מקרקעין

הלכת השיתוף ואיזון המשאבים במקרקעין

1. חזקת השיתוף ומעמדה
בעיית עסקאות נוגדות במקרקעין מקבלת זווית נוספת כאשר המדובר בבני זוג. הסיבה העיקרית לכך היא שמערכת יחסים של בני זוג נמנית על הקבוצה גדולה, אם לא העיקרית של רוכשי מקרקעין {הקבוצה המתחרה היא מערכת יחסים כלכלית}.

סיבה נוספת למיוחדות מקרקעין שבבעלות בני זוג, היא שעל מערכת יחסים של הזוגות הנשואים, חלה מערכת נוספת של דין, היא הדין הדתי, וכן חלים על בני זוג חוקים והסדרים ספציפיים נוספים כגון חוק יחסי ממון וחזקת השיתוף.

כיוון שכך, שכיח יותר שעסקאות נוגדות ייווצרו דווקא בהקשר לבני זוג, למשל, כאשר אחד מבני הזוג מכר מקרקעין ששייך גם לבן זוגו, על-פי חזקת השיתוף מבלי אישורו.

בעיה ראשונית, טרם הכניסה לנבכי הפסיקה בנושא היא אי-אחידות בדין החל על מערכות יחסים בין בני זוג בישראל. שונה הדין בין זוגות שנישאו לפני שנת 1974 ואחריה כתוצאה מהחלתו של חוק יחסי ממון, התשל”ג-1973.

קיים שוני בין זוגות שנישאו לזוגות שלא נישאו וכן בין זוגות משני המינים לזוגות חד-מיניים {כיום חלה חזקת השיתוף על מי שלא חל עליו חוק יחסי ממון – קרי: בני זוג שנישאו לפני תאריך 01.01.74 – שבאפשרותם לבצע פירוק שיתוף וחלוקת הרכוש שנצבר במשותף ללא אירוע מפקיע בכל רגע נתון, על-פי חזקת השיתוף, כאשר על הטוען לאי-התקיימות החזקה להוכיח זאת. כמו-כן, חלה החזקה כיום גם על בני זוג שאינם נשואים זה לזה והחיים במשק בית משותף, כדוגמת ידועים בציבור}.
כמו-כן שונה המצב המשפטי בין זוגות הפונים לבתי-המשפט האזרחיים ובין זוגות שפנו להכרעת בתי-הדין הרבניים.

על המורכבות שבהחלת שתי מערכות דינים על מערכת יחסי בני הזוג, בהקשר לדיני המקרקעין, העיר בית-משפט ב- בג”צ 1000/92 {חוה בבלי נ’ בית-הדין הרבני הגדול, פ”ד מח(2), 221 (1994)} בהתריעו בפני קיומה של “פיצול בעלות”.

לדברי בית-המשפט החלת המשפט העברי בבית-הדין הרבני גם בעניינים “אזרחיים” רגילים עשויה ליצור “קטגוריות סיוטיות”, שכל שיטת משפט צריכה להימנע מהן. ולהלן מספר דוגמאות:

האחת, נכס מקרקעין רשום בפנקס המקרקעין. על-פי הוראות חוק המקרקעין, הרישום בפנקס מהווה ראיה חותכת לתוכנו {ראה סעיף 125 לחוק המקרקעין}. כמו-כן, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, רוכש זכות טובה במקרקעין, גם אם הרישום אינו נכון {ראה סעיף 10 לחוק המקרקעין}. המשפט העברי בסוגיות אלה אינו זהה למשפט הכללי, ומטבע הדברים שהתוצאות עשויות להיות שונות – כגון “פיצול בעלות”.

השניה, דיני העסקאות הנוגדות קבועים בחקיקה האזרחית החדשה {סעיף 9 לחוק המקרקעין וסעיף 12 לחוק המיטלטלין}. מכוח כללים אלה מי שזכאי לקניין על-פי הדין האזרחי עשוי שלא לזכות בו על-פי המשפט העברי. “פיצול בעלות” עשוי להתקיים. התוצאה המתקבלת בלתי-סבירה לחלוטין.

2. הזכות שמקנה חזקת השיתוף
שאלה נוספת היא עצם הגדרת אופיה וטיבה של זכות הנוצרת מכוחה של חזקת השיתוף. קושי זה מתואר על-ידי כב’ השופט א’ ברק ב- ע”א 3002/93 {יעקב בן-צבי נ’ מיכל סיטין ואח’, פ”ד מט(3), 5 (1995)} אשר מעלה את השאלה מה אופיה של זכות האישה בנכס עליו חלה חזקת שיתוף הנכסים? האם היא בעלת “קניין” בו? האם היא בעלת “מעין קניין” {הלכתי}? האם זכותה בזכות נהנה על-פי חוק הנאמנות, התשל”ט-1979? או שמא זכותה היא כזכות הנושה על-פי התחייבות לעסקה במקרקעין? ואולי היא זכות מיוחדת במינה (SUI GENERIS) שאינה ניתנת לשיבוץ במשבצות הרגילות?

התשובה לשאלות אלה קשה היא {ראה, למשל ע”א 5774/91 יהלום נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פ”ד מח(3), 372 (1994)}. במקרה דנן, אין לבית-המשפט הצורך להכריע בשאלות אלה, שכן אפילו זכותה של האישה היא כבעלת התחייבות לעסקה במקרקעין – כלומר, מצויה ברף נמוך מבחינת עוצמתה של הזכות – גם אז זכותה גוברת כלפי הנושה, וזאת מכוח דיני עסקאות נוגדות. פשיטא שזכותה גוברת אם אנו “מעלים את הרף” ומכירים באופיה היותר “קנייני” של זכות האישה. לא “המדביקה” {קניין, חיוב, חפץ, שטר} היא הקובעת את התוצאה, אלא התוצאה קובעת את “המדביקה”, והתוצאה היא פרי האיזון הנדרש בין השיקולים הנוגדים בגדרה של פרשנות הוראת החוק או פיתוח המשפט המקובל שלנו.

כב’ השופטת ט’ שטרסברג-כהן ציינה לגבי מעמדה של חזקת השיתוף באותה פרשה כי שאלת מעמדה של הזכות הקמה מכוח חזקת השיתוף, טרם הוכרעה בפסיקה, אף שמובאים בה ובדברי מלומדים מודלים שונים למעמדה של הזכות {ראה ע”א 799/91, 5744/91 יהלום נ’ מנהל מס שבח מקרקעין ואח’, פ”ד מח(3), 372, 379 (1994)}.

יש כאלה הרואים בה זכות קניינית; אחרים רואים בה זכות מעין קניינית, זכות מכוח נאמנות, או זכות אובליגטורית. לדיון בסיווגה המשפטי של זכותו של בן זוג על-פי חזקת השיתוף {ראה א’ רוזן-צבי יחסי ממון בין בני זוג, 267-262; למודלים שונים לביסוס חזקת השיתוף, ראה רוזן-צבי, שם, 262-248; למעמדה של זכות לא רשומה של בן זוג בנכס מקרקעין, ראה רוזן-צבי, שם, 274-267; לזכות על-פי חזקת השיתוף בכלל ולזכות בלתי-רשומה במקרקעין בפרט, ראה א’ רייכמן “התוצאות הקנייניות של הלכת שיתוף נכסים בין בני זוג לאחר תחולת חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969”, עיוני משפט ו’ 289; לסווגה המשפטי של זכות שרוכש בן זוג בנכס מקרקעין מכוח הלכת השיתוף לאחר צאת חוק המקרקעין ולאנלוגיה בין מעמדו של בן זוג בנכס מקרקעין מכוח הלכת שיתוף לבין מי שלזכותו עומדת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ראה ע”א 29/86 אי.תי.ס נהיגה עצמית בע”מ נ’ משה קרול ואח’, פ”ד מד(1), 864 (1990)}.

כוחה של הלכת השיתוף עומד הן בפני עסקה מאוחרת והן בפני נושה של אחד מבני הזוג. ממועד התגבשות השיתוף בנכס המקרקעין, זכותו של בן הזוג שאינו רשום במרשם היא זכות קניין שביושר. זכות זו פועלת כלפי כל אדם, למעט מי שרוכש זכות במקרקעין בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום {סעיף 10 לחוק המקרקעין} או מי שהינו בעל זכות נוגדת שפעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב {סעיף 9 לחוק המקרקעין}.

זכויות בן הזוג שאינו רשום מוגנות הן מול בעל התחייבות מאוחרת בזמן והן מול נושה כספי של בן הזוג הרשום. נושיו של בן הזוג הרשום אינם יכולים לעקל את מחצית הנכס בה יש לבן הזוג השני קניין שביושר {רע”א 8791/00 אניטה שלם נ’ טווינקו בע”מ ואח’, תק-על 2006(4), 3794 (2006)}.

על-פי הלכת השיתוף היתה זכות שביושר במקרקעין לבן הזוג שהנכס לא רשום על-שמו. חוק המקרקעין ביטל זכות זו בסעיף 161 לחוק בקובעו כי “מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק”.

כלומר, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום ודורשת מסמך בכתב ובלעדי זה אין להכיר בזכות קניינית במקרקעין, על-אף השיתוף.

ב- ע”א 514/76 {חשש נ’ דמארי, פ”ד לא(2), 505 (1977)}, קבע כב’ השופט ב’ שרשבסקי כי לא קיימת זכות חפצית לבן הזוג שהדירה לא רשומה על שמו, על-פי חוק המקרקעין, אך קיימת זכות אובליגטורית, וזו אינה צריכה מסמך בכתב.

לעומתו, החיל פרופ’ י’ וייסמן את חוק המקרקעין עצמו, מכוח הלכת השליחות, אך דעתו נדחתה על-ידי בית-המשפט ב- ע”א 388/76 {כבשני ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פ”ד לא(3), 253 (1977). במקרה זה טענו המערערים מול מס שבח כי יש לראות דירה שבבעלות המערערים כשייכת במחציתה לאימו של המערער מכוח הלכת השיתוף, באופן כזה, טענו המערערים יש לחשב את המס על הדירה כדירת יחיד. כב’ השופט י’ כהן דחה את טענת המערערים}.

פתרון נוסף, המכיר בזכותו של בן זוג בנכס מקרקעין המשותף בתקופת החיים ביחד, היה להכיר בזכותו של בן הזוג הלא רשומה כזכות במיטלטלין, שאינה דורשת כתב ושניתן להורות על פירוק השיתוף בה {ראה לעניין זה ע”א 2626/90 ראש חודש נ’ ראש חודש, פ”ד מו(3), 205 (1992)}.

נעיר כי במקרים רבים נפתרה הבעיה על-ידי החלת חוק הגנת הדייר, ומכירת הדירה כתפוסה והקניית זכות דיירות מוגנת לבן הזוג הנשאר {ראה לעניין זה ע”א 288/71 מרדכי נ’ מרדכי, פ”ד כו(1), 393 (1972)}.

3. הנכסים עליהם חלה חזקת השיתוף
הלכת השיתוף הוחלה במקורה על כל נכסי בני הזוג, לרבות נכסים עסקיים, והטענה כי יש להגביל את ההלכה לנכסים משפחתיים {בית מגורים, ריהוט, חפצי בית וכד’} נדחתה {ראה ע”א 300/64 ברגר נ’ מנהל מס עזבון, פ”ד יט(2), 240 (1965); ע”א 253/65 בריקר נ’ בריקר, פ”ד כ(1), 589 (1966)}.

בכל מקרה, קיים יחס מיוחד כלפי דירת מגורים כאמור, אף כאשר הדירה רשומה על-שם אחד מבני הזוג, אין זו חזקה כי הבעלות שייכת למי שהכנס רשום על-שמו {ע”א 741/82 פיכטנבאום נ’ פיכטנבאום, פ”ד לח(3), 22 (1984)}.

הנחה היא, שמשרכש אחד מבני הזוג דירה לצורכי מגורי בני הזוג, כשחיים הם בצוותא תחת קורת גג אחת, ביקש והתכוון שהבעלות בדירה זו משותפת תהא לשניהם, וכול עוד אין הנחה זו נסתרת על-ידי כוונה אחרת העולה מפורשות, או במשתמע, מנסיבות העניין, עובדת רישום דירה כולה על-שם אחד מבני הזוג אין בה כדי לגלות כוונה סותרת להנחת השיתוף בדירה ואין גם לראות בעובדה שהאישה, לדוגמה, לא עוררה, בעת מתן הגט את עניין זכותה בדירת המגורים, משום ויתור על חלקה בדירה.

כאמור, הרישום על-שם אחד מבני הזוג אינו משמש מכשול משום שלא על-פיו יישק מצב היחסים האמיתי בין בני הזוג ולא הוא המשקף את רצונם וכוונתם האמיתיים לגבי הבעלות ברכוש {ראה ע”א 686/85 מערבי נ’ מערבי, פ”ד מ(2), 631 (1986)}.

גם עזיבת מי מבני הזוג את דירת המגורים אינה מהווה ויתור על זכויותיו בדירה ואין בה כדי להשליך על תחולת חזקת השיתוף בתקופה בה נרכש הנכס {ע”א 819/94 לוי נ’ לוי, פ”ד נ(1), 300 (1996); תמ”ש 43070/98 פלוני נ’ אלמוני, תק-מש 2000(2), 255 (2000)}.

כב’ השופט מ’ שמגר אף הוא ב- ע”א 2566/93 {רון שמחה נ’ רון שמחה, תק-על 95(2), 1001 (1995)} החיל את חזקת השיתוף על דירה שנרכשה חודש לפני הנישואין, בעיקרה במימון אבי הבעל.

כפי שכבר הודגש, הכלל הוא שכאשר מדובר בדירת מגורים, הרי שגם אם היא נרכשה טרם הנישואין, נחוצה כמות ראיות קטנה יותר להוכחת השיתוף, והגבולות בין המשאבים מיטשטשים, אף אם מלכתחילה נפל עיקר המעמסה על אחד מבני הזוג.

ב- ע”א 630/79 {ליברמן נ’ ליברמן, פ”ד לה(4), 359 (1981)}, נסתמנה גישה אחרת, המבחינה לצורך הקמתה של חזקת השיתוף בין נכסים משפחתיים לבין נכסים עסקיים. במקרה דנן, נפסק בדעת רוב {כב’ השופטים בן-פורת ו- מ’ אלון}, כי כאשר מדובר בנכסים עסקיים אין די בהוכחת התנאים המוקדמים, אלא יש צורך בהוכחת נסיבות מיוחדות המצביעות על כך שכוונת הצדדים היתה לשיתוף בנכסי העסק.
בעמדה זו חל שינוי ב- ע”א 122/83, 129/83 {בסיליאן נ’ בסיליאן, פ”ד מ(1), 282 (1986)}. באותו מקרה דחה בית-משפט מחוזי תביעת אישה להצהיר כי מחצית מן הרכוש העסקי שייכת לה.

ערעורה התקבל ברוב דעות מפי כב’ השופטים א’ ברק ושלמה לוין. האישה ניהלה את משק הבית ולא היה לה חשבון בנק. הבעל לא דיווח לה על הרכוש שרכש. כב’ השופט א’ ברק ציין כי הנסיבות במקרה דנן אינן יוצאות דופן, וכי בנסיבות רגילות, כאשר הנכסים העסקיים הצטברו במהלך חיי הנישואין, הבעל פרנס את משפחתו והאישה ניהלה את משק הבית וגידלה את הילדים, יש לראות באורח החיים התקין ובמאמץ המשותף כשכל אחד מבני הזוג ממלא את חלקו, הוכחה מספקת לכוונת שיתוף, הן בנכסים המשפחתיים והן בנכסים העסקיים.

כב’ השופט שלמה לוין קבע כי חזקת השיתוף {עשויה לחול} אם נתקיים מינימום של חיים משותפים בין בני הזוג, וכל עוד כל אחד מבני הזוג תורם את חלקו לתא המשפחתי. אין בעניין זה הבדל בין דירת המגורים לנכס עסקי, ובלבד שאין קיימת ראיה מספקת, המכחישה את חזקת השיתוף.

נראה כי עמדה זו היא המקובלת בפסיקת בית-משפט {ראה לעניין זה ע”א 663/87 נתן נ’ גרינר, פ”ד מה(1), 104 (1990); ע”א 488/89 נופרבר נ’ נופרבר, פ”ד מד(4), 293 (1990)}.

ב- ע”א 3563/92 {עזבון המנוח מאיר גיטלר ז”ל נ’ דבורה גיטלר, פ”ד מח(5), 489 (1994)} קבעה כב’ השופטת ד’ דורנר כי “הוצאת הנכסים העסקיים שנצברו במהלך שנות הנישואין – שהם, מטבע הדברים, מרבית הנכסים – מן הנכסים המשותפים, למרות שבני הזוג ניהלו אורח חיים תקין והאישה תרמה את חלקה במאמץ על-ידי טיפול בבעל, בילדים ובבית, אינה הולמת את היחסים המקובלים בין בני זוג בעידן המודרני בישראל, והיא גם אינה מתיישבת עם עיקרון “המאמץ המשותף” העומד ביסוד הלכת שיתוף הנכסים. בעניין זה רואים גם אישה הצופיה הליכות ביתה ואינה מכניסה כסף לקופה המשותפת כשותפה למאמץ הנדרש לרכישת הנכסים שנצברו במהלך חיי הנישואין. הלוא, על-פי הגיונם של דברים, אין נפקא מינה אם הכספים שהשתכר הבעל הושקעו בנכסים עסקיים או נקנו בהם נכסים משפחתיים”.

4. תום-הלב הנדרש לקיומה של העסקה המאוחרת בזמן בניגוד לחזקת השיתוף
מהו אותו תום-לב הנדרש בעסקה הנוגדת את תחולתה של חזקת השיתוף?

בעניין זה הדעה בפסיקת בית-משפט אינה אחידה.

לשיטתו של כב’ השופט צ’ ברנזון, כתם-לב ייחשב צד שלישי שלא ידע ולא היה עליו לדעת אודות קיומה של הזכות, או הסכמת בן הזוג לעסקה. דרישה זו משותפת לכל הזכויות שביושר {ראו א’ ידין ” ‘שותפות בין בני הזוג – גם כלפי החוץ’; ומה הלאה?”, הפרקליט כו 478}. יחד-עם-זאת, לנוכח ההנחה האמורה בדבר הסכמת בן הזוג, באין ידיעה לצד השלישי על פירוד או מריבות, אין הוא חייב לתת דעתו לשאלה אם לבן הזוג זכויות ואם הוא הסכים לעסקה.

ב- ע”א 592,605/79 {שצקי נ’ סייג, פ”ד לה(4), 402 (1981)} הוחמרה דרישת תום-הלב ונפסק כי, למיצער לגבי דירת מגורים {להבדילה מנכסים עסקיים}, אין צד שלישי רשאי להסתמך על הנחת ההסכמה, אלא עליו לערוך בדיקות משלו. לדבריה של כב’ השופטת מ’ בן-פורת, בעניין זה, “לכול הפחות בכל הנוגע לדירת המגורים של המשפחה, מן הראוי, לדעתי, שניתן דעתנו על השקפה שונה… חזקה על אדם בימינו, שידועה לו האפשרות של שיתוף בין בני הזוג בדירת המשפחה, אפילו היא רשומה על שמו של הבעל בלבד. מאפשרות זו אסור לצד שלישי להתעלם, ועל-כן עליו הראיה כי הסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת המקרקעין… עליו להראות, שבנסיבות המקרה, לאחר שחקר ודרש, היה לו יסוד להאמין, וכי האמין בפועל, שהרישום משקף נכונה את זהות הבעלים… שונה המצב, כאשר הנכס, שעליו נסבה המחלוקת, הוא עסקי באופיו, כמו המשרד בענייננו. בכגון דא גובר הצורך להסיר מכשולים ממי שרוצה לבצע עסקה של מכר או שעבוד בנכס, הרשום על-שמו. במקרים אלה יש ויש מקום להגן על הצד השלישי, שהסתמך על הרישום כביטוי לזהות בעליו, וכל עוד לא ידע אחרת, די בכך כדי שייהנה מחזקה של תום-לב.”

כך גם ב- רע”א 8791/00 {אניטה שלם נ’ טווינקו בע”מ ואח’, תק-על 2006(4), 3794 (2006)} קבע בית-המשפט כי “לפחות ככל שהדברים נוגעים לדירת המגורים, תום-הלב של צד שלישי נשלל אם הוא ידע או עצם עיניו מלראות כי הנכס הוא נכס מגורים אשר חלה עליו הלכת השיתוף. על צד שלישי לצאת מתוך הנחה כי בני הזוג שותפים בדירת המגורים. ייתכן, עם-זאת, כי במקרים חריגים עמידתו של בן הזוג שאינו רשום על זכותו בנכס תנגוד את עקרון תום-הלב {ראו ע”א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ אברהם, פ”ד נט(3), 697 (2004)}. השאלה בדבר אותם חריגים – כמו גם שאלות נוספות העשויות להתעורר בהקשר זה – אינה מתעוררת בנסיבות המקרה שלפנינו ואת הדיון בה ניתן להותיר לעת מצוא”.

מנגד, נפסק כי אין לחזקת השיתוף נפקות לגבי פעולות שמבצע בן הזוג שהוא בעליו הרשום של הנכס עם צד שלישי. עסקה כזו תופסת גם אם הצד השלישי ידע על קרע בין בני הזוג, זולת במקרים מיוחדים, כאשר הוכח שנעשתה קנוניה בין אחד מבני הזוג לבין הצד השלישי על-מנת להכשיל את תביעות בן הזוג האחר {ראה ע”א 388/76 כבשני ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פ”ד לא(3), 253 (1977)}.

5. זכויותיו של צד שלישי בנכס מקרקעין שחלה עליו חזקת השיתוף
נראה כי על-פי הפסיקה פעולה שעשה בן זוג בנכס הרשום על-שמו עם צד שלישי, בתום-לב, מחייבת את בן הזוג השני שכן, ההנחה – המעוגנת בתנאים שביסוד חזקת השיתוף: יחסים הרמוניים בין בני הזוג וחלוקת תפקידים ביניהם במאמץ המשותף – היא כי בן הזוג שהנכס רשום על-שמו פעל גם בשם בן הזוג השני.
ב- ע”א 446/69 {יובל הלוי הנאמן על נכסי בצלאל גולדברג נ’ שושנה גולדברג, פ”ד כד(1), 813 (1970)} קבע כב’ השופט צ’ ברנזון כי “הזכות שביושר, המצויה במקרה כזה ביד בן זוג אחד בנכס שהבעלות החוקית או החזקה החוקית היא בידי בן הזוג השני, קיימת גם קיימת והיא פועלת כלפי כולי עלמא. אלא שפעולה בתום-לב בנכס כזה הנעשית על-ידי צד שלישי עם הבעל הרשום או המחזיק החוקי תופשת ומחייבת גם את בן הזוג השני מתוך הנחה, המסתברת מאליה, שהוא פועל גם על דעתו, אם ברשות מפורשת ואם ברשות מכללא המשתמעת מעצם השארת הבעלות או החזקה בידי אותו בן זוג”.

ישנה חשיבות למושא העסקה במקרקעין הנוגדת את זכותו של בן הזוג מכוח הלכת השיתוף. כאשר המדובר בנכס משפחתי מובהק, קיימת נטיה בפסיקה להעדיף את כוחה של הלכת השיתוף, ובמקרים מעין אלו גורסת הפסיקה כי אין לראות את מבצע העסקה הנוגדת כתם-לב, ועליו להעריך כי בדירת מגורים ישנו שותף לדירה על-אף שאין הוא רשום כבעליה, מכוח שיתוף בין בני הזוג.

ב- ע”א 627/70 {זאבי נ’ זאבי, פ”ד כו(2), 445 (1972)} נידונה מכירת דירה על-ידי בן זוג רשום במטרה להבריחה מן הרכוש המשותף, כאשר הקונה ער לכוונה זו. בית-המשפט קבע כי “אין לראות את המערער מס’ 2 כרוכש בתום-לב אפילו המכר לא היה פיקטיבי והתכוון לרכוש את הנכס לעצמו, אלא ידע על הכוונות של המערער מס’ 1 לפגוע בזכויותיה של אשת נעוריו, של המשיבה, על-כן אותו סעד שיש למשיבה כלפי המערערת מס’ 1 יש לה גם כלפי המערער מס’ 2”.

לשיטתה של כב’ השופטת מ’ בן-פורת ב- ע”א 592,792/68 {ישראל שצקי נ’ אהרון סייד ואח’, פ”ד לה(4), 402 (1981)} “אין גם לפגוע בהגנה, שההלכה הפסוקה פרשה, ובצדק, על זכויות בני הזוג, בעיקר בדירת המגורים, על-ידי פתיחת פתח כרוחבו של אולם לעקיפת זכויותיו של בן הזוג, שאינו רשום כבעל הדירה. שונה המצב, כאשר הנכס, שעליו נסבה המחלוקת, הוא עסקי באופיו, כמו המשרד בענייננו. בכגון דא גובר הצורך להסיר מכשולים ממי שרוצה לבצע עסקה של מכר או שעבוד בנכס, הרשום על-שמו. במקרים אלה יש ויש מקום להגן על הצד השלישי, שהסתמך על הרישום כביטוי לזהות בעליו, וכל עוד לא ידע אחרת, די בכך כדי שייהנה מחזקה של תום-לב”.

ע”א 29/86 {אי.תי.ס. נהיגה עצמית בע”מ נ’ משה קרול, פ”ד מד(1), 864 (1990)} הינו דוגמה לבעייתיות הנוצרת כאשר המדובר ביחסי בני זוג. המדובר בסיטואציה שבו מתערב צד שלישי הקונה בתום-לב את המקרקעין השייכים לשני בני הזוג, מבלי לקבל את הסכמת שניהם.

במקרה הנדון העביר במתנה הבעל להוריו ואחותו מקרקעין שהיו רשומים על שמו, אך היו שייכים לו ולאשתו, את המקרקעין הללו, השכירו הבעל, הוריו ואחותו לחברת השכרה לרכב עם אופציה למכר. בעקבות סכסוך בין בני הזוג קבע בית-המשפט את חלקה של האישה במקרקעין, והדיון נסב על ערכה של זכות מכוח חזקת השיתוף למול מימוש הסכם אופציה למכירת מקרקעין. במקרה הנדון העימות שנוצר הינו בין זכויות אובליגטוריות נוגדות, אשר לא מצאו ביטויין ברישום: זכויותיה של המשיבה מכוח הלכת השיתוף, אשר הוכרו והוצהרו בפסק-הדין בתיק המזונות, אל מול זכויות המערערת לפי הסכם האופציה.

בית-משפט המחוזי סירב להיענות לבקשת חברת השכרת הרכב, המערערת במקרה זה, ולאכוף את ההסכם לרכישת קרקע על-ידי מימוש האופציה.

כאמור, בידי בני הזוג היה רכוש משותף, אשר כלל שתי חלקות מקרקעין בלוד. החלקות היו רשומות על-שם המשיב. בעת ששהו בני הזוג בחו”ל, בשנת 1976, העביר המשיב בחשאי וללא ידיעת המשיבה את כל הזכויות שהיו רשומות על שמו בחלקות במתנה להוריו ולאחותו. בד-בבד ניהלו הוא והוריו משא-ומתן מוצלח עם המערערת, חברה להשכרת רכב, שהתגבש לכלל חוזה ומצא את ביטויו בשני מסמכים:

המסמך הראשון הינו חוזה לשכירות מגרש, ששטחו משתרע על חלק מן החלקות הנ”ל {להלן: “המגרש”}. חתומים עליו ההורים והאחות (הבעלים הרשומים בעקבות המתנה) כצד המשכיר והמערערת כשוכר, ומשך השכירות נקבע לתקופה של 9 שנים פחות יום, החל מיום 23.10.76. המסמך השני היה כתב אופציה אשר על-פיו התחייבו למכור את המגרש תמורת הסך של 2,500,000 ל”י במידה והמערערת תודיע, במועד שבין 01.09.79 ובין 01.01.86, על החלטתה לממש את האופציה. הסכם זה הוא ביסוד הסכסוך נשוא הערעור.

הסכם השכירות נרשם במרשם המקרקעין כחוק, אך מכוח כתב האופציה לא נרשמה זכות קדימה או כל זכות אחרת, אולם ההורים והאחות פעלו על-פי מחוייבותם החוזית למערערת, והמגרש המושכר רשום עתה כחלקה נפרדת.

החל משנת 1979 ניהלה המשיבה – בשמה ובשם ילדיה – הליך מזונות והליכים נוספים נגד המשיב ונגד הוריו ואחותו במהלכם הוכרע מעמד הרכוש המשותף ובנוגע לשתי החלקות אשר ניתנו במתנה להוריו ולאחותו הוכרו זכויותיה של המשיבה מכוח הלכת השיתוף בין בני זוג ונקבע כי ההעברה ללא תמורה לאחות והורי המשיב אינה תקפה.

ביום 07.03.84 שלחה המערערת הודעה למשיבים על מימוש האופציה. המחלוקת העובדתית העיקרית אשר נתגלעה בבית-המשפט המחוזי נגעה לנסיבות הפעלת האופציה על-ידי המערערת.

המשיבה טענה, וגרסה זו נתקבלה על דעת בית-המשפט המחוזי, כי עוד בטרם שיגרה המערערת הודעה על מימוש האופציה כבר נודע לה על פסק-הדין, וזאת משום שביום מתן פסק-הדין, כחודש לפני מימוש האופציה, היא מסרה למנהל המערערת העתק ממנו.

המערערת, מאידך גיסא, טענה ושבה וטוענת בפנינו, כי הודעת מימוש האופציה נעשתה בתום-לב, לפני שידעה על פסק-הדין ועל הרכב הזכויות במקרקעין כפי שהוצהרו בו.

בית-משפט המחוזי קבע כי זכות האישה עדיפה מזכות המערערת לאופציה, זאת משום שהחברה לא היתה תמת-לב במימוש האופציה, כיוון שנודע לה על פסק-הדין. משום כך חוזה האופציה אינו בר-ביצוע, ואין בכוחו של החוזה להעביר זכויות של בן זוג שאיננו צד לחוזה.

אולם על החלטה זו כאמור, ערערה החברה ממספר טענות, העיקרית ביניהם לענייננו היא כי אין בזכויותיה של האישה מכוח חזקת השיתוף כדי למנוע את קיום ההסכם, כיוון שזכויות אלו הן אובליגטוריות בלבד, לפיכך, צד שלישי הרוכש זכות בתמורה ובתום-לב, יועדף לפי האמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין. במועד רכישת האופציה נהגה המערערת לכל הדעות בתום-לב, ולכן זכויותיה מובטחות.

כב’ השופט י’ מלץ קבע במקרה דנן כי גם אם היינו מסווגים את זכויותיה של המשיבה כזכויות קניין שביושר – סיווג העשוי להיות אפשרי לאור מועד נישואיהם של בני הזוג בשנת 1964, קרי – זכויות הקניין התגבשו לפני שסעיף 161 לחוק המקרקעין ביטל את מושג הזכויות שביושר – גם אז היתה לה עדיפות על המערערת.

במצב דברים זה היתה תחרות הזכויות נחתכת לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין. הואיל והסכם האופציה לא נרשם, המערערת לא רכשה זכות במקרקעין מכוחו, ואין היא יכולה ליהנות מהסדר תקנת השוק.

יהא על-כן הסיווג אשר יהא, היעדר הרישום עומד בעוכריה של המערערת ומונע מתן עדיפות להסכם האופציה.

לסיכום, זכותה של המשיבה עדיפה על זכות המערערת הואיל והיא המוקדמת בין השתיים משום שזכות המערערת מכוח הסכם האופציה לא נרשמה. על-כן, אין האופציה תופסת בכל הנוגע לחלקה של המשיבה בשותפות במקרקעין ואין המשיבה מחוייבת למכור את מנתה בשיתוף למערערת.

אומנם נקבע כי מול זכויות האישה זכויות חברת השכרת הרכב נסוגה אך אין בכך כדי לסתור את קיום ההסכם לגבי שאר השטח שאינו שייך לאישה.

מקור המאמר – abc-israel.it


כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.

האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *