מקרקעין

עיקול בניגוד לעיסקה במקרקעין

1. כללי
תוצאת רישום עיקול על נכס מקרקעין היא שלא ניתן לבצע במקרקעין פעולה מרצון אלא על-פי היתר בית-המשפט למעט פדיון משכנתה {ראה סעיף 34 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ”ז-1967}.

עיקול אינה זכות במקרקעין, על-כן וכפי שנראה להלן, ברוב רובם של המקרים תועדף הזכות הנוגדת על-אף שנרשמה לאחר העיקול, או שלא נרשמה כלל, ואף לעיתים ובנסיבות המתאימות גם אם נוצרה לאחר רישום העיקול.

גם כפי שעולה מן הפסיקה, נראה כי לעיקול לא מייחסים מעמד שווה של זכות שווה לזכויות אחרות במקרקעין שאינן רשומות, קרי, לעיקול אין אפילו מעמד של זכויות מעין-קנייניות כפי שהוכרו זכויות שאינן רשומות במקרקעין.

את ההבדל בגישת הפסיקה לזכות מכוח עיקול ולזכות קניינית שאינה רשומה ניתן לראות במקרים הבאים:

ב- ע”א 6529/96 {טקסטיל ריינס נ’ ענת רייך ואח’, פ”ד נג(2), 218 (1999) (להלן: “הלכת רייך”)} הקונה קנה דירה מהמוכר כשזכויות הדירה היו רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל {להלן: “המינהל”} למוכר היה נושה על חוב. הקונה שילם את מלוא התמורה למוכר וקיבל את המפתח של הדירה. אך הזכויות על הדירה, המצויות במרשם המינהל, טרם הועברו משמו של המוכר לשמו של הקונה.

בינתיים – לאחר תשלום מלוא התמורה ששילם הקונה ולאחר קבלת החזקה על הדירה בידי הקונה, ועוד קודם להעברת הזכויות האמורה, הטיל נושהו של המוכר עיקול על הדירה וביקש לגבות את כספו באמצעות מימוש הדירה.

בית-המשפט קבע, כי ידו של הקונה היא על העליונה: באשר לפי ההסכם בין הקונה לבין המוכר – עם תשלום מלוא התמורה, הומחתה, למעשה, הזכות על הדירה של המוכר לקונה אותה. על-כן, העיקול שהטיל הנושה לא תפס מאום.

בית-המשפט קבע, כי אין חשיבות לעובדה, שהמינהל טרם אישר את העברת הזכויות על הדירה, וטרם רשם את ההעברה במרשמו, מכיוון שאי-אישור של העברת זכויות על-ידי מינהל, לא תשלול את זכותו של המוכר להעביר את זכותו לקונה; וכי המחאת הזכות שהימחה המוכר לקונה היא תקפה, גם אם לא ניתן אישור של המינהל; ומכיוון שהעיקול הוטל לאחר המחאת הזכות שהמחה המוכר לקונה – לא תפס העיקול מאום, גם אם אין עדיין אישור של המינהל.

הלכת רייך סוטה מההלכה אשר בפסק-הדין בעניין מילר {ע”א 328/94 מילר נ’ יוסף, פ”ד נ(3), 378 1996)}, אך הוא דן בהתנגשות שתי זכויות חוזיות ולא כשאחת מהם עיקול.

בפסק-דין מילר קבע בית-המשפט העליון, כי מאחר שהמינהל טרם אישר את העברת הזכות על הדירה לקונה השני, גובר מעמד זכויותיו של הקונה הראשון על מעמד זכויותיו של הקונה השני. אם היה בית-המשפט העליון מחיל את הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, התשל”א-1971 הקובע כי “התחייב אדם להקנות בעלות או זכות אחרת במיטלטלין ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום-לב ובתמורה – זכותו עדיפה”.

אזי, בפרשת מילר, זכותו של הקונה השני צריכה להיות עדיפה מזכותו של הקונה הראשון, היות וקיבל את המיטלטלין, שבעניין מילר הם מבוטאים במסירת חזקה בדירה שזכויותיו של המוכר בה אינן רשומות בלשכת מרשם מקרקעין.

בהלכת רייך נקבע כי האישור של המינהל להעברת זכויות אינו תנאי להמחות את הזכות על הדירה מן המוכר אל הקונה. ואם ניתן להבין מתוך ההסכם, כי כוונתם האמיתית של הצדדים בעסקת “רייך” היתה, כי המחאת הזכות תתבצע, או עם תשלום מלוא התמורה לדירה, או עם מסירת החזקה בה – הרי מעשה המחאת הזכות הושלם גם אם אין אישור של המינהל בתור חייב.

על-אף שיש הרואים בקביעת בית-המשפט תיקונה של הלכת מילר {ראו מאמרו של מ’ בניאן “‘עסקאות נוגדות’ בנכס הרשום רק במינהל מקרקעי ישראל ואינו רשום בלשכת רישום המקרקעין”, ידע למידע, 209, 244 (ינואר 1997). פורסם גם בתקליטור חנית} ניתן לאבחן פסיקה זו לנסיבותיה ולומר כי זכות העיקול שהיתה בידי הנושה בהלכת רייך הינה פחותה מזכות הבעלות שהיתה בעניין מילר בידי בעל העסקה הנוגדת.

2. עיקול בניגוד לזכות הבעלות
ב- ע”א 6906/00 {אחמד ענבטאוי (המערער) נ’ דר (דרויש) רינה, פ”ד נו(5), 280 (2002)} ניצבה ביסוד המחלוקת חלקת קרקע בשפרעם, שנמכרה שלוש פעמים.

לראשונה נמכרה החלקה, הרשומה על-שמו של חאג’ עלי, לרינה וזכי דר בשנת 1963 בחוזה לרכישת הזכויות בחלקה, עליו חתומים שני עדים, אחד מהם הוא טאהר בנו של חאג’ עלי. ביום 9.1.64 חתם המוכר, חאג’ עלי, על ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר, בו הצהיר כי התחייב להעביר את הזכויות בחלקה לרינה דר – אשתו של זכי דר – ומינה את זכי כשלוחו לביצוע כל הפעולות הדרושות לשם העברת החלקה לשמה של רינה. בייפוי-הכוח כלולה גם הודאת של חאג’ עלי כי קיבל את מלוא התמורה עבור החלקה.
ביום 28.10.65 הועברו הזכויות בחלקה ממדינת ישראל לחאג’ עלי, אולם רישום על שמה של רינה דר לא נעשה.

לאחר פטירתו של חאג’ עלי, נרשם בנו טאהר כבעל הזכויות בחלקה, מכוח צו ירושה של בית-הדין השרעי בעכו.

ביום 17.12.87 התקשר טאהר, החתום כאמור כעד על הסכם המכר עם זכי דר, בהסכם למכירת החלקה לאחמד ענבטאוי, המערער, תמורת 20,000 דולר. לאחר הרכישה לא עשה ענבטאוי דבר בחלקה וגם לא דיווח על העסקה לרשויות המס או ללשכת הרישום. טאהר, מצידו, חולק על תוקפה של עסקת המכר. לדבריו, ענבטאוי לא שילם את כל הכסף והוסכם בין הצדדים על ביטול העסקה.

בשנת 1991 מכר טאהר את החלקה פעם נוספת, הפעם לסובחי, המערער השני. במרשם המקרקעין נרשמה הערת אזהרה לזכותו של סובחי. לאחר תשלום מס שבח ומס רכישה התקבל אישור ממס שבח לרישום החלקה על-שמו של סובחי. עם-זאת, הרישום לא התבצע בשל חובות של טאהר למס רכוש. לטענת סובחי, בעת רכישת החלקה מטאהר הוא כלל לא ידע על זכויותיהם של זכי ורינה דר ובדיקות שערך טרם החתימה על ההסכם לא גילו כל רמז לקיום זכויות אלה.

בסמוך לאחר-מכן, ביום 03.05.91 נרשמה על החלקה הערת אזהרה לטובת ענבטאוי המערער הראשון וביום 03.12.92 נרשמה הערת אזהרה לטובתה של רינה דר, על יסוד ייפוי-הכוח המקורי שניתן בשנת 1964.

בשנת 1996 הגישו רינה וזכי דר תביעה לאכיפת הסכם המכר, ולחלופין, ביקשו התובעים לחייב את טאהר בתשלום סך של 179,855 ש”ח בגין זכויותיהם בחלקה. לטענתם, העסקאות הנוגדות עם ענבטאוי ועם סובחי לא הושלמו באמצעות רישום ולכן זכותם שלהם עדיפה.

ענבטאוי מצידו, מעלה נגד התביעה של זכי ורינה טענת התיישנות, ולחלופין טוען כי היא נגועה בשיהוי. כל הנתבעים כופרים באמיתותה ובתוקפה של העסקה המקורית בין זכי ורינה לבין חאג’ עלי.

בית-המשפט המחוזי קבע כי יש לקבל את תביעתם של זכי ורינה דר ולכן הורה על רישום הזכויות בשם רינה דר.

בית-המשפט קמא גרס כי אי-רישום הערת אזהרה מצד זכי ורינה אינו מונע את אכיפת זכותם, וזאת משני טעמים: ראשית, לפני שנת 1970 לא היתה אפשרות לרשום הערת אזהרה, ושנית, לא הוכח שסובחי או ענבטאוי בדקו את הרישומים לפני שהתקשרו בהסכמים עם טאהר.

באשר לסוגיה של תחרות בין העסקאות, בית-המשפט קובע כי על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, זכותם של זכי ורינה עדיפה על זכויותיהם של סובחי וענבטאוי. האחרונים רכשו {אם רכשו} את זכויותיהם לאחר רכישתם של זכי ורינה וכאמור, רכישותיהם לא הושלמו ברישום במרשם המקרקעין. בנסיבות אלה של היעדר רישום מצד הרוכשים המאוחרים, קובע בית-המשפט המחוזי כי גם הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין אינה יכולה לסייע בידיהם. מסקנתו של בית-המשפט קמא היא כי יש להיעתר לתביעתם של זכי ורינה ולרשום את רינה דר {דרויש} כבעלת הזכויות בחלקה, על-פי ייפוי-הכוח הנוטריוני שבידה.

על פסק-הדין הוגש ערעור מטעמו של ענבטאוי וערעור נוסף מטעמם של טאהר וסובחי. המערערים מדגישים כי זכי לא רשם הערת אזהרה ולא תפס חזקה במקרקעין, דבר המצביע על ויתור וזניחת התביעה.

כב’ השופט י’ אנגלרד דחה את הערעורים וקבע כי “לפנינו עסקה במקרקעין שנעשתה לפני תחילת חוק המקרקעין, אשר כידוע נכנס נמצא, כי לפנינו עסקת מכר תקפה בין חאג’ עלי לבין זכי ורינה, המתחרה בשתי עסקאות נוגדות מאוחרות יותר. אף לא אחת מעסקאות המכר לא הושלמה ברישום. במצב דברים זה זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, בלתי אם פעל הרוכש המאוחר בתום-לב ובתמורה, ועסקתו הושלמה ברישום בעודו תם-לב. צדק בית-המשפט קמא במסקנה כי גם ההוראה המצויה בסעיף 10 לחוק, הבאה להגן על הרוכש המסתמך על הרישום, אינה מסייעת בידי המתקשרים המאוחרים אשר טרם נרשמו. הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהיעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף” {ראה גם רע”א 2267/95 ב”כ היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ’ הרטפלד ואח’, פ”ד מט(3), 854, 864 (1995)}.

3. עיקול בניגוד לזכות חוזית
בסוגיית תחרות בין התחייבות בלתי-רשומה לבין עיקול מאוחר יותר, בתי-המשפט דנו רבות. עד לחקיקת חוק המקרקעין, הדעה הרווחת היתה, כי העיקול המאוחר בטל ומבוטל, וזכויות הקונה על-פי העקרונות שביושר גוברות עליו {ראה ד”נ 30/67 שטרן נ’ שטרן, פ”ד כב(2), 36 (1968)}.

עם חקיקת חוק המקרקעין, סעיף 161 ביטל את עיקרון הזכויות שביושר, בקובעו כי “מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק”.

בעל “קניין שביושר” איבד את מעמדו מול בעל זכות לעיקול שנרשם. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע, כי בתחרות בין שתי ההתחייבויות לעשות עסקת מקרקעין, ההתחייבות הקודמת, שלא נרשמה, עדיפה על ההתחייבות המאוחרת הנוגדת. אולם, ההתחייבות הקודמת שלא נרשמה נסוגה מפני ההתחייבות המאוחרת יותר שנרשמה.

הלכת בוקר, ששלטה כהלכה עד להלכת בנק אוצר החייל, דנה במקרה שבו הקונים שילמו רק חלק ממחיר הדירה וקיבלו בה חזקה, אולם הדירה טרם נרשמה על שמם. נושה של המוכרת הטיל עיקול על הדירה. הקונים ביקשו להסיר את העיקול, אולם בקשתם נדחתה לאחר שבית-המשפט קבע, כי העיקול גובר על זכותם הקודמת, הבלתי-רשומה.

במעמדו המעודכן של עיקול שנרשם בניגוד לזכות אובליגטורית מבלי שהקונה רשם הערת אזהרה עוסק בית-המשפט העליון בפרשת בנק אוצר החייל.

כפי שנקבע בפרשת בנק אוצר החייל {ע”א 189/95 בנק אוצר החייל נ’ מזל אהרונוב, פ”ד נ(4), 199 (1999)} עיקול אינו מתחרה של הזכות המהותית הנרכשת על-ידי הקונה.

מדיני העסקאות הנוגדות עולים הסדרים נורמטיביים שיש להם השלכה מעבר לדיני העסקאות הנוגדות. דיני העסקאות הנוגדות קובעים הסדר, שיש לו השלכות רוחב בכל שדה הקניין. אכן, מדיני העסקאות הנוגדות אנו למדים כי התחייבות להקניית זכות בנכס מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. התחייבות להקניית נכס חדלה מלהיות התחייבות אובליגטורית גרידא. היא התחייבות אובליגטורית המצמיחה זכות מעין-קניינית. מכאן אנו למדים כי עיקול אין בכוחו “להתגבר” על זכות זו.

במקרה זה, עדיפותו של הקונה, שרכישתו טרם הגיעה לידי גמר, על פני מטיל העיקול המאוחר. יצויין כי קביעה זו אינה סותרת את הלכת גנז בה נקבע כי אי-רישום הערת אזהרה של הקונה הראשון עולה כדי חוסר תום-לב שלו, זאת משום שקבע בית-המשפט כי “לא הרי התחרות שבין קונה ראשון לבין קונה שני, כהרי התחרות בין קונה מוקדם לבין מטיל העיקול המאוחר… באופן עקרוני, קונה מוקדם שנמנע מרישום הערת אזהרה, אינו מפר את חובת תום-הלב כלפי מטיל עיקול מאוחר”.

הלכת בנק אוצר החייל השיבה את מעמדם המוכר של “זכויות שביושר במקרקעין”, לאחר שפסו מן העולם, תוצרת הארץ, מכוח החוק עצמו.

פסק-הדין היווה גם מהפכה ביחס לפסיקה הקיימת. נפסק כי זכותה של אישה בקרקע, מכוח הסכם גירושין שאושר כהסכם ממון, במקרה זה, גוברת על עיקול שהטיל הבנק על הקרקע, שנשארה רשומה על שמו של הבעל. במקרים אחרים, יוצא מכאן, שזכותו של רוכש המקרקעין, שלא הספיק לרשום הערת אזהרה, גוברת על זכותו של המעקל, שהקדים ורשם עיקול על זכותו הרשומה של המוכר.

ע”א 790/97 {בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ אברהם גדי, פ”ד נט(3), 697 (2004)} עניינו מקרה הדומה בעובדותיו לפרשת בנק אוצר החייל.

במקרה הנדון מכרו בני הזוג כרמל דירה למשיב, והעסקה הושלמה, כולל דיווח למס שבח וקבלת החזקה בדירה מלבד רישום הערת אזהרה.

לאחר 7 שנים, הטילו נושי משפחת כרמל ביניהם בנק להם חב כרמל בערבות אישית, שני עיקולים על דירת המגורים שנמכרה זה מכבר, המשיב הגיש המרצה לבית-המשפט לביטול העיקולים ועל-כן עולה השאלה מי מבין הזכויות עדיפה?

בית-המשפט המחוזי קבע כי זכותו של המשיב, בעל הדירה גוברת על זכות הבנק. במועד פסק-הדין עמדה בתוקפה ההלכה שנפסקה בהלכת בוקר {רע”א 178/70 בוקר נ’ חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע”מ, פ”ד כה(2), 121 (1971)} באותו עניין נפסק כי עיקול מאוחר גובר על התחייבות מוקדמת לעשות עסקה, שלא הושלמה ברישום.

עם-זאת, בית-המשפט פסק כי במקרה הנדון אין בהלכת בוקר כדי לסייע לבנק, כיוון שהבנק לא נהג בתום-לב.

האשראי לכרמל ניתן לאחר מכירת הדירה, מבלי שהבנק ידע כלל על קיומה. על קיום עובדות אלה הוא למד בדיעבד, באמצעות עבודת “בילוש”. כעת הוא מנסה להיבנות מטעות שמקורה ברשלנות של עורך-הדין שטיפל בעסקת המכר מטעם המשיב. הבנק ידע שכרמל אינם מתגוררים בדירה וכאשר ביקש לממש את הדירה כלל לא טרח לפנות למחזיקים. עצם ההתעלמות מן המשיב מצביעה על חוסר תום-לב. בנסיבות אלה, העדיף בית-המשפט, משיקולי צדק, את ההתחייבות כלפי המשיב על פני העיקול של הבנק. הוא הצהיר, איפוא, כי המשיב רשאי להירשם כבעל הנכס וכי יש לבטל את העיקולים הזמניים שהטיל הבנק.

על החלטה זו הוגש ערעור, שההכרעה בו נדחתה עד לקבלת החלטה בפרשת בנק אוצר החייל, שעמדה בפני הכרעה עם נסיבות עובדתיות דומות.

בעקבות מתן פסק-הדין בהלכת בנק אוצר החייל {על-פיה עיקול אינו גובר על עסקה שלא הסתיימה כיוון שהיא זכות מעין-קניינית} טען המערער כי הוא עומד על קיום הערעור וטוען וכי המשיב התרשל באי-רישום הערת אזהרה. מאחר שכך נדחה שוב הדיון בערעור עד להכרעה בפרשת גנז שעמדה להכרעה באותה העת.

עם מתן ההכרעה בפרשת גנז {על-פיה אי-רישום הערת אזהרה על-ידי הקונה הראשון עולה כדי חוסר תום-לב ולכן הועדף הקונה השני ראה ע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ, פ”ד נז(2), 385 (2003)} הועלו הטענות הבאות:

הערעור מטעם הבנק הוגש על יסוד הטענה כי לא היה מקום לסטות מהלכת בוקר. על-פי הלכת בוקר, תום-ליבו של המעקל אינו מוסיף ואינו גורע, מה גם שלטענת הבנק לא היה בסיס עובדתי לשלול את תום-ליבו. הבנק לא ידע כי כרמל התחייב למכור את הדירה ולא ידע על ביצוע עסקה כלשהי בדירה. המערער מוסיף כי אין להתעלם מרשלנותו של המשיב, אשר הזניח את רישום העסקה ואף לא טרח לרשום הערת אזהרה במשך שנים רבות, ומכאן ששיקולי הצדק אינם נוטים לטובתו. אשר להלכת בנק אוצר החייל, זו ניתנת לדעת המערער לאבחון, שכן בענייננו המשיב התרשל. לדעתו יש להחיל במקרה שלפנינו את הלכת גנז. החלתה מובילה, לטענתו, לקביעה כי התרשלות המשיב באי-רישום הערת אזהרה היא בבחינת חוסר תום-לב ולכן תימנע ממנו הזכות לאכוף את הסכם המכר. המשיב גרם לתקלה חמורה או ל”תאונה משפטית” ועליו לשאת באחריות לכך. אין לתת עדיפות מכוח זכויות שביושר למי שנהג בחוסר תום-לב. העובדה שבמקרה הנדון, בניגוד לפרשת גנז, המשיב-הקונה התגורר בנכס, אינה מעלה ואינה מורידה. הבנק כמעקל – להבדיל מרוכש נכס – גם אם היה יודע שבנכס יושב מי שאינו בעל הזכויות הרשום, רשאי היה להניח שהנכס מושכר למאן דהוא ולא יהיה בכך כדי להפריע למימוש העיקול.

המשיב, מצידו, ביקש לקיים את פסק-הדין המחוזי. הוא סבור כי יש לאמץ את פסק-הדין נוכח העוול המוסרי ועיקרון תום-הלב בהפעלת זכויות משפטיות. המשיב מדגיש כי לא בתחרות בין זכויות עסקינן אלא בעימות בין זכות לבין עיקול זמני. הבנק לכאורה לא שינה את מצבו לרעה בשל היעדר רישום הערת אזהרה מצד המשיב. העמדת האשראי לא היתה בהסתמך על הרישום. בנוסף, הבנק התרשל לכאורה כאשר נמנע מלברר כי המשיב מתגורר בדירה ונמנע בהליך העיקול ליתן הודעה למשיב בתורת מחזיק, כמתחייב בסדרי הדין. המשיב מוסיף כי אין להיזקק לטיעון העובדתי החדש שהעלה הבנק לראשונה בהשלמת הטיעון, בדבר חוסר תום-לב של המשיב. המשיב מסביר כי בשל טעות, שיכחה או רשלנות לא הושלם הרישום על-שמו, הדבר היה מתפקידו של עורך-הדין שטיפל בעסקה מטעמו. עיקרון תום-הלב מחייב להסיג את העיקול מפני זכויות המשיב בדירה.

כב’ השופט א’ ברק דחה את הערעור וקבע כי הכלל הוא, איפוא, שאי-רישום הערת אזהרה אינו מנוגד לעיקרון תום-הלב במצב הטיפוסי של תחרות בין קונה לבין מעקל. עצם ההתנגשות הכלכלית בין הקונה לבין הנושה הרגיל אינה מצדיקה, ככלל, שלילת העדיפות מכוח עקרון תום-הלב.

המשיב רכש דירה מכרמל. הוא שילם את מלוא התמורה. הוא קיבל חזקה בדירה. הוא מתגורר בה עם משפחתו במשך שנים. למשיב זכות מעין-קניינית בדירה. המשיב, עם-זאת, לא דאג משך שנים להעברת רישום הזכויות בדירה במרשם המקרקעין מכרמל לשמו שלו, ואף לא דאג לרישום הערת אזהרה לטובתו. תקלה זו נעוצה ככל הנראה במחדל של בא-כוחו של המשיב, הגם שהעניין לא נתברר עד תום. הבנק-המערער הוא נושה של כרמל. הנשיה נוצרה לאחר העסקה עם המשיב. המערער הטיל עיקולים זמניים על הדירה, במטרה לממש את הדירה ולהיפרע ממנה את נשייתו מכרמל. מכאן ההתנגשות בין המערער למשיב.

בהתנגשות זו נשמרת העדיפות של המשיב מכוח זכויותיו המעין-קנייניות ואין באי-רישומה של הערת אזהרה כדי לשלול עדיפות זו. העסקה שבבסיס נשייתו של המערער היא ערבות אישית שהעמידו בני הזוג כרמל למערער תמורת אשראי שקיבלו בזמנו חברות בשליטת כרמל מן המערער. עסקאות האשראי והערבות של כרמל למערער אינן קשורות כלל לדירה. בשום שלב לא הועמדה הדירה כבטוחה לטובת המערער, לא בעת העמדת האשראי ואף לא כאשר החלה הסתבכותם של כרמל בחובות והוסכם על הסדר פריסת חוב עם אלמנת כרמל. כמו-כן לא נשמעה מפי המערער הטענה כי בעת העמדת האשראי, עריכת הסדר פריסת החוב או בשלב אחר ביחסיו עם כרמל המערער הסתמך על הדירה כנכס של כרמל שיוכל להיפרע ממנו. למעשה, כלל לא נטען כי ידע על קיומה של הדירה, כי בדק את רישום הזכויות לגביה או כי הסתמך על העובדה שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב. נראה כי הדירה מעולם לא היוותה נדבך בשיקולי הבנק לתת אשראי או לגבות את החוב של כרמל, לא בעת שהיתה ברשות כרמל ולא בעת שהועברה למשיב. אי-רישום הערת האזהרה לא הכשיל את הבנק בכניסתו להתקשרות עם כרמל, או בכלכול צעדיו בהמשך, עד להטלת העיקולים. מטעמים אלה מתבקש כי עמידתו של המשיב על זכויותיו כלפי המערער אינה מנוגדת לעקרון תום-הלב.

מעבר לכך, נראה כי בנסיבות המקרה הנדון, אפילו היה המערער בעל עסקה נוגדת מאוחרת בזמן שטרם הושלמה ברישום, ספק רב אם היה מקום לשלול מהמשיב את זכות הבכורה בדירה. המשיב התגורר בדירה זמן ממושך עם משפחתו. בכך הוא נתן ביטוי פומבי לזכויותיו בנכס, הגם שמרשם הזכויות לא שיקף זאת. המערער מכל מקום יכול היה לברר בנקל את מצב הזכויות בנכס. חובת תום-הלב אינה חד-כיוונית. היא אינה מצטמצמת לבעל העסקה הראשונה. היא חלה גם על בעל הזכויות המתחרות. דרישתו של המערער לשלול את זכויות המשיב בשל אי-רישום הערת אזהרה אינה נראית לגיטימית, כאשר המערער נמנע מלבדוק את ההחזקה בנכס, בדיקה ממנה היה למד על זכויות המשיב. הדברים נכונים ביתר שאת כאשר המדובר בבנק, מוסד פיננסי שהוא בבחינת נושה מקצועי, המודע למגבלות הרישום והוא בעל ידע וכלים לערוך בדיקות ראויות.

כב’ השופט א’ ריבלין קיבל את עמדתו של כב’ השופט א’ ברק והדגיש לעניין ביקור בשטח כמונע “תאונות משפטיות”. לדבריו מקום בו מחזיק הקונה הראשון במקרקעין, ושוהה בהם, עשוי הדבר ליתן משנה-תוקף לזכותו הקודמת, אפילו נמנע מרישום הערת אזהרה. מקום בו מקבלת העסקה הראשונה ביטוי בחיי המציאות, לאמור, הקונה הראשון מחזיק בנכס, ואילו הקונה השני נמנע מלבדוק את מצב הנכס או עוצם עיניו למתרחש שם, יש ותינתן לכך נפקות בבחינת המאזן בין השניים.

ב- ע”א 468/03 {חברת יואב קיין בע”מ (בפירוק) נ’ עזבון המנוחה שלוה קושניר ז”ל, תק-על 2005(4), 2329 (2005)} בחן בית-המשפט את השתלבותם של הלכת אוצר החייל, הלכת גנז והלכת גדי.

בית-המשפט המחוזי קיבל את התביעה שהוגשה מטעם העזבון והכריז על המנוחה כבעלת מלוא הזכויות בדירה. כן הורה בית-המשפט המחוזי על מחיקת העיקולים שנרשמו לטובת דייני והחברה.

בית-המשפט המחוזי קיבל את הגרסה העובדתית שהציג בא-כוח העזבון וקבע, כי פרידתם של בני הזוג היתה אמיתית וכך גם ההסכם ביניהם.

על יסוד קביעה עובדתית זו קבע בית-המשפט כי זכויותיה של המנוחה בנכס גוברות על זכויותיהם של המערערים-הנושים מכוח ההלכה שנפסקה ב- ע”א 189/95 בנק אוצר החייל בע”מ נ’ מזל אהרונוב, פ”ד נג(4), 199 (1999).

לעניין הערת האזהרה שנרשמה באופן שגוי קבע בית-המשפט, כי גם מטענה זו אין המערערים יכולים להיבנות שכן, בפועל, בנסיבות העניין, לא נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מהטעות ברישום וממילא, לנוכח הלכת בנק אוצר החייל, אין זכותה של המנוחה תלויה ברישום הערת אזהרה.

בית-המשפט המחוזי התייחס גם להסכם הגירושין שנחתם ואושר בשנת 1990 ובעניין זה קבע כי גם מכוחו של הסכם הגירושין גוברת זכותה של המנוחה בדירה על הזכויות שצמחו למערערים מכוח העיקולים שהוטלו לטובתם בשנים 1996-1995. בית-המשפט ציין כי הסכם הגירושין קדם בזמן לעיקולים אלה והעיקול הקודם (מ- 1984), שהיה רשום לטובתו של דייני, נמחק ובוטל.

בהתחשב בכל האמור לעיל ראה בית-המשפט המחוזי, כאמור, לקבל את התביעה ולקבוע כי המנוחה היתה בעלת מלוא זכויות החכירה בדירה, ולפיכך זכויות אלה הן של העזבון, ויש למחוק את העיקולים שנרשמו לטובת המערערים.

המערערים טוענים, כי כיוון שלא הוצג הסכם בין המנוחה לשלמה, למנוחה לא השתכללה זכות שביושר ביחס לזכויותיו של שלמה בדירה מכוח ההסכם מ- 1983 ועל-כן, אין זכויותיה של המנוחה גוברות על זכויותיהם של הנושים המאוחרים.

מנגד, בא-כוח המשיב טען בתשובתו כי דין הערעורים להידחות. לטענתו, הערעורים שהוגשו מופנים כנגד קביעותיו העובדתיות של בית-המשפט המחוזי והלכה היא כי אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו בערכאה הדיונית.

כב’ השופטת ד’ ביניש דחתה את הערעורים וקבעה כי משנדחתה טענתם העיקרית של המערערים כנגד כנות ההסכם משנת 1983 הרי שנשמט, למעשה, הבסיס מתחת לערעורים. משנקבע כי ההסכם משנת 1983 הינו הסכם אמיתי כי אז התוצאה המתחייבת היא שלמנוחה צמחו זכויות שביושר, זכויות מעין-קנייניות, בדירה מכוח הסכם זה וזכויותיה אלה עדיפות על זכויותיהם של המערערים-הנושים המעקלים.

4. עיקול בניגוד להערת אזהרה
בהלכת כוכבי ע”א 2328/97 {עו”ד דן כוכבי נ’ עו”ד אוריאל ארנפלד ואח’, פ”ד נג(2), 353 (1997)}, מדובר בבני זוג שקנו דירה ושרשמו לטובתם בעניינה, בלשכת מרשם המקרקעין, רק “הערת אזהרה”, ולא היתה להם עדיין זכות בעלות רשומה עליה.

לקונים אלה היו נושים על חוב שהם חבים לנושים אלה. הקונים הללו {“קונה ראשון”}, שבעניין הדירה שקנו היתה רשומה לטובתם, כאמור, רק הערת אזהרה, מכרו את זכויותיהם בדירה זו לקונה אחר {“קונה שני”}; והנושים של בני הזוג הללו הטילו עיקול על זכויותיהם של בני הזוג בדירה הנדונה ועיקלו את הערת האזהרה דלעיל, שהיתה רשומה על-שמם.

בית-המשפט המחוזי, קבע, כי העיקול של הנושים גובר על זכויותיו של הקונה החדש {השני}, באשר לא היתה רשומה הערת אזהרה לטובת הקונה החדש {השני}, אשר תגן עליו מפני עיקול מאוחר, וזאת, לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין.

בית-המשפט שלערעור ביטל את פסק-הדין של בית-משפט המחוזי בעניין “כוכבי”, וקבע בעניינו, כי די בכך שהקונים {בני הזוג}, שהיתה לטובתם זכות לא רשומה, המחו את זכויותיהם לקונה החדש; ומאחר שהעיקול הוטל על הזכות של בני הזוג {אשר, כזכור, נהפכו בינתיים למוכרים} רק לאחר המחאת הזכות של בני הזוג הללו לקונה החדש {השני} – לא תפס העיקול מאום, משום שהעיקול היה בבחינת “ברכה לבטלה”, כי לאחר ההמחאה האמורה של הזכות על הדירה לקונה החדש {השני}, הרי לא נותרה כל זכות {זכות בדירה הנדונה} שאפשר לעקלה, והעיקול, בדרכו אל הדירה, פגש בה אך חלל ריק מבחינת הזכויות בה.

בית-המשפט העליון הוסיף וקבע, בעניין כוכבי, כי השאלה, אם הזכות הנדונה הומחתה או לא הומחתה, תלויה בפרשנות ההסכם ובכוונת הצדדים; ואם ניתן להבין מההסכם, כי המחאת הזכות תהיה עם החתימה על ההסכם – הרי כל עיקול אחרי החתימה על ההסכם אינו תופס מאום; וכמובן, בתנאי שמדובר בכוונה אמיתית של עסקה אמיתית בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון.

5. עיקול בניגוד למתנה
ע”א 1516/99 {מרים לוי ואח’ נ’ נזיה חיג’אזי ואח’, פ”ד נה(4), 730, 764 (1999), ו-ז} עוסק בשאלת עדיפותה של המתנה על עיקול. בית-המשפט העליון קבע כי:

“הלכת ע”א 189/95 {בנק אוצר החייל נ’ אהרונוב, פ”ד נג(4), 199 (1999)} משמשת נקודת מוצא לבחינת שאלה זו. באותו עניין נקבע כי כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין לקונה, וזכות הקונה טרם נרשמה, משתכללת אצל הקונה זכות “מעין-קניינית” שבכוחה לפעול גם כלפי צדדים שלישיים, באופן שנשלל מנושה של המוכר הכוח לממש את זכותו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר. זכות הקונה גוברת כך על נושה של המוכר, אף שזה האחרון הטיל עיקול על הנכס שכן לעיקול אין תוקף קנייני, והוא “תופס” את הנכס במצבו בעת הטלת העיקול, וכפוף על-כן, לזכות מעין-קניינית שנוצרה לקונה. הוא הדין גם מקום שהקונה לא רשם הערת אזהרה, אף שבכוחו היה לעשות כן, ובין אם הקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו, ובין אם לאו. בית-המשפט ביסס קביעה זו על ניתוח ההסדר בדבר “עסקאות נוגדות” בסעיף 9 לחוק המקרקעין וכן על הוראות אחרות בחקיקה העוסקות בתחרות בין בעלי זכויות. ההסדרים בדבר התחרות בין הזכויות בעסקאות הנוגדות, על רקע הפעלת מדיניות משפטית המבקשת לאזן כראוי בין הזכויות המשפטיות השונות של הגורמים המעורבים, הביאה את בית-המשפט למסקנה כי זכותו של הקונה עדיפה על פני נושהו של המוכר שעיקל את נכס המקרקעין, גם מקום שהראשון לא רשם לזכותו הערת אזהרה, אף שרשאי ויכול היה לעשות כן. הקביעה בפרשה זו נסבה על עסקת מכר מקרקעין והיא לא דנה בעסקת התחייבות להקנות מקרקעין במתנה הנדונה כאן.

עולה בענייננו השאלה האם הרציונל האמור בפרשת בנק אוצר החייל, שהביא לייחוס זכות “מעין קניינית” לקונה בעסקת מכר מקרקעין פועל באותה מידה גם מקום שמדובר בעסקת מתנה ומקבל מתנה, והאם גם בעסקה כזו עשויה זכותו של הנהנה מהסכם המתנה לגבור על זכות נושהו של נותן המתנה, אשר הטיל עיקול על הנכס, נשוא המתנה. שאלה זו הינה מורכבת ורבת פנים. מן הצד האחד – אם בוחנים את השאלה דרך מקור ההסדר הנוגע ל”עסקאות הנוגדות”, כפי שהדבר נעשה ביחס לעסקת מכר, כי אז המסקנה עשויה להיות זהה בשתי העסקאות בהתייחס ללשון החוק. שהרי סעיף 9 לחוק המקרקעין מדבר בעסקאות נוגדות, ואילו ההגדרה ל”עסקה במקרקעין” על-פי סעיף 6 לחוק הינה “הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על-פי צוואה”. בהגדרת “עסקה” לא נכלל אלמנט של תמורה, ומכאן, שלכאורה, לא נעשתה אבחנה בחוק בין עסקת מכר בתמורה לבין עסקת מתנה שאין תמורה בצידה. שאלה היא האם היעדר אבחנה, כאמור, מצדיק, כשלעצמו, ייחוס זכות “מעין-קניינית” גם למקבל הבטחה למתנה, הגוברת על זכות נושהו של החייב באותה מידה שהיא מיוחסת לקונה בתמורה. המבחן לכך הוא האם נהנה בעסקת מתנה נושא עמו ציפיות לגיטימיות המולידות זכות הראויה להגנה, בעלת עוצמה חזקה כזו של קונה בתמורה, ומה יחסן של ציפיות אלה לציפיות הצד האחר המתחרה כנגדו על הבכורה.

אכן, ‘השיטה תכיר באינטרס מסויים כאינטרס קנייני, המוגן in rem, כאשר מכלול התכונות של הזכות יוצר אצל הזכאי, כעניין עובדתי, ציפיות להגנה בעלת עוצמה גבוהה והסתמכות על כך’.”

6. מועד רישום העיקול כתנאי לעדיפותו – האם רלוונטי?
ב- ע”א 6529/96 {טקסטיל ריינס נ’ ענת רייך ואח’, פ”ד נג(2), 218 (1999)} הקונה קנה דירה מהמוכר כשזכויות הדירה היו רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל (להלן: “המינהל”) למוכר היה נושה על חוב. הקונה שילם את מלוא התמורה למוכר וקיבל את המפתח של הדירה. אך הזכויות על הדירה, המצויות במרשם המינהל, טרם הועברו משמו של המוכר לשמו של הקונה.
בינתיים – לאחר תשלום מלוא התמורה ששילם הקונה ולאחר קבלת החזקה על הדירה בידי הקונה, ועוד קודם להעברת הזכויות האמורה, הטיל נושהו של המוכר עיקול על הדירה וביקש לגבות את כספו באמצעות מימוש הדירה.

בית-המשפט העליון פסק, בעניין שלפניו, כי ידו של הקונה היא על העליונה: באשר לפי ההסכם בין הקונה לבין המוכר – עם תשלום מלוא התמורה הומחתה, למעשה, הזכות על הדירה של המוכר לקונה אותה. על-כן, העיקול שהטיל הנושה לא תפס מאום.

לדברי בית-משפט העליון אי-אישור של העברת זכויות על-ידי מינהל, לא תשלול את זכותו של המוכר להעביר את זכותו לקונה.

הלכת רייך סוטה מההלכה, בפסק-הדין בעניין מילר {ע”א 328/94 מילר נ’ אסף, פ”ד נ(3), 378 (1996)}.

בפסק-דין מילר קבע בית-המשפט העליון, כי מאחר שהמינהל טרם אישר את העברת הזכות על הדירה לקונה השני, גובר מעמד זכויותיו של הקונה הראשון על מעמד זכויותיו של הקונה השני.

בהלכת רייך נקבע כי האישור של המינהל להעברת זכויות אינו תנאי להמחות את הזכות על הדירה מן המוכר אל הקונה. ואם ניתן להבין מתוך ההסכם, כי כוונתם האמיתית של הצדדים בעסקת “רייך” היתה, כי המחאת הזכות תתבצע, או עם תשלום מלוא התמורה לדירה, או עם מסירת החזקה בה – הרי מעשה המחאת הזכות הושלם גם אם אין אישור של המינהל בתור חייב.

מ’ בניאן רואה בקביעת בית-המשפט תיקונה של הלכת מילר {ראו מאמרו של מ’ בניאן “‘עסקאות נוגדות’ בנכס הרשום רק במינהל מקרקעי ישראל ואינו רשום בלשכת רישום המקרקעין”, ידע למידע עמ’ 244, ינואר 1997, עמ’ 209. פורסם גם בתקליטור חנית}.

פסיקה זו משחררת “את הקונה התמים, אשר משלם לפי מיטב כספו, מהחשש, שמא, עד שלא יקבל זכות רשומה במינהל ו/או בלשכת מרשם המקרקעין, הוא עלול להיות תחת סכנה של עיקול מצד נושים של המוכר לו”. לדבריו של מ’ בניאן:

“מי שעוסק בתחום המקרקעין לגווניו בוודאי התנסה בהבדל העצום, שיש בין ביצוע עסקה בדירה, הנמצאת על קרקע פרטית, לבין ביצוע עסקה בדירה, הנמצאת על קרקע המנוהלת בידי המינהל. להלן – מובא ההבדל בין שני סוגי עסקאות אלה.

עסקה בדירה – הנמצאת על קרקע פרטית
בעסקה בדירה, הנמצאת על קרקע פרטית – מעת שיש בידי המוכר אישור מס שבח {עניין שיכול לארוך שני חודשים או שלושה חודשים, אם המוכר אמור לקבל פטור ממס שבח במכירת דירתו}, אפשר להעביר את הזכויות על הדירה משם המוכר לשם הקונה בלשכת מרשם המקרקעין בתוך זמן קצר ביותר, לפעמים באותו יום; וזאת, בתנאי שמצויים שאר האישורים, כגון: אישור עיריה, אישור מס רכוש, וכו’ – אישורים, שאפשר לקבלם ולהשיגם בעוד מועד, ויחסית בתוך זמן קצר ביותר.

עסקה בדירה – הנמצאת על קרקע המנוהלת בידי המינהל
בעסקה בדירה, הנמצאת על קרקע המנוהלת בידי המינהל – כשממציאים את כל האישורים למינהל, עובר לפעמים זמן ממושך מאוד {של חודשים אחדים, ולעיתים של חודשים רבים מאוד} עד שהמינהל חותם על השטרות ועל המסמכים בעניינה של העסקה המסויימת. ועד למועד הופעת החתימות המיוחלות הללו – אין זכויותיו של הקונה על רכושו “מאושרות”, לכאורה, בידי המינהל.

לפי הלכת מילר, קונה כזה, כלעיל, היה חשוף עד לרגע המיוחל של ביצוע האישור מטעם המינהל: או לעיקול, או לכינוס נכסים, וכו’.
בשני פסקי-דין אלה אנו בוחנים מתי הזכות של המוכר הומחתה לקונה שלו. בעניין שלפנינו, וכאמור לעיל, המוכר הינו הממחה, הקונה הינו הנמחה והמינהל הינו החייב {המינהל הינו החייב, כי הוא אמור, בסופו-של-דבר, לרשום את זכויות הקונה בלשכת מרשם המקרקעין}.

הקונה – שהוסר מעליו נטל הדאגה
מעכשיו, בעת שלפי תנאי הסכם המכר על הדירה הומחתה הזכות בה מן המוכר הממחה אל הקונה הנמחה, הרי הושלמה ההמחאה בעסקה, ואין מקום לדאגה מפני עיקול מאוחר על הזכויות בדירה. אין צורך לדאוג דאגה זו, כי בביצוע השלמת ההמחאה האמורה יש לראות כאילו נרשמה בלשכת מרשם המקרקעין הערת אזהרה לטובת הקונה; זאת, באשר, ידוע הוא, כי הערת אזהרה מגינה על הקונה מפני כל סוג של עיקול, או של כינוס נכסים, וכו’, שייעשו על נכסיו של המוכר, ושנרשמו לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

אין ספק, שבשני הלכות אלה צעד בית-משפט העליון צעד אחד קדימה לכיוון הפרקטיקה ולכיוון מילוי הצורך היומיומי בווידוא בטחונו של קונה כזה באי-נטילת רכושו ממנו. לולא פסקי-דין אלה היה מוצא עצמו קונה כזה ללא הגנה, וחשוף, לסיכוני נטילת רכושו לפרק זמן ארוך מאוד.

ואמנם, טוב יעשה קונה כזה, אם ירשום – בעת החתימה על הסכם הרכישה – “משכון זכויות” על הזכויות החוזיות של המוכר שלו. אולם, אין להעניש את הקונה הרוכש בתמורה ובתום-לב, שרק בשל העובדה שלא הגן על עצמו באמצעות “משכון זכויות” ייאלץ להידחות מפני מעקל ונושה של המוכר לו.

המעקל – שהוטל עליו נטל הדאגה
מי שאֵחַר להגיע ולא הגן על עצמו בעוד מועד – הרי הוא המעקל, שמעתה הוא ייאלץ לרוץ ולחפש נכס אחר שבבעלות החייב לו חוב; זאת, כמו בנק, המודיע לנושה, המבקש לעקל חשבון של לקוח מלקוחותיו, כי בחשבונו זה של החייב לו, אין כסף, וכי עליו לחפש חשבונות אחרים של החייב לו, כדי לגבות מהם את חובו האמור.

מן המבט האחר – גורמים אומנם פסקי-דין אלה למצב, שבו המעקל התמים, שגם על זכויותיו יש לשמור, יהיה חשוף לחוסר ודאות בכל הנוגע למקרקעין שזכויות המוכר בהם רשומות רק במינהל.

בין “זכות הקונה” לבין “זכות המעקל” – זכות הקונה עדיפה
אולם, בעניין זה, דעתי היא, כי לאור שיקול האינטרס הלגיטימי של הגנה על קונה, הקונה בתמורה ובתום-לב, זכותו של קונה כזה עדיפה על זכותו של מעקל.

עדיפות זאת עולה, באשר הקונה רכש, בתמורה ובתום-לב, זכות מעין-קניינית, שאמורה להתבשל בסופו-של-דבר לזכות קניינית, ואין למנוע מן הקונה “התבשלות” זכויותיו על הדירה, רק בשל העובדה, כי נושה כלשהו של המוכר עיקל את הזכויות הללו.

כי אם נמנע מן הקונה את “התבשלות זכויותיו”, הוא יצטרך להמתין שנים אחדות, ולעיתים שנים רבות, עד שבית-המשפט ייתן את הכרעתו הסופית בסכסוך, שבין הנושה לבין המוכר שאת זכויותיו הוא עיקל.”

מקור המאמר – abc-israel.it


כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.

האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *