1. צוואה – צו מניעה זמני לעשיית דיספוזיציה בנכס
ב- ע”ז 109521/03{דוד אטשטיין נ’ סמואל סטרוסטה, פדאור 05(2), 241 (2005)} נפסק:
“1. המנוח הלך לבית עולמו ב- 25.03.93. ב- 01.04.03 ניתן צו קיום לצוואתו מיום 10.01.93 (להלן: “הצוואה המאוחרת”). על-פי הצוואה ירש את העזבון בשלמות הנתבע 1. מכוח צו קיום הצוואה הועברו במרשם המקרקעין זכויות הבעלות בדירה הידועה כגוש 6021 חלקה 290/15 מבעלות העזבון לבעלות הנתבע 1.
ב- 30.10.03 הנתבע 1 מכר את הזכויות בדירה לנתבעת 2 (להלן: “הקונה”) בסכום של 85,000$. ב- 02.11.03 נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין לטובת הקונה. העסקה דווחה לשלטונות מס שבח. הקונה שילמה לנתבע 1 בגין הרכישה 20,000$ וקיבלה מפתחות לצורך שיפוץ הדירה. מהסכום של 20,000$, ששילמה הקונה, שולם חוב ארנונה ומים לעירייה בסך 44,059 ש”ח ותשלום לעורך-דין בגין תביעת העיריה בסך של 3,500 ש”ח. היתרה נותרה בידי הנתבע 1. בגין העסקה נותר לקונה לשלם 65,000$ נוספים.
2. הנתבע 1 אינו בן משפחה של המנוח. התובע הינו קרוב משפחה של המנוח ועל-פי צוואה מיום 06.05.85 (להלן: “הצוואה הראשונה”) ירש 2,500$ מהעזבון. בפי התובע טענות בעניין זיוף ומרמה כנגד הצוואה המאוחרת.
רשם הירושה, שנתן צו קיום לצוואה המאוחרת, הורה בהחלטתו מ- 02.05.04 לעכב את ביצוע צו קיום הצוואה וזאת לאור הטענות בעניין ‘מעשים חמורים וקשים של מרמה וזיוף צוואתו של המנוח’. התובע הגיש תובענה לביטול צו קיום הצוואה שהורה על קיום הצוואה המאוחרת. תובענה זו קבועה לדיון ל-2/05.
3. בהתדיינות בין הצדדים ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים 1 ו- 2 לעשות דיספוזיציה בעניין הזכויות בדירה עד לדיון במעמד שני הצדדים. בבקשה לביטול צו המניעה הזמני נקבע דיון במעמד שני הצדדים ונשמעו עדויות. עתה על בית-המשפט להכריע אם להותיר את צו המניעה הזמני על כנו או לבטלו.
עיקר התחרות היא בין התובע, שטוען שהינו היורש האמיתי בעת שהנתבע 1 הוא יורש מתחזה, לבין הקונה שרכשה זכויות אובליגטוריות בדירה מהנתבע 1, בעת שהיה בתוקף צו קיום צוואה שנרשם במרשם המקרקעין.
4. במסגרת מתן סעד ביניים, בטרם בירור התביעה לביטול צוואה וקיום הצוואה האחרת, על בית-המשפט לשקול גם את השאלה של מידת הנזק העשוי להיגרם לבעל הדין האחד או לרעהו אם ישאר צו המניעה הזמני על כנו או יבוטל – בבחינת השוואת שני הנזקים זה לזה וקביעת הנזק הגדול יותר.
על המבקש צו זמני, בטרם בירור תביעה, לשכנע את בית-המשפט שיש הצדק בהתערבות מוקדמת, ושהצו הכרחי עוד בטרם הכרעה בעניין תוקפה של הצוואה, שבעניינה ניתן צו קיום צוואה שביצועה עוכב.
שיקולי מאזן הנוחות הם שיקולים שעל בית-המשפט לשקול בדונו האם להשאיר את צו הביניים על כנו או לבטלו.
ראו: ע”א 217/63 ראובן בר-און ואח’ נ’ צבי הולצמן, פ”ד יז(4), 2717; המ’ 440/79 איבון מיקלוש (מיכאלי) נ’ גולן גלובוס, פ”ד לה(2), 645; ב”ש 1222/85 יהושוע נחשון ואח’ נ’ שרה שי ו-5 אח’, פ”ד מ(1), 103; רע”א 5805/90 הנרי רוט נ’ אינטרקונטיננטל קרדיט, פ”ד מה(3), 45; רע”א 338/88 נחום חמיס נ’ דוד שטרן, פ”ד מג(4), 552; רע”א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית נ’ אשרז עיבוד נתונים, פ”ד מז(1), 45; רע”א 2920/90 קופת חולים של ההסתדרות נ’ מדינת ישראל, פ”ד מז(1), 397.
5. בית-המשפט השתכנע שעל-פי מאזן האינטרסים יש לבטל את צו המניעה הזמני ולאפשר השלמת העסקה. הטעמים לכך הם כדלקמן:
א) גם על-פי הצוואה הראשונה שהתובע אוחז בה, יש להורות על מכירת הדירה כדי לחלק את התמורה בין 12 קבוצות יורשים.
המנוח הורה בצוואה שימונה מנהל עזבון כדי למכור את הדירה לצורך ביצוע הוראות הצוואה בעניין מתן מנות כספיות לכל אחד מ- 12 היורשים (ראו סעיף 16 לצוואה).
ב) סכום המכר בהסכם בין הקונה לבין הנתבע 1 הינו סכום ריאלי. סכום המכר נקבע ל- 85,000$ כאשר שמאי מטעם הקונה העריך את שווי הדירה למועד הקובע בסכום של 78,000$. לא הוגשה התנגדות להגשת חוות-הדעת של השמאות מטעם הקונה. לא הוגשה מטעם התובע חוות-דעת נגדית של שמאי מטעמו או בקשה למנות שמאי מטעם בית-המשפט. נחקרו עדים לא מעטים בתובענה ואף התקיים משפט זוטא בעניין קבילות קלטת שחפץ התובע להגיש, אולם הנתבעים לא נחקרו כלל על-ידי בא-כוח התובע לעניין המחיר שננקב בחוזה המכר.
ג) על-פי הצוואה הראשונה, שהתובע אוחז בה, התובע זכאי לקבל 2,500$ מפדיון המכירה (ראו עמ’ 6 שורות 30-29 – עמ’ 7 שורה 1). אין לתובע על-פי הצוואה הנ”ל זכות לקבל קניין בדירת העזבון. גם ליורשים האחרים בצוואה הראשונה הוריש המנוח מנות כספיות ולא זכות קניין בדירה.
ד) המנוח נפטר ב- 3/93. התובע הצהיר בסעיף 10 לתצהירו, שאביו מצא את הצוואה הראשונה לאחר הפטירה (ראו גם עדות אבי התובע בעמ’ 7, שורות 4-2).
חרף זאת לא טרח התובע במשך למעלה מ- 10 שנים שחלפו מאז הפטירה ועד להתדיינות זו לעתור להוצאת צו קיום צוואה בעניין הצוואה הראשונה.
חרף זאת גם לא טרח התובע להמציא את הצוואה הראשונה לבית-המשפט המחוזי או לרשם הירושה שבא בנעליו, וזאת למרות הוראת סעיף 75(א) לחוק הירושה המורה: ‘מי שיש בידו צוואה חייב למוסרה, במקור או בהעתק מאושר, לרשם לענייני ירושה (לפני הקמת מוסד רשם הירושה חלה חובת מסירה לבית-המשפט המחוזי – י.ג.) מייד לאחר שנודע לו על מות המצווה’.
השיהוי הרבתי מצד התובע לעניין אי-הוצאת צו קיום צוואה, ואי המצאת הצוואה כדרישת החוק – הם שהביאו בפועל “לתאונה הקניינית” נשוא הדיון, ולכך שהקונה – צד תם-לב – נכנסה לעסקה ורכשה את הזכויות.
ה) בית-המשפט שוכנע מהראיות שהוצגו בפניו שהקונה רכשה את הדירה בתמורה ובתום-לב. הקונה לא ידעה על קיום הצוואה הראשונה. הקונה רכשה את הדירה לאחר שהוצג לה מצג שזכויות הבעלות רשומות במרשם המקרקעין על-שם הנתבע 1, מכוח צו קיום צוואה בעניין הצוואה המאוחרת. לא הונחה ראשית ראיה לטענת קנוניה בין הקונה לבין הנתבע 1. הקונה לא היתה מעורבת כלל בעניין הצוואות ונודע לה באקראי על כך שהדירה עומדת למכירה.
ראו עדות הקונה בעמ’ 8-7. גם הנתבע 1 העיד בעמ’ 11 שורות 3-1:
‘לא הכרתי את משפחת קרקולי מעולם… אמרתי לשכנה מלמטה שהדירה יוצאת למכירה. טליה, הבת של טובה, שפנתה אלי והתקשרה אלי בטלפון. אמרה שהיא הגיעה אלי דרך השכנה.’
גם מהתמליל של החוקר לא ניתן להגיע לממצאים השוללים את תום-הלב של הקונה.
הקונה שילמה 20,000$ עבור רכישת הדירה ואף קיבלה את המפתחות לצורך שיפוץ הדירה. יש לאפשר לה להשלים את העסקה, אולם לאור העובדה, שצו קיום הצוואה המאוחרת עוכב ביצועו על-ידי רשם הירושה – יתרת הכספים שטרם שולמו יופקדו בידי מנהל עזבון שימנה בית-המשפט.
ו) לאחר שצו קיום הצוואה המאוחרת עוכב ביצועו על-ידי רשם הירושה, ההליכים הועברו על-ידי רשם הירושה לבית-המשפט, ובית-המשפט ידון בתקפות הצוואות.
טרם ברור גם איזה צוואה תקוים – הראשונה או המאוחרת, ואין המדובר בוודאות בתחרות בין יורש בעל זכות קניין לבין קונה שרכש זכויות מיורש מתחזה. לעניין טענת הזיוף והמרמה – הצוואה המאוחרת טרם נבדקה על-ידי גרפולוג שמונה מטעם בית-המשפט, ועדי הצוואה טרם העידו בפני בית-המשפט.
מעבר לכך, גם על-פי הצוואה הראשונה אין לתובע זכויות קניין אלא זכות לקבל 2,500$ בלבד.
ז) אין גם בפני בית-המשפט טענה שמי מהיורשים האחרים, על-פי הצוואה הראשונה, מעוניין לרכוש את הדירה בסכום של 85,000$.
ח) לא נעלמו מעיני בית-המשפט הלכת הרטפלד (רע”א 2267/95, פ”ד מט(3), 854) והלכת סונדרס (ע”א 4609/99 פ”ד נו(6) 832), שהחילו את “תקנת השוק” בענייני ירושה (סעיף 73 לחוק הירושה) רק כאשר הזכויות הקנייניות נרשמו על-שם הקונה במרשם המקרקעין, ואילו בענייננו נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה אולם הזכויות טרם הועברו על-שם הקונה במרשם המקרקעין נכון למועד הקובע לעניין התחרות בין הזכויות (הקונה נכנסה לעסקה בתום-לב והיה גם תשלום תמורה חלקית שהינה תמורה ממשית ולא סימלית – לעניין פרשנות תמורה ראו: ע”א 109/87 חוות מקורה נ’ חסן, פ”ד מז(5), 1, 24).
יחד-עם-זאת, בענייננו טרם החליט בית-המשפט על בטלות הצוואה המאוחרת וקיום הצוואה הראשונה, שהתובע מבקש לקיימה. כאמור, צו קיום הצוואה המאוחרת לא תוקן ולא בוטל כהגדרת סעיף 73 לחוק הירושה אלא עוכב ביצועו.
זאת ועוד, הלכת גנז (פ”ד נז(2), 385) החילה על דיני תחרות בין זכויות בסעיף 9 לחוק המקרקעין את דוקטרינת תום-הלב, וקבעה שיש קטגוריות נסיבתיות חריגות, שבהן ניתן לסטות מהכלל שבהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין מכוח עיקרון תום-הלב.
על-פי הלכת גנז הזכאי הראשון בתחרות בין זכויות התרשל בכך שלא רשם הערת אזהרה במרשם המקרקעין לטובתו, ובכך הפר את תום-הלב וגרם לתאונה המשפטית שבעסקאות הנוגדות.
התוצאה בפרשת גנז היתה, שעיקרון תום-הלב מנע מהזכאי הראשון לממש את זכות האכיפה המוענקת לו מכוח הכלל הבסיסי של סעיף 9 לחוק המקרקעין, הדן בעסקאות נוגדות, ושיהיה עליו להסתפק בתביעת פיצויים כנגד המוכר.
להלכת גנז, שניתנה בתחרות בין זכויות (סעיף 9 לחוק המקרקעין), יש השלכה גם על סוגיות נוספות במטאריה של תחרות בין זכויות כדוגמת סעיף 73 לחוק הירושה (תקנת השוק בענייני רכישה מיורש) ומקבילתו (סעיף 10 לחוק המקרקעין).
גם על הוראת סעיף 73 לחוק הירושה ניתן להחיל את דוקטרינת תום-הלב בנסיבות מיוחדות כפי שהוחלה דוקטרינת תום-הלב על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.
סעיף 73 לחוק הירושה הינו דין אכיפה מיוחד. עיקרון תום-הלב, בנסיבות מיוחדות, יכול למנוע מהתובע לממש את הזכות המוענקת לו מכוח סעיף 73 לחוק הירושה מול הקונה, ויהא עליו להסתפק בתביעת פיצויים כנגד הנתבע 1, אם תקויים הצוואה הראשונה.
בענייננו, התובע התרשל בכך שלא הגיש את הצוואה לקיום במשך למעלה מ- 10 שנים ממועד הפטירה, ובכך שלא המציא לבית-המשפט המחוזי ולרשם הירושה שבא בנעליו עותק מהצוואה הראשונה שהיתה בידי אביו כדרישת סעיף 75(א) לחוק הירושה (אם הצוואה היתה נמסרת לבית-המשפט המחוזי או לרשם הירושה יכול היה היועץ המשפטי לממשלה לפעול לקיום הצוואה הראשונה לטובת המטרות הציבוריות בצוואה או בית-המשפט או רשם הירושה יכלו ליידע את היורשים האחרים כדי שיפעלו להוצאת צו הקיום. ראו לעניין זה הוראת סעיף 76 לחוק הירושה).
התובע גרם לתאונה המשפטית שבעסקת מכירת הדירה עקב התרשלותו. במישור היחסים של התובע מול הקונה – התובע לא הפעיל את זכויותיו בתום-לב.
בנסיבות החריגות שפורטו, הפעלת דוקטרינת תום-הלב יש בה כדי למנוע מהתובע לממש את זכות האכיפה המיוחדת הקבועה בסעיף 73 לחוק הירושה, חרף העובדה שהזכויות הקנייניות לא הועברו על-שם הקונה במרשם המקרקעין (כדרישת סעיף 73 לחוק הירושה לצורך הקמת הגנה של תקנת השוק בענייני ירושה. לטובת הקונה ששילם חלק מהתמורה נרשמה רק הערת אזהרה במרשם המקרקעין). תרופתו של התובע, אם תקוים הצוואה הראשונה, היא בתביעת פיצויים כנגד הנתבע 1.
6. סוף דבר
א. צו המניעה הזמני שהוטל – בטל.
ב. אין מניעה להשלים את העסקה בכפוף להפקדת יתרת התמורה בידי מנהל עזבון זמני שימונה, בתובענה שתוגש על-ידי מי מהצדדים לבית-משפט זה.
ג. הוראות בעניין שיערוך הכספים, שטרם שולמו על-ידי הקונה, ינתנו במסגרת בקשה למתן הוראות שיגיש מנהל העזבון.
ד. בהתדיינות בין התובע לנתבע על תוקף הצוואות – הצד שיפסיד במשפט ישלם לנתבעת 2 הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בגין תובענה זו בסך 10,000 ש”ח + מע”מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.”
פרק ח’: מטרדים
1. צו מניעה זמני מסוג של Quia Timet
ראה ע”א 407/54 בית משותף נ’ למפרט, פ”ד י(2), 1104; המר’ 468/81 נוצר חב’ לנאמנות ואח’ נ’ אורביט מדיסנטרס בע”מ, פ”ד לה(4), 736.
2. עקרונות מקרה תביעה מסוג Quia Timet
ראה המ’ 636/60 ת”א (חי’) 414/58 תל עדשים נ’ אקו”ם בע”מ, פ”מ כה 152.
3. תביעה למתן צו מניעה בעילה של מטרד צפוי תביעת Quia Timet
ראה ת”א (כ”ס) 143/83 המוסד החינוכי ע”ש מוסינזון נ’ קזמיר ואח’, פ”ד מה(1), 101.
4. הענקת תרופה מקדימה על-ידי ציווי מסוג QUITA TIMET, חלה בכל מעשי הנזיקין לרבות פרסום עתידי של לשון הרע
ראה ת”א (ת”א) 942/93 רשומה נ’ חברת המגן לצרכן מחקר ומודיעין צרכני 1992 בע”מ ואח’, פ”מ תשנ”ד(ג), 177.
5. צו מניעה להפעלת עסק היוצר מטרד רעש
ב- ת”א (חד’) 9707-12-13 {טל יעקבי נ’ רחמים גאוי, תק-של 2014(2), 63413 (2014)} נפסק מפי כב’ השופט אהוד קפלן:
“החלטה
1. זוהי בקשה למתן צו מניעה זמני, בה מבוקש להורות למשיב “להימנע מלהפעיל בנכס שברח’ העגור 30 בקיסריה מקום עינוג ציבורי (בית נופש, אירועים, מסיבות וכיוצא בזה) כפעילות עסקית הטעונה רישיון עסק ובניגוד לתכנית המתאר ותוך הפרעת והטרדת המבקשים ויצירת רעש בלתי-סביר”.
2. במקביל הגישו התובעים כתב תביעה, בו עתרו לצו מניעה קבוע, לפיו יימנע המשיב מלהשתמש בביתו למטרות עסקיות כאמור לעיל, וכן ולפיצוי כספי.
טענות הצדדים
3. בתצהירו טוען המבקש כי המשיב הוא הבעלים בבית המתואר לעיל וכי המבקשים הם שכניו של המשיב.
4. עוד נטען, כי המשיב רכש את הווילה למטרות מסחריות ולא למטרת מגורים וכי הוא מעולם לא התגורר בה, וכבר מחודש 6/2012 הוא משכיר אותה למשפחות עם ילדים או ליחידים לצרכי נופש, עריכת מסיבות ואירועים שונים בעיקר בסופי שבוע. לרוב, במהלך חודשי הקיץ הווילה מושכרת בכל ימות השבוע ובד”כ מאוכלסת עד תום באנשים.
לטענתם, ביום 16.04.14 החלה “עונת המסיבות” בווילה לאחר שהיא הושכרה לחמש משפחות אשר נהגו משעות הצהריים לערוך מסיבות רועשות סביב הבריכה שנמשכו עד לשעות המאוחרות של הלילה, וכך גם במועדים שונים לאחר מכן נערכו מסיבות פרועות ושהושמעה מוזיקה רועשת שלוותה בצרחות וצווחות עד אשר נאלצו המבקשים להזמין משטרה.
בנוסף טוענים המבקשים כי בדיעבד התברר להם שהמשיב נוהג לפרסם באמצעות מתווכים מודעות באינטרנט להשכרת כאתר נופש, גן אירועים או בית מלון.
5. פעילות זו שמתבצעת בווילה גורמת לטענת המבקשים להפרעה ממשית ולרעש בלתי נסבל למבקשים, והמשיב בעשותו כך בכך מפר המשיב התחייבויות שנטל על עצמו כלפי החברה לפיתוח קיסריה, לרבות התחייבויותיו בחוזה רכישת המגרש שכרת עם החברה הנ”ל והתחייבויותיו בהתחייבות עצמאית כלפיה, לפיהן התחייב הוא שלא להשתמש בחלקה שרכש ולא להרשות לאחרים להשתמש בה לכל מטרה, מלבד מטרת מגורים.
6. המבקשים טוענים כי הפעילות שמבצע המשיב בביתו היא בבחינת הפרת חובה חקוקה, הנוגדת את הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 וכן את הוראות חוק רישוי עסקים, התשכ”ח-1968 באשר חלה על המשיב החובה להשיג רישיון עסק לפעילות העסקית שהוא עושה בביתו.
7. המשיב הגיש תגובה ולמעשה הוא מאשר שמעת לעת הוא משכיר את הבית באמצעות מתווכת ובעיקר לסופי שבוע, אך טוען כי השוכרים מחוייבים לשמור על החוק ואין טענה של רעש בשעות המנוחה, כאשר בחלק אם לא ברוב הפעמים המיוחסות למסיבות בתשלום כביכול, לא היו האורחים אלא בני משפחתו שהתארחו אצלו, כמובן שלא במסגרת פעילות מסחרית כלשהיא, והרעש שהקימו לא חרג משימוש סביר במקרקעין.
השיקולים למתן צו זמני
8. לצורך הדיון בבקשה שבפניי, עלי להכריע בשתי שאלות עיקריות: הראשונה – היא קיומה של זכות לכאורה לעילת תביעה, והאחרת היא מאזן הנוחויות. על היחס בין שתי השאלות הנ”ל קבע בית-המשפט העליון, כי קיימים ביניהם יחסי גומלין, כאשר משקלו של שיקול אחד עשוי להיות מושפע ממשקלו של השיקול האחר; (ראה: רע”א 5114/05 מינהל מקרקעי ישראל ואח’ נ’ חאן מנולי בע”מ).
9. לגבי סיכויי התביעה העיקרית, נקבע, כי בשלב הדיון במתן צו זמני אין המבקש נדרש להוכיח את תביעתו, ובית-המשפט בודק אם התובענה שבגינה מתבקש הסעד הזמני אינה לכאורה מחוסרת יסוד וסיכויים” (ראו: א’ גורן “סוגיות בסדר דין אזרחי” (מהדורה עשירית, 2009), 522).
זכות לכאורה – השימוש שעושה המשיב בביתו
10. כי התביעה מבוססת על שלוש עילות. הראשונה היא ההסכם בין החברה לפיתוח קיסריה לבין המשיב וההתחייבות עליה חתום המשיב, שלטענת המבקש מונעים מן המשיב להשתמש בבית או להתיר לאחרים להשתמש בו שלא למטרת מגורים; עילת התביעה השניה היא הפרת חובה חקוקה – הפרת חוק התכנון והבניה וחוק רישוי עסקים, ועילת התביעה השלישית היא עוולת המטרד ליחיד.
12. המשיב מפיק מהשכרת הבית רווח כספי כאשר הוא משכירו ומי ששוהה בבית מגיע למעשה כדי לנפוש (ראו האמור בהסכם בין המשיב לבין השוכר שהוצג בדיון).
13. אין חולק על כך שההסכם עם החברה לפיתוח קיסריה אוסר השכרה כזו.
המשיב הודה שהוא חתום על חוזה כזה וציין שתלוי ועומד הליך אחר בו מתבקש בית-המשפט לבטל את האיסורים שהוטלו על בעלי הנכסים על-ידי החברה לפיתוח קיסריה.
14. הוכח בפניי כי בסופי שבוע הפך המשיב את הוילה לנכס להשכרה על בסיס יומי, כאשר על-פי מספר החדרים (7 חדרים) ולכאורה יש בה פוטנציאל של מטרד.
הפרת חוק רישוי עסקים וחוק התכנון והבניה
15. המבקשים טוענים ש הפרת חוק רישוי עסקים וחוק התכנון והבניה, מצמיחים עילת תביעה, מכוחה זכאים המבקשים לסעד המבוקש בכתב תביעתם.
מנגד טוען המשיב, כי המבקשים אינם יכולים לאכוף דיני התכנון והבניה ודיני רישוי עסקים, וכי הגורמים המוסמכים לעשות כן הם העיריה והוועדה המקומית לתכנון ובניה.
16. כבר נפסק כי כאשר בעל דין מוכיח הפרתה של חובה חקוקה ובכלל זה חובה חקוקה לפי דיני התכנון והבניה או לפי חוק רישוי עסקים, אין חובה על המבקש להוכיח קיומו של מטרד ליחיד, ודי בהוכחת “אי-נוחות” לצורך הפסקת הפעילות הנעשית בניגוד לאותה חובה (ראו: בר”ע 62/83 בעל טכסא נ’ רחל גונן, פ”ד לח(1), 281; ראו גם בג”צ 16/50 איגרא-רמא בע”מ נ’ ועדת בניין ערים ת”א ואח’, פ”ד ה 229).
17. אציין כבר עתה, כי לא הוכח בפניי כי המשיב מפר את חוקי התכנון והבניה, מאחר ולא הוגשה לעיוני תכנית המתאר החלה על המקום, ולא הוכח בפניי, כי לצורך השימוש שעושה המשיב בנכס, ישנו צורך בהיתר ל”שימוש חורג”.
18. באשר להפרת חוק רישוי עסקים, עליי לבחון תחילה את השאלה עם העסק שמנוהל במקום הוא עסק טעון רישוי; עיון בצו רישוי עסקים (עסקים טעונים רישוי), התשנ”ה-1995, מעלה כי סעיף 7.1 (אירוח ולינה) קובע מספר עסקים הטעונים רישוי, ובין היתר, העסק המפורט בסעיף-קטן (ב): “השכרת חדרים על בסיס יומי או שבועי כשמספר החדרים עולה על שלושה”.
מדובר בהשכרה המצריכה רישיון עסק, כיוון שבבית 7 חדרים וממילא הוא יכול לאכלס 12 אנשים ויותר.
מטרד ליחיד
19. המבקשים הצליחו להוכיח לכאורה, כי מתקיימים יסודות עוולת המטרד ליחיד, כהגדרתה בסעיף 44 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). המבקש טען, כי הפעילות המתקיימת במקום מונעת ממנו שימוש סביר בביתו. השימוש שעושה המשיב בנכס על-ידי השכרה לאחרים בסופי שבוע גרם ועלול לגרום לרעש.
נכון שגם שימוש של בעלי הבית ואורחיהם גורם לרעש אבל אותו רעש עצמו כשהוא מתרחש פעם בכמה זמן ייחשב כסביר וככזה שהשכן אמור להשלים עם קיומו, וכשהו מתרחש לעיתים תכופות ייחשב ללא סביר.
20. ייתכן שניתן לבקש צו מניעה נגד עריכת מסיבות באופן יומיומי בחצר על-ידי הבעלים עצמם, אך זה לא התבקש. התבקש צו נגד פעילות מסחרית,
וההבדל מובן: אורח מתנהג בדרך-כלל כמו אורח, ושוכר בתשלום נוטה יותר לסבור שאם כבר שילם אז “מגיע לו” יותר, ובכלל זה להקים רעש.
האינטנסיביות הופכת את השימוש למטרד.
חוזה לטובת צד שלישי
21. באשר לטענת המבקש, לפיה הוא רשאי לקבל צו מניעה קבוע, בגדרו תופסק הפעילות הנ”ל מכוח ההסכם בין המשיב לבין החברה לפיתוח קיסריה, השאלה המתעוררת בהקשר זה היא, האם החוזה בין החברה לבין המשיב מצמיח עילת תביעה למבקש; לשון אחר, האם עסקינן בחוזה לטובת צד שלישי, כמשמעותו בסעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973 הקובע כדלקמן:
“חיוב שהתחייב אדם בחוזה, לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן: “המוטב”), מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות זכות זו.”
22. כדי לראות בהתחייבות עליה חתם המשיב כחוזה לטובת צד שלישי, על הצד השלישי להוכיח כי ההסכם מצמיח לו הנאה, וכי ההסכם מקנה לו (על-פי הכוונה המשתמעת מן החוזה) זכות זו, לרבות הזכות לאכוף אותה. לעניין זה קובעת הפסיקה, כי “אפילו יש בחוזה התחייבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחייבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחייבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אך תוצאה של ביצוע אותה התחייבות, או שמא ההתחייבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי” (ראו: ע”א 253/82 ד”ר דן חושי נ’ הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל, פ”ד לח(1), 640, 643).
23. הכרעה סופית בשאלה אם בפנינו קיים חוזה לטובת צד שלישי שהצדדים לו התכוונו להקנות זכות אכיפה, קשורה לפרשנות ההסכם ולכוונת הצדדים, שמטֶבע הדברים טעונות בירור עובדתי, לכן הדברים שאקבע להלן אינם בבחינת קביעת מסמרות, והם נקבעים לכאורה בלבד ולצרכי הדיון בבקשה לצו זמני.
24. אין מחלוקת שהמשיב התחייב כלפי החברה לפיתוח קיסריה שלא לעשות בנכס שימוש שאינו למגורים. השאלה אם הוקנתה למבקש זכות לאכוף חיובים אלה היא שאלה לא קלה, שכן ההסכם שותק לגבי נקודה זו, ועל-כן על בית-המשפט לפרש אם ההסכם מקנה זכות זו.
במקרה דומה – תיק 34408/08/10 – קבע בית-משפט השלום בחדרה (כב’ השופטת אניספלד) כי זכות כזו קיימת.
ואגב: באותו מקרה גם ניתן על-ידי כב’ השופט נאסר ג’השאן – בנסיבות דומות להפליא – צו מניעה זמני דומה לצו שמבוקש כאן.
מסקנת ביניים
25. הוכח בפניי כי בידי המבקשים עילת תביעה ראויה הנובעת מהפרת חובה חקוקה (ניהול עסק טעון רישיון עסק ללא השגת רישיון). כמו-כן עולה, כי בידי המבקש עילת תביעת בגין עוולת המטרד ליחיד.
26. בנוסף הוכחה לכאורה גם לעילת התביעה המושתתת על ההתחייבות שלא לעשות שימוש שאינו למגורים.
מאזן הנוחיות
27. על בית-המשפט לאזן בין הנזק שייגרם למבקשים כתוצאה מאי-מתן צו זמני לבין הנזק שייגרם למשיב כתוצאה ממתן אותו צו. בבואו לערוך איזון כאמור על בית-המשפט לשקול אם נזקו של התובע – המבקש ניתן לפיצוי בכסף.
28. בענייננו, עושה המשיב פעילות בלתי-חוקית בבית שבבעלותו, כאשר הוא מפיק ממנו רווח, אגב הפרת חוק רישוי עסקים, שנועד (בין היתר) להגן על אנשים מקבוצתו של המבקש, והוא עושה שימוש אגב הסבת מטרד, ולפחות אי-נוחות למבקשים.
29. אין עסקינן בעסק רגיל שהמשיב השקיע כספים לשם בנייתו או הפעלתו, שכן המשיב לא השקיע סכומי כסף לצורך “בניית” העסק. כל אשר עשה המשיב, הוא פרסום הבית להשכרה, ולאחר מכן, כאשר הוא משכירו לצדדי ג’ הוא עוזב את הבית בסופי שבוע.
30. מאידך, המבקש שבחר להתגורר בשכונת מגורים שקטה ובגין כך שילם במיטב כספו, זכאי ליהנות ממגורים שקטים. כאמור לעיל, מוצאים המבקש ובני ביתו עצמם מתגוררים ליד בית עסק, המושך אליו אנשים שאינם מוכרים למבקש (ואף לא למשיב). בסופי שבוע מוצאים המבקש ובני ביתו עצמם מתגוררים ליד בית אותו פוקדים דיירים מתחלפים במספרים גדולים ובתדירות רבה והללו אינם מרגישים עצמם מחוייבים ביחסי שכנות טובה למבקשים, מקימים רעש, ונראה כי בגין פגיעה זו באיכות חייהם של המבקש ובני ביתו, המגיעה כדי מטרד, קשה לכמת אותה כספית.
31. המשיב טוען לשיהוי, אבל הרי לא שינה את מצבו לרעה עקב השיהוי ובכלל: התביעה הוגשה בחורף ורק לאחר חג הפסח התחדשו ההשכרות ואז הוגשה הבקשה שבפני.
הזהות בין הסעד העיקרי לבין הצו הזמני
32. שקלתי, אם בנסיבות העניין ראוי להימנע ממתן צו זמני לאור העובדה, כי זהו הצו (לצד הסעד הכספי) הנתבע כסעד קבוע, ואולם לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לא מצאתי, כי נימוק זה אמור למנוע מתן הצו. כבר נפסק, כי “אם שוכנע בית-המשפט, כי מבחינת הדין המהותי עומדת למבקש עילה שהיא לכאורה מבוססת, ושמאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו, אין בזהות הסעד הזמני לסעד המבוקש בתובענה בלבד כדי להצדיק הימנעות ממתן סעד זמני” (ראו רע”א 2059/98 וולטה ייצוב קרקע נ’ פי. אר. אס מדיטרניין בע”מ, פ”ד נב(4), 721).
ובנוסף: אין חפיפה במישור הזמן, במובן זה שמתן הסעד הזמני לא ייתר את הדיון בתובענה העיקרית.
33. שוכנעתי, כי עומדת למבקשים עילת תביעה לכאורה מבוססת, ולאחר ששקלתי את מאזן הנוחיות, מצאתי כי מחד יש לתת צו זמני ומאידך לחייב את המבקשים להפקיד ערבויות לפיצוי המשיב בגין נזקיו שייגרמו לו, אם ייגרמו, למקרה והתביעה העיקרית תידחה.
סוף דבר
34. ניתן צו האוסר על המשיב מלהשתמש בבית הנ”ל על-ידי השכרתו לאחרים לתקופות קצרות מחודש ימים ו/או על-ידי השכרתו לצורך עריכת מסיבות ו/או על-ידי השכרתו לשימוש שאינו מגורים או לכל מטרה עסקית אחרת.
הצו יכנס לתוקף לאחר שימלאו המבקשים את התנאים שלהלן:
א) יפקידו בקופת בית-המשפט התחייבות עצמית וערבות צד ג’ בלתי-מוגבלות בסכום – לפיצוי המשיב בגין כל נזק שייגרם לו, למקרה שהתביעה תידחה או תבוטל מכל סיבה שהיא.
ב) יפקידו בקופת בית-המשפט סכום של 10,000 ש”ח במזומן או בערבות בנקאית לפיצוי המשיב בגין כל נזק שייגרם לו- למקרה שהתביעה תידחה או שהצו יבוטל מכל סיבה שהיא.
35. המשיב יישא בהוצאות הבקשה ובשכ”ט עורך-דין בסכום כולל של 3,000 ש”ח.”
6. איסור שימוש במגרש הגורם למטרד
ב- ת”א (אשק’) 26024-08-12 {רבקה אשקלוני נ’ מועצה אזורית חוף אשקלון, תק-של 2014(2), 18465 (2014)} נפסק מפי כב’ השופטת סבין כהן:
“1. לפניי בקשת התובעים לעיון חוזר בהחלטת בית-המשפט מיום 16.12.13, לפיה הורה בית-המשפט על צמצומו של צו מניעה זמני שניתן על ידו ביום 19.09.12.
התובעים, הם המבקשים, הינם תושבי מושב גיאה.
בסמוך לביתם של המבקשים הוקם על-ידי המשיבה, היא הנתבעת, מגרש כדורסל, לשימוש חברי המושב כולם.
בתביעתם, שעילתה מטרד ליחיד, עותרים התובעים, בין היתר להורות על איסור השימוש במגרש, אשר גורם להם למטרד.
תביעתם של התובעים הוגשה עוד בטרם הושלמו עבודות בניית המגרש, כאשר באותו שלב נקבע, כי כתנאי לקבלת טופס אכלוס למגרש, נדרשת חוות-דעת אקוסטית, שמטרתה לבחון את הרעש הצפוי להגרם למבקשים.
היות ובאותה עת ממילא לא ניתן טופס אכלוס למגרש והיות ונושא הרעש אמור היה להיבחן על-ידי הוועדה המקומית בדונה ב”טופס 4”, ניתן צו מניעה אשר יאסור את השימוש במגרש, כאשר אפשרתי למשיבה, ככל שינתן טופס אכלוס, לעורר בקשה לעיון מחדש בתנאי הצו שניתן.
2. ואמנם, לימים, ניתן טופס 4 והמשיבה הגישה בקשה לעיין מחדש בצו בית-המשפט.
בהחלטתי בבקשה זו, קבעתי, כי בבחינת מאזן האינטרסים, לאחר שהוועדה המקומית נהנית מחזקת התקינות בעבודתה ולאחר שבחנה את חוות-הדעת האקוסטיות שעמדו לפניה, הן זו הקובעת כי הרעשים העלולים לבקוע מהמגרש חורגים מהמותר והן זו אשר קובעת, כי אינם חורגים מהמותר, גובר האינטרס המאפשר שימוש במגרש לרווחת התושבים כולם ואפשרתי לפיכך שימוש במגרש בתנאים מסויימים, שיש בהם כדי למנוע הפרעה בלתי-סבירה עבור המבקשים.
3. על החלטתי זו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי וניתנה החלטה המעכבת ביצוע ההחלטה. כן הוגשה במקביל עתירה מינהלית התוקפת את החלטת הוועדה המקומית ליתן טופס 4 למגרש.
במסגרת הדיון בעתירה המינהלית, הגיעו הצדדים להסכמה, כי הדיון יוחזר לוועדה המקומית, אשר תשמע בדיון שלפניה הן את המבקשים והן את המשרד להגנת הסביבה ואז תיתן החלטתה, כאשר בין לבין, יוותר טופס 4 שניתן על כנו.
הוועדה המקומית דנה בבקשה פעם נוספת וגם זו הפעם אפשרה מתן טופס 4.
בין יתר שיקוליה ציינה הוועדה את הדברים האמורים, שהם דברים שלטעמם של המבקשים מצדיקים עיון מחודש בצו המניעה:
“הוועדה אינה רואה לנכון להכריע בין חוות-הדעת הסותרות שהונחו בפניה, במיוחד לאור כך שהנושא נדון בפני בית-המשפט במסגרת בקשה המתנגדים לקבלת צו מניעה כאמור…”
על החלטתה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוגשה ביום 26.2.14 עתירה מינהלית על-ידי המבקשים-לבית-המשפט המחוזי. דיון בעתירה קבוע ליום 21.05.14.
בין לבין, ניתנה ביום 13.03.14, החלטת בית-המשפט המחוזי, אשר דוחה את בקשת הרשות לערער.
4. מייד בסמוך לאחר מתן החלטתו של בית-המשפט המחוזי, הוגשה הבקשה שלפניי.
בבקשה זו טוענים המבקשים, כי שינוי הנסיבות המצדיק עיון בהחלטת בית-המשפט, הינו החלטתה המאוחרת של הוועדה המקומית, אשר ציינה מפורשות בהחלטתה, כי אין בדעתה להכריע בין חוות-הדעת השונות, שכן עניין זה מתברר בהליך שלפניי.
לטענת המבקשים, החלטת הוועדה היא לאקונית ושגתה הוועדה בכך שלא הכריעה בין חוות-הדעת השונות. משלא מילאה הוועדה את תפקידה כראוי, כשבית-המשפט כאן סומך ידיו על חזקת התקינות בנוגע למלאכת הוועדה, הרי שעל בית-המשפט לשוב ולהיזקק לבקשה לסעד זמני ולמצער, עליו ליתן סעד זמני אשר יהיה תקף לפחות עד להכרעה בבית-המשפט לעניינים מינהליים, שעה שעם מתן החלטת בית-המשפט המחוזי בבקשת הרשות לערער, פקע תוקפו של צו עיכוב הביצוע והמשיבה רשאית לעשות שימוש במגרש.
בהקשר זה, אף הוסיפו המבקשים, לאחר שהוגשה הבקשה, ימים ספורים לאחר פקיעת תוקפו של הצו, כי בפועל, מאז שהוחל לעשות שימוש במגרש, הפכו חייהם ללא חיים, כאשר הם אינם יכולים לעשות כל שימוש סביר בביתם ובחצר הבית. טענות אלו לוו בתצהיר המבקשים.
בתצהירם התייחסו המצהירים גם להפרת הצו שניתן על-ידי בית-המשפט והפרה זו בוודאי אינה עניין לדון בו בהליך שלפניי.
5. המשיבה מתנגדת לבקשה. לטענת המשיבה, אין כל שינוי נסיבות המצדיק הגשת בקשה זו ובקשה זו נועדה למעשה לעקוף את החלטת בית-המשפט המחוזי בהליך הערעור, שעה שכל העובדות נשוא הבקשה היו ידועות למבקשים עוד עובר להחלטתו של בית-המשפט המחוזי ואף הביאו אותן לפניו. עוד טוענת המשיבה, כי טענות המבקשים מהוות למעשה תקיפה של החלטת הוועדה המקומית, תקיפה שיש לעשות במסגרת העתירה המינהלית.
בתגובה לתגובת המשיבים, תגובה ארוכה מעבר לנדרש, הביאו המבקשים טענות חדשות הנוגעות להליך התכנוני בשלביו המוקדמים. טענות אלו, לבד מהיותן טענות שהיה על המבקשים לעורר כבר בעת הגשת בקשתם הראשונה, או למצער עם הגשת הבקשה שלפניי, לא רק שאינן נתמכות בתצהיר, אלא בהיותם חלק מהתגובה לתגובה, אינן מהוות חלק מעילות הבקשה ולפיכך, אין מקום להיזקק להן.
6. אחר ששקלתי טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין בבקשה שלפניי כל עובדה חדשה המצדיקה עיון מחדש בהחלטת בית-המשפט ולכן אף מצאתי מקום ליתן החלטתי ללא קיום דיון.
7. עיקר טענות המבקשים מופנות כלפי החלטת הוועדה המקומית ומבקשות לתקוף החלטה זו. תקיפתה של החלטה זו אינה נעשית לפני מותב זה ולא בכדי הוגשה עתירה מינהלית שמטרתה לתקוף את החלטת הוועדה.
אלא שהמבקשים טוענים, כי על פניו החלטת הוועדה שגויה ולפיכך, הוועדה אינה יכולה ליהנות מחזקה בדבר תקינות ההליכים המתקיימים לפניה.
לטענתם, הוועדה היתה זו שהעבירה את הכדור למגרשו של בית-המשפט שעה שקבעה, כי אין בדעתה להכריע בין חוות-הדעת השונות ולפיכך סבורים המבקשים, כי על בית-המשפט לקבוע, כי אין מקום לאפשר שימוש במגרש.
8. אלא, שנושא חוות-הדעת נדון כבר בהחלטתי הקודמת, כאשר קבעתי, כי לא אוכל להכריע בין חוות-הדעת בהליך הביניים. אמנם אז, מצאה הוועדה מקום להעדיף חוות-דעת אחת על פני רעותה, והפעם נמנעה מלהכריע בין חוות-הדעת השונות, אלא שאיני יכולה לקבוע, בוודאי לא במסגרת הליך זה, כי שיקול-דעתה של הוועדה שגוי באופן כה קיצוני כפי שנטען, באופן שבו עלי להתעלם לחלוטין משיקול-דעת זה.
ראשית, חשוב להדגיש, כי כבר בהליך העתירה המינהלית הראשונה, ההסכמה שהושגה בין הצדדים היתה, כי הדיון המחודש לפני הוועדה אינו מפקיע את טופס האכלוס שכבר ניתן, כך שנקודת המוצא היתה, כי החלטת הוועדה שרירה וקיימת ונהנית מחזקת התקינות.
אך גם לגופו של עניין, איני יכולה לקבוע, כי הוועדה לא נימקה את החלטתה. החלטת הוועדה מנומקת ולשיטתה, ככל שהדבר נוגע להליכי התכנון, הרי שאלו כשירים ובכך יש כדי להצדיק מתן אישור לאכלוס, כאשר את שאלת המטרד בלבד הותירה לבית-המשפט, שאלה שהיא ממילא בסמכותו של בית-משפט זה והיא צפויה להתברר, גם מקום בו היתה מעדיפה הוועדה את חוות-דעת מומחי המשיבה על פני חוות-דעת המבקשים או המשרד להגנת הסביבה.
כפי שציינתי, תקיפת החלטת הוועדה תיעשה לפני הערכאה המוסמכת, בדיון שצפוי להתקיים בעוד זמן לא רב ואם יקבע, כי הוועדה שגתה ולא היה צריך להינתן טופס אכלוס, זה יבוטל.
9. יש להדגיש, כי בקשה זו שלפניי הוגשה לאחר שהחלטתי הקודמת ניתנה עוד טרם דיון מחודש לפני הוועדה ועוד טרם מתן החלטה בדבר קיום מחודש שכזה וכבר אז קבעתי, כי צו המניעה יבוטל.
זו הפעם, כאשר הוועדה קיימה דיון לאחר ששמעה את כל הצדדים ונתנה החלטה מנומקת, אם כי לא באופן המניח את דעתם של המבקשים, איני סבורה, כי נכון יהיה שבית-המשפט יעיין בהחלטתו שוב, כאשר לא רק שלא חלו נסיבות חדשות המצדיקות עיון מחודש בהחלטת בית-המשפט, כי אם זו הפעם הוועדה חיזקה דעתה ונימקה אותה.
10. ואם לא די בכל האמור, הרי שבעת שבית-המשפט המחוזי דן בבקשת הרשות לערער עמדה לפניו החלטתה החדשה של הוועדה ולמרות זאת מצא בית-המשפט המחוזי, שלא לשנות מהחלטת בית-משפט זה, כאשר הוא מנמק את החלטתו גם על מסקנותיה החדשות של הוועדה, כך שמתן החלטה חדשה שיש בה כדי להיעתר לבקשה שלפניי משמעותה עקיפת החלטת בית-המשפט המחוזי, דבר שאין לעשותו.
11. לאור האמור, הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות הבקשה בסכום של 1,500 ש”ח, בשים-לב לכך שלא התקיים דיון בבקשה.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.