1. הדין
סעיף 44 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“44. ניהול ושימוש עד לפירוק
בית-המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.”
2. כללי
סעיף 44 לחוק המקרקעין מסמיך את בית-המשפט לתת צו זמני בדבר סידור וניהול המקרקעין עד לפירוקם הסופי. הוראה דומה לא קיימת בתחום המיטלטלין, אך היא תחול מכוח סדרי הדין הכלליים {מ’ דויטש, קניין, כרך א’ (התשנ”ז-1997)}.
מטרת סעיף זה היא ליתן סעד ביניים המתייחס להליכי הפירוק בלבד. אין מטרתו ולא ניתן לעשות בו שימוש לצורך השגת עמדה עדיפה על הצד השני בקבלת הסעד המהותי {המר’ 421/76 בר יואב נ’ בר יואב, פ”ד לא(1), 263 (1976)}.
ב- בר”ע 264/75 {הירקון הכחול א. בע”מ נ’ איתן הלפרין ואח’, פ”ד ל(1), 587 (1975)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין. לבית-משפט השלום הוגשה תביעה על-ידי משיבה מס’ 2 לפירוק שיתוף במקרקעין, בה שותפים למעלה מ- 1,000 איש.
בית-משפט השלום מינה מספר עורכי-דין וכינה אותם בשם “מינהלים” באשר ראה בהחלטתו צו זמני בדבר סדרי ניהול מקרקעין כאמור בסעיף 44 לחוק המקרקעין בעניין פירוק שיתוף במקרקעין.
ערעורם של המבקשים בבית-המשפט המחוזי נדחה והבקשה לרשות ערעור בבית-המשפט העליון נדחתה.
כב’ השופט ח’ כהן מתייחס לטענת המבקשים; שבית-המשפט אינו יכול להשתמש בסמכותו לפי סעיף 44 בטרם החליט לפרק את השותפות, ומבהיר כי טעות יסודית בידם. לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין זכאי כל שותף בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף ומשהוגשה תביעת פירוק כזו הרי כבר החלו הליכי הפירוק לפי סעיף 44 ואין כל צורך בצו פורמלי.
ב- ע”א 540/75 צבי דגני נ’ טוביה פניג ו- 3 אח’, פ”ד לא(2), 637 (1977)} התבררה תביעה הנוגעת לשימוש משותף במקרקעין משותפים. המערער רכש בשנת 1930 חלקת אדמה מספר 91 בגוש מסויים בחדרה ובשנת 1937 מכר 450/1250 למורישם של המשיבים. על החלקה נבנו שני בניינים, האחד של המערער והאחד של המשיבים, ולאורך החלקה בין שני הבתים העומדים על החלקה הוקמה גדר על-ידי המשיבים בשנת 1937 כאשר המערער שהה בחו”ל וזו חילקה את החלקה לשניים.
בשנת 1972 עקר המערער חלק מן הגדר כדי לבצע עבודות חפירה חיוניות למערכת ביוב והמשיבים פנו לבית-המשפט השלום שיחייב את המערער להשיב את מצב הגדר לקדמותו וימנע מלהיכנס לתחום חלקתם כדי לבצע עבודות חפירה. המערער מצידו הגיש תביעה שכנגד כי בית-המשפט יצהיר עליו שהוא זכאי לחזקה משותפת עם המשיבים בכל החלקה וכן ביקש להצהיר על בעלותו לגבי חלקים מחלקות אדמה נוספות בגוש הנ”ל, הרשומים כיום על-שם המשיבים ואשר לטענתו היו צריכים להיות חלק מן החלקה שהוא רכש בשעתו.
בית-המשפט השלום החליט שלא להיזקק לתביעה הנגדית של המערער בעניין הבעלות בחלקות האחרות, באשר דבר זה אינו נמצא בסמכותו, ומאידך החליט לדחות את תביעת המשיבים ולקבל את התביעה הנגדית של המערער כי הוא זכאי לחזקה משותפת בחלקה 91 כולה.
בתגובה, המשיבים ערערו לבית-המשפט המחוזי וזה חייב את המערער להשיב את הגדר למצבה הקודם ולעניין החזקה המשותפת דחה את תביעתו הנגדית של המערער וקבע כי עניין החזקה יש לברר בגדר הבירור בסכסוך הבעלות.
בבית-המשפט העליון הערעור התקבל. נקבע, כי אין הצדקה לכך שעניין הבעלות המשותפת לא יוכרע כבר עתה. החלטת בית-המשפט המחוזי הותירה את המצב ללא פתרון משפטי. מחד גיסא, נדחתה תביעת המערער לחזקה משותפת ומאידך לא נקבע כי הצדדים חילקו ביניהם את החזקה או השימוש בחלקה הנדונה. השאלה האם נערך בין הצדדים במפורש או מכללא הסכם לחלוקת החזקה או ההנאה בחלקה האמורה היא שאלה שבעובדה ושופט השלום קבע את אשר קבע כאשר ראה ובחן את העדויות והראיות ואין להתערב במסקנתו. העובדה שקיימת גדר מאז 1937 ושהמערער לא דרש את סילוק הגדר איננה מספקת בכדי לקבוע כי אמנם בוצעה חלוקה, נוכח ההתנגדות שהפגין המערער כל הזמן לכל תכנית חלוקה לגבי החלקה האמורה.
לפיכך, מקבל כב’ השופט עציוני, את הערעור ומשיב על כנו אותו חלק מפסק-דינו של שופט השלום שלפיו זכאי המערער לחזקה משותפת, יחד עם המשיבים מס’ 3-1 בחלקה האמורה כולה, למעט המבנים העומדים עליה והשייכים למי מהצדדים.
ב- ה”פ 38124-01-10 {עו”ד י’ שגיא נ’ איתן רילוב, תק-מח 2012(1), 30056 (02,01,2012)}נקבע:
“ביום 30.01.11 ניתנה החלטה שלפיה הוריתי על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 11372 (“המקרקעין”) שהם בבעלותם המשותפת של הצדדים (“ההחלטה”). קדם להחלטה פסק-דין שניתן ביום 09.01.11 בתיק ה”פ 22433-04-10 שבו קבעתי כי בעלותם המשותפת של הצדדים היא בארבעה חלקים שווים.
נוכח הוראת סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (“חוק התכנון”) הקובע כי לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט שאושר לפי פרק ד’ או על-פי סימן ז’ בפרק ג’ של חוק התכנון ראיתי לנכון להשתמש בסמכות הנתונה לי לפי סעיף 44 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (“חוק המקרקעין”) ולמנות את המבקשת, עו”ד גב’ י’ שגיא (“המבקשת”) להיות מנהלת זמנית של זכויות הצדדים במקרקעין תוך שאני מקנה לה את הסמכויות הדרושות על-מנת להכין תשריט חלוקה שיקבל את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (“הוועדה המקומית”) שהיא מוסד התכנון הרלוונטי לצורך אישור התשריט כחלק מהליך פירוק השיתוף.
בבקשה זו (בקשה 27) עותרת המבקשת למתן הוראות בעניין חלוקת המקרקעין תוך שהיא סוקרת את המציאות העובדתית הנוגעת להחזקת הצדדים בחלקים השונים של המקרקעין, את הפעולות השונות שנעשו על ידה בקשר עם הכנת הצעות לחלוקה, את המחלוקות שבין בעלי המקרקעין ביחס לאפשרויות החלוקה השונות ואת החלופות שלדעתה עומדות על הפרק על-מנת להוציא אל הפועל חלוקה בעין של המקרקעין בין בעליהם המשותפים. לבקשה צורפו גם, כנספחים א/1 ו- א/2, שתי הצעות לחלוקה המבוססות על מדידה שנערכה על-ידי מודד שנשכר על ידה למטרה זו.
המשיבים, שהם בעלי הזכויות במקרקעין הגישו התייחסויות בכתב לבקשה. חלק מתגובות אלה התייחס לבקשה קודמת שהגישה המבקשת באותו עניין אולם בעיקרו של דבר מן הכתובים ומדברי הצדדים בדיון שהתקיים ביום 26.12.11 מתקבלת תמונה ברורה למדי הן של המחלוקות בין הצדדים והן, וזה העיקר, של החלופה הנראית בעיני עדיפה לפירוק השיתוף, בהתאמה להוראות הדין וככל האפשר גם לאינטרסים השונים של הצדדים, כפי שאני מבין אותם לאור טענותיהם.
דומה שקודם לדיון בכל עניין אחר יש לסלק מן הדרך אבן נגף השבה ועולה כל אימת שהצדדים מתבקשים להתייחס לנושא השיתוף במקרקעין ופירוקו, וכוונתי היא לתכנית מתאר ש/215 (“תכנית המתאר”) החלה על המקרקעין, ואשר מכוחה ניתנו היתרי בניה למשיבים 6-2, אשר בנו את בתיהם. המשיבים 2 (“מרטינס”), 3 ו- 4 (“שרעבי”) טוענים שתכנית המתאר חלה על המקרקעין והם סבורים שיש לבצע את פירוק השיתוף בהתחשב בהוראותיה. המשיב 1 (“רילוב”) טוען, כפי שטען בעבר, כי תכנית המתאר אינה חלה על המקרקעין וכי אין להתחשב בה בעת החלטה על פירוק השיתוף.
כיון שבפירוק השיתוף עלי לשקול, בין השאר, את משאלות המשיבים (סעיף 43 לחוק המקרקעין), ואת העובדה שעל המקרקעין כבר בנויים בתיהם של המשיבים 6-2, שכאמור, נבנו על-פי היתרי בניה שניתנו על יסוד תכנית המתאר ואת העובדה שהוועדה המקומית – שהיא מוסד התכנון המוסמך – רואה בתכנית המתאר כתכנית תקפה החלה גם על המקרקעין, אין אני יכול לעשות דין לעצמי ולקבוע, כפי שמבקש רילוב, שאתעלם מתכנית המתאר ואורה על חלוקה שאינה מביאה בחשבון את הוראותיה או את השלכותיה. אכן, אחד הסעדים שהתבקשו בתובענה היה הצהרה שלפיה: “השימושים וסכימת חלוקתם התכנונית למגרשים המצויירים בתשריט תכנית ש/215… תוכננו על-ידי מינהל מקרקעי ישראל לצרכיו והם בטלים ומבוטלים ביחס לבעלים הפרטיים של החלקה” (סעיף 133.6 להמרצת הפתיחה) אולם שבתי ועיינתי בטענותיו של רילוב, הן בהמרצת הפתיחה והן בתשובה לבקשה הנוכחית ולא עלה בידי להבין את משמעות הטענה ומעבר לכך, את הרלבנטיות שלה להליך פירוק השיתוף. כשמצוות הדין היא שלא יינתן פסק-דין לחלוקת מקרקעין ללא תשריט שאושר על-ידי מוסד תכנון (סעיף 143 לחוק התכנון, כמו גם סעיף 38(א) לחוק המקרקעין) וכשהוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון הנוגע בדבר, מתייחסת לתכנית המתאר כחלה על המקרקעין, והיא אף פועלת בהתאם לכך, לא ניתן להחליט בעניין פירוק השיתוף על יסוד ההנחה, המשמשת יסוד לטענותיו של רילוב, שתכנית המתאר אינה חלה ויש להתעלם ממנה.
אוסיף עוד כי לדעתי, לא ניתן בגדר הליך זה לדון בשאלת תחולתה של תכנית המתאר על המקרקעין מפני שדיון כזה מחייב את השתתפותה של הוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון המוסמך ואני גם מסופק אם העניין הוא בסמכותו של בית-משפט זה ולא של בית-משפט לעניינים מינהליים. רילוב טען אמנם כי עניין זה כבר הוכרע בעבר (סעיפים 46-36 של תשובתו לבקשה הנוכחית) אלא שאני סבור שלטענותיו בעניין זה אין בסיס מספיק ודי אם אשוב ואציין שהוועדה המקומית, שהיא מוסד התכנון המוסמך, פעלה עד כה על בסיס ההנחה שתכנית המתאר חלה על המקרקעין. מן העבר האחר, אם כוונתו של רילוב היא לכך שביחסים בין הצדדים, שהם הבעלים המשותפים במקרקעין, אין תחולה לחלוקה שנקבעה בתכנית המתאר כי אז התשובה היא שאין בכך כל רבותא מפני שכאמור, את פירוק השיתוף – ואת חלוקת המקרקעין – יש לבצע באופן המתחשב, בין השאר, במציאות הקיימת ואחת היא אם זו נוצרה מכוח החלוקה שבתכנית המתאר או מסיבה אחרת.
על כל פנים, ויהא הדבר אשר יהא, בצד טענותיו נגד תחולת תכנית המתאר אישר רילוב בתשובתו, כמו גם בעת הדיון שהתקיים, כי החלופה השניה שהציעה המבקשת מקובלת עליו, בכפוף להסתייגויות מסויימות וממילא אין צורך להידרש לטענותיו האחרות בעניין זה.
מרטינס הגיש תשובה לבקשה, שאליה צורפה חוות-דעת של אדריכל א’ קולמן (“קולמן”) שעיקרה הוא המלצות לפתרון סוגיית חלוקת המקרקעין. שרעבי טוענים שיש לחלק את המקרקעין בהתאם לחלוקה המתוארת בתכנית המתאר ואילו המשיבים 5 ו- 6 (“ויזל”) מצדדים בעמדתו של רילוב.
שקלתי את עמדות הצדדים, כמו גם את דבריה של המבקשת, ונראה לי לאמץ, בהסתייגות מסויימת, את החלוקה המתוארת כחלופה מס’ 2 בבקשתה, היינו בהתאם לתשריט שצורף כנספח א/2. יחד-עם-זאת, דומני כי יש מקום להורות שהתשריט המתייחס לחלופה זו יתוקן ובמקום החלק המסומן כזכות מעבר למגרשים 2, 3, 4 ייערך התשריט באופן שונה מעט, כאשר במקום לייעד את אותו חלק כזכות מעבר, על דרך של מתן זיקת הנאה, הוא ייועד כתת-חלקה חמישית שתהיה בבעלות משותפת של כל בעלי המקרקעין. ביחס לתת-חלקה זו ייערך וירשם הסכם שיתוף אשר יכלול, בין השאר, הוראות בדבר ייעודה הבלעדי כזכות מעבר, מניעת שינוי יעודה אלא בהסכמת כל הבעלים המשותפים ואישור רשויות התכנון ומניעת עשיית עסקאות בזכויות בה שלא בצמוד לעסקאות בזכויות במקרקעין של בעלי החלקות.
כאן המקום להזכיר גם כי המבקשת ציינה בבקשתה שחלוקת המקרקעין לארבעה חלקים אינה מתיישבת עם החלוקה לחמישה חלקים כמותווה בתכנית המתאר. בסעיפים 7 ו- 8 של בקשתה מתוארים הקשיים הנובעים מכך ובכלל זה הצורך לעשות שינוי תכנוני הכרוך בהליכים תכנוניים המצריכים זמן והם עתירי הוצאות ואין ודאות לגבי האופן והמועד בו יסתיימו. דעתי היא לכן שלעת הזו יש לעשות את כל האפשר כדי להימנע מחלופה זו ונראה לי שהתוצאה שאליה אני מגיע מתיישבת גם עם תכלית זו.
מן החומר שבפני אין בידי להסיק בבירור את ההשלכות הנובעות מבחירת החלופה שלעיל על שטחי תת-החלקות שיתקבלו בסופו-של-דבר. על-פי התשריט (נספח א/2 לבקשה) המקרקעין חולקו לארבע תת-חלקות שהן בעלות שטח זהה, תוצאה שמטבע הדברים יש לשאוף אליה, אולם היא אפשרית רק אם מתייחסים לזכות המעבר המתוארת בתשריט כאל זכות שהיא בעלת אופי של זיקת הנאה. עם-זאת, מן האמור בבקשתה של המבקשת, ובמיוחד בסעיפים 10.5-7, וכן מן הדברים ששמעתי מנציג הוועדה המקומית שנכח בדיון, יש מקום להעדיף חלוקה לחמישה חלקים, שמהם ארבעה הם תת-החלקות שייעודן בניה, וחלק חמישי שיהיה תת-חלקה שייעודה הוא לשמש מעבר לארבע תת-החלקות שבהן בנויים הבתים (ובכלל זה תת-החלקה של רילוב שעליה טרם נבנה בית אבל לדבריו הוא עתיד להיבנות).
איני מוציא מכלל אפשרות שחלוקה כזו תביא לתוצאה של אי-שוויון בשטחי תת-החלקות המתוארים עתה בחלופה המוצעת על-ידי המבקשת (נספח א/2), ומן התשריט שצרף רילוב (נספח ז’ לתשובתו) ניתן להסיק ששטח תת-החלקה שייועד למעבר יהיה בסדר גודל של כ- 100 מ”ר (השטחים שסומנו באותיות A ו-B באותו תשריט) אשר מרביתו צפויה להיגרע משטח תת-החלקה של רילוב. זוהי, ככל הנראה, תוצאה בלתי-נמנעת של אילוצי המציאות שנוצרה הן מהבחינה פיזית והן מהבחינה התכנונית אולם ככל שחלופה זו מותירה בידיו של רילוב שטח לבניה העומד בדרישות תכנית המתאר יש מקום לבחון את ישימותה ואת האפשרות לקבלת אישור הוועדה המקומית לחלוקת המקרקעין המבוססת עליה.
אין צריך לומר כי את בעיית חוסר השוויון, ככל שזה ייווצר, ניתן יהיה לפתור על-ידי שימוש במנגנון תשלומי איזון שעליו מורה סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, ולאור טענות הצדדים ממילא יהיה צורך להתייחס לעניין זה לאחר שתוכרע שאלת החלוקה בעין של המקרקעין.
טרם סיכום אתייחס לעמדתו של מרטינס, שכאמור, נתמכה בחוות-דעתו של קולמן. חוות-דעת זו מציעה שהמקרקעין ירשמו כבית משותף והתשריט המהווה חלק מחוות-הדעת ישמש בסיס לחלוקת המקרקעין כחלק מהליך הרישום של הבית המשותף. כשלעצמי יש לי ספק אם רישום בית משותף הוא אכן ההליך שבו ניתן לנקוט בקשר עם פירוק השיתוף. סעיף 42(א) לחוק המקרקעין מורה אמנם כי “היה עיקר המקרקעין משותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם”. אלא שדומני שכל עוד לא נבנה בית על מגרשו של רילוב (ולעת הזו זהו המצב העובדתי) לא נתמלא התנאי שלפיו עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, ומחוות-דעתו של קולמן או מתשובתו של מרטינס, לא ניתן להבין את הבסיס למסקנה אחרת, ומכאן שאין בידי לקבל דעה זו. יחד-עם-זאת, נראה לי כי ככל שיתברר שהפתרון של יצירת תת-חלקה חמישית שהיא בבעלות משותפת של בעלי ארבעת תתי-החלקות האחרות הוא ישים, ממילא תושג תוצאה דומה לזו שאליה מכוון קולמן בחוות-דעתו.
עניין אחר הוא הצעת החלוקה הכלולה בחוות-דעתו של קולמן ואשר לעת הזו אני רואה לדחותה. הטעם לכך הוא שנראה שהצעה זו מנציחה את הפערים בין שטחי החלקים המיועדים לצדדים והיא מגשרת על פערים אלה באמצעות מתן זכויות מעבר בשטחה של החלקה החמישית. זוהי תוצאה בלתי-משביעת רצון, וכאמור, אני רואה לדחותה.
אוסיף עוד כי במהלך הדיון עלתה גם האפשרות של עריכת הסכם שיתוף במקרקעין בין הצדדים ורישומו בלשכת רישום המקרקעין אולם מששקלתי את דברי הצדדים, ועיינתי בכתב הטענות שהגיש רילוב בעניין זה, נראה לי כי לעת הזו יש להעדיף את האפשרות של חלוקה בעין של המקרקעין.
סיכומו-של-דבר, אני מורה להמבקשת לערוך מחדש את תשריט החלוקה המתואר בנספח א/2 של בקשתה, באופן שהשטח שתואר באותו תשריט כזכות מעבר למגרשים 2, 3, ו- 4 יהפוך להיות תת-חלקה חמישית, אשר תיועד להיות זכות מעבר לבעלי כל הזכויות במקרקעין. בעריכת התשריט יש לעשות מאמץ על-מנת להביא לכך שהפגיעה בשטח תת-החלקה של רילוב תהיה מזערית ויוותר שטח גדול ככל האפשר של תת-החלקה המיועדת לו.
קודם שיוכן תשריט כזה תבוא המבקשת בדברים עם הוועדה המקומית על-מנת לקבל “החלטה מקדימה” (pre ruling ) ביחס לישימותה של חלוקת המקרקעין לחמישה חלקים, מהם ארבעה מגרשי בניה וחלק אחד שיהיה בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות האחרים ואשר ייועד למעברים, ברוח הדברים שנאמרו על-ידי נציג הוועדה המקומית בעת הדיון ביום 26.12.11.
לאחר שהמבקשת תקבל את עמדת הוועדה המקומית היא תוכל, אם תמצא זאת לנכון, להגיש בקשה נוספת למתן הוראות וכל אחד מן הצדדים יוכל, אם ירצה בכך, להשיב לבקשה זו.
בבקשתה של המבקשת היא עתרה גם לאשר לה למנות בעלי מקצוע, יועצים ומומחים: אדריכל/ית, מודד ושמאי. כן היא ביקשה גם אישור לתשלום למודד שביצע את עבודות המדידה והכנת תשריטי החלופות לחלוקה.
אני רואה לאשר את התשלום כמבוקש (כאמור בחשבון עסקה שצורף כנספח ו’ לבקשה) והצדדים (היינו, בעלי הזכויות במקרקעין) ישאו בו בארבעה חלקים שווים. כמו-כן אני מאשר את העסקתו של השמאי ב’ ברזילי, אם כי נראה לי שעניין העסקתו לצורך עריכת טבלת תשלומי איזון מקדים מעט את זמנו והנושא יהיה רלוונטי לאחר שתיקבע החלוקה בעין.
בגדר הבקשה נתבקשה העסקתה של האדריכלית גב’ א’ אולצוור ולכך באה התנגדות מצידו של רילוב שטען שבעבר היא הועסקה על-ידי מרטינס בעניינים שהיו לו עם הוועדה המקומית. בהחלטה שנתתי ביום 26.12.11 ציינתי את הסתייגותי מטעמי ההתנגדות, וביקשתי את עמדתו של רילוב בעניין זה, וביום 29.12.11 הוא הודיע כי הוא חוזר בו מהתנגדותו. אני מאשר איפוא את העסקתה של האדריכלית אם כי, לאחר עיון בהצעה שהגישה למבקשת, נראה שלעת הזו די יהיה אם היא תועסק במתכונת המצומצמת יותר (אפשרויות 1 ו- 2).”
3. סעיף 44 לחוק המקרקעין בענייני משפחה
ב- ע”א 40/74 {גורג’ינה בן אשר ואח’ נ’ דב בן אשר, פ”ד כח(1), 671 (1974)} נדון תוקפו של צו מניעה נגד בעל, האוסר עליו להיכנס לדירה, אותה הוא חולק עם אשתו.
המערערת הינה אשתו של המשיב ולשני בעלי הדין דירה ומקרקעין אחרים. בבית-המשפט המחוזי תלויה היתה תובענה לפירוק השותפות שבין בעלי הדין בדירה הנדונה ובמקרקעין.
לבקשת האישה, ניתן צו זמני במעמד צד אחד, האוסר על המשיב להיכנס לדירה המוחזקת על-ידי אשתו, אך לאחר-מכן ביטל בית-המשפט את הצו ונימוקו, כי אין לו סמכות לפעול למען מניעת אלימות או עבירות בדרך-כלל, ללא קשר עם שמירה על זכויות הנמצאות לדיון בפניו.
בית-המשפט העליון הפך את קביעתו של בית-המשפט המחוזי ופסק, כי חוק המקרקעין, מסמיך את בית-המשפט, לתת צו זמני בדבר שימוש במקרקעין משותפים עד לסיום הליכי הפירוק, ובהתאם לאותו חוק, זכות השימוש במקרקעין שיש לשותף אינה מצדיקה כשלעצמה שימוש שיש בו כדי לגרום אי-נוחות לאחר. על-כן, היתה הסמכות לבית-המשפט לתת צו זמני כמבוקש והעניין הוחזר לבית-המשפט לדון אם בנסיבות העניין יש מקום לתת צו כזה.
ב- המ’ 421/76 {יהודה בר יואב נ’ ברוריה בר יואב, פ”ד לא(1), 263 (1976)} התברר תוקפו של צו מניעה נגד אישה, האוסר עליה להיכנס לגור בדירה המשותפת.
בעלי הדין נישאו, זמן קצר לאחר הנישואין נסעו השניים לגרמניה, סמוך לאחר נישואיהם רכשו בני הזוג דירה מכספי הוריהם והשכירו אותה כשנסעו לגרמניה. בשלב מסויים הסתכסכו בני הזוג והאישה חזרה לישראל עם בתם הקטינה בעוד שהבעל נשאר בגרמניה.
לאחרונה, השכיר המבקש את הדירה, והמשיבה הגישה תביעת פינוי נגד הדייר והלה עזב אותה. קודם לכן, הגיש המשיב תביעה לבית-משפט השלום לפירוק השיתוף בדירה בינו לבין המשיבה, בדרך של מכירת הדירה בשוק. בקשר לתביעה זו ביקש המבקש סעד זמני למנוע כניסת המשיבה לדירה עם פינויה ממנה.
בבית-המשפט השלום, צו המניעה ניתן כמבוקש.
בבית-המשפט המחוזי בוטל הצו ונקבע, כי אין למבקש זכות למנוע כניסת המשיבה לדירה ולגור בה יחד עם הילדה.
בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט לנדוי, דחה את הערעור על פסיקת בית-המשפט המחוזי ופסק, כי מטרת המבקש ברורה, הבעל אינו מעוניין בדירה, מטרתו היא שהדירה תישאר פנויה, שהאישה לא תיכנס לגור בה ותיחשב לדירה מוגנת, ואז הדירה תימכר כדירה תפוסה והרווח עליה יפחת משמעותית.
כב’ השופט לנדוי מסביר, כי טעמו העיקרי של בית-המשפט השלום, כשנתן את צו הביניים היה לשמור על הסטאטוס-קוו, היינו שהמשיבה לא גרה בדירה וכך תישאר. השופט לנדוי אינו מקבל נימוק זה ומבהיר, כי בעת מתן הצו היתה הדירה מוחזקת על-ידי הדייר והשאלה היתה מה יהא עם הדירה כאשר הדייר יפנה אותה:
“אלמלא ראה המבקש מראש שהדייר יפנה את הדירה לא היה מבקש את צו המניעה. לשון אחרת, אין כאן עניין של שמירה על סטאטוס קוו, כי עצם הבקשה מבוססת על ההנחה שהסטאטוס של הדירה ישתנה עם פינויה על-ידי הדייר. אין כאן למבקש זכות, ואפילו לכאורה בלבד, למנוע מהמשיבה את השימוש בדירה ובהיעדר זכות כזו אין לבקשה על מה שתסמוך. על-פי הדין, זכותו של בעל דירה היא להחזיק בדירה ולהשתמש בה בחזקה משותפת עם שותפו. הזכות היא לחזקה משותפת ולא לחזקה ייחודית של אחד השותפים, המשיבה אינה תובעת חזקה בלעדית בדירה אלא מסכימה ומביעה רצונה כי גם המבקש יצטרף אליה ויגור יחד עמה בדירה.”
כאשר משווים את פסק-הדין בעניין בר יואב לעיל, לפסק-הדין בן אשר לעיל, קווי הדומות והשוני בולטים לעין: בפסק-דין בן אשר, דובר על דירה שהיתה בחזקת האישה, והשאלה היתה האם מוסמך בית-המשפט לפי סעיף 44 לאסור על הבעל את הכניסה לדירה עד לסיום הליכי הפירוק, כדי למנוע מריבות בין בני הזוג בתוך הדירה. על-כך השיב בית-המשפט בחיוב. באותו מקרה הדירה עמדה להימכר כתפוסה ואכן ניתן צו מניעה זמני.
מכל מקום, בפסק-דין בר יואב, נשללה לחלוטין הזכות לקבלת צו מניעה, מה שאפשר לאישה ששהתה בארץ לנצל נוכחותה זו לרעה, לצורך תפיסת חזקה בבית המשותף והשגת יתרון בהליכי הפירוק.
ב- בר”ע 1126/03 גוזיף סכראן נ’ לנא סכראן, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.10.03)} התברר סכסוך בין בני זוג. סלע המחלוקת נעוץ היה בגורלה של דירה השייכת לשני בני הזוג.
הסעד העיקרי אותו מבקש הבעל הינו מניעת כניסת המשיבה לדירה, ועיקר טיעוניו הם:
1. כניסת המשיבה לדירה תזכנה ביתרונות ובהגנות שבסעיף 40 ו- 101 לחוק המקרקעין, ומכך תפגע ותקופח זכותו שלו.
2. מתן הסעד ישמור על המצב הקיים עד לפירוק השיתוף.
3. על-פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לפרק בכל עת את השיתוף.
לעומתו, המשיבה טוענת כי אין לקבל את טיעוניו של המבקש, ועיקר טענותיה הן:
1. למשיבה זכות להשתמש בדירה מכוח סעיף 2 ו- 31(א)(1) לחוק המקרקעין.
2. אין חשש כי בהכנסה לדירה תהפוך המשיבה לדיירת מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל”ב-1972 זאת, לאור סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין.
3. המצב הקיים ישמר.
4. מתן הסעד יפגע במשיבה פגיעה קשה לאין ערוך מהפגיעה במבקש ובאם יינתן הסעד.
כב’ השופט יצחק כהן, מתייחס לטיעוניהם אלו של הצדדים ופוסק כי המבקש טוען כי אי-מתן הסעד יקנה למשיבה יתרונות מכוח סעיף 40 ו- 101 לחוק המקרקעין.
האם בשל הזכויות מהם תהנה המשיבה, זכויות שמקנה לה החוק, יש למנוע ממנה לממש את זכויותיה בדירה? התשובה שלילית.
כך, ב- המ’ 421/76 {יהודה בר יואב נ’ ברוריה בר יואב, פ”ד לא(1), 263 (1976) (להלן: “פסק-דין בר יואב”)} הדומה לענייננו ושהוזכר על-ידי כב’ השופטת רבס בהחלטתה וכן על-ידי בא-כוח המבקשת בתגובתו:
“… עוד לפני שעזב אותה הגיש המבקש תביעה נגד המשיבה בבית-משפט השלום בחיפה לפירוק השיתוף בדירה בינו ובין המשיבה. אין חולק שהפירוק יכול להתבצע רק בדרך מכירת הדירה בשוק, כי היא אינה ניתנת לחלוקה בעין. בקשר לתביעה זו ביקש המבקש גם צו זמני למניעת כניסתה של המשיבה לדירה, אם הדירה תתפנה מן הדייר בוקאי (כפי שאמנם התפנתה, כאמור).”
לשון אחרת, אין לנו כאן עניין בשמירה על הסטטוס-קוו, כי עצם הבקשה מבוססת על ההנחה שהסטטוס של הדירה ישתנה עם פינויה על-ידי בוקאי. האם יש למבקש זכות כלשהי, ותהא זאת אפילו זכות לכאורה בלבד, למנוע מן המשיבה את השימוש בדירה? כי הרי בלא הוכחת זכות כזאת, לפחות לכאורה, אין לבקשה על מה שתסמוך. בהקשר זה חשוב לציין שלפי הראיות שהיו לפני בית-משפט השלום לא נרכשה דירה זו כנכס השקעה בלבד. אכן, היא שימשה לבני הזוג כמקור הכנסה בעת שהייתם בחוץ-לארץ, אך נסיעתם של בני הזוג לברלין היתה בתחילתה נסיעה לשם לימודים, ואין ספק שאותה שעה עדיין התכוונו לשוב ארצה ושעם שובם תשמש הדירה כדירת המשפחה.
על-פי הדין זכותו של בעל דירה היא להחזיק בדירה ולהשתמש בה בחזקה משותפת עם שותפו {ע”א 393/58 משה ברוינר נ’ שלמה לברון, כמנהל עזבון קלמן ברוינר, פ”ד יד 177-173, 196 (1958); ע”א 64/65 עזבון משה נסים משיח, באמצעות יורשיו ראובן, סופי ושלמה משיח, ואח’ נ’ נסים משיח, פ”ד כ(1), 126, (1966) ואחרים}. הזכות היא לחזקה משותפת עם השותף ולא לחזקה ייחודית של אחד השותפים.
להבדיל מן התקדימים הנזכרים לעיל לא מתעוררת כאן שום בעיה מי מבין שני בני הזוג יגור בדירה.
המבקש יושב בברלין ואין לו כיום כל עניין לגור בדירה זו (ומשום כך, הוא חותר למכירתה ולגביית מחצית ערכה המלא) והמשיבה אינה תובעת לעצמה את החזקה הבלעדית בדירה, והיא טוענת – ולצורך זה די בטענה – שאין בדעתה למנוע מן המבקש מגורים משותפים עמה ועם בתם בדירה זו, אם ירצה בכך; אדרבא, זה רצונה וזו תקוותה. מטרת המבקש בתביעה לפירוק השיתוף ובקשתו למתן הצו הזמני גלויה לעין.
אין הוא מעוניין עוד בדירה כמקום מגורים לו ולמשפחתו ועל-כן מבקש הוא לממש את ערכה ולקבל את מחצית מחירה, לשם כך מעוניין הוא בכך שהדירה תימכר כדירה פנויה ולא כתפוסה אך אם המשיבה תיכנס לדירה ותגור בה, ממילא היא תיהפך לדיירת מוגנת אם הדירה תימכר, לפי סעיף 33(א) של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל”ב-1972, ופירוש הדבר שהדירה תוכל להימכר רק כדירה תפוסה.
קיום צו המניעה הזמני, למניעת כניסתה של המשיבה לדירה אין בו שום זמניות כל תכליתו של הצו היא לחסום למשיבה סופית את הדרך למגורים בדירה זו: אם לא תגור בה בעת מכירתה, שוב לא יהיה לה פתחון-פה כלפי הקונה, כדי להבטיח לעצמה את זכות המגורים בדירה כדיירת מוגנת, זכות המגיעה לה כבעלת הקניין המשותף בדירה. לא למטרה מעין זו נועד סעיף 44 של חוק המקרקעין, המסמיך את בית-המשפט לתת צו זמני ‘בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק’. אילו היינו משאירים צו זה בתקפו, הוא היה פועל את פעולתו לא רק עד לסיום הליכי הפירוק אלא גם מעבר לו.
יודגש, כיום אין כל חשש כי המבקשת תהפוך לדיירת מוגנת זאת מכוח סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין.
המבקש חייב במדור אשתו ובנו, אין מדובר בעניין קנייני בלבד אלא בעירוב של דיני קניין ודיני אישות גם יחד, לא ניתן לנתק בין שני תחומים אילו, כך ב- ע”א 2626/90 אברהם ראש חודש נ’ מירה ראש חודש, פ”ד מו(3), 205 (1992) (להלן: “פסק-דין ראש חודש”):
‘פירוק השיתוף של בני זוג בדירת מגוריהם, שאינו כרוך בתביעת גירושין, כמוהו כפירוק כל שיתוף אחר במקרקעין, וגם על פירוקו של שיתוף כזה יחולו הוראותיו של חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. רוצה לומר, כשישנם שני שותפים בלבד לנכס, ואחד מהם דורש את פירוק השיתוף, על-פי זכותו לפי סעיף 37(א) של החוק, ‘במקרה כזה השותף האחר אינו יכול לדרוש שהשיתוף יקויים למרות רצון שותפו לפרקו’ {ע”א 288/71 מרדכי נ’ מדרכי, פ”ד כו(1), 398, 393 (1972)}.
ועל-אף שדין אחד לפירוק השיתוף במקרקעין, הן לעניין החוק המהותי לפיו יכריע בית-המשפט בבקשת הפירוק, והן לעניין סמכותו הייחודית של בית-משפט השלום לדון בבקשה על-פי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי-המשפט, אין בית-המשפט רשאי, שעה שהוא מחליט על ביצוע פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני זוג (להבדיל מהחלטתו על עצם הפירוק), להתעלם מפן נוסף של ההליך שבפניו. דהיינו, כי אין המדובר בשותפים הזרים זה לזה, אלא בבני זוג אשר חלים עליהם גם דיני המשפחה, אשר במסגרתם חב הבעל במדור לאשתו. וכיוון שכרוכים בפירוק אשר כזה דיני הקניין ודיני המשפחה בקשר בל-יינתק.
סעיף 44 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע:
“44. ניהול ושימוש עד לפירוק
בית-המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.”
סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע:
“14. הגבלת זכויות
בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר.”
בפסק-דין בר יואב הנ”ל נקבע כי אין מטרתו של סעיף 44 לחוק המקרקעין לאמור חזקה משותפת בדירה ואין משמעותה חזקה ייחודית אלא זכות משותפת לשני הצדדים לגור בה, ודוק, לשני הצדדים.
כאמור וכמפורט בפסק-הדין בבית-המשפט קמא וכעולה גם מסעיף 2(ה) לתגובת המשיבה אין המשיבה מונעת מהמבקש לקבל חזקה בדירה ביחד עימה.
דבר זה אף עולה בקנה אחד עם החלטת בית-הדין הכנסייתי בבקשת המבקש לשלום בית מסכים אני עם כב’ השופטת רבס כי מניעת המשיבה מלהיכנס לדירה תהווה סתירה להחלטת בית-הדין הכנסייתי וראה גם וכעולה מפסק-דין ראש חודש דלעיל בתביעה לפירוק בדירת מגורים של בני זוג.
המבקש לא הוכיח כי התערבות בית-המשפט בשלב כה מוקדם של תביעת הפירוק הכרחית נימוקיו בבקשה אינם מספקים לעניין זה.
הדירה נרכשה על-ידי בני הזוג במטרה שתשמש להם למגורים ואין כל סיבה הנראית לעין למנוע מהמשיבה לממש זכותה זו. המבקש גם לא הוכיח זכות כל שהיא ולו לכאורית בגינה ייעתר בית-המשפט וימנע מהמשיבה כניסה לדירה, הטענה כי המשיבה תהנה מהזכויות המונות לה מכוח סעיף 40 ו- 101 לחוק המקרקעין אינה עומדת.
המחוקק ראה לנגד עיניו בסעיפים אלו את ההגנה על אינטרסים ברי-עדיפות וחשיבות כדאגה לקטינים וזכות קדימה לבני הזוג בטרם העברת זכויות לצד ג’. אם תהנה המשיבה מזכויות אלה הרי שמכוח החוק היא תהנה ועל כך, טרונייתו של המבקש אינה במקומה. באשר רצה המחוקק להגביל את זכותו של מי מבני הזוג הוא עשה זאת, כגון בסעיף 40א(ב) לחוק.
לא ידוע גם כיצד תקופח זכותו של המבקש אם תוצע הדירה קודם למשיבה שהרי אז תשלם היא למבקש את מחצית זכויותיו בניכוי מחצית המשכנתה.
בנוגע לאי-פינוי המשיבה מהדירה עד שימצא למבקשת ובנה הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, הרי ראש וראשון המבקש חייב במדור כרכיב במזונות בהם הוא חייב, עם-זאת, היה וימצא כי המשיבה לא היתה זכאית למזונות ולמדור מהמבקש יפוצה המבקש בהתאם.
במאזן שבין אי-הנוחות שיגרם למבקש מאי-מתן הסעד לבין אי-הנוחות שיגרם למשיבה מנתינתו, אי-הנוחות שיגרם למשיבה גדול לאין ערוך מזה שיגרם למבקש. המשיבה משלמת החל מחודש מאי 2003 את תשלומי המשכנתה על הדירה אותם הפסיק המבקש לשלם, זאת בנוסף לשכר הדירה בה היא מתגוררת עתה (בניכוי 500 שקלים בהם אכן משתתף המבקש) ובכך, נחה דעתו של בית-משפט כי אין תשלומי כפל למדור השתתפותו בשכר הדירה.
המזונות הזמניים והמדור ישקלו שוב בהיכנס המשיבה לדירה מבלי לפגוע בעובדה שהחל מחודש מאי 2003 המשיבה נושאת לבדה בתשלומי המשכנתה.
בית-משפט אינו מוצא ממש בטענות המבקש למשוא פנים ויחס שלילי ועויין של בית-המשפט קמא כלפיו, החלטתו של בית-המשפט קמא שקולה, מנומקת היטב עובדתית ומשפטית ולא נמצא בה הנטען כביכול לאיפה ואיפה בין המבקש למשיבה.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
