בבחינת הוראות החוק העוסקות בשיתוף בנכסים, קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין, כי חלקו של כל שותף מתפשט על כל הנכס המשותף. בכל חלק מסויים של הרכוש המשותף, נהנה כל שותף מבעלות יחסית, בהתאם לאחוזי הבעלות שלו. הסדר זה נובע מן המגמה להגביל את כוחם של השותפים היחידים לחלק את הרכוש המשותף.
בנוסף, בחינת הוראות החוק מעלה, שדיני הקניין אימצו גישה, לפיה, עקרון שלטון הרוב מצומצם להחלטות מסויימות. למשל, סעיף 30(א) לחוק המקרקעין מגביל את שלטון הרוב להחלטות הקשורות ל”ניהול רגיל” ו”שימוש רגיל” במקרקעין, דבר החורג מניהול ושימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים, מכוח סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין.
לעומת-זאת, זכותו של השותף היחיד לפעול ולגרום לשינוי מקבלת גושפנקא מן החוק. סעיף 34 לחוק המקרקעין מעגן את זכותו של שותף להעביר את חלקו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים. כמו גם סעיף 37 לחוק המקרקעין, המתיר לכל שותף, בכל עת, לפנות לבית-המשפט בבקשה לפרק את השיתוף.
יש להדגיש, כי סעיפים אלו הם קוגנטיים למחצה, וגם כאשר מסכימים השותפים להתנות על החופש להעביר או על הזכות לתבוע את פירוק השיתוף, החוק מגביל את תוקפן של התניות אלו בזמן קצוב.
סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי התניות חוזיות על העברה, או עיסקאות אחרות, מוגבלות ל- 5 שנים וסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מגביל תוקפה של התניה על פירוק השיתוף, תוך מתן שיקול-דעת בית-המשפט, ל- 3 שנים בלבד.
יש להדגיש, כי אין שותף אחד יכול לתפוס חזקה בחלק מסויים של המקרקעין, ואין הוא יכול להשכיר חלק מסויים של המקרקעין המשותפים ללא הסכמת יתר השותפים. לעומת-זאת, יכול כל שותף להשכיר את החלק הבלתי-מסויים שיש לו במקרקעין המשותפים.
משמעות ההשכרה הזו היא, שאת הזכות להחזיק ולהשתמש בפועל בחלק הבלתי-מסויים שהיתה לו במקרקעין המשותפים, בתור בעל הנכס, נותן הוא לשוכר בתמורה ולתקופה קצובה בזמן, ובמקומו נכנס השוכר כשותף באותם מקרקעין במושעא (שותפות במקרקעין).
משמעות הוראת סעיף 27 הינה שבעלותו של כל אחד מן השותפים במקרקעין משתרעת על פני חלק בלתי-מסויים במקרקעין וזאת על-פי שיעור חלקו בהם.
זאת-ועוד, כאשר מדובר בבעלות משותפת במקרקעין כאמור, הזכות לפיצויים של כל אחד מהבעלים נגזרת מחלקו היחסי במקרקעין {ת”א (חי’) 335/98 מנאע מאהל ואח’ נ’ מדינת ישראל, תק-מח 2004(4), 6970 (2004)}. על-פי סעיף זה, לא ניתן להפריד בין חלקי השותפים ולקבוע כי חלק אחד מהמקרקעין המשותפים שייך לשותף אחד, ואילו החלק האחר שייך לשותף אחר.
אין בהוראת הסעיף הנ”ל כדי לשלול מכל שותף הזכות לסלק ידו של מסיג-גבול במקרקעין המשותפים, הגם שאין הוא מחזיק בהם באופן ייחודי {ת”א (ת”א יפו) 39533/05 מורדות הים בע”מ נ’ סמורי מקס, תק-של 2006(4) 9032 (2006)}.
בהוראת הסעיף מתומצתת הנחת המחוקק, וכל הרוצה לבוא ולהוכיח שזכותו היחסית במקרקעין היא זכות מסויימת לחלק בהם, אם על-פי הסכם בין השותפים ואם מטעם אחר כלשהו – עליו הנטל להוכיח את טענתו {ת”א (ת”א-יפו) 1354/04 {יוסף אזמירלי ושות’ בע”מ נ’ גבריאל יוסף תק-מח 2005(4), 6315 (2005)}.
יודגש, כי כל שותף במקרקעין רשאי לעשות בחלקו כל עסקה וזאת מבלי לקבל את הסכמתם של השותפים האחרים {סעיף 34 לחוק המקרקעין} אולם אופייה של זכות זו, כפי שזו הוגדרה בסעיף 27 לחוק המקרקעין, מגבילה את סוגי העיסקאות הניתנות לביצוע על-ידי השותף, ואין הוא רשאי לעשות עסקה בחלק ייחודי של המקרקעין, באין הסכם שיתוף בין השותפים, או מבלי שקיבל הסכמת כולם לכך כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין {ת”א (יר’) 3192/96 אביעד כהנא נ’ אהרון אברהם, תק-של 98(1), 1306 (1998)}.
כאמור, בעלותם המשותפת מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק במקרקעין. כדי שלשותף אחד תהיה שליטה בלעדית בחלקה מסויימת במקרקעין, פתוחות בפניו שתי דרכים עיקריות: האחת, עריכת הסכם שיתוף כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין. השניה, עריכת הסכם חכירה לטובת השותף האחד על חלקה במקרקעין המוגדרת באופן פיסי.
ב- ע”א 810/82 {זול בו בע”מ נ’ יהודית זיידה, פ”ד לז(4), 737 (1983)} נדונה השאלה, מהו הדין במקרה בו אין הסכמה בין השותפים במקרקעין?
בית-המשפט קבע במקרה דנן כדלקמן:
“על-פי המג’לה, אשר דינה שרר לפני חוק המקרקעין, היתה לכל שותף מעין זכות וטו באשר לניצולם של המקרקעין {ע”א 393/58 ברוינר נ’ לברון בתור מנהל עזבון, פ”ד יב(2), 1769 (1958); ע”א 64/65 עזבון המנוח משה ניסים משיח נ’ ניסים משיח, פ”ד כ(1), 126 (1966)}. תפיסת יסוד זו שונתה בחוק המקרקעין.”
סעיף 30 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע:
“30. ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.”
תפיסת היסוד, המונחת ביסודה של הוראה זו, היא עקרון שלטון הרוב. שוב אין נתונה זכות וטו לכל שותף, אלא נכסי השותפות מתנהלים, בכל הנוגע לשימוש הרגיל, על-ידי החלטת הרוב {י’ ויסמן חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969: מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ומשפט השוואתי על-שם הרי סקאר, התש”ל), 45}.
בכך הלך המחוקק בעקבות מסורת הקיימת במספר ניכר של מדינות, כגון גרמניה (סעיף 745 לב.ג.ב.) ויפן (סעיף 252 לקודקס האזרחי מ- 1966). לשלטון הרוב נקבעו בסעיף 30 לחוק המקרקעין שני סייגים עיקריים: הראשון, כי שלטון הרוב חל אך ורק בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. דבר החורג מאלה מחייב הסכמת הכול. השני, במסגרת הניהול והשימוש הרגילים אין בעלי רוב החלקים – או בעל רוב החלקים – רשאים לקפח את המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט “כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין”.
בצד שני סייגים מיוחדים אלה יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בדין הכללי. הסייג הראשון קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר {סעיף 14 לחוק המקרקעין}. הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב {סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973}. המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו.
זאת-ועוד, במידה ולא נחתם הסכם שיתוף במקרקעין בין השותפים, אזי, בעלותו של כל אחד מן השותפים מתפשטת לפי חלקו בכל אתר ואתר שבמקרקעין. כך לדוגמה, רכישת חלק נוסף במועד מאוחר יותר אינה מגדילה את הבעלות בחלק ספציפי אלא מתבטאת בעליית שיעור הבעלות בכל אתר ואתר שבמקרקעין. במקרה והבעלים מוכר את חלקו בנכס או חלק ממנו, אין הוא מוכר חלק מסויים, שרכש באחת הרכישות, אלא שבכל חלק שנמכר ישנו חלק בלתי-מסויים מכל אחד מן החלקים, שרכש בשלבים השונים, לאחר שהחלקים “התערבבו” זה בזה {ע”א 89/81 עמוס גרינהולץ ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פ”ד לז(3), 231 (1983)}.
ב- ת”א (ת”א-יפו) 16781/01 {יחזקאל אורי ואח’ נ’ אברהם לנגשטד, תק-של 2006(3), 24706 (2006)} נקבע, כי בעל מקרקעין במושעא, זכאי להגיש תביעה כנגד מסיג-גבול במקרקעין שהינם בבעלותו החוקית, ואין צורך בצירופם של כל השותפים.
עוד נקבע בעניין זה, כי:
“מימוש זכות החזקה המשותפת במקרקעין, אינה חייבת להיעשות באמצעות כל הבעלים שהרי החוק מקנה זכות לממש את זכותו למי שזכאי להחזיק במקרקעין, ומשמעות המונח זכאי לחזקה – לרבות מי שזכאי לזכות החזקה המשותפת, ואין הכוונה אך ורק למי שזכאי לזכות חזקה בלעדית, כי גם זכות לחזקה משותפת היא זכות לחזקה.”
{השוו ע”א 211/77 יצחק נ’ שוורץ, פ”ד לג(1), 398 (1979)}
גם אם בעבר הסכימו השותפים, באמצעות הסכמה שבשתיקה, על שימושים ייחודיים, מדובר בבעלות משותפת במקרקעין, שכן סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע, כי חלקו של כל אחד מן השותפים מתפשט בכל אתר ואתר במקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים במקרקעין {בש”א (קר’) 2653/06 פרנק ירון נ’ פרנק חנוך, תק-של 2006(3), 24283 (2006)}.
ב – בר”ע (יר’) 4035/02 {א’ עזבון המנוח חיוקה משה ז”ל נ’ דליה בת מרדכי חיוקה תק-מח 2004(3), 3401 (2004)} נדונה השאלה, האם כאשר מדובר בשותפים שווים במקרקעין, יכול אחד השותפים להטיל וטו על השכרת חלקו של הנכס על-ידי השותף האחר?
תשובה חיובית לכך נמצאת במאמרו { קניין (תל אביב, התשנ”ז- 1997), 509-508} של פרופ’ מ’ דויטש הגורס כי השכרה שכזאת אפשרית וזאת מן הטעם כי כאשר אותו משכיר, השותף השווה בבעלות בנכס:
“לא הגדיל בהשכרה את כמות המחזיקים והמשתמשים בנכס, אין כלל אינטרס מוגן ליתר השותפים להתנגד, שכן, אין לשותף זכות מוקנית במיהותו של השותף לו.”
ב- ת”א 8802/01 {מינהל מקרקעי ישראל נ’ יוסף מוחמד סלימאן מחמוד תק-של 2003(4), 10527 (2003) (להלן: “פרשת יוסף”)} נדונה סוגיית פעולה חד-צדדית של שותף במקרקעין. נפסק, כי יחסי השיתוף במקרקעין יוצרים סיטואציה מיוחדת שכן בעלותו של כל אחד מהשותפים במקרקעין מתפשטת בכל נקודה ונקודה ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, כך לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר הינה כי כוחו של כל שותף בודד לבצע פעולות ביחס למקרקעין משותפים הינה מוגבלת וכפופה לזכויות שאר השותפים.
עוד נקבע, כי פעולה של בניה ונטיעה במקרקעין משותפים אינה מסוג הפעולות שרשאי שותף בודד לבצע. שותף הבונה במקרקעין משותפים ללא הסכמת שותפיו אינו שונה ממי שבונה במקרקעין של זולתו. התוצאה המיידית של בניה כזו, ללא קשר אם נעשתה על-פי היתר אם לאו, הינה הענקת זכות לכל אחד מהשותפים האחרים לדרוש את פירוק השיתוף, כאמור בסעיף 46 לחוק המקרקעין.
בית-המשפט, מפי כב’ השופט ר’ סוקול פסק, כי בנסיבות המקרה, הנתבע לא הכחיש, כי בנה ללא אישור שאר השותפים, שכן לא קיבל את הסכמת המינהל. עוד נקבע, כי הנתבע גם לא הוכיח, כי קיבל את הסכמת שאר השותפים ואלו כלל לא הובאו על-ידיו לעדות.
לעניין זה, סעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע גבולות לשימוש בזכויות הקניין של הבעלים, מורה כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר. סעיף 14 לחוק המקרקעין הינו בבואה של עקרון תום-הלב הכללי במשפט האזרחי. לאור זאת נפסק על-ידי בתי-המשפט כי הכרה בזכותו של שותף יחיד לכפות על חבריו העברת חלק מהמקרקעין לשליטתו הבלעדית תגרור למשטר קנייני של “כל דאלים גבר”.
לכן הכרה בזכות הנתבע לכפות על חבריו את בניית ביתו בחלקה תשבש כל אפשרות לקיים יחסי שיתוף במקרקעין ותהווה הפקעה למעשה של זכויות התובע ושאר השותפים.
יחסי השיתוף במקרקעין יוצרים סיטואציה מיוחדת שכן בעלותו של כל אחד מהשותפים במקרקעין מתפשטת בכל נקודה ונקודה {סעיף 27 לחוק המקרקעין}.
משמעות הדבר הינה כי כוחו של כל שותף בודד לבצע פעולות ביחס למקרקעין משותפים הינה מוגבלת וכפופה לזכויות שאר השותפים. כדי למנוע שיתוק מוחלט קבע המחוקק הסדרים שונים. כך נקבעו פעולות שרשאי כל שותף לבצע ללא קשר להסכמת שאר השותפים כשהחשובה בהן הינה זכותו להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר {ראו סעיף 31 לחוק המקרקעין}.
מספר שותפים אשר להם רוב הזכויות במקרקעין יכולים לקבוע הוראות בדבר ניהול ושימוש רגילים במקרקעין {ראו סעיף 30 לחוק המקרקעין}. המחוקק גם הכיר בעובדה כי יחסי שיתוף שכאלו עלולים מטיבם וטבעם ליצור שיתוק בין השותפים, למנוע ניצול יעיל של המקרקעין, לגרור למחלוקות ולכן קבע את זכותו של כל שותף להביא את יחסי השיתוף לקיצם {ראה הסקירה בספרו של מ’ דויטש קניין, כרך א’, 595}. כמובן שאת יחסי השיתוף ניתן להסדיר בהסכם שיתוף שיכלול גם חלוקה של זכויות השימוש והחזקה {סעיף 29 לחוק המקרקעין}.
ב- רע”א 6339/97 {רוקר נ’ סלומון, פ”ד נה(1), 199 (1999)} דן בית-המשפט העליון בהרכב מורחב בקביעת גבולות כוחו של בעל זכויות משותפות במקרקעין לדרוש הריסת מבנה שבנה שותף אחר ללא הסכמת כלל השותפים.
דעת כל השופטים היתה כי סעיף 14 לחוק המקרקעין אינו אלא בבואה של עקרון תום-הלב הכללי במשפט האזרחי. הרחיב כב’ הנשיא ברק ואמר:
“הוראה מיוחדת זו לא באה להחליף את עקרון תום-הלב הכללי (המעוגן בסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי)). העקרון הכללי של תום-הלב מהווה מטריה נורמטיבית הפרושה על כל הוראות חוק המקרקעין. סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא אך ביטוי מיוחד לעקרון זה. הוא מהווה, כלשונו של פרופ’ א’ ידין “דוגמה קונקרטית” לעקרון תום-הלב (ראו ידין, שם, בעמ’ 281, 282). סעיף זה חוקק בטרם נקבע בחקיקה כי עקרון תום-הלב הוא עקרון כללי. כשלעצמי נראה לי כי כיום – שעה שלעקרון תום-הלב תחולה כללית בגדרי המשפט בכלל וחוק המקרקעין בפרט – שוב אין צורך בהוראה המיוחדת הקבועה בסעיף 14 לחוק המקרקעין. די בעקרון הכללי של תום-לב כדי לפתור את הבעיות המתעוררות, לרבות אלה המכוסות כיום על-ידי הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.”
עמד על כך פרופ’ ויסמן, בציינו:
“ניתן לוותר על הדוקטרינה של שימוש-לרעה בזכות ולהסתפק בתחולת עקרון תום-הלב על כל הזכויות שבתחום המשפט הפרטי.” {י’ ויסמן דיני קניין: בעלות ושיתוף, חלק שני (1997), 71}
באותו מקרה היתה עמדת כל חברי ההרכב, למעט השופט אנגלרד, כי דרישת התובעים לסילוק מבנה שבנו הנתבעים ברכוש משותף לא היתה מנוגדת לעקרון תום-הלב.
שופטי הרוב הדגישו את ההגנה הנרחבת הניתנת לזכויות קניין. השופט טירקל ציין, כי ההגבלה על זכותו של בעלים להגן על זכות קניינית מכוחה של הוראת סעיף 14 או מכוח העקרון הכללי של תום-הלב, תהא מצומצמת ביותר.
אכן, ראינו שיכולת המימוש של זכויות קניין אינה בלתי-מוגבלת, ועל-אף מעמדן המיוחד אין לבעלים של זכות קניין אוטונומיה מוחלטת בבואו לממשה. אולם, כאשר מדובר בהגבלת ההגנה של הבעלים מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו, יש לקבוע בשפה ברורה כי שיקול-הדעת של בית-המשפט הוא מוגבל ומצומצם ביותר.
לגישה זו, לפיה יש לצמצם את שיקול-הדעת של בית-המשפט, שלא להיעתר לבקשת סעד שמטרתו להגן על זכות במקרקעין, היו שותפים גם השופטים חשין, ומצא. לעומתם, סבור היה כב’ הנשיא ברק, כי אין להגביל את שיקול-הדעת רק לאותם מצבים נדירים, אלא יש להכיר בקיומם של שיקולים נרחבים ושונים ביניהם על בית-המשפט לפלס את דרכו.
אכן, מהותה של הזכות לפי חוק המקרקעין – וזכות הקניין בדרך-כלל – תכונותיה, מאפייניה וחשיבותה החברתית, קובעים את מידת השפעתו של עקרון תום-הלב עליה. אין בתכונות אלה של זכות הקניין כדי להעמיד חסינות של הזכות מפני עקרון תום-הלב; עם-זאת, יש בתכונות אלה של זכות הקניין כדי לקבוע את יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב; בין כוחו של בעל הקניין לעשות בשלו כרצונו לבין חובתו לפעול בהגינות. אכן, לא הרי חובת ההגינות של בעל הקניין כהרי חובת ההגינות של הזכאי על-פי חיוב. יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב שונים הם – בשל אופיה של הזכות – מיחסי הגומלין בין החיוב לעקרון תום-הלב.
הנשיא ברק מציין, כי מהותה של הזכות הקניינית, מהות הפגיעה, התנהגות הצדדים האפשרות להסתפק בפיצוי כספי וכדומה יבחנו על-ידי בית-המשפט בגדר השאלה האם יש להגביל את זכות הבעלים לדרוש סילוק של מבנה שהקים אדם במקרקעיו ללא הסכמתו. לגישתו העקרונית הצטרפו גם כב’ השופטים לוין ושטרסברג-כהן.
בניה של דייר ברכוש המשותף ללא הסכמת שאר השותפים אינה נהנית מהגנה מפני תביעת סילוק. הנשיא ברק ציין כי הפגיעה ברכוש משותף פוגעת במרקם יחסי השותפות, פוגעת ב”אני” של כל שותף. מדובר בפגיעה קבועה ומתמשכת המהווה למעשה הפקעה בכוח הזרוע של זכויות השותפים.
שבודקים את העובדות בפרשת יוסף אין מקום לטענה כי המינהל פעל שלא בתום-לב, להיפך, הנתבע הוא שניסה לנצל את רצון המינהל למכור את זכויותיו וקבע עובדות בשטח על דעת עצמו וללא כל הסכמה או היתר. כמו-כן, כל התנהגות הנתבע מלמדת כי פעל ללא כל התחשבות בזכויות המינהל, ואולי אפילו מתוך ניסיון להטעות את המינהל ולהרחיק את המינהל מהחלקה כדי שיוכל להשלים את הבניה.
מניתוח המקרים שלעיל נראה כי אין כל מקום שבית-המשפט יתן הכשר לבניה שבוצעה ומן הראוי להורות על השבת המצב לקדמותו.
ב – בג”צ 9678/04 {רבקה הרן ואח’ נ’ מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2005(1), 3523 (2005)} נדונה שאלת פירוש הסכם על פיצויים בשל הפקעת מקרקעין, כאשר חלקת המקרקעין היא בבעלות משותפת עם המדינה.
העותרים, רשות הפיתוח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, ואדם נוסף אשר איננו צד לעתירה, הינם בעלים במשותף, בחלקים בלתי-שווים, במקרקעין המצויים בחולון. בשנים 1957 ו- 1964 בוצעו במקרקעין שתי הפקעות לצורך סלילתו של כביש 4. העותרים הגישו התנגדות לתכנית המתאר המקומית. בד-בבד הגיעו העותרים להסכם עם עיריית חולון והוועדה המקומית חולון, בו התחייבו עיריית חולון והוועדה המקומית להקצות לעותרים זכויות בניה במסגרת התכנית המוצעת, ותמורת התחייבות זו, ויתרו העותרים על “כל טענה, כנגד ביצוע ההפקעה ו/או בדבר תשלום פיצויים להם זכאים עקב הפקעת החלקה”.
כעת, העותרים טוענים, כי הסכם זה נוגע רק לשטחה המערבי של חלקת המקרקעין, בעוד שעניינה של העתירה בחלק המזרחי של החלקה. לטענתם יש להפקיע תחילה את השטח שבבעלות המדינה, ורק לאחר-מכן, במידת הצורך, להפקיע גם את מקרקעי העותרים.
בית-המשפט העליון דחה את העתירה על-הסף ופסק, כי לאור ההסכם שנערך בין עיריית חולון והוועדה המקומית חולון לבין העותרים, הסכימו האחרונים להפקעת החלקה וכן לא קיבל את הטענה שההסכם מתייחס רק לחלק המערבי של החלקה. שכן, בסעיף 4 להסכם נקבע באופן מפורש “כי עם אישורה של התכנית, תהיינה העיריה או מדינת ישראל, זכאיות להפקיע את כל שטחי החלקה, הכלולים בתחום התכנית.
עמדת המדינה התקבלה, לנוכח מצב הבעלות המשותפת במקרקעין. סעיף 27 לחוק המקרקעין, קובע, כי “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם” ולכן לא ניתן להפקיע מקרקעין של המדינה בלא להפקיע גם את חלקם של העותרים, ונקבע:
“מקובלת עלינו גם עמדת המשיבה שיש לדחות את העתירה, נוכח מצב הבעלות במקרקעין נשוא העתירה. כאמור, המקרקעין מצויים בבעלותם המשותפת של העותרים ושל המשיבה. סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע, כי ‘מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם’. מכאן שבענייננו, כל חלק במקרקעין נשוא ההפקעה שייך הן לעותרים והן למשיבה, כל אחד לפי חלקו היחסי.”
ב- ע”א 832/13 {המערערים והמשיבים שכנגד: נ’ המשיבה והמערערת שכנגד, תק-על 2014(3), 13453 (23.09.2014)} התייחס בית-המשפט למשמעות סעיף 27 באספקלריה של דיני ההפקעה בקבעו:
“סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, הקובע כי: “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם”. מכאן עולה כי, כאשר מדובר בבעלות משותפת במקרקעין, אין בבעלותו של איש מבין השותפים חלק פיזי מוגדר בהם, והבעלות מתפרשת על חלקים בלתי-מסויימים בקרקע – שאותם ניתן להגדיר גם כמנות מסויימות בקרקע, כפי שהבהיר המלומד ויסמן: “כאשר אומרים שאין לשותף חלק מסויים בנכס המשותף הכוונה בכך שאין לשותף חלק פיסי מסויים (בחליפה משותפת אין המקטורן יכול להיות בבעלותו הייחודית של אחד השותפים). לעומת-זאת, ניתן לדבר על מנה מסויימת שיש לשותף בנכס המשותף, כגון שהוא בעלים כדי 25% בנכס המשותף” (יהושע ויסמן דיני קניין-בעלות ושיתוף 128- 129 (להלן: “ויסמן”) (ההדגשות לא במקור – א.ש.); ע”א 2950/07 סולימאן נ’ מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, בפסקאות 41-39 (26.10.2009)). לפיכך, במקום בו אחד הבעלים המשותפים מוכר את חלקו, אין הוא יכול לייחד לקונה חלק פיזי מסויים במקרקעין, והקונה יהיה בעלים של חלק בלתי-מסויים במקרקעין, וכפוף למשטר הבעלות המשותפת. לעומת-זאת, כאשר כל הבעלים המשותפים מוכרים יחדיו את הקרקע שבבעלותם, הרי שבכך הם מייחדים לבעלותו של הקונה את החלקה כולה, שניתן לזהותה באופן פיזי.
ואולם, כאשר רשות ציבורית מפקיעה חלק מקרקע שנמצאת בבעלות משותפת, הרי שאין משמעות הדבר שהיא נכנסת כבעלים משותפים של הקרקע, שכן כך “לא תהיה לרשות הציבורית קרקע מסויימת שתוכל להשתמש בה באופן בלעדי, וקשה,לכן, לראות, כיצד ההפקעה תשיג את מטרתה הציבורית” (נמדר, בעמוד 149). בנסיבות אלה, הרשות רוכשת לעצמה בעלות בחלק פיזי מסויים של הקרקע, ומשטר הבעלות המשותפת של הנפקעים מצטמצם לקרקע אשר נותרת בבעלותם (ע”א 119/01 אקונס נ’ מדינת ישראל, פ”ד נז(1), 817, 858 (2003)). במצב דברים זה, עולה וצצה השאלה הנזכרת לעיל, בדבר הערכת שווי החלק שהופקע – האם יש להעריכו בהתאם לשוויו של חלק בלתי מסויים בקרקע או שמא לפי שוויו של חלק מסויים באותה קרקע. נפקותה של השאלה, נעוצה בכך שחלק בלתי מסויים בקרקע, שוויו פחות בכ- 25%-15% מחלק מסויים בקרקע בעלת מאפיינים זהים, באותו שטח.”
ב- עע”מ 2832/09 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ’ בני אליעזר בעמ ואח’, תק-על 2011(1), 1045 (09.01.2011)} נקבע לגבי בניה על שטחים שהם בעלות משותפת כי:
“למשיבה ולמשיבה 3 בעלות משותפת במגרש, ולפי הוראות סעיף 27 זכויותיו של כל אחד מן הבעלים משתרעות על כל חלקי הנכס, ובכלל זה גם על המבנים המחוברים למקרקעין (ראו סעיף 1 ו-12 לחוק המקרקעין; ודברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין, התשכ”ד-1964, הצעות חוק 612, 203). זכותו היחסית של כל אחד מן השותפים בנכס המשותף היא מתמטית – ואינה מוגדרת פיסית (ע”א 2950/07 סולימאן נ’ מדינת ישראל (לא פורסם), פסקאות 42-41; מ’ דויטש קניין, כרך א’ (תשנ”ז), 487). מצבי שיתוף אלה עלולים להוליד חילוקי דעות בנוגע לאופן השימוש בנכס המשותף וניהולו, ולכן קבע המחוקק בפרק ה’ לחוק המקרקעין הוראות להסדרת היחסים בין השותפים בכל הנוגע לשימוש בנכס, וכן איפשר לשותפים להסדיר סוגיות אלה בעצמם באמצעות הסכם שיתוף. לבחינת הסדרים אלה נפנה כעת, ונזכור כי מה שלעיני אדם מן היישוב נראה, כשהמדובר בבית דו-משפחתי, כשני נכסים נפרדים – הריהו משפטית נכס בעל מאפיינים קנייניים משותפים (ובנידון דידן – כבית משותף), שלהימלט מהם (מה שלעיתים רצוי וראוי) יש צורך בהליך מתאים.
יז. נזכיר, כי פרק ה’ לחוק המקרקעין אמנם מבטא את גישתו הפוזיטיבית של המחוקק, לפיה לכל שותף חופש פעולה לשימוש בנכס – אך בד-בבד קבע המחוקק גם סייגים לחופש הפעולה מחשש להתנגשויות בין השימושים השונים (י’ ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ”ז), 527-526). דוגמה לסייג שהוטל על חופש השימוש נמצא בסעיף 30(ג) בו נקבע, כי שותף המבקש לבצע פעולות החורגות מהניהול והשימוש הרגיל בנכס המשותף זקוק להסכמת שותפיו. בחוק אמנם אין הגדרה לדיבור “ניהול או שימוש רגילים”, אך סבורני, כי הפסיקה והוראות אחרות בחוק מובילות אותנו למסקנה, כי בניה על המקרקעין המשותפים אינה באה בגדר “שימוש רגיל”. כך למשל נקבע, כי שותף המבקש להרחיב את דירתו על חלק מן המקרקעין המשותפים, אינו רשאי לעשות כן ללא הסכמת יתר השותפים:
“אפילו נקבל את טענת המשיבים, שהמקום שמעליו הם רוצים לבנות נועד למטרה זו ואיננו שייך בלעדית למערערים, הרי שלפחות הוא משותף לכל בעלי הדירות שבבית, ולפי סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין: ‘דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים’; משמע, שבלי הסכמת המערערים אין המשיבים רשאים לייחד את השטח הנדון לבניה שלהם, שללא ספק היא חורגת מן המושג של ניהול או שימוש רגיל במקרקעין.”
(ע”א 403/73 בצלאל נ’ סימנטוב, פ”ד כט(1), 41, 49 – השופט ברנזון).
דברים אלה הם גם צו השכל הישר.
יח. אינדיקציה נוספת לכך שבניה על מקרקעין בבעלות משותפת חורגת מניהול או שימוש רגיל עולה מסעיף 46 לחוק המקרקעין, לפיו הקמת מחוברים במקרקעין על-ידי אחד השותפים, לצרכיו הפרטיים ולא לצרכי הכלל (למשל לטובת תחזוקת המקרקעין) מבלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או הסכם, תהוה עילה לבקשת פירוק השיתוף (ראו ויסמן, שם, 225-224; דויטש, שם, 629). דומני, כי בחירת המחוקק לראות בבניה לא מוסכמת על מקרקעין משותפים עילה לפירוק השיתוף, מעידה על עמדתו, כי אין בניה זו באה ככלל בגדר שימוש או ניהול רגיל.
יט. כך גם במשפט העברי נקבע, כי בשימוש לא מקובל לכאורה במקרקעין, אשר נעשה ל”צורך גדול” (בדומה לתחזוקתו התקינה של הנכס) ניתן לסטות מן הכלל של “אחרי רבים להטות” (שמות, כג, ב’); קרי, המיעוט רשאי לכפות את עמדתו על הרוב (ראו שולחן ערוך חושן משפט, הלכות שותפים בקרקע קסא, א). בחיבור שיתוף נכסים (בסדרה חוק לישראל בעריכת נ’ רקובר (תשס”ט) 50-49) מופנים אנו להבחנה שערך ר’ דוד פרדו בין שלושה סוגי פעולות הנעשות בנכס המשותף ולהסכמה הנדרשת בעטיין: דבר העולה כדי צורך גדול, ניתן לעשותו ללא הסכמת הרוב; דבר שיש בו צורך קצת, ניתן לכפותו על השותפים רק אם הדבר עולה בקנה אחד עם מנהגי המדינה; ואילו דבר שאין בו צורך כלל – לא ניתן לכפותו אף אם היה בגדר מנהג מדינה.”
ב- תא (מרכז) 55726-11-12{ עבדאללה אבו גאנם נ’ נכסי רמלה 3 בע”מ, תק-מח 2015(1), 3168 (08.01.2015)} נקבע על המשמעות של סעיף 27 ביחד עם סעיף 13 לחוק כי:
“שני סעיפים אלה קובעים את עיקרון אחידות הבעלות במקרקעין, אשר לו שני צדדים: מצד אחד – כאשר ישנה בעלות משותפת במקרקעין, חולשת זכות הבעלות של כל אחד מן השותפים על כל חלק וחלק של המקרקעין ואין לאף אחד מהם זכות בחלק מסויים בהם. ניתן אמנם להעניק חזקה ייחודית בחלק מסויים במקרקעין באמצעות עריכת הסכם שיתוף בין הבעלים (ע”א 269/74 בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243), אולם חלוקה זו כוחה יפה רק בין הצדדים להסכם ואין היא תקפה כלפי צדדים שלישיים כל עוד לא נרשמה. ממילא, הסכם שיתוף אשר קובע חזקה בלעדית בין שותפים במקרקעין אינו מחייב את רשויות התכנון.
צידו השני של עקרון אחידות הבעלות בא לידי ביטוי בהוראת סעיף 13 בחוק המקרקעין לפיה, ככלל, עסקה במקרקעין חלה על כל המקרקעין ואין תוקף לעסקה שנעשתה בחלק מסויים בהם. כלומר – כאשר פלוני, שותף במקרקעין, מוכר את זכותו במקרקעין לאחר, הרי שהוא מוכר את בעלותו במקרקעין, המתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין על-פי חלקו היחסי, ואין ביכולתו לבצע עסקה המתייחסת רק לחלק מסויים בהם.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
