1. הדין
סעיף 59ב לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“59ב. הינתקות ממערכת חימום מרכזית (תיקון התשמ”ח)
(א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן: “המערכת המרכזית”), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.
(ב) שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לעניין סעיף זה, מה התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע.
(ג) הינתקות כאמור בסעיף-קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.
(ד) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בעניין תשלום הוצאות כאמור בסעיף-קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בעניין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות.”
תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ”א-1991 קובעות כדלקמן:
“1. הוצאות הכרוכות בהינתקות (תיקון: התשנ”ב, התשע”א)
(א) בעל דירה שהתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף (להלן: “המתנתק”), יישא בתשלום כל ההוצאות הכרוכות בהינתקות, לרבות אלה:
(1) עלות השינויים הדרושים במתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו;
(2) תשלום לבודק שהזמינה נציגות הבית כאמור בתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ”א-1991 (להלן: “תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות)”).
(ב) התשלום האמור בתקנת-משנה (א)(2) לא יעלה על 736.04 שקלים חדשים; הסכום האמור ישתנה ב- 1 בינואר וב- 1 ביולי של כל שנה (להלן: “יום השינוי”) לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (להלן: “המדד”) שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאחרונה לפני יום השינוי, לעומת המדד שפרסמה לאחרונה לפני יום השינוי הקודם;
(ג) היתה בדיקת המערכת בידי הבודק בלתי שגרתית מחמת המבנה המיוחד של הבית או מטעמים מיוחדים אחרים, רשאי המפקח, לפי בקשת נציגות הבית, לאשר תשלום העולה על הסכום האמור בתקנת-משנה (ב).
2. הוצאות להחזקה תקינה
המתנתק יישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת מיתקן, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
3. הוצאות שוטפות
(א) המתנתק ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום בעד הוצאות אלה שהיה חל עליו אילולא התנתק, כלהלן:
(1) אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד – 25%;
(2) אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד – 40%;
(3) אם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה – 35%.
(ב) חישוב ההשתתפות של המתנתק באחוזים כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה על בסיס המחיר של כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית לכל הדירות בבית.
4. הוראות מעבר
(א) מי שהתנתק לפני תחילתן של תקנות אלו, ומילא אחר הוראת תקנה 5 לתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות), יישא בהוצאות על-פי תקנות אלו מיום שהתנתק או מיום תחילתן של חוק המקרקעין (תיקון מס’ 10), התשמ”ח-1987, לפי המאוחר יותר.
(ב) הסכימו המתנתק ובעלי הדירות האחרים בבית המשותף לפני תחילתן של תקנות אלה, על שיעור ההשתתפות של המתנתק בהוצאות, או קבע המפקח או בית-משפט מוסמך את שיעור ההשתתפות כאמור, יהיה תוקפה של הסכמה או של קביעה כאמור עד יום תחילתן של תקנות אלה, וממועד זה ואילך יחולו הוראות תקנות אלה, זולת אם הסכימו המתנתק ובעלי הדירות האחרים, ביניהם, אחרת.”
2. כללי
להלן נמנה מספר שיקולים מרכזיים אשר עמדו ביסוד חקיקתה של הנורמה שבסעיף 59ב לחוק המקרקעין {ראה ע”א 385/87 דליה אזוב נ’ נציגות הבית המשותף, רח’ רשב”א 82, ירושלים, פ”ד מג(4), 586 (1989) שציטט מדברי הכנסת}:
הראשון, מערכות החימום המרכזיות מופעלות, בדרך-כלל, בשיטות ניצול אנרגיה מיושנות. רובן משתמשות בבעירת סולר, אשר בשנים עברו אכן היה אמצעי זול לחימום, אלא, שכיום קיימות שיטות חלופיות זולות יותר, כגון אנרגיה סלולארית. ההינתקות מאפשרת לדייר המעוניין בכך לאמץ מערכת חלופית הזולה ויעילה יותר עבורו ולשפר את ניצול המשאבים החברתי.
השני, שיקול יעילות כלכלי נוסף הוא בזבוז המשאבים הנגרם מחימום מרכזי בשל היותו בלתי-ניתן לחלוקה. החימום מופעל בשעות קבועות ואחידות עבור כל דירות הבית, ומחמם גם דירות אשר שעות החימום ומידתו אינן בהכרח מתאימות ורצויות להן. יכולת הינתקות פותרת בעיה זו בכך שדירות שאינן נהנות מהחימום ה”ציבורי” יכולות שלא לצרוך אותו ולהסבו לאחד ממוצרי החימום הפרטיים.
השלישי, שיקול חברתי, הקשור אף הוא להיות החימום המרכזי מוצר שאינו ניתן לחלוקה בדרגות שונות, הוא שיקול של הגנה על דיירים חלשים יחסית מפני היגררות בהוצאות אחרי הדיירים האמידים.
בשים לב לכך שהוספת סעיף 59ב לחוק המקרקעין נעשתה בד-בבד עם הוספת סעיף 59א לחוק המקרקעין, העוסק בזכותו של בעל דירה להתקין לעצמו דוד שמש על גג הבית המשותף {שני הסעיפים הללו הוספו בתיקון מס’ 10 לחוק המקרקעין}, ולמקרא ההסבר בדברי הכנסת, ברור כי המחוקק התכוון עם שינוי חקיקה זה, לעודד שימוש במערכות החוסכות באנרגיה, משפרות את איכות האוויר, מקטינות את עלות ההוצאות המוטלות על היחיד בבית משותף ומגינות עליו מפני שרירות החלטת הרוב מטעמים כלכליים.
סעיף 59ב לחוק המקרקעין מאפשר לבעל דירה להתנתק באופן חד-צדדי ממערכת המשרתת באופן אקטיבי את כל הדירות בבית המשותף. בכך העניק המחוקק זכות עודפת לבעל דירה בודד, במקרה מיוחד זה.
בכל נושא אחר הנוהג בבית המשותף, אסיפת בעלי הדירות מוסמכת לקבל החלטות באשר לניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף {ראה סעיף 62 לחוק המקרקעין; סעיף 5(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק}.
בעלי הדירות רשאים לקבוע “דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך” וכדומה. כל אלו בהסתייגות הקבועה בסעיף 12(ב) לתקנות המצוי, הקובעת כי “החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה”.
{ראה גם תיק מס’ 12/08 משה שלו נ’ נציגות הבית המשותף מרח’ ז’בוטינסקי 13, נתניה (טרם פורסם, 2008)}
ב- עש”א (ת”א) 55327-02-12 {דוד דותן נ’ צרפתי עמנואלה, תק-מח 2012(3), 6726 (31.07.2012)} נקבע מפי כב’ השופטת יהודית שיצר:
“1. ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל אביב (כב’ המפקחת מירה אריאלי, להלן: “המפקחת”) בתיק מס’ ת/523/11 מיום 16.01.2012 (להלן: “פסה”ד”), בו דחתה המפקחת את תביעת המערער כנגד המשיבה.
2. עיקרי העובדות וההליך בבית-משפט קמא
המערער והמשיבה הם בעלי דירות בבית המשותף שברח’ פרוג 1 בתל אביב, הידוע כחלקה 48 בגוש 7091 (להלן: “הבניין”). המערער היה חבר נציגות הבניין בעבר והמשיבה החליפה אותו בפברואר 2009 והיא כעת חברת נציגות של הבניין.
המערער הגיש למפקחת תביעה כנגד המשיבה בה עתר לחייב את המשיבה לשלם לקופת וועד הבית את מלוא הסכום של דמי ועד הבית שנדרש ממנה לשלם לפי הדין בהתאם לגודל דירתה. המערער העמיד את תביעתו על סכום של “2,100 ש”ח לפחות” כלשון כתב תביעתו. המערער לא ציין בכתב תביעתו בערכאה קמא בגין איזו תקופה נתבע החוב, אך במכתב הדרישה ששלח המערער למשיבה עובר להגשת תביעתו למפקחת, ושצורף כנספח לכתב תביעתו, ביקש המערער מהמשיבה מידע על התשלומים ששילמה לוועד הבית מאז ראשית פברואר 2009.
עמדת המשיבה היתה כי היא פטורה מתשלום מלא לקופת ועד הבית בשל העובדה כי התנתקה ממערכת ההסקה המרכזית של הבניין, עוד משנת 2002.
בכתב תביעתו טען המערער כי המשיבה לא התנתקה ממערכת ההסקה. במהלך הדיון בערכאה קמא שינה המערער חזית, וטען כי המערכת המותקנת בבניין היא מערכת משולבת לחימום מים לרחצה ולהסקת הדירות שבבניין, וכי המערערת התנתקה מפעולת ההסקה בלבד אך לא מפעולת חימום המים, ולפיכך עליה לשלם דמי וועד מלאים. המפקחת קבעה בפסק-דינה כי יש לדחות את תביעת המערער מהטעם שהמערער הודה במהלך הדיון שהמשיבה התנתקה ממערכת ההסקה של הבניין. עוד קבעה המפקחת כי לא נטען בכתבי הטענות מאומה באשר למבנה מערכת ההסקה (כמו למשל האם היא מערכת משולבת או לא) ולכן לא הוכח על-ידי המערער כי המשיבה איננה פטורה חלקית מתשלום דמי וועד הבית בשל התנתקותה. המפקחת נמנעה מלחייב את המערער בהוצאות ההליך שנערך לפניה על-מנת לסייע בשיקום מערכת היחסים בין הצדדים.
טענות הצדדים
3. בערעורו העלה המערער את הטענה כי המערכת שבבניין היא מערכת משולבת לחימום אוויר ומים וכי המשיבה התנתקה מההסקה בלבד אך לא מהמערכת לחימום המים. לפי סעיף 59ב לחוק המקרקעין… המשיבה לא היתה רשאית להתנתק מפעולה אחת בלבד של המערכת המשולבת, אלא משתיהן יחדיו. מאחר שהתנתקות המשיבה מהמערכת לא היתה כדין עליה לשאת במלוא התשלום של ועד הבית לרבות ההוצאות המלאות של דלק להפעלת מערכת החימום. לטענת המערער המפקחת שגתה כשמנעה ממנו הבאת ראיות שמערכת החימום של הבניין היא מערכת משולבת.
4. ב”כ המשיבה טען, כי המערער הודה במהלך הדיון לפני המפקחת שהמשיבה התנתקה ממערכת ההסקה, ובמסגרת בקשתו לתיקון פרוטוקול בערכאה קמא לא ביקש לתקן שורה זו בפרוטוקול. עוד טען כי גם בכתב התביעה אין זכר לטענת המערער שהמשיבה התנתקה מפעולת ההסקה בלבד, אך לא מפעולת חימום המים. לפיכך יש לקבל גרסת המשיבה כי התנתקה כדין ממערכת ההסקה וליתן לה פטור חלקי מתשלומי הסולר שנועדו למערכת זו.
דיון
5. לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים, נחה דעתי כי המפקחת לא שגתה בפסק-דינה. המפקחת קבעה במהלך דיון ההוכחות כי היא מתירה למערער סטייה מכתב התביעה רק באשר לסכום התביעה אך לא בשום נקודה אחרת (ההדגשות כאן ולהלן שלי, י”ש):
“אין בכתב התביעה התייחסות לחוב עבר, יש תביעה על סכום של 2,100 ש”ח, כאשר היתרתי לתובע בניגוד לתקנות סדר הדין האזרחי לתבוע סכום בעדותו העולה על הסכום המפורט בכתב התביעה , אולם לא ניתן להרחיב חזית מעבר למפורט בכתב התביעה.”
(עמ’ 1 לפרוטוכול מיום 04.01.2012, שו’ 15-13)
לפיכך המערער היה מנוע מלהרחיב חזית אחרי שבכתב תביעתו הגדיר כי המחלוקת בינו לבין המשיבה היא האם היא התנתקה או לא התנתקה ממערכת ההסקה:
“בעקבות פנייתי לנתבעת, היא ענתה לי: ‘אני שילמתי לפי החוק בהתאם לדירה מנותקת ממערכת ההסקה’.
אולם, עד היום, הנתבעת אינה מנותקת ממערכת ההסקה.”
המחלוקת בין הצדדים הוגדרה על-ידי המערער במפורש בכתב תביעתו כאמור לעיל, ואין בכתב תביעתו של המערער זכר לטענה כי המערכת היא מערכת משולבת וכי המשיבה התנתקה מפעולת ההסקה בלבד, אך לא מפעולת חימום המים.
המערער הודה במהלך דיון ההוכחות שהתקיים לפני המפקחת כי:
“אני מקבל שהדירה שלה מנותקת ממערכת ההסקה של הנתבעת.”
(עמ’ 2 לפרוטוכול מיום 04.01.2012, שו’ 24).
בבקשת המערער לתיקון פרוטוקול בערכאה קמא לא טען המערער כי יש לתקן את השורה הנ”ל בפרוטוקול בה הודה שהמשיבה התנתקה ממערכת ההסקה.
6. למעשה המערער תוקף את עמדת המפקחת שלא התירה לו לשנות חזית מהאמור בכתב תביעתו שבו אין זכר לטענתו כי התנתקות המשיבה מהמערכת היתה חלקית ולא מלאה. אם סבר שתביעתו מבוססת על כך שהמערכת משולבת, היה עליו לטעון את העובדות הרלבנטיות בכתב התביעה. המערער טען בהודעת הערעור מטעמו כי המפקחת לא אפשרה לו “להציג את ההוכחות שהמערכת היא ‘מערכת משולבת’ ולא רשמה זאת בפרוטוקול”. אולם, בהחלטת המפקחת בבקשה לתיקון פרוטוקול מיום 12.01.2012 מזכירה המפקחת כי היא מנעה ממנו להעיד בעצמו על מהות המערכת, אך לא מוזכר בהחלטתה כי ניסה להביא חוות-דעת או מסמכים וכאלה אכן כלל לא צורפו לכתב התביעה. גם בהודעת הערעור לא איזכר המערער חוות-דעת מקצועי כלשהי או מסמך אובייקטיבי כלשהו והסתפק באמירות כלליות.
7. לא-זו-אף-זו, המערער סתר את עצמו בצורה משמעותית בהודעת הערעור מטעמו באשר להיקף החובות לקופת ועד הבית שיש למשיבה לטענתו. בעוד שבסע’ 7 להודעת הערעור טען המערער כי למשיבה יש חוב לוועד הבית גם מלפני פברואר 2009, הרי שבסעיף 11 להודעת הערעור מטעמו טען המערער כי עד פברואר 2009 “שילמה המשיבה את מלוא התשלומים המגיעים ממנה”.
יתירה-מכך, גם במהלך הדיון שהתקיים לפניי, סתר המערער את עצמו באשר להיקף הסכומים שלטענתו שילמה המשיבה לקופת הוועד:
“המערער: המשיבה החלה לשלם 40% רק מ – 2009 כשנבחרה לוועד.
סליחה: אבקש לא לציין 40% כי גם זאת לא שילמה.”
כאשר המערער משנה טיעוניו ולא עקבי אין להלין על המפקחת שהעמידה את המחלוקת בגדר העובדות כפי שפורטו בכתב התביעה, מה גם שהמערער לא ביקש לתקן את כתב התביעה.
סיכום
8. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.”
ב- ת”א (שלום ת”א) 44605/03 {פנינת הים 2000 בע”מ נ’ שורצמן קטיה, תק-של 2009(1), 34716, 34725 (2009)} קבע בית-המשפט:
“7. פרק נוסף בחוות-הדעת התייחס לניתוקם של שוורצמן ממערכת המיזוג. לטענת מר מינץ, בהיקש מסעיף 59ב לחוק המקרקעין… יש לחייב את שוורצמן רק ב- 40% מצריכת החשמל ומהוצאות אחזקת המערכת.
אציין כי גם רו”ח שגב התייחס לנושא בחוות-דעתו במסגרת התביעה הראשונה. מאחר וסבר כי אינו יכול להכריע בסוגיה זו הותיר נושא זה לשיקול-דעתו של בית-המשפט (דו”ח שגב – נספח ה’ לתצהירה המשלים של גב’ שוורצמן, עמ’ 5 לחוות-הדעת). כב’ השופט צ’ כספי לא התייחס לנושא זה באופן מפורש בפסק-הדין.
אין מחלוקת בין הצדדים כי דירת שוורצמן לא חוברה למערכת המיזוג המרכזי. עוד עלה כי פנינת הים הודיעה לשוורצמן, באמצעות מר רוזנבלום ב- 15 נובמבר 2000 כי ‘דירתך לא תחוייב בדמי ניהול ואחזקה למערכות המיזוג אוויר בבניין ועלויות אחזקה, צריכת חשמל יחסית’. בחישוב דמי הניהול הנתבע לא הופחתו רכיבים אלו.
רו”ח שגב העריך את חלקה היחסי (1.04%) של שוורצמן בעלויות מערכת המיזוג המרכזי בשנת 2000 בסך של 543 ש”ח ובשנת 2001 ב- 950 ש”ח…
בתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ”א-1991 נקבע כי המתנתק ממערכת ההסקה ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, ובחלק מהתשלום בעד הוצאות שהיה חל עליו אילולא התנתק. אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד – 25%; אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד – 40%; ואם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה – 35%.
התלבטתי בשאלה אם ההסדר הקבוע לעיל, הינו בבחינת הסדר שלילי לשאלת הניתוק ממערכת מיזוג האויר. עיון בהצעת החוק העלה כי בבסיס ההסדר עמד השיקול של מתן אפשרות לדיירים להתקין מערכות סולריות על גג ביתם ובכך להביא לחיסכון באנרגיה. (ראה ה”ח 1774, מיום 31 מרץ 1986, עמוד 180 ואילך). ב- ע”א 385/87 דליה אזוב נ’ נציגות הבית המשותף, פ”ד מג(4), 586 (1989). נדונה שאלת החיובים הכספיים או האחרים אותם ניתן להטיל, אם בכלל, על דייר בבית משותף שקיבל הסכמת הדיירים האחרים לניתוקו מן ההסקה המרכזית. כב’ השופט י’ מלץ (ז”ל) התייחס ובחן את השיקולים בבסיס החיוב והרשות לנתק, הן הכלכליים והן החברתיים. החיסכון האישי של הדייר וההיגיון בבסיס המשך החיוב בעלות המערכת הכללית הגם שאינו עושה בה שימוש. הן שמירת האפשרות להתחבר למערכת בעתיד והן בחינת מתן ערך כלכלי ושווי לערכה של הדירה בשעה שירצה המתנתק למוכרה.
היות ולא היתה מחלוקת בין הצדדים באשר לניתוק שוורצמן ממערכת המיזוג, וכן הובטח לה כי לא תישא בעלות העודפת. בהנחה ששוורצמן נהנים ממיזוג האוויר בשטחים המשותפים ונוכח הצורך לשאת בהחזקתה של המערכת, החלטתי לקבל את חו”ד של מר מינץ, אשר לא נסתרה על-ידי חו”ד נגדית מטעם פנינת הים, לעניין זה ולפיה יהיה ראוי לחייב את שוורצמן ב- 40% מהעלויות לו היו מחוברים למערכת המיזוג המרכזי. לפיכך יש להפחית מסכום דמי הניהול 60% מחלקם היחסי (1.04%) בסך כל ההוצאות (חשמל ותחזוקה) של מערכת מיזוג האוויר בתקופה הרלבנטית. לעניין זה, בהיעדר חו”ד נגדית אקבל גם את הערכתו של מינץ כי צריכת החשמל של מערכת המיזוג הינה 55% מכלל צריכת החשמל בפרוייקט.”
ב- ת”ק (תביעות קטנות יר’) 3713/02 {רו”ח רוזה נ’ עמידר, תק-של 2004(3), 19918, 19920 (2004)} קבע בית-המשפט:
“התובעת, שהיא אישה מבוגרת, התקשתה ביותר להציג את טענותיה ולהביא להן ראיות. נסיונותיי לשכנע את התובעת להיעזר במי מילדיה, לא צלחו. בשלב מסויים, התנדב אדם בשם אלי אסרף לנסות ולעזור לתובעת לארגן את טענותיה ומסמכיה וכן להיפגש עם הנתבעת כדי לבדוק את טענות התובעת מולה. אולם, גם ניסיון זה לא החזיק מעמד (ראה הודעות מר אסרף מיום 13.07.03 ומיום 08.03.04).
למרות זאת, במהלך ההליך, סברתי כי אעשה עוול עם התובעת אם אדחה את תביעתה ולא חסכתי כל מאמץ לנסות ולאפשר לתובעת למקד את טענותיה וראיותיה.
הרקע העובדתי לתביעה זו הוא כלהלן
התובעת מתגוררת בדירה אשר היתה בבעלות הנתבעת, היא חברת עמידר.
בעת שהתובעת בקשה לרכוש את הדירה מן הנתבעת, נדרשה לפרוע חובות אשר, לטענת עמידר, היתה התובעת חייבת לעמידר.
התובעת תובעת סך של 16,700 ש”ח החזר של סכומים אלה.
תשלום חוב לוועד הבית – לטענת הנתבעת, התובעת לא שילמה לוועד הבית והנתבעת, כבעלים של הדירה, נאלצה לשלם. הנתבעת חייבה את התובעת וגבתה חוב זה בעת מכירת הדירה לתובעת.
התובעת טוענת כי היא התנתקה מן ההסקה של הבית המשותף לפני 20 שנה (ראה כתב התביעה המתוקן) ולכן אינה חייבת בתשלום מסי ועד הבית.
לכשהובהרה טענה זו הוריתי לתובעת לתקן את כתב התביעה ולצרף את ועד הבית כנתבע נוסף. התובעת תיקנה את כתב התביעה וצירפה כנתבע נוסף את איש הוועד הקודם, שאינו בתפקיד כיום לטענתו (ראה פרוטוקול 13.04.03).
לפני שאתחיל בדיון בטענת התובעת כי התנתקה ממערכת ההסקה המשותפת, אני מוצאת לנכון לציין כי לא נעלמה מעיני הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הקובע כי בכל מקרה של מחלוקת בין בעל דירה לבין נציגות הוועד לעניין התנתקות ממערכת משותפת (סעיף 59ב לחוק) נתונה הסמכות הבלעדית להכריע בסכסוך למפקח על המקרקעין.
איש מן הצדדים לא טען לחוסר סמכות, אולם, כיוון שבסמכות עניינית עסקינן אני מוצאת לנכון להעלות עניין זה.
במקרה זה תובעת התובעת את החזר הכספים אשר שילמה לעמידר ולכן הדיון בשאלת ההתנתקות ממערכת ההסקה הוא דיון בגררה אשר נדרש לצורך הכרעה במחלוקת שבפני, לפיכך אני קובעת כי שאלה זו היא בגדר סמכותי.
לגופה של מחלוקת
התובעת לא הביאה כל ראיה להוכחת התנתקותה מן ההסקה.
ישועתה של התובעת יכולה להגיע רק מדבריו של נציג חברת עמידר אשר אישר כי היה בדירה כחצי שנה לפני מכירת הדירה (בשנת 2000) וראה כי ההסקה מנותקת.
שוכנעתי כי ההסקה היתה מנותקת זמן רב עוד קודם לכן (פרוטוקול מיום 13.04.03 שורות 19-18).
נציג ועד הבית אמר כי הם ביקרו בדירה בסביבות 1995-1994 וההסקה היתה מחוברת.
עדויות אלה מאפשרות הערכה של מועד ההתנתקות.
עובדות נוספות אשר רלוונטיות למחלוקת בדבר החוב לוועד הבית, הן אלה:
ראשית, לפי טענת נציג הוועד, מיסי ועד הבית עמדו על 100 ש”ח והיו עבור כלל הוצאות הבית המשותף ולא רק ההסקה (פרוטוקול מיום 09.11.03, משורה 17). טענה זו לא הוכחשה.
שנית, יש גם לזכור כי המרכיב של ההסקה בתוך מיסי הוועד קיים רק בחורף ובארצנו החמה מרכיב זה אינו קיים במשך רוב השנה.
שלישית, חוב התובעת אשר הנתבעת שילמה לוועד הבית עמד על 4,386 ש”ח (פרוטוקול מיום 13.04.03 עמוד 4 בשולי העמוד) ושולם בשנת 2000 בסמוך למכירת הדירה.
אם התשלום החודשי של מיסי הוועד עמד על 100 ש”ח לחודש הרי שהתשלום אשר שילמה הנתבעת לוועד, בסך 4,386 ש”ח מעיד על חוב של בין שלוש לארבע שנים.
כיוון שהחוב נפרע בשנת 2000, יכולה אני להגיע למסקנה בוודאות יחסית כי התובעת התנתקה מן ההסקה בשנת 1997 לערך. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם עדויות נציגי הנתבעים על ההסקה בבית התובעת.
עד כאן העובדות והמסקנות מן העובדות, לעניין טענת התובעת כי התנתקה מן ההסקה. בצד ממצאים עובדתיים אלה, יש לבדוק גם את הוראות הדין החל, הוראות חוק המקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו.
אין מחלוקת כי התובעת לא עמדה בתנאים אשר נקבעו בסעיף 59ב לחוק המקרקעין ואף לא עמדה בהוראות תקנות המקרקעין (תנאים להתנתקות ממערכת מרכזית בבית המשותף), התשנ”א-1991 (להלן: “התקנות”). חשוב לציין כי לפי הוראת תקנה 8 לתקנות אלה, גם מי שהתנתק קודם להתקנת התקנות חייב למלא אחר התנאים שבתקנות, בתוך 3 חודשים מיום התקנת התקנות.
יש לתת משקל לעדותה של התובעת, מיום 09.11.03, אשר אישרה את דבריו של נציג ועד הבית כי היא סירבה לאפשר לנציגי הועד להיכנס לדירה ולוודא כי אכן ביצעה התנתקות. בכך הפרה התובעת את הוראת תקנה 7 לתקנות הנ”ל ורואים אותה כמי שלא התנתקה מן ההסקה.
הוראות הדין המפורטות לעיל מביאות לתוצאה כי יש לדחות את גרסת התובעת לעניין ההתנתקות מן ההסקה ולדחות את תביעתה להחזר מיסי ועד הבית.
אולם, גם אם אתעלם מהוראות אלה של הדין הרי, לאור הממצאים העובדתיים אליהם הגעתי לעיל – בדבר תקופת ההתנתקות, ומרכיב ההסקה בתוך מיסי הוועד ובהתחשב בכך שעמידר שילמה סך הכול סך של 4,386 ש”ח – אגיע לתוצאה כי התובעת זכאית לכל היותר להחזר של 1500 ש”ח ולא יותר.
טענותיה הנוספות של התובעת כנגד חשבונות עמידר – כפי שציינתי בפתח הדברים, התובעת לא הצליחה למקד את טענותיה.
הוריתי לעמידר להיפגש עם התובעת ונציגה (ככול שהיה לה) כדי לבדוק את חשבונות התובעת אצל עמידר כדי לסייע בידי התובעת. עלי לציין לטובה את הסבלנות, אורך הרוח ושיתוף הפעולה שהפגינה עמידר באמצעות נציגה.
בישיבה מיום 09.11.03 הודיעה מר אסרף מטעם התובעת, על שתי טענות של התובעת כנגד החיובים בהם חוייבה, בנוסף על הטענה לעניין ההסקה. שתי טענות אלה מופיעות כ”מחלוקת שניה” בהחלטה מאותו תאריך.
טענה אחת היא כי נגבו מן התובעת סכומים גבוהים באמצעות ההוצאה לפועל, סכומים העולים על פסק-הדין, אשר ניתן כנגדה ומכוחו הופעלה לשכת ההוצאה לפועל.
טענה שניה, היא טענה הנוגעת לתשלומי שכר דירה לנתבעת.
הוריתי לצדדים להיפגש כדי לברר את הטענות לגופן, חיוב חיוב ומהותו, לפי חשבונות התובעת אצל הנתבע.
לאור המסמכים השונים אשר שלחו לי הצדדים הגעתי למסקנות הבאות:
לגבי הגביה באמצעות ההוצאה לפועל, שוכנעתי על-ידי הנתבעת כי התובעת לא פרעה את החוב בו חוייבה על-פי פסק-הדין ולכן ננקטו כנגדה הליכים בהוצאה לפועל והתווספו תשלומים נוספים על החוב הפסוק (מכתב עמידר מיום 29.04.03). תשובה זו מניחה את דעתי.
לגבי החיובים הנוספים ועל-פי מכתב עמידר למר אסרף מיום 10.02.04 אני מקבלת את טענות התובעת כי נאלצה לשלם סכום ביתר. החלטתי זו מתייחסת לחיובה של הנתבעת באגרות משפט בסך 1,254 ש”ח. הנתבעת לא הראתה לי על-סמך איזה החלטה או איזה הליך חוייבה התובעת בסכום זה. הנתבעת הראתה פסק-דין אחד בו היה חיוב של 97 ש”ח בגין אגרת בית-משפט. הנתבעת לא הראתה חיובים נוספים בגין אגרות בית-משפט.
לאור האמור אני קובעת כי התובעת זכאית להחזר בגין תשלום זה.”
ב- ע”א 385/87 {דליה אזוב נ’ נציגות הבית המשותף רח’ רשב”א 28, ירושלים, פ”ד מג(4), 586 (1989)} קבע בית-המשפט:
“4. השאלה המרכזית העולה בסכסוך זה, ועליה ניתנה כאמור רשות הערעור, היא שאלת אופים והיקפם של החיובים הכספיים שניתן להטיל על דייר המתנתק בהסכמת הדיירים האחרים מההסקה המרכזית. שאלה זו טרם הגיעה להכרעתו של בית-משפט זה, ונחלקו בה לא אחת הדעות בקרב שופטי בית-המשפט המחוזי.
בשנת תשמ”ח תוקן חוק המקרקעין והוסף לו סעיף 59ב אשר שינה את הדין בכל הנוגע להינתקות ממערכת החימום המרכזית. התיקון קבע, כי הינתקות ממערכת החימום יכולה להיעשות מבלי לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרים. סעיף-קטן (ג) הציב את התנאי הבא לפעולת ההינתקות:
‘הינתקות כאמור בסעיף-קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.’
סעיף-קטן (ד) קובע:
‘שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בעניין תשלום הוצאות כאמור בסעיף-קטן (ג) שישלם בעל דירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בעניין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות.’
נמצא כי המחוקק ביקש לאפשר לדייר הבית המשותף להינתק באופן חד-צדדי ממערכת החימום המרכזית, גם כאשר בעלי הדירות האחרים מתנגדים או מתלים הסכמתם בהטלת חיובים כספיים גבוהים. בעניין הנדון לפנינו אמנם ניתנה הסכמה עקרונית של הדיירים להינתקות, אך לא הוסכם על פרטי החיובים הכספיים ומבחינה זו מטרת ההינתקות של המערערת סוכלה. הואיל ומעשה ההינתקות נועד מלכתחילה לחסוך לדייר המתנתק הוצאות הנראות לו מיותרות, הרי שהיעדר הסכמה בשאלת החיובים הכספיים מרוקן את התוכן המעשי של ההסכמה העקרונית שניתנה לו. הינתקות של דייר במצב זה דומה במהותה להינתקות של דייר ללא הסכמה כלל, ונוכל להיעזר בתיקון לחוק כדי להאיר את השאלה העולה בפנינו.
5. הבהרת השיקולים אשר עמדו ביסוד חקיקתה של הנורמה שבסעיף 59ב תסייע רבות לפתרון הסוגיה. כמה מהשיקולים המרכזיים היו כדלקמן:
א. מערכות החימום המרכזיות מופעלות, בדרך-כלל, בשיטות ניצול אנרגיה מיושנות. רובן משתמשות בבעירת סולר, אשר בשנים עברו אכן היה אמצעי זול לחימום, אלא שכיום קיימות שיטות חליפיות זולות יותר, כגון אנרגיה סולרית. ההינתקות מאפשרת לדייר המעוניין בכך לאמץ מערכת חליפית הזולה ויעילה יותר עבורו ולשפר את ניצול המשאבים החברתי.
ב. שיקול יעילות כלכלי נוסף הוא בזבוז המשאבים הנגרם מחימום מרכזי בשל היותו בלתי-ניתן לחלוקה. החימום מופעל בשעות קבועות ואחידות עבור כל דירות הבית, ומחמם גם דירות אשר שעות החימום ומידתו אינן בהכרח מתאימות ורצויות להן. יכולת הינתקות פותרת בעיה זו בכך שדירות שאינן נהנות מהחימום ה”ציבורי” יכולות שלא לצרוך אותו, ולהסבו לאחד ממוצרי החימום הפרטיים.
ג. שיקול חברתי, הקשור אף הוא להיות החימום המרכזי מוצר שאינו ניתן לחלוקה בדרגות שונות, הוא השיקול של הגנה על דיירים חלשים יחסית מפני הגררות בהוצאות אחרי הדיירים האמידים. בית אשר בו רוב הדיירים מעוניינים בחימום רב-שעות ויקר יכול, לאור אופציית ההינתקות, לנהוג כשאיפת הרוב מבלי להטיל עלות כבדה מנשוא על המיעוט הפחות אמיד או לאלצו להיפלט מהבית המשותף.
במידה רבה עשויים להימנע סכסוכים מיותרים בין דיירי הבית. (וראה: דברי הכנסת מיום 18.12.85, עמוד 123 ואילך.)
רואות עינינו כי שיקולים כלכליים עמדו בראש ובראשונה לנגד המחוקק בהוסיפו את סעיף 59ב, שיקולים המכוונים להביא לניצול יעיל יותר של משאבי האנרגיה המוקדשים להסקת דירות בחורף. עובדה זו תעבור כחוט השני בפתרון לסוגיה שבפנינו, ואשר מטרתו להסיר במידה רבה את המכשולים מפני ביצוע הינתקויות העונות על השיקולים הנ”ל.
6. הקווים המנחים בקביעת החיובים הכספים שיוטלו על דייר מתנתק צריכים, לדעתי, להיות כדלקמן:
א. ההוצאות הקבועות להחזקת מערכת החימום (כגון – תיקון בלאי ושיפוץ עונתי) תחולקנה בין הדיירים כבטרם ההינתקות, כך שכל דייר יישא בפועל בעלות היחסית לחלקו ברכוש המשותף.
ב. כגודלו של החיסכון שייגרם בהוצאות החימום השוטפות (שהן בעיקרן הוצאות התדלוק), כן יוקטן החיוב הכספי שהדייר המתנתק היה מחוייב לשלם בטרם ניתוקו.
בטרם אסביר את גישתי אציין, כי הקריטריונים לקביעת החיובים הכספיים על הדייר המתנתק ללא הסכמה היו אמורים להיקבע בחקיקת-המשנה מכוח ההסמכה שבסעיף 59ב(ד) הנ”ל, ובכוחם היה לפתור את הבעיה שבפנינו. דא עקא, ששר המשפטים המוסמך להתקין את התקנות טרם הביאן לאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, ואין לדעת היום מתי תותקנה. בהיעדר תקנות נדרשים אנו לקבוע על דרך חקיקה שיפוטית הן את אמות המידה העקרוניות להטלת החיובים והן את אופן יישומן בפועל.
ברור כי בית-המשפט אינו ערוך להתחשב בכל השיקולים הטכניים והמקצועיים הכרוכים בהסדרת הסוגיה של עלות ההינתקות מההסקה. סוגיה זו מן הראוי שתמצא את פתרונה בחקיקה.
7. הוצאות קבועות בין הצדדים אין מחלוקת כי על המערערת להשתתף בהוצאות להחזקתו התקינה של מתקן ההסקה בהתאם לחלקה ברכוש המשותף. אולם הואיל ואנו נדרשים בפסק-דין זה להתייחס באופן כללי לסוגיית החיובים הכספים על דייר מתנתק, והואיל והנטל בהוצאות הקבועות קשור ומשפיע על הנטל בהוצאות השוטפות, אבהיר כי גם לדעתי על הדייר המתנתק להמשיך ולשאת, כחלקו היחסי ברכוש המשותף, בהוצאות האחזקה הקבועות. הנימוקים לכך הם שניים: ראשית, הינתקותו אינה מביאה לכל חיסכון בהוצאות הקבועות, שכן אלה אינן תלויות כלל במספר הדירות הנהנות מההסקה, אלא ממשך הפעלתה בלבד; ושנית, למרות הינתקותו נשמרת בידי הדייר האופציה לשוב ולהתחבר בעתיד למערכת (בין אם בעצמו ובין אם דייר עתידי אחר בדירתו). קיום האופציה הזו מגדיל את ערכה ושוויה של הדירה בשוק, אפילו אם אינו חפץ בה עתה, ומשום כך עליו לשאת בעלותה.
8. הוצאות הדלק השוטפות דעתי היא, כדעת בית-המשפט קמא, כי על המערערת לשאת בשיעור מסויים של הוצאות הדלק השוטפות, כפי שאסביר בהמשך. השופט המחוזי המלומד ביסס מסקנתו זו על סעיף 58 לחוק, בהסבירו כי אספקת חימום מרכזי בבית משותף הינה שירות “המקובל על-פי נוהג” ולפיכך מוטלת על כל הדיירים, לרבות הדייר המתנתק, החובה להשתתף בהוצאות אספקתו.
אינני משוכנע כי נימוק זה יכול להסביר את מקור חובת ההשתתפות של דייר שאינו מחובר לחימום המרכזי (טול כדוגמה דייר שדירתו מלכתחילה אינה מחוברת לרשת החימום – האם גם אז הנוהג מחייבו לממן את הסקתן של דירות שכניו?). טעמים אחרים עומדים ביסוד עמדתי, ואלו הם:
א. מעשה ההינתקות של דייר מהמערכת המרכזית מביא אמנם לחיסכון כלשהן בהוצאות הדלק, בשל כך שאין צורך לחמם את הרדיאטורים שבדירתו. אלא שחיסכון זה אינו מגיע, כפי שהסבירו המפקח על רישום המקרקעין ובית-המשפט קמא, למלוא שיעור השתתפותו של הדייר המתנתק בהוצאות השוטפות בטרם ההינתקות. בדרך-כלל אין ההינתקות מקצרת את מסלול זרימת המים החמים להסקה אשר עדין עוברים בצנרת שבקירות דירתו של הדייר. מה גם שקיימת צריכת דלק בסיסית לחימום המתקן והמים, שאינה יורדת כאשר דייר זה או אחר מתנתק מהצנרת.
ב. המטרה הכלכלית שביסוד אופציית ההינתקות, קרי – הקצאת מקורות וניצול אנרגיה יעילים יותר, תמומש רק אם השיפור במצבו של המתנתק עקב הניתוק מושג מבלי שתהיה פגיעה או שינוי לרעה במצב שכניו. זה נהנה ואלה אינם חסרים, וסך רווחת דיירי הבית המשותף גדלה (כך הוא המצב בעת הינתקות מוסכמת במלואה – חזקה על הדיירים שהסכימו להינתקות ותנאיה כי התשלומים שמוטלים על הדייר מפצים אותם באופן שמצבם אינו מורע; ומעצם רצונו של הדייר המתנתק לבצע ניתוק זה ברור כי היתרונות שהוא משיג עקב כך גדולים מעלויות ההינתקות והחיובים שעדין מוטלים עליו).
כאשר אין הסכמה של בעלי הדירות למעשה ההינתקות, אין לנו ודאות כי עם ביצועה אכן יובטחו אלה מפני פגיעה במצבם וכי תשופר הרווחה. שהרי ייתכן כי תוספת העלות שתוטל עליהם, בגין הסתלקותו של הדייר מההשתתפות במימון ההוצאות השוטפות, גבוהה יותר מהתועלת העודפת שהם מפיקים מהסתלקותו זו, ואז תהא תוצאת ההינתקות בבחינת הרעה במצבם. אם נטיל על הדייר המתנתק חיובים כספיים אשר יבטיחו כי מצב שכניו לא יורע, יוכל הוא לעשות את שיקול היעילות הכלכלי הבא: היה והתועלת הנובעת אצלו מההינתקות גדולה מהחיוב הכספי שהוא נדרש עדיין לשלם כדי לשמור על מצב שכניו כבקדמותו, תהא אופציית ההינתקות כדאית עבורו והוא יבצעה. אולם אם החיסכון שהוא משיג נופל בגודלו מהעלות המתווספת לשאר הדיירים – ההינתקות אינה משיגה את מטרות היעילות המוזכרות לעיל והיא אינה רצויה. במקרה כזה היא תימנע רק במידה והדייר יחוייב להבטיח את מצבם המקורי של שכניו.
רואים איפוא, כי הטלת עול הוצאות הדלק השוטפות, במידה אשר תשמור על מצב השכנים כקדמותו, היא מנגנון המבטיח כי תצאנה לפועל רק ההינתקויות אשר עונות על הטעם הכלכלי שבקיומה של האופציה. רק אז יביא הדייר המתנתק במסגרת שיקוליו את כל ההשפעות הנובעות ממעשהו, הן על רווחתו-הוא והן על הרווחה הכוללת של דיירי הבית, ויובטח כי תמריץ ההינתקות יהיה קיים אך ורק אם זו משפרת את ניצול המשאבים.
ג. נימוק נוסף לחיובו של דייר בהוצאות הדלק השוטפות נוגע לשלמותה של הנורמה המסדירה את הסוגיה. כפי שציינתי לעיל, סעיף 59ב(ד) קובע את העיקרון שדייר המתנתק שלא בהסכמת שאר בעלי הדירות יחוייב (בשיעור שהתקנות אמורות לקובעו) להשתתף בהוצאות השוטפות להפעלת ההסקה. בכך גילה המחוקק את דעתו בשאלת ההוצאות השוטפות ועל דרך ההיקש ניתן להסדיר גם את הסוגייה שלפנינו, הקרובה לה קירבה רבה.
יש טעם ענייני רב בהשוואת ההסדרים: קביעת רמת חיובים נמוכה יותר, שאינה כוללת הוצאות שוטפות, למקרה בו ההינתקות הינה בהסכמה, עלולה לרוקן את “מסלול ההסכמה” מכל תוכן מעשי. אם במקרה של הסכמה, ההוצאות המוטלות על הדייר המתנתק לא תכלולנה הוצאות שוטפות, הרי כל חיסכון מצידו מועבר בפועל כנטל על שכמם של שכניו בעלי הדירות. מדוע יתנו אלה את הסכמתם להינתקות כאשר הם יכולים להטיל עול תשלומים גבוה יותר על הדייר המתנתק באמצעות סירובם להסכים והפנייתו למסלול הסטטוטורי שבסעיף 59ב? אין להניח כי הדיירים יתנו הסכמתם מתוך שיקולים אלטרואיסטיים. אדרבא, כאשר מתן ההסכמה מגדיל (לעומת אי-הסכמה) את נטל התשלומים המוטל עליהם, הסכמה שכזו לא תינתן ומסלול ההסכמה יינטש מעיקרו.
סבורני כי בבחירת ההסדר הרצוי יש חשיבות בעידוד יחסים המבוססים על הסכמה ולא על פעולות חד-צדדיות. זאת, במיוחד כאשר המדובר הוא בבתים משותפים, בהם יסוד השיתוף הוא כפוי ובעייתי, ומעשים חד-צדדים רק מעכירים את האווירה בין הדיירים. עדיף לעודד הסדרי שימוש ברכוש המשותף אשר אינם סותמים את הגולל על סיכויי ההבנה וההסכמה בין בעלי הדירות (וראה ע”א 549/73 וינטרס נ’ זמורה, פ”ד כח(1), 645, 649 (1974)).
9. מסקנתי עד כה היא כי יש להטיל על המערערת, לאחר הינתקותה ממערכת החימום המרכזית, חיובים הכוללים הן את אחזקתו הקבועה של ציוד החימום, לפי חלקה היחסי ברכוש המשותף, והן הוצאות דלק שוטפות. נותרו שתי סוגיות אשר מחייבות התייחסות: מהו המדד לקביעת השיעור המדוייק של כל אחד מחיובים אלה, וכיצד ייושם מדד זה בכל מקרה קונקרטי, ובכלל זה במקרה שלפנינו.
10. היקף החיובים באשר להוצאות הקבועות, אין כל קושי בקביעת שיעור ההשתתפות. כאמור בסעיף 58 לחוק, הדייר המתנתק ממשיך לשאת בהוצאות אלה כחלקו היחסי ברכוש המשותף, כאשר חלק זה מחושב כבטרם ההינתקות, לפי הוראות סעיף 57 לחוק או לפי הוראה אחרת שבתקנון. כמובן שעלות פעולת ההינתקות עצמה, יהא גובהה אשר יהא, מוטלת בשלמותה על כתפי הדייר המתנתק.
באשר לחיובו של הדייר בהוצאות ההפעלה השוטפות, מקובלים עלי העקרונות שהנחו את הערכאות הקודמות ופורטו בפסק-דינו של המפקח על רישום המקרקעין. ביתר פירוט, העקרונות יהיו כדלקמן:
א. הבסיס לחישוב גובה החיוב יהיה הסכום ששולם על-ידי הדייר עבור צריכת הדלק בטרם ההינתקות. מתוך סך הדלק (וההוצאות השוטפות האחרות, אם יש כאלה) שנצרך, חלקו של כל דייר בתשלום נקבע בשיטה הרגילה הנהוגה בבניין.
ב. כל חיסכון בהוצאות השוטפות שנגרם עקב הינתקות הדייר ייזקף לזכותו באופן שמלוא שיעור החיסכון יקוזז מבסיס החיוב הנ”ל.
אבהיר את שני העקרונות הראשונים בעזרת דוגמה פשוטה: נניח כי בבית המשותף המכיל עשר דירות זהות עולה הפעלת ההסקה המרכזית סכום של 1200 ש”ח לשנה, המורכב מ- 200 ש”ח הוצאות קבועות ו- 1000 שקלים הוצאות דלק. בטרם ההינתקות משלם איפוא כל דייר 120 ש”ח, מתוכם 100 ש”ח כהוצאות דלק. נוסיף ונניח כי לאחר ניתוקו של דייר אחד פוחתת עלות הדלק של הבניין ל- 950 ש”ח, בעוד ההוצאה הקבועה אינה משתנה. עקרונות ההסדר שהצעתי קובעים כי הדיירים שנותרו מחוברים למערכת ימשיכו לשלם את הסכום המקורי – 100 ש”ח עבור דלק ו- 20 ש”ח הוצאות קבועות כל אחד, ואילו הדייר המתנתק ישלם עתה, לבד מההוצאות הקבועות של 20 ש”ח, סכום של 50 שקלים עבור הוצאות הדלק. זהו הסכום שנותר לאחר קיזוז החיסכון בהוצאות הדלק של הבניין כולו מחיובו המקורי של הדייר בטרם ההינתקות. החיסכון הוא 50 שקלים (950 = 50 – 1000), ולכן מהחיוב המקורי של 100 ש”ח נותר הדייר המתנתק חייב 50 שקלים בלבד. בדרך זו תחושב כל הינתקות נוספת, כך שהדייר המתנתק יבטיח את מצבם של שאר הדיירים, אלה המחוברים ואלה שנותקו לפניו, לבל יורע.
ג. באין הסכמה בין הדיירים על האופן בו יוכרע וייקבע שיעורו המדוייק של החיסכון הנ”ל, יזמין הדייר המתנתק חוות-דעת של מומחה, אשר יקבע את כמות הדלק וההוצאות השוטפות האחרות הנחסכות לבית המשותף עקב הניתוק. בהתאם לכך, יקבל הדייר המתנתק זיכוי על חלקו בהוצאות השוטפות אשר שולמו מראש, בטרם הינתקותו.
ד. עלות חוות-הדעת של המומחה תוטל על הדייר המתנתק.
ה. זהותו של המומחה תהיה מקובלת על שני הצדדים כאחד. אמנם שאלה זו לא הועלתה בפנינו בערעור, אך נראה לי כי נדרש לקבוע כי יהיה תיאום עם הנציגות בעת הזמנת המומחה. שהרי לא ייתכן להעמיד את שאר הדיירים בפני ממצאיו של מומחה שאין הם סומכים על שיקול-דעתו. במידה והצדדים אינם מצליחים להסכים על זהות המומחה, הוא ימונה על-ידי המפקח על רישום המקרקעין.
אמת-המידה המנחה היא, איפוא, הקטנת החיוב כמידת החיסכון בהוצאות החימום השוטפות. אמת-מידה זו משרתת לדעתי את המטרות והשקולים שמניתי לעיל: עידוד הינתקויות רק אם אלה עונות על השיקול הכלכלי הכולל ושימוש בדרך יישום נוחה ומהירה שתמזער במידה רבה את הסכסוכים העלולים לפרוץ בעת קביעת ההסדרים הטכניים של ההינתקות.
11. מן הכלל אל הפרט החיובים בהם תישא המערערת יקבעו לפי העקרונות הנ”ל. המחלוקת בין הצדדים נסובה כאמור בשאלת ההוצאות השוטפות בלבד, ומשום כך אני מציע כי היא תחוייב להשתתף במימון הוצאות הסולר, אם כי בשיעור הנמוך מהסכום ששילמה בטרם ניתוקה, לפי הקריטריונים שמניתי לעיל.
המערערת תזמין חוות-דעת של מומחה אשר יפרט את החיסכון שנגרם כאמור. הואיל ובית-המשפט המחוזי קבע כי המומחה אינו חייב להיות מקובל על המשיבה, והמשיבה לא ערערה על-כך בפנינו, אינני רואה מקום לשנות קביעה זו ולהפעיל במקרה הנוכחי את עיקרון (ה) לעיל.
12. אשר-על-כן, הייתי דוחה את הערעור. בשל חשיבותה של השאלה שעלתה לראשונה בפני בית-משפט זה שבמסגרתה אף נדונו נושאים שלא הועלו ישירות על-ידי הצדדים, ולאור הצורך להבהרת ההסדר הבלתי-שלם שנוצר עקב התיקון לחוק והיעדר התקנות, לא הייתי עושה בערעור צו להוצאות.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
