1. כללי
סעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77א. הגדרות (תיקונים: התשל”ז, התשל”ח)
בפרק זה:
“בית” – מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף;
“דירה” – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
“בעל דירה” – מי שעל-פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על-פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר-משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך;
“רכוש משותף” – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”
ב- ת”א (מחוזי ת”א) 1253-07 {מיכל גרנות נ’ שלמה ארביב, תק-מח 2010(2), 20372, 20377 (2010)} קבע בית-המשפט:
“ד. היש ליתן סעד הצהרתי לפיו חלוקת הבעלות בבניין כוללת חלוקה שווה של החלקים והזכויות ברכוש המשותף?
אין חולק, שהבניין נשוא דיוננו טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים כ”בית משותף” כהגדרתו בחוק המקרקעין.
עם-זאת, סעיף 77ב לחוק המקרקעין מחיל על בתים משותפים שלא נרשמו, חלק מהוראות פרק ו’ לחוק, הנוגע לבתים משותפים שנרשמו ככאלו.
סעיף 77א הוא אחד מן הסעיפים החלים על בית שאינו רשום כבית משותף, והוא מגדיר את ה”רכוש המשותף” כך:
‘ “רכוש משותף” – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.’
אשר למעמד רוכשי הדירות בבית שאינו רשום כ”בית משותף”, פסק בית-המשפט העליון ב- רע”א 259/99 חברת פליצ’ה ראובן בע”מ נ’ צפורה סופיוב, פ”ד נה(3), 385, 400-399 (2001), כדלקמן:
‘מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף (הצעת חוק בתים משותפים, התשי”א-1951; ד”נ 20/73 שמע נ’ סדובסקי, פ”ד כח(12), 730, 734 (1974)). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסויימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף (השווה מ’ דויטש קניין, כרך א, 753). עם-זאת בתיקון לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מס’ 5), התשל”ז-1977) ששילב את פרק ו1 אל תוכו, החיל המחוקק על בניין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קניין לדיירים בדירות וברכוש המשותף, אלא בהחלת הסדרי ניהול בבניין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע”א 698/85 בן צור נ’ ששון, פ”ד מא(3), 144, 149 (1987) (להלן: “פרשת בן צור”). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת “הרכוש המשותף” בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסויימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור הנ”ל, 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסויים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו ‘זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לעניין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם’
(ע”א 136/63 לווינהיים נ’ שורצמן, פ”ד יז 1722, 1726 (1963))
יוצא איפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו.
הלכת חברת פליצ’ה הנ”ל יפה לענייננו, במובן זה שעד רישומו של הבניין נשוא התובענה כבית משותף, לא ניתן לייחד ולהקנות לבעלי הדירות זכויות קנייניות בדירות וברכוש המשותף והם מחזיקים בזכויות משותפות בבניין כולו, בחלקים בלתי-מסויימים.
דא עקא, בעלי זכויות הבעלות המקוריים במקרקעין ערכו הסכם שיתוף, אשר נועד, בין היתר, להגדיר את חלוקת החזקה ביניהם ביחידות המגורים שייבנו בבניין, עד לרישומו כבית משותף.
כך בין היתר, הם הסכימו שהמחסנים בקומת הקרקע (המהווים חלק מהרכוש המשותף בהתאם להגדרה שבסעיף 77א לחוק המקרקעין), יימסרו לחזקתו הבלעדית של הנתבע 1, תוך שהם מוותרים על חלקם במחסנים הללו, למרות שבתכנית הבניין מוצמד מחסן לכל דירה.
התובעים 4-1 “נכנסו לתמונה” בשלב מאוחר לחתימה על הסכם השיתוף, כחליפיהם של חלק מבעלי הזכויות המקוריים, וחתמו על תוספת להסכם בה אישרו כי הם נותנים הסכמתם לאמור בו, ובכלל זאת לסעיף בתוספת הקובע כי המחסנים בקומת הקרקע של הבניין נמצאים בחזקתו הבלעדית של הנתבע 1.
אשר לתובעים 6-5 – הסכם המכר עליו הם חתומים מפנה אף הוא להסכם השיתוף ולתוספת לו, וכך נקבע ב”הואיל” השני להסכם (נספח ז’ למוצגי התובעים):
‘…המוכר הינו הבעלים של 1/6 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 597 בגוש 6579 (להלן: “המקרקעין”) ובהתאם להסכם שיתוף (נספח ב’ שנחתם בעלי המקרקעין ובהתאם לחלוקת דירות בין בעלי המקרקעין כמפורט בנסח המקרקעין נספח א’ שלהלן הוסכם כי המוכר הינו בעל זכויות השימוש והחזקה בלעדיים בדירה המסומנת בתשריט כדירה מס’ 3, בקומה ראשונה בצדדי מזרח וכל הצמוד לה בהתאם להסכם השיתוף ולתוספת להסכם השיתוף (נספח ג’ להלן)…’
הסכם המכר שנחתם עם התובעים 8-7 לא הוגש לבית-המשפט כחלק מחומר הראיות בתיק זה.
בנסיבות בהן הסכימו כל בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין להעביר חלקים מהרכוש המשותף בבניין לשימושו הבלעדי של הנתבע 1, ומשנכנסו התובעים ב”נעליהם” של חלק מאותם בעלים וחתמו על הסכמי מכר אשר צויין בהם כי הם כפופים להסכם השיתוף ו/או לתוספת להסכם, הרי שעתירת התובעים לסעד הצהרתי גורף הקובע שהזכויות ברכוש המשותף יחולקו באופן שווה בין כל הבעלים במקרקעין, נעדרת עיגון משפטי בדין וכך אני קובעת.
יובהר, כי אין בקביעתי זו משום הכרה חוקית בקיומן של זכויות קנייניות של הנתבע 1 במחסנים, ככל שהללו אינן עולות בקנה אחד עם היתרי הבניה ו/או תכניות בניין עיר החלים על המקרקעין.
אשר-על-כן אני דוחה את טענת התובעים לסעד הצהרתי בראש פרק זה.”
ב- ת”א (שלום יר’) 11055/07 {אחי קליין תובעים וצד ג’ נ’ נועם בן שלום, תק-של 2009(3), 3338, 3348 (2009)} קבע בית-המשפט:
“33. מעבר לנדרש אעיר כי אף לו לא ניתן היה לראות את תוספת הבינוי במרתף כחלק מהיחידה הדרומית שנבנה בהסכמה וכחלק בלתי-נפרד מיחידה זו, יש רגליים לסברה כי שטח זה כלל אינו בגדר “רכוש משותף” בבית שלא נרשם כבית משותף. סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר “רכוש משותף” כ”כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת”. בהלכת בן צור נקבע שהדיבור “המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם” חל על כל ההגדרה כולה, ורכוש משותף בבתים מעין אלה יהא רק זה המשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם (שם, 150). הלכה זו שבה ונשנתה בפסיקה (הלכת ראוכברגר, בפסקה 5; הלכת פליצ’ה, בפסקה 10(ה) לפסק-הדין; והשוו דויטש, 754), אף שיש המערערים על החלת מבחן זה, השונה מהמבחן הרגיל החל על הגדרת “רכוש משותף” שבסעיף 52 לחוק המקרקעין (ראו ויסמן בעלות ושיתוף, 524, ה”ש 3; הלכת אליהו, בפסקה 11 השניה לפסק-הדין). במקרה דנא, כאשר שטח המריבה נבנה באופי המאפשר את השימוש בו רק ליחידה הדרומית (העובדה כי ניתן לפרוץ קיר ללא היתר מהיחידה הצפונית אינה מקנה לה זכות שימוש בשטח זה – הלכת אליהו, שם), הרי שיש לראותו ככזה המוצא מגדר ה”רכוש המשותף” כהגדרתו בסעיף 77א הנ”ל. לפיכך לא יחולו עליו הכללים שבהלכת שמעונוף אף לו היה מדובר בשטח שאינו חלק בלתי-נפרד מהדירה.”
ב- בש”א (מחוזי יר’) 2164/06 {דניריט פיתוח ובניה בע”מ – בפירוק נ’ כונס הנכסים הרשמי, תק-מח 2008(4), 827, 832 (2008)} קבע בית-המשפט:
“בית-המשפט העליון (כב’ השופטת א’ פרוקצ’יה, בהסכמת הנשיא א’ ברק וכב’ השופט י’ זמיר) ב- רע”א 259/99 חברת פליצ’ה ראובן בע”מ נ’ סופיוב, פ”ד נה(3), 385 (2001), קובעת:
‘(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסויימים כפופה להסכמת כל הדיירים ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו, נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצויינו במיפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור ב- ע”א 118/78 גוב ארי נ’ כהן, פ”ד לג(1), 805, 811 (1979):
‘כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6(א) לחוק מכר (דירות) אין אלא להסיק כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם’.”
ב- ת”א (מחוזי ת”א) 1567/03 {שטיינר יגאל נ’ מדנאל חברה לבניה בע”מ, תק-מח 2007(4), 13950, 13960 (2007)} קבע בית-המשפט:
“21. על בית משותף לא רשום חל סעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “החוק”), המגדיר “רכוש משותף” בבית לא רשום ככולל את ‘כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסויימת’. ההגדרה של “רכוש משותף” בסעיף 77א לחוק (כמו גם בסעיף 52 המתייחס לבית רשום) היא הגדרה שיורית: הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ונוסף על-כך חלקים שפורטו ספציפית בהגדרה זו (ראה: ע”א (יר’) 190/84 דיבון נ’ הממונה על מרשם מקרקעין, פ”מ התשמ”ה(ב), 265, מפי כב’ השופט ו’ זיילר).
22. סעיף 77ב לחוק מחיל על בתים משותפים שלא נרשמו חלק מהוראות פרק ו’ בחוק, הנוגע לבתים משותפים שנרשמו ככאלו. כך מחיל סעיף 77א לחוק על בית משותף לא רשום את סעיף 62(א) לחוק, המתייחס לתקנון מוסכם של בעלי הדירות בבית המשותף, וקובע כי: ‘אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות’. סעיף 77ג. לחוק קובע כי גם בית שאיננו רשום מתנהל על-פי התקנון המצוי שבתוספת. על-פי הגדרת “רכוש משותף” בסעיף 1 לתקנון המצוי, הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית פרט לדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, חדרי המדרגות – כאמור בהגדרת “רכוש משותף” שבסעיף 77א לחוק. סעיף 12 לתקנון המצוי קובע כי לא ניתן לשנות את זכויותיו של בעל דירה ללא הסכמתו.”
ב- ה”פ (מחוזי ת”א) 1266/03 {דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) נ’ ציפורה בליצר, עו”ד, תק-מח 2007(4), 11326, 11333 (2007)} קבע בית-המשפט:
“16. הבית נשוא התביעה טרם נרשם כבית משותף, בשל המחלוקת שבין הצדדים בעניין הרכוש המשותף וההצמדות. על בית משותף לא-רשום חל סעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “החוק”), המגדיר “רכוש משותף” בבית לא רשום ככולל את “כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסויימת”. ההגדרה של “רכוש משותף” בסעיף 77א לחוק (כמו גם בסעיף 52 לחוק המתייחס לבית רשום), היא הגדרה שיורית: רכוש משותף כולל את כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ובנוסף על-כך חלקים שפורטו ספציפית בהגדרה זו.”
(ראה: ע”א (יר’) 190/84 דיבון נ’ הממונה על מרשם מקרקעין, פ”מ תשמ”ה(ב), 265, מפי כב’ השופט ו’ זילר)
ב- ת”א (שלום יר’) 5905/02 {אלקובי ברוך נ’ י.מ יעקובי סיטונאי מזון בע”מ, תק-של 2006(2), 23931, 23932 (2006)} קבע בית-המשפט:
“בתשריט שהוגש (נספח ב’ לתצהיר התובע) רואים שהחניונים נמצאים על הקרקע שבמתחם השוקניון, בצדי הבניין, בשטח השייך לרכוש המשותף (להלן: “התשריט”).
15. ב- ע”א 515/65 רבובסקי נ’ גלסברג, פ”ד כ(2), 290 (1966) נקבע כי פגיעה ברכוש המשותף היא:
‘כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית, או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסטתית -כל אחד מאלה וכיוצא בו…’
16. די לעיין בתמונות שנלקחו מאתר הבניה, ובתשריט, כדי להתרשם שבניית החניונים, היא תוספת המשנה שינוי מהותי את חזות הבניין, חלק מהחנויות הנמצאות מתחת לחניונים, מוסתרות על ידם. אין ספק שיש פגיעה בצורת הבניין, המגיעה עד כדי פגיעה ברכוש המשותף.
17. בעלי הזכויות בשוקניון לא רשמו תקנון מוסכם, לכן בהתאם לסעיף 77ג לחוק המקרקעין חלות הוראות ‘התקנון המצוי’ שבתוספת.”
ב- ה”פ (מחוזי חי’) 30034/97 {סילבי מן נ’ יהודה ינקו, תק-מח 98(3), 2379, 2384 (1998)} קבע בית-המשפט:
“29. למרות שאמרתי לעיל כי הטענה בדבר הימצאות חיבורי חשמל ומים של חדר המדרגות בנכס, היא בבחינת שינוי חזית שב”כ ינקו התנגד לו. אומר בעניין זה כי גם אם היתה טענה זו נכללת בהמרצת הפתיחה וגם אם נכונה היתה לגופה, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה.
סעיף 77א לחוק המקרקעין המגדיר רכוש משותף אומר: ‘מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.’
הנה-כי-כן, עובדת הימצאם של מתקנים משותפים בתחומי דירה מסויימת אינם הופכים דירה זו לרכוש משותף”!
ראה בעניין זה ע”א 402/80 אתגר בע”מ נ’ מ.ב.א, פ”ד לה(3), 309, 318 (1981) שם נאמר:
“דא עקא, כשהגדרת המונח “רכוש משותף” איננה תואמת במלואה את התפיסה שהוצגה לעיל, מאחר שהיא מאבחנת בין מתקנים, שהן חלק מן הרכוש המשותף, לבין החדר או התא, בו הם נמצאים… פירוש הדבר, כי בו בזמן שהמתקן יכול ויהיה חלק מן הרכוש המשותף, יכול החדר או התא, בו הוא מוצב, להיות רכושו של מישהו ולהיות בעל מעמד של דירה; הווה אומר, הימצאותו במקום של מתקן, שהוא חלק מן הרכוש המשותף, אינה משליכה בהכרח על מעמדו של החדר או התא, בו הוא מוצב.”
ב- ת”א (מחוזי יר’) 1006/95 {י.ד. שירות רפואי בע”מ נ’ זהבה לוין, תק-מח 98(3), 2802, 2805 (1998)} קבע בית-המשפט:
“14. באשר למחסנים
אין לקבל את טענת התובעת, לפיה יש לבטל את הצמדתם של המחסנים לדירות שבבניין, הן מן ההיבט המשפטי והן מן ההיבט של ההגיון והצדק.
מר מיכאל מטר, אשר חתם על הסכמי רכישת דירות התובעת כמיופה כוחה, העיד כי במועד החתימה על הסכם הרכישה היה ידוע לו כי לכל דירה יש מחסן (עמ’ 5 לפרוטוקול). ברישיון הבניה נרשם כי כל מחסן צמוד לדירה (נ/3ב’). הוכח בפני גם, כי בחוזי המכר של הדיירים נרשמה הצמדת מחסן לדירותיהם.
בחוזה המכר של התובעת נרשם:
‘והואיל והקונה מבקש לרכוש מן המוכר 2 דירות בנות 3 חדרים בבניין שייבנה על המגרש בקומה 1 וכן מחסנים בקומת המחסנים. הדירות והמחסנים מסומנים בקו אדום על-גבי התשריט הרצוף לחוזה זה כנספח א’ והמוכר מסכים לכך.’
נכון הדבר, כי בחוזי המכר עליהם חתמו הדיירים לא נרשם כי המחסנים הוצאו מגדר הרכוש המשותף. נכון גם, שבאופן עקרוני אין די ברישום שכזה ברישיון הבניה או בתשריט. אולם בנסיבות העניין, נראה לי כי דרישות אלה מאבדות מחשיבותן. אסביר את שיקולי.
15. בבניין 16 מחסנים, כמספר הדירות שבו. כל מי שעיניו בראשו, יוכל לראות ולהבין, על-פי היגיון פשוט, כי ייעודו של כל מחסן הוא להיות מוצמד לדירה כלשהי, באופן שכל דייר יוכל ליהנות מן השימוש בו, כולל התובעת עצמה.
הדבר הוא כה ברור מאליו, עד שאין צורך שבכל חוזה מכר יצויין במפורש, כי כל המחסנים הוצאו מגדר הרכוש המשותף. מפרוטוקול הדיון אף עולה, שהדבר היה ברור ומוסכם על כל הדיירים, בכללם התובעת, עוד בעת רכישת הדירות על-ידיהם, ואף אחד מהם לא הביע התנגדותו לדבר. מאזן הנוחות ושיקולי הצדק מחייבים גם הם שלא להצהיר כי המחסנים הם בבחינת רכוש משותף.
יתרה-מכך: מחסנים אינם נכללים בהגדרת רכוש משותף שבסעיף 77א לחוק המקרקעין (שהוא הסעיף החל על המקרה הנדון משום שהוא נכלל בפרק ו1 לחוק החל על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים). אמת הדבר, שרשימה זו אינה רשימה סגורה, ושבכל החוזים דובר על הצמדתם, עובדה העשויה ללמד לכאורה על היותם רכוש משותף. אולם נראה לי, לאור הנסיבות האמורות לעיל, כי אין לראות את המחסנים כמכוונים מלכתחילה להוות חלק מן הרכוש המשותף, ואין דינם מבחינת מהותם ומבחינת ייעודם כדין הגינה והחצר. (וראה לעניין מבחן המהות ומבחן הייעוד: רע”א 698/85 יהודה בו צור נ’ נעים ששון, פ”ד מא(3), 144 (1987) וכן ע”א 2525/92 ראוכברגר נ’ עיריית רמת גן, פ”ד מז(5), 850 (1993).
לאור שיקולים אלה, יש לדחות את התביעה לביטול הצמדת המחסנים.
16. באשר למרפסות הגג:
השאלה המרכזית הנשאלת, גם בעניין זה, היא האם דינן של מרפסות הגג, כדין הגינה והחצר, ואז הצמדתן צריכה להיות מבוטלת?
לצורך מתן מענה לשאלה זו יש לבחון תחילה האם מרפסות הגג מהוות רכוש משותף אם לאו. בסעיף 77א לחוק המקרקעין נאמר:
‘רכוש משותף – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.’
האם “גגות”, המופיעים בהוראה זו, כוללים גם מרפסות גג?
התשובה לשאלה זו אינה פשוטה כלל וכלל. הנתבעים טוענים, כי ברור לכל כי מרפסות אלה אינן יכולות להוות חלק מן הרכוש המשותף, הואיל והגישה אליהן הינה דרך הדירות באופן בלעדי ולכן הן מהוות חלק אינטגרלי ובלתי-נפרד מן הדירה. הנתבעים מבססים טענתם על מבחן הייעוד והמהות אשר נקבע ב- רע”א 698/85 שלעיל:
‘כיוון שפרק ו1 אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ברכוש המשותף, אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן על-פי הגדרה זו להיות הרכוש ‘רכוש משותף’, הוא מבחן הייעוד בלבד, במילים אחרות, חלקיו של ‘הרכוש המשותף’, כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם, נוכח מסקנתנו כי זכויותיהם של ‘בעלי’ הדירות ב’רכוש המשותף’ אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם, זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזו. ואך מובן הוא כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל’רכוש משותף’ לעניין פרק ו1.’
כמו-כן מסתמכים הנתבעים על החלטתו של כב’ הנשיא ו’ זיילר ב- ע”א (יר’) 190/84 אליצור דיבון נ’ הממונה על מירשם המקרקעין, פ”מ תשמ”ה(ב), 265, שם נקבע כי יכול גג להיחשב כחלק אינטגרלי מן הדירה ולהירשם כחלק ממנה, ללא היזקקות למוסד ההצמדה.
17. התובעת טוענת ארבעה טיעונים מרכזיים: האחד, כי מרפסות גג נכנסות בגדר “גגות”, כמשמעותם בהוראת סעיף 77א ועל-כן הם רכוש משותף. השני, כי רכוש משותף יכול שיימצא גם בתוך דירה, ואין שאלת הגישה למרפסות הגג מעלה או מורידה. השלישי, כי בכל הרישומים והחוזים מופיעה המילה “הצמדה” באשר למרפסות הגג, ופירושו של דבר הוא שהנתבעים יודעים ידוע היטב, כי אין מצמידים מה שהוא חלק אינטגרלי מהדירה כי אם רק רכוש משותף. והטיעון האחרון הוא, שכשם שהגינה הינה רכוש משותף, כך גם מרפסות הגג, ולא יכול לחול דין שונה על שתיהן.
18. סבורה אני, כי מרפסות הגג יכולות להיחשב כחלק אינטגרלי מן הדירה וכי אין לראותן כרכוש משותף. אמת נכון הדבר: למרות שהן נמצאות במפלס אחד עם דירות שניים מהנתבעים, הן מהוות גם גג פתוח. מרפסות הגג הוזכרו בחוזי המכר כמוצמדות לדירות ולא כחלק אינטגרלי מהן, וכך גם נלמד מטבלת ההצמדות (נ/2).
עם-זאת, ולמרות הדברים האמורים, דומני כי גם כאן גוברים שיקולי הצדק וההגיון על כל שיקול אחר, ואלה הביאוני, לאחר שיקול, לקבוע כי אין דין הגינה והחצר כדין מרפסות הגג. אסביר את שיקולי.
19. למרפסות הגג יש גישה רק דרך הדירות הצמודות אליהן. גם אם אין בכך די כדי לקבוע כי מבחן הייעוד אינו מתקיים, הרי שלא ניתן להתעלם מעובדה זו בבחינת מכלול השיקולים שיש להביא בחשבון.
מרפסות הגג מיועדות מעצם מהותן לשמש רק את בעלי הדירות אליהן הן מוצמדות, ולא את בעלי הדירות האחרים. זאת בניגוד לגינה, אשר יש אליה מספר כניסות וגישות ושמעצם טיבה ומהותה, מיועדת לשמש את כל דיירי הבית. גינה וחצר הן בבחינת מתקנים שנועדו לשמש את כל דיירי הבניין ולכן הצמדתן לדירות התובעת היתה פסולה מלכתחילה. לעניין זה, דינן של הגינה והחצר הוא כדינן של כניסות לבניין, עליהן עמד כב’ השופט מ’ בייסקי ב- ע”א 268/78 יורשי סמדר פרסי נ’ וינטראוב, פ”ד לד(3), 817 (1980).
הזכות להשתמש במרפסות הגג לא ניתנה לתובעת. בכך נשלל לחלוטין מבחן הייעוד לגביהן. נכון הוא, שהזכות לשימוש בגינה גם היא לא ניתנה מפורשות לדיירים האחרים, אולם נראה לי, שההגיון מחייב כי היתה כוונה שזכות כזו תינתן.
לא הוכח בפני, כי היתה כוונה כלשהי שמרפסות הגג יהוו רכוש משותף, בשלב כלשהו. אין די ברישום ההצמדות בטבלת ההצמדות, על-מנת להוכיח כי מרפסות הגג היו בבחינת רכוש משותף.
אין על מרפסות הגג כל מתקן המשמש את כל הדיירים, הכניסה אליהן היא רק מדירות הנתבעים, אין ולא יכול להיות כל שימוש אחר בהן, לבד מזה של הנתבעים המחזיקים בהן.
אשר-על-כן, אין לראות במרפסות הגג רכוש משותף, ולכן אין גם צורך להיזקק לשאלת הצורך בביטול ההצמדות.”
2. תחולת הוראות של פרק ו’ – סעיף 77ב לחוק
סעיף 77ב לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77ב. תחולת הוראות של פרק ו’ (תיקונים: התשל”ז, התשמ”ח, התשנ”א, התשנ”ב, התשנ”ה (מס’ 3), התשנ”ו, התשס”א)
סעיפים 56, 57, 58, 59, 59א עד 59ז, 62(א), 65 ו- 68 עד 70, 71, 71א עד 71ד, ו- 72 עד 77 יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים.”
ב- ע”א (מחוזי חי’) 902-08 {עו”ד ישראל בכר בתוקף תפקידו ככונס נכסים נ’ בנייני בנק בע”מ, תק-מח 2008(4), 12300, 12301 (2008)} קבע בית-המשפט:
“6. ותחילה לעניין סמכותה העניינית של כב’ המפקחת
חובתו של בעל יחידה בבית משותף, לשאת בתשלום חלקו היחסי בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, מעוגנת בהוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. בסעיף זה נקבע, כי שיעור חלקו של בעל יחידה בבית המשותף יהיה “לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר”. במקרה שלפני, הבית לא נרשם כבית משותף, ועל-כן ממילא לא נרשם לו תקנון מוסכם. ואולם, הוראת סעיף 77ב לחוק המקרקעין מורה, כי הוראת סעיף 58 לחוק תחול אף על בית שלא נרשם כבית משותף “בשינויים המיוחדים”.
מקום בו לא נרשם בית משותף, וממילא לא נרשם תקנון לבית, אחד “השינויים המחוייבים” הוא המקרה בו קיים הסכם בין בעלי היחידות. תקנון הבית המשותף הוא למעשה הסכם שנכרת בין בעלי היחידות בבית המשותף, ויחודו בכך, שמשעה שנרשם הרי הוא יחייב אף את אלה שירכשו יחידות בבית המשותף בעתיד, הגם שלמעשה לא היו צד לכריתתו. לעומת-זאת, הסכם בין בעלי יחידות בבית שלא נרשם כבית משותף, יהיה כוחו יפה בין אותם בעלי יחידות, ולא יהיה בכוחו לחייב בעלי יחידות שירכשו זכויותיהם בעתיד. ואולם, ההסכם הקיים בין בעלי יחידות בבית שלא נרשם כבית משותף הוא בגדר “שינויים מחוייבים” לעניין סעיף 77ב לחוק המקרקעין, והוא מחליף למעשה את התקנון. כיוון שכונס הנכסים נכנס בנעליו של החייב, אין הוא יכול להתעלם מההסכמים המחייבים את החייב. כך למשל, אילו המערער היה מתמנה לשמש ככונס נכסים בשעה שהנכס היה מושכר, היה זכאי ליהנות מפרותיו של הסכם השכירות אותו כרת החייב, ולקבל את דמי השכירות לידו. כשם שכונס הנכסים יהנה מהסכמים “מזכים” שנכרתו על-ידי החייב, כך עליו לשאת בתוצאותיהם של הסכמים “מחייבים” שנכרתו על ידו.”
ב- תא”מ (שלום חי’) 8494-05-09 {שירותי מרכז פנורמה בע”מ נ’ שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011)} קבע בית-המשפט:
“12. אין חולק כי מרכז פנורמה מהווה בית משותף. אמנם נכון, במועד הרלוונטי לתובענה טרם נרשם כבית משותף (ראה עדות מר עמי אשכנזי מטעם התובעת בעמוד 5, שורה 3-1). עם-זאת הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין המסדירות את החובה לשלם הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף הוחלו גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות, אך אינו רשום כבית משותף (ראה סעיף 77ב לחוק המקרקעין).”
ב- ת”א (שלום יר’) 12606-08 {משה שושן נ’ אלעד ויצמן, תק-של 2010(4), 2570, 2572 (2010)} קבע בית-המשפט:
“20. אלא שבעניין בתים משותפים שאינם רשומים, כבניין נשוא פסק-דין זה, אין הוראה דומה. הוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין מאמצות בעניינם של בתים, שאינם רשומים כבתים משותפים, חלק מההוראות החלות על בתים משותפים, אך לא את ההוראה העוסקת בזכויות דיירי הבניין ברכוש המשותף. מכאן שבבית משותף שאינו רשום, לא צמוד לכל דירה חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף.”
ב- ע”א 447/07 {לאה הלברשטיין נ’ הדס קולובסקי-גוברין פורמלי, תק-על 2010(3), 3612, 3615 (2010)} קבע בית-המשפט:
“6. במקרה דנא לא נרשם הבניין כבית משותף. על בתים מסוג זה, אשר מבחינת מאפייניהם הפיזיים ראויים להירשם כבית משותף אך לא נרשמו ככזה (להלן – בתים שאינם משותפים), חל פרק ו1 לחוק המקרקעין. פרק זה חל גם על בתים שאינם משותפים שנבנו ושהדירות בהם נמכרו או הוחכרו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (רע”א 698/85 בן צור נ’ ששון, פ”ד מא(3), 144, 149 (1987) (להלן: “עניין בן צור”)). ההגדרה בסעיף 77א לחוק המקרקעין של “רכוש משותף” בבית שאינו משותף דומה, מבחינה מעשית, להגדרה בסעיף 52א לחוק לגבי בית הרשום כמשותף. סעיף 77ב לחוק המקרקעין קובע, כי סעיפים מסויימים העוסקים בבתים משותפים יחולו גם על בתים שאינם משותפים. סעיף 55 לחוק המקרקעין, הקובע את זכותם הבלתי-מסויימת של דיירי הבית המשותף ברכוש המשותף, אינו אחד מהסעיפים שהוחלו על בתים שאינם משותפים. טעם הדבר הוא, כי פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאינו משותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה (עניין בן צור, 149-148). בעניין בן צור קבע בית-המשפט, כי שאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין תלויה ב”מבחן הייעוד” הנושא משמעות כפולה: האחת, כי מדובר בשטח אשר לפי מהותו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם; השניה, כי לבעלי הדירות או למרביתם ישנה זכות לעשות שימוש בשטח, אשר הוענקה להם מידי מי שבכוחו להעניקה (עניין בן צור, 150; ראו גם: ע”א 2525/92 ראוכברגר נ’ עיריית רמת-גן, פ”ד מז(5), 850 (1993); ע”א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ’ קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע”מ, פ”ד נט(1), 943, 955 (2004) (להלן: “עניין וולפסון”), וההפניות שם; מיגל דויטש קניין, כרך א’, 754-752 (1997)). פרק ו1 לחוק המקרקעין, כך נקבע בעניין בן צור, מסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם. גם אם אין לבעלי הדירות זכות קניינית בשטחים המשותפים אלא רק רשות שימוש, חלות הוראות הפרק (עניין בן צור, 150, בין האותיות ו-ז). אולם, מפרק ו1 לחוק המקרקעין לא ניתן להסיק דבר לגבי טיב הזכויות שרכשו בעלי הדירות בשטחים המשותפים ביחסים שבינם לבין המוכר.”
ב- ת”ק (תביעות קטנות חי’) 18494-10-09 {שמעון אזולאי נ’ יצחק אביאור, תק-של 2010(2), 77907 (2010)) קבע בית-המשפט:
“אמנם אין בפניי נתונים המעידים על-כך שהבניין נשוא התביעה נרשם בפנקס הבתים המשותפים ולפיכך עונה להגדרת בית משותף הקבועה בסעיף 52 לחוק המקרקעין. אולם אין לכך נפקות לענייננו. המחוקק ביקש להפנות גם סכסוכים בין בעלי דירות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים להכרעה בפני המפקח על הבתים המשותפים, ועל-כן קבע במפורש, בסעיף 77ב לחוק המקרקעין, כי גם על “בית”, כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, יחולו הוראות סעיפים 77-72 לחוק המקרקעין.”
ב- ע”א (מחוזי חי’) 902-08 {עו”ד ישראל בכר בתוקף תפקידו ככונס נכסים נ’ בנייני בנק בע”מ, תק-מח 2008(4), 12300, 12301 (2008)} קבע בית-המשפט:
“6. תחילה לעניין סמכותה העניינית של כב’ המפקחת
חובתו של בעל יחידה בבית משותף, לשאת בתשלום חלקו היחסי בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, מעוגנת בהוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. בסעיף זה נקבע, כי שיעור חלקו של בעל יחידה בבית המשותף יהיה ‘לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר’. במקרה שלפני, הבית לא נרשם כבית משותף, ועל-כן ממילא לא נרשם לו תקנון מוסכם. ואולם, הוראת סעיף 77ב לחוק המקרקעין מורה, כי הוראת סעיף 58 לחוק תחול אף על בית שלא נרשם כבית משותף “בשינויים המיוחדים”.
מקום בו לא נרשם בית משותף, וממילא לא נרשם תקנון לבית, אחד “השינויים המחוייבים” הוא המקרה בו קיים הסכם בין בעלי היחידות. תקנון הבית המשותף הוא למעשה הסכם שנכרת בין בעלי היחידות בבית המשותף, ויחודו בכך, שמשעה שנרשם הרי הוא יחייב אף את אלה שירכשו יחידות בבית המשותף בעתיד, הגם שלמעשה לא היו צד לכריתתו. לעומת-זאת, הסכם בין בעלי יחידות בבית שלא נרשם כבית משותף, יהיה כוחו יפה בין אותם בעלי יחידות, ולא יהיה בכוחו לחייב בעלי יחידות שירכשו זכויותיהם בעתיד. ואולם, ההסכם הקיים בין בעלי יחידות בבית שלא נרשם כבית משותף הוא בגדר “שינויים מחוייבים” לעניין סעיף 77ב לחוק המקרקעין, והוא מחליף למעשה את התקנון. כיוון שכונס הנכסים נכנס בנעליו של החייב, אין הוא יכול להתעלם מההסכמים המחייבים את החייב. כך למשל, אילו המערער היה מתמנה לשמש ככונס נכסים בשעה שהנכס היה מושכר, היה זכאי ליהנות מפרותיו של הסכם השכירות אותו כרת החייב, ולקבל את דמי השכירות לידו. כשם שכונס הנכסים יהנה מהסכמים “מזכים” שנכרתו על-ידי החייב, כך עליו לשאת בתוצאותיהם של הסכמים “מחייבים” שנכרתו על ידו.
על-כן, גם אם אניח שעילת התביעה של המשיבה מעוגנת בהסכם בין הצדדים, כנטען על-ידי המערער, הרי עדיין מוסמכת כב’ המפקחת על רישום המקרקעין לדון בדבר, וסמכותה היא סמכות ייחודית לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.”
ב- ה”פ (מחוזי ת”א) 1266/03 {דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) נ’ ציפורה בליצר, עו”ד, תק-מח 2007(4), 11326, 11333 (2007)} קבע בית-המשפט:
“17. סעיף 77ב לחוק מחיל על בתים משותפים שלא נרשמו חלק מהוראות פרק ו’ בחוק המקרקעין, הנוגע לבתים משותפים שנרשמו ככאלו. סעיף 57 לחוק הוא אחד מן הסעיפים החלים על בית לא רשום לפי סעיף 77ב לחוק, והוא קובע את שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, על-פי שטח הרצפה של הדירה. כך גם מחיל סעיף 77א לחוק על בית משותף לא רשום את סעיף 62(א) לחוק, המתייחס לתקנון מוסכם של בעלי הדירות בבית המשותף, וקובע כי: ‘אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות’. סעיף 77ג לחוק המקרקעין קובע כי גם בית שאיננו רשום מתנהל עלֿֿפי התקנון המצוי שבתוספת. על-פי הגדרת “רכוש משותף” בסעיף 1 לתקנון המצוי, הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית פרט לדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, חדרי המדרגות – כאמור בהגדרת “רכוש משותף” שבסעיף 77א לחוק. סעיף 12 לתקנון המצוי קובע כי לא ניתן לשנות את זכויותיו של בעל דירה ללא הסכמתו.”
ב- ת”א (שלום ת”א) 106665/98 {לביב אורנה נ’ באדי יצחק, תק-של 2006(3), 22599, 22602 (2006)} קבע בית-המשפט:
“אוסיף עוד שאמנם אין המדובר בבית משותף, לפחות לא הובאה ראיה על היות הבית בית משותף אולם הוראות חוק המקרקעין בכול הנוגע לבתים משותפים חלים עליו על-פי סעיף 77ב לחוק המקרקעין וראה גם התייחסות באי-כוח הצדדים לעניין הנדון כנושא הנוגע לבית משותף בפסקאות הנ”ל לסיכומי טענות התובעת ובסעיף 6 לסיכומי טענות הנתבעים.”
3. תקנון – סעיף 77ג לחוק
סעיף 77ג לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77ג. תקנון (תיקון התשל”ז)
בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת.”
ב- ת”א (שלום יר’) 12615/98 {דיאס אהרון נ’ גיא רינה, תק-של 2004(2), 24768, 24772 (2004)} קבע בית-המשפט:
“למעלה מן הצורך אעיר כי לאור המסקנה אליה הגעתי בסעיף ב’ לעיל ולפיה התובעים היו מודעים לכך שהנתבעים מבצעים עבודות בהיקף נרחב בקומת המרתף ולא הביעו התנגדות לכך, ספק בעיני אפילו היו מוכיחים התובעים טענתם בעניין אחוזי הבניה, אם לא היה מקום לראותם כמי שהסכימו (במשמעות סעיף 2 לתקנון המצוי החל מכוח סעיף 77ג לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 גם על בית שטרם נרשם כבית משותף (ראה ת/11 לתצהיר התובע)) או לפחות מושתקים כיום מלהעלות טענה בקשר לכך.”
4. הנציגות הראשונה – סעיף 77ד לחוק
סעיף 77ד לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77ד. הנציגות הראשונה (תיקון התשל”ז)
(א) המפקח רשאי למנות לבית נציגות זמנית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; הרכב הנציגות הזמנית יהיה בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות; באין המלצה כזאת, ימנה המפקח נציגות זמנית לפי שיקול-דעתו מבין בעלי הדירות שבבית, או – אם לא היתה אפשרות מעשית לעשות כן – שלא מבין בעלי הדירות, ורשאי הוא לקבוע שכר שישלמו לה בעלי הדירות.
(ב) דינה של נציגות שנתמנתה כאמור בסעיף-קטן (א) יהא לכל דבר כדין נציגות שנכונה לפי הוראות התקנון.”
5. הנוהל באין נציגות – סעיף 77ה לחוק
סעיף 77ה לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77ה. הנוהל באין נציגות (תיקון התשל”ז)
לא נכונה בבית נציגות לפי הוראות התקנון, או שהנציגות אינה פועלת, רשאי המפקח למנות לאותו בית נציגות, והוראות 77ד יחולו, בשינויים המחוייבים, על מינוי הנציגות, קביעת שכרה ומעמדה.”
6. דין בית שנרשם – סעיף 77ו לחוק
סעיף 77ו לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“77ו. דין בית שנרשם (תיקון התשל”ז)
בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים לאחר שהתנהל לפי פרק זה יחולו עליו הוראות אלה:
(1) זכות או חובה שהיתה לנציגות הבית ערב הרישום תהיה לנציגות הבית המשותף שנכונה לאחר רישומו;
(2) הליך משפטי עקב סכסוך כאמור בסעיף 72 שהוחל בו ערב הרישום, ימשיכו בו ויראוהו, בשינויים המחוייבים, כאילו הוגש לפי סימן ד’ לפרק ו’.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
