1. כללי
לפי סעיף 32 לחוק, כל שותף חייב, לפי חלקו היחסי במקרקעין, לשאת בהוצאות ניהול המקרקעין והחזקתם השוטפת.
פשיטא שהשותפים יכולים להסכים ביניהם שלצורך הנשיאה בהוצאות וחלוקתן, יחולקו המקרקעין לחלקים מסויימים, וכל שותף ישא בהוצאות הכרוכות בניהול ובהחזקה של אותו החלק המסויים בלבד אשר הוועד לו {ע”א 269/74 בוקובזה נ’ הממונה על המרשם, פ”ד כט(1), 243 (1974)}.
מה קורה כאשר שותף מבצע פעולה מסויימת, דורש החזר משאר השותפים, ולאחר-מכן מתברר, כי הוא לא היה זכאי להוציא את ההוצאה המדוברת?
מחד גיסא, על-פי פרשנות מצומצמת של סעיפים אלה, אם הוא לא היה רשאי לבצע את הפעולה, הוא לא רשאי לדרוש החזר. מאידך גיסא, ניתן לומר, כי במידה והפעולה וההוצאה שבאה בעקבותיה, השביחה את המקרקעין, יש ליתן פרשנות מרחיבה לסעיפים אלה, או לחילופין בהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט, להעניק זכות תביעה לפי סעיף 5 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
טענה נגדית עשויה להיות, כי הואיל ולא היתה לשותף רשות לבצע את הפעולה על דעת עצמו, הרי הוא נחשב כ”מתנדב” ואינו רשאי לבקש השבת רווח.
בפועל, כל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. אם השותפים התנגדו לפעולה והשותף ביצע את הפעולה חרף התנגדותם, הוא לא זכאי להחזר כספי. אולם, אם השותף ביצע את הפעולה בתום-לב, והשותפים האחרים אמצו אותה ונהנים ממנה, אך מסרבים לשלם את חלקם, במקרה כזה תהיה נטיה לחייבם בהשבה, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
ב- ע”א 14/75 {ישראל ספיר נ’ דוד אשר, פ”ד כח(2), 153 (1974)} נדון ערעור, אשר לפיו נדחתה בקשת המערער להכריזו כבעלים של מחצית הבית המשותף לו ולאשתו. אשת המערער הוכרזה פסולת-דין, והמשיב התמנה אפוטרופוס על גופה ורכושה. בקשת המערער היתה להצהיר שהרישום של חלקיו וחלקי אשתו בבית בו הם גרים אינו מבטא נכונה את הבעלות על הנכס, ושהבית הוא שלו ושל אשתו בחלקים שווים. כן ביקש הוא להצהיר שהכנסות הרכוש המשותף שייכות לו.
בית-המשפט המחוזי דחה את הבקשה וקבע, כי אין תוקף לייפוי-הכוח שנתנה החסויה, למערער ערב נישואיהם, המתיר לו לעשות ברכוש כראות עיניו.
בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט קיסטר, בדעת רוב פסק, כי המערער לא הצליח להוכיח שלפי כוונתם של בני הזוג היה הבית צריך להיות רכוש משותף.
לעניין ההוצאות שהוציא המערער, פסק כב’ השופט, כי שותף שהוציא למעלה מחלקו בהוצאות החזקה וניהול של הרכוש המשותף, ובהוצאות אחרות שנעשו בהסכמה הדדית ושהביאו לידי השבחת הרכוש והגדלת הכנסותיו, זכאי להיפרע משותפו לפי חלקו.
כב’ השופט קיסר דוחה גם את טענתו של המערער לעניין השימוש בייפוי-הכוח, ופוסק כי לאחר עיון בייפוי-הכוח, ניתן להיווכח שהוא כללי ביותר ואין בו כל רמז שהוא נמסר כדי להבטיח ביצועה של עסקה מסויימת וכי זכויותיו של אדם שלישי או של המערער קשורות בו. גם המערער בתצהירו לא הצביע על שום אינטרס ושום עסקה שייפוי-כוח זה בא להבטיחם. בייפוי-כוח בלתי-חוזר מצויינת בדרך-כלל הזכות או העסקה שאותן בא ייפוי-הכוח להבטיח וכל זמן שהעסקה לא בוצעה או הזכות לא מומשה אין המרשה יכול לחזור בו מהרשאתו.
אם היתה זכות כלשהי על המערער היה להוכיח כי היתה זכות כזו וכן עליו להוכיח שלמימוש זכות זו דרוש עוד שימוש בייפוי-הכוח על-ידי המערער.
בדעת מיעוט, כב’ השופט ח’ כהן, מציין כי לא עלה בידי המערער להוכיח שלפי כוונתם של בני הזוג היה הבית צריך להיות רכושם המשותף. לא באה ראיה כלשהי שהחלקים שהיו בידי האישה לפני הנישואין ואלה שרכשה ללא תמורה אחרי הנישואין לא היו צריכים ומכוונים להישאר רכושה שלה. המערער הוסיף לה על ששת חלקיה אלה עוד שני חלקים מתוך הארבעה שהוא רכש ובין אם התכוון לתת לה אותם במתנה, כפי שסבר בית-המשפט המחוזי, ובין אם בעצם הרישום גילה המערער דעתו שהוא הועיד ארבעת החלקים שרכש להיות רכוש משותף, הרי לאישה שמונה חלקים ולמערער שני חלקים מתוך עשרה.
אשר להשקעות שהשקיע המערער בדירות, כב’ השופט פוסק, כי על האישה לשאת בחלקה בהוצאות אלה, ובדין פסק כך בית-המשפט המחוזי.
באשר לייפוי-הכוח אשר על-פיו רוצה המערער להוסיף ולנהל את ענייני הבית גם בשם אשתו – כאן, לפי כב’ השופט כהן, טעה בית-המשפט המחוזי, כאשר קבע שייפוי-הכוח איננו בלתי-חוזר.
ייפוי-הכוח נושא את הכותרת “בלתי-חוזר” ואם כי כותרת כזו כשלעצמה אינה ראיה לכך שאמנם קיימת זכותו של אחר שייפוי-הכוח בא להבטיחה הרי הטוען שייפוי-כוח כזה הינו למעשה בלתי-חוזר עליו הראיה.
2. השקעות בניה – החזר
ב- ת”א (חי’) 430/05 {חיים (קרול) פרוימוביץ נ’ סאמי מזאריב, תק-מח 2012(4), 26724 (26.12.2012)} נפסק:
“תביעות החברות לתשלום עבור ההשקעות שהביאו להשבחת המקרקעין מעוגנות בעקרונות עשיית עושר ולא במשפט. כאשר מי שהשביח את המקרקעין הוא אחד מהשותפים במקרקעין, עשויה תביעתו להימצא בגדר הוראות סעיף 32 לחוק המקרקעין, הדנה בשיפוי שותף בגין “הוצאות שנשא להחזקתם התקינה ולניהולם” של המקרקעין. עם-זאת, אין הוא זכאי, בגדרה של הוראה זו, להחזר הוצאות אחרות שאינן בגדר הוצאות החזקה וניהול.
44. ההתייחסות המפורשת היחידה בחוק המקרקעין למצב שבו שותף בונה במקרקעין ללא הסכמת שותפיו מצויה בסעיף 46 לחוק, המקנה לשאר השותפים זכות לדרוש את פירוק השיתוף:
“הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן: “שותף מקים”), רשאי כל אחד משאר השותפים, על-אף כל מגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב’; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד’, בשינויים המחוייבים.”
במקרה שכזה, וככל שהמקרקעין יפורקו בדרך של מכירה, תעמוד לשותף המקים זכות להחזר השקעתו במחוברים (סעיף 48 לחוק המקרקעין). זכות זו מוגבלת, שכן הסעיף קובע כי בכל מקרה לא יהיה השותף המקים זכאי לסכום העולה על עליית ערך המקרקעין בעקבות הבניה כפי שוויה במועד המכירה (ראו ד’ פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א’, (1998), 247; מ’ דויטש קניין, כרך א’, 629 (1997)).
45. חוק המקרקעין אינו מתייחס מפורשות לנסיבות בהן השותף אינו מבקש לפרק את השיתוף במקרקעין. מצב כזה עשוי להתרחש כאשר השותף המקים בנה ללא הסכמת שותפיו או כאשר בנה בהסכמת שותפיו אולם לא הושגה הסכמה כלשהי לגבי מימון הבניה. במקרים שכאלו תעמוד לשותף המקים עילת תביעה מכוח העקרונות הכלליים של דיני עשיית עושר ולא במשפט. כמו-כן ישנה אפשרות להחיל את הוראות סעיפים 25-21 לחוק המקרקעין, דהיינו, להחיל את ההוראות העוסקות בבניה ונטיעה במקרקעי הזולת (ד’ פרידמן הנ”ל, עמ’ 247, 248; מ’ דויטש הנ”ל, עמ’ 631-630).
סעיף 21 לחוק המקרקעין קובע:
“(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן: “הקמת מחוברים”) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן: “המקים”) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם.
(ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף-קטן (א), לפי הפחות יותר.
(ג) דרש בעל המקרקעין סילוק המחוברים והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל המקרקעין לסלקם על חשבון המקים.
(ד) סולקו המחוברים, יעבור מה שסולק לבעלותו של המקים; סילקם בעל המקרקעין, רשאי הוא להיפרע מהם על חשבון המגיע לו בעד הסילוק.”
סעיף זה מקנה לבעלים של המקרקעין ברירה בין הותרת המחוברים שנבנו תוך תשלום עבורם, לבין סילוקם של המחוברים. כאשר עוסקים במקרקעין משותפים אשר אחד השותפים בנה עליהם, ברי שהברירה חלה רק בנוגע לחלק היחסי במחוברים, השווה לחלקו של אותו שותף במקרקעין.
46. מקום שבו הוקמו המחוברים במקרקעין בהסכמה, בין על-ידי שותף ובין על-ידי מחזיק כדין, אלא שלא הושגה הסכמה בדבר התשלום עבור ההקמה, אין לכאורה תחולה להוראות אלו שכן סעיף 21 עוסק במקרה של הקמה על-ידי מי שלא היה זכאי לכך על-פי דין. במקרה כזה לא יהיה הבעלים זכאי לדרוש את סילוק המחוברים שכן הסכים לבניה. כמו-כן, אין להכיר בזכותו של המקים לדרוש את המקרקעין בהתאם לסעיף 23.
לפיכך המקים יהיה זכאי לתשלום מכוח דיני עשיית עושר בהתאם לשווי טובת ההנאה שצמחה לבעל המקרקעין. על תביעתו של המקים ניתן להחיל מכללא את הוראות סעיף 21 לחוק המקרקעין בכל הנוגע להיקף חיובו של בעל המקרקעין ולהשוותו למקרה שבו בחר הבעלים לרכוש את המחוברים, כאמור בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין (ד’ פרידמן הנ”ל עמ’ 248).
47. במקרה הנוכחי אין טענה כי הבניה נעשתה שלא כדין וללא ידיעתו של חיים. הבניה נעשתה כולה בהסכמה מלאה. עם-זאת אין כל ראיה על הסכמה כלשהי שהושגה בין הצדדים לבין החברות המקימות בנוגע להחזר ההשקעה. דומה כי חיים וסאמי סברו שאין צורך בגיבוש הסכם שכזה שכן שניהם היו גם בעלי מניות בחברות שהקימו את המבנים והחזיקו במגרשים. בהיעדר כל הסכם זכאיות החברות לשיפוי על-פי עקרונות דיני עשיית העושר כפי שפורטו לעיל.”
3. אי-תשלום חוב לרשויות
ב- ה”פ (ת”א) 937/05{עוז מאור מחקר ופיתוח בע”מ נ’ שמעון נדל ואח’, תק-מח 2006(3), 1755 (02.07.2006)} נקבע:
“אי-תשלום חלק מהמסים המוטלים על כלל המקרקעין עלול לפגוע באפשרות של השותף האחר להינות מחלקו במקרקעין, ובענייננו עיכוב התשלום לעירייה ולמינהל מונע את רישומה של המבקשת כבעלת הזכויות בנכס, ברם במצב המשפטי הנוכחי אין בכך כדי לחייב שותף לשלם את חובותיו לרשויות, אלא להקים לשותף הנפגע זכות השבה במקרה שיבחר לשלם את חיובי השותף האחר כדי שלא להיפגע ממחדלו של השותף, כאמור בסעיף 32(ב) לחוק המקרקעין:
“שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.”
לפיכך, אין המבקשת זכאית לחייב את בלנק להסדיר את חובו לעירייה ולמינהל במועד מסויים. לכל היותר רשאית היא לשלם את חלקו של בלנק ולתבוע ממנו השבה של התשלומים ששילמה בגין חלקו במקרקעין.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
