקן, ל. עשתה שימוש במקרקעין מעבר לחלקה היחסי בהם בהתאם לסעיף 120(א) לחוק הירושה, הכלל הוא שיורש המקבל יותר מכפי חלקו, עליו להשיב את ההפרש ליורש שקופח. ברם, אם השתמש אותו יורש (בעניין דנן – ל.) בנכס העזבון בתום-לב הוא אינו חייב להחזיר אלא מה שנשאר בידו.

בענייננו, ל. הסתמכה על צו קיום הצוואה הקודם ודי בכך כדי להעמידה בחזקת תום-הלב. המבקשים לא סתרו חזקה זו. בנסיבות אלה עומדת ל- ל. הגנת תום-הלב שבסעיף 120(א) סיפא לחוק, ומאחר ובענייננו עסקינן בדמי שימוש בקרקע, אין היא חייבת בהשבתם שעה שהסתמכה על צו קיום צוואה קודם תקף. לפיכך, ל. חייבת בתשלום דמי שימוש במקרקעין עליו בנוי ביתה רק החל מיום מתן צו קיום הצוואה המתוקן קרי ה- 09.06.09.

לעניין דין מטע הזיתים שנטע ועיבד המשיב 4 נקבע, כי היורשים אינם חבים בדמי השבחה למשיב 4 הואיל ולא הוכח כי המקרקעין הושבחו בגין מטע הזיתים ומשיב 4 מנגד אינו חב בתשלום דמי שימוש ליתר היורשים עבור השימוש בקרקע החקלאית למטרת למטע הזיתים, שכן מדובר בעשיית שימוש סביר בחלק מהמקרקעין החקלאיים המשותפים (שאין לגביהם זכויות בניה) אשר לא מנעה שימוש במשותף בה.

יחד-עם-זאת יש להתייחס לסעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 הקובע כדלקמן:

“48. פירוק השיתוף דרך מכירה
היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי מחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שם, קבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.”

בענייננו יש מקום במסגרת תשלומי האיזון שייערכו, ליתן למשיב 4 את החזר השקעתו במחוברים – מטע הזיתים, ככל שמחיר המקרקעין החקלאיים שהיה מתקבל ממכירתם גבוה מהמחיר שהיה מתקבל בלי מטע הזיתים.

לצורך קביעה זו נקבע שיש לבדוק האם מטע הזיתים היה כלול במסגרת השטחים שהופקעו על-ידי המינהל וכיצד הוערך שוויו במסגרת הפיצויים שנפסקו.

ב- תמ”ש (ת”א) 95870/98 {י.ב נ’ ד.ב, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.08.11)} חלק מהתביעות שהתבררו בהליך זה נגעו לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית, וכן להסרת מבנים אשר הוקמו במקרקעין על-ידי הנתבעים שלא כדין.

יצויין כי הצדדים להליך הינם אחים (בני משפחה אחת).

בעוד והורי הצדדים התגוררו במקרקעין הנדונים הורחב ביתם והוספה לו יחידת דיור מזרחית, כשההרחבה נעשה ללא היתר בניה. וכן, מצוי בית נוסף אשר בעבר יועד לשמש כלול, אך במשך הזמן שופץ על-ידי הנתבע ומאז משמש לו כבית מגורים.

אחת מטענותיו של הנתבע היא כי במידה ובית-המשפט יורה על מכירת המקרקעין לצד שלישי, הרי הואיל והנכס הושבח על ידו, יתבקש בית-המשפט להורות לתובע לשפות אותו בגין השקעתו במקרקעין לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין. לטענתו, על-פי חוות-דעת השמאי, תוספות הבניה השביחו את הנכס בלפחות 7%.

נקבע כי אין לקבל טענה הנתבע, כי ככל שייקבע כי הנכס יימכר לצד שלישי, יהא מקום לפצותו בגין השבחת המקרקעין על-ידי הבניה שנעשתה על ידו. שכן, לא הוכח כי הבניה אשר נעשתה על-ידי הנתבע במקרקעין הביאה להשבחת הנכס.

זאת-ועוד בנסיבות ההליך נראה כי המדובר בבניה בלתי-חוקית ועל-כן, בניה בלתי-חוקית ושאינה תקנית אינה יכולה להשביח את ערך המקרקעין אלא מפחיתה את ערכם. זאת-ועוד, נקבע כי גם מחוות-דעת השמאי לא ניתן ללמוד כי בניית היחידה המושכרת הביאה להשבחת המקרקעין ולא ניתן להסיק ממנה דבר בעניין מידת ההשבחה.

מנגד, לגבי עניינה של הנתבעת קבע בית-משפט כי יש לחייב את התובע על השקעותיה בנכס והשבחתו וכן בגין עגמת נפש. וכן, נקבע שאין לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות לתובע. הנתבעת השביחה את הנכס ובנתה את התוספת בה התגוררה מכספה. הנתבעת שלמה תמורה עבור מגוריה בנכס בדמות השירותים אותם העניקה לכלל המשפחה באמצעות הטיפול באם.

מקור המאמר – abc-israel.it


כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.

האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *