1. כללי
סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:
“10. רכישה בתום לב
מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.”
בסעיף 10 לחוק המקרקעין חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי-נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע. זכות על-סמך סעיף 10 לחוק המקרקעין {ע”א 605/77 קורצפלד נ’ אדלר, פ”ד לד(2), 29, 33 (1979)}.
הוראה מפליגה זו נחקקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות.
כאמור, מטרתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין היתה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רשום המקרקעין, כאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכול סיבה אחרת.
סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על-שמו הושג בתרמית כפי שארע במקרה שלפנינו, כשעסקת המכר בוצעה על-ידי אדם זר לנכס.
סעיף 10 לחוק המקרקעין הינו הבסיס לתקנת השוק בדיני המקרקעין, זאת בנוסף לתקנות שוק המופיעות, באופן כללי, לאו דווקא בהקשר למקרקעין, בסעיף 73 לחוק הירושה {ראה למשל ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ ג’יי סטנלי סונדרס, פ”ד נו(6), 832 (2002) בו סעיף 10 לחוק המקרקעין וסעיף 73 לחוק הירושה הועלו כטענות חלופיות} ובסעיף 17(א) לחוק נכסי נפקדים {ראה למשל ע”א 109/87 חוות מקורה בע”מ נ’ עלי יונס חסן, פ”ד מז(5), 1, 6 (1993)}.
תקנת השוק משמעה הגנה על צד ג’ הרוכש את המקרקעין בתום-לב ובהסתמך על הרישום. סעיף 10 לחוק המקרקעין לא נועד להגן על מי שעצם רישום הנכס על-שמו נעשה תוך מרמה. מטרתו של הסעיף היא להגן על מי שבא לאחר-מכן ורוכש את הנכס מאותו אדם, שהרישום על-שמו הושג במרמה {ראה ע”א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע”מ נ’ נסיך מנסורי מוזאפאר, פ”ד מט(1), 649 (1995)}.
“חשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין. יחד-עם-זאת, בהינתן מעמדה החוקתי של זכות הקניין בכלל, ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין בפרט, נוכח ערכם, ייחודם וכמותם המוגבלת (ראו יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי 116-100 (1993) (להלן: “ויסמן”)), הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על-מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (ראו: ע”א 599/77 קורצפלד נ’ אדלר, פ”ד לד(2), 29 (1979) (להלן: “עניין קורצפלד”); ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס, פ”ד נו(6), 832, 848 (2002) (להלן: “עניין סונדרס”); ע”א 2046/06 אלג’אבר נ’ חליל, פורסם באתר האינטרנט נבו 11.03.2013), פסקה 13 (להלן: “עניין אלג’אבר”)). מטעמים אלה אף הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת-זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי-כוח מזוייף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום (ראו: ע”א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע”מ נ’ מוזאפאר, פ”ד מט(1), 649, 659 (1995) (להלן: “עניין יצירה השקעות”); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 279-277 (2005) (להלן: “דגן”); מיגל דויטש קניין, כרך ד’, 263 עד 266 (2007) (להלן: “דויטש”); ויסמן, בעמ’ 312). במילים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום-לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין.”
{ת”א (חי’) 276/08 גאנם נעים נ’ וליד מחמד אסעד, תק-מח 2015(2), 9645 (27.04.2015)}
הרציונל המונח ביסוד תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, הוא אותו הרציונל שעליו מבוססת הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, לפיה הרישום של מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. רציונל זה עיקרו בשאיפה לבצר את אמינות המרשם של המקרקעין המוסדרים לאחר שעברו הליך של הסדר, הכרוך בבירור וחקירה של הזכויות בהם. הליך זה “נועד להכניס סדר במרשם הישן, על-ידי בדיקת תוקפן של הזכויות הרשומות בו, וניפויים של הרישומים הבלתי-מדוייקים שנשתרבבו לתוכו עם השנים” (יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי, 289 (1993) (להלן: “ויסמן”)). על המשמעות מרחיקת הלכת של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, עמד מ”מ הנשיא (דאז) השופט מ’ לנדוי בעניין קורצפלד (ע”א 599/77 קורצפלד נ’ אדלר, פ”ד לד(2), 29, 33 (1979)):
“בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על-סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור.”
הביטוי “זכות במקרקעין” שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, נתפרש בפסיקה כחובק זכויות קנייניות בלבד. וראו: דברי כב’ השופטת בן-פורת ב- ע”א 513/82 רייזמן נ’ וושצ’ין, פ”ד לז(2), 813, 824 (1983):
“אין לי ספק, כי ‘זכות במקרקעין’, גם אם לא הוגדרה על-ידי המחוקק, היא מונח הבא לבטא זכות חפצא (in rem) ולא זכות גברא (in personam). כן ראה: ע”א 385/73 (3) הנ”ל, בעמ’ 771; ע”א 514/76 חשש ואח’ נ’ ח’ דמארי (5), בעמ’ 515-516; ע”א 4855/92 (6).”
בפסיקה נקבע כי הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק, מצריכה נקיטת זהירות יתר, ומחייבת בחינה מדוקדקת על-מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (ראו: עניין קורצפלד, בעמ’ 29; ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס, פ”ד נו(6), 832, 848 (2002); ע”א 2046/06 אלג’אבר נ’ חליל, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.03.2013), פסקה 13).
עוד נקבע כי אין להרחיב את החידוש שבסעיף 10 ביחס למקרקעין בלתי מוסדרים או ביחס לרישום פרטי כלשהו (ראו: ע”א 842/79 נס נ’ נחום גולדה, פ”ד לו(1), 204 (1981)).
סיכום ההלכות שהובאו לעיל, מלמד כי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מבטיח, על-פי ההלכה הפסוקה, את רוכש הזכות במקרקעין בתום-לב ובתמורה, רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין {ת”א (חי’) 41160-09-14 שלום גראפי נ’ מדינת ישראל – משרד המשפטים, תק-מח 2015(2), 2743 (12.04.2015); ת”א (חי’ 276/08 גנאם נעים נ’ וליד מחמד אסעד, תק-מח 2015(2), 2015 (27.04.2015)}.
2. תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין
קונים לא ייהנו מההגנה הכלולה בסיפא של סעיף 10 לחוק המקרקעין, אם בעלותם בקרקע לא נרשמה, זאת משום שעד לרישום בעלותם אין הם נחשבים עדיין “רוכשים” {ע”א 52/89, 51 האפוטרופוס הכללי כמנהל רכושם של שלום אזולאי ואח’ נ’ צאלח אסעד אסעד אבו חמדה ואח’, פ”ד מו(1), 491 (1992)}.
פרופ’ י’ ויסמן במאמרו {“יפוי-כוח בלתי-חוזר כתחליף לבעלות” משפטים י”ד (תשמ”ד – מ”ה) 572, 574} מחזק עמדה זו. לגישתו “כל עוד לא נרשמה הבעלות על-שם הקונה לא יוכל הלה ליהנות מתקנת השוק, והוא חשוף לסיכון שיופיע צד שלישי שיערער על תוקף זכותו של המוכר. ייפוי-כוח בלתי-חוזר שבידי הקונה לא יוכל לסייע לו משיופיע צד שלישי שכזה, כי ערעורו של הצד השלישי ייטול מן הקונה את תום-הלב שקיומו נדרש בכל שלב משלבי העסקה, ועד לשלב האחרון של רישום הזכות על שכמו של הקונה בפנקסי המקרקעין”.
ב- ע”א 2680/90 {ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח נ’ נסיך מנסורי, פ”ד מט(1), 649 (1995)} דן כב’ השופט ד’ לוין בשאלה מהי רכישה לעניין סעיף 10 לחוק המקרקעין. כב’ השופט ד’ לוין דחה את הערעור וקבע כי מקובלת עליו השקפתו של בית-משפט קמא לפיה אין המערערת עומדת בכל תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן לא נתמלא בה התנאי הראשון והוא “מי שרכש זכות במקרקעין”.
במקרה הנדון, המערערת התקשרה עם אדם זר לנכס שהתיימר, תוך מרמה, למכור לה אותו בשמו של הבעלים. כאמור, עסקה זו לאו עסקה היא, ולפיכך לא נתקיים בענייננו התנאי הראשון הוא תנאי הרכישה.
כאמור, קבע בית-המשפט כי רכישה שאינה מבעלי המקרקעין אינה רכישה לצורך הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
שאלה נוספת היא האם רכישה היא חתימה על הסכם הרכישה או העברת הזכויות במרשם המקרקעין לטובת הקונה?
ב- ע”א 590/84 {אריה פינס נ’ אמת שיפוט חברה לבניין ופיתוח, תק-על 86(2), 509 (1986)} מסכם כב’ השופט א’ חלימה את משמעותו של הביטוי “בשעת הרכישה”.
לדבריו “שעת הרכישה לצורך זה היא שעת חתימת שטר העסקה היכולה להיעשות לפי תקנות 14 ו- 16 של תקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין. אדם הסומך על עיון בפנקסי הרישום עובר לחתימתו של שטר ההעברה, ייאמר עליו שרכש את זכותו בהסתמך על הרישום … סעיף 10 אינו אלא בבואתו של סעיף 125(א) והוא התוצאה ההגיונית של תוקף רישומם של מקרקעין מוסדרים, בהיות הרישום בפנקסים ראיה חותכת לתוכן הרישום”.
3. מקרקעין מוסדרים
מקרקעין מוסדרים אלה הם מקרקעין שעברו הליכי מיפוי ומדידה מדוייקים ושהבעלות בהם נרשמה באופן סופי – ורישום זה נחשב כראיה מוחלטת וחותכת. כמעט ולא ניתן לערער על אמינות המרשם אלא בתנאים מסויימות מאוד כגון מרמה וזיוף.
סעיף 10 לחוק המקרקעין מסדיר את ענייני תקנת השוק במקרקעין, ונוגע רק בזכויות הרשומות במרשם המקרקעין והמוסדרות. סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו חל על קרקע שלא עברה הליך של הסדר.
כל עוד הקרקע בהליך הסדר, יהיה קונה קרקע לא מוסדרת חשוף לתביעות סותרות {דברי כב’ השופט א’ חלימה ב- ע”א 590/84 אריה פינס נ’ אמת שיפוט חברה לבניין ופיתוח, תק-על 86(2), 509 (1986)}.
מ’ בניאן גורס בספרו {דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה), 432} כי על המחוקק לשנות את סעיף 10 לחוק המקרקעין באופן שיחול על קרקע לא מוסדרת. ואולם לעניות-דעתו, כל עוד לא הוגדרו הקרקעות בישראל עד תום בהליך של פרצלציה, לא ניתן לקבוע בוודאות, ללא חקירה בהליך מסודר, של מי הזכויות האמיתיות בקרקע, משום כך הסתמכות על המרשם כקובע מטילה חובת אחריות על מי שלא רוצה שימכרו את הקרקע ששייכת לו, לרשום אותה בספרי המקרקעין ומאפשרת ודאות כלשהי שעדיפה על אי-ודאות וצורך בחקירה מקיפה לפני ביצוע עסקה.
ב- ת”א (יר’) 17082-04-10 {חברה חלקה 303 בגוש 26 בעמ נ’ גבר חדר נושא תז 080610918, תק-של 2015(2), 49644 (10.05.2015)} נקבע מפי כב’ השופט אלעזר נחלון כי:
“הוראת הדין הרלוונטית למצב זה היא הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”), שזו לשונה:
מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.
12. בנוגע להוראה זו כבר נקבע כי “עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות” (ע”א 599/77 קורצפלד נ’ אדלר, פ”ד לד(2), 29, 33 (1979)).
13. במקרה שכאן, לא מתקיימים תנאים בסיסיים הנדרשים מכוח הוראת סעיף 10, על-מנת להעדיף את הנתבעים על פני התובעים שהם בעלי זכויות הבעלות במקרקעין.
14. ראשית, כבר נקבע כי התיבה “רכש” שבסעיף 10 הנזכר משמעה כי יש להשלים ברישום את העסקה שעליה מבקשים להגן (ראו: רע”א 2297/95 בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ’ הרטפלד, פ”ד מט(3) 854 (1995); ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס, פ”ד נו(6), 832 (2002)). במקרה שכאן, העסקה שבין גולאני לבין נתבע 1, וכן העסקאות שבין נתבע 1 ליתר הנתבעים, כלל לא הושלמו ברישום.
15. שנית, העסקה בין גולאני לבין נתבע 1, לא כל שכן בין נתבע 1 ליתר הנתבעים, כלל לא נערכה בהסתמך על רישום שגוי. הרי לא היתה מחלוקת כי בעת רכישת המקרקעין על-ידי הנתבעים, משנת 2002 ואילך, לא היתה ברישום כל טעות. נכון הוא כי משך מספר חודשים בשנת 2001 לא היה הרישום נכון, שכן הופיעה בו הערת אזהרה לטובת מסרי, שבפניי לא היתה מחלוקת כי הושגה במרמה. אולם, כבר ביום 09.09.01, פחות מארבעה חודשים לאחר רישום ההערה, ניתן צו מניעה בנוגע להערה, וצו זה נרשם ביום 11.09.01. ממילא, החל ממועד זה עלה מהרישום כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת מסרי לכל הפחות תלויה על בלימה (יצויין כי ביום 24.10.01 אף בוטלה ההערה, כעולה מהחלטת בית-המשפט נספח ה’ לתצהיר מטעם התובעים, אם כי לא הוברר מדוע עניין זה לא עודכן ברישום).
הנתבעים, שערכו את העסקאות בנוגע למקרקעין החל משנת 2002 ואילך, לא בדקו את הרישום עצמו, והסתפקו בהעתק ישן של הרישום ששיקף מצב בלתי עדכני (וראו בעניין זה גם את עדויותיהם של עדי הנתבעים בעמוד 39 לפרוטוקול שורות 2-1, עמוד 37 לפרוטוקול שורות 11-10, עמוד 44 לפרוטוקול שורות 20-19, עמוד 41 לפרוטוקול שורות 14-13). אמנם, נתבע 2 טען תחילה ששכר עורך-דין שבדק את הרישום, אולם בהמשך התברר כי כונת הנתבע היתה שאותו עורך-דין בדק את ייפוי הכוח שאת החתימות עליו אימת, ולא ייצג אותו בעסקה עצמה ובדק את הרישום (עמוד 43 לפרוטוקול שורות 9-5 וכן שורה 28). יש להניח כי לו אכן היתה מבוצעת בדיקה ברישום, היה מתגלה מצב הזכויות במקרקעין לאשורו, והעסקה לא היתה מתבצעת אלא בכוונת מכוון. לא על התנהלות כזו, של הסתמכות על העתק ישן של רישום בלא לוודא כי מדובר במצב מעודכן, ביקש המחוקק להגן, תוך פגיעה בבעל הזכויות במקרקעין (ראו: ע”א 842/79 נס נ’ נחום גולדה, פ”ד לו(1), 204, 213 (1981); ע”א 624/13 מורדכיוב נ’ מינץ (04.08.2014), פסקה יט).
16. שלישית, גם לו היתה העסקה שבין נתבע 1 לגולאני מבוצעת בעת שהרישום כלל הערת אזהרה לטובת מסרי ובהסתמך עליו, וגם לולא נכללה ברישום ההערה בדבר צו המניעה שניתן – גם אז לטעמי לא היה בכך כדי לסייע לנתבעים בנסיבות המקרה.
כבר נקבע כי הסתמכות על רישום הערת אזהרה (להבדיל מזכות קניינית) אינה שוללת אמנם את האפשרות ליהנות מתחולת סעיף 10, אולם לא די בהסתמכות כזו, ולצורך תחולת הסעיף נדרשים תנאים נוספים, לרבות בדיקה ראויה של המקור להערת האזהרה ותוקפה (ראו ע”א 624/13 הנזכר). במקרה שכאן, לא ביצעו הנתבעים כל בדיקה כאמור מעבר לעיון במסמכים שהוצגו להם. לו היו הנתבעים מבצעים את הבדיקה, ובוחנים את מסמכי ת”א (מחוזי יר’) 2282-00, שהוא ההליך שמכוחו נרשמה ההערה לטובת מסרי על-פי האמור ברישום עצמו, היו הם מגלים כי פסקי-הדין שמכוחם נרשמה ההערה בוטלו בהחלטות מאוחרות יותר שניתנו באותו הליך עצמו. על-כן, גם לו היו הנתבעים מסתמכים על קיומה של הערת אזהרה ברישום לטובת מסרי, וגם לולא היתה רשומה ההערה בדבר צו המניעה, לא היה די בכך כדי להעניק לנתבעים את הגנת הסעיף.”
4. תמורה
ב- ע”א 109/87 {חוות מקורה בע”מ נ’ עלי יונס חסן, פ”ד מז(5), 1 (1993)} נדונה משמעות התמורה הנדרשת על-מנת להחיל את סעיף 10 לחוק המקרקעין.
במקרה הנדון נטען על-ידי המשיבים כי דמי חכירה שנתיים הינם תמורה כמשמעותה בסעיף 10 לחוק המקרקעין זאת משום שלגישתם לא ניתן לומר, שתשלום שמועדו בעתיד יהווה “תמורה” החוסמת תביעת זכות של בעלים שבעלותו נשללה שלא כדין.
כב’ השופט י’ מלץ קבע כי אין מניעה, שדמי חכירה שנתיים כשלעצמם יהוו “תמורה” כמשמעותה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן סעיף 10 לחוק המקרקעין עוסק ברכישת זכות במקרקעין, ותחולתו איננה מוגבלת להעברת זכות הבעלות המלאה. הסעיף חל גם ביחס לזכויות קנייניות פחותות, כגון: חכירה או שכירות, ובהתאם לכך מתאפשרים סוגים שונים של “תמורה”.
עוד נקבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין נוקט את המונח “תמורה”, וההקשר הרלוונטי הוא זה של “תקנת השוק”. מכאן, שמדובר ב”ערך”, ועל מה שהתקבל מאת הרוכשים בעסקות דנן בעבור הזכויות בחלקות {ובכלל זה גם דמי החכירה השנתיים בהם התחייבה המערערת}, לקיים מספר תנאים: ערך מבוצע בפועל {להבדיל מערך עתידי}, וערך ממשי {להבדיל מסמלי}.
זאת ועוד. מבחינת הסדר התשלומים הגיעו אומנם הצדדים להסדר המבוסס על תשלום שנתי, אך מבחינה מהותית לא ניתן לומר שכול תשלום שנתי עומד כנגד החכירה לאותה שנה. נראה כי בנסיבות אלה, למרות החלק העתידי שבתשלומים, ניתן לומר שהתקיים יסוד התמורה.
ב- ת”א (נצ’) 115/08 {יפה זיתוני נ’ כרמלה אלון, תק-מח 2015(2), 6223 (15.04.2015)} נקבע מפי כב’ השופט אשר קולה כי:
“משהוכח, כי החוזה בין זיתוני לגאני הינו למראית עין בלבד ולכן דינו בטלות. נותרה לדיון השאלה, האם כרמלה חוסה תחת הגנתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין…
56. ראשית אין חולק, כי כרמלה לא השלימה את רישום הזכויות על שמה. ודוק! רק זכות שהושלמה ברישום, זכות קניינית ולא זכות אובליגטורית מהווה זכות קניינית מלאה שמעניקה הגנה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין. העברת המסמכים הדרושים לשם רישום הזכות בפנקסי המקרקעין או, עצם קיומם אינם מהווים רישום בפנקסי המקרקעין כנדרש בסעיף. הערת אזהרה גם היא אינה מהווה רישום מספק, שכן אינה זכות במקרקעין, אלא זכות שלילית החוסמת רישום עסקאות עתידיות הסותרות את תוכנה בניגוד לבעלות שיש לה נפקות לעתיד ולעבר.
לעניין זה, ראה פסק-דינו של בית-המשפט העליון אשר ניתן לאחרונה ב- ע”א 999/09 ניעמה עבד אל מועטי זגייר נ’ זאיד עומר עבד רחמן אלענאני (מיום 06.10.10) הקובע, כי הלכה זו בעינה ועל מכונה:
“נותרת השאלה האם מי ששילם תמורה מלאה בעבור הדירה אך לא רשם את זכויותיו במרשם נחשב כמי ש”רכש” את הדירה לצורך החלת ההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. שאלה זו נדונה כבר בפסיקה ונענתה בשלילה. כך, בדעת רוב ב- רע”א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ’ הרטפלד, פ”ד מט(3), 854 (1995) (להלן: “עניין הרטפלד”), נקבע כי המונח “רכישה” הקבוע בסעיף 10 מחייב רכישת זכות קניינית בדרך של רישום. דעת המיעוט באותה פרשה, לפיה בנסיבות מיוחדות ניתן לוותר על דרישת הרישום, לא התקבלה בפסיקה מאוחרת יותר ונותרה בגדר דעת מיעוט בלבד. דעת הרוב בעניין הרטפלד אומצה על-ידי הרכב מורחב של בית-משפט זה ב- ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס, פ”ד נו(6), 832 (2002) (להלן: “עניין סונדרס”) בו נקבע כי דרישת תום-הלב בסעיף 10 לחוק המקרקעין חלה עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין, כיוון שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש (שם, בעמוד 842), ואוזכרה בפסקי-דין מאוחרים יותר (ראו למשל ע”א 1134/06 רושרוש נ’ מנסור (טרם פורסם, 10.11.2009)).”
57. לטענת כרמלה, המניעה היחידה להשלמת רישום הזכויות הינם חובות זיתוני לעיריה. אלא שמהעדויות ומהראיות שהובאו בפניי עולה, שהעיכוב בהליך הרישום הינו בעיקר תוצאה של מו”מ שנוהל מול בנק לאומי לצורך הסרת המשכנתה שרבצה לזכותו על הנכס.
58. בסיכומיה, מכחישה כרמלה שהמניעה לרישום הנכס על שמה נעוצה באי-תשלום המשכנתה ובכדי להוכיח טענתה מפנה היא בסעיף 39 לסיכומים מטעמה להודעת פקסימיליה מאת עו”ד פאיז עורוק אל עו”ד אורי מס -נ/5.
59. עיון בהודעת הפקסימיליה מעלה שאכן ברישא של נ/5 מציין עו”ד עורוק, כי “הליך הרישום מתעכב בעקבות חובות של זיתוני כלפי העיריה”.
דא עקא שבסיפא לנ/5, ממנו בוחרת כרמלה להתעלם, ממשיך ומציין עו”ד עורוק: “יובהר, כי העיכוב בהליך הרישום הינו אף תוצאה של מו”מ שנוהל מול בנק לאומי לצורך הסרת משכנתה שרבצה לזכותו על הנכס”.
גם בעדותו בפניי אישר עו”ד עורוק, כי הסיבה בגינה לא השלים את רישום הזכויות בנכס על-שם כרמלה הוא כתוצאה של מו”מ עם הבנק לעניין הסרת המשכנתה לגבי הזכויות בדירה (עמ’ 119 לפרוטוכול, שורות 7-3).
אלא שבאמור לעיל לא סגי, שכן מהודעות הפקסים ששלח עו”ד עורוק ליורם קדוש, עולה, כי אף לאחר שהושגה פשרה עם בנק לאומי למשכנתאות באמצעות ב”כ עו”ד אברמוב ולאחר שסוכם עם הבנק, כי עם העברת סכום של 500,000 ש”ח וכן תשלום סך של 20,000 ש”ח הוצאות הכונס (במקום סך של 670,000 ש”ח) יוסר השעבוד על הנכס כל זאת כאמור בהודעת הפקס מיום 28.08.05 (ת/52), עדיין מיאנו קדוש להסיר את המשכנתה ועו”ד עורוק נאלץ לשלוח תזכורות נוספות הן ב- 04.09.05 והן ב- 06.09.05 ומשגם התזכורת לא עזרו נאלץ עו”ד עורוק בתאריך 11.09.05 לשלוח ליורם את הודעת ה”פקס” נשוא ת/53 בפניה נואשת וכדלקמן:
“יורם שלום
בהמשך להודעות הפקס הרבות שנשלחו אליך ובהמשך לשיחותינו הטלפוניות בערבית סירובך לפעול לפדיון המשכנתה הריני להודיעך כי הבנק פעל לפירסום הנכס למכירה.
סירובך לפעול לפידיון הנכס יגרום להפסד עצום כך שמכירת הבית בקושי תחסל את החוב לבנק לרבות הוצאות והכספים ששילמתם ע”ח הבית כאילו שמתם אותם על קרן הצבי לידיעתך תתעורר!!!!!! ”
60. הנה-כי-כן, בעוד הזכויות בבית נרכש על-ידי כרמלה מגאני בשנת 2003, הוחזרה ההלוואה, קרי, התמורה בסך 500,000 ש”ח רק בשנת 2005 (עמ’ 61 לפרוטוכול, שורה 4).
כאשר סך של 250,000 ש”ח שולמו בשיק משוך על בנק הפועלים סניף טבריה נושא תאריך פירעון 28.10.05 (נספח 20). בעדותו של עו”ד עורוק (עמ’ 120 לפרוטוכול שורות 5-1) מאשר עורוק, כי הוציא את השיק מחשבונו אלא שאינו זוכר מניין הגיע הסכום. סך נוסף של 250,000 ש”ח שולם ב- 07.11.05 (עמ’ 65 לפרוטוכול, שורה 3; ת/42).
צא ולמד: שבתאריך 17.05.04, המועד בו הגישה כרמלה תביעה לפינוי המקרקעין כנגד זיתוני בבית-משפט השלום בטבריה – טרם שולמה מלוא התמורה מטעמה!
גם יורם קדוש בעדותו הודה, שעד למועד זה שולם לגאני סך של 50,000$ בלבד. (עמ’ 113 לפרוטוכול, שורה 33).
עו”ד עורוק מודה בעדותו שהסיבה לכך שכרמלה לא נרשמה כבעלים נעוצה במו”מ שנוהל עם הבנק להסרת המשכנתה (נ/5; עמ’ 119 לפרוטוכול, שורה 7).
61. למעלה מן הצורך, ואף שקבעתי שכרמלה לא חוסה תחת צילו של סעיף 10 לחוק המקרקעין בהיעדר רישום כדין על שמה בלשכת רישום המקרקעין הרי שעצם הגשת תביעת הפינוי על ידה עוד בטרם שולמה התמורה שוללת את תום-ליבה. אומנם, גם בהנחה שכרמלה היתה משלמת את מלוא התמורה לא היה מביא הדבר לשינוי התוצאה המשפטית, שכן מעדותה בפני עלה בבירור שאינה תמת לב כלל וכלל.”
5. בהסתמך בתום-לב
היושר, ההגינות ותום-הלב של הקונה הוא נשמת-אפה של תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר. כך גם ב”תקנות שוק” שבהוראות חוק אחרות. דוגמה לכך מצויה בסעיף 10 לחוק המקרקעין היוצר מעין “תקנת שוק” במקרקעין.
סעיף 10 לחוק המקרקעין יוצר, איפוא, מעין “תקנת שוק” במקרקעין, שלפיה אם מתקיימים התנאים שנקבעו בו – שעיקרם {או, שבליבם} תום-ליבו של הרוכש – תהיה זכותו של הרוכש עדיפה על זכות אחרת {ע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס, פ”ד נו(6), 832, 847 (2002)}.
נעיר כי שלא כבסעיף 34 לחוק המכר רומז סעיף 10 לחוק המקרקעין לקיומו של בעלים מקורי על-ידי העמדת רוכש המקרקעין מול מי שבידיו הזכות הנכונה לרישום {ראה גם דנ”א 2568/97 זהבה כנען נ’ ממשלת ארצות הברית, פ”ד נז(2), 632 (2003)}.
על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין תנאי בסיסי להתקיימות הסעיף הוא הסתמכות על הרישום, ומכאן שתום-הלב על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מבוסס בעיקר על הסתמכות על המרשם בלשכת המקרקעין ובעצם ניתן לומר כי הוא מתחיל בכך, זאת אומרת שאי-הסתמכות על המרשם הינו חוסר תום-לב כשלעצמו לצורך הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
מקום שקיימת חובת רישום זכויות קניין בנכס בספרי רישום, העומדים לעיונו של הציבור, לא יצא צד ג’ ידי חובת “תום-ליבו”, בטרם יבדוק רישום זה. הרי אחד הטעמים העיקריים לחובת הרישום הוא להסיר מכשול לפני קונה ולמנוע תקלה בדרכו אל הרכישה. על-ידי כך שמעמידים לעיונו מידע ברור ומדוייק באשר לבעלים של הנכס, ועד כמה חופשי הבעלים להקנות זכויותיו.
קונה, המתעלם מספרי הרישום ונמנע מלעיין בהם, לא עושה את כל המצופה ממנו, ואל לו אלא להלין על עצמו, אם סבל נזקים ונמנעה ממנו זכות הקניין שביקש לרכוש.
במקרקעין מוסדרים, המסמכים הפומביים, בהם יירשמו זכויות הקניין, הם ספרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ובהם ראוי לעיין בטרם מתקשרים בעסקה, אם מבקשים להבטיח זכויות ולמנוע תקלות {ע”א 842/79 משה נס ואח’ נ’ נחום גולדה ואח’, פ”ד לו(1), 204 (1981)}.
אם סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו ישים, עדיין יחול העיקרון הכללי, שכאשר קיימת חובת רישום של זכויות הקניין בנכס ומצויים בטבע הדברים ספרי רישום, אין הקונה יוצא חובת תום-ליבו, בטרם בדק ספרים אלה ובירר מיהם בעלי הזכות בנכס על-פיהם.
חובת תום-הלב בנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין נבחנת עד למועד רישום זכותו של הקונה השני במרשם.
נדגיש כי בנכס מנכסי מינהל מקרקעי ישראל, שאין עליהם רישום בלשכת רישום המקרקעין, הרגע המכריע הזה הוא בקבלת האישור על הסכמת המינהל לעסקה, אולם המקור להגנה זו הוא אינו סעיף 10 לחוק המקרקעין כי אם סעיף 9 לחוק המקרקעין. סעיף 10 לחוק המקרקעין מגן על זכויות קנייניות שנרשמו במרשם.
ב- ע”א 4609/99 {בעלי מקצוע נכסים (1997) נ’ ג’יי סטנלי סונדרס, פ”ד נו(6), 832 (2002)} קבע כב’ השופט י’ אנגלרד {אליו הצטרפו שאר שופטי ההרכב}, ובדחותו את הערעור, כי לא התקיים מרכיב תום-הלב הנדרש על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין.
לדבריו, צדק בית-משפט קמא במסקנתו כי, על-אף ביטול צו המניעה הזמני, לא התקיים אצל הקונה היסוד של תום-הלב הנדרש בהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. הלכה היא כי המבחן לתום-הלב הוא סובייקטיבי {ראה לעניין זה גם ע”א 7785/99 ארוך נ’ פאריינטי, פ”ד נה(3), 85, 94 (2001)}.
כלומר, תום-הלב נבחן על-פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על-פי מה שצריך היה לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר. והנה, בפנייתו לבית-המשפט בבקשה לביטול פסק-הדין פירט הבעלים המקורי את טענותיו הקשות נגד המוכר, לפיהן נלקחו ממנו הזכויות בדירה שלא כדין.
דברים אלה “הדליקו נורה אדומה” לגבי מצב הזכויות של המוכר בדירה. הידיעה על תביעת זכות של אדם בנכס אחר שוללת, באופן עקרוני, את האפשרות לטעון לקיומו של תום-לב.
טענותיו של הבעלים המקורי, שזכויותיו המקוריות היו מלכתחילה ידועות לקונה, הטילו על האחרונה את הנטל לבדוק את מצב הדברים לאשורו ולנהוג בזהירות מירבית.
במקרה הנדון, ידעה הקונה ידיעה בפועל את טענותיו של הבעלים המקורי כנגד חוזה המכר שנערך בינה לבין המוכר. היא גם ידעה שהבעלים המקורי היה רשום כבעל זכויות בדירה בעת חתימת חוזה המכר.
בנסיבות אלה, “העוצמה של צלצולי פעמון האזהרה” היתה מפליגה. ידיעתה בפועל כי הבעלים המקורי טוען לזכויות בדירה, והימנעותה מבדיקה מקרוב של טענות אלה, שוללים את תום-ליבה. ואם לא די בכך, הרי גם החיפזון של הקונה לרשום את זכויותיה על-פי ההסכם עם המוכר מיד עם הסרת צו המניעה, יש בו כדי להעיב על תום-ליבה.
ב- ע”א 73/83 {עזאת נעמה דניאל נ’ ג’רייס תאופיק כרדוש, פ”ד לט(4), 406 (1985)} נבחן תום-ליבו של הבודק במרשם. כב’ השופט א’ חלימה קיבל את הערעור לאחר שבחן היטב האם התקיימו כל תנאי סעיף 10 לחוק בתום-לב.
לדבריו, יהא אך מוגזם לייחס למערער חוסר תום-לב. נהפוך הוא: תוכן הדברים שהוכחו עד כה מלמד, שהמשיב הוא שנהג במערער בחוסר תום-לב. הצהרותיו בכל הזדמנות לפני ואחרי משלוח ת/2, שהוא הבעלים של השליש שאותו מכר למערער אומרות דרשני, והתכחשותו עתה להצהרותיו אלה לא תועיל לו.
זאת ועוד. מקובל על כל הצדדים, שג’רייס קיבל תמורה מלאה מאת המערער בעבור המימכר, ולפיכך יש לומר, שהמערער אכן הוכיח הגנה במובן סעיף 10 של חוק המקרקעין.
נסכם ונאמר כי תום-הלב הנדרש לצורך סעיף 10 לחוק המקרקעין הינו תום-לב מתמשך, הנבדק לאורך כל הליך ביצוע העסקה הנוגדת ועד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין.
6. בהסתמך בתום-לב על הרישום
המחוקק קבע כי על הקונה השני להסתמך, בתום-לב על הרישום, בין השאר, במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור.
סעיף 10 לחוק המקרקעין דן בהתמודדות קונה מול מי שרשום שלא כדין או מי שלא רשום אך אי-הרישום הוא שלא כדין.
הסעיף חל רק כאשר הקונה הסתמך על מרשם המקרקעין והלה היה מוטעה מאחת הסיבות המנויות לעיל.
דוגמה להתקיימות תנאיו של סעיף 10 לחוק המקרקעין כפשוטו ניתן למצוא ב- ע”א 4357/98 {עליזה רוטנברג ואח’ נ’ ישראל ריעני ואח’, תק-על 2001(2), 557 (2001)}. במקרה הנדון, המנוח יום-טוב מוטולה – מורישם של המערערים {להלן: “יורשי מוטולה”} – היה הבעלים הרשום של 309/3336 חלקים מן החלקה.
ביום 13.01.51 חתם מוטולה על ייפוי-כוח בלתי-חוזר, לפיו העביר 169/3336 חלקים, מתוך חלקו בחלקה, למשה סעדיה טסה.
ביום 01.01.52 מכר טסה את מלוא הזכויות שרכש ממוטולה לבני משפחת ריעני: לאחים ריעני {ביחד} מכר 113/3336 חלקים, ואילו להורי האחים ריעני מכר את יתרת חלקו {56/3336 חלקים}.
בשנת 1961 רכש המשיב 2 {משה ריעני} מן המשיב 1 {ישראל ריעני} את חלקו. בני משפחת ריעני לא השלימו את עסקאותיהם ברישום, ואף לא רשמו בגינן הערות אזהרה.
בשנת 1980 פנה המשיב 2 {משה ריעני} לבית-המשפט בבקשה למתן פסק-דין הצהרתי, המכיר בזכותו להירשם כבעלים של 113/3336 חלקים מתוך חלקו של המנוח מוטולה. יורשי מוטולה לא התנגדו לבקשתו, ועל יסוד הסכמת הצדדים הצהיר בית-המשפט {ביום 02.06.80} כי משה ריעני זכאי להירשם כבעלים של 113/3336 חלקים מן החלקה.
בשנת 1983 נרשמו יורשי מוטולה בפנקס המקרקעין כבעלי הזכויות בחלקה, שנותרו רשומות על-שם מורישם. הרישום כלל גם את 56/3336 החלקים שהועברו על-ידי מורישם לטסה ונמכרו על-ידי האחרון להוריהם המנוחים של האחים ריעני.
בשנת 1991 מכרו יורשי מוטולה את כל זכויותיהם בקרקע, כולל חלקם של הורי האחים ריעני, למערערים הם הצדדים השלישיים.
משנרשמו כבעלי הזכויות הקימו הצדדים השלישיים על חלקם בקרקע בית מגורים ומכרו את הדירות למשיבים 9-3, שחלקם משכנו את דירותיהם לטובת הבנקים המשיבים 10 ו- 11.
בשנת 1995 הגישו האחים ריעני את תביעתם, בה עתרו למתן פסק-דין הצהרתי הקובע כי הם זכאים להירשם כבעלים של 56/3336 חלקים נוספים בקרקע, אותם קיבלו בירושה מהוריהם. התביעה הופנתה נגד יורשי מוטולה, שרשמו חלקים אלה על שמותיהם כאילו היוו חלק מזכויות מורישם; נגד הצדדים השלישיים, שרכשו את החלקים הנטענים מיורשי מוטולה ורשמו אותם בבעלותם; וכן נגד רוכשי הדירות מאת הצדדים השלישיים ונגד הבנקים, שלטובתם מושכנו חלק מן הדירות.
כל האחרונים, שזכויותיהם נובעות מעסקאותיהם עם הצדדים השלישיים, תוארו כ”משיבים פורמליים”.
יורשי מוטולה התגוננו מפני התובענה, בין היתר, בטענות שיהוי והתיישנות, ואילו הצדדים השלישיים התגוננו בטענה שאת הזכויות בחלקה רכשו בתמורה ובהסתמכם בתום-לב על הרישום. בית-המשפט המחוזי דחה את טענותיהם של יורשי מוטולה. בפסק-הדין נקבע, שיורשי מוטולה ידעו כי מורישם העביר למנוח טסה גם את 56/3336 החלקים שהאחרון מכר להורי האחים ריעני. ברושמם חלקים אלה בבעלותם, כאילו היוו חלק מירושת אביהם, ובמוכרם חלקים אלה לצדדים השלישיים, פעלו בחוסר תום-לב, ועל-כן אינם זכאים להסתמך על טענת שיהוי.
מאידך, קיבל בית-המשפט את טענת הצדדים השלישיים, כי את הזכויות בחלקה רכשו בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום. עם-זאת סבר, כי מאחר שיורשי מוטולה לא היו זכאים לבעלות ב- 56/3336 חלקים מן החלקה, ממילא לא היה בכוחם להעביר את הזכויות בחלקים אלה לצדדים השלישיים. מכאן שגם הצדדים השלישיים לא רכשו זכות בחלקים האמורים. על יסוד נימוקים עיקריים אלה נעתר בית-המשפט המחוזי לתביעת האחים ריעני והעניק להם את ההצהרה המבוקשת.
נגד פסק-דין זה מופנה הערעור הנדון בו הצדדים השלישיים סומכים את עמדתם על הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
כב’ השופט א’ מצא קיבל את ערעורם וקבע כי “מן העובדות שנקבעו עולה כי הצדדים השלישיים רכשו בתמורה זכויות בקרקע מוסדרת. משקבע בית-המשפט המחוזי, כי הם עשו כן בהסתמך בתום-לב על הרישום, הרי שזכותם גוברת על כל זכות אחרת וקביעת בית-המשפט כי הרישום לא היה נכון, באשר יורשי מוטולה לא היו זכאים להירשם כבעלי הזכויות הנמכרות, אינה יכולה לעמוד להם לרועץ. נמצא כי בית-המשפט המחוזי שגה בקבעו, כי האחים ריעני זכאים להירשם כבעלי הזכויות האמורות, שנרשמו בינתיים בבעלות הצדדים השלישיים. ודחיית תביעתם של האחים ריעני נגד הצדדים השלישיים מובילה, מניה וביה, גם לדחיית תביעתם נגד המשיבים הפורמליים, שרכשו את זכויותיהם בחלקה מן הצדדים השלישיים… מן הטעמים שפורטו יש לקבל את הערעור”.
כאשר מדובר בזכויות שאינם רשומות או בכל טענה של זיוף או טעות במסמך שאינו המרשם, עליו הסתמך הקונה, לא תחול הגנת סעיף 10 לחוק {ע”א 6906/00 אחמד ענבטאוי (המערער) נ’ דר (דרויש) רינה, פ”ד נו(5), 280 (2002); רע”א 2267/95 ב”כ היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ’ הרטפלד ואח’, פ”ד מט(3), 854 (1995)}.
דוגמה להסתמכות על ייפוי-כוח מזוייף ניתן למצוא ב- ע”א 2680/90 {ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע”מ נ’ נסיך מנסורי מוזאפאר, פ”ד מט(1), 649 (1995)}, בו הסתמך צד ג’ על ייפוי-כוח שניתן לשם העברת הרישום על-שם הבעלים, ונעשה בו שימוש לאחר מות הבעלים כייפוי-כוח למכירת הנכס. במקרה הנדון הוחל חוק השליחות ולא סעיף 10 לחוק המקרקעין.
כך למשל נקבע גם ב- ע”א 54/82 {אדמונד לוי נ’ עזבון המנוח עפאנה מחמוד מחמוד (אבו-שריף), פ”ד מ(1), 374 (1986)} על-ידי כב’ השופט א’ חלימה. במקרה הנדון קבע בית-המשפט קמא כי גולן ולוי {המערערים} לא הסתמכו כלל על הרישום אלא על ייפוי-כוח והסכם המכר שהציג בפניהם אלסייד.
על-כן נקבע כי די בקביעה זו כדי לשלול מהמערערים את ההגנה שבסעיף 10 לחוק המקרקעין שכן, על-ידי ההנחה שהניחו המערערים, שהסכם המכר וגם ייפוי-הכוח היו אותנטיים, נטלו על עצמם סיכון מחושב. משהסתבר שהיתה זו הנחת-שווא, אין להם להלין על החלטתו של בית-המשפט. במקרה כזה לא תעמוד להם ההגנה שבסעיף 10 של חוק המקרקעין, ודינה של טענתם להידחות.
ב- ע”מ 2012/06 {פלונים נ’ פלונים, תק-על 2006(4), 4507 (2006)} קבעה כב’ השופטת ע’ ארבל כי גם הסתמכות על החלטה שיפוטית ולא על הרישום אינה מספיקה על-מנת להחיל את הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
במקרה הנדון קבע בית-המשפט כי סעיף 10 לחוק המקרקעין, אינו חל בענייננו אף אם היו המבקשים מוכיחים תום-לב ותמורה. זאת, משמטרת הסעיף היא להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, תוך הסתמכות בתום-לב על רישום מוטעה בלשכת המקרקעין, בעוד שבמקרה הנדון ההסתמכות היתה על אישור בית-הדין השרעי, ולא על רישומי לשכת המקרקעין.
בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין היה על המבקשים לדעת כי אישור בית-הדין השרעי עלול להיות מזוייף ומכאן שהמבקשים נהגו שלא בתום-לב, כמו-כן סעיף 10 לחוק המקרקעין לא נועד להגן על אדם שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית.
מטרתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין לעודד הסתמכות על המרשם בעת ביצע עסקה. כיוון שהמרשם הוא תהליך ארוך, יסודי ומדוייק המחוקק ראה לנכון להיות ערב לכך שהסתמכות על המרשם תשתלם.
מבחינה זו בקניית קרקע לא רשומה תמיד קיים חשש שיקום אדם אחר ויוכיח כי הקרקע בעצם שייכת לו והקונה לא יהיה מוגן.
במקרים כאלו של מקרקעין שאינם רשומים מחיל בית-המשפט, בדרך-כלל, את סעיף 34 לחוק המכר.
המצב המשפטי הנוכחי מאפשר קבלת תוצאות שונות בתכלית, לגבי מקרים זהים במהותם, לדוגמה בעלים של שתי דירות הנמצאות באותה קומה שוות בגודלן ובמחירן. אחת הדירות רשומה בבעלות בעליה ואחת אינה רשומה אלא קיימת לבעליה זכות חוזית, לאחר שנמכרו שתי הדירות התגלה כי זכותו של בעל הדירות בדירות הושגו במרמה, הקונה בתום-לב ובתמורה את הדירה הרשומה יוגן מפני תרמיתו של המרמה מכוחו של סעיף 10 לחוק המקרקעין ואילו בדירה השניה, עלול להיות מצב של חוסר הגנה, כיוון שסעיף 34 לחוק המכר מגן רק על מי שרוכש בחיי המסחר הרגילים {אלא-אם-כן יוכרע שקניית דירת מגורים הינה חלק מחיי המסחר הרגילים}.
בשל העובדה כי לעיתים אי-הרישום לא נובע מחוסר אחריותו של הבעלים כי אם מבירוקרטיה ארוכת שנים הכרוכה ברישום בעלות בקרקע שאינה עברה הליך פרצלציה {חלוקה לחלקות} או שהמדובר בקרקע שמנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, יש ניצני פסיקה, המוכנים לפרש את סעיף 10 לחוק המקרקעין באופן רחב יותר, אם כי לא ניתן לומר כי המדובר במהלך המוסכם על הכול {כזה הוא המקרה הנדון ב- ע”א 842/79 משה נס ואח’ נ’ נחום גולדה ואח’, פ”ד לו(1), 204 (1981)}.
המחוקק קבע את ההסתמכות על הרישום כתנאי קובע להחלת סעיף 10 לחוק המקרקעין. הנחיה זו מטרתה לקבוע את מעמדו של המרשם כגוף הרשמי היחיד הקובע את מעמדם של הזכויות הקנייניות, וכאשר המדובר בזכויות שאינם רשומות ככלל, נקבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו חל.
זאת ועוד. סעיף 10 לחוק המקרקעין בא להגן על המסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין ופטרו מלבדוק את אשר קדם לרישום. כאשר מובא לידיעת הקונה בצורה בוטה דבר קיומה של עסקה, אין הוא יכול להסתמך על הרישום המאוחר יותר, לאחר מחיקת עקבותיה של העסקה הקודמת, ולנהוג כאילו זו לא היתה {ע”א 7785/99 ארוך שלמה נ’ ג’רארד פאריינטי, פ”ד נה(3), 85 (2001)}.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
