הזכות לתבוע פירוק שיתוף – סעיף 37 לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“37. הזכות לתבוע פירוק שיתוף
(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית-המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.”

2. כללי
חז”ל מתארים את הקשיים שנוצרים בין שותפים במשל הבא: “קדרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא” {מסכת עירובין דף ג’} בתרגום חופשי; תבשיל של שותפים, אינו חם ואינו קר. הכוונה היא שהרצונות השונים של שותפים לעולם לא יתממשו במלואם.

על רקע הקשיים והמחלוקות המתגלעים לא אחת בין השותפים, נותן החוק מענה שבא להקל על השותפים המעוניינים בפירוק השיתוף.

המחוקק אינו מעדיף קיומם של יחסי שיתוף ולכן מאפשר ביד רחבה את הפירוק. נקודת המוצא היא שכאשר כל שותף פועל באופן עצמאי, תהיה לו מוטיבציה לפתח את המקרקעין ולטפל בהם באופן יעיל יותר, מאשר כחלק מקבוצה. לכן, זכותו של שותף לדרוש פירוק היא כמעט אבסולוטית, ללא תלות בחלקו, במועד הפירוק, או אפילו אם הפירוק גורם נזק לאחרים. אולם, זכותו זו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף, כפופה לדרישת תום-הלב.

הסעיף קובע, אם-כן, את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש, לפי רצונו, את פירוק השיתוף. הסעיף מבטא את ההנחה, כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי וכי יש לעודד את סיומו {ראה: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, 278 (תשנ”ז); מיגל דויטש, קניין, כרך א’, 595 (תשנ”ז); ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב אנגלנדר, פ”ד כז(1), 334. רעא (חי’) 34507-02-15 סוהיל עלי ח’ליל מוחמד סואעד נ’ מועצה אזורית משגב, תק-מח 2015(1), 24703 (22.02.2015)}.

“בפסק-דינו של כב’ המשנה לנשיאה א’ ריבלין ברע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ ויסמן ואח’ (פסק-דין מיום 25.07.10) נאמר בסוגיית פירוק השיתוף כי:

“פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו (ראו: ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1), 457 (1975) (להלן: “פרשת רובינשטיין”); רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625, 632 (1998) (להלן: “פרשת רידלביץ”); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, 278 (1997) (להלן: “ויסמן”); חנוך דגן “שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?” משפטים כז(1) 493, 501-497 (1996); מיגל דויטש קניין, כרך א’ 595 (1997) (להלן: “דויטש”)). ביטוי לתפיסה זו נמצא בסעיף 37 לחוק המקרקעין, המורה כי לכל אחד מהשותפים קיימת הזכות לפנות לבית-המשפט בבקשה לפירוק השותפות.

פירוק השיתוף יעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין של הנכס, אך מקום בו סבור בית-המשפט כי “חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם”, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה במקום חלוקה בעין של הנכס.”
{רע”א (חי’) 3927-09-11 רינה בר גורן נ’ יעל חבר ואח’, תק-מח 2012(1), 20372 (01.03.2012)}

ב- רע”א 1017/97 {רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1998)} קבע כב’ השופט חשין כדלקמן:

“עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף… זאת-ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו: חנוך דגן, שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.”

הווה אומר, מגמת החוק להביא לצמצום הקשיים הנובעים מהבעלות המשותפת. הטעם לכך הוא, כי אין לכפות על שותף במקרקעין קשרי שיתוף בנכס, כאשר אינו מעוניין בכך, ויש לאפשר לשותף לממש את חלקו היחסי בנכס.

בתי-המשפט הביעו, לא אחת, את דעתם על הקשיים המתגלעים ביחסי השיתוף, שיוצרים מצב של קיפאון בניצול הנכס המשותף. גישה זו באה לידי ביטוי בדברי כב’ השופט לנדוי ב- ע”א 623/71 {גן בועז בע”מ נ’ הרב דוד אנגלרד, פ”ד כז(1), 334 (1973)}, כתוארו אז, אשר ציין, כי:

“הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה.”

וכן ב- ת”א (יר’) 3348/01{מוניק טובול ואח’ נ’ טובה גרינברג ואח’, תק-מח 2005(4), 7169 (2005)} מציין כב’ השופט משה דרורי, כי:

“ניתן לומר כי מדיניות משפטית ראויה מחייבת להטות אוזן לרחשי הרוצה בפיתוח כלכלי, ולעשות, עד כמה שאפשר – כמובן במסגרת הדין ומבלי לפגוע בזכויותיהם של אחרים – כדי שבעלי הקרקע יוכלו לנצלה באופן המירבי, ובכך תהיה תועלת לא רק להם אלא גם לכלל הציבור…”

עוד נאמר בהקשר זה, ב- ע”א 540/75 {דגני נ’ פניג, פ”ד לא(2), 637 (1977)} כי:

“מאז ומעולם לא חיבבו שיטות המשפט את יחסי השיתוף במקרקעין, בהיותם מקור פוטנציאלי מובהק לסכסוכים ומריבות, ובהיות בתי-המשפט מוגבלים למדי ביכולתם להבטיח שלום בין שותפים ניצים לאורך זמן, ומשום כך אף הקלו בהבאת יחסי השיתוף אל קיצם.”

פרופ’ ויסמן {חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 – מגמות והישגים (ירושלים, תש”ל), 50} מסביר את הרציונל במתן חופש בפירוק השיתוף, באומרו:

“היחס של שותפות במקרקעין אינו זוכה לאהדה מרובה בקרב שיטות המשפט השונות. זהו יחס הטומן בחובו זרעים של ריב ומדון, ויכולתם של בתי-המשפט להבטיח שלום בין השותפים, תוך שמירה על המשך יחס השיתוף מוגבלת מדי. מסיבה זו משתדלות שיטות המשפט השונות להקל על הבאת יחס השיתוף לקיצור… גם חוק המקרקעין הלך בגישה זו.”

פירוק שיתוף מהו? פירוק השלם לחלקיו, באופן שבתחילת הדרך קיים שיתוף ובסוף הדרך אין שיתוף, וכל שותף מקבל את חלקו, בין בעין ובין בכסף. על-כן, ניסיון של שותף לצאת מן השיתוף, ולהותיר את האחרים בשיתוף כפוי – אינו פירוק שיתוף {ע”א 623/71 גן בועז נ’ אנגלנדר, פ”ד כז(1), 334 (1973)}.

פירוק שיתוף הוא תהליך, שבתחילתו קיים נכס, והבעלות ניתנת ליותר מאדם אחד (לדוגמה, בעלות משותפת על מגרש) ובסופו יש לכל אחד מהשותפים לשעבר זכות בלעדית בחלק מהנכס, כחלקו ביחסי השיתוף, אם בחלקים בעין ואם בשווה-ערך כספי (למעט הוצאות הפירוק, תשלומי מס ואולי אף פחת כתוצאה מהשיתוף).

כל תוצאה אחרת מהאמור לעיל, מחייבת הוראה מיוחדת של המחוקק ו/או הסכמה של השותפים.

הוראות הפרק העוסק בפירוק שיתוף חלות אך ורק כאשר מתחיל תהליך הפירוק.

בטרם התחלת התהליך, חלים על מערכת היחסים בין השותפים ההוראות בדבר יחסי שיתוף שפורטו בפרקים הקודמים.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין הוא סעיף דיספוזיטיבי למחצה, לפיו, כל שותף יכול לדרוש, בכל עת, את פירוק השיתוף. נקודת המוצא היא בעד פירוק השיתוף, גם אם רק שותף אחד רוצה בכך.

הרציונל הוא שמכיוון שיחסי שיתוף מהווים פתח לבעיות וסכסוכים, מספיק שאחד מהשותפים לא מעוניין בהמשך השיתוף, בכדי שהשיתוף יפורק.

סיבה נוספת מקורה בניסיון החיים המוכיח, כי במקרים של פירוק השיתוף מוביל הדבר לדינאמיות ופיתוח ענף הנדל”ן, זאת משום שפירוק במקרים רבים נעשה על-ידי מכירת הנכס.

סעיף זה, כאמור, דיספוזיטיבי למחצה, משום שסעיף 37(ב) מאפשר להתנות עליו ולהגביל את זכותו של שותף מלדרוש את פירוק השיתוף, אלא שהתניה כזו יכולה להיעשות רק בתנאים המסויימים שקובע סעיף 37(ב).

לפי סעיף 37(ב) ניתן להתנות על זכותו של שותף, לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, רק בהסכם שיתוף ולתקופה של מקסימום 3 שנים.

לאחר 3 שנים רשאי בית-המשפט להתעלם מההתניה ולהורות על פירוק, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

ב- ע”א 319/74 {רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית נ’ תמרה פיין, פ”ד ל(1), 454 (1975)} התבררה השאלה מה פירוש המשפט: “כל שותף… זכאי בכל עת”, המופיע בסעיף 37(א)?

בפסק-הדין דובר על מגרש גדול בבעלות מספר שותפים. על-פי דיני התכנון והבניה באותה עת, לא ניתן היה לחלק את המגרש ליחידות נפרדות קטנות יותר. לימים נודע לשותפים שעומדת להיערך תכנית מתאר באזור שתחלק את המגרש למגרשים נפרדים וכתוצאה מכך ערך הקרקע יעלה (כי יותר קל למכור כל חלקה בנפרד מאשר למצוא קונה אחד לכל המגרש הגדול) אלא, שמקצת השותפים, שתי חברות קבלניות (בבעלות משותפת), הגישו בקשה לפירוק השיתוף (משום שרצו לקנות את המגרש כולו, ורצו לעשות זאת בטרם עריכת תכנית המתאר, כל עוד המחיר זול).

השותפים האחרים ביקשו לדחות את הפירוק עד לאחר שתיערך תכנית המתאר, משום שאז ערך הקרקע יעלה.
בית-המשפט הסתמך על סעיף 37 לחוק המקרקעין וקבע שכל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק ולכן מחוייב הוא להיענות לדרישה ולהורות על הפירוק.

עוד קבע בית-המשפט שהשותפים האחרים אינם זכאים לדחות את הפירוק מהטעם שבעתיד יעלה ערך הקרקע, ההתייחסות היא למצב העכשווי, וכלשונו:

“אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין (קובעת), כי ‘כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף’. “בכל עת” נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שיתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37(ב)). המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ’ וייסמן בספרו, חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 – מגמות והישגים, 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.”

בית-המשפט מתייחס גם לעניין שיקול-הדעת של בית-המשפט כאשר מתבקש פירוק, ומציין כי לבית-המשפט אין שיקול-דעת, אלא הוא כמו חותמת גומי, אם מתבקש פירוק עליו לתת צו פירוק.

בהקשר זה הועלתה טענה של חוסר תום-לב מצד השותפות שביקשו את הפירוק, נטען כי השותפות אינן מעוניינות באמת בפירוק, אלא כל מטרתן זה להתעמר בשותפים האחרים, ואם כך לבית-המשפט מוקנה שיקול-דעת מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין ולכן עליו לסרב לפירוק.
בית-המשפט דחה טענה זו ואמר שלאור סעיף 37(א) אין לבית-המשפט שיקול-דעת, גם לא לפי סעיף 14.

יש לציין, כי פסק-הדין ישן וכיום המגמה השתנתה, ובמידה ובית-המשפט ימצא כי פירוק השיתוף מתבקש מטעמים הנוגעים בחוסר תום-לב קיצוני, לא יורה הוא על הפירוק כמבוקש.

בהקשר זה, מציין פרופ’ ויסמן {דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ”ז), 279} בספרו, בהאי לישנא:

“לבית-המשפט אין שיקול-דעת בתביעה לפירוק שיתוף, הזכות לבקשת פירוק נתונה לאחד השותפים כזכות מהותית (ראה סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ”ט וסעיף 10 לחוק המיטלטלין, התשל”א-1971) כך נפסק כי הוראת היסוד שבסעיף 37 לחוק המקרקעין אומרת שכל שותף זכאי לתבוע פירוק שיתוף “בכל עת”, ולא רק בעת שהשותפים האחרים יסכימו לכך, ויהיו טעמיהם של הבעלים המשותפים המתנגדים לפירוק אשר יהיו. ואולם, כפי שנראה בסמוך, לא הכל תמימי דעים עם העמדה לפיה אין לבית-המשפט כל שיקול-דעת כשהוא נתבע לצוות על פירוק השיתוף, וכי אין כל חשיבות לטעמי הבעלים המשותפים המתנגדים לתביעה לפירוק השיתוף.”

סעיף 37 זה מציין “שותף במקרקעין”, נשאלת השאלה האם שותף במקרקעין צריך להיות הבעלים של חלק מן המקרקעין, או שדי לו להיות בעל זכות אובליגטורית?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע את הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין. המדובר בזכות המצויה בידו של בעל זכות קניינית, שכן חוק המקרקעין אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין ועל-כן, פירוק השיתוף במקרקעין, הינו לעולם עניין קנייני.
כך לדוגמה ב- ת”א (עפ’) 1504/94, המ’ 936/94 {רוטמנש חברה להשקעות בע”מ, בפירוק מרצון נ’ א.פ.י.א.ש.ר פיתוח והשקעות בע”מ, פ”מ התשנ”ד(ד), 448 (1995)} הגישה המשיבה תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין. בתביעה זו טענה המשיבה, כי רכשה 2/3 מזכויות הבעלות בחלקה, קיבלה החזקה ונרשמה לטובתה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה דנן, הגישה המבקשת בקשה למחיקת התובענה בטענה כי המשיבה אינה נמנית עם הבעלים הרשומים של החלקה ולפיכך, דין תביעתה להידחות מחמת היעדר יריבות. בית-המשפט קיבל את הבקשה והורה על מחיקת התובענה שכן, המבקשת הינה הבעלים הרשום של זכות במקרקעין, קרי, הבעלים, בעוד שהמשיבה הינה בעלת זכות חוזית להירשם כבעלים, ומשכך אין למשיבה זכות קניינית אלא זכות אובליגטורית, אשר אינה מוכרת בחוק המקרקעין לצורך פירוק השיתוף במקרקעין.

כאשר מדובר בנכס הרשום במרשם המקרקעין, מדובר בזכות קניינית ופירוק השיתוף יתבצע לפי חוק המקרקעין. אולם, כאשר הנכס אינו רשום במרשם המקרקעין, המדובר בזכות אישית חוזית, ופירוק השיתוף יבוצע בהתאם לחוק המיטלטלין.

הסעיפים הספציפיים הדנים בפירוק שיתוף בחוק המיטלטלין, הם הסעיפים הבאים: סעיף 10 לחוק המיטלטלין, מקביל לסעיף 37 לחוק המקרקעין, בהבדל שבסעיף 10 אין הגבלה של שלוש שנים לצורך פירוק השיתוף, אף אם רשומה מגבלה כזו בהסכם השיתוף.

סעיף 10 לחוק המטלטלין, התשל”א-1971 קובע כדלקמן:

“10. פירוק שיתוף
(א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
(ב) פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על-פי צו בית-המשפט, ורשאי בית-המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
(ג) מכירת המיטלטלין על-פי צו בית-המשפט תהיה בדרך שנמכרים מיטלטלין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”

סעיף 10א לחוק המיטלטלין, התשל”א-1971 מקביל לסעיף 40א לחוק המקרקעין, ועוסק בפירוק שיתוף של דירת מגורים בין בני זוג:

“10א. פירוק שיתוף בזכויות של בני זוג בדירת מגורים (תיקון התשנ”ה)
החליט בית-המשפט לפי סעיף 10, ליתן צו לפירוק השיתוף בזכויות שלבני זוג בדירה המשמשת להם למגורים, לא יורה על ביצועו והפירוק יעוכב, כל עוד לא נוכח בית-המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצורכיהם, לתקופה שיקבע.”

סעיף 13 לחוק המיטלטלין, התשל”א-1971 מחיל את הוראות חוק המיטלטלין גם על זכויות, בשינויים המחוייבים:

“13. תחולה
(א) הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים, גם על זכויות.
(ב) הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון.”

3. השיקולים המנחים את בית-המשפט בפירוק שיתוף
בפסק-דינו של כב’ השופט גייפמן ב- תמ”ש (ת”א) 53941/96 {יצחק צ’פניק נ’ פנינה צ’פניק, תק-מש 2001(1), 5 (2001)} פורטו השיקולים המערכתיים מדיני המקרקעין המנחים את בית-המשפט בפירוק שיתוף, כדלהלן:

א. מניעת שותפות בלתי-רצויה, המעודדת מריבות בין השותפים;

ב. שמירה על דינאמיקה של סחירות נכסי המקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם;

ג. שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

כאשר מתקיימים יחסי שיתוף נקודת המוצא היא כי כל שותף ישקיע פחות בפיתוח הנכס, מאשר אם הנכס היה שייך לו באופן בלעדי, בין מכיוון שיצפה, כי השותפים האחרים יתאמצו יותר, ובין מכיוון שלא ירצה לתת לאחרים “משלו”. לעיתים, גם חילוקי-דעות גורמים לקיפאון. במקרים רבים יש גרעין קשה של אחד או יותר מהשותפים, אשר משתלטים על ניהול הנכס ומנצלים אותו לטובתם, תוך שהם מקפחים את השותפים האחרים. בנסיבות אלה, סבור המחוקק, כי הן במסגרת היחסים שבין השותפים לבין עצמם, ובין באופן כללי, מוטב לפרק את השיתוף, באופן שלכל אחד תהיה זיקה ישירה ובלעדית לנכס שלו. פירוק השיתוף יעודד בדרך-כלל את פיתוח המקרקעין ואת סחירותם בשוק {ש’ שגב “פרקים בדיני קניין”, עין המשפט (תשס”ב-2001)}.

המשפט עויין את מוסד השיתוף במקרקעין, ומכאן הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 לפיה זכאי כל שותף במקרקעין “בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. לסוגיה של פירוק שיתוף במקרקעין יש חשיבות מיוחדת במגזר הערבי עקב ריבוי בעלויות, וכלל, ראוי כי מוסדות התכנון יתחשבו בכך ולא יהוו חסם תכנוני {דברי כב’ השופט י’ עמית ב- בג”צ 9420/11 העותרת: נ’ המשיבים, תק-על 2015(1), 14103 (31.03.2015)}:

ב- רע”א 3463/11{ עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח’ נ’ עופר מרכזים בע”מ ואח’, תק-על 2013(1), 2668 (16.01.2013)} מציין בית-המשפט כי:

“… ההסדר שבסעיפים 146 ו- 147 לחוק מעורר שאלה בדבר נפקותו של ביטול הרישום. לפי גישתו של פרופ’ יהושע ויסמן, משנהרס המבנה כליל, חדל הבית המשותף להתקיים במובנו המשפטי (שכן הוא אינו עונה עוד להגדרה של “בית” לפי סעיף 52 לחוק), כך שביטול הרישום הוא דקלרטיבי בלבד. גם בלעדיו “השינוי הפיסי (הרס הבית) הוא זה שמביא לשינוי המשפטי” (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 505). לפי גישה זו, בית-המשפט ייעתר לבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין גם כאשר הבית עודנו רשום כבית משותף, ובלבד ששוכנע שבעלי דירות שלפחות רבע מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם אינם מעוניינים בשיקומו. לעומת-זאת, לגישתו של ד”ר משה גלברד, כל עוד לא נמחק הרישום מפנקס הבתים המשותפים לא נוצרת בעלות משותפת במקרקעין שעליהם ניצב הבית שנהרס. במובן זה ביטול הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו לא ניתן לפרק את השיתוף לפי דרישת מי בעלי הדירות (בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין) (גלברד, 292). בהיבט זה ביטול הרישום יוצר ודאות ביחס לעתידו של הנכס. ככל שתתקבל גישתו של ד”ר גלברד, כל עוד לא בוטל הרישום תעוכב, איפוא, תביעתם של רוב בעלי הזכויות החפצים בפירוק השיתוף בבית שנהרס.”

ב- רע”א 6948/11 {אורי חזקיהו נ’ עזבון המנוח עוזיאל לוי ז”ל ואח’, תק-על 2012(1), 4367 (28.02.2012)} מתייחס בית-המשפט ל- “דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח”, בקבעו:

“סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים. ב- ע”א 269/74 בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (להלן: “עניין בוקובזה”) נידון מקרה של שותפים שביקשו לעשות שימוש בסעיף חוק זה כדי לחלק ביניהם את זכויות ההחזקה והשימוש בשטחי חלקתם: “כל אחד מאתנו יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש… באופן שאני אחזיק ואיהנה מהמחצית שעליה עומדת הוילה, ואתה תחזיק ותיהנה מהמחצית בה נמצא החדר המושכר”. ההסכם נעשה לצמיתות. פקיד המרשם סירב לרשום הסכם זה, בטענה שרישומו יהווה בפועל פרצלציה עצמית של החלקה. בית-משפט זה דחה את טענת פקיד המרשם, והכריע שבעליה של חלקה יכול להגביל את זכויות השימוש וההחזקה שלו בחלק ממנה מבלי שהדבר ייחשב ל”עסקה” שלא ניתן לעשותה בחלק מן המקרקעין. על-אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י’ כהן) כי “ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין איפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה”. בין הנפקויות לדוגמה שצויינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה (וראו ח’ דגן קניין על פרשת דרכים (2005), 332-333 (להלן: “דגן”).

באשר לתרחיש האפשרי של תביעה לפירוק שיתוף, יוער כי אף אם ההסכם בין הצדדים כלל הסכמה מפורשת או משתמעת שלא לפרק את השיתוף, תוקפה של הסכמה זו מוגבל יותר, נוכח הכוח שסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מעניק לבית-המשפט לבטל הסכמה זו לאחר שלוש שנים “אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין”. סעיף זה נובע מהכרת הדין בבעייתיות האינהרנטית הכרוכה במצב של שותפות, ובתועלת שעשויה לצמוח לחברה מהגמשת היכולת לפרקה. כאמרת חז”ל הידועה: “קידרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא” (תלמוד בבלי, בבא בתרא, כד, ב) – קדירת השותפים אינה חמה ואינה קרה; וכדברי הרא”ש (רבי אשר בן יחיאל, נולד בשנת 1250 באשכנז ונפטר בשנת 1327 בטולדו שבספרד): “חכמים ראו שטוב לתקן חלוקה בכל דבר של שותפות… משום דקדרה דשותפי לא קרירא ולא חמימא” (שו”ת הרא”ש, כלל צח סימן ז). תפיסה זו היא מוסכמה רווחת למדיי בשיטות משפט רבות (ראו י’ ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 278 עד 280 (1997) (להלן: “ויסמן”); והשוו דגן 360-359).”

ראה גם: ת”א (רשל”צ) 57011-12-13 לאה פלדמוס נ’ יוסף עלי, תק-של 2015(2), 85512 (2015); ת”א (רשל”צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ’ סולימאן יוסיאן, תק-של 2015(2), 87557 (2015); ת”א (חי’) 24336-05-15 סלמאן סלימאן שעבי נ’ עלי אבו אלנעאג, תק-של 2015(2), 84395 (2015); ת”א (ת”א) 31355-02-15 שמעון מורגן נ’ שאול ששון, תק-של 2015(2), 61665 (2015); ת”א (ת”א) 28169-02-14 כליר גנדור נ’ ריטה ברשה, תק-של 2015(2), 54057 (2015); ת”א (נצ’) 21573-03-14 חליל אבראהים מסאלחה נ’ ראפע מסאלחה, תק-של 2015(2), 28242 (2015); ת”א (חי’) 18700-01-13 א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע”מ נ’ דן יקוטי, תק-של 2015(2), 21870 (2015); ת”א (חי’) 21410-10-11 רבקה ליס נ’ אורי קרמזין, תק-של 2015(2), 10785 (2015); ת”א (רשל”צ) 57011-12-13 לאה פלדמוס נ’ יוסף עלי, תק-של 2015(1), 122371 (2015); ת”א (ת”א) 55917-09-14 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ’ היכל התלמוד בית מדרש גבוה לתורה, תק-של 2015(1), 60734 (2015); ת”א (נצ’) 6659/04 מינהל מקרקעי ישראל – נצרת עלית נ’ עאדל סעיד זידאני, תק-של 2015(1), 54468 (2015); ת”א (חי’) 42625-01-11 משה נתנזון נ’ שרה לנג, תק-של 2015(1), 51722 (2015); תא”מ (קריות) 13117-05-14 ואליה מיכאלי נ’ שלמה גונן, תק-של 2015(1), 28024 (2014); ת”א (ת”א) 1197-09-14 חברה לפיתוח גוש 6896 בע”מ נ’ מעונות חלקת הגשר בע”מ ואח’, תק-של 2015(1), 12946 (2015); ת”א (פ”ת) 29081-10-12 י. בהרי יזמות והנדסה בע”מ נ’ אבנר פרידמן, תק-של 2014(4), 121922 (2014); ת”א (חד’) 14772-02-11 צעאבנה תחסין נ’ זיאד מחמוד קעדאן, תק-של 2014(4), 102833 (2014); ת”א (רח’) 42221-10-12 דוד אלפי נ’ נירה בר, תק-של 2014(4), 19592 (2014); ת”א (רח’) 41927-05-14 אולגה שניידרמן נ’ עותמאן זירעיני, תק-של 2014(4), 8263 (2014); ת”א (יר’) 2679-10-13 סבטלנה גרינפילד נ’ פרימה מניס, תק-של 2014(4), 10352 (2014); ת”א (יר’) 9300/03 וידאד מחמד יגמור נ’ מחמד ע’אזי חדר קאלותי, תק-של 2014(4), 71 (2014); ת”א (חד’) 4353-04-10 קרן קיימת לישראל ח.צ. 5200220314 נ’ חדוה פרץ רון, תק-של 2014(3), 87219 (2014); ה”פ (הרצ’) 21747-04-13 מדינת ישראל ו/או קרן קיימת לישראל ו/או רשות הפיתוח נ’ יורם יזדי, תק-של 2014(3), 82739 (2014); ת”א (עכו) 13484-08-12 עליזה ויצמן נ’ גלילה ויצמן, תק-של 2014(3), 79541 (2014); ת”א (קריות) 17988-05-14 מיאדה סריס נ’ סאמי סריס, תק-של 2014(3), 71891 (2014); ת”א (אילת) 46714-05-10 רחל כרמי נ’ אדוה עמר, תק-של 2014(3), 71544 (2014); ת”א (רח’) 26420-03-13 בועז ברזלי נ’ מרים כהן, תק-של 2014(3), 40301 (2014); ת”א (קריות) 11660-10-10 עבד אל עזים מוסטפא ואח’ נ’ עבד אל חמיד מוסטפא ואח’, תק-של 2013(4), 59355 (2013); ת”א (נצ’) 34928-07-13 עזבון המנוח חסן זכי זועבי ז”ל ואח’ נ’ ראפת ח’אלד סלאימה זועבי ואח’, תק-של 2013(4), 110292 (2013).

4. הזכות לתבוע את פירוק השיתוף
הזכות לתבוע את פירוק השיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי (בזכות ולא בחסד) בכל עת (גם אם הנכס נמצא בתהליך השבחה, שבסופו שווי הנכס יעלה) לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין.

לבית-המשפט מוקנה שיקול-דעת, והוא יכול לסרב לבקשה לפרק את השיתוף, אם נראה לו נכון וצודק לעשות כן.
בחוק לא נקבע תנאי מקדמי לדרישת וקבלת סעד של פירוק שיתוף במקרקעין.

אין שותף יכול לכפות את רצונו על המשך השיתוף תוך התנגדות יתר השותפים, יתרה-על-כן, גם הסכם שיתוף השולל את הזכות לפרק את השיתוף מוגבל לשלוש שנים מקסימום.

הרציונל העומד מאחורי חיקוק זה, בא לידי ביטוי במגמת הפסיקה והחוק לעודד את פירוק השיתוף ב- ע”א 1849/91 {פרידמן נ’ אחים פנחס, פ”ד מז(5), 588 (1993)}. שם צויין, בין השאר, כי פירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין בעוד שהמשך פיצול הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.

בפסק-דין זה המערער, אמו והמשיבים השלישי והרביעי היו בעלים משותפים בחלקת מקרקעין, שנוצרה בעקבות חלוקה מחדש של המקרקעין שנערכה באזור ב- 1981. ב- 1978 מכרו המערער ואמו את זכויותיהם בחלקה למשיבות 1 ו- 2. בשנת 1979 הגיש המערער תובענה, ובה ביקש להכריז על בטלותו של הסכם המכר. בסופו-של-דבר הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין, ולפיו נקבעה חלוקת הזכויות הפנימית בין המערער לבין המשיבות 1 ו- 2.

בשנת 1983 הגישו המשיבים 4-3 תובענה כנגד המערער לפירוק השיתוף בחלקה. בהסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין, חולקה החלקה לשני מגרשים. הוסכם כי המשיבים 4-3 יהיו הזכאים הבלעדיים למגרש משנה ב’, והמערער ואמו יהיו הזכאים הבלעדיים למגרש-משנה א’, על-פי תכנית המתאר ניתן היה לבנות על החלקה שני בניינים מסחריים בני שבע קומות, שייבנו בקיר משותף. הוסכם כי המשיבים 4-3 יהיו רשאים לבנות על מגרש ב’ את אגף ב’ של הבניין, אשר אליו יוצמד כל שטח מגרש ב’. אותן זכויות בהתאמה נקבעו לגבי המערער ואמו בכל הנוגע למגרש א’.

ההסכם הסדיר גם את האפשרויות השונות בכל הנוגע למגרש א’. ההסכם הסדיר גם את האפשרויות השונות בעניין בניית שני אגפי הבניין. בנספח להסכם התחייבו המשיבים 4-3 כי אם הם יחלו בבניה לפני המערער ואמו, וכי יבנו על חשבונם מחסן קטן במגרש משנה א’ או בחלק מהבניין במגרש-משנה ב’, שאליו יוצמד מלוא מגרש משנה א’. המשיבות 2-1 הסכימו לאמור בהסכם. ההסכם הוגש לרישום במרשם המקרקעין, ובגוף המרשם נרשמה הערה בדבר ההסכם. המשיבים 4-3 התקשרו עם המשיבה 5 לבניית בניין על מגרש ב’, ורוב הזכויות בו הועברו למשיבים 10-5.

עוד בטרם הושלמה בנייתו של אגף ב’, דרש המערער מן המשיבים 4-3 להקים את המחסן האמור בנספח להסכם הפשרה, אולם נענה כי בניית מחסן אינה אפשרית מבחינה תכנונית. לא הושגה הסכמה בין הצדדים למציאת פיתרון חלופי.

בשנת 1987 הגישו המשיבות 2-1 תובענה כנגד המערער ויתר בעלי החלקה לפירוק השיתוף במגרש א’. התביעה התקבלה בבית-משפט השלום, וערעור שהוגש בידי המערער נדחה על-ידי בית-המשפט המחוזי.

מכאן ערעורו לבית-המשפט העליון, והערעור נסב על השאלה אם ניתן לצוות על פירוק השיתוף במגרש א’, שהוא רק חלק מהחלקה.

בית-המשפט העליון פסק, שלצורך פירוק השיתוף יש להתייחס לחלקה כולה:

“יחידת ההתייחסות, המהווה נושא לזכויות ולחובות, ובכלל זה מושא לפירוק השיתוף במקרקעין משותפים, היא החלקה כולה.”

כב’ השופט שמגר קובע, כי פירוק שיתוף על-ידי הפיכת נכס לבית משותף, דומה לחלוקה בעין, כי דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.

במקרה דנן, קובע כב’ השופט שמגר, שטענתו של המערער, כי לא ניתן לפרק את השיתוף בינו לבין המשיבות הראשונה והשניה מן הטעם שמדובר בפירוק שיתוף לגבי חלק מן החלקה, מתעלמת מההסכם לחלוקת החלקה לשני מגרשים, אשר הושג על דעתו, והיא בבחינת ניסיון כושל לחזרה למצב ששרר עובר לפירוק השיתוף בחלקה.

כב’ השופט שמגר מוסיף, כי:

“נסיבות המקרה מדגימות עד כמה יכול שיתוף כפוי להיות מכביד ולעכב את השימוש במקרקעין ואת פיתוחם, לטובת הבעלים ולטובת הכלל. השיתוף בין המערער לבין המשיבות הראשונה והשניה הניב אך מחלוקות וסכסוכים רבים. איש מן הצדדים המעורבים אינו נשכר מכך שמגרש א’ עומד בשיממונו שנים רבות. החלטתנו, כי יש לפרק את השיתוף על דרך של מכירה, עשויה להסיר את המכשול שמנע תקופה ארוכה את המשך ניצולם ופיתוחם של המקרקעין.”

ב- ע”א 319/74 {רובנשטיין ושות’ חברה קבלנית נ’ תמרה פיין, פ”ד ל(1), 454 (1975)}. המערערות, שתי חברות קבלניות, שהיו שותפות במחצית מזכויות הבעלות במגרש רחב ידיים, דרשו את פירוק השיתוף מיתר השותפים, כאשר כוונתן הגלויה היתה לרכוש את חלקם.

המשיבים התנגדו למכירה, מהטעם שלאחר עריכת תכנית מיתאר, שאמורה היתה להתבצע מקרוב, ערך הקרקע צפוי היה לעלות, וכעת כפיה לפירוק השיתוף, תגרום לנישול המשיבים בנזיד עדשים. כמו-כן, לאחר סיום ההליכים התכנוניים ניתן אולי יהיה לחלק את המגרש בעין בין השותפים.

בית-המשפט השלום התרשם, כי יש מקום לדחות את פירוק השיתוף “עד שתעשיר” (דהיינו, עד לתום השבחת הקרקע).

בית-המשפט המחוזי, קיבל עמדה זו ובנימוקיו הסתמך, בין-היתר, על סעיף 43 לחוק המקרקעין המצווה את בית-המשפט להתחשב במשאלות השותפים.
לעומתם, בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט לנדוי, הפך את קביעותיהם של בתי-המשפט קמא וקבע, כי ודאי שהמשיבים זכאים למחיר הוגן ולשווי המקרקעין כפי שהם בעת המכירה. לעומת-זאת, אין הם זכאים לדחיית המכירה. לא זו בלבד, אפילו אם עמידתן של המערערות על זכותן לפירוק השיתוף גורמת נזק והפסד למשיבים, אין בכך לגרוע מזכותן זו, וודאי אין בכך שימוש בזכות לרעה (סעיף 14 לחוק) שכן מדובר ב “הליך משפטי על-פי פניה לבית-המשפט, שהמחוקק עצמו נתן לו גושפנקא מפורשת בחוק”.

5. פירוק שיתוף בענייני משפחה
5.1 השעיית זכותו הקניינית של בן הזוג ודרישת תום-הלב בפירוק שיתוף בין בני זוג בדירת מגורים
ב- רמ”ש (חי’) 25036-06-15 {א.ק. נ’ ד.ק., תק-מח 2015(2), 34570 (15.06.2015)} מוצאים אנו את דברי כב’ בית-המשפט, בקבעו:

“הזכות לפירוק שיתוף קמה לכל שותף בכל עת והוא זכאי לכאורה לסעד של פירוק שיתוף מידי. אלא שבסכסוכי משפחה הושם בפסיקת בתי-המשפט הדגש על אותה מגמה שקבלה גם ביטוי במסגרת חוק בית-המשפט לענייני משפחה, לפיה יש להוביל את הצדדים לפתרון כולל אינטגרטיבי של חלוקת הרכוש בין בני זוג. על-פי מגמה זו ראוי לדון ולהכריע בתובענות שבין בני הזוג בעת ובעונה אחת ולהתאים את דיני הקניין לדיני המשפחה ולהימנע ממתן החלטה על פירוק השיתוף קודם שמיעת הוכחות במכלול התביעות, על-מנת להימנע מפיצול מלאכותי ומחלוקה לא שוויונית של הרכוש.

אלא שמגמה זו אינה חזות הכל ובית-המשפט העליון נתן את דעתו במסגרת שורה של פסקי-דין גם לשיקולים ואינטרסים נוספים שיתכן כי בשלהם ראוי גם ראוי שלא לדחות את הליכי פירוק השיתוף בדירה, גם אם פירוק זה מהווה הכרעה בגזרה צרה זו בלבד. ב- בע”מ 8873/06 פלוני נ’ פלוני, תק-על 2007(2), 3478 (07.06.07) מפי כב’ השופט א’ רובינשטיין, כתוארו אז, בחן בית-המשפט העליון כיצד ליישב בין החתירה להשגת פתרון אחיד וכולל לבין שמירה על זכויותיהם הקנייניות הכלליות של בני זוג כשותפים בנכס. וכך נאמר שם:

“דהיינו, ככל שקיימת אפשרות להגיע להסדר כולל וסופי של מערכת היחסים הכלכלית בין בני הזוג בתוך זמן סביר, רשאי בית-המשפט לענייני משפחה לעכב את הדיון בעילות הקנייניות ולאחדו עם הדיון בתביעות על יסוד דיני המשפחה (הלכת השיתוף או יחסי ממון), מכוח אותו היגיון שאליו נדרשנו.

ט”ו. המדובר איפוא בהשעיית זכותו הקניינית של בעל דין להשתחרר משותפות כפויה (זכות הקבועה בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין), אך פגיעה זו נעשית לתכלית ראויה (הגעה להסדר כולל וסופי בין הצדדים), ועל בית-המשפט לוודא שהיא נעשית אך במידה שאינה עולה על הנדרש, ובאופן המשרת את התכלית האמורה. השכל הישר יהא יועץ טוב בכגון דא.

ט”ז. לא תמיד השעיית תביעותיו של אחד מבני הזוג משרתת את התכלית של חתירה להסדר סופי, כולל והוגן. במקרים רבים “ההסדר הרצוי הוא הסדר המאפשר לבן זוג החפץ בהפרדות זכויותיו ברכוש המשותף עוד בטרם ניתן פסק הגירושין, על-מנת להחליש את כוח המיקוח והסחיטה של בן הזוג האחר” (ע”א 1915/91 יעקובי נ’ יעקובי, פ”ד מט(3), 529, 553 – הנשיא שמגר, ההדגשה הוספה – א”ר, ולדידי אוסיף גם, כי מיקוח וסחיטה אינם היינו הך, אף אם גם מיקוח אינו תמיד כליל שלמות; ע”א 736/85 לזר נ’ לזר, פ”ד לט(4), 668); אציין, כי מסיבה זו יהיו לא אחת מקרים בהם דווקא הפרדת הדיון תסייע להגעה להסדר כולל (ראו בין היתר תמ”ש (ת”א) 36330/96 פלונים נ’ אלמוני (לא פורסם)). המציאות גם מעידה כי במקרים רבים “דחיית הליכי פירוק השיתוף בדירה יכולה להכביד על אחד הצדדים באופן שאינו נאות” (הנשיא ברק, פרשת בר אל, 863) – גם כאן, נאותות הפגיעה היא עניין לבית-המשפט לענות בו, בגדרי השכל הישר, הסבירות ועל כולנה ההגינות. בבואו לבחון את סבירות השעייתה של הזכות הקניינית, על בית-המשפט להתחשב בשורה של משתנים, לרבות הסיכוי להגיע להסדר כולל בתוך זמן סביר; השפעת מימושן של הזכויות הקנייניות על הסיכוי האמור (לטוב או למוטב); הנזק העלול להיגרם למי מבני הזוג כתוצאה מהעיכוב; השלכות העיכוב על צדדים שלישיים, ושיקולים נוספים לפי הנסיבות הספציפיות.”

13. ואכן, במקרה שלנו השעיית המכירה ופירוק השיתוף בבית אינה משרתת התכלית של חתירה להסדר סופי, כולל והוגן. ההפך הוא הנכון, פירוק השיתוף כיום הוא זה שאמור לשרת את אותה תכלית כאשר לפני בית-משפט קמא הונחה חוות-דעת של אקטואר ממנה למדים כי המבקש הוא זה שאמור לשלם למשיבה סכומים שונים לשם איזון כלל המשאבים והזכויות ואין כל הצדקה להמשך השיתוף לאור מכלול הנסיבות. הדעת נותנת דווקא כי משום אותן טענות שהעלה המבקש בנוגע לחובות נטענים וכי נושים מתדפקים על דלתו, יהא זה נכון להורות על פירוק השיתוף מיידית על דרך של מכירה.

אמנם, חוות-דעת האקטואר טרם אומצה ואושרה כמי שעל-פיה יש לערוך את האיזון ונראה כי בדעת המבקש שלא להשלים עימה, ובכך אין כל פסול כמובן. יחד-עם-זאת, יקשה להתעלם מהקביעות שנתקבלו במסגרתה באשר ליחס האיזון ודרך האיזון והיא לבטח מהווה אינדיקציה טובה, ולמצער לכאורה, באשר לדרך שיש לנהוג במקרה דנן בנוגע לפירוק השיתוף בדירה. גם אם נניח לרגע כי שגה האקטואר ועל שני הצדדים-בני הזוג לסלק שווה בשווה חובות משותפים של מאות אלפי שקלים, כאלה המכלים את כספי התמורה. האם משום כך בלבד יש לעכב פירוק השיתוף? על כך יש להשיב בשלילה.

חיזוק למסקנה לפיה עדיף פירוק השיתוף עכשיו מאשר מאוחר יותר מצאתי בטיעוני המבקש. אין בפיו של זה כל טענה לפיה בדעתו לרכוש את הזכויות בבית – חלקה של המשיבה בנכס זה, וכי יש להמתין לעריכת האיזון הכולל שמא יתאפשר לו לממש זכות ראשונים בבית. המבקש טוען כי בשל חובות רבים שצבר במסגרת עסקיו המנוהלים במסגרת החברה הרי מדובר בחובות משותפים וכי מכירת הבית לכל צד עוד בטרם ידועים אל נכון היקפי חובות הצדדים ולאילו גורמים קיימים חובות אלה, ומהי החבות העולה כתוצאה מכך לכל אחד מהצדדים “עלולות לפגוע פגיעה אנושה במבקש ועשויים חלילה להעניק למשיבה, יתרון כלכלי משמעותי – בלתי-הוגן ובלתי-שוויוני, ללא צורך, ללא נימוק, כאשר ניתן בנקל לאזן בין הצדדים, ולאפשר לשניהם את סילוק החובות המשותפים לאחר ביצוען של הבדיקות כאמור” (ראה למשל סעיף 6, 10, 19 לבקשת רשות הערעור).

14. בקצירת האומר הרי שלשיטת המבקש, אין להורות על פירוק השיתוף בטרם נסתיימו הליכי הבדיקות הכלכליות ובטרם הובטח סילוקם בצוותא של חובות משותפים ובחלקים שווים בין הצדדים. לשיטתו, המכירה של הבית כיום בטרם נקבע היקפם וזהותם המלאה של נושי הצדדים, תעמידו בודד מולם של אלה כאילו המשיבה איננה חייבת בסילוק שווה של החובות שצברו בני הזוג. אין ממש בטענה זו הן משום שההיגיון הכלכלי מורה במקרה כגון זה כי ככל שקיימים למשיב נושים רבים המתדפקים על דלתו הרי שדין הבית להימכר ומהר, זאת גם לטובתו אך גם לשמירת כספי וזכויות המשיבה.

הדברים אמורים במיוחד נוכח העובדה שבית-המשפט קמא לא הורה על חלוקת כספי התמורה בין הצדדים וביקש כי אלה יופקדו בקופת בית-המשפט. בכך ניתן גם ניתן להבטיח תשלום אותם חובות משותפים ככל שיעלה בידי המבקש להוכיח קיומם של אלה חרף האמור בחוות-דעת האקטואר.”

ב- ת”א 32453/84 {יגאל בהט נ’ רחל בהט, פ”מ התשמ”ח(ב), 236 (1984)} מסייג בית-המשפט העליון את הזכות האבסולוטית של שותף להביא לפירוק השיתוף, בעזרת החלת עקרון תום-הלב. בית-המשפט העליון קובע, שגם זכות המוענקת בדין יש להפעיל בתום-לב ובדרך מקובלת.
בפסק-דין הנ”ל התבררה תביעת בעל לפירוק השיתוף בדירת המגורים המשותפת לו ולבת זוגו. כן נערך דיון בנושא שיקול-הדעת הנתון לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף, החלת עקרון תום-הלב ובדרך המקובלת, לפי סעיף 39 לחוק החוזים.

הדיון נסב על תביעה שהגיש בעל נגד אשתו לפירוק השיתוף בדירתם המשותפת, הרשומה על-שם שניהם בחלקים שווים, וכן לפירוק השיתוף במיטלטליהם המשותפים. בהליך קודם בבית-המשפט המחוזי, חוייב הבעל בתשלום מזונות לאישה, ולהבטחתם אישר בית-המשפט עיקולים קבועים על הדירה נשוא הדיון ועל המיטלטלין המצויים בה. האישה עותרת למחיקת התביעה על-הסף.

בית-המשפט מחק את התביעה ופסק, כי עם כניסתו לתוקף של חוק החוזים יש לבית-המשפט שיקול-דעת אם להפעיל סמכותו לפי חוק המקרקעין בעילות פירוק, אם לאו.

הוראת סעיף 39 לחוק החוזים שלפיה “בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה”, מוחלת מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים, גם על כל פעולה משפטית ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה.

מפסיקת בית-המשפט העליון עולה המסקנה שהוראת סעיף 39 לחוק החוזים תחול, כעיקרון, לגבי פעולות משפטיות וחובות שבכלל המערכת המשפטית ולמעשה – בכל תחום משפטי שהוא.

יוצא, איפוא, שגם זכות המוענקת בדין יש להפעיל בתום-לב ובדרך מקובלת.

בית-המשפט לא יעניק סעד, אף-על-פי שעקרונית קיים דין, אם סעד זה יפגע הן בפסק-דין בר-תוקף של בית-משפט אחר, שבא להבטיח והבטיח נושא השנוי במחלוקת בין הצדדים, והן במידה והסעד המבוקש לא יעזור לתובע, וכל סיפוקו יהיה בכך שהנתבע יסבול, וזאת מכוח עקרונות תום-הלב והדרך המקובלת.
בית-המשפט העליון מציין, כי החל מכניסתו לתוקף של חוק החוזים לא ניתן עוד לומר שאין לבית-המשפט שיקול-דעת בהפעלת פעולת פירוק במקרקעין.

שיקול-דעת עשוי להיות מופעל, לפחות במקרה שבו צד נוקט בפעולה זו לא למען פיתוח המקרקעין ולא למען השגת רווח איזשהו לעצמו כי אם יותר על-מנת להקניט הצד שכנגד, מבלי שהפירוק יביא לו כל תועלת ממשית קרובה או רחוקה.

ב- ת”א (רמ’) 1243/96 {אולפינר שמואל נ’ סגל אריה ואח’, תק-של 2003(2), 17 (2003)} נפסק, כי העיקרון המנחה בפירוק שיתוף במקרקעין קבוע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש את פירוקם בכל עת. אולם, עיקרון זה כפוף לחריגים מהחוק (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין) ומהפסיקה.

אכן, גם עקרון-על זה (היכולת לדרוש פירוק השיתוף בכל עת) נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף {ראו: סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין}. ככל הנראה כפוף עקרון- העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב {ע”א 1017/97 יצחק רדילביץ’ נ’ יצחק מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1998)}.

ב- רע”א 6339/97 {רוקר ואח’ סלומון ואח’, תק-על 99(4), 1 (1999)} נדון היקף שיקול-הדעת של בית-המשפט שלא להורות על החזרת המצב לקדמותו כאשר היתה פגיעה ב”זכות הקניין” עקב בניה ברכוש משותף של בית משותף.

הנשיא ברק, מחיל את עקרון תום-הלב על כל רובדי המשפט, תוך התייחסות לחוק המקרקעין, באומרו שעקרון תום-הלב, הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים, הוא עיקרון “מלכותי” החל בגדריו של כל דין. בשל חשיבותו הרבה, נביא להלן את פסק-דינו של הנשיא ברק במלואו:

“ראובן ושמעון הם בעלי דירות בבית משותף. ראובן בנה על הרכוש המשותף בלא לקבל הסכמתו של שמעון. שמעון מבקש צו להריסת המבנה שבנה ראובן. ראובן מוכן לשלם פיצוי על הנזק (הרכושי והאישי) שנגרם לשמעון. שמעון אינו מסתפק בפיצוי הכספי. הזכאי שמעון לצו הריסה? זו השאלה שערעור זה מציב לפנינו. בפתרונה של שאלה זו, עלינו לעמוד על שתי שאלות-משנה: האחת, מהי המסגרת הנורמטיבית אשר בגדריה יוכרע הערעור; השניה, מהו הפתרון של הסכסוך הקונקרטי בגדרי המסגרת הנורמטיבית. אשר לשאלה הראשונה, מצוי אני בין חברי השופט אנגלרד לבין חברי השופט טירקל. אשר לשאלה השניה, סבור אני כי בנסיבות המקרה שלפנינו, התוצאה אליה הגיע השופט טירקל, היא הנגזרת מהדין החל בעניין. אעמוד על כל אחת מהשאלות הללו בנפרד.”

המסגרת הנורמטיבית
שמעון מבקש צו הריסה. סומך הוא תביעתו על זכות הקניין שלו ברכוש המשותף. תביעתו היא “פטיטורית” (ולא “פוססורית”). מבקש הוא הריסה מכוח הזכות שניתנה לו בחוק המקרקעין, “לדרוש ממי שהקים אותם… שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם” (סעיף 21(א)). האם זכותו זו – כמו גם זכותו על-פי סעיף 17 לחוק המקרקעין – היא “מוחלטת”? האם ניתן לבית-המשפט שיקול-דעת שלא להיעתר לבקשתו? תשובת כב’ השופט ברק לשאלות אלה הינה זו: זכותו של הבעלים לדרוש סילוק המבנה שנבנה על מקרקעין שלא כדין אינה מוחלטת. לבית-המשפט נתון שיקול-דעת, האם להעניק לבעלים את הסעד של סילוק המבנה והחזרת “המקרקעין לקדמותם”. “יחסיות” הזכות ושיקול-דעת בית-המשפט מקורם בעקרון תום-הלב.

תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים הוא עיקרון “מלכותי” {בג”צ 1683/93 יבין פלסט בע”מ נ’ בית-הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ”ד מז(4), 702, 708 (1993)}. הוא חל בגדריו של כל דין. “מצודתו פרושה… על כלל מערכת המשפט בישראל” {ע”א 700/81 פז נ’ פז, פ”ד לח(2), 736, 742 (1984)}. הוא מבטא עקרון התנהגות “לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל” {ע”א 566/81 עמרני נ’ בית-הדין הרבני הגדול, פ”ד לז(2), 1, 9 (1982)}. עקרון תום-הלב אינו מוגבל לחוזים או לחיובים. זהו עקרון יסוד החולש על כל תחומי המשפט {ד”נ 7/81 פנידר נ’ קסטרו, פ”ד לז(4), 687, 673 (1983)}.

כך, למשל, הוא חל בכל תחומי הקודיפיקציה האזרחית החדשה. בהתייחס לתחולתו בתחום חוק השליחות, התשכ”ה-1965 {להלן: “חוק השליחות”}, ציין כב’ השופט ברק:

“כל פעולה משפטית (דו-צדדית או חד-צדדית) בגדרי חוק השליחות צריכה להתבצע בתום-לב… כל פעולה משפטית חד-צדדית בגדריו של חוק השליחות צריכה להתממש בתום-לב. מכאן שהענקת ההרשאה, ביטולה, אישור בדיעבד, הסתלקות הצד השלישי מהפעולה, החלטתו של הצד השלישי או של השלוח לראות השליחות כנמשכת וכיוצא בהן פעולות משפטיות חד-צדדיות המעוגנות בחוק השליחות, צריכות להתבצע בתום-לב.”
{א’ ברק, חוק השליחות (מהדורה שניה, (1996), 106}

ככלל, שתיקתו של חוק פלוני בדבר תום-הלב, והסדר חלקי של חוק אלמוני בסוגיית תום-הלב, אין בהם כדי לשלול את תחולתו הכללית של עקרון תום-הלב.

עקרון תום-הלב חל בגדריו של חוק המקרקעין. אכן, חוק המקרקעין אינו עומד בפני עצמו. הוא חלק מהחקיקה (האזרחית) שלנו. עקרון תום-הלב, החל על החקיקה (האזרחית) כולה חל גם עליו. חוק המקרקעין הינו חוליה בשרשרת החקיקה הישראלית החדשה. הוא פרק חשוב בקודקס האזרחי “נוסח ישראל”. הקודקס כולו צריך להתפרש כחטיבה אחת. ביסודו מונחות תכליות (סובייקטיביות ואובייקטיביות) משותפות. אחת מאותן תכליות הינו תום-הלב.

כל פעולה משפטית, כל חיוב וכל משא-ומתן חייבים להתבצע בתום-לב. עמד על כך פרופ’ ידין. בציינו:
“החוקים השונים תוכננו מראש לקראת התלכדותם לקודקס אחד מקיף, בבוא העת: ובדיעבד נדמה שניתן לגלות בהם גם עקרונות מנחים. אחד העקרונות החשובים ביותר, ואולי החשוב מכולם, הוא העקרון של תום-לב.”
{ידין, “העקרון של תום-לב בחקיקה החדשה”, ספר אורי ידין, כרך א’ (בעריכת א’ ברק וט’ שפניץ (1990), 281, 282}

על-כן מקובלת על כב’ השופט ברק עמדתו של חברי, השופט אנגלרד הכותב בפסק-דינו, כי עקרון תום-הלב:

“פורש את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין.”

ביטוי מיוחד לעקרון תום-הלב בגדרי חוק המקרקעין ניתן בסעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע:

“14. הגבלת זכויות
“בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר.”

הוראה מיוחדת זו לא באה להחליף את עקרון תום-הלב הכללי (המעוגן בסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג- 1973. העיקרון הכללי של תום-הלב מהווה מטריה נורמטיבית הפרושה על כל הוראות חוק המקרקעין. סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא אך ביטוי מיוחד לעיקרון זה. הוא מהווה, כלשונו של פרופ’ א’ ידין “דוגמה קונקרטית” לעקרון תום-הלב.

סעיף זה חוקק בטרם נקבע בחקיקה כי עקרון תום-הלב הוא עיקרון כללי.

לדעת כב’ השופט ברק – שעה שלעקרון תום-הלב תחולה כללית בגדרי המשפט בכלל וחוק המקרקעין בפרט – שוב אין צורך בהוראה המיוחדת הקבועה בסעיף 14 לחוק המקרקעין. די בעקרון הכללי של תום-לב כדי לפתור את הבעיות המתעוררות, לרבות אלה המכוסות כיום על-ידי הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.

עמד על כך פרופ’ ויסמן, בציינו:

“ניתן לוותר על הדוקטרינה של שימוש-לרעה בזכות ולהסתפק בתחולת עקרון תום-הלב על כל הזכויות שבתחום המשפט הפרטי.”
(י’ ויסמן, דיני קניין: בעלות ושיתוף, חלק שני (1997), 71}

ניתן איפוא להניח הצידה את המחלוקות השונות באשר להיקף הפרישה של סעיף 14 לחוק המקרקעין. ההוראה המרכזית היא זו הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), ובגדריה שלה ייבחנו המצבים השונים.

הנה-כי-כן, כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין, צריכה להיות מופעלת בתום-לב. כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב.

עמד על כך פרופ’ מ’ דויטש, בציינו:

“סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973, בשילוב עם סעיף 61(ב) לאותו חוק, מגביל בהגבלות של תום-לב ודרך מקובלת כל שימוש בזכויות. לאור כוללניותו וגורפות תחולתו של עקרון תום-הלב אין מנוס מהכרה בכך שנודע לו משקל זה גם בהגבלה של הכוחות הקנייניים.”
{מ’ דויטש קניין, כרך א’ (1997), 321}

כך, למשל, זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום-לב {ע”א 663/87 נתן נ’ גרינר, פ”ד מה(1), 104, 118 (1990)}.

המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות {ע”א 810/82 זול בו בע”מ נ’ זיידה, פ”ד לז(4), 737, 740 (1983)}.

על-כן, יש להפעיל את הכוח להביא לפירוק השותפות בתום-לב. בדומה, כוחו של שותף לעשות פעולות שונות בלא הסכמת יתר השותפים (כאמור בסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין) צריך להיות מופעל בתום-לב. תחולה זו של עקרון תום-הלב משתרעת גם על זכויות וחובות בעלי דירה בבית משותף {ע”א 2896/90 טרוצקי נ’ דיין, פ”ד מו(5), 454, 459 (1992)}.

מתחולתו של עקרון תום-הלב על השימוש בזכויות (במובן הרחב) על-פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות: ראשית, השמוש בזכויות על-פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום-הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לא נדרש, לשם פגיעה בעקרון תום-הלב, כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת {בג”צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע נ’ בית-הדין הארצי לעבודה, פ”ד לה(1), 828, 835 (1980)}.

שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה. אין מקום להבחין בין השימוש בזכות לבין היכולת לממשה בבית-המשפט {ראו דברי השופט ש’ לוין ב- ע”א 815/81 כליפא נ’ שאול, פ”ד לו(3), 78, 84 (1982)}. הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום-הלב.

שלישית, תום-הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקניין הגורם נזק לזולת, ובין שימוש בזכות הקניין שנועד להגן על זכות הקניין (או זכות אחרת) מפני מתנכלים לה.

רביעית, לשופט נתון שיקול-דעת – בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום-הלב – בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין {ראו ע”א 782/70 רדומילסקי נ’ פרידמן, פ”ד כה(2), 523 (1971)}. היקפו של שיקול-דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום-הלב.

בנוסף, אין לומר כי זכות הקניין היא “מוחלטת”, וממילא אינה כפופה לעקרון הכללי של תום-הלב, ואינה מאפשרת שיקול-דעת בכל הנוגע לסעדים בגין הפגיעה בה? האין לחשוש כי תחולתו של עקרון תום-הלב בדיני הקניין – בין אם מקורם בחוק המקרקעין ובין אם מקורם בחוק אחר המעמיד זכות קניינית תביא לחוסר ביטחון בקניין? התשובה היא זו: זכות הקניין ככל זכות האחרת אינה מוחלטת. כל הזכויות כולן הן יחסיות. זכות הקניין אינה הזכות לנהוג שלא בתום-לב. על-כן נתון תמיד שיקול-דעת שיפוטי – בגדרי עקרון תום-הלב בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית.

עם-זאת, דרישות תום-הלב בגדרי זכות הקניין אינן זהות לדרישות תום-הלב בגדרן של זכויות החיובים. מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב בגדריה. כל זכות והערכים והאינטרסים המוגנים על ידה. כל זכות ועוצמתה שלה, כל זכות ואיזוניה שלה ביחסה עם ערכים ואינטרסים נוגדים, כל זכות ומידת השפעתו של תום-הלב עליה. בהתייחסו לשיקולים של ודאות משפטית ושמירה על עוצמתו של הקניין, כותב פרופ’ דויטש:

“שיקולים אלה הם משמעותיים, ואין לבטלם. אולם דומה שאין בהם די כדי לשלול את תחולתם של שיקולי הגינות בתחום הקניין; הם אך מחייבים נקיטתה של גישה זהירה יותר במהלך החלתם של כללי ההגינות.”

אכן, מהותה של הזכות לפי חוק המקרקעין – וזכות הקניין בדרך-כלל – תכונותיה, מאפייניה וחשיבותה החברתית, קובעים את מידת השפעתו של עקרון תום-הלב עליה. אין בתכונות אלה של זכות הקניין כדי להעמיד חסינות של הזכות מפני עקרון תום-הלב. עם-זאת, יש בתכונות אלה של זכות הקניין כדי לקבוע את יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב, בין כוחו של בעל הקניין לעשות בשלו כרצונו לבין חובתו לפעול בהגינות.

אכן, לא הרי חובת ההגינות של בעל הקניין כהרי חובת ההגינות של הזכאי על-פי חיוב. יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב שונים הם – בשל אופיה של הזכות – מיחסי הגומלין בין החיוב לעקרון תום-הלב.

על רקע זה מתעוררת, איפוא, השאלה, מהם יחסי הגומלין בין זכות הקניין לעקרון תום-הלב וכיצד הם נקבעים? האם כל זכויות הקניין הן במעמד שווה לעניין זה? האם בגדריה של זכות קניין נתונה – כגון הבעלות – דין אחד לבעלות מכל סוג שהוא? האם דינה של בעלות היחיד כדין בעלות משותפת? האם דין השיתוף ה”רגיל” כדין שיתוף בגדרי בית משותף? ומעבר לכך: האם מהותה של הפגיעה בזכות הקניין אינה קובעת את היקף תחולתו של עקרון תום-הלב? האם מעמדו של הפוגע – בעל זכות קניין הפועל כדין או מסיג-גבול – אינו משפיע על פעולתו של עקרון תום-הלב?

עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה “פתוחה”, המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני-אדם. הקטגוריות של תום-לב לעולם אינן סגורות, לעולם אינן נוקשות ולעולם אינן שוקטות על השמרים. תום-הלב מכניס לשיטתנו יסוד של גמישות, המאפשר לשיטה להתאים את עצמה לצורכי החיים המשתנים. הוא מאפשר למשפט לגשר על הפער בין צרכיו של הפרט וצרכיו של הכלל, בין האינדיבידואליזם לקהילתיות. הוא צינור דרכו שואב המשפט רעיונות חדשים.

תום-הלב אינו מניח “מידת חסידות” {ע”א 148/77 רוט נ’ ישופה, פ”ד לג(1), 617, 635 (1979)}. תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות (החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור {בג”צ 164/97 קונטרם בע”מ נ’ שר האוצר, פ”ד נב(1), 289 (1998) וכן א’ ברק שיקול-דעת שיפוטי (1987), 473}. עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו, וכי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם {ראו בג”צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע”מ נ’ בית-הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ”ד לה(1), 834, 828 (1980)}.

מידת ההגינות מושפעת ממכלול נרחב של שיקולים. בין אלה מצויים ראשית, שיקולים הקשורים לאופי האינטרס העצמי (“אופי המשאב” במינוחו של ד”ר דגן {דגן, “פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיות הפעולה המשותפת”, עיוני משפט כ (1996), 49, 58)}. סוג שני של שיקולים סובב סביב מהות היחס עם הזולת, ומידת ציפיותיו והסתמכותו (“ההקשר החברתי”, במינוחו של דגן, שם, עמ’ 60). בהקשר זה יש להתחשב בשאלה, אם מתן פיצוי עשוי להוות תרופה מספיקה בגין הפגיעה בקניין. סוג שלישי של שיקולים נוגע למידת הפגיעה באינטרס העצמי. היקפה של ההגינות הנדרשת הוא פרי איזון בין שיקולים אלה ואחרים. על השופט לעמת השיקולים השונים אלה באלה. עליו לקבוע, ידו של מי על העליונה.

אופיו של האינטרס הנפגע קובע את היקף תחולתו של עקרון תום-לב לגביו. בהקשר זה מן הראוי הוא להבחין בין אינטרס המעוגן באמצעות זכות הקניין לבין אינטרס המעוגן באמצעות חיוב. היסטורית, המשפט מגן על זכות הקניין באופן “חזק” יותר משהוא מגן על החיוב. על רקע זה מובנת אמרתו של השופט מ’ חשין כי “זכות הקניין הקלאסית דוחה מעליה, כעיקרון, את יסוד הסבירות: זכות הקניין הקלאסית משמיעה שרירות בעלים, וסבירות הנה אוייבתה של השרירות” {רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח(5), 550, 567 (1994)}.

הטעם לכך ברציונל של זכות הקניין. רציונל זה הוא מורכב. לענייננו די אם נצביע על השליטה ועל החירות האישית כטעמים לכך {ראו י’ ויסמן דיני קניין: חלק כללי (1993), 16}. הקניין מאפשר לפרט להיות חופשי, ולתת ביטוי לאישיותו וחירותו. למשפט עניין מיוחד להגן על אינטרס זה. בהקשר זה אין לראות בקניין אחדות מושגית. לעניין ההגנה על הקניין – ולעניין השפעת תום-הלב עליו – לא הרי הקניין במיטלטלין כהרי הקניין במקרקעין. לא הרי הגנה על הבית המשפחתי (“מקרקעין אישיים”) כהגנה על העסק {ראו דגן, “הזכות לפירות ההפרה: אנטומיה של חקיקה שיפוטית”, עיוני משפט כ (תשנ”ו), 601, 641}; לא הרי ההגנה על הקניין של בעל דירה בדירתו בבית משותף כהרי הגנה על הקניין המשותף של בעל הדירה ברכוש המשותף.

מהותו של היחס בין בעל הקניין לבין זולתו קובעת את אינטנסיביות פעולתו של תום-הלב. הקניין נועד לבטא את שליטתו של האדם ואת אישיותו. עם-זאת, לקניין היבט ציבורי. “הקניין מטיל חובות” – קובע סעיף 14(2) לחוקה הגרמנית – “השימוש בו צריך לשרת את אינטרס הציבור”. תום-הלב צריך לתת ביטוי לצורך זה לאזן, בגדריו של הקניין פנימה, בין אינטרס הפרט לאינטרס הכלל.

זאת-ועוד: היקפו של תום-הלב נקבע על-פי אופי היחסים בין בעל הקניין לבין ה”אחר”. לא הרי יחס המתאפיין על-ידי ה”לחוד” כהרי יחס המתאפיין על-ידי ה “ביחד” {ויסמן, “יחד ולחוד בבית משותף”, משפטים טז (1986), 197}. לא הרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין וזר, כהרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין לשותפו, לא הרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עימו הוא חד–פעמי (כגון מסיג-גבול מזדמן) כהרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עימו נמשך (כגון דייר בבית משותף). לשיקול דומה בתחום ההגנה על החוזה {ראו רע”א 1185/97 יורשי ומינהלי עזבון המנוחה מילגרום נ’ מרכז משען, פ”ד נב(4), 145 (1998)}.

היקפה של הפגיעה והמצב הנפשי של הפוגע משפיע על היקף תחולתו של עקרון תום-הלב. לא הרי פגיעה קשה ועמוקה כהרי פגיעה שולית וקלה; לא הרי פגיעה זמנית כהרי פגיעת קבע; לא הרי פגיעה שנעשתה מתוך טעות או רשלנות כהרי פגיעה שנעשתה במתכוון; לא הרי פגיעה שהפיצוי הכספי נתפס כהולם וכמספק ביחסים בין הצדדים הנוגעים בדבר, כהרי פגיעה שהפיצוי הכספי לא נתפס לגביה כהולם.

היקף תחולתו של עקרון תום-הלב מתחשב, איפוא, במכלול הנתונים המשתנים. על רקע זה מקובלת, למשל, התפישה כי בכל הנוגע לזכותו של אדם לצוות על רכושו לאחר מותו – זכות הנגזרת מזכות הקניין וכבוד האדם {ראו ע”א 724/87 כלפה נ’ גולד, פ”ד מח(1), 22, 28 (1993)} תחולתו של עקרון תום-הלב מוגבלת ביותר. כך, למשל, חובת ההגינות אינה שוללת ממוריש להפלות בין יורשיו.

לעומת-זאת, חובת ההגינות מחייבת בעל דירה להתחשב בזכותו של בעל דירה אחרת ברכוש המשותף. לעיתים יצדיק עקרון תום-הלב אך “פגיעה של מה בכך” בקניין {ראו רע”א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בתל-אביביפו בע”מ נ’ אשרז עיבוד נתונים בע”מ, פ”ד מז(1), 45, 50 (1992)}. לעיתים עשוי עקרון תום-הלב להצדיק פגיעה משמעותית בקניין {השוו רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח(5), 550, 562 (1994)}. בהקשר זה מקובלת על כב’ השופט ברק גישתו העקרונית של השופט טירקל בפסק-דינו, הקובע רשימה (שאינה סגורה) של שיקולים בהפעלת עקרון תום-הלב בגדרי הקניין. וזו לשונו:

“השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי – משני בחשיבותו לקודמיו – הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין. לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמה, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על-ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על-ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על-ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על-ידי תפיסה דרך ארעי.”

הסכסוך הקונקרטי ב- רע”א 6339/97 {רוקר ואח’ נ’ סלומון ואח’, תק-על 99(4), 1 (1999)} התנהל בין בעלי דירה בבית משותף לעניין הרכוש המשותף. דומה שהשופט אנגלרד, לא היה מגיע למסקנתו, אילו המערערים היו משתלטים על אחת הדירות השייכת לבעל דירה שכנה. הצורך לשמור על ה “לחוד” במצב דברים זה הוא כה רב, והפגיעה ב”אני” של בעל הקניין כה עמוקה, עד כי שיקולים של הגינות בוודאי לא היו מצדיקים הכרה בהשתלטות המערערים על אותה דירה. עניין לנו, איפוא, בבעלות משותפת ברכוש משותף בבית משותף.

בתחום זה יש ליתן משקל נכבד ל”ביחד”. כן, יש ליתן משקל לנכונותם (וחובתם) של המערערים לפצות על הנזק הכספי שנגרם לבעלי הדירות האחרים. לעומת-זאת, הפגיעה ברכוש המשותף היא מהותית ביותר. החדירה לתוך “האני” של כל בעל דירה היא חריפה. המערערים השתלטו על חלק ניכר ביותר של הרכוש המשותף. הם ניצלו בכך את מרבית אחוזי הבניה שיש להם. הם סגרו את כל קומת העמודים וכן, העבירו לשליטתם את המחסן המשותף.

זוהי פגיעה קבועה ולא חד-פעמית. הפגיעה היא מהותית ביותר. היא נעשתה מתוך מודעות להיעדר כל זכות, ובלא כל טעות או התרשלות. לפנינו מעשה מכוון של “הפקעה” של חלק ניכר ברכוש המשותף. נראה כי באיזון הכולל בין השיקולים השונים, חובת ההגינות אינה דורשת מתן הכרה חוקית להשתלטותם של המערערים על הרכוש המשותף. הכרה כזו תפגע ברקמת היחסים בין בעלי דירות בבית המשותף נשוא הערעור, ובמשטר הבתים המשותפים בישראל {השוו ע”א 515/65 רבובסקי נ’ גלסברג, פ”ד כ(2), 293, 290 (1966); ע”א 93/81 אליאס נ’ יוחנן, פ”ד לז(2), 444, 450 (1983); ע”א 2896/90 טרוצקי נ’ דיין, פ”ד מו(5), 454, 460 (1992)}.

עם-זאת, לטעם כב’ השופט ברק אין לראות בכל מקרה של פגיעה בקניין, ששיקול-דעת בית-המשפט – מכוח עקרון תום-הלב – הוא “מוגבל ומצומצם ביותר” (כעמדת השופט טירקל ). מקובלת עליו עמדתו של השופט אנגלרד, כי יש לערוך שקילה אובייקטיבית של האינטרסים ההדדיים לאור כל נסיבות המקרה.

5.2 פירוק שיתוף בין בני זוג בדירה כאשר הבעלות בה טרם נרשמה
ב- ע”א 52/77 {דניאלה ולנסי נ’ דוד ולנסי, פ”מ התשל”ח(א), 307 (1978)} התברר מהותו של פירוק שיתוף בדירה שהבעלות בה טרם נרשמה על שמות הצדדים, וכן התברר פירוש המונח “זכויות” המופיע בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין.

השאלה שעמדה בפני בית-המשפט היתה: האם ניתן להורות על פירוק השיתוף בזכויות בלתי-רשומות במקרקעין.

בית-המשפט קבע, כי אין להגביל את המונח “זכויות” המופיע בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין למיטלטלין בלבד, אלא המונח “זכויות” המופיע בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, נועד להשלים את הוראות חוק המקרקעין וחל על זכויות לסוגיהן ולא רק על זכויות במיטלטלין.

כמו-כן, מציין בית-המשפט, כי ניתן להורות על פירוק השיתוף בזכויות, בלתי-רשומות במקרקעין, מכוח ההסדר הקבוע בסעיף 10 לחוק המיטלטלין.

פסק-הדין מובא, על עובדותיו, להלן:

המערערת עתרה לבית-משפט השלום להורות על פירוק השותפות בינה לבין בעלה, המשיב, בדירה מסויימת שנרכשה על-ידי בני הזוג במסגרת המפעל לזוגות צעירים. הדירה לא נרשמה על שמות הצדדים, וכן אין כל רישום של עסקת הרכישה. שופט השלום המלומד דחה את טענת המשיב שאין למבקשת זכויות כלשהן בדירה כשדובר ביחסים בין בני הזוג עצמם וקבע שיש לה מחצית הזכויות בדירה. אף-על-פי-כן דחה השופט המלומד את התביעה בקובעו שאין הצדדים שותפים במקרקעין כאמור בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, אלא רק בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמפורט בסעיף 7(ב) לחוק הנ”ל.

לפיכך החליט השופט המלומד שאין לתובעת זכות לדרוש את פירוק השיתוף בינה לבין בעלה. עורך-הדין חובב, בא-כוח המערערת, ניסה לשכנענו שזכויות בני הזוג בדירה הינן זכויות במקרקעין לפי החוק הנ”ל חרף העובדה שאין, כאמור, כל רישום של זכויות אלה. בטענתו זו של בא-כוח המערערת אין כל ממש שהרי ברור שלאחר חקיקת חוק המקרקעין, זכויות במקרקעין בלתי-רשומות אינן קיימות עוד, ובאין זכויות רשומות אין מקום לתת למבקשת את הסעד המבוקש על-ידיה במסגרת חוק המקרקעין. מר חובב גם השמיע את הטענה שאם אין מקום לפירוק שיתוף על-פי חוק המקרקעין הנ”ל, עדיין קיימת זכות כזו לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, התשל”א-1971.

מר שוסטר, בא-כוח המשיב, התנגד להשמעת הטענה הנ”ל בציינו, שהיא לא נטענה בבית-המשפט קמא וגם אין לה זכר בהודעת הערעור. ברם, הורשה לבא-כוח המבקשת לתקן את הודעת הערעור על-ידי הכנסת טענה זאת, וזאת תוך מתן אפשרות נאותה למר שוסטר להשיב עליה. לפי טענת בא-כוח המשיב, מוגדר המונח “מיטלטלין” בסעיף 1 לחוק המיטלטלין הנ”ל כ”נכסים מוחשיים, חוץ ממקרקעין”, כך שזכויות כגון אלה שבנשוא הדיון אינן כלולות במסגרת אותו חוק. לא נעלם מעיני מר שוסטר שלפי סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין הנ”ל חלות הוראותיו ‘ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים, גם על זכויות’. אולם טוען מר שוסטר שיש לפרש את המילה “זכויות” בסעיף האמור בהקשרו כך, שהיא מתייחסת לזכויות המיטלטלין בלבד, ולא לזכויות אחרות.

נקבע, כי אין יסוד להגבלת המונח “זכויות” בסעיף הנ”ל כפי שמוצע על-ידי בא-כוח המשיב.

הלא “זכויות” נאמר – “זכויות במיטלטלין” לא נאמר, ואם היה בכוונת המחוקק להגביל את המונח “זכויות” למיטלטלין בלבד אין סיבה שלא היה אומר כך בצורה ברורה. אם מותר להסתמך גם על הצעת חוק המיטלטלין (הוראות משלימות), התש”ל-1970 ניתן למצוא תימוכין למסקנה בהצעה זו.

במבוא להצעת החוק כתוב לאמור:

“בקודכס האזרחי המתוכנן ייוחד מקום לדיני הקניין בנכסים וחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, יהיה הפרק הראשון והעיקרי שלהם. החוק המוצע דן בנכסים שאינם מקרקעין ובו הוראות הבאות להשלים הוראותיהם של חוקים אחרים החלים על נכים אלה, כגון חוק המכר, התשכ”ח-1968, חוק המתנה, התשכ”ח-1968, וחוק המשכון, התשכ”ז-1967. החוק יחול, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות.”

הדברים הנ”ל מלמדים שהיה בכוונתו של המחוקק להשלים את ההוראות של חוק המקרקעין כדי לכסות את שטח הנכסים כולו, כך שלא יישאר חלק מהשטח, כלומר זכויות, בלי פיתרון סטטוטורי. זאת-ועוד: לפי סעיף 16 לחוק המיטלטלין הנ”ל, בוטל הספר העשירי של המג’לה שהוראותיו חלות גם על שיתוף בחיובים, וגם מכאן המסקנה שהתכוון המחוקק להתייחס לזכויות על כל סוגיהן ולא רק לזכויות במיטלטלין.

נתבקש על-ידי בא-כוח המערערת, אם יתקבל הערעור, לקבוע את תנאי הפירוק ברם, נקבע כי יש להשאיר את המלאכה הזאת לבית-משפט השלום לאחר שיתחשב בשיקולים הנוגעים לדבר.

מטעמים אלו התקבל הערעור, בית-המשפט שלערעור ביטל את פסק-הדין של בית-המשפט קמא והורה על פירוק השיתוף בזכויות הצדדים בדירתם.

ב- ת”א 1946/95 {גטה נחמה נ’ גטה ישעיהו, תק-של 98(2), 546 (1998)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף בזכויות של בני זוג במשק חקלאי, הכולל בית מגורים ושטחים חקלאיים. התובעת והנתבע נשואים משנת 1970 ונפרדו זמן קצר לאחר-מכן. שניהם בעלי זכויות של “בר-רשות” במשק שבמחלוקת. הנתבע המשיך להתגורר במשק מאז הפירוד. התובעת הגישה תביעה לפירוק השיתוף וכן לדמי שכירות ראויים עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה.

במסגרת ההליכים לפירוק השיתוף, נדרש כב’ השופט רון שפירא, לשאלה מהם טיב זכויות הצדדים ומהי דרך החלוקה האפשרית. בנוסף נדרש הוא לקבוע את דמי השכירות שדרשה האישה.

לעניין פירוק השיתוף, קובע כב’ השופט שפירא, כי זכויות הצדדים נקבעו בחוזה שנערך ונחתם בין הסוכנות היהודית ובין בני הזוג. בהסכם זה הוגדרו בני הזוג כ “מתיישבים”. על-פי ההסכם בני הזוג – בתמורה להלוואה שניתנה להם מהסוכנות – ויתרו על זכות חכירה על הקרקעות הנ”ל והמקרקעין שועבדו במשכנתה ראשונה לטובת הסוכנות. בהמשך לאותו הסכם הפקיעה, למעשה, הסוכנות את הזכויות מהמתיישבים והכפיפה את זכותם לזכותה של הסוכנות במקרקעין (כל עוד לא סולקה ההלוואה). כפועל יוצא מכך הוגדרה זכותם של התובעת והנתבע כברי רשות.

כב’ השופט שפירא מביא מגוון ציטוטים, המבארים את מעמדו של “בר הרשות” במשקים חקלאיים ומציין, כי “בר-רשות” אינו עונה על הגדרת “זכות במקרקעין” כמשמעה בחוק המקרקעין. לבני הזוג אין למעשה זכות קניינית במקרקעין וכל שיש להם הינו זכות חוזית לשימוש במשק, מכאן שפירוק השיתוף בזכויות אמור להתבצע בדרך שנמכרים מיטלטלין וזכויות מעוקלים בהוצאה לפועל, דהיינו במכירה פומבית, אלא אם קבע בית-המשפט דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות העניין.
בית-המשפט מציין, כי בהבדל מפירוק שיתוף במקרקעין, הרי שבפירוק שיתוף במיטלטלין, לא נקבעה בחוק עדיפות לחלוקה בעין על פני מכירה. סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין קובע, כי לבית-המשפט שיקול-דעת לבחור בין חלוקה בעין, מכירה, או כל דרך אחרת הנראית יעילה וצודקת בנסיבות העניין.

סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין מאפשר את החלת הוראות סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין, גם על פירוק שיתוף בזכויות.

לבסוף, קבע בית-המשפט כי מאחר ואין אפשרות מעשית לחלוקת הזכויות במשק בעין, יש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות וחלוקת הפדיון. מכירת הזכויות תעשה בדרך של מכירה פומבית ואולם לנתבע מוענקת זכות סירוב ראשונה.

5.3 פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים
ב- תמ”ש 2050/03 {פלוני ואח’ נ’ פלוני ואח’, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.04)} מדובר בתביעתם של 3 אחים ואחיות כנגד 3 אחים ואחיות נוספים, בעניין חלקה ועליה בית מגורים אשר קיבלו הצדדים בירושה מכוח צו קיום צוואת אביהם המנוח שהיה בעל זכות החכירה בחלקה.

לטענת התובעים, קיים הסכם שיתוף אשר לא נרשם בין אביהם המנוח של הצדדים לבין אחיו שהינו הבעלים / החוכר של חלקה סמוכה לחלקה הנדונה. על-פי הסכם השיתוף הסכימו הצדדים על שינויים בקווי הגבול של חלקותיהם.

ברצות התובעים לפרק את השיתוף ביניהם בחלקה על-ידי מכירתה וחלוקת התמורה בין הצדדים, פנו בתביעתם זו כנגד הנתבעים המתנגדים למכירת הנכס.

בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי אופן הפירוק היעיל ביותר של החלקה הוא על-ידי חלוקתה לשלושה מגרשים (לכל 2 אחים – מגרש), כאשר על כל מגרש ניתן להקים יחידת דיור. לטענתם, פירוק השיתוף על-ידי מכירת החלקה יקפח אותם במידה ניכרת ויגרום להם נזקים כלכליים. עם-זאת, לחלקה האמורה יש ערך סנטימנטלי לגבי הנתבעים, ואין הם חפצים במכירתה לזרים.

בסיכומי התובעים טענו כי כל הצדדים מסכימים כי יש לפרק את השיתוף בחלקה. לדבריהם, הצעת הנתבעים לחלוקה בעין אינה אפשרית, שכן אין כל אפשרות מעשית לחלוקה בעין של החלקה ל- 6 חלקים נפרדים, וחלוקה בעין ל- 3 מגרשים כפי שמציעים הנתבעים הינה אבסורדית, שכן תיצור מצב בו כל שני אחים עדיין יהיו שותפים במגרש, וייאלצו לפנות פעם נוספת ומיותרת לערכאות לשם פירוק השותפויות החדשות.

בסיכומי הנתבעים טענו כי החלקה ניתנת לחלוקה בעין באופן שתחולק ל- 3 מגרשים ובכל אחד מהם תהיה הבעלות נתונה ל- 2 אחים יחדיו, או באופן שהחלקה תחולק ל- 2 מגרשים ובכל אחד מהם תהיה הבעלות נתונה ל- 3 אחים יחדיו.

בית-המשפט קבע, כי שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין. בפירוק השיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין) כאשר הם ניתנים לחלוקה על-פי הוראות חוק התכנון והבניה ולאחר שתשריט לחלוקתם אושר על-ידי הרשויות המתאימות. כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת תמורת המכירה בין השותפים (סעיף 40 לחוק המקרקעין).

בענייננו, מתנגדים הנתבעים לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, בעוד התובעים אינם מעוניינים בחלוקה בעין אשר אינה מביאה אף אחד מהצדדים לידי בעלות נפרדת ועצמאית במגרש משלו.

סעיף 43 לחוק המקרקעין, שכותרתו “משאלות השותפים”, מורה כי:

“בית-המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.”

ולעניין זה מצינו ב- ע”א 288/71 {מרדכי נ’ מרדכי, פ”ד כו(1), 393 (1972)], מפי כב’ השופט לנדוי:

“…למשל, כאשר דורש אחד משלושה שותפים לחלק נכס בעין, והנכס ניתן לחלוקה בעין, אין בית-המשפט חייב לצוות על חלוקתו לחלקיו בין שלושת השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים הנתבעים ולצוות על המשך השיתוף ביניהם, אחרי שחלקו של השותף התובע יופרד בעין. ומה פירוש “שאר משאלותיהם של שותפים”, במובן סעיף 43 סיפא? גם זאת אסביר בדוגמה: בית-המשפט יכול להיענות למשאלתם של שותפים לחלק את הנכס ביניהם בעין בצורה טופוגרפית מסויימת דווקא. אך כל זה אינו גורע מזכותו היסודית של כל שותף לפירוק השותפות, אם בדרך חלוקה בעין ואם בדרך מכירת הנכס.”

לפיכך, פנה בית-המשפט אל הנתבעים וביקשם להמציא תשריט המאפשר חלוקת החלקה באופן הבא: החלקה שבנדון תחולק לשני מגרשים בגודל מחצית החלקה המקורית. המחצית האחת תישאר בידי שלושת האחים הנתבעים במשותף, והמחצית האחרת תחולק שוב לשלושה מגרשים שכל אחד מהם הינו בגודל שישית החלקה המקורית. כל אחד משלושת המגרשים הנ”ל יהא בבעלות נפרדת של כל אחד מהאחים התובעים.

במכתב מאת משרד מדידות שהופנה אל הנתבעים והוצג בפני בית-המשפט, קבע המודד כי לא ניתן לבצע חלוקה מעין זו שתוארה לעיל. במכתב המודד נאמר:

“אין אפשרות לחלק את מחצית החלקה ל- 3 מגרשים נוספים בגודל שישית החלקה כל מגרש. התב”ע הקיימת אינה מאפשרת זאת. בנסיבות אלו, איני יכול להעתר לבקשתך להמציא תשריט לפיו המגרש מחולק למחצית + מחצית מחולקת ל- 3. חלוקה ל- 2 אפשרית כאמור והדבר אף הובהר בתשריט. גם חלוקת מחצית המגרש ל- 3 מגרשים איננה אפשרות (חלקה ל- 3/6 תיצור מגרשים ששטח כל אחד מהם כ- 200 מ”ר בלבד ואין אפשרות על-פי התב”ע הקיימת לבנות יחידת דיור על מגרש שכזה).”

למעשה, אין חולק כי החלקה האמורה אינה ניתנת כלל לחלוקה באופן שששת האחים יקבלו שישית מהחלקה כל אחד. גם אפשרות המתחשבת במשאלות כל הצדדים, כפי שניסה בית-המשפט אינה אפשרית, והכל מכיוון שהוראות חוק התכנון והבניה אינם מאפשרים חלוקה בעין של החלקה המקורית לחלקים בגודל שישית החלקה.

התכנית החלה על החלקה האמורה מגדירה שטח מגרש מינימלי, וחלוקת החלקה באופנים האמורים יוצרת מגרשים שאינם עומדים בגודל המינימלי הנדרש.

אמנם הנתבעים הציגו תשריטים המאפשרים חלוקת החלקה המקורית לשני מגרשים או לשלושה מגרשים, אך חלוקה שכזו לא תהא פירוק שיתוף, שכן עדיין ישארו שותפויות בין קבוצות אחים, דבר שיצריך הליך משפטי נוסף ומיותר. פירוק השיתוף באופן היוצר שותפויות חדשות נוגד את רוח החוק ואת מטרותיו. נוסף לכך, שותפויות אלה אינן אפשריות לאור תיאור הסכסוך והקרע העמוקים בין האחים, אשר מתגוששים ביניהם בעניין החלקה הנדונה מזה כ- 6 שנים וקיים ביניהם חוסר אמון מוחלט עד כדי נתק וחוסר הידברות.

לפיכך, בית-המשפט הורה כי פירוק השיתוף בחלקה נשוא התביעה יהא בדרך של מכירתה לצד ג’ וחלוקת הפדיון בין הצדדים.

ניתנת האפשרות לנתבעים, במידה ורצונם בכך, לרכוש בעצמם את זכויות התובעים בחלקה ולשלם התמורה לתובעים, באופן שהאחים הנתבעים יהיו הבעלים במשותף של החלקה במלואה.
כמו-כן, נקבע, כי הנתבעים יודיעו לתובעים ולכונסי הנכסים בתוך 20 יום אם ברצונם לרכוש את חלקם של התובעים. במידה ויודיעו כי אין הם מעוניינים בכך או בהיעדר כל הודעה בתוך 20 יום – ייכנס המינוי לתוקפו וכונסי הנכסים יחלו בעבודת הכינוס.

5.4 פירוק שיתוף בין בני זוג
אחד המהלכים הטעונים ביותר בפירוק השיתוף ברכוש בין בני זוג בעת גירושין הוא פירוק השיתוף בדירת המגורים המשפחתית. מיותר לציין כי על-פי-רוב, דירת המגורים המשותפת היא הנכס בעל הערך הרב ביותר, ועל-כן המחלוקות בנוגע אליו מורכבות. פעמים רבות דירת המגורים משמשת קורת הגג היחידה של בני הזוג, ולעיתים ילדי בני הזוג עוד מתגוררים בה.

פירוק שיתוף בדירת מגורים משפחתית הוא למעשה התנגשות בין שני עקרונות משפטיים. מצד אחד בן הזוג המעוניין בפירוק השיתוף מבסס את טענותיו על דיני המקרקעין הקובעים כי שותף במקרקעין רשאי לפרק את השיתוף בנכס על בסיס החלטתו האישית ובכל עת, ומצד אחר מיותר לציין כי אי-אפשר להותיר ילדים קטינים ללא מדור. מכירתה של דירת המגורים איננה מהלך פשוט. ידוע לכול כי פעמים רבות בני המשפחה (ובעיקר הילדים) רואים בדירת המגורים את מרכז חייהם.

הזכות לפירוק שיתוף בדירה מכוח חוק המקרקעין היא זכות בסיסית אשר נגזרת מזכויות קניין של אדם. עסקינן למעשה בזכות מהותית אשר ההלכה הפסוקה קבעה כי לבית-המשפט אין כל סמכות או שיקול-דעת לקבוע אחרת בתביעת פירוק שיתוף.

עם-זאת, הלכה זו צומצמה על-ידי בתי-המשפט והמחוקק כל אימת שהיא נוגעת לדירת בני זוג. במקרים אלו רשאי בית-המשפט לבחון את הנושא לגופו בעין רחבה היות שאין אנו עוסקים בשותפים זרים אלא בבני זוג (עליהם חלים גם דיני המשפחה). במקרים אלו נדרש בית-המשפט לבחון את מכלול הנסיבות העומדות בבסיסו של המקרה הנדון ולהגיע להחלטה המאזנת בין זכויותיהם וצרכיהם של בני הזוג ובין זכויותיהם וצורכיהם של המושפעים האחרים מההחלטה (דהיינו הילדים).
לדוגמה, אם דירת המגורים המשותפת היא חלק מתביעה כוללת לחלוקת רכוש הצדדים, רשאי בית-המשפט לעכב את פירוק השיתוף בדירה עד בירור כלל ענייני הרכוש. ידוע כי פירוק השיתוף בנכס לפני שנידונו סוגיות הרכוש האחרות עלול לקפח את אחד הצדדים בהליכים המשפטיים העתידיים. עם-זאת, אם בית-המשפט סבור כי ההתדיינות בעניין רכוש הצדדים עלולה להימשך זמן רב, יהיה אפשר להורות על פירוק השיתוף בדירה כדי לא להטיל מעמסה כבדה על אחד הצדדים. לעיתים פירוק השיתוף בדירה בתחילת ההליך המשפטי יכול לזרז את שאר ההליכים בין בני הזוג ולהביא לסיום הדיונים ביניהם במהירות וביעילות.

אם חלה על בני הזוג הלכת השיתוף, יכול בית-המשפט להורות על העברת הבעלות בדירה לאחד הצדדים, תוך כדי פיצויי הצד האחר, לאחר-מכן במסגרת זכויות רכוש אחרות. הליכי פירוק שיתוף בדירת מגורים שונים במקרה שחל על הצדדים חוק יחסי ממון בין בני זוג. במקרה זה החוק קובע כי חלוקת רכוש הצדדים תתבצע רק בעת מתן הגט ופקיעת תוקפם של הנישואים.

במקרים אלו יכול צד אחד לטעון לפירוק השיתוף בדירה מכוח דיני המקרקעין, ושאר ענייני הרכוש יידונו בהסדר איזון משאבים בעת הגירושין. בתי-המשפט רשאים לפסוק במקרים אלו על בסיס נסיבות המקרה. השיקולים העומדים בבסיס פסיקתם של בתי-המשפט בעניינים אלו הם הסדרת מדור הקטינים, משך ההתדיינות הצפוי בין הצדדים, האם התמורה עבור חלקו של אחד הצדדים בדירה תאפשר רכישת דירה חדשה או הסדרת מדור חלופי, מהי מורכבות הסכסוך בין הצדדים ועוד.

ב- רע”א 4358/01 {אביבה בר אל נ’ יוסף בר אל, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.08.01) (להלן: “פרשת בר אל”)} המערערת הגישה בקשת רשות ערעור על החלטת בית-המשפט לענייני משפחה (בקדם-משפט) לפיה נקבע כי אין מניעה להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני הזוג. בנוסף הורה בית-המשפט על עיכוב הפירוק עד להבטחת מדור המערערת וילדי בני הזוג הקטינים. בית-המשפט המחוזי שישב כערכאת ערעור החליט לדון בבקשת המערערת כבערעור וקבע, כי אין הכרח להמתין ליישוב המחלוקות הרכושיות בין בני הזוג לפני מתן החלטה בדבר פירוק דירת המגורים, וכי ניתן להורות על פירוק השיתוף ללא קשר לאיזון המשאבים בין הצדדים מכוח חוק יחסי ממון.

מכאן הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.

המערערת טוענת כי לא היה מקום להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים בשלב המקדמי של הדיון בבית-המשפט לענייני משפחה, וזאת מבלי שהתקבלה תמונה מלאה יותר לגבי כלל הרכוש המשותף והתמונה הכוללת של הסכסוך. אם בית-המשפט, טוענת המערערת, היה ממתין ולא מורה על פירוק השיתוף, ייתכן כי היה מגלה שחלקה של המערערת במשאבי בני הזוג מייתר את הצורך לפרק את השיתוף בדירה.

המשיב לעומתה טוען כי המערערת נהנית לבדה מהחזקת הדירה, ומנסה לעכב את פירוקה ממניעים פסולים. מוסיף המשיב וטוען כי הדין תומך בפירוק מהיר של השיתוף בדירת המגורים גם בעניינם של בני זוג. לבסוף, טוען המשיב כי גם לאחר איזון המשאבים בין הצדדים, אין זה כלל וודאי כי תיוותר המערערת עם דירת המגורים, ולכן לא תצמח תועלת ממשית למערערת מהעיכוב האמור.

נשאלת השאלה מהי הגישה הראויה בה צריך לנקוט בית-המשפט לענייני משפחה כאשר הוא מתבקש להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני זוג המתדיינים בפניו? במקרה זה מדובר בבני זוג הרשומים כבעלים שווים בדירת המגורים, ואין מתעוררת בעניין זה שאלה הקשורה לזכויות מי מבני הזוג בדירת המגורים מכוח חזקת השיתוף, והיחס בין זכויות אלה להסדר איזון המשאבים בין בני זוג מכוח חוק יחסי ממון בין בני זוג {ע”א 1915/91 יעקובי נ’ יעקובי, פ”ד מט(3), 523 (1995)}.

סעיף 37 לחוק המקרקעין מקים את היכולת לשותף במקרקעין “בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. סעיף זה משקף את העקרון כי כל שותף במקרקעין יכול, ברצונו, להביא לפירוק השיתוף {רע”א 1017/97 רידלביץ נ” מודעי, פ”ד נב(4), 625, 632 (1998); י’ ויסמן דיני קניין: בעלות ושיתוף (תשנ”ז), 227, 278; השוו עם ח’ דגן “שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?” משפטים כז (תשנ”ו-תשנ”ז), 493}.

השאלה בה אנו עוסקים היא זו: בהינתן אותו עקרון ביחס לשותפים “רגילים” במקרקעין, יהיו גבולותיו אשר יהיו, מה דינם של שותפים שהם בני זוג המבקשים לפרק השיתוף בדירת המגורים שלהם במסגרת הליכי פירוק הקשר ביניהם? עמדתה של הפסיקה היתה כי הלכות פירוק השיתוף חלות גם על בני זוג כאמור {ע”א 288/71 מרדכי נ’ מרדכי, פ”ד כו(1), 393 (1972); פרשת יעקובי, 618; ע”א 803/93 כליפא נ’ כליפא, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.06.94); כן ראו ד’ פלפל “פירוק שיתוף במקרקעין בדירת מגורים של בני זוג” הפרקליט לט (תשנ”א) 488}.

דברים מפורשים ברוח זו פסק השופט א’ גולדברג באומרו:

“פירוק שיתוף של בני זוג בדירת מגוריהם, שאינו כרוך בתביעת גירושין, כמוהו כפירוק כל שיתוף אחר במקרקעין, וגם על פירוקו של שיתוף כזה יחולו הוראותיו של חוק המקרקעין…”
{ע”א 2626/90 ראש חודש נ’ ראש חודש, פ”ד מו(3), 205, 210 (1992) (להלן: “פרשת ראש חודש”)}

יחד-עם-זאת, אין המדובר בשותפים רגילים. מדובר בבני זוג המתגוררים בדירה מושא הפירוק. מדובר במשפחה המתגוררת בה. על רקע זה המשיך השופט א’ גולדברג וקבע בפרשת ראש חודש:

“אין בית-המשפט רשאי, שעה שהוא מחליט על ביצוע פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני זוג (להבדיל מהחלטתו על עצם הפירוק), להתעלם מפן נוסף של ההליך שלפניו. דהיינו, כי אין המדובר בשותפים הזרים זה לזה, אלא בבני זוג אשר חלים עליהם גם דיני המשפחה.”
אכן, גם אם לבן הזוג שמורה הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בדירת המגורים מכוח ההוראות הכלליות של חוק המקרקעין, אין לפנינו פירוק שיתוף רגיל. במקרים רבים דירת המגורים היא הנכס המרכזי העומד לרשות בני הזוג. פירוק מיידי ומהיר עלול להותיר אחד מהם ללא מדור נאות. בנוסף, יש להתחשב במקרים רבים גם באינטרסים של ילדי בני הזוג הנקלעים למאבק בין הוריהם המסיימים את קשר הנישואין ביניהם. נראה כי גם המחוקק ראה את סוגיית פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני זוג כמצדיקה הוראה מיוחדת שתתווסף לחוק המקרקעין. ואמנם, חוק המקרקעין (תיקון התשנ”ה 2), הוסיף את סעיף 40א לחוק הקובע:

“40א. דירת מגורים של בני זוג
(א) החליט בית-המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית-המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאימים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.”

סעיף ברוח זו הוסף גם לחוק המיטלטלין (סעיף 10א). בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 16) (דירת מגורים), התשנ”ד-1994 ה”ח 553 נאמר:

“התיקון המוצע בא להבטיח כי בן הזוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע בית-המשפט.”

הנה-כי-כן מצא לנכון המחוקק לייחד הוראת חוק המיוחדת לפירוק שיתוף בדירת מגורים בה מתגוררים בני הזוג, המסמיכה את בית-המשפט הדן בעניינם של בני הזוג לעכב את מימוש הפירוק עד למציאת סידור מגורים אחר המניח את דעתו. התיקון, שנחקק לפני חקיקתו של בית-המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995, מכיר ביכולתו של בן הזוג לדרוש את פירוק השיתוף, אך מטיל על מימוש הפירוק מגבלות הנובעות מהנסיבות המיוחדות של פירוק שיתוף מעין זה.

בעקבות חקיקת חוק בית-המשפט לענייני משפחה מצאו עצמם בתי-המשפט לענייני משפחה נדרשים להחליט גם בשאלות של פירוק השיתוף בדירות המגורים של בני הזוג המתדיינים בפניהם. עיון בגוף ההלכה של בתי-המשפט השונים שעסקו בסוגיה זו מגלה כי קיימות גישות שונות לעניין זה בפסיקתם.

כך, פסק בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (סגן הנשיא השופט ח’ פורת) ב- עמ”מ (ת”א) 25/97 {פלוני נ’ פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.07.97)} כי התביעה לפירוק השיתוף היא תביעה קניינית לפי חוק המקרקעין, ובעניין זה “היותם של הצדדים בני זוג לא מעלה ולא מורידה” (פסקה 3 לפסק-הדין). בית-המשפט דחה את הטענה כי צריך לחול שינוי בהלכה לאור חקיקת חוק בית-המשפט לענייני משפחה. הנמקתו היתה כי החוק קובע בעיקרו “סמכויות ועקרונות דיון בענייני משפחה ולא בעניינים מהותיים, כגון היחסים הקנייניים בין בני הזוג {ראו גם תמ”ש (ת”א) 1251/00 ש’ ל’ נ’ ע’ ל’, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.09.00)}.

מנגד מצויים אלה האוחזים בדעה כי יש לשנות את הגישה לסוגייה מבסיסה. כך למשל, נקבע כי על בית-המשפט לענייני משפחה להימנע מלתת החלטה על פירוק השיתוף קודם לשמיעת הוכחות במכלול התביעות שהוגשו בפניו, ואין לפצל הדיון בין התביעות השונות המתנהלות בין בני הזוג {תמ”ש 20950/96 (ת”א) גלילי נ’ גלילי, תק-מש 96(3), 6 (1996) מפי כב’ השופט גייפמן; ראו גם י’ גייפמן “חוק בית-המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995” הפרקליט מג (תשנ”ז), 431, 451}.

שאלה נוספת היא, מהי הגישה הראויה בה יש ללכת בסוגיה בה אנו עוסקים? עם חקיקתו של חוק בית-המשפט לענייני משפחה חל שינוי משמעותי בתובענות שעילתן סכסוך בתוך המשפחה. תכלית החוק טמונה ביכולת לפתור את מגוון הסכסוכים בתא המשפחתי תחת קורת הגג של בית-משפט אחד {ראו רע”א 6558/99 חבס נ’ חבס, פ”ד נד(4), 337 (2000)}.

בבואו לדון בסכסוך שלפניו מתעוררות, מטבע מהותו של בית-המשפט לענייני משפחה, שאלות משפטיות מתחומים שונים. הגישה הראויה הינה כי יש לאפשר לבית-המשפט מרווח של גמישות דיונית בבואו להכריע בדבר הדרך הטובה ביותר לפתרון הסכסוך בין המתדיינים בפניו. מכאן המסקנה כי בית-המשפט לענייני משפחה יכול, בנסיבות המתאימות, לעכב את ההוראה על פירוק השיתוף בדירת המגורים בין בני הזוג אם ברצונו להגיע למצב בו כל עניינם של בני הזוג יוסדר באופן כולל. יתרונותיה של הגישה האמורה הינם ברורים, ונראה כי אלה שימשו כיסוד לעמדתו של השופט א’ מצא בציינו:

“אילו נוכחתי שבני הזוג מצויים לפני מהלך שיוביל, בתוך זמן לא רב, לאיזון משאביהם, נוטה הייתי להיעתר לבקשה (לעכב את פירוק השיתוף בדירת המגורים). לא משום סיכוייו של הערעור, שבעיניי אינם גדולים, אלא מתוך התחשבות באינטרס של המבקשת להסדר רכושי כולל. אף עליי מקובל שכל אימת שהנסיבות מאפשרות את הדבר, ראוי לדון בפירוק השיתוף בדירתם של בני זוג לא כעניין נפרד אלא במסגרת בירורן של כלל הסוגיות הרכושיות השנויות ביניהם במחלוקת.”
{ע”א 1692/97 גולדברג נ’ גולדברג, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.06.97)}

כדי להשיג התכלית האמורה, יש לאפשר לבית-המשפט לענייני משפחה לעכב את מימוש דרישת אחד מבני הזוג לפרק את השיתוף בנסיבות המתאימות. יחד-עם-זאת, אין משמעות הדברים כי יש לנקוט כאן גישה דיונית נחרצת, האוסרת על בית-המשפט לענייני משפחה להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים בשלבים מוקדמים של הדיון שלפניו. לעיתים, ובמיוחד כאשר התדיינות בפני בית-המשפט עלולה להיות מורכבת וארוכה, יהיה מקום להורות על פירוק השיתוף באופן מהיר. כך, למשל, ציין הנשיא מ’ שמגר:
“… ההסדר הרצוי הוא הסדר המאפשר לבן הזוג החפץ בהפרדות זכויותיו ברכוש המשותף עוד בטרם ניתן פסק הגירושין, על-מנת להחליש את כוח המיקוח והסחיטה של בן הזוג האחר, ועל-מנת להבטיח כי שני בני הזוג מקבלים את שהם זכאים לו כתוצאה מקשר הנישואין – להשיג את מבוקשו.”
{פרשת יעקובי}

דחיית הליכי פירוק השיתוף בדירה יכולה להכביד על אחד הצדדים באופן שאינו נאות. במצב שכזה טוב יעשה בית-המשפט אם יורה לפרק את השיתוף ללא עיכובים נוספים, מלבד אלה הנקובים בסעיף 40א לחוק המקרקעין. דיון מורכב שצפוי להימשך זמן רב יכול שיהווה שיקול המתנגד לעיכוב פירוק השיתוף בדירת המגורים {ראו פרשת גולדברג}. לפעמים יכול פירוק שיתוף מהיר יחסית בדירת המגורים להסיר “אבן נגף להסדרת יתר הנושאים הנתונים במחלוקת” {ע”א 736/85 לזר נ’ לזר, פ”ד לט(4), 668, 669 (1985)}. לכן, גם כשקיימת יכולת לבית-המשפט לענייני משפחה לעכב פירוק שיתוף בדירת המגורים של בני זוג, יהיו מקרים בהם פירוק שיתוף מהיר יהיה ראוי.

בפרשת בר אל עניין לנו בסכסוך מורכב וטעון. זהו סכסוך שלא יבוא על פתרונו בקרוב. נראה כי טעם זה הוא העומד בבסיס החלטתו של בית-המשפט לענייני משפחה שלא להמתין עם פירוק השיתוף בדירת המגורים, בכפוף להוראות סעיף 40א לחוק המקרקעין. זו היתה גם התרשמותו של בית-המשפט המחוזי. בית-המשפט המחוזי ציין בהחלטתו כי איזון המשאבים בין בני הזוג מכוח חוק יחסי ממון בין בני זוג אינו נראה באופק, היות והמערערת לא הביעה את רצונה להתגרש, אלא להיפך.

המערערת תוקפת רכיב זה בבקשתה, אך אפילו כך, אין בכך כדי לשנות את מורכבות הסכסוך, ואת העובדה כי לא נראה פתרון כולל וקרוב של הסכסוך בין בני הזוג. יש עוד לציין כי המשיב מתגורר מחוץ לדירת המגורים כבר מחודש אוקטובר 1999. לאור כל אלה נראה כי במקרה זה אין מקום להתערב בהחלטת בית-המשפט לענייני משפחה ובהחלטת בית-המשפט המחוזי, וכי ההוראה על פירוק השיתוף בדירת המגורים היתה מוצדקת.

יוסף על האמור לעיל, לעניין הזכות לתבוע פירוק שיתוף (כאמור בסעיף 37 לחוק המקרקעין) כי:

לאור המעמד המיוחד שניתן לעקרון פירוק השיתוף בחקיקה, אין די בטענת הנתבע לפיה, קיים מעשה בית-דין, כדי למנוע מהתובעת את פירוק השיתוף בבית ואת הנאתה מקניינה {תמ”ש (ת”א) 49700/02 ע’ צ’ נ’ ז’ ח’, תק-מש 2004(4) 461 (2004)}.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין {ת”א (עפ’) 2076/02 כורדי כראד חוסין אחמד נ’ רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2005(2), 949 (2005)}.

כל שותף במקרקעין משותפים זכאי להביא מרצונו, בכל עת, את פירוק השיתוף, וזאת בסייגים בדבר חובת תום-הלב ואי-שימוש לרעה בזכות {ת”א (יר’) 6970/03 פנימי ציון נ’ יורשי מוחמד ח’ליל עבידאללה אבו ניע ואח’, תק-של 2006(2), 17683 (2006)}.

פירוק שיתוף בנכס השייך לעזבון על-פי חוק הירושה, קודם להפעלת מנגנון פירוק השיתוף הקבוע בסעיף 37 לחוק המקרקעין {ת”א (ת”א) 24671/03 עלי ג’חלב – על-ידי בא-כוח עורך-דין קמר אריה ושות’ ואח’ נ’ פארוק ג’חלב, תק-של 2006(2), 9831 (2006)}.

הזכות לפירוק שיתוף על-פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – איננה מתיישנת {ת”א (אשד’) 1583/04 ארניה חבר נ’ ציפורה ברזילי ואח’, תק-של 2005(1), 25799 (2005)}.

הלכה היא כי הזכות לתבוע פירוק שיתוף שמורה לבעלים של מקרקעין ולא לבעלים של זכות להירשם כבעלים על המקרקעין {תמ”ש (חד’) 4140/02 פלונית נ’ אלמוני, תק-מש 2006(1), 20 (2006)}.

אין לקבל כי מי שהשתמש בזכות המהותית לדרוש פירוק שיתוף, תביעתו היא “קנטרנית” או “טורדנית” {תמ”ש (משפחה ת”א) 16560/08 י’ ל’ נ’ מ’ ו’, תק-מש 2009(2), 207 (2009)}.

ראה גם: תמ”ש (חי’) 1820-11-11 ר.ג.א. נ’ י.א., תק-מש 2015(2), 552 (2015); תמ”ש (ת”א) 53315-03-14 ר’ כ’ נ’ א’ כ’, תק-מש 2015(2), 447 (2015); תמ”ש (ק”ת) 14189-08-12 ל.ש נ’ ו.ש, תק-מש 2014(3), 1353 (2014); תמ”ש (נצ’) 32491-05-10 ר.ב. נ’ א.ב., תק-מש 2014(3), 430 (2014); תמ”ש (נצ’) 51257-06-12 התובע נ’ הנתבעים, תק-מש 2014(2), 1038 (2014); תמ”ש (רשל”צ) 38763-06 נ. א. נ’ ד. א., פורסם באתר האינטרנט נבו (30.09.13); תמ”ש (חי’) 1313-12-08 פלונית נ’ פלוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.08.13); תמ”ש (נצ’) 38312-08-10 י.צ. נ’ י.ד., פורסם באתר האינטרנט נבו (28.5.13); תמ”ש (ת”א) 19780-02-11 פלונית, ואח’ נ’ אלמוני ואח’, תק-מש 2013(1), 373 (2013); תמ”ש (ת”א) 19946/97 ד.צ. נ’ מ.ה., תק-מש 2012(4), 832 (2012); תמ”ש (נצ’) 50257-11-11 ש.פ. נ’ ו.פ., תק-מש 2012(4), 430 (2012); תמ”ש (נצ’) 37498-11-09 מ.י. נ’ פ.י., תק-מש 2012(3), 657 (2012); תמ”ש (ת”א) 31030-07 י.ש. נ’ א.ד. ואח’, תק-מש 2012(2), 862 (2012).

מקור המאמר – abc-israel.it