1. כללי
סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לכל השותפים לערוך הסכם בנוגע לניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים.
ההסכם יכול לעסוק בנושאים שונים הנוגעים לנכס המשותף, בניגוד להחלטת הרוב העוסקת בשימוש וניהול רגילים {ראו סעיף 30 לחוק המקרקעין}, וכן בניגוד להחלטה פה-אחד שיכולה לעסוק גם בשימוש וניהול לא רגילים.
הסכם השיתוף יכול להסדיר כל עניין הנוגע לנכס: שימוש, ניהול, זכויות השותפים, חובותיהם וכל מה שקשור לנכס המשותף.
על-פי הסעיף, אין חובה לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לערוך הסכם שיתוף ולהותירו אובליגטורי. החיסרון בכך הוא, שהסכם כזה יחייב רק את הצדדים החתומים עליו.
באם ירשם הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, יוענק לו תוקף קנייני, ההסכם הופך להיות פומבי ולכן מחייב הוא גם צדדים שלישיים, כמו גם שותפים שהצטרפו לשיתוף מאוחר יותר, שכן היתה להם אפשרות לבחון את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.
בעבר, היתה קיימת פסיקה, לפיה צד שלישי לא חוייב על-פי הסכם השיתוף, אפילו אם ידע על קיומו ועל תוכנו, כל עוד ההסכם לא נרשם בלשכת רישום מקרקעין{ע”א (יר’) 193/75 אשורי נ’ לוי, פ”מ התשל”ח(א), 32 (1978); סעיף 29 לחוק המקרקעין}.
כיום דברים אלו אינם כך, בייחוד לאור דרישת תום-הלב שחדרה לתחום המשפט ובייחוד לאור הלכת אהרונוב שנדונה ב – ע”א 189/95 {בנק אוצר החייל נ’ אהרונוב, פ”ד נג(4), 199 (1999)} שם נקבע, כי יש תוקף מעין קנייני גם לזכויות לא רשומות.
קשה להאמין, שהיום בתי-המשפט לא יכפיפו צד ג’ היודע על הסכם שיתוף, גם אם האחרון לא נרשם במרשם המקרקעין.
כיום, נראה שבתי-המשפט ייפסקו כאשר קיים הסכם שיתוף, שצד ג’ יודע על תוכנו, מכפיף הוא אותו אליו, גם אם הוא לא נרשם במרשם המקרקעין, והדרך היחידה שיכול אותו צד ג’ להשתחרר מהסכם כזה, הוא לדרוש את פירוק השיתוף, שיביא בעקבותיו לגניזת ההסכם.
דוגמה לפסיקה כזו ניתן למצוא ב- ע”א 1020/03 {בובליל ישראל נ’ שטיינר יוסף, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.02.04)} שם השאלה שנדונה היתה מה דינו של הסכם חלוקת שימוש ברכוש משותף אשר לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, חרף העובדה שהצדדים נהגו לפיו שנים רבות.
בית-המשפט פסק, כי היעדר הרישום לפי הוראות חוק המקרקעין אין בו כדי לשלול מהצדדים לפעול לפי הוראות ההסכמים נשוא התביעה והן מחייבות את הצדדים וחליפיהם.
בית-המשפט מציין, כי לטעמו רישומו של הסכם הורתו ותכליתו הנן ראייתית הן כלפי הבעלים הן כלפי צדדים שלישיים. המשמעות של כך היא, שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף, ובפרט שהצדדים אינם מכחישים את עצם קיום ההסכם וכל מחלוקתם מיוחסת לנפקותה המשפטית של מציאות נוהגת מוסכמת מקום בו לא נתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמאלית של סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, היות ובנסיבות המקרה התמלאה דרישת הפומביות של ההסכם, העונה על תכלית החוק.
באשר לתוקפו של הסכם שיתוף, אין חולק כי הסכם שיתוף אינו בגדר עסקה במקרקעין ואין בכוחו להקנות זכות קניינית למי מהצדדים. מדובר בחוזה אובליגטורי בלבד, שמטרתו להסדיר את ענייני ניהול המקרקעין. לפיכך, אין מדובר בעסקה במקרקעין שמשתכללת עם רישומה. מטרת הרישום היא אך ורק לצורך הבטחה שההסכם יהפוך לפומבי, כך שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים באותו הסכם. יובהר עוד, כי לא אחת קבעו בתי-המשפט כי אין חובה לרשום הסכם שיתוף, אולם לאחר שנרשם, כוחו יפה כלפי כל אדם וכלפי בעלי הזכויות במקרקעין (ראה: ע”א 269/74 מנחם בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)).
דוגמה נוספת ניתן לראות ב- ת”א 45831/03 {מרים דרורי נ’ שלמה ישראל ואח’, תק-של 2005(2), 26609 (2005)} שם נדונה תביעת פינוי של דירה. בית-המשפט מתייחס לאי-רישומו של הסכם שיתוף והשלכותיו על צדדים שלישיים.
נוסחו של סעיף 29 לחוק המקרקעין אינו מחייב לרשום הסכם שיתוף אלא, שבהיעדר רישום, לא יהיה צד ג’ אשר אינו שותף להסכם, מחוייב על-פיו.
אף אם מנוסח סעיף 29(א) עולה כי צד ג’ יהיה כפוף להסכם רק אם נרשם, הרי לטעם בית-המשפט, יש להעדיף את הפירוש התכליתי על הלשון הפורמאלית של הסעיף.
ב- ה”פ (יר’) 20518-11-12 {יוסף שומר ואח’ נ’ מרדכי נגאל ואח’, תק-מח 2013(1), 15778 (07.03.2013)} נדונה שאלת תוקפו של הסכם רישום והשלכותיו על צד ג’. בית-המשפט קובע מפי כב’ השופט כרמי מוסק:
“1. לפניי המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי, לפיה מתבקש בית-המשפט ליתן פסק-דין ובו להצהיר בקשר לזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקות 8 ו-9 בחלקות 30168 הנמצאים ברח’ גרייבסקי 6 בירושלים (להלן: “המקרקעין” ו/או “הבניין”), וזאת כמפורט להלן:
א. זכויות המשיב 1 (להלן: “נגאל”) במקרקעין (שישית בכל אחת מהחלקות אשר הועברו אליו מהמשיב 2 (להלן: “פרי”) יחד עם אחיו יונתן איפרגן, אשר נמכרו למשיב 3 (להלן: “טוורסקי”), היוו זכויות עתידיות לבניית דירה בקומות שייבנו במקרקעין מעבר לקומות 1-5, ככל שתאושר תב”ע חדשה ויינתן היתר בניה לבניית קומות נוספות.
ב. מאחר וטרם אושרה התב”ע וטרם ניתן ההיתר לבניית הקומות הנוספות מעבר לקומות 5-1, נגאל לא מכר ולא יכול היה למכור לטוורסקי זכויות קנייניות בדירה שכלל לא היתה לו.
ג. הזכויות אותן רכש טוורסקי מנגאל (שישית בכל אחת מהחלקות), אינן משקפות זכות לבניית דירה אחת מתוך שש הדירות הנבנות בפועל בבניין שנבנה במקרקעין. לכל היותר, טוורסקי נכנס בנעליו של נגאל ביחס לזכויותיו במקרקעין כפי שהיו, ובהתאם להסכמות המפורטות בהסכם השיתוף לפיהן פעלו בעלי הזכויות במקרקעין טרם רכש טוורסקי את זכויות יגאל.
2. אין חולק, כי המבקשים והמשיבים הפורמליים רכשו זכויות במקרקעין, זאת לצורך בניית דירות בבניין שתוכנן להיבנות במקרקעין בהתאם להסכמי שיתוף שנחתמו בין הצדדים. פרי היה היזם של הפרוייקט ונגאל היה שותפו. פרי, יחד עם אחיו איפרגן, העבירו לנגאל את זכויותיהם במקרקעין, שישית בכל חלקה. העברת הזכויות נעשתה כנגד מחיקת חובות שהיו לפרי ואיפרגן כלפי נגאל (ראה: נספח 8 לבקשה). בהמשך רכש טוורסקי את הזכויות שהיו לנגאל במקרקעין.
3. לבקשה צורפו ההסכמים לרכישת חלקות הקרקע וכן הסכמי השיתוף שנערכו בין הצדדים. ההסכמים נערכו על-ידי עו”ד שחור, שהעיד בבית-המשפט.
4. מהעובדות עלה, כי פרי תכנן בעבר לבנות במקרקעין בניין של 9-8 קומות בעבור 10 דיירים, שהם המבקשים והמשיבים הפורמליים, וכן תוכננה בניית קומות נוספות, ככל שהבניה תאושר. כדי לבצע זאת היה צורך לקדם היתר בניה לשלוש קומות בהתאם לתב”ע קיימת וכן לקדם אישור תב”ע חדשה לאישור בניית הקומות הנוספות. הסכמי השיתוף שנחתמו קבעו באופן מפורש מהי עלות לכל שותף ברכישה, איזו דירה ובאיזו קומה יקבל כל שותף, את חלקו של כל שותף ברכוש ומה יקרה אם לא יינתנו האישורים המתאימים, כאמור לעיל.
5. המבקשים טוענים כי פרי לא קידם את הפרוייקט, ועל-כן נטלו על עצמם ועל חשבונם את המשך קידום התכניות ובניית שלד הבניין. בעקבות זאת התקבלו היתרים לבניה של שלוש קומות, בהן נבנות שש דירות, שעל-פי הסכמי השיתוף יועדו למבקשים. כמו-כן, המשיכו המבקשים לקדם תב”ע חדשה לצורך בניית שתי קומות נוספות בהן תיבננה ארבע דירות למשיבים הפורמליים. העתק המסמכים המלמדים זאת צורפו לבקשה (נספח 7). בהסכם לפיו רכש נגאל את זכויות פרי ואחיו איפרגן נאמר כי נחתם הסכם שיתוף בין הבעלים והסכם השיתוף צורף לאותו הסכם ואף הוגש יחד עמו בדיווח לרשויות המס.
6. עיון בהסכמי השיתוף מלמד כי בסעיף 4 נקבעו באופן מפורש מהן הזכויות של כל שותף במקרקעין. בסעיף 4.6 להסכם השיתוף של חלקה 8 נכתב במפורש כי באשר לחלקו של פרי מדובר בכך שהוא הבעלים של שישית מכלל הזכויות הבלתי מסויימות במקרקעין, אשר משקפות זכות ליחידה שמספרה 6 בת 4 חדרים בקומה העליונה של הבניין הפונה לצד מזרח-דרום מערב, כמסומן בתכנית (נספח ג), ולשישית חלקים ברכוש המשותף בבניין, יחד עם גג הבניין וביחד עם כל הזכויות העתידיות על המקרקעין, ככל שיהיו, לאחר שתתקבל התב”ע שתוגש על-ידי הצדדים ולאחר שייבנו כל היחידות המתוכננות על-פי הסכם זה. בסעיף 4.7 להסכם השיתוף המתייחס לחלקה 7 נכתב באופן מפורש מהן זכויות איפרגן, אחיו של פרי. מדובר על ניסוח דומה המתייחס לחלקה 7 המסומנת אף היא בתכנית, כאשר מדובר על “הקרקע שתחת כל החלקה עד עוק האדמה…”.
7. בהסכמי השיתוף נקבע מנגנון מפורט, לפיו במקרה שלא תאושר התב”ע ולא ניתן יהיה לממש את זכויות השותפים בקומות העליונות, כי אז זכויות אלו תימכרנה לשותפים שבניית דירתם אושרה, על-פי מנגנון כספי שנקבע. כמו-כן, נקבע כי בכל מקרה זכויותיו של כל צד להסכם ניתנות למימוש בפועל אך ורק בקומה של הבניין בה אמורה יחידתו להיבנות ובשום פנים ואופן לא תהיה לצד כלשהו זכות בקומה אחרת, פרט לרכוש המשותף באותה הקומה, ככל שתהיה כזו, גם אם אותה קומה של אותו צד לא תהיה ניתנת לבניה או לא תיבנה.
8. מהעובדות שהובאו לפניי עולה, כי במועד בו הועברו הזכויות לנגאל על-ידי פרי ואיפרגן לא היתה תב”ע מאושרת לבניית קומות נוספות. בפועל, נבנה שלד במקרקעין בניין בן שלוש קומות, בו נבנו שש דירות. על-פי הסכמי השיתוף שהוגשו כאמור, אותן דירות יועדו למבקשים 1-13. באשר למשיבים הפורמליים, כאמור, תוכננו להיבנות שתי קומות עם ארבע יחידות.
9. במהלך הדיון הוצג הסכם שיתוף עליו חתום נגאל. הסכם השיתוף הוצג בעת עדותו של עו”ד שחור, עליו חתימתו של נגאל. עולה איפוא, כי נגאל ידע על קיומו של הסכם השיתוף המסביר את זכויות הבעלים-השותפים וידע בבירור מהן הזכויות שהועברו אליו, היינו: זכויות לדירות שתיבננה בקומות הנוספות שתוכננו, וככל שתאושר הבניה.
10. עוד עלה מהראיות שנשמעו לפניי, זאת בחקירתו של נגאל, כי הוא מעולם לא התעניין ולא השתתף בתכנון הבניין או בהוצאות הבניה, לא היו בידיו מעולם תכניות בניה וכי כאשר מכר את זכויותיו לטוורסקי הוא קיבל את התכניות המהוות חלק מהיתר הבניה דרך תיק היתר הבניה בעיריית ירושלים. יתרה-מכך, עלה כי נגאל בהיותו הבעלים של חלקה 10, הסמוכה לחלקות 8 ו-9, הגיש התנגדות לבניה כבעלים של חלקה 10. דבר זה מלמד כי נגאל היה מודע היטב לבניה הנעשית בחלקה, הוא לא היה שותף לאותה בניה, לא ראה עצמו שותף באותה בניה ובחר להתנגד לאותה בניה (ראה: נספח 9 לבקשה).
11. עוד באשר לרמת ידיעתו של נגאל, הסתבר כי בין המבקשים 8-5 לבין המשיבים הפורמליים 5-4 התקיים הליך בוררות בפני כב’ הבורר הרב פרבשטיין. נגאל נחקר באותה בוררות ונשאל באשר למהות זכויותיו באותם מקרקעין. מפרוטוקול הדיון שצורף עולה, כי נגאל הודה בפה מלא שאין לו זכות ספציפית לדירה כלשהי בבניין שנבנה במקרקעין. לדבריו, הוא משקיע או מממן בפרוייקט שנבנה במקרקעין והרישום על שמו נעשה רק כבטוחה (ראה: פרוטוקול הבוררות צורף כנספח 10 לבקשה, עמ’ 1, ש’ 28-24). יתרה מזאת, נגאל נשאל באופן ישיר מהו חלקו בבניין והאם מדובר בחלק של איפרגן בקומה השישית, ועל-כן השיב כי כנראה כך הם הדברים. כאשר נשאל בקשר לעובדה כי לא ברור אם תהיה קומה כזו, השיב נגאל כי יש סיכוי, וגם אם לא – אין מדובר באוויר, כי יש אנשים שקונים גגות. כמו-כן אמר, כי “לא ייצא אלא יצטרכו לשלם לו לפחות את הקרן” (עמ’ 2, ש’ 9-5 לפרוטוקול הבוררות). אמנם בהקשר זה נגאל נחקר וטען לפניי כי העיד כך מחמת טעות, משום שסבר כי מדובר בזכויות אחרות שהיו לו במקרקעין ושאותן מכר, אולם עיון בפרוטוקול הבוררות מלמד, כי השאלות היו ברורות ביותר ועדותו של נגאל לא היתה מחמת טעות.
12. טוורסקי הגיש תביעה בבית-משפט השלום בירושלים, קודם להליך זה שלפניי, בה דרש לפרק את השיתוף במקרקעין. המבקשים התגוננו בפני התביעה בטענות דומות לאלו שהעלו עתה, תוך שהם טוענים כי מטרתו של טוורסקי בתביעה היא לנסות ולקבל זכויות בדירה שנמצאת במסגרת השלד שנבנה, שעה שאין לו כלל זכויות שכאלו, הואיל והוא רכש את זכויותיו מנגאל שכאמור אין לו זכויות באחת הדירות שנבנות. במסגרת התביעה בבית-משפט השלום, לבקשתו של טוורסקי, ניתן צו מניעה באשר למניעת אכלוס הדירות. כמו-כן, החליט בית-משפט השלום לעכב את ההליכים עד לאחר מתן פסק-הדין בבקשה שלפניי.
13. טענתו העיקרית של טוורסקי היא, כי יש לראותו בגדר קונה שרכש את זכויות נגאל בתום-לב. טוורסקי טוען כי שעה שחתם על הסכם הרכישה עם נגאל, לא היה כל רישום באשר להסכמי השיתוף בין המבקשים למשיבים הפורמליים. הוא הסתמך על הרישום שהיה בלשכת רישום המקרקעין, לפיו לנגאל שישית מזכויות הבעלות בשתי החלקות, הוסבר לו כי נבנות שש דירות בבניין, הוא היה בחלקה, ראה את השלד ובו שש דירות והניח כי הוא יהיה זכאי לאחת מהדירות.
14. ייאמר מייד, כי לאור העובדות שמניתי לעיל, אין חולק כי נגאל ידע היטב כי חלקו במקרקעין אינו כולל את אחת הדירות שהולכות ונבנות, ועל-כן לא יכול היה למכור לטוורסקי את מה שאין לו. יש לומר, כי נגאל פעל בעניין זה בחוסר תום-לב. יחד-עם-זאת, גם ביחס לטוורסקי עולות תהיות לא מעטות באשר להתנהלותו במהלך הרכישה מנגאל.
15. ראשית כל ייאמר, כי טוורסקי הגיש תצהיר בדיון שלפניי וביום הדיון היה עליו להתייצב ולהיחקר על תצהירו, אולם הוא לא הגיע לדיון מתוך טענה שהוא בחו”ל ואיחר לטיסה. בא-כוח המבקשים הסכים לדחות את הדיון, ובתנאי שכרטיסי הטיסה יוגשו לבית-המשפט. בא-כוחו של טוורסקי הודיע כי מקובל עליו שתצהירו של טוורסקי יימחק ובית-המשפט יסתמך על המסמכים שהוגשו בלבד. בא-כוח המבקשים הוסיף וטען, כי אי הופעת טוורסקי לחקירה מתיישבת עם טענתו כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנעשתה בין נגאל לטוורסקי. בסופו-של-דבר הסכים בא-כוח המבקשים כי טוורסקי לא יתייצב לחקירה, אך חקירתו בבית-משפט השלום בנוגע לצו המניעה שביקש תהווה חלק מחומר הראיות. בא-כוחו של טוורסקי הסכים לכך וביקש כי גם התצהיר שמסר טוורסקי לבית-משפט השלום יהווה חלק מחומר הראיות.
16. טוורסקי מתאר בתצהירו את העובדה שרכש שישית מהזכויות במקרקעין וכי הגיש בקשה לבית-משפט השלום לפירוק השיתוף במקרקעין. טוורסקי טען כי הולך ונבנה בניין מגורים על המקרקעין שבו שש יחידות דיור. לדבריו, בא-כוחו פנה ליתר בעלי הקרקע וביקש לקבוע אסיפה בין כל השותפים כדי להחליט על אופן חלוקת הדירות בפרוייקט אך לא נענה. לדבריו, הוא רכש את הנכס לאחר תחילת הבניה תוך ידיעה שלפני ביצוע פנים הדירות הן תחולקנה בין השותפים. עוד טען, כי בא-כוחו פנה מספר פעמים לבעלי הדירות האחרות וביקש לברר מהי השתתפותו של טוורסקי בהוצאות הבניה, אולם בעלי הדירות סירבו לשתף איתו פעולה. לפיכך, דירתו נבנית מבלי שיש לו אפשרות להחליט על עיצוב הפנים של דירתו. עוד טען, כי השותפים האחרים מסיגי גבול הבונים ללא רשותו וללא הסכמתו.
17. בחקירתו בבית-משפט השלום עיד טוורסקי, שהנו בחור צעיר, כי הגיע לרכוש את הנכס באמצעות אביו. הוא הגיע לחלקה, ראה את השלד אולם לא התעניין איזו דירה מהדירות הוא אמור לקבל, וכל שנאמר לו הוא כי הוא יקבל שישית. הוא היה מוכן לקבל גם את הדירה הגרועה ביותר אך לא ידע איזו דירה הוא אמור לקבל. כאשר נשאל מי אמר לו שמגיעה לו דירה לא ידע להשיב, אך טען כי כך נאמר בהסכם הרכישה. לדבריו, מתוך התמורה שנקבעה בהסכם 1.6 מיליון ש”ח שילם עד כה 1.1 מיליון ש”ח. כאשר נשאל למי עליו לשלם, טען כי הביא את הכסף לבא-כוחו, עו”ד פוגל, אך הוא יודע מיהו המוכר. באשר לתמורה העיד, כי הסכום שנותר לתשלום בסך חצי מיליון ש”ח שייך לבניה. עוד טען כי רכש דירה בת 4.5 חדרים, הוא אינו יודע באיזו קומה. הוא יודע כי אין בבניין דירה של 4.5 חדרים, אלא נבנו דירות של 4 או 5 חדרים. באשר לבדיקת הזכויות טען, כי בא-כוחו ביצע זאת והוא עצמו לא בדק את הזכויות.
18. תצהירו זה של טוורסקי ועדותו בבית-המשפט מעלות תמיהות קשות באשר לאמיתותה של עסקת הרכישה על ידו ככל שהדבר נוגע לקניית דירה בבניין. אין זה הגיוני כי אדם ירכוש דירה מבלי לדעת את מיקומה בבניין. יתרה-מכך עולה, כי טוורסקי סבור שהוא רכש דירה בת 4.5 חדרים אולם דירה שכזו כלל אינה קיימת בבניין. יותר מכל, על-פי הראיות שולם עד היום 1.1 מיליון ש”ח מתוך כלל התמורה, כאשר היתרה אמורה להיות משולמת בגין הבניה. במהלך עדותו של נגאל עלה, כי בפועל כבר בוצעה העברת רישום הזכויות במקרקעין למרות שטרם שולמה מלוא התמורה. כאשר נגאל נשאל בקשר לסבירותה של התנהלות זו מצידו טען, כי התשלום של 1.1 מיליון ש”ח עבור הקרקע מספק אותו, ובמידה והדירה לא תיבנה, או לא תימסר לטוורסקי, אין לו יותר טענות כלפי טוורסקי. מכך עולה במפורש, כי מה שנמכר באופן אמיתי היא זכות במקרקעין תמורת 1.1 מיליון ש”ח. לאחר ששולם סכום זה הועברו הזכויות לטוורסקי.
19. במהלך הדיון נחקר נגאל על תוכן הסכם המכר לטוורסקי, הנספחים שצורפו אליו והדיווחים לרשויות המס. בהסכם נכתב, כי נגאל מוכר לטוורסקי שישית מהזכויות במקרקעין וכן דירה שבנייתה תסתיים תוך 12 חודשים. בדיווח לרשויות המס נאמר, כי הממכר הוא שישית מהזכויות במקרקעין ודירה שתיבנה בעתיד. בעקבות כך, התקבל פטור מתשלום מס שבח, שכן רשויות המס התייחסו לעסקה כאל ממכר של דירת מגורים. מהראיות עולה, כאמור, כי כלל לא נמכרה דירה מסויימת אלא זכויות ערטילאיות בדירה כלשהי מתוך שש הדירות הקיימות בבניין. ספק רב בעיני אם מדובר במכר אמיתי של דירת מגורים. מכל מקום, עולה חשש כבד כי לפחות כלפי רשויות המס הצגת העסקה אינה אמיתית ויתכן שהדבר נעשה כדי ליהנות מקבלת פטור ממס שבח.
20. יתר-על-כן, כאשר נשאל נגאל בנוגע לבניית הדירה, השתתפותו בעלות הבניה, לרבות תכנון הדירות או בכל הקשור למפרט הטכני שצורף להסכם המכר בינו לבין טוורסקי, לא היו בידו תשובות ענייניות, והתשובות שנתן יש להגדירן כתשובות מוזרות, המלמדות כי נגאל ידע היטב שאין לו כלל זכויות בדירה כלשהי בבניין, וכי כל שרצה הוא לקבל סכום כסף עבור הזכויות שיש לו במקרקעין. במיוחד בולט הדבר כאשר הופנה לנספח להסכם, שהוא המפרט הטכני. נגאל כלל לא ידע להסביר מאין נלקח אותו מפרט, כיצד נוסח, האם הוא תואם לדירה הנמכרת. תשובותיו מלמדות כי הדבר כלל לא עניין אותו, וככל הנראה גם לא עניין את טוורסקי. מכאן עולה באופן מובהק וברור, כי כלל לא היתה מכירה של דירה בין נגאל לבין טוורסקי. אמנם, טוורסקי לא נחקר בעניין זה, אך יש לזקוף זאת לחובתו משום שלא טרח להופיע לדיון ובוודאי אילו הופיע, היה נחקר על כך. לכך יש להוסיף את העובדה כי העברת הזכויות בוצעה לטוורסקי טרם שילם את מלוא התמורה. הסכום שלא שולם מהווה את התמורה לבניית הדירה, כך לטענת נגאל וטוורסקי. לנגאל אין כל בטוחה כי תשלום לו יתרת התמורה, דבר שהוא בלתי-סביר לחלוטין לאחר שביצע את העברת הזכויות כאמור. מכלל הדברים עולה, באופן חד משמעי לטעמי, כי חוזה המכר בין נגאל לטוורסקי, ככל שהוא נוגע למכירת דירה בבניין, נעשה בחוסר תום-לב, כאשר לשני הצדדים ידוע כי לנגאל אין כל זכויות באחת הדירות הקיימות ולכל היותר הוא יקבל זכויות לבניית דירה ככל שתאושר התב”ע שהוגשה להוספת קומות בבניין.
21. למעשה, די במסקנות עובדתיות אלו כדי לקבל את הנטען בהמרצת הפתיחה וליתן פסק-דין לצו הצהרתי כמבוקש.
22. במהלך הדיון נטען על-ידי בא-כוחו של טוורסקי כי מדובר בהסכמי שיתוף שלא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בהקשר זה הפנו הצדדים לסעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”). סעיף 29(א) לחוק המקרקעין העוסק בהסכם שיתוף קובע, כי הסכם בין שותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ולאחר שנרשם כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה לאחר-מכן שותף וכן כלפי כל אדם אחר.
23. אין מחלוקת, כי הסכמי השיתוף שנעשו לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, טוען טוורסקי כי שעה שרכש את חלקו של נגאל במקרקעין לא ידע, ולא יכול היה לדעת, בדבר קיום הסכמי השיתוף. ייאמר מייד, כי אין בכוחה של טענה זו להפחית מקביעתי לעיל, כי טוורסקי, ביחד עם נגאל, פעלו בחוסר תום-לב, וכי טוורסקי לא רכש דירה בשלד הקיים בבניין. יחד-עם-זאת, ולמעלה מן הצורך, אתייחס לטענה זו של טוורסקי.
24. באשר לתוקפו של הסכם שיתוף, אין חולק כי הסכם שיתוף אינו בגדר עסקה במקרקעין ואין בכוחו להקנות זכות קניינית למי מהצדדים. מדובר בחוזה אובליגטורי בלבד, שמטרתו להסדיר את ענייני ניהול המקרקעין. לפיכך, אין מדובר בעסקה במקרקעין שמשתכללת עם רישומה. מטרת הרישום היא אך ורק לצורך הבטחה שההסכם יהפוך לפומבי, כך שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים באותו הסכם. יובהר עוד, כי לא אחת קבעו בתי-המשפט כי אין חובה לרשום הסכם שיתוף, אולם לאחר שנרשם, כוחו יפה כלפי כל אדם וכלפי בעלי הזכויות במקרקעין (ראה: ע”א 269/74 מנחם בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)).
25. עולה השאלה, כיצד יש לבחון את התנהגותו של טוורסקי שרכש כאמור זכויות במקרקעין שעה שקיימים הסכמי שיתוף, אולם אלה לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. כאמור, סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע את הידיעה שיש לייחס לכל אדם במידה וההסכם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. יחד-עם-זאת, שעה שהסכם השיתוף לא נרשם, מקובלת כיום הדעה כי יש בכל מקרה לראות בהסכם שיתוף במקרקעין כמו כל התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, ולכן יש ליתן לצד שלישי שרכש את הזכויות לאחר ההסכם עדיפות רק בנסיבות האמורות בסעיף 9 לחוק המקרקעין, דהיינו: רק אם הצד השלישי פעל בתום-לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בהיותו בתום-לב, כי אז תהא זכותו עדיפה (ראה: י’ ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (1992), עמ’ 212, וכן מיגל דויטש קניין, כרך א’, 370). יוצא, איפוא, כי בענייננו שעה שלא נרשם הסכם השיתוף חלים דיני העסקאות הנוגדות. במצב זה קיימת “התנגשות” בין טענותיו של טוורסקי לזכות באחת הדירות הנבנות בשלד הקיים, לעומת טענות המבקשים כי לטוורסקי אין זכויות באחת הדירות. שעה שהתנהלותו של טוורסקי נבחנת במבחני תום-הלב, לאור העובדות שפורטו לעיל, יש להגיע למסקנה כי טוורסקי פעל בחוסר תום-לב לכל אורך התנהלותו ברכישת זכויות בדירה כאמור, זאת מהטעמים והעובדות שהובאו לעיל (ראה: בר”ע 199/07, בר”ע (מחוזי חי’) 2004/07 סמאר נ’ סמאר (החלטה מיום 07.08.07, כב’ השופט רון סוקול).
26. עוד יוער, כי המגמה בשנים האחרונות היא לקבוע, כי עקרון תום-הלב הוא עקרון על, השולט גם על עסקאות שנערכות במקרקעין, אם כי יש להפעיל עקרון זה בזהירות שעה שבאים לדון במסמך בכתב, או כאשר מגמישים את דרישות הכתב (ראה: ע”א 986/93 קלמר נ’ גיא, פ”ד נ(1), 185). אמנם, מדובר בחוזה שנערך בין נגאל לטוורסקי, ואשר הסתיים ברישום הזכויות, אולם הזכויות שנרשמו הן שישית במקרקעין. לטעמי, אין הדבר מונע מבית-המשפט לערוך בדיקת “תום-הלב” במסגרת היחסים בין נגאל לטוורסקי ככל שהדבר נוגע לשאלה האם טוורסקי רכש זכויות בדירה, שהרי מהעובדות שהועלו לפניי עולה כי בהחלט ניתן להפריד בין עצם רישום הזכויות במקרקעין לבין הזכות לקבל דירה בבניין, כפי שאכן נהגו הצדדים בהסכם השיתוף. מאחר והגעתי למסקנה כי נגאל וטוורסקי שניהם כאחד פעלו בחוסר תום-לב, ככל שהדבר נוגע לרכישת דירה כאמור, הרי שאין כל מניעה לקבוע כי חרף העובדה שזכויות טוורסקי במקרקעין נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הן נוגעות אך ורק לזכויות הבעלות במקרקעין ולא לזכויות בדירה, וכי בכל הקשור לזכויות בדירה בא טוורסקי בנעלי נגאל, דהיינו: טוורסקי יהיה זכאי לדירה במידה ויתקבלו אישורים כדין לתוספת קומות בבניין, הכל לפי הסכמי השיתוף שהיו ידועים לנגאל.
27. לאור כל האמור, ניתן בזאת פסק-דין המצהיר כדלקמן:
א. זכויות המשיב 1 במקרקעין, שישית בכל אחת מהחלקות אשר הועברו אליו מהמשיב 2 יחד עם אחיו יונתן איפרגן, אשר נמכרו לטוורסקי, היוו זכויות עתידיות לבניית דירה בקומות שייבנו במקרקעין מעבר לקומות 5-1, ככל שתאושר תב”ע חדשה ויינתן היתר בניה לבניית קומות נוספות.
ב. מאחר וטרם אושרה התב”ע וטרם ניתן ההיתר לבניית הקומות הנוספות מעבר לקומות 5-1, נגאל לא מכר ולא יכול היה למכור לטוורסקי זכויות קנייניות בדירה שכלל לא היתה לו.
ג. הזכויות אותן רכש טוורסקי מנגאל (שישית בכל אחת מהחלקות), אינן משקפות זכות לבניית דירה אחת מתוך שש הדירות הנבנות בפועל בבניין שנבנה במקרקעין. טוורסקי נכנס בנעליו של נגאל ביחס לזכויותיו במקרקעין כפי שהיו, ובהתאם להסכמות המפורטות בהסכם השיתוף לפיהן פעלו בעלי הזכויות במקרקעין טרם רכש טוורסקי את זכויות נגאל.
28. אני מחייב את נגאל בהוצאות המבקשים בהליך זה בסכום של 20,000 ש”ח ואת טוורסקי בהוצאות המבקשים בסך של 20,000 ש”ח. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל.”
תכלית פעולת הרישום היא השגתה והבטחתה של פומביות הידיעה בדבר אופן ניהול המקרקעין המשותפים {ע”א 269/74 בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)}.
ראוי לציין כי בעבר ניתן פסק-דין בו נקבע כי הסכם שיתוף מחייב את צד ג’ אך ורק אם נרשם בלשכת רישום המקרקעין {ע”א (יר’) 193/75 אשורי נ’ לוי, פ”מ התשל”ח(א), 32 (1978)}. על פסק-דין זה הועברה ביקורת {מ’ בניאן דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה), 632}.
בנוסף, יש לאבחן את העובדות שביסוד פסק-הדין בעניין אשורי מענייננו, שכן שם, בניגוד למקרה נשוא התביעה, הוכח כי צד ג’ אשר לא היתה צד להסכם, התנגדה להמשך קיומו.
המסקנה לפיה הסכם שיתוף יכול שיחייב צד אשר לא היה שותף לו, מעוגנת בפסק-דין שניתן לאחרונה ובו נקבע:
“פומביות הרישום, אם-כן, היא העומדת ביסוד הרישום ולאורה יש לבחון אף יחסי חליפי הצדדים להסכם ועל-אף שאינם צדדים להסכם גופא. אין דומה מצב בו צד קנה בתום-לב נכס ובלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לצד ג’, למציאות בה ידע הקונה על ההסכמים, וראה תוצאותיהם בשטח.”
מן המקובץ עולה, כי דרישת הרישום הינה דרישה ראייתית אשר תכליתה הינה פומביות ההסכם. לאור תכלית זו יש לבחון את היחסים בין הצדדים, הגם שאינם צדדים להסכם הראשוני. כאמור, אין דומה מצב בו קנה צד ג’ זכויות בנכס בתום-לב בלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לבין יתר השותפים, לבין מצב שבו ידע הקונה על ההסכמים, ראה את יישומם במציאות ופעל לפיהם. במקרה האחרון, ראוי כי הקונה יהיה כפוף ומחוייב להסכם השיתוף, אף אם ההסכם לא נרשם.
למותר לציין כי ההסכמה שבעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספקות, אולם משהוכחה ניתן להסתמך עליה.”
ב- ע”א (ת”א) 7376-04-10 {רות אנושי ואח’ נ’ שועה לידיה, תק-מח 2012(4), 6721 (08.11.2012)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב’ השופט יאיר דלוגין) אשר דחה את תביעת המערערים לקבלת צו מניעה קבוע לגבי שימוש בחלק החצר המשותפת, אשר שימש בפועל מקום חניה של המשיבה במשך שנים.
בית-המשפט קבע בדחותו את הערעור:
“תמציתו של צו המניעה המבוקש היתה לאסור על המשיבה להפריע או למנוע בדרך כלשהי את האפשרות מהמערערים לחנות את רכביהם במקום החניה.
לחילופין ביקשו המערערים לקבוע הסדר חלוקת השימוש במקום החניה, כן עתרו לפיצוי כספי בגין נזקים בסך של 5,200 ש”ח. כל אלה נדחו על-ידי בית-המשפט השלום.
המדובר במקרקעין ברח’ חנה סנש 9 בבני ברק הידועים כחלקה 345 בגוש 6188 (להלן:”המקרקעין”) אשר הבעלות בהם רשומה על-שם קרן קיימת לישראל. החכירה הראשית רשומה על-שם שיכון ותיקים שכונת הפועלים ב’ בני ברק, אגודה שיתופית בע”מ (להלן:”האגודה”) אשר החכירה את המקרקעין בחכירת משנה לחוכרים שונים. במועדים הרלבנטים המערערים והמשיבה יחד עם אחרים הם בעלי חכירת-המשנה.
על המקרקעין נבנה בניין בן 2 קומות, בו 4 דירות, שתיים בכל קומה. כל ארבעת הדירות נבנו זהות זו לזו.
הקרקע סביב הבניין הינה חצר משותפת השייכת לכל בעלי הדירות במקרקעין.
המשיבה רכשה בזמנו את הדירה בקומת הקרקע המסומנת בתשריט הבית א 1 והיא הרחיבה אותה בשנת 1989. בשנת 1989 פרץ סכסוך בין המשיבה לבין חוכרי הדירה שמעליה שהיה אז מר עוביידי (להלן:”עוביידי”). כאשר גם עוביידי ביקש להרחיב את דירתו מעל ההרחבה שעשתה המשיבה.
הסכסוך נדון בבית-משפט השלום בבת ים ובמסגרתו הגיעו הצדדים שם (המשיבה ועוביידי) להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-דין (להלן:”הסכם הפשרה”). עברו שנים ודירת עוביידי נמכרה על-ידי כונס נכסים בשנת 1998 למערערים.
לאחר שהמערערים נכנסו להתגורר בדירתם, החלו לטענתם להחנות את מכוניותיהם בחצר המשותפת של הבית כפי שהמשיבה עשתה, בכל עת שמקום החניה היה פנוי. בשנת 2005 פרץ סכסוך בין המערערים למשיבה הנוגע לעץ הלימון אשר המערערת נטעה וטיפחה בחלק האחר של החצר המשותפת. מאותו מועד החלה המשיבה לנעול במנעול את השער הנמצא בפתח הכניסה המשותפת, על-מנת למנוע כניסה מהמערערים לחניה. מכתבים שנשלחו לא נענו.
מכאן התובענה שהוגשה לבית-משפט השלום.
התובענה נדחתה על-ידי בית-משפט קמא מן הטעם שהמערערים ידעו ערב קניית הדירה בשנת 1998 על קיומו של הסכם הפשרה שבין עוביידי לבין המשיבה, ועל-כן הם כבולים באמור בו.
המשיבה טענה כי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין מהווה פסק-דין חפצא התקף ומחייב כולי עלמא ובכלל זה את המערערים. כמו-כן כמוהו כפסק-דין לפינוי ולסילוק יד מהחצר המשותפת נגד עוביידי וכל הבא מטעמו, ובכלל זה גם המערערים.
לאור האמור בהסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה לבין עוביידי, הגיע בית-המשפט למסקנה כי מדובר בהסכמה לפיה בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של עוביידי על הגג, תוכל זו לעשות שימוש בלעדי במקום החניה.
הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים הנ”ל קבע בסעיפים הרלבנטיים לענייננו כדלקמן:
“1. הנתבעים (עוביידי בעניינו) מתחייבים בזאת כדלקמן:
(1) להמנע מלהכנס ו/או להשתמש שימוש כלשהו אם בעצמם ואם ע”י מי מטעמם בכל החצר. כמפורט בתרשים הסכמתי המצ”ב (להלן:”התרשים”) להלן: (“החצר”);
(2) היה ובית-משפט מוסמך יפסוק במסגרת משפט שגם התובעים (המשיבה) צד בו, כי לנתבעים (עוביידי) אסור לעבור ולהכנס לביתם בכניסה הדרומית המקורית של הבית המשותף אזי על-אף האמור בסעיף 1(א)(1) לעיל תהיה לנתבעים (עוביידי) ו/או למבקריהם זכות מעבר לביתם דרך החצר וזאת עד לביטול ו/או שינוי הפסיקה כנ”ל.
בהמשך בסעיף ב’ מפורטות הוראות בדבר תכנית הרחבת הדירה של עוביידי ובסעיף-קטן (4) נאמר:
“מבלי לפגוע באמור לעיל לא יתנגדו התובעים (המשיבה) ואם יהיה צורך יתנו הסכמתם אם הנתבעים (עוביידי) יגדילו החדר על גג דירתם ב- 4 מ”ר לכל היותר במקום המסומן בתכנית המורחבת; הנתבעים לא יתנגדו ואם יהיה צורך יתנו הסכמתם ללא תנאי לרישוי הבניה של התובעים שבוצעה עד לחתימת הסכם זה.”
הסכם הפשרה האמור דן בחלוקת השימוש בחצר נשוא הסכסוך על-פיו בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של עוביידי על הגג קיבלה המשיבה את זכות השימוש הבלעדית במקום החנייה והוסכם שעוביידי ימנע מלהכנס ולהשתמש בחצר. הסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף כן גם לא נרשמה כל הערת אזהרה מכוחו.
סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע את מהותו ואת תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם…
מן המפורסמות הוא כי פעולת רישום בספרי המקרקעין נועדה להבטיח את הפומביות. ורישום של הסכם שיתוף מבטיח שכל אדם ידע או יחשב כיודע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע לשימוש במקרקעין משותפים (ראה ע”א 269/74 מנחם בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)).
השאלה שהציב בית-המשפט קמא היתה מה נפקותו של הסכם הפשרה הנדון שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. על כך השיב כי מן הפסיקה עולה שידיעה על קיומו ותכנו של הסכם שיתוף יש בה כדי לחייב צד שלישי, גם אם לא נרשם, וזאת מכח חובת תום-הלב. בעניין זה הפנה בית-המשפט ל- ע”א (חי’) 1020/03 בובליל ואח’ נ’ שטיין שם נקבע כי:
“לעמדתי רישומו של הסכם הורתו ותכליתו ראייתית הן כלפי הבעלים והן כלפי צדדים שלישיים. המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיומו של ההסכם…
ובהמשך – יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמלית של סעיף 29 לחוק המקרקעין.”
כן הפנה בית-המשפט להסכמה הקיימת בין המלומדים, לפיה גם אם ההסכם לא נרשם יתכן ויחייב את מי שירשם כבעלים של הנכס לאחר-מכן. (ראה בספרו של פרופ’ מיגל דויטש קניין, כרך א’ (בהוצאת בורסי, 570) ופרופ’ וייסמן בספרו דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ”ז-1977), 212-211).
לעניין זה טענו המערערים כי רכישת זכויותיהם בדירה נעשתה באמצעות כונסת נכסים בהליכי הוצל”פ תוך הסתמכות על הרישום. שם לא היה אזכור להסכם פשרה האמור – ולכן הם לא ידעו על קיומו. כן טענו כי נודע להם על הסכם הפשרה לראשונה ממכתבה של המשיבה מיום 03.08.07, לאחר שזה צורף לו. מאידך טענה המשיבה כי מתגובתה לתלונה שהוגשה נגדה במשטרה על-ידי המערערים בנובמבר, כבר אז ידעה המערערת על הסכם הפשרה.
בית-המשפט בחן אם המערערים ידעו אם לאו על קיומו של הסכם הפשרה. שכן, אם לא ידעו יכלו לטעון שרכשו את דירתם בתמורה ובתום-לב וההסכם לא חל עליהם. אם ידעו על קיומו, הוא חל עליהם ומחייבם.
בנושא זה ולאחר שמיעת הראיות קבע בית-המשפט כממצא עובדתי שלמערערת נודע על הסכם הפשרה לאחר שיחת טלפון שנערכה ביום 24.11.05 עם פקד צחי בן חמו וכן עם השוטר ששוחח בטלפון עם המערערת, רס”מ אלדד שביט. זאת בניגוד לגרסתה של המערערת, לפיה נודע לה על כך רק בחודש אוגוסט 2007. סתירה זו בעדותה ערערה את מהימנותה של המערערת כפי שנקבע בפסק-הדין. כן הוכח כי המערערים השתמשו ושתלו צמחיה בחצר השניה וכי לא נסתרה טענת המשיבה לפיה משנת 98 ועד 2005 לא החנו המערערים את רכבם במקום החניה ורק בעקבות אירוע “עץ הלימון” החלו לעשות כן. לפיכך הגיע בית-המשפט למסקנה כי “סביר יותר להניח כי התובעים ידעו מלכתחילה על הסכם הפשרה מאשר כי הדבר נודע להם בשנת 2005”. כן אישר בית-המשפט כי המערערים הינם עורכי-דין אשר חזקה עליהם כי כאשר רכשו את הנכס חקרו היטב לגבי מצבו.
אי לכך נוכח העובדה שגרסת המערערת קרסה ובית-המשפט לא האמין לה וכן אופן התנהלות המערערים במשך שנים, הגיע בית-המשפט למסקנה כי ידיעה זו של המערערים שוללת את תום ליבם, ולכן הסכם הפשרה, גם אם לא נרשם, חל עליהם ומחייבם.
בית-המשפט ציין כי שני דיירים נוספים שהם בעלי זכויות במקרקעין לא היו צד להסכם הפשרה וגם לא צורפו להליך שבפניו. יתרה-מכך גם הבעלים, קרן קיימת לישראל והאגודה השיתופית, לא היו צד להסכם הפשרה. לכן קובע בית-המשפט כי כל תוצאה שתקבע במסגרת ההליך הנוכחי, אינה יכולה לחייב בעלי זכויות אחרים וגורמים נוספים אשר לא היו צד לו בעבר וגם לא בדיון זה, שבפניו והחיוב חל בין המשיבה והמערערים בלבד.
דיון
שמענו את טענות הצדדים ועיינו בעיקרי הטיעון עיין היטב. לטעמנו בנסיבות העניין דין הערעור להידחות.
השאלה שבמחלוקת בה דן בית-המשפט קמא היתה האם הסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה לעוביידי מחייב את המערערים, זאת למרות שלא היו צד להסכם ולמרות שהסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף ואף לא נרשמה הערת אזהרה לגביו. כאמור בית-המשפט הגיע למסקנה על-סמך חומר הראיות שהונח לפניו כי המשיבה עמדה בנטל ההוכחה לשכנע את בית-המשפט שהמערערים ידעו על הסכם הפשרה טרם רכישת דירתם ולכן הם מושתקים ומנועים מלהתנגד לתוכן ההסכם המחייב אותם, גם אם לא נרשם. תוצאה זו קובע בית-המשפט חלה אך ורק ביחסים בין המערערים למשיבה, ואינה חלה על דיירים אחרים ולא על צדדים שלישיים כלשהם.
כאמור הסכם הפשרה בין המשיבה לעוביידי לא נרשם כהסכם שיתוף ועל-כן לא חל עליו סעיף הפומביות המחייב כל מי שנעשה בעל זכויות לאחר-מכן. עם-זאת, כאמור בספרות המשפטית קיימת הסכמה בין המלומדים לפיה גם אם לא נרשם יכול ויחייב את מי שרכש את הנכס לאחר-מכן. אומר על כך פרופ’ מיגל דויטש בספרו קניין, כרך א’, 570 כי בהיעדר רישום של ההסכם, ההסכם נשאר במישור החוזי:
“הסכם שיתוף שנרשם, כוחו מחייב ככוחו של קניין, כפי שראינו; משפט השלילה למשפט זה הוא, כי הסכם שיתוף שלא נרשם, כוחו אינו יפה ככח הקניין; אולם אין להבין מכך שהוא נטול כוח כלשהו כלפי צדדים זרים. בהיעדר רישום, ההסכם אינו משתכלל אמנם לכדי קניין, אך מעמדו כלפי צדדים שלישיים, הוא כמעמדו של כל הסכם אשר טרם עלה למעמד קנייני.”
וכן בספרו של פרופ’ וייסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשמ”ז-1977), 211 עד 212:
“ובאחת, סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות כגון, מניעות תום-לב, שימוש לרעה בזכות.”
גם המלומד מ’ בניאן (ראה מ’ בניאן דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה, אוגוסט 2004), 632, 633) סובר שהסכם שיתוף שלא נרשם, עדיין יכול שיחייב צד שלישי אם ידע עליו, והוא מנוע מלהתכחש לו.
בהתאם להלכות ודעות המלומדים הנ”ל אנו רואים עין בעין עם פסק-דינה של הערכאה הדיונית והמסקנה אליה הגיע לפיה צד שלישי אשר ידע על הסכם הפשרה, ולא התנגד לו גם אם לא נרשם, יהיה כפוף לתנאי ההסכם.
בענייננו הגיע בית-המשפט למסקנה כי המערערים ידעו, והיו מודעים לכך שקיים הסכם שכזה וכי על-פיו הורחב שטחה של הדירה אותה קנו מכונסת הנכסים תמורת שימוש בלעדי של המשיבה בחניה, בבחינת חלוקת הזכויות לשימוש בין הקומה העליונה לתחתונה. ולכן הם מנועים מלהתכחש לו והוא מחייבם.
במקרה מעין זה אל לנו להיכנס לפני ולפנים של כל המחלוקת העובדתית והמשפטית ולבחון אותה מבראשית, ואין אנו נדרשים להציג פסק-דין משלנו, העונה על מכלול השאלות שהתעוררו, לצד פסק-דינה של הערכאה הדיונית, אלא עלינו רק להיווכח כי מה שהחליטה הערכאה הדיונית עומד במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין (ע”א 323/89 קוהרי נ’ מדינת ישראל, פ”ד מה(2), 142, 168 (1991); ע”א 478/88 בקר נ’ שטרן, פ”ד מב(3), 679, 680 (1988); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית תשס”ט), 638).
כוחן של קביעות אלה יפה לענייננו.
אשר לנושא ההתיישנות, אנו רואים עין בעין עם בית-המשפט קמא. לאור הקביעה כי מדובר בהסכמה חוזית ובדיני מניעות, אין נפקות לשאלת הזכויות הקנייניות. מדובר בהסכמה חוזית שהיתה בין עוביידי לבין המשיבה המחייבת את המערערים שהיו מודעים לה ולא התנגדו לתוכנו של ההסכם. אם התנגדו המערערים לאמור בהסכם היה עליהם להגיש בבקשה לביטולו או למתן צו מניעה במהלך שבע השנים מיום שנודע להם על ההסכם. את מניין 7 השנים יש למנות מיום שנולדה עילת התובענה. במקרה זה צריך היה להגיש את התביעה לכל המאוחר בשנת 2005. על-פי קביעת בית-המשפט קמא נודע למערערים על הסכם הפשרה בסמוך לרכישת הדירה היינו בשנת 1998.
הערה נוספת, בכתב הערעור נטען על-ידי המערערים כי להסכם הפשרה לא צורף התשריט הסכמטי, ולכן לא היתה בפני בית-המשפט ראיה לגבי היקפו, גודלו או מיקומו של השטח נשוא ההתחייבות. לעניין זה יש לשים-לב כי לתצהיר עדותה הראשית של המשיבה צורף התרשים להסכם הפשרה שסומן א ו- ת/2 בתיק המוצגים של בית-המשפט. כך שלטענה זו אין על מה שתסמוך.
מעבר לשימוש הייחודי בחניה אין למשיבה זכויות נוספות ועל-כן היא מנועה מלנעול את השער. הסכם זה מחייב את המערערים. אין בהסכם זה כדי לחייב את הדיירים הנוספים ובעלי זכויות אחרים במקרקעין שלא ידעו ולא היו צד לו, והיא חלה בין צדדים אלה בלבד במישור חוזי.
כאמור הסכם חוזי זה הקובע את זכויות השימוש במקרקעין אינו שולל את זכויות הקניין שיש לצדדים במקרקעין, כאמור בחוק המקרקעין התשכ”ט-1969 הקובע כי:
“הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.”
אשר-על-כן הערעור נדחה והמערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכ”ט עו”ד בסך של 25,000 ש”ח צמוד מהיום.”
2. הסכם שיתוף ודרישת הכתב
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. מה בינו לבין הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף יכול להיווצר מכוח התנהגות ולכן אין דרישת כתב כללית. כאשר עסקינן בשימוש גרידא במקרקעין, נראה כי אין צורך בכתב כתנאי מוקדם לתקיפותו. דרישה דנן מתעוררת כאשר מעורבות השלכות קנייניות או מעין קנייניות להוראות הסכם השיתוף.
חשוב לציין כי במשך הזמן הפסיקה ריככה את דרישת הכתב ולכן, בפרט במקרים בהם ההסכם בוצע פיזית, כגון, חלוקה בשטח, נוהג שהשתרש בקרב השותפים ועוד, ניתן יהא להסתפק בראשית ראיה בכתב. המגמה היא לבחון את המהות ופחות את הצורה.
כך למשל, ב – ע”א 269/74 {מנחם בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)} קיבל בית-המשפט החלפת מכתבים כהסכם שיתוף.
3. מה מעמדו המשפטי של תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים שהינם בני משפחה בחלקים יחסיים בלתי-מסויימים במקרקעין? האם מהווה הוא הסכם פירוק שיתוף כמשמעו בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין על כל המשתמע מכך, או הסכם שיתוף כמשמעו בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, על כל המשתמע מכך?
ב- ת”א (ח’) 19240-04 {ג’מאל סלים חסון נ’ סלימאן נאיף חסון, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.13)} נדונה השאלה מה מעמדו המשפטי של תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים. הצדדים הינם בני משפחה אחת שרשומים כבעלים במשותף או הזכאים להירשם כבעלים, בחלקים יחסיים בלתי-מסויימים (במושאע), במקרקעין הידועים כגוש 10280 חלקה מס’ 3 באדמות שפרעם, ששטחם הכולל הינו 13,820 מ”ר {להלן: “המקרקעין”}.
לפי תשריט חלוקה היסטורי, חולקו המקרקעין לארבע חלקות עיקריות כשבכל חלקה הוקצו מגרשים שסומנו כתתי-חלקות, ובהתבסס על חלוקה זו נבנו בתים. המחלוקת הינה בשאלה האם תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים במושאע מהווה הסכם פירוק שיתוף או הסכם שיתוף.
בית-משפט השלום קיבל את התביעה ופסק:
ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על-ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני, ומאידך, ניתן לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין.
העובדה שהשותפים ייחדו לעצמם חלקים מהקרקע על-פי תשריט החלוקה ההיסטורי, עשו בהם שימוש על פני עשרות שנים ואף הקימו עליהם מבנים, אינה מעידה בהכרח על הסכמה לחלוקה קניינית בקרקע, והבלעדיות של ההחזקה על-פי התשריט אינה גורעת מזכויותיהם הקנייניות של השותפים בכלל המקרקעין המשותפים, בכל אתר ואתר.
למקרה ויוכח שהחלוקה בתשריט החלוקה המוסכם תואמת את חלקם היחסי של השותפים במקרקעין, והתשריט נערך לצרכי רישום בפנקסי המקרקעין ואושר על-ידי המפקח על רישום המקרקעין וכן על-ידי רשויות התכנון, והשותפים נהגו על-פיו משך שנים ללא כל עוררין, יטה בית-המשפט, בהיעדר נימוקים נוגדים כבדי משקל, לראות בתשריט ביטוי של הסכמה לחלוקה קניינית בין השותפים. אישורו של תשריט על-ידי רשויות התכנון אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני אלא להוות אינדיקציה נוספת לגבי אומד-דעת הצדדים בעת עריכתו.
כאשר אין הסכם לפירוק שיתוף מקרקעין בין השותפים, יבוצע הפירוק על-פי צו בית-משפט, אשר יתחשב במשאלות השותפים. העדיפות בפירוק שיתוף הינה לדרך של חלוקה בעין.
בעניינינו, החלוקה בתשריט אינה תואמת את החלק היחסי של כל שותף לפי פנקסי המקרקעין, הנתבעים מחזיקים בשטח עודף אך אין ויתור מפורש של יתר השותפים על בעלותם בשטחים החסרים להם.
התשריט לא אושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה או על-ידי המפקח על רישום מקרקעין ולא נתלווה אליו כל ביטוי המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין. על-כן אין בו כל ביטוי שמעיד על רצון לחלוקה.
4. בקשת הנתבעות {אימא ובת} ליתן לתשריט החלוקה במקרקעין שעברו להן בירושה, תוקף של הסכם שיתוף – דחיית הבקשה
ב – ת”א (נצ’) 2216/03 {רסמיה סאלח חאכו ואח’ נ’ גוהרה נפסו ואח’, תק-של 2007(4), 3523 (2007)} התביעה נסובה על פירוק שיתוף בעין.
בעבר החלקה בשלומתה היתה בבעלות המנוח סאלח חאח’ו. התובעים קיבלו חלקיהם בחלקה בירושה מהמנוח אשר מכר שני מגרשים באותה החלקה. מגרש אחד מכר לשני אחיו, כאשר אחד מהם הוריש את חלקו לאשתו ולביתו {להלן: “הנתבעות”} ואילו האח השני העביר את השטח לשני בניו בחלקים שווים. זכויות אלו נרשמו.
זאת-ועוד, מכר המנוח את שטחו הנוסף (שני דונם) לגברת נזמיה שבמהלך הזמן הועבר לשני בניה מירושת אימם. זכויות אלו טרם נרשמו. עסקאות בחלקה בוצעו בשנת 1960. לאחר תהליך הפקעה שבוצע, הופקע שטח של 1,170 מ”ר מהחלקה לטובת מועצה מקומית.
ביום 26.11.98 חתמו חלק מהבעלים על תשריט חלוקה אשר אושר על-ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה.
לעניין זה מבקשים התובעים מבית-המשפט ליתן צו מניעה המורה לנתבעות להפסיק ביצוע עבודות בניה במקרקעין. לטענתם, אין כל הסכם לפירוק שיתוף בין הבעלים בחלקה, והמשך ביצוע העבודות על-ידי הנתבעות יחבל בכל סיכוי להגיע להסכם פירוק שיתוף צודק ויעיל, בו ישקלו מכלול השיקולים המתחייבים על-פי חוק המקרקעין. צו זה ניתן על-פי בקשת התובעים.
ברור כי לתשריט חלוקה יש לכל היותר מעמד חוזי בלבד. אין בו בטרם נרשם כדין בלשכת רישום המקרקעין, כדי להוות משום זכות קניינית במקרקעין. זאת-ועוד, גם אם אם הוועדה המקומית הסתמכה על תשריט זה כתכנית חלוקה (כמו בענייננו), הרי שהוועדה המקומית אינה עוסקת בקביעות קנייניות ובקביעת זכויות קנייניות של מי מהצדדים {בג”צ 879/89 בנייני ט.ל.מ חברה לבניין בע”מ נ’ הוועדה המקומית חולון ואח’, פ”ד מד(2), 831 (1990)}.
גם לעניין היתר הבניה שהוצא לנתבעות בהסתמך על תשריט החלוקה, אין כל נפקות קניינית, שכן נקבע לא אחת כי חוק התכנון והבניה והוראותיו אינם דנים בזכויות הקניין המושגיות של הנוגעים בדבר אלא בזכויות במישור התכנון בלבד.
בהתאמה קיימו של היתר אין בו ליצור זכויות במישור הקנייני {בג”צ 305/82 מור נ’ הוועדה המחוזית, פ”ד לח(1), 141 (1984)}.
דבר נוסף המחזק את המסקנה לפיה אין ליתן תוקף לתשריט החלוקה כשל תכנית חלוקה מפורטת, הינו בכך שתשריט החלוקה הינו בניגוד לנסח הרישום ובניגוד לתכנית המתאר החלה במקום. זאת-ועוד, תשריט חלוקה או הסכם חלוקה הינו לכל היותר אובליגטורי ומחייב אך ורק את החתומים עליו. לענייננו לא הוכח כלל כי התובעים 1 ו- 2 חתומים על אותו תשריט.
לפיכך, ולאור האמור בית-המשפט קבע כי אין לתשריט תוקף לצורך קביעות קנייניות כלשהן, ורשאים היו התובעים להגיש בקשה לפירוק שיתוף.
יחד-עם-זאת, ראוי לציין כי הסכם שיתוף לא יכול לקבוע זכויות קנייניות ולכן ניתן לקיימו על בסיס הסכמת הצדדים בלבד. כמו-כן, אין ביכולתו של הסכם השיתוף בין הצדדים לחלק מחדש את הזכויות הקנייניות של השותפים, בניגוד לרישום בלשכת רישום המקרקעין {רע”א 4029/03 שמואל עוודי ואח’ נ’ ברוך חרמוני ואח’, תק-על 2004(1), 308 (2004)}.
5. תוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם
שאלה זו טרם הוכרעה על-ידי בית-המשפט העליון: האם הסכם שיתוף שלא נרשם יכול לחייב צד שלישי, ואם-כן באילו תנאים ומהם הגבולות של כוחו של הסכם זה, ככל שיש לו כוח כזה. במיוחד מתעוררת השאלה האם בבוא בעלים משותפים (בעלים במושע) לפרק את השיתוף, יש לפרקו על-פי אותו הסכם שלא נרשם ואשר לפחות מי מהבעלים כיום לא היה צד לו בעת עריכתו, וזאת לאור ידיעתו הנטענת את תוכן ההסכם עובר לרכישת זכויותיו במקרקעין.
ב – ע”א (חי’) 1020/03 {בובליל ואח’ נ’ שטיינר, תק-מח 2004(1), 5244 (2004} נקבע כי צד שלישי שידע על הסכמים בין בעלי דירות בבית משותף חייב לכבדם. קביעה זו מבוססת אמנם בין השאר על התפיסה לפיה מטרת הרישום היא הפומביות, ומי שידע על הסכם גם מבלי שההסכם נרשם אינו זקוק לאותה פומביות. במאמר מוסגר ראוי לציין כי בפועל דובר בבית משותף שלגביו כבר נקבעה הלכה פסוקה כי חובת הרישום של החלטות אינה קונסטיטוטיבית, ולא בהסכם שיתוף רגיל.
כך גם ב- ע”א (מרכז) 1076-10-08 {יעקב זילברשטיין נ’ ק.ל.ר.ג. יזום והשקעות בע”מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.12.09)} בית-משפט השלום דן בשאלת אופן פירוק השיתוף במקרקעין וקבע כי כאשר הסכם השיתוף לא נרשם יש לו תוקף אובליגטורי. אולם, התובעים ערערו על קביעה זובהסתמך על העובדה כי המשיבים היו מודעים להסכם ואף רכשו את החלק במקרקעין על-פי החלוקה ההיסטורית – בית-המשפט שלערעור קיבל את תביעתם.
בית-המשפט שלערעור קבע כי נפלה טעות באימוץ חוות-הדעת של המומחה מטעם בית-המשפט השלום, לפיה אופן החלוקה יהיה שוויוני. וזאת משום שהצדדים הסכימו ביניהם שחוסר השוויון המובנה בכך שהוקצה לכל אחד מהם אולם בגודל שונה, יאוזן בחלקי החצר. יחד-עם-זאת, נקבע כי אין מקום להתערב בהסכמה ההיסטורית שהצדדים וחליפיהם היו צדדים לה. תוצאה זו מתבקשת גם מהצורך להחיל את עקרון תום-הלב על תביעה לפירוק שיתוף.
6. רישום הערת אזהרה על הסכם שיתוף
ב- פש”ר (ת”א) 39238-03-12 {יצחק שרבט ואח’ נ’ מלכיאל שרבט, תק-מח 2015(2), 1462 (06.04.2015)} נקבע:
“אני נעתר לבקשת האחים שרבט ומורה כמבוקש על ידם, בכפוף לרישום הערת אזהרה כמבוקש על-ידי המנהל המיוחד.
החייב מתנגד לבקשה בנימוק שלפי פסק כב’ הבורר לויט, זכותם של האחים שרבט לקבלת הנכסים מותנית בתשלום ההוצאות שהוציא החייב בגינם. דינה של התנגדות זו להידחות. טובת הנושים מחייבת ויתור על התניה זו, מטעמים פרקטיים: מבלי לקבוע מסמרות, דומה כי הוצאותיו הנטענות של החייב, שטרם זכו להכרה משום שטרם התבררו בהליך שיפוטי, נופלות מחובותיו הפסוקים בסך של כ- 12 מליון ש”ח כלפי האחים שרבט, כך שממילא, אם תבוצע פעולת קיזוז, הוא לא יהיה זכאי לכספים מהם.
זאת ועוד, גם החייב זכאי להעברת נכסים על שמו, ואם ניישם את עקרון ההדדיות ונקבל את דרישתו של החייב, הרי שגם האחים שרבט יוכלו לסרב להעביר נכסים על שמו של החייב כל זמן שהוא אינו פורע את חובו כלפיהם בסך של כ- 12 מליון ש”ח. התוצאה במקרה כזה תהא קפאון מוחלט בחלוקת הנכסים, דבר הפוגע הן באחים שרבט והן בחייב, ובאופן ישיר, גם בנושי החייב. על-כן, משיקולים של יעילות וקידום ההליך, יש לוותר על ההתניה האמורה. ודוק: לו היה עסקינן במי שאיננו חדל פרעון, הוא היה רשאי לעמוד על זכויותיו לפי פסק הבורר לויט אף אם הדבר היה גורם לו עצמו נזק, אלא שעסקינן בחייב חדל פרעון, ולכן השאלה המכרעת היא מה טובת הנושים, ולא מה רצונו של החייב.
יש ליתן גם משקל בהקשר זה לעמדתו של המנהל המיוחד, לפיה נושא ההוצאות המגיעות לחייב ידון במסגרת הליך נפרד. משמע, אין המדובר בויתור על זכויות החייב להחזר הוצאותיו, אלא אך ורק ויתור על כריכת עניין זה בהעברת הנכסים.
באשר לדרישתו של המנהל המיוחד להתנות את העברת הנכסים ברישום הערת אזהרה בדבר התחייבות האחים שרבט לבצע בניה משותפת בחלקה, הרי שדינה להתקבל. התחייבות זו עוגנה בהסכם מיום 22.10.95 (ראה נספח 1 לתגובת המנהל המיוחד). מדובר למעשה בהסכם בין שותפים במקרקעין בדבר אופן השימוש בהם, כמשמעו בסעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, ולכן מדובר בהסכם הניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה כלפי כל מי שנעשה שותף לאחר-מכן. העובדה שבפסק הבורר בו הוחלט על העברת הנכסים לא היתה הוראה לרישום הערה כזו, אינה גורעת מזכותו המהותית של החייב, לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין, לעגן את ההסכמה ברישום, ולפחות, באמצעות רישומה של הערת אזהרה.
הסכם
רישום כזה יבטיח כי מבחינה קניינית, מי שיבוא בנעלי האחים שרבט במקרה שימכרו את חלקם בקרקע, יהיה כבול אף הוא לחובה לבצע בניה משותפת בקרקע. ודוק: אין ברישום האמור כדי למנוע מהאחים שרבט למכור את חלקם בקרקע למי שיחפצו, אלא אך ורק להבטיח את זכותו של החייב לקיים בניה משותפת עם מי שיבוא בנעליהם של האחים שרבט.
אין מקום להורות על מינוי שמאי, שכן אין מקום לכפות כעת על האחים שרבט את תחילת הבניה.”
7. הסכם שיתוף – תשריט – עד רישום הבית כבית משותף
ב- ת”א (חי’) 10829-07-12 {רז אלון יעקב נ’ מאושר נתנאל, תק-מח 2015(1), 14203 (03.02.2015)} נקבע:
“16. להסיר ספק, אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו התאריך 20.09.93 אינו תאריך מוטעה אלא תאריך הסכם המכר שהוא, לשיטתם, שטר המכר שחתמה הגב’ רייכר לצורך רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. ראשית, לא הוכח כלל שגב’ רייכר חתמה על שטר המכר ביום 20.09.93. זה התאריך שבו נרשמו זכויותיה לפי נסח הרישום, אבל לא בהכרח המועד שבו חתמה על שטר המכר. שנית, שטר מכר אינו “חוזה מכר”. הטענה כאילו יש זהות בין השניים היא עיוות של המציאות. שטר מכר נועד לרישום ואילו חוזה מכר קובע את הזכויות שלפיהם, בסופו-של-דבר, משתמשים בשטר מכר. על-כן אישר הנתבע בחקירתו בעמ’ 55 שורה 23 שלא ראה חוזה מכר מ- 20.09.93. שלישית, אין שום משמעות לאמירת המוכרת בהסכם, ש”זכויות הבעלות שלה בדירה הן לפי שטר מכר (במקום חוזה מכר) מיום 20.09.93″. זכויות הבעלות כבר היו רשומות בשלב זה בלשכת רישום המקרקעין, ואין צורך לומר בהסכם הרכישה מאיזה תאריך הן רשומות. זאת ועוד, שטר המכר לא קבע כל זכויות בעלות בדירה, אלא זכויות בעלות בשליש מהמקרקעין. לעומת-זאת, בהואיל הקודם נאמר שהמוכרת היא הבעלים של 1/3 מזכויות הבעלות בחלקה, ומחזיקה ובעלת זכות השימוש הבלעדית בדירה והרכוש הצמוד אליה. על רקע זה בא ההואיל הזה כדי להסביר, כיצד יכולה המוכרת לעבור מזכויות החזקה ושימוש בלעדי בדירה, לזכות בעלות בדירה. הדרך היא על-ידי חלוקת השימוש בין הבעלים המשתפים לפי התשריט המוסכם, שהוא חלק מהסכם הרכישה. ודוק: הסכם הרכישה עצמו אינו מחלק את הבעלות בין הרוכשים. כדי לחלק את הבעלות בין הרוכשים, יש צורך בצירוף התשריט. הנתבעים אינם יכולים לטעון שרכשו בעלות מחולקת, בלי לדעת על התשריט המחלק אותה.
16. בשלב שעד רישום זכויות הבעלים כבית משותף, היה תוקפו של הסכם חלוקת השטחים ביניהם כתוקף של הסכם שיתוף. לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, ניתן לרשום הסכם שיתוף, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי מי שנעשה שותף לאחר-מכן. הסכם חלוקת השימוש בשטחים לא נרשם, אבל הוא בכל זאת מחייב את הנתבעים שרכשו את זכויותיהם לאחר-מכן, שכן הוא היה חלק מהסכם הרכישה שלפיו רכשו את זכויותיהם, וגם אם אקבל את הטענה שהם התעלמו ממנו ולא הסתכלו עליו, הוא מחייב אותם. משמעות הסעיף אינה שהדרך היחידה לחייב את השותף החדש היא לרשום את הסכם השיתוף, אלא שזו אחת הדרכים, אבל דרך נוספת, שאינה קבועה בחוק, היא אם הוא מקבל עליו בחוזה שלפיו רכש את זכויותיו, שאלו יהיו לפי תשריט החלוקה שהוא חלק מהסכם הרכישה מיום 12.10.89.
17. על-כן, המסקנה היא שתשריט חלוקת השטחים הוא חלק מהסכם המכר שלפיו רכשו הנתבעים דירה והצמוד אליה לפי התשריט, ממי שהיתה רשומה כבעלת שליש מכל המקרקעין. אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו בדקו רק את הרישום והסתמכו עליו, ולא ידעו על האמור בהסכם ובתשריט. טענה זו מנוגדת הן לאמור בהסכם הרכישה שלפיו רכשו את זכויותיהם, והן לדברי באת כוחם לעיל, לפיהם הסתמכו על ההסכם שצורף כנספח א’ להסכם המכר שלהם. על-כן, לא חל בעניינם סעיף 10 לחוק המקרקעין, שלפיו מי שרכש זכות במקרקעין בהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. ממילא סעיף זה אינו חל, מכיוון שאין טענה שהרישום לא היה נכון עד לרישום הבית המשותף, לאחר שרכשו את זכויותיהם. לפיכך, אף הנתבעים מחוייבים במערך הזכויות שנקבע בתשריט חלוקת השטחים.”
8. הסכם שיתוף והסמכות העניינית
ב- ת”א (ת”א) 1193-09 {ד”ר אירית וידר ואח’ נ’ דוידוביץ הדי, תק-מח 2012(1), 24814 (23.02.2012)} נקבע מפי כב’ השופטת דליה קרת:
“ההלכה היא כי הסכם שיתוף שלא נרשם אינו מהווה “עסקה במקרקעין” היוצרת זכות קניינית אלא חוזה אובלגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 36-30 לחוק המקרקעין, מסכימים הבעלים זה עם זה ואף מתחייבים זה כלפי זה, שעל-אף זכויותיהם הקנייניות מכוח החוק, הם ינהגו על-פי המוסכם ביניהם.
(ראה לעניין זה ע”א 269/74 מנחם בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243, 248 (להלן: “פסק-דין בוקובזה”))
אולם, שופטי הרוב באותו פסק-דין (השופטים י’ כהן ומני) הבהירו, בניגוד לדעתו של כב’ השופט חיים כהן, כי משנרשם ההסכם הרי כפי שנאמר בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין “כוחו יפה כלפי אדם שנעשה שותף לאחר-מכן וכל אדם אחר”.
כב’ השופט י’ כהן קבע “אותה התכונה שמעניק החוק להסכם רשום, שכוחו יפה כלפי כל אדם אחר, היא המקנה לו אופי של זכות קניינית או זכות חפצית”. להסתייגות זו של כב’ השופט י’ כהן הצטרף כב’ השופט מני.
לדיון בתוקפו של הסכם שיתוף כלפי אדם שלישי, תוך הבחנה בין אדם שנעשה שותף לאחר-מכן לבין כל אדם אחר, ראה י’ וייסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, 215-211.
לדיון בקנייניותו של הסכם שיתוף רשום בפנקסי המקרקעין, תוך התייחסות לדבריו של וייסמן ולאמור בפסק-דין בוקובזה – ראה מ’ דויטש קניין, כרך א’, 556 – 567.
הדברים הרלוונטים לעניין שבפניי הם קביעתו של דויטש כי רישומו של הסכם שיתוף בפנקסי המקרקעין מקנה לו את מימד הפומביות “אשר הוא חיוני להצדקת ההשפעה הגורפת של זכות קניינית” (עמ’ 559) וכן ההבהרה כי דעת שופטי הרוב בפסק-דין בוקובזה – היא שההשפעה של הסכם רשום היא השפעה קניינית מבלי שהם מגדירים את מהותה של הקנייניות.
דויטש מבהיר כי האופי הדואלי של ההסכם, כלומר הסדר חוזי אשר עולה לדרגת קניין עם רישום, יוצר תוצאות מיוחדות באשר להיקף ולמהות ההכפפה של זרים אליו.
“אך עצם הכפיפות של הכל להסדר היא בלתי-מעורערת. אכן, תופעת הרישום בפנקסי המקרקעין נועדה, לאורך דיני הקניין בכללותם ליצור אפקט קנייני המשפיע על כולא עלמא.”
הדיון במידת הכפפה של זרים – בין על-ידי וייסמן ובין על-ידי דויטש אינה משנה את הקביעה הבסיסית, על-פיה הרישום מקנה אופי קנייני להסכם השיתוף ממועד רישומו.
מכאן עולה בבירור, כי תביעה שהסעד המתבקש בה הוא צו המופנה לצד בהסכם שיתוף, שיקיים את ההתחייבויות שיאפשרו את הרישום אשר יקנה להסכם השיתוף אופי של זכות קניינית או זכות חפצית – הינה בוודאי תביעה בעניין אחר הנוגע למקרקעין ולא תביעה בדבר חזקה או שימוש.
ראה בעניין זה גם ע”א 476/88 שושנה אשתר נ’ עליזה נפתלי, פ”ד מה(2), 749, 755 (1991), פסקה 7.
ראה גם ה”פ (חי’) 119/08 שרה שוייצר נ’ אילן רפאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.07.08)) בה נקבע:
“מכאן, שכל תביעה הנוגעת למקרקעין, בין רשומים ובין אם לאו, מסורה לסמכותו של בית-המשפט המחוזי.
מסקנה זו מתחזקת נוכח הביטוי “הנוגעות למקרקעין” בו נקט המחוקק בסיפא של הסעיף, ביטוי גמיש, שאין לתחמו תחת התווית של “זכות קניין”.”
(עמ’ 6 לפסק-הדין) (ההדגשה שלי – ד.ק.).
מכל האמור לעיל עולה כי לבית-משפט זה הסמכות העניינית לדון בתביעה.”
ראה גם: ת”א(חי’) 62296/96 בריוו רייס לוטפי נ’ עזבון המנוח עבד אלרחים מוחמד חמדאן חאג’ אחמד ז”ל, תק-של 2015(2), 89864 (2015); ת”א (רשל”צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ’ סולימאן יוסיאן, תק-של 2015(2), 87557 (2015); ת”א (הר’) 35682-10-11 יעקב לארי נ’ רונן דוידי, תק-של 2015(2), 77867 (2015); ת”א (חי’) 18700-01-13 א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע”מ נ’ דן יקוטי, תק-של 2015(2), 21870 (2015); ת”א (כ”ס) 2167-12-09 כהן דוריאנה – התביעה נמחקה נ’ מכלוביץ דב, תק-של 2015(2), 2536 (2015); ת”א (ת”א) 17098/06 עיריית נצרת (התביעה הסתיימה) נ’ הראל חברה לביטוח בע”מ, תק-של 2015(1), 81706 (2015); ת”א (עפ’) 12786-08-09 שגיא גנון נ’ שמס בן שלמה, תק-של 2015(1), 86271 (2015); ת”א (חי’) 32653-10-12 ג’וזיף מישרקי נ’ כמאל זערורה, תק-של 2015(1), 51872 (2015); ת”א (נצ’) 9000-04-09 תמאם סעאידה נ’ סעאידה מוסטפא פאיז, תק-של 2015(1), 31283 (2015); ת”א (קריות) 9724-08-08 איטה וורמברנד נ’ יהושע לניאדו, תק-של 2015(1), 29356 (2015); תא”מ (ת”א) 52562-05-12 סוזנה ארדמן ויינברג נ’ גיל גואטה, תק-של 2014(4), 107573 (2014); ת”א (עכו) 3556/07 חלוה סלאמה נ’ גמאל חטיב, תק-של 2014(4), 88361 (2014); תא”מ (יר’) 37341-07-12 בנימין בר טוב נ’ אליעזר ששון, תק-של 2014(4), 37135 (2014); תא”מ (נתניה) 16902-09-10 יעקב שלג נ’ משה ברדה, תק-של 2014(4), 11163 (2014); ת”א (ת”א) 176027/09 דוד שומרוני נ’ הראל מנהיים, תק-של 2014(3), 55313 (2014).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
