1. כללי
הבעלות בנכס כוללת גם את הזכות ליהנות מן הרווחים שהוא מניב, המכונים בלשון המחוקק הפירות של הנכס.
במקרקעין המצויים בבעלות משותפת, ראוי שיחלקו השותפים ביניהם את הרווחים שהם מפיקים מן המקרקעין.
בסעיף 35 לחוק המקרקעין, קובע המחוקק שהדרך הראויה לחלוקת רווחים אלו היא שיקבל כל שותף חלק בפירות “לפי חלקו במקרקעין”. קביעת זו נראית הוגנת: שותף שיש לו חלק גדול יותר תורם יותר מחבריו ליצירת הרווחים, ומן הראוי שייטול חלק גדול יותר ברווחים.
בהשתמשו במונח “פירות” כיוון המחוקק להכנסות הנובעות מן הנכס. למשל, שותפים משכירים נכס בהסכמה. ברי שדמי השכירות יחולקו בין השותפים, לפי החלקים המתמטיים שלהם בנכס.
סעיף 35 הוא המקבילה של סעיף 32 לחוק המקרקעין. בסעיף 32 דובר על חלוקת ההוצאות. ובסעיף 35 מדובר על ההכנסות ולפיו כל ההכנסות מתחלקות בין השותפים.
יש לשים-לב שלא כל דבר נחשב ל”פירות”. פירות זה הכנסות שנובעות ישירות מהנכס עצמו. אבל כשאחד השותפים משתתף בנכס המשותף ומקים בו, למשל, עסק והעסק מניב רווחים – הרווחים הנ”ל אינם הפירות של הנכס משום שלא צמחו ישירות מהנכס אלא מהשימוש של אותו שותף, ולכן המצב הכספי, במקרה זה, יהיה: השותף המשתמש משלם לשאר השותפים לפי סעיף 33, שכר ראוי, ואילו הרווחים מהעסק שייכים לו בלבד.
הבעייתיות נובעת מן העובדה שלא תמיד קל להבחין מתי הרווחים נובעים מהנכס ומתי הם נובעים מהשימוש שעשה השותף בנכס.
הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות “להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם” (סעיף 2 לחוק המקרקעין). לפיכך, כאשר הבעלות במקרקעין היא משותפת, חייב שותף שהשתמש במקרקעין לשלם שכר ראוי בעד השימוש ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין (סעיף 33 לחוק המקרקעין). לעניין זה אין בעיני הבדל בין שותף המשתמש בעצמו במקרקעין באופן המונע משותפו שימוש או הפקת “פירות” מחלקו שלו באותם מקרקעין , לשותף העושה שימוש במקרקעין על דרך של מתן היתר לאחרים לעשות שימוש כזה בהם . דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו – אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי – או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החיסכון בדמי שכירות – ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעיקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט (ראו ע”א 891/95 זידאני נ’ אבו אחמד, פ”ד נג(4), 769, 778-775 (1999) (להלן: “עניין זידאני”); ע”א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע”מ נ’ מדינת ישראל, פ”ד לז(2), 633, 641-639 (1983); ע”א 19/83 חברת שלמה כרמל בע”מ נ’ בריח חברה לייצור בע”מ, פ”ד לט(4), 522, 529 (1985); ע”א 588/87 כהן נ’ שמש, פ”ד מה(5), 297, 318-317 (1991) ; דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א’ 429-428 (מהדורה שניה, 1998). ליחס בין תביעה ל”שכר ראוי” לפי סעיף 33 הנ”ל לחוק המקרקעין ובין תביעה ל”חלק מפירות המקרקעין” לפי סעיף 35 לחוק ראו: ע”א 6035/07 חברת החניון המרכזי בבת ים בע”מ נ’ אשורי (טרם פורסם, 05.07.2010), פסקה ל”ד; רע”א 7899/06 גרוס נ’ עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ (לא פורסם, 30.04.2007), פסק י”ג; ע”א 274/82 יוצר נ’ יוצר, פ”ד לט(1), 53, 56-55 (1985); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 244; פרידמן, 434-433) {ע”א 7156/10 חברת הירקון בעמ נ’ מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2012(4), 643 (11.10.2012)}.
סעיף 35 מקנה לשותף במקרקעין זכויות רק בפירות שהתקבלו על-ידי שותפו ולא זכויות לדמי שימוש ראויים. למסקנה זו ניתן להגיע גם מכוח הוראות סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל”ט-1979 המורה כי לתובע עומדת עילת תביעה רק לטובות ההנאה שקיבל המתעשר. וכך מורה הסעיף:
“(א) מי שקיבל שלא על-פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן: “הזוכה”) שבאו לו מאדם אחר (להלן: “המזכה”), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי-אפשרית או בלתי-סבירה – לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת (ראו: ע”א 274/82 יוצר נ’ יוצר, פ”ד לט(1), 53 (1985); ע”א 7156/10 חברת הירקון בע”מ נ’ מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 11.10.12), (פסקה 7 לפסק-דינו של השופט י’ עמית).
כמובן ששונה הדבר ככל שהתביעה עוסקת בדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו השותף האחר או מי מטעמו. תביעה שכזו אינה תביעה לקבלת חלק מפירות הנכס אלא תביעה להשבת חלק מטובות ההנאה שבהן זכה השותף במקרקעין. תביעה שכזו המעוגנת בסעיף 33 לחוק המקרקעין מבוססת על הערכת דמי השימוש הראויים אותם היה צפוי אותו שותף שהשתמש במקרקעין לשלם בגין השימוש {ת”א (חי’) 430/05 חיים (קרול) פרוימוביץ נ’ סאמי מזאריב, תק-מח 2012(4), 26724 (26.12.2012)}.
2. סעיף 35 לחוק המקרקעין – בענייני משפחה
ב- ע”א 274/82 {שושנה נ’ חן, פ”ד לט(1), 53 (1985)} נדון סכסוך משפחתי בין בני זוג. המערערת והמשיב היו נשואים למעלה מ- 30 שנה, בשנת 1972 רכשו משק חקלאי במושב בעזרת כספים שחסכו בתקופת חייהם המשותפים. המשק רשום על-שם שני בני הזוג בחלקים שווים, והם גרו בביתם עד לשנת 1975, עת פרץ ביניהם סכסוך וכתוצאה מכך נאסר על הבעל להתגורר בבית והוא חוייב לשלם לאישה מזונות.
מאז גר הבעל בנהריה הוא שילם מזונות לאישה במשך כל התקופה. את אדמות המשק עיבד הבעל לבדו.
המחלוקת בין הצדדים היא מה דין ההכנסות מן המשק שהצטברו בקופת המושב במשך השנים 1980-1975? האישה תבעה מחצית מן ההכנסות.
בית-המשפט המחוזי קבע כי, יש ליישם את הוראות סעיפים 31 ו- 33 לחוק המקרקעין, באשר העבודה שעשה הבעל במשק המשותף מהווה שימוש בחלקה של האישה ולכן עליו לשלם לה דמי שימוש ראויים כאמור בסעיף 33 לחוק המקרקעין.
על פסיקה זו של בית-המשפט המחוזי, הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.
הערעור בבית-המשפט העליון התקבל. הנשיא שמגר פוסק, כי אין צורך להכריע בשאלה מהי הזיקה בין יחס של שיתוף קנייני בנכס והפקת פירות ממנו, לבין שותפות מסחרית הנשלטת על-פי הוראות פקודת השותפויות. כלהלן:
“מדובר כאן בחלוקת רווחים שנצטברו מן העיבוד החקלאי של המשק ויש ליישם את הוראות סעיף 35 לחוק המקרקעין המסדיר זכויות שותפים בנכס בפירות הנובעים ממנו. סעיף זה מגדיר את זכויות הבעלים המשותפים בפירות המופקים מהנכס על-פי חלקם היחסי בבעלות בנכס ובמקרה דנן זכאית איפה האישה למחצית הרווחים שהופקו מן הנכס. המונח “פירות” בסעיף 35 מתייחס לרווחים נטו שהופקו מן הנכס ויש על-כן להפחית תחילת מכלל ההכנסות את הסכום המגיע לבעל כשכר ראוי על עבודתו ושאר הוצאות הניהול, ולחלק באופן שווה את העודף בין בני הזוג.”
מאחר ודובר בנכס בבעלות משותפת, המפיק פירות, כב’ השופט מיישם את הוראותיו של סעיף 35 לחוק המקרקעין, ופוסק, כי יש לעשות הבחנה בין הוראותיו של סעיף 35 להוראותיו של סעיף 33 המדבר בתשלום בעד שימוש שעשה שותף בחלק מן השטח המשותף. אין אפשרות להחיל את הוראותיהם של סעיפים 33 ו- 35 על נסיבותיו של אותו מקרה.
במקרה דנן, פסק כב’ השופט שמגר, זכאית האישה, כשותפה במחצית המשק החקלאי, למחצית מן הרווחים שהפיק הנכס וכי המונח “פירות” בסעיף 35 מתייחס לרווחים נטו, שהופקו מן הנכס.
בהתחשבנות הכוללת בין בני הזוג יש להפחית תחילה מכלל ההכנסות, את הסכום המגיע לבעל כשכר ראוי על עבודתו בנכס, שהרי הוא ניהל את הנכס ועיבד אותו לבדו במשך כל התקופה הנ”ל. את הסכום הנותר מתוך כלל ההכנסות, לאחר ניכוי ההוצאות (לרבות השכר הראוי) ושאר הוצאות הניהול השוטף, יש לחלק באופן שווה בין בני הזוג.
עוד נקבע, כי סעיף 33 צמוד לסעיף 31 ולכן התשלום לפי סעיף 33 יחול רק כאשר שותף משתמש בנכס שלא לצורך הפקת פירות. היינו רק כאשר שותף משתמש בנכס לצורכיו האישיים ולא כדי להרוויח מן הנכס, רק אז יש לפעול על-פי סעיף 33.
במקרה הנדון השימוש נעשה לצורך רווחים, הפקת פירות, ולכן זהו מצב בו סעיף 33 לא חל והסעיף שיחול הוא סעיף 35.
על נימוק זה נמתחה ביקורת בספרות המשפטית משום שסעיף 33 אינו מתייחס למטרת השימוש בנכס, אלא הוא מוחל ברגע ששותף משתמש בנכס המשותף, ולא משנה מה מטרת ואופי השימוש, על כל שימוש שהוא, על השותף המשתמש לשלם.
בית-המשפט מסביר, כי במונח “פירות” בסעיף 35, מכוון המחוקק לכל ההכנסות המתקבלות מן הנכס, אלא שמדובר על רווח נטו, בניכוי הוצאות, ולכן תוצאת פסק-הדין היא שמתוך כל ההכנסות שהניב המשק המשותף משלמים לבעל שכר עבור העבודה, מנכים הוצאות שונות ורק הרווחים שנשארו לאחר-מכן, נטו, יחולקו בין בני הזוג.
קו הגבול בין סעיף 33 לסעיף 35 אינו ברור. בפסק-הדין לעיל קבע בית-המשפט שחל סעיף 35, אלא שהנימוק הראשון שגוי ולכן יכול להיות שניתן היה להחיל את סעיף 33.
ב- ע”א (חי’) 1602/05 {גרוס ראובן נ’ עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ, תק-מח 2006(3), 3258 (2006)} נדון היחס בין סעיף 33 לחוק המקרקעין לבין סעיף 35, שם נקבע כי:
“התשלום שחייב בו שותף בגין שכר ראוי בעד השימוש במקרקעין (לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין) הינו בגין עצם השימוש הבלעדי שעושה שותף במקרקעין משותפים, כשהשותפים האחרים זכאים לשכר הראוי על-פי חלקם היחסי בנכס, וזאת בגין השימוש הבלעדי שעושה השותף בנכס המשותף.
ואילו הזכות לפירות מן הנכס, לפי סעיף 35 לחוק המקרקעין, קמה מקום בו המקרקעין המשותפים נושאים פירות, כגון דמי שכירות, כאשר השותף האחד מקבל באופן בלעדי את הפירות האלה מן הנכס.
במקרה שבפנינו משהושכרה המסעדה על-ידי המערער פשיטא שדמי השכירות שאותם גבה המערער משוכרי המסעדה, הינם הפירות שהצמיח הנכס המשותף ולכן זכאית המשיבה, מן הנימוקים שכבר פירטנו בהרחבה לעיל, למחצית דמי שכירות אלה.
אשר לטענת המערער לפיה יש לקחת בחשבון את ההוצאות השונות שעליו לשאת בהן, דהיינו, שעל המשיבה להיות שותפה לא רק לפירות הנכס אלא גם להוצאות הכרוכות בכך: טענה זו, לכאורה, ראויה להישמע, אלא שבפני בית-משפט קמא לא הונחה התשתית הראייתית הנדרשת באשר להוכחת הוצאות אלה…”
בית-המשפט הבחין במצב בו על שותף לשלם שכר ראוי ליתר השותפים בעד השימוש במקרקעין, זאת כאשר עושה הוא שימוש ייחודי במקרקעין המשותפים, וכאן יחול סעיף 33, לבין מצב בו המקרקעין עצמם נושאים פירות ואז על השותפים לחלק את הרווח ביניהם, כל אחד לפי חלקו היחסי, ואז יחול סעיף 35.
בנוגע להוצאות השונות שהוצאו בקשר למקרקעין, בית-המשפט יביא הוצאות כאלו בחשבון ויפחית אותן מן התשלום ליתר השותפים, אולם יש לבסס טענות כאלו על תשתית ראייתית, כגון, חשבוניות, קבלות וכו’ ולא לטעון אותן בעלמא.
ב- תמ”ש (ת”א) 95870/98 {י.ב נ’ ד.ב, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.08.11)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אשר היו בבעלותם המשותפת של הנתבע והתובע (שהינם אחים). הנתבע בנה על המקרקעין דירה והשכירה בעת שהתובע שהה בחו”ל כ- 30 שנה ולאחריהם חזר לארץ.
בית-משפט קבע שעתירת התובע, לקבלת חלקו היחסי בדמי השכירות שנתקבלו בגין השכרת היחידה המושכרת, בדין יסודה. סעיף 35 לחוק המקרקעין מורה כי, כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין. בית-משפט לא קיבל את טענת הנתבע, כי לאור העובדה כי הוא נשא לבדו בעלות בניית היחידה המושכרת אין לשתף את התובע בדמי השכירות אשר התקבלו בגין השכרתה, וזאת לנוכח לשונו המפורשת של סעיף 35 לחוק המקרקעין.
יחד-עם-זאת, משהמונח “פירות” בסעיף 35 מתייחס לרווחים נטו שהופקו מהנכס, יש מקום לקזז מהסכום בו יחוייב הנתבע את סכום השקעתו בנכס {ע”א 274/82 יוצר נ’ יוצר, פ”ד לט(1), 53 (1985); ת”א (יר’) 4031/02 טוקר נ’ שלומוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.07)}.
במקרה שבפניינו לא טען הנתבע מה סכום השקעתו ביחידה המושכרת וממילא לא הוכיח כי השקיע סכום כאמור. אשר-על-כן אין בידי בית-משפט להורות על קיזוז עלות הבניה מחלקו של התובע בשכר הדירה ששולם בגין הדירה המושכרת.
יוער, כי על-אף טענת הנתבע, מחוות-דעת השמאי לא ניתן ללמוד כי בניית היחידה המושכרת הביאה להשבחת המקרקעין ולא ניתן להסיק ממנה דבר בעניין מידת ההשבחה.
נקבע שהנתבע ישלם לידי התובע 23/56 מדמי השכירות אשר שולמו לידו בגין השכרת היחידה המושכרת מיום הגשת התביעה, 21.07.02, ועד למועד פינוי היחידה המושכרת בפועל.
ראה גם: ת”א (חד’) 42751-04-14 שחאדה בלאלטה נ’ נימר קעדאן, תק-של 2015(1), 99001 (2015); ת”א (ת”א) 17098/06 עיריית נצרת (התביעה הסתיימה) נ’ הראל חברה לביטוח בע”מ, תק-של 2015(1), 81706 (2015); ת”א (נצ’) 9000-04-09 תמאם סעאידה נ’ סעאידה מוסטפא פאיז, תק-של 2015(1), 31283 (2015); תא”מ (קריות) 13117-05-14 ואליה מיכאלי נ’ שלמה גונן, תק-של 2015(1), 28024 (2015); ת”א (נת’) 16280-04-10 צביה זיו נ’ דור אנרגיה (1988) בע”מ – שולחת ההודעה, תק-של 2014(4), 15123 (2015); ת”א (יר’) 5221-03-11 יואל יצקן ואח’ נ’ מזל בן אורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.08.13); ת”א (חד’) 10599-06-10 קרן קיימת לישראל ואח’ נ’ סאלח מוחמד נאג’י מג’אדלה ואח’, תק-של 2012(2), 52288 (2012); תא”ח (חד’) 44217-01-12 אליהו בן בנימין נ’ גיל נוימן, תק-של 2012(2), 372881 (2012); ת”א (נת’) 4936-07 זרחה השמש ליעקב נ’ ניסים ציפורי, תק-של 2012(2), 35994 2012); ת”א (ת”א) 52544-07 רחמים ישועה לוי נ’ משה פרץ ואח’, תק-של 2012(1), 41749 (2012); ת”א (רח’) 3966-06 בצלאל ושדי נ’ אבינועם ושדי ואח’, תק-של 2010(4), 102416 (2010).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
