1. הדין
סעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים (תיקון התשנ”ב)
(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים (להלן: “בית מורכב”) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף-קטן (א) אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף-קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף-קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.”
2. כללי
סעיף 59 לחוק המקרקעין הדן ב”בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים” קובע כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים (ומוגדר בחוק כ”בית מורכב”) יכולים בעלי הדירות לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה “יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים”, והם רשאים “לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף” (סעיף 59(א) לחוק המקרקעין). אם הדיירים לא הגיעו להסכמה, יש בידם לפנות למפקח והוא רשאי להורות כי הבית יתנהל בהתאם לאמור בסעיף 59(א) “אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן” (סעיף 59(ב). מהוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין נמצאנו למדים לכאורה כי בית מורכב, אף שניתן בגדרו להצמיד את הרכוש המשותף או חלקו לאחד המבנים ולהחזיקו ולנהלו בנפרד, עודנו מהווה “בית משותף” כהגדרתו בחוק. מכל מקום, כל עוד לא נעשתה פניה למפקח על הבתים המשותפים להורות על ניהול נפרד של הבית המשותף מושא התביעה (ופניה מעין זו יכול שתיעשה על-ידי מיעוט מהדיירים – ראו ויסמן, בעמ’ 401) הרי שמדובר בבית אחד, וכל אחד מהדיירים שזכה לזכויות ברכוש המשותף מחזיק בחלקים בלתי-מסויימים מהרכוש המשותף של כל הבניינים {ת”א (יר’) 2159-08 בן ציון קופרשטוק נ’ חברת שומרי אמונים בעמ, תק-מח 2012(4), 13028 (28.11.2012)}.
3. סמכות המפקח על-פי סעיף 59(ב) לחוק
ב- עש”א (חי’) 23423-10-14 {ד.ג.ש. חניונים בע”מ נ’ נציגות הבית המשותף ברח’ המגינים 53 חיפה, תק-מח 2015(2), 905 (01.04.15)} נקבע:
“הסמכות שניתנה לכב’ המפקחת בסעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, נוצרה כדי לקיים מנגנון אשר יימנע עיוותים בבתים משותפים מורכבים. במקרה שלפנינו, נהגו הצדדים, במשך שנים רבות, בדרך מסויימת, וזאת כדי למנוע עיוות בכל הנוגע לחלקה של יחידת-משנה מס’ 1 בהוצאות החזקת הרכוש המשותף הכללי. ואולם, משעה שאחד מבעלי הדירות חלק על ההסדר שנהג, ולא ניתן היה לכפות עליו מפתח חלוקה אחר מזה שנקבע בסעיף 58 לחוק, נוצר עיוות שהיה מקום וצורך לתקנו, וזה בדיוק מה שעשתה כב’ המפקחת לאחר ששמעה טענות הצדדים, ביקרה במקום, קיבלה חוות-דעת של מומחה, ונוכחה לדעת “שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן” (כלשון סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין).
21. גם העובדה, שכדי להגשים את הפרדת הניהול הורתה כב’ המפקחת על ביצוע התאמות שונות, אין כדי לאיין את הצורך בהפרדת הניהול. כב’ המפקחת אינה מוגבלת לבחינת המצב הקיים במועד הגשת התביעה, הא ותו לא, והיא בהחלט מוסמכת להתנות את הפרדת הניהול של אגפי הבית בהוראות שונות, כפי שעשתה בפועל.”
ב- ת”א (שלום יר’) 3157/06 {נציגות ועד הבית ברח’ יהושע בן נון 43 נ’ שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541, 34546 (2010)} קבע בית-המשפט כי באשר לטענת הנתבעים לפיה כניסה ב’ בבית התנהלה מימים ימימה בנפרד – טענה זו דינה להידחות.
סעיף 59 לחוק המקרקעין דן בבית משותף המורכב ממבנים או מאגפים, וקובע כי על בעלי דירות בבית שכזה, המעוניינים בניהול כל אגף בנפרד, לקבוע זאת בתקנון הבית המשותף.
בנוסף, באין קביעה בתקנון, רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור, אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן.
במקרה דנן, לא נקבעה הוראה שכזו בתקנון, ועל-כן יש להתייחס לבית המשותף כמתנהל על כל חלקיו כאחד.
ב- ה”פ (חי’) 55620-07-14 {יואב אניספלד נ’ מ.ח. פרוייקטים בע”מ, תק-של 2014(3), 59301 (27.08.2014)} נקבע:
“1. טען ביניים שהגיש עו”ד אניספלד (להלן: “המבקש”).
2. הטוענים 2-42 הם בעלי 25 דירות מתוך 32 דירות בבית משותף ברח’ הרב רפאל אנקווה 44 ו- 46. לבית שתי כניסות, כאשר פיזית מדובר בשני מבנים נפרדים. בכל מבנה 16 דירות. למעשה, גם אותם שני מבנים (כניסה 44 וכניסה 46) הם חלק מבית משותף מורכב הכולל עוד 4 כניסות, היינו סה”כ 6 כניסות (6 בניינים פיסיים) עם 96 יחידות-דיור. להגדרת “בית מורכב” ראה סעיף 59 של חוק המקרקעין.
3. בזמנו פנו טוענים 26-2 ודיירים נוספים אל המבקש על-מנת שייצגם מול חברה קבלנית היא הטוענת 1, במסגרת מו”מ לביצוע שיפוץ והרחבה לפי תמ”א 38. המו”מ הבשיל לכלל חוזה כאשר רוב בעלי הדירות באנקווה 44 ו- 46, ובהם טוענים 42-2 ומס’ בעלי דירה נוספים, חתמו על חוזה מול הטוענת 1 (היזמית).
החוזה אינו נושא תאריך חתימה ובעניין זה יש לקבל שמועד החתימה היה ביולי 2012, כמצויין בהודעת הפרטים של טוענים 19-18 (בעניין השנה נפלה טעות בבקשה, מדובר על 2012 ולא 2013, והדבר ברור מן המכתבים שצורפו לבקשה, הראשון בהם מיוני 2013 והם מתייחסים לאירועי העבר ). יובהר, כי לפי החוזה היו רק 32 הדירות של שתי הכניסות ברח’ אנקווה 44 ו- 46 מעורבות בפרוייקט. כלומר הפרוייקט היה אמור להתבצע רק בשני בניינים אלה, מתוך 6 הבניינים של הבית המשותף המורכב, ורק לשני בניינים אלה ודייריהם (לא לשאר הבניינים שבבית המשותף) התייחס החוזה כאל “הבניין”.
4. על-פי התכנית, היה הבניין אמור לעבור שיפוץ וחיזוק, תוך הוספת חדרים לדירות קיימות, ובניה של דירות נוספות אשר תועברנה כמקובל לבעלות הטוענת 1 כיַזָּם.
5. אותה עת יצגה את הטוענת 1 עו”ד עדי בראונשטיין, ועל-פי הוראות החוזה פתח המבקש יחד עמה חשבון נאמנות, בו צויינה הטוענת 1 כנהנית יחידה. בהתאם להוראות סע’ 15.3 לחוזה היה על הדיירים החתומים על החוזה, בלי לחייב שאר בעלי הדירות, לשלם לטוענת 1 30,000 ש”ח לצורך השתתפות בהוצאותיה בביצוע הפרוייקט. הסכומים הופקדו לחשבון הנאמנות. החוזה כלל תנאים ושלבים להעברת סכומים מחשבון הנאמנות אל הטוענת 1. אותם בעלי דירות ששלמו בפועל 30,000 ש”ח לכל דירה, הנם הטוענים 26-2 שהנם בעלי דירות באנקווה 44 ו- 46 (סעיף 8 לטען-הביניים).
מבין 32 בעלי דירות באנקווה 46-44 חתם איפוא הרוב המכריע: כפי שנשמע בעלי 27 עד 28 דירות; מבין החותמים, שלמו כאמור רוב בעלי הדירות (טוענים 2 עד 42 – בעלי 25 דירות ) – 30,000 ש”ח לדירה.
6. בהתאם לתנאי החוזה (בסעיף ההגדרות, הוא סעיף 2) היתה אמורה להתמנות נציגות מבין הדיירים – עד ארבעה חברים, שתייצג את כלל בעלי הדירות שבשני הבניינים מול היזם. לאותה נציגות מונו דיירים מכול אחד משני הבניינים, כניסה 44 וכניסה 46. צויין כי הנציגות תהא הסמכות היחידה כלפי היזם מרגע חתימת ההסכם מטעם כלל דיירי הבניין ועד להשלמת הבניה. בחוזה עצמו לא פורטו שמות חברי הנציגות, ובדיון בואר, שהדבר לא נעשה לאור שינויים פרסונאליים בזמן החתימה; אולם אין חולק כי היתה אכן נציגות שהורכבה מבעלי דירות בשני הבניינים. בהודעת הפרטים של טוענים 18 ו- 19 צויינו הפרטים לעניין זה, שלא נסתרו. צויין שם, כי בבניין של אנקווה 44 מונו כנציגים מר שמואל מן ומר ארליך – טוענים 41 ו- 38. ואלו בבניין של אנקווה 46 מונו גב’ רותי חגי טוענת 19, ומר יחזקאל שמש טוען 21 (במקום מר דבאח משה שמכר דירתו).
7. בין עו”ד בראונשטיין שייצגה בזמנו הטוענת 1, ובין המבקש כמייצג רוב בעלי הדירות באנקווה 44 ו- 46, הוחלפו מכתבים בהם הטילו הדיירים והחברה היזמית אחריות זה על זה לאי-קידום הפרוייקט.
8. יבואר בעניין זה, וכפי שצויין בהודעת הפרטים של טוענים 19-18: לפי החוזה היה על טוענת 1 להגיש הבקשה להיתר בניה עד מרץ 2013, 8 חודשים מיום חתימת החוזה. כך נובע מסעיף 11.1.2 לחוזה, שם נקבע לו”ז של הגשת בקשה להיתרי בניה עד 8 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. הדבר לא נעשה, וטוענים 19-18 מפנים בדין לכך, שהטוענת 1 אף לא הגישה תביעה למפקחת על המקרקעין לשם אכיפת הסכמה על בעלי דירות סרבנים שלא יחתמו על החוזה, כפי שאפשר לה לעשות סעיף 3.1.1 לחוזה בשם כל בעלי הדירות שחתמו על ההסכם (לעניין אחרון זה אשוב בהרחבה בהמשך).
9.א. יצויין כבר כעת, כי הסכמת כל בעלי הדירות בבניין כהגדרתו בחוזה, לתנאי החוזה, ובכלל זה גם לתיקון צו רישום הבית המשותף, נקבעה כתנאי מתלה להסכם באותו סעיף 3.1.1 של ההסכם.
בעניין זה נראה שביקש החוזה לקבוע משטר שיתאם הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (להלן “חוק החיזוק”). היות והפרוייקט בו מדובר כולל בניית דירה חדשה אחת או יותר שתימסר ליזם, חל סעיף 5 של חוק החיזוק הקובע שנדרשת החלטה מראש (כלומר הסכמה) של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין. סעיף 7 לחוק החיזוק דורש שהסכמה של בעל דירה הדרושה לביצוע עבודה המשותף לפי חוק החיזוק, תינתן בכתב ותאומת בידי עו”ד בדרך שמאמתים שטר עסקה.
היות והמחוקק ביקש לעודד חיזוק מבנים ולא לתת זכות וטו למיעוט מבוטל, הקל הוא על דרך של קביעת רוב מיוחס, היינו אפשר פגיעה מסויימת בזכות ההחלטה של בעל קניין; אך זאת בכפוף להחלטת אינסטנציה שיפוטית: במקרה שלא ניתנה הסכמה של כלל בעלי הדירות קובע סעיף 5 לחוק החיזוק שיכול המפקח על בתים משותפים לאשר ביצוע העבודה, על-פי תביעת בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף, וכן שני שליש מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם. מדובר על סמכות שבשיקול-דעת מכוחה יכול המפקח לאשר העבודה חרף התנגדות חלק מבעלי הדירות, אם נתמכה היא על-ידי בעלי הרוב המיוחס (אך לא פחות ממנו), ולאחר שניתנה לכל בעל דירה כולל המתנגדים האפשרות לטעון טענותיו ולנסות לשכנע בעמדתו.
ב. נשוב לחוזה: נקבע בו שאותה הסכמה של כלל בעלי הזכויות באנקווה 44 ו- 46 (היינו אלה שטרם חתמו על ההסכם) אמורה להינתן בתוך 120 יום. הדיירים שחתמו התחייבו לפעול מולם להשגת הסכמתם כאמור. היות ואותם דיירים שחתמו שאפו בשלב החתימה לקדם הפרוייקט, וחלקם הארי אף הפקיד הסכום בסך 30,000 ש”ח, אות ועדות לרצינות כוונותיהם, הרי שניתן לקבל הגיונית שאכן ניסו לשכנע הדיירים שלא חתמו (בהתכתבויות בין הצדדים נפלה פלוגתא בעניין מידת שתוף הפעולה). אלא שמעבר להצהרה של רצון טוב ושיתוף פעולה מצד הדיירים החותמים, ממילא צפה החוזה אפשרות שלא יעלה בידם להשיג הסכמה ולונטארית של כלל בעלי הדירות באותם שני בניינים, במועד בן 120 הימים שהוקצב לכך. במקרה שכזה קבע סעיף 3.1.1 לחוזה כי “יפנה היזם בשמם של כל החותמים, על חשבונו, למפקחת על בתים משותפים לשם כפיית ו/או אכיפת ההסכם על הבעלים הסרבנים. מובהר, כי המועדים הדרושים להסכם זה יימנו ממועד קבלת החלטתהּ של המפקחת ואילך”.
במילים אחרות, תנאי מתלה בחוזה שעיכב תחילת תוקף ההסכם עד התקיימותו היה קבלת הסכמה בכתב של כל בעלי הדירות בשני הבניינים מתוך 6 שבבית המורכב, בהם היה אמור להתבצע הפרוייקט. לעניין זה אין די (לא לפי חוק החיזוק ולא לפי החוזה) בהסכמת הנציגות באותם שני בניינים שנקבעה בחוזה. אותה הסכמה היתה אמורה להינתן כהסכמה וולונטרית בחתימת בעלי הדירות שטרם חתמו, והחוזה הקציב לכך פרק זמן של 120 יום. בהיעדר הסכמה ולונטרית כאמור בתוך 120 יום, הוסמך היזם ואף חוייב לפנות בתביעה למפקחת, לאכיפת ההסכם על הדיירים המסרבים לחתום. כאמור, עד עצם היום הזה לא חתמו כלל בעלי הדירות על הסכמה אלא רק 27 עד 28 מבין 32 דירות.
החוזה לא הקציב פרק זמן לטוענת 1 לקיום התחייבותה לפנות בתביעה למפקחת, בחלוף אותם 120 יום.
ג. סעיף 3.2 להסכם קבע, כי במידה ואיזה תנאי או מועד שבהסכם לא יתקיים עד למועד הנקוב בתנאי הרלוונטי להתקיימותו, יהא רשאי היזם (ולא חייב) להאריך את המועד להתקיימות התנאי לתקופה נוספת של עד 6 חודשים. ספק אם יש לראות בסעיף 3.2 כמי שפורש מצודתו גם על סעיף 3.1.1 שהינו סעיף ספציפי. אולם גם אם-כן, יבואר כבר עתה כי בשים לב ללוחות הזמנים, התוצאה לא משתנה.
ד. אותו משטר של תנאי מתלה לחוזה בדמות הסכמת צדדים שלישיים, שאכיפתה עליהם במידת הצורך נמסרה ליזם בתורת חיוב חוזי המוטל עליו, אושש בסעיפים נוספים בהסכם. בסעיף 7.1 פסקה שלישית לחוזה נקבע שוב, שהחוזה ייכנס לתוקף בכל הקשור להתחייבות בעלי הדירות להחתמת יחידי בעלי הדירות, עם חתימת כלל בעלי הדירות בבניינים נשוא ההסכם (כזכור כניסות 44 ו- 46), וכי במצב בו יחתמו חלק מיחידי המזמין על ההסכם (כפי שכאמור אירע – הערה שלי, י.פ), ייכנס ההסכם לתוקף בכפוף לאישור המפקח על הבתים המשותפים, על-פי תביעה שהגישו לו בעלי הדירות המבקשים להחיל את הפרוייקט. בסעיף 7.10 צויין, שהיזם יהא רשאי לפעול מטעם מי מיחידי המזמין שכן חתמו על ההסכם, כדי לחייב את אלה שלא חתמו עליו, לחתום. כמו-כן יהא רשאי היזם לקדם כל הסדר אחר לפי דין, כך שניתן יהיה להתחיל בביצוע הפרוייקט ובכלל זאת שימוש בתיקוני החקיקה בחוק המקרקעין, וכל פעולה שכזו תהא על חשבונו של היזם. נקבעו בהסכם שורה של הוראות נוספות, שהינן בבחינת למעלה מן הצורך בבקשה זו, בהן הוסמך היזם (טוענת 1) לבצע פעולות בשם הדיירים לשם קידום הפרוייקט.
אותו עיקרון נקבע גם ב”הואיל” השלישי והשמיני שבפתיח להסכם.
ה. לשם הבהירות, אפנה לנוסח סעיף 27 לחוק החוזים (כללי) שכותרתו “חוזה על תנאי”:
“(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן: “תנאי מתלה”) או שיחדל להתקיים תנאי (להלן: “תנאי מפסיק”).
(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על-פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה.
(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.”
התנאי בסעיף 3.1.1 לחוזה הינו אכן לאשורה תנאי מתלה, ולא תנאי מפסיק. סעיף 28 של חוק החוזים (חלק כללי) קובע כי צד שמנע קיום תנאי מתלה אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו. מאידך, קבוע בסעיף-קטן (ג) של אותו סעיף, שהוראות סעיף 28 לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה לפי החוזה בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ולא ברשלנות.
בענייננו מדובר על תנאי מתלה מסוג התנאים המתלים הטעונים הסכמת אדם שלישי, שכלל אינו חתום על החוזה ואינו צד לו. מדובר על מספר בעלי דירות בשני הבניינים, אמנם רק 4-3 דירות, שלא חתמו על החוזה. ממילא, אין הם חייבים על-פי דין לחתום, והסעד שניתן לנקוט (בכפוף לקיום רוב נדרש בדין) הינו העברת ההכרעה למפקחת, כדי שזו תכריע האם מדובר במקרה שבו יש לאכוף עליהם הוראות הסכם לחיזוק מבנה של בית משותף, שהם מתנגדים לו. סעיף 28 האמור אינו מסייע איפוא, במקרה דנן.
עם-זאת, כפי שיבואר, רלוונטי לענייננו סעיף 29 של החוק הנ”ל, הקובע שבמידה והיה החוזה מותנה בתנאי שלא התקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם מדובר בתנאי מתלה – מתבטל החוזה.
10. לימים חדלה עו”ד בראונשטיין לייצג את הטוענת 1, ובטען הביניים פורט כי בהסכמה שוחררה היא איפוא מחשבון הנאמנות המקורי; כצעד משלים הועבר החשבון לסניף בנק אחר – של אותו בנק (לאומי). מס’ חשבון הנאמנות החדש ומס’ הסניף צויינו בסעיף 14 של הבקשה.
כאמור בטרם הפסיקה לייצג את הטוענת 1, הוחלפו בין עו”ד בראונשטיין לבין עו”ד אניספלד, המבקש, מכתבים בהם הטיל כל צד (הדיירים מחד והטוענת 1 מאידך) אחריות על הצד השני לאי קידום הפרוייקט. כרגע אסתפק בציון, כי בסופו-של-יום שלח המבקש עו”ד אניספלד לטוענת 1 הודעות ביטול של החוזה, זאת עשה בשני מכתבים: מ- 05.02.2014 ומ- 26.02.2014, זאת לאחר שניתנו בפועל אַרְכּוֹת למשיבה לקידום הפרוייקט.
11. המבקש טען בדיון ודבריו לא נסתרו על-ידי מי מן הטוענים, בהם גם נציגי בית 44 המעוניינים כיום בהמשך קידום הפרוייקט והתייצבו לדיון (אף בא כוחם, עו”ד קומורניק, נכח כאמור), כי עת שלח את הודעות הביטול עשה כן לאחר שנציגות שני הבניינים, היינו הן כניסה 44 והן כניסה 46, היו מעוניינים בביטול. זאת לאור טענות של הדיירים בדבר מעבר זמן ללא קידום של הפרוייקט. לפיכך, כאשר נשלחה הודעת הביטול על-ידי המבקש, יש לראותהּ אכן כמי שנשלחה בשם כל החתומים על ההסכם, כאשר כאמור, בהסכם עצמו הוגדר, שהנציגות תייצג את הדיירים מול הטוענת 1.
12. אלא מה?: לאחר שנשלחה הודעת הביטול, התגלעה מחלוקת בין הדיירים לבין עצמם. חלקם עומדים על הודעת הביטול ומדובר בדיירים שבבניין בכניסה 46 ועוד 2 בעלי דירות מבניין 44. דיירים אלה מעוניינים בביטול ההתקשרות מול טוענת 1 ובהשבת כספי הפיקדון שהפקידו רובם לחשבון הנאמנות. מאידך, רוב בעלי הדירות בכניסה 44, לרבות הנציגות של בניין זה, מעוניינים כיום בהמשך קידום הפרוייקט מול טוענת 1 ולפיכך מתנגדים לבקשה.
כלומר הסיטואציה הינה, שעת שנשלחה הודעת הביטול, נשלחה היא על דעת נציגות שני הבניינים ולא רק על דעת אחד מהם, אלא שכיום נציגות של אחד הבניינים שינתה טעמה ומעוניינת בהמשך ההתקשרות מול טוענת 1, ובפועל חזרה בה מהודעת הביטול.
13. הטוענת 1 לא השיגה היתר בניה עד כה ולא שנוי במחלוקת שאף לא הגישה את הבקשה להיתר אף כי פעלה מול העיריה לבדיקת תנאי ההיתכנות, לשם קידום הכנת בקשה להיתר.
14. הבקשה מפרטת כי בעלי הדירות בכניסה 46 (וכאמור בעלי שתי דירות נוספות בכניסה 44), היינו בפועל רוב של בעלי הדירות, מתנגדים להמשך ההתקשרות, לאור העיכוב עד כה וחוסר האמון בטוענת 1; כאשר חלק מבעלי הדירות הינם אנשים קשי-יום שנקלעו למצוקה כספית מסיבה זו או אחרת וזקוקים להשבת הפיקדון. מנקודה אחרונה זו ניתן היה להתרשם גם מהודעות הפרטים של טוענים 18 – 19 ושל טוענים 2 עד 25, 28, 33 ו-42. טוענים אלה מבקשים כולם שיוכרז על ביטול או בטלות ההסכם והשבת הפיקדון, והגישו כאמור הודעת פרטים. מאידך, הטוענים המיוצגים על-ידי עו”ד קומורניק מבקשים כאמור להמשיך בפרוייקט במסגרת ההתקשרות מול טוענת 1 – אך לא הגישו הודעת פרטים. אף הטוענת 1 עצמה, לא עשתה כן. עם-זאת, אפשרתי לכל צד שביקש לציין דברים לעשות כן, ובלבד שלא תשמענה חזרות על הידוע בדבר מצב סוציאלי קשה של חלק מן הטוענים, לאורו זקוקים להשבת הפיקדון. עם כל האהדה למצב כלכלי קשה, טיעון זה אינו רלוונטי להכרעה כאן, ויכול להיות בבחינת מניע לעמדה של חלק מן הטוענים, אך לא בבחינת נימוק ביטול תקף של ההסכם. השאלה המרכזית לאורהּ תוכרע בקשה זו הינה האם בוטל ההסכם כדין או שמא התבטל באין קיום בזמן סביר של תנאי מתלה. אם-כן – הרי שממילא יש להורות על השבת הפיקדון. אם לא – וההסכם עודנו תקף – הרי שאין להורות על השבת הפיקדון שכן יש בכך משום פגיעה בזכויות הטוענת 1 והטוענים המבקשים להמשיך בהתקשרות.
מכל מקום, אפשרתי לכל צד לציין עמדתו אף אם לא הגיש הודעת פרטים, לאור הסמכות הנתונה בתקנה 231(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, המאפשרת לבית-המשפט לדון בעניינו של טוען, אף אם לא ראה הנ”ל להגיש הודעת פרטים. אפשרות זו נוצלה בעיקר על-ידי מנהל הטוענת 1, הגב’ מיכל חייט.
15. עד כה, לאור טענות הדיירים להפרת חובותיה של הטוענת 1, לא הועבר אליה כל סכום מכספי הפיקדון בחשבון הנאמנות.
16. כיום איפוא, חלוקים בעלי הדירות בשני הבניינים בינם לבין עצמם, בשאלה האם להמשיך בהתקשרות עם טוענת 1 או להפסיקהּ. אותם דיירים המתנגדים להמשך ההתקשרות מבקשים להכריז על ביטול ההסכם והשבת הפקדון לכל בעל דירה ששלמו. הטוענת 1 והדיירים המעוניינים בהמשך ההתקשרות מולה מתנגדים לכך כמובן.
היות והמבקש מנהל החשבון בנאמנות עבור הטוענת 1 מחד, ועבור כלל הדיירים ששלמו חלקם בפרוייקט מאידך, לא נעתר הוא לדרישה להשבת הכספים. כאשר החוזה לא מאפשר הפרדה בין הדיירים ויש לפעול לפי הוראות הנציגות כפי שמונתה בחוזה. כיום, להבדיל מהמצב שהיה עת נשלחה הודעת הביטול, חלוקות שתי הנציגויות (זו של בניין 44 וזו של בניין 46) זו על זו. המבקש מוצא עצמו איפוא במצב של ניגוד עניינים.
הסיטואציה מתאימה אכן לטען ביניים, לאור האפשרות לתביעה של חלק מהדיירים שמא של טוענת 1, אם ייעתר המבקש לדרישה להשבת כספי חשבון הנאמנות; ומאידך אפשרות לתביעה הפוכה מצד הדיירים המעוניינים בביטול ההתקשרות מול טוענת 1 והשבת כספם, אם לא ייעתר המבקש. המבקש הצהיר כי אין הוא תובע כל טובת הנאה בחשבון הנאמנות לבד מכיסוי תשלומי חובה או הוצאות שהוציא, אין הוא מצוי בקנוניה עם טוען, ונכון הוא להעביר כספי חשבון הנאמנות לבית-המשפט או לטפל בו כפי שיורה בית-המשפט.
17. כאמור רוב מבין בעלי 32 הדירות שבשני הבניינים (טוענים 18-17, 25-2, 28, 33 ו- 42) מבקש להורות על ביטול ההסכם עקב אי-קיומו על-ידי טוענת 1 והשבת הכספים לדיירים שהפקידו אותם. יחד-עם-זאת השאלה אם מדובר במיעוט או רוב כיום, אינה רלבנטית להכרעה. השאלה כאמור אם בוטל החוזה כדין או התבטל (בחלוף הזמן הסביר לקיום תנאי מתלה שלא התקיים).
18. כפי שיבואר, לטעמי אכן התבטל החוזה (פקע מאליו) לפי סעיף 29 של חוק החוזים (חלק כללי) בסוף 2013; ולחלופין בוטל כדין בפברואר 2014. לפיכך יש להורות על השבה של כספי הפיקדון מחשבון הנאמנות, לאחר ניכוי הוצאות ותשלומי חובה ששילם המבקש, ככל ששילם.
19. כדי לבאר מסקנתי, אפנה להתכתבויות שצורפו לבקשה: התכתבויות בין המבקש כנגד דיירים, לבין עו”ד בראונשטיין עת ייצגה הטוענת 1.
20. א. במכתב מ- 22.06.13 טענה עו”ד בראונשטיין, כי החתומים על ההסכם לא עשו כל שביכולתם כדי לסייע. במכתב צויין כי ההסכם טרם השתכלל שכן טרם נמסרה רשימה מסודרת של הדיירים שחתמו עליו ולא ניתן לזהות הדיירים שחתמו, טרם נמסרה רשימה מסודרת של הדיירים שמבצעים את הפרוייקט, אלו ששילמו בגין הפרוייקט, וכן טרם התקבלו אישורי בנקים ממשכנים. נטען שהעיכוב בהגשת הבקשה להיתר נבע מן הדיירים, שכן הטוענת 1 נדרשה להגיש הדמיות על-ידי העיריה (גב’ חייט, בעלת החברה היזמית, היא טוענת 1, אף הסבירה בדיון שעיריית חיפה, בשונה מעיריות אחרות, עומדת על קבלת פתרונות תכנוניים באופן מלא, ורק לאחר-מכן ניתן להגיש את הבקשה להיתר).
נטען, כי לאחר שלב ההדמיות, כאשר ביקשה הטוענת 1 להגיש את חתימות השכנים, הסתבר כי חלק מן החתימות לא ברורות, חלקן האחר לא ניתן לזיהוי, בחלק מהמקרים חתם רק אחד מבני הזוג ועוד.
ב. המכתב נענה במכתבו של המבקש מ- 23.06.13. צויין, שרשימת החותמים הועברה לעו”ד בראונשטיין משכבר ואושרה על ידה וכללה פירוט התשלומים ששילם כל דייר. עוד צויין, כי ניתנו מס’ חתימות העולה על הרוב הדרוש, והטוענת 1 מעולם לא פנתה או ביקשה לפנות אל המפקחת על הבתים המשותפים כנגד מי מבעלי הזכויות שסירב לחתום, למרות שהזכות לעשות כן ניתנה. צויין, כי ככל שהטוענת 1 תראה שהתכנון התקדם והתכנית אושרה להגשה, כי אז יוסיפו החתומים על ההסכם לשתף פעולה לקידומו. היה ולא – יפעלו לביטול ההסכם.
ג. ב- 10.07.13 שלח המבקש מכתב נוסף לעו”ד בראונשטיין, שם צויין שמבלי שתחול עליהם החובה לעשות כן, הסדירו לקוחותיו של המבקש עבור הטוענת 1 מועד לפגישה עם מפקח בניה אחראי בעיריית חיפה, ונענו על-ידי גב’ מיכל (הכוונה כנראה למיכל חייט), שאין היא מוכנה לנהל עמם קשר, והתקשורת תהיה בין עורכי-הדין.
ד. ב- 11.07.13 נשלח מכתב תגובה של עו”ד בראונשטיין, לפיו בפועל החלה הטוענת 1 עבודתה בפרוייקט, לפנים משורת הדין, עוד טרם השתכללות ההסכם בין הצדדים. עו”ד בראונשטיין הפנתה בהקשר זה לסעיף 3.1.1 להסכם, אליו כבר התייחסתי בהרחבה, אך רק לחלקו: היא הפנתה לאותו חלק המתלה תוקף ההסכם עד לקבלת הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין, לא יאוחר מחלוף 120 יום ממועד חתימת החוזה, כאשר החתומים על ההסכם התחייבו לפעול להשגת ההסכמות הדרושות בהקדם. עו”ד בראונשטיין התעלמה במכתבהּ מאותו חלק בסעיף המחייב מרשתהּ לפעול בתביעה אצל המפקחת לאכיפת ההסכם על בעל דירה שלא נתן הסכמתו. היא ציינה במכתב, כי טרם התקבלו כלל הסכמות הבנקים הנדרשות, ולעניין חתימות השכנים, טרם התקבלו כלל החתימות, כאשר חסרות חתימות של למעלה מ-40 דיירים.
בעניין זה ביאר המבקש במהלך הדיון, כי שולחיו , היינו הדיירים שחתמו על ההסכם, נדרשו על-ידי הטוענת 1 לפעול להשגת חתימות ההסכמה של הדיירים מן המבנים הנפרדים המשותפים לנכס, היינו בעלי כלל 96 הדירות (ולא רק 32 הדירות באנקווה 44 ו- 46). הוא ציין כי הבהיר, שעניין זה כלל אינו חלק מהסכם ההתקשרות ולא הוטלה לגביו אחריות של הדיירים שחתמו על ההסכם. בעניין זה הדין עם המבקש, וככל שהתכוונה עו”ד בראונשטיין במכתבה שאין הסכמות חתומות של כל הדיירים באנקווה 44 ו- 46, הרי כאמור בחלוף 120 יום, הטיל ההסכם על הטוענת 1 עצמה את החובה, ולא רק את הזכות, לפעול בשם הדיירים שכן חתמו, והסמיכוה בחתימתם בתורת שלוחתם לצורך זה, ולהגיש תביעה אצל המפקחת על בתים משותפים לאכיפת ההסכם על כל בעל דירה סרבן שבשני הבניינים.
ואם ביקשה שהדיירים שחתמו על ההסכם יפעלו להשגת חתימות גם של בעלי הדירות בארבעת הבניינים הנוספים המהווים חלק מהבית המשותף המורכב, הרי שביקשה את מה שלא הוטל על אותם דיירים החתומים על ההסכם. כוונת הצדדים להסכם הינה ברורה. ניתן פרק זמן קצוב לדיירים החתומים להשיג את הסכמת יתר בעלי הזכויות בשני הבניינים שבכניסות 44 ו- 46 ובמקרה של חוסר בחתימות נדרשות, על היזם לפעול בתביעה אצל המפקחת. עד אז (עד לאישור המפקחת) אכן לא השתכללו לכאורה חיובי ההסכם.
מכל מקום, עו”ד בראונשטיין אף מפנה במכתבה לכך, שלמרות שחלף פרק הזמן של 120 יום להשגת הסכמת הדיירים הלא חתומים, הרי סעיף 3.2 להסכם מקנה לטוענת 1 זכות להאריך המועד להתקיימות התנאים המתלים ב- 6 חודשים נוספים. יתר הטענות במכתב נוגעות למחלוקת בדבר הוצאת קבלות ביחס לכספים שנמסרו לצורך הפקדה בחשבון הנאמנות ואינן נצרכות לפירוט.
ה. המכתב נענה במכתבו של המבקש ביום 18.07.13, שם צויין שעזרת הדיירים החתומים בהחתמת דיירי החלקה שאינם צד להסכם, הינה פעולה שאין לה זכר בהסכם, וממילא מצויה באחריות מגיש הבקשה להיתר בניה, וכי ככל שנדרשה פעולה להחתמת חותמים נוספים, הרי פעולה זו נקבעה בהסכם באחריות הטוענת 1. בסיום המכתב נדרשה הטוענת 1 לקיים את הפגישות מול נציג מהנדס העיר ולהגיש תכניות לבחינה ראשונה של קבלת אישורן להגשה לוועדה המקומית. הוצעה עזרת שולחיו של המבקש, ככל שזו תידרש.
ו. ב- 07.08.13 שלחה עו”ד בראונשטיין מכתב המעדכן בפגישה בין הטוענת 1 לבין נציגי עיריית חיפה. צויין שהעיריה הסכימה להסתפק בפרוטוקולים בהם מצוינת הסכמת הדיירים לביצוע תמ”א 38 באנקווה 46-44 ולפיכך יש צורך בפרוטוקול דיירים מארבעת הבניינים הנוספים (כאמור הבניינים שהינם חלק מן הבית המשותף בעל 6 הכניסות). עוד דרשה העיריה פרוטוקול דיירים של אנקווה 44 ו- 46.
בנוסף, דרשה העיריה, לדברי עו”ד בראונשטיין, השלמת החתימות החסרות בתכניות הגשה לעירייה לגבי רח’ אנקווה 44 עד 46. בעניין זה הפנתה שימת הלב לסעיף 3.1.1 להסכם, דרש הסכמת “כלל בעלי העניין לפרוייקט”. המכתב ממשיך ומציין את הפעולות הנדרשות מול העיריה כדי להגיע לסיכומים מולה בעניין ההגשה מבחינת אדריכלות עיר, נושא גנים ועצים ונושא החניות. כל אלה יצריכו חישובים דינאמיים עם הדמיות ופתרונות חניה, עצים ואדריכלות. רק לאחר השלמת כל האמור יהא ניתן להגיש את הבקשה לוועדה מיוחדת המטפלת ב- תמ”א 38 בלבד, שמעבירה את הבדיקה ליועץ חיצוני.
ז. מכתבו הבא של המבקש היה מ- 08.01.14 בו הפנה את שימת הלב, כי הדיירים מילאו התחייבותם והפקידו את מלוא תמורת ההסכם, שיתפו פעולה באישור התכניות הראשוניות ופעלו להשגת אישורים שלא היו כלל בתחום אחריותם. מאידך, החברה לא עשתה די לשם מימוש ההסכם, לא ערכה בדיקות מתאימות במועד, ובדיקות אחרות שבוצעו באיחור, לא שולמה תמורתן, ולא ניתן היה לקבל תוצאותיהן. במכתב נדרשה הטוענת 1 להציב לוח זמנים מעודכן ופירוט מצב הבקשה להיתר בניה בטרם הוגשה, כאשר הודע כי לא תבוא הסכמה לכל דחיה ו/או ארכה לביצוע התחייבויות הטוענת 1. צויין, כי ככל שלא תתקבל הדרישה או ככל שלא ניתן יהיה להבין שהטוענת 1 יכולה לעמוד בלוחות הזמנים, יפעלו שולחיו של המבקש לביטול ההסכם.
ח. ב- 05.02.14 שלח המבקש הודעה לפיה לא נענה המכתב מיום 08.01.14 ושולחיו לא ימתינו עוד להתקדמות הפרוייקט או לקבלת תשובות אלא יפעלו לביטולו של ההסכם.
ט. ב- 26.02.14 נשלחה על-ידי המבקש הודעת ביטול של ההסכם (ההודעה נשלחה לבא כוחהּ הנוכחי של הטוענת 1). צויין בה, כי מדובר בהודעה שניה וסופית בדבר ביטולו של ההסכם, וכי המבקש יפעל להשיב לידי החתומים על ההסכם את הסכומים שהפקידו בידיו.
21. בדיון פירטה הגב’ מיכל חייט את הפעולות שבוצעו מול העיריה לקידום הפרוייקט, לטעמה בשקידה סבירה. היא ציינה שמבחינתהּ מייצג מר שמואל מן את דיירי בניין 44 כולם (בטענה אחרונה זו יש ממש, שכן הנציגות, כאמור בהסכם, היא שמייצגת את דיירי הבניין, וכל בניין מבין השניים בחר כאמור נציגות מטעמו. היזם אינו אמור לפעול מול כל דייר עצמאית, ולא זו היתה הכוונה בהסכם. מאידך, אין הדבר גורע מהנחיות החוזה שדרש כאמור הסכמה, בין וולונטרית ובין כפויה, של כלל בעלי הזכויות בבניינים נשוא הפרוייקט. לעניין זה אין די בהסכמת הנציגות בשם הדיירים). בעניין זה טענה גם ב”כ הטוענת 1 כי הודעת הביטול הינה חד-צדדית, היינו התייחסה רק לדיירי הבניין המתנגד (בניין 46). אלא שבעניין זה יש להבדיל בין מוקדם ומאוחר. לא נסתרו כאמור דברי המבקש בדיון, שכאשר שלח את הודעת הביטול, עשה כן על דעת נציגות שני הבניינים, הן זו של בניין 44 והן זו של בניין 46. דיירי הבניין בכניסה 44, שרובם מבקשים כיום להמשיך בהתקשרות מול טוענת 1, לא הגישו כאמור הודעת פרטים ואף בדיון לא ביקשו הם או בא כוחם לטעון, שדברי המבקש, לפיהם שלח את הודעת הביטול על דעת נציגויות שני הבניינים – אינם נכונים.
לפיכך, עת נשלחה הודעת הביטול, לא התקיימה לגביה כל בעיה הנוגעת לייצוג עמדת הדיירים החתומים על ההסכם משני הבניינים. שאלה היא מה היה הדין לו נציגות בניין אחד התנגדה לביטול עת שנשלחה הודעת הביטול, ונציגות שניה שניה תמכה בה (שכן החוזה דיבר בנציגות אחת לשני הבניינים, ולא בשתי נציגויות אחת לכל בניין). אך השאלה לא מתעוררת, שכן עת נשלחה הודעת הביטול בטאה היא כאמור עמדת נציגי שני הבניינים.
22. אלא שעדיין יש להשיב על השאלה, האם תקף ההסכם או שמא פקע או בוטל כדין. בטרם תיענה השאלה, אשוב ואזכיר כי סעיף 3.1.1 להסכם הינו תנאי מתלה לתוקף ההסכם, להבדיל מהתחייבות שנוטל על עצמו צד לקיום חיוב זה או אחר. לעיתים לא פשוטה האבחנה בין השניים, אולם לא במקרה זה. לשון החוזה ברורה בסעיף 3 והוא ביקש לקבוע מספר תנאים מתלים, ככאלה. לא-זו-אף-זו, ב”כ הטוענת 1 עצמה במכתבה מיולי 2013 התייחסה להסכם ככזה שטרם השתכלל באין קיום של התנאי המתלה (כאשר ציינה שלמרות זאת המשיכה מרשתה ופעלה לקדמו לפנים משורת הדין). אין איפוא מחלוקת שמדובר אכן בתנאי תוקף מתלה.
23. א. ההסכם קבע איפוא תנאי מתלה בסעיף 3.1.1 של הסכמה ולונטארית בחתימת כלל בעלי הדירות בשני הבניינים (אנקווה 44 ו- 46), ואם זו לא תושג תוך 120 יום היינו עד נובמבר 2012 – על הטוענת 1 להגיש תביעה בפני המפקחת, ורק לאחר קבלתה בידי המפקחת ייחשב החוזה כמי שנכנס לתוקף.
ב. היות וההסכם לא מתייחס להסכמת בעלי הדירות בארבעת הבניינים הנוספים שבבית המורכב או הדרך להשגתו במידת הצורך ועל מי מוטל הדבר, נראה שהצדדים לחוזה הניחו שדי בהסכמה של בעלי הדירות באנקווה 44 ו- 46 (ולונטארית על-ידי חתימת הסכמה של בעלי הדירות הנוספים שלא חתמו על ההסכם או כאמור באמצעות החלטת המפקחת בתביעה שתוגש לה ובה תומכים שני שליש לפחות מבעלי הדירות באותם שני בניינים).
ג. שאלה היא בבית משותף מורכב, ממה נגזר הרוב המיוחס של שני שליש הנדרש לשם הגשת תביעה כנגד בעל דירה סרבן, בפני המפקח על בתים משותפים. האם לשם הגשת התביעה די ברוב של שני שליש בבניין בו או באגף או אמורה להתבצע תכנית החיזוק (היינו די בשני שליש בבניינים 44 ו- 46 ברח’ אנקווה), או שמא נדרש בכל מקרה רוב של שני שליש של כלל בעלי הדירות (ובעלי הרכוש המשותף) בכל הבניינים שבבית המורכב (היינו במקרה שלנו גם 4 הבניינים שהפרוייקט לא אמור להתבצע בהם)?
צירוף סעיף 59 של חוק המקרקעין עם סעיף 11 של חוק החיזוק, תומך בכך שלמפקח על הבתים המשותפים ניתנה סמכות ההפרדה הרעיונית בין אגפים או בניינים בבית משותף מופרד, לצורך חישוב הרוב המיוחס של שני שליש התומכים בתכנית החיזוק באותו מבנה או אגף (לעת הגשת התביעה). כעולה מסעיף 11 של חוק החיזוק, ייחשב מבנה או אגף בבית משותף מורכב כבית משותף (בפני עצמו) לעניין חוק החיזוק. כלומר לכאורה די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות (והרכוש המשותף) באותו בניין או אגף שבו מיועדת תכנית החיזוק להתבצע. אלא שהפעלת סמכות הפרדה זו תלויה בכך שאין בביצוע העבודה במבנה או האגף כדי לפגוע בזכויות בעל דירה במבנה או אגף אחר; וכן בכך שהנדסית ניתן בכלל לבצע חיזוק המבנה או האגף מפני רעידות אדמה, מבלי לבצע במקביל חיזוק של מבנה או אגף אחר.
ביחס להתקיימות תנאים אלה המנויים בסעיף 11 של חוק החיזוק, לא הציג מי מן הצדדים נתונים. ואולם כעולה מן המשטר שנקבע בחוזה, הניחו כאמור הצדדים לו, הן הטוענת 1 והן רוב דיירי אנקווה 44 ו- 46 (שחתמו על ההסכם ומניינם עלה על שני שליש מבין דיירי שני בניינים אלה – 27 או 28 דירות מתוך 32) שדי ברוב של שני שליש של בעלי דירות בשני הבניינים. משרוב זה היה נתון ממילא (ביחס לשני הבניינים), הוסמכה טוענת 1 לייצג החתומים על ההסכם, בתורת שלוחתם, שכן להם הסמכות לפי חוק החיזוק לכוף ההסכם על המתנגדים. היות ואף צד לא הציב נתון סותר, יש לקבל איפוא לצורך הבקשה כי די אכן היה ברוב של שני שליש באותם שני בניינים, כהנחת הצדדים להסכם. ויש להבדיל שאלת הרוב הנדרש בפן הקנייני היינו, לצורך הגשת תביעה למפקחת, לבין מנין הסכמות הדיירים שדרשה העיריה שיוצג לה בפן התכנוני, במגעים בינה לבין הטוענת 1.
ד. כאמור לצורך הדיון יש להניח שדי ברוב שני שליש בשני הבניינים, שכן איש מן הצדדים לא טען אחרת וזו הנחתם בחוזה, כאשר בעניין זה יש להבדיל בין דרישות העיריה בפן התכנוני גם אם דרשה זו הסכמות של 96 דיירים, ולו באי-הצבת התנגדות; לבין הפן הקנייני בו עסקינן. אך למעלה מן הצורך, גם בהנחה שלא מתקיימים התנאים האמורים “להפרדת” אגף או בניין בבית משותף מורכב, ונדרש רוב מיוחס של שני שליש מבין 96 בעלי דירות בבית המורכב, הרי שאין חולק שאותו רוב לא הושג, עד היום. שהרי אין חולק שאין לטוענת 1 הסכמות על דרך חתימה של בעלי 96 הדירות. בעניין זה החליפה הגב’ חייט בדיון בין הסכמות שהושגו מול העיריה בפן התכנוני, שלדבריה נאותה להסתפק בפרוטוקול הסכמה של דיירי ארבעת הבניינים הנוספים; לבין הפן הקנייני. הגב’ חייט ציינה גם שמבחינת העיריה דיירים שלא הגישו התנגדות לתכנית נחשבים כמסכימים.
אך כאמור, אין דין הפן התכנוני כדין הפן הקנייני. קניינית, כדי לאפשר תכנית החיזוק לפי תמ”א 38 הכוללת בניה ברכוש המשותף, נדרשת הסכמה פוזיטיבית בחתימת כל בעל דירה שהסכמתו נדרשת או לחלופין תביעה למפקחת שתוגש על-ידי שני שליש מבעלי הדירות שהסכמתם נדרשת. לא ניתן להסתפק באי התנגדות של בעלי דירות להם נשלחו מכתבים או הגשת פרוטולים מאספות דיירים. רוצה לומר: התוצאה אינה משתנה במקרה שהרוב הנדרש הוא של שני שליש מ 96 דירות. שכן אותו רוב לא קיים, ואם קיים הוא, היה צריך להגיש תביעה באמצעותו כנגד הדיירים הסרבנים. ומי היה צריך להגישה?: הסכמות הצדדים בחוזה היו שהגשת תביעה שכזו למפקחת כנגד דייר סרבן, הנה באחריותה ומימונה של הטוענת 1 כיזם. ואם התבדתה ההנחה העובדתית או המשפטית המשותפת של הצדדים לחוזה, שדי ברוב של שני שליש מ- 32 דירות לשם הגשת התביעה (היינו נקלעו הם לכלל טעות משותפת לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים), אין בכך סיבה לשנות ממשטר ההסכמות העקרוני שבחוזה בין הצדדים. היה על הטוענת 1 לפעול במסגרת המתווה המשפטי שהוסכם בין הצדדים , ולגייס תמיכה של 64 דירות (שני שליש מ- 96) כדי שיסמיכוה להגשת התביעה בשמם כנגד הדיירים הסרבנים. אם אין לה רוב של 64 דירות, בהנחה שנדרש הוא, ממילא לא ניתן להוציא החוזה לפועל, שכן לא מתקיימות דרישות חוק החיזוק.
אין להמתין מעבר לזמן הסביר לקיום התנאי המתלה שבסעיף 3.1.1 לחוזה (הן לפי סעיף 29 של חוק החוזים (חלק כללי) שהנו הדין הספציפי ביחס לתנאי מתלה, והן לפי העיקרון הכללי הקבוע בסעיף 41 של אותו חוק). ובחלוף הזמן הסביר לקיום התנאי המתלה מתבטל החוזה, כקביעת סעיף 29.
ואם-כן היה לה לטוענת 1 רוב נדרש של 64 דירות (שוב, בהנחה שבכלל נדרש הוא) – היה עליה לפעול להגשת תביעה אצל המפקחת במועד. במועד הדיון לא היה בידי הטוענת 1 להציב נתונים בשאלה איזה רוב של בעלי 96 הדירות שבבניין המורכב כולו, אם יש בכלל רוב כזה – נתון לה. נראה שלא נתנה כלל דעתה עד היום לסוגיית הרוב הנדרש וממילא אין הוא קנוי בידה.
24. נסכם: הסכמה פוזיטיבית בחתימת כלל בעלי הדירות שנדרשת הסכמתם – אין. אם מדובר – כפי שיש לקבל בענייננו (באין נתון אחר שהוצב) בשני שליש של בעלי 32 הדירות באנקווה 44 ו- 46, הרי רוב זה היה נתון לה לטוענת 1 בחתימת 27 או 28 בעלי דירות בבניינים אלה, על החוזה. ויכולה היתה להגיש התביעה למפקחת כדי שיקויים התנאי המתלה בסעיף 3.1.1 של ההסכם.
אם מדובר ברוב נדרש של 64 מבין 96 דירות, שכן לא מתקיימים התנאים להפרדה רעיונית של שני הבניינים מארבעת הבניינים הנוספים בבית המשותף, הרי שככל שרוב זה אינו נתון (ולא הומחש אחרת), ממילא אין החוזה ישים (ופוקע הוא בחלוף זמן סביר מכריתתו משלא התקיים התנאי המתלה בתוך אותו זמן סביר). וככל שכן היה נתון הרוב הנדרש, חוזרים אנו לנקודה שהיה על הטוענת 1 לגייסו בתוך אותו פרק זמן סביר מכריתת החוזה, לצורך הסמכתה לתבוע בשם אותו רוב של בעלי דירות בפני המפקחת.
25. אותה תביעה בפני המפקחת בידי הטוענת 1, וקבלת אישורה הנדרש של האחרונה כלפי הדיירים הסרבנים הינו תנאי מתלה, ובחלוף זמן סביר למילוי התנאי מכריתת החוזה, מתבטל כאמור החוזה .
השאלה איפוא מהו הזמן הסביר שעמד לטוענת 1 להגשת התביעה בפני המפקחת, בטרם יתבטל החוזה: בין אם מדובר בתביעת רוב של שני שליש בשני הבניינים אנקווה 44 ו- 46, ובין אם מדובר ברוב של שני שליש מ- 96 דירות. ככל שטרם חלף זמן זה, עומד החוזה בעינו. ככל שחלף (ולו לאחר שיגור הודעת הביטול, אף אלמלא תקיפה היא) הרי ממילא תנאי מתלה שלא התקיים בפרק הזמן הסביר מאז כריתת החוזה – מפקיע החוזה מאליו (ע”א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ’ חברת צמרות המושבה, פסקה 7 לפסק-דינה של השופטת חיות).
26. א. כאמור, השאלה מהו הזמן הסביר תלויה בנסיבות כל מקרה, ואין לה תשובה אחידה. החוזה נחתם ביולי 2012. במקרה זה קבעו הצדדים עצמם לחוזה שעל הטוענת 1 להגיש הבקשה להיתר בניה (ועוד לאחר הבירורים מול העיריה ובדיקת דרישותיה, עובר להגשת הבקשה להיתר, שכן כפי שנשמע מפי הגב’ חייט שכך עובדת עירית חיפה) בתוך 8 חודש מיום החתימה עליו.
עניין זה מקרין על אומדן הזמן הסביר. מטבע הדברים זה לו”ז מזורז, אך הטוענת 1 הסכימה לו, והוא מעיד שידוע היה לה שיש חשיבות לפעולה זריזה מבחינת הדיירים.
ב. בכל מקרה לא היה על טוענת 1 להגיש התביעה למפקחת לפני חלוף 120 יום מיום חתימת ההסכם, שכן זה הזמן שניתן לבעלי הדירות שחתמו להשיג החתימות הספורות שעוד היו חסרות, להשלמת הסכמה של 32 בעלי דירות. מועד זה נופל על נובמבר 2012. משם , היינו מדצמבר 2012 יש למנות את מנין הזמן הסביר שעמד לרשות הטוענת 1 להגשת התביעה למפקחת. לו הגישה התביעה בתוך אותו זמן סביר, ממילא היה נעצר המרוץ לפקיעת החוזה עד להכרעת המפקחת בתביעה. אלא שהתביעה לא הוגשה עד עצם היום הזה, יכול שבאין רוב נדרש, יכול שבחוסר שימת לב, אך התוצאה לא משתנה. בשים לב ללו”ז המזורז של 8 חודש שנטלה על עצמה הטוענת 1, בטרם ידעה שלא תושגנה עוד מספר חתימות בודדות נדרשות עד נובמבר 2012 (לו הושגו היה עליה להגיש בקשה להיתר בניה תוך 8 חודש מאז היינו עד יולי 2013 לכל המאוחר), הרי שפרק הזמן הסביר אותו יש לקבוע לטעמי להגשת התביעה מרגע שנודע בדצמבר 2012 שאותן חתימות חסרות לא הוגשו, לא צריך שיעלה על מחצית השנה. פרק זמן זה די בו, בפרט כאשר הנחת הצדדים היתה שדי ברוב של שני שליש משני הבניינים, הרוב היה נתון ולא היה דבר שימנע איפוא הגשת התביעה. משזו לא הוגשה בפרק זמן זה – התבטל החוזה לכל המאוחר במחצית 2013, כקביעת סע’ 29 של חוק החוזים (חלק כללי), באין קיום של התנאי המתלה בתוך אותו פרק זמן סביר.
ג. אזכיר כי הודעות הביטול שוגרו על-ידי המבקש רק בפברואר 2014, 8 חודש אח”כ. אמנם לפי קביעתי שוגרו ההודעות למעלה מן הצורך שכן החוזה התבטל במחצית 2013. אולם ברורה מידת הזהירות בה חב המבקש, שחייבה שיגור הודעות אלה לאחר מתן ארכות שאכן ניתנו. מכל מקום עוד ביוני 2013, מחצית השנה מאז נודע שהחתימות החסרות לא הושגו, ציין המבקש במכתבו לב”כ הטוענת 1 כי היה בידיה להגיש תביעה למפקחת בשם הדיירים. ב”כ המשיבה 1 במכתב מיולי 2013, טענה מחד כי החוזה טרם השתכלל לאור אי קיום התנאי המתלה, ומאידך שלמרות זאת הטוענת 1 פועלת לקיומו. ובכן אם עלתה הטוענת 1 על מסלול של קיום חיובי החוזה עוד בטרם קיום התנאי המתלה, ממילא היה עליה לעמוד במועד של 8 חודשים ממועד החתימה על ההסכם (7/12) לשם הגשת בקשת היתר היינו עד מרץ 2013.
כאמור איני סבור שסעיף 3.2 לחוזה המעניק ליזם ארכה של 6 חודשים נוספים לפי בחירתו, חל גם על התנאי המתלה הספציפי הקבוע בסעיף 3.1.1. אולם גם אם טעות בידי, ונוסיף עוד 6 חודש למרץ 2013 נגיע לספטמבר 2013, ועד אז, למעשה עד היום, לא הוגשה הבקשה להיתר, והחוזה בוטל איפוא כדין בחלופה זו בפברואר 2014, לאחר ארכות שניתנו.
ד. ובחלופה של פקיעת החוזה מאליו בשל אי-התקיימות התנאי המתלה בפרק זמן סביר (שהיא החלופה הנכונה לשיטתי), הרי שגם אם נמנה את תוספת ששת החודשים לפי סעיף 3.2 (בהנחה שיש לו תחולה) מאז מחצית 2013, בתורת הארכת פרק הזמן הסביר שעמד לרשות טוענת 1 להגשת התביעה למפקחת, הרי חלף מועד זה בדצמבר 2013 שאז לכל המאוחר, בהנחה שלטובת הטוענת 1, התבטל החוזה לאור סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי).
מכל מקום ושוב בלי קשר להודעת הביטול, אנו כיום באוגוסט 2014, וחלף משכבר הזמן הסביר לאכיפת ההסכם על המתנגדים לו בדמות הגשת תביעה למפקחת, שהיתה אמורה להיות מוגשת בסבירות עד מחצית 2013 או סוף 2013. ההסכם פקע לכל המאוחר בדצמבר 2013.
ה. לסיכום, בין בחלופת הביטול כדין בפברואר 2014, ובין בחלופה הנכונה לשיטתי של פקיעת ההסכם באין קיום התנאי המתלה בדצמבר 2013 , ההסכם שוב אינו בתוקף. משכך קמה חובת ההשבה. אני מורה איפוא למבקש להשיב מחשבון הנאמנות על פירותיו (לאחר ניכוי הוצאות שהוציא או תשלומי חובה ששלם) לכל טוען ששלם הפיקדון בהתאם לחוזה , את חלקו היחסי. לא תהא למי מן הטוענים כל טענה או תביעה כלפי המבקש בשל כך. להנחיה זו תוקף של צו גודר הן כלפי הטוענים שהתייצבו והן כלפי הטוענים הלא מיוצגים שלא התייצבו. היינו שבכפוף למילוי הנחיה זו לא יוכלו הטוענים לתבוע את המבקש או כל הטוען מכוחו.
27. לא ראיתי לעשות צו להוצאות, ואוסיף גם זאת. המגמה של חיזוק מבנים לפי תמ”א 38 היא מגמה ראויה, ולשם עידודה נחקק חוק החיזוק. יכול ובחוזה אף נקבו הצדדים בלוח זמנים צפוף מדי, אולם משכך עשו, יש ליתן להסכמתם הנפקות המתאימה, מבחינת הקרנתה על פרק הזמן אותו יש לאמוד כזמן סביר לקיום התנאי המתלה. יחד-עם-זאת פקיעת תוקף החוזה הספציפי שמכוחו נגזרת חובת השבה של הפיקדון ששלמו הדיירים על-פיו, אין פירושו שאבד הכלח על האפשרות לביצוע תמ”א 38. אם תושג ההסכמה של כלל בעלי הדירות הנצרכים ליתן הסכמה או לחלופין הרוב הנדרש, ממילא אין מניעה להתקשר מחדש, בין עם הטוענת 1 ובין עם יזם אחר.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
