1. הדין
סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“40. פירוק דרך מכירה
(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית-המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”
2. כללי
עקרון היסוד בפירוק שיתוף, הקבוע בסעיף 37 לחוק המקרקעין, הוא שכל שותף יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף. המחוקק מורה, כי בראש ובראשונה יש לנסות בכל דרך, לבצע את הפירוק על דרך של חלוקה בעין, זאת כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ואז יזכה כל שותף בחלקו היחסי כחלקו בשותפות.
אולם, בית-המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת, כי “חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים”. במקרים אלה, יהיה פירוק השיתוף על דרך של מכירה פומבית למרבה במחיר.
מהו הפסד ניכר? מ’ בניאן בספרו דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה, אוגוסט 2004), 581, כותב לעניינו:
“הפסד ניכר אינו ‘מניעת רווחים עתידיים’, כגון תכניות בניין עיר עתידיות, אלא נזק ישיר שייגרם מן החלוקה… כשפירוק השיתוף הינו בגין חלוקה בעין וכשלפי תכניות בניין עיר ניתן לחלק את החלקה למגרשים, ועל כל מגרש ניתן לבנות בניה עצמאית, בדרך-כלל, יש בכך משום השבחה של המקרקעין… בדברנו על הפסד ניכר, לא תכניות עתידיות ולא במימוש אלטרנטיבי של הנכס עסקינן, אלא האם החלוקה בעין אד-הוק היא הגורמת להפסד.”
לעניין זה, כתב השופט חשין ב- ע”א 1017/97 רדילביץ ואח’ נ’ מדעי ואח’, פ”ד נד(4), 625, 648:.
“התכלית שאליה שואף החוק היא זו, שמעתה ואילך יחיו השותפים זה בצד זה ולא זה בתוך זה… לא יהיה זה ראוי אם יבקש אחד השותפים לעשות את הליכי פירוק השיתוף מנוף להשתלטות על נכסי השותפות בכללותם; אם ‘בהזדמנות זו’ של הפירוק יאמר אחד השותפים להטות את הליכי הפירוק אל-עבר השגת מטרות שאינן נדרשות מן הפירוק. וכך, אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר – לדעתי – כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.”
{ע”א 14275/10 דאליה חסון נ’ יוסף האיל דעקה, תק-מח 2012(2), 27397 (07.06.2012)}
סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע, כי מקום בו סבור בית-המשפט כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי המכירה תיעשה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, היינו – במכירה פומבית, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
המכירה הפומבית נועדה להבטיח למיעוט מחיר הוגן עבור חלקו, כאשר עניינו נשמר על-ידי שיקול-הדעת המסור לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה או שלא לאשרה, כך שאם המחיר המוצע הוא נמוך ממחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה. הלכה היא, ש”הדרך הרגילה” לפירוק השותפות בנכסים שאינם ניתנים לחלוקה היא מכירה פומבית, “וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין שותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות העניין, הדרך השניה היא גם יעילה וצודקת” (ראו: ע”א 190/73 ראובן חזקיהו, ואח’ נ’ יעקב שרף, פ”ד כח(2), 44); כך, שנקיטתה מצריכה שיקולים מיוחדים, כמו למשל נכס ששוויו נמוך, ולכן “לא משתלם” לשאת בהוצאות המכירה הפומבית. החשש מעשיית שימוש במכירה תחרותית במטרה לנשל את בעל זכויות המיעוט מנכסיו מצד אחד, והרצון להבטיח את זכויותיו הממוניות של המיעוט מן הצד השני, מצדיקים הלכה זו (ראו: חנוך דגן “שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?” משפטים כז(1) 493, 536-535 (1997)) {רע”א (יר’) 11248-01-15 לאה ברוכין נ’ דליה לוי, תק-מח 2015(1), 29731 (26.02.2015)}.
בנוסף לכך, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, המבקש שלא תהא חלוקה בעין, נושא בנטל השכנוע, והוא חייב להצביע על דרך אחרת “יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”
לבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו השכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן ב- ע”א 587/78 {פרשת רוטשילד נ’ פרנק, פ”ד לג(3), 33 (1979)}:
“… הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל…”
{ת”א (רמ’) 1243/96 אולפינר שמואל נ’ סגל אריה ו- 44 אח’, תק-של 2003(2), 17 (2003)}
השופט ח’ כהן ב- ע”א 587/78 {חגי רוטשילד ואח’ נ’ שלמה פרנק פ”ד לג(3), 33 (1979)} מבאר מהו הפירוש ל”חלוקה בעין”, באומרו:
” “חלוקה בעין”, פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת – להבדילה מבעלות משותפת – על חלק מסויים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות. לפי סעיף 54 לחוק, הרי כל דירה בבית משותף משמשת “נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות” – ועל-כן חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר “חלוקה בעין” כמשמעותה בסעיף 39(א).”
לעניין זה, אין נפקא מינה שבמסגרת הבית המשותף נשארת בעינה מעין “שותפות” מסויימת בין השותפים הקודמים, ואין דרכיהם נפרדות לחלוטין. במידה זו או אחרת אמורים הדברים בכל חלוקה בעין, שהרי נשארים השותפים הקודמים שכנים קרובים, ובתוקף שכנותם ייתכן גם בעלי זיקות הנאה וזכויות הדדיות שבמיצר, ופירוק השיתוף שביניהם אינו מביא בהכרח לידי פירוד פיסי. עיקרו של פירוק השיתוף הוא בהפרדת זכויות הבעלות והפרדה זו ניתן להשיג במלואה על-ידי החלוקה בדרך של רישום הבית כבית משותף.
ב- רע”א (יר’) 11248-01-15 {לאה ברוכין נ’ דליה לוי, תק-מח 2015(1), 29731 (26.02.2015)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטת בית-משפט השלום בירושלים (כב’ השופט א’ רון) ב- ת”א 6267-09 מיום 11.12.14, אשר דחתה את בקשת המבקשת להורות על פירוק שיתוף בנכסים מושא הליך הפירוק, בדרך של אישור רכישת כל הנכסים על-ידי המבקשת. בית-המשפט קבע מפי כב’ השופט סגל כי:
“רקע עובדתי
2. הצדדים לבקשה הינם בעלי זכויות במשותף (בחלקים משתנים) בחמישה נכסי מקרקעין, הידועים כגוש 30063 חלק 115 ברחוב עונג שבת 3 בירושלים; גוש 30082 חלקה 86 ברחוב מלאכי 25 בירושלים; גוש 30013 חלקה 40/5 ברחוב מרדכי היהודי 21 בירושלים; גוש 30046 חלקה 24 ברחוב אריה לוין 1 בירושלים; מגרש הידוע כמספר 1015 דף 4587 ברחוב בצלאל בירושלים. עסקינן בנכסים שהצדדים קיבלו בירושה. בפתח הדברים יובהר, כי הנכס ברחוב עונג שבת נמכר על-ידי כונס הנכסים בהליך בבית-המשפט קמא; לגבי הנכס ברחוב מרדכי היהודי ניתנה על-ידי בית-משפט קמא החלטה, המורה על מימוש הנכס בהליך התמחרות פתוח (עמ’ 4 פסקה 3 להחלטה מיום 17.11.14).
3. לאורך השנים, הנכסים האמורים נוהלו ע”י עו”ד אהרון ברוכין, שהיה האחראי הבלעדי על קבלת ההחלטות הנוגעות לאופן הניהול. בשנת 2009 הגישו המשיבים 2-1 תביעה לפירוק שיתוף בנכסים. המחלוקת בין הצדדים נסובה על אופן מימוש הנכסים. משלא הושגה הסכמה על דרך פירוק השיתוף, מינה בית-משפט קמא, ביום 21.03.11, כונס נכסים לצורך ניהול וביצוע הפירוק.
4. במסגרת הליך ניהול הנכסים ופירוק השיתוף, הגיש כונס הנכסים, לבקשת בית-המשפט, הצעה למתווה פירוק השיתוף, אשר כללה מספר דרכים לביצועו.
5. ביום 20.10.14 הגישה המבקשת לבית-משפט קמא הצעה לרכוש את כל הנכסים במצבם דהיום, “כמקשה אחת”, ללא התמחות חיצונית, תוך שהיא מטעימה כי היא בעלת רוב הזכויות בנכסים (להלן: “ההצעה”).
החלטת בית-משפט קמא
6. ביום 11.12.14, דן בית-משפט קמא שתי שאלות עקרוניות: האחת – בהצעת המבקשת מיום 20.10.14; והשניה – בהמלצת כונס הנכסים בדבר מתווה פירוק השיתוף בנכסים.
7. בית-משפט קמא דחה את הצעת המבקשת בקובעו, בין היתר, כי אין ליתן משקל רב לעובדה שהמבקשת הינה בעלת רוב הזכויות בנכסים השונים, הואיל ובית-המשפט נדרש להגן על בעלי זכויות המיעוט מפני אופן מימוש הנכסים במסגרת הליך פירוק השיתוף, שכן במקרה דנן בעלת הזכויות העיקריות עלולה להוביל לפעולות, או למנוע השבחות, שייקרו עבורה את הרכישה – על חשבון בעלי זכויות המיעוט.
8. בית-משפט קמא אימץ באופן חלקי את המלצת כונס הנכסים בדבר מתווה פירוק השיתוף, וקבע כי הנכסים יימכרו כדלקמן: כונס הנכסים יפעל לתיקון רישום הגבולות בנכס ברחוב בצלאל, ולאחר-מכן תישקל אפשרות למכירתו בהליך התמחרות חיצוני. או אז, לא תהיה כל מניעה מטעם המבקשת לרכוש את זכויות האחרים במחיר מיטבי, ככל שתחפוץ בכך; כונס הנכסים יפעל לשם הוצאת היתר בניה בנכס ברחוב אריה לוין. בד-בבד, יפעלו המשיבים מול המפקח על רישום בתים משותפים (להלן: “המפקח”), לצורך בחינת היתכנות פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף; בית-משפט קמא נמנע מליתן, בשלב זה, הוראות אופרטיביות להשבחת הנכס ברחוב מלאכי, זאת בשל מורכבות השבחתו והסיכוי כי מהלך שכזה עלול לעכב לזמן רב את הפירוק. בד-בבד, יפעלו המשיבים מול המפקח לצורך בחינת היתכנות פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף.
טענות המבקשת
9. לטענת המבקשת, בית-משפט קמא אימץ דרך שאין בה פירוק שיתוף, חרף רצון רוב השותפים לסיים את השיתוף מהר ככל האפשר. לשיטתה, כונס הנכסים מונה במטרה לפרק את השיתוף בנכסים כפי שהם, ולא בדרך של המשך השיתוף לצורך השבחת הנכסים תוך השקעת כספים נוספים.
10. הצעת המבקשת, לרכוש את חלקם של כלל השותפים על-פי שומות שהוגשו על-ידי שמאים שמונו על-ידי בית-המשפט, הינה הוגנת, ראויה, ויש בה כדי לסיים את השיתוף. לא-זו-אף-זו, אין בהצעה כדי לשול את זכויות המיעוט, שכן אף לא אחד מהמשיבים, המתנגדים להצעה, הציע לרכוש את זכויות האחרים.
11. המשיבים התבקשו על-ידי בית-משפט קמא לבחון מספר דרכים לפירוק השיתוף, בין היתר בדרך של רישום בית משותף, זאת בניגוד לסעד המבוקש בכתב התביעה של המשיבים 2-1, בגדרו ביקשו להורות על פירוק שיתוף בדרך של מכירה. לפיכך, התנגדותם של המשיבים 2-1 להצעת המבקשת אינה נהירה.
תגובת המשיבים
12. לטענת המשיבים 2-1, עו”ד אהרון ברוכין, אשר ניהל במשך שנים רבות את הנכסים, לא ביצע הפרדה בין הנכסים, וניהלם מחשבון כללי אחד, חרף השונות הקיימת בזכויות הבעלים בכל אחד מן הנכסים. לא-זו-אף-זו, עו”ד ברוכין לא פתח חשבונות נאמנות לשם ניהול הנכסים וכל תנועות הכספים בוצעו מחשבון כללי על שמו, כך שהריבית שנצטברה בגין הכספים העומדים לחלוקה – הועברה למעשה אליו. לאחר שעו”ד ברוכין נמנע מליתן מידע בדבר הנכסים או עניינים הנוגעים לניהולם השוטף, פנו המשיבים 2-1 לבית-המשפט ביום 31.08.10 בבקשה להחליפו, ובעקבות כך מינה בית-משפט קמא את עו”ד לנגה לנהל את הנכסים באופן שוטף ולשמש ככונס הנכסים. חוסר שיתוף הפעולה של עו”ד ברוכין, בכך שנמנע מלהעביר לכונס הנכסים נתונים ביחס לכל אחד מהנכסים, הגם שבית-משפט קמא הורה לו לעשות כן, מסכל את השלמת פירוק השיתוף. מחד גיסא, המבקשת בת 90 ולכן עו”ד ברוכין מנהל את ענייניה, ומאידך גיסא, הוא אינו מתייצב בבית-המשפט ומסרב למלא אחר החלטת בית-משפט קמא תוך ניצול ציני של העובדה שהוא עצמו אינו צד להליך, ולכן לא ניתן לאכוף עליו את ההחלטה. לטענתם, מדובר בהתנהלות שהדעת אינה סובלת, ומן הראוי לסלקה מטעמי חוסר תום-לב.
13. החלטת בית-משפט קמא מיום 17.11.14 קבעה את המתכונת הראויה לביצוע הפירוק, זאת לאחר קבלת עמדות כל הצדדים בתיק, לרבות עמדתו של כונס הנכסים ולאחר שהמבקשת הגישה לבית-משפט קמא את הצעתה לרכישה כפויה של זכויות הצדדים. לטענתם, המבקשת לא ערערה על ההחלטה מיום 17.11.14, ומכאן שמדובר בהחלטה חלוטה, במסגרתה הוכרעה הלכה למעשה הפלוגתא העקרונית לעניין מתכונת המכירה, כאשר ביחס לנכס ברחוב מרדכי היהודי אף ניתנה לכונס הנכסים הוראה אופרטיבית המורה על מימוש הנכס בהליך התמחרות פתוח. החלטת בית-משפט קמא, מושא הבקשה דנא, עסקה אך במחלוקת לגבי אופן ניהול שלושת הנכסים הנותרים עד למועד פירוק השיתוף במתכונת שנקבעה בהחלטה החלוטה מיום 17.11.14.
14. לא-זו-אף-זו, מתכונת המכירה הפומבית, עליה הורה בית-משפט קמא, תואמת את הוראות חוק המקרקעין לגבי הדרך בה יש לבצע את פירוק השיתוף. הצעת המבקשת, להורות על רכישה כפויה של זכויות המשיבים במחיר נמוך משווים, נעדרת כל בסיס משפטי. כך למשל, תיקון רישום הגבולות בנכס ברחוב בצלאל יעלה משמעותית את מחירו וזו הסיבה שהמבקשת, שמעוניינת לרכוש את הנכס במחיר מופחת, מתנהגת כך. הדבר נכון גם לגבי הנכס ברחוב אריה לוין, בו הושקעו, לטענתם, עשרות אלפי שקלים מכספי השותפים בקידום תכנית, כאשר המבקשת מתנגדת לסיום הטיפול הפורמאלי להוצאת היתר הבניה בשל רצונה לרכוש את הנכס במחיר מופחת כאשר ברור שהוצאת ההיתר תעלה משמעותית את שוויו.
15. המשיב 6 הודיע בתגובתו (10.02.15), כי הוא מצטרף לכל הטענות שנטענו על-ידי המשיבים 2-1.
16. המשיב 8, שהינו כאמור כונס הנכסים, טען בתגובתו לבקשת רשות הערעור, כי התנגדות המבקשת נעוצה כולה בעובדה שהיא מבקשת לכפות דעתה על מיעוט בעלי הזכויות ובתוך כך לרכוש את הנכסים מושא הבקשה דנא, במחיר מופחת, מבלי שהנכסים יושבחו, שאם-לא-כן, תיאלץ להשקיע כספים מכיסה ולהתחרות בתחרות חופשית לגבי הנכסים המוצעים למכירה.
17. אף לשיטתו, החלטת בית-משפט קמא מיום 17.11.14 המתייחסת לאופן פירוק השיתוף בנכס ברחוב מרדכי היהודי הינה החלטה חלוטה המהווה מעשה בי-דין ולפיכך יש להחריג נכס זה מגדרי הבקשה.
18. עוד טען, כי תפקידו ככונס נכסים כולל גם שמירה על הנכסים, השבחתם והטבתם, עובר לפירוק השיתוף. לשיטתו, מכירת הנכסים לאחר השבחתם בהליך התמחרות פומבי ותחרותי, תבטיח כי המשיבים יקבלו תמורה הולמת לפי חלקם היחסי וכך ייצאו כל הצדדים מורווחים מדרך מימוש זו.
19. לסיום פרק זה אציין, כי על-אף החלטתי מיום 20.01.15, המשיבים 5-3 ו- 7 בחרו שלא להגיש תגובה לבקשה דנא.
דיון והכרעה
20. לאחר עיון בבקשת המבקשת, על נספחיה, בתגובת המשיבים 2-1, 6 ו- 8, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.
21. בידוע הוא, שפירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך המביא את יחסי השיתוף בין הבעלים לסיומם. הליך זה אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת, הנגועה ביחסים עכורים, מכבידה לעיתים על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו (ראו: ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1), 457 (1975)).
22. במקרה דנא, אין חולק כי כל הצדדים סבורים ומסכימים כי יש צורך בפירוק השיתוף בנכסים. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשתי שאלות: האחת, כיצד יש לבצע את המכירה – אם בדרך של מכירה פומבית או בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים; והשניה, מהו המועד לביצוע המכירה.
23. סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע, כי מקום בו סבור בית-המשפט כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי המכירה תיעשה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, היינו – במכירה פומבית, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
24. המכירה הפומבית נועדה להבטיח למיעוט מחיר הוגן עבור חלקו, כאשר עניינו נשמר על-ידי שיקול-הדעת המסור לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה או שלא לאשרה, כך שאם המחיר המוצע הוא נמוך ממחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה. הלכה היא, ש”הדרך הרגילה” לפירוק השותפות בנכסים שאינם ניתנים לחלוקה היא מכירה פומבית, “וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין שותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות העניין, הדרך השניה היא גם יעילה וצודקת” (ראו: ע”א 190/73 ראובן חזקיהו, ואח’ נ’ יעקב שרף, פ”ד כח(2), 44); כך, שנקיטתה מצריכה שיקולים מיוחדים, כמו למשל נכס ששוויו נמוך, ולכן “לא משתלם” לשאת בהוצאות המכירה הפומבית. החשש מעשיית שימוש במכירה תחרותית במטרה לנשל את בעל זכויות המיעוט מנכסיו מצד אחד, והרצון להבטיח את זכויותיו הממוניות של המיעוט מן הצד השני, מצדיקים הלכה זו (ראו: חנוך דגן, “שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?” משפטים כז(1) 493, 536-535 (1997)).
25. מקובלת עליי עמדת המשיב 8, לפיה המבקשת לא הוכיחה כי הצעתה לרכישת כלל הנכסים “כמקשה אחת” היא היעילה והצודקת בנסיבות העניין. אין בטענת המבקשת, כי “…ההצעה היתה ראויה להערכה, ולא לדחיה על-ידי המשיבים המתנגדים, שאפילו לא טרחו להציע הצעה נגדית דומה…” כדי להצדיק סטייה מן הכלל, ואין מקום לבחור בדרך זו.
26. המבקשת הינה בעלת רוב הזכויות בנכסים כך שאין הצדדים נמצאים במצב שווה, ולכן יש לנהוג במשנה-זהירות עת מתבקשים להורות על מכירת נכס שלא במכירה פומבית, שכן כל מטרתה של מכירה זו הינה השגת מחיר מקסימאלי, שלא יקפח אף אחד מן השותפים. החשש להתנהגות נצלנית ואסטרטגית מצד שותפי הרוב, עשויה לפגוע שלא לצורך בזכויותיהם של השותפים האחרים (ראו: רע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ שאול ויסמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.07.10)).
27. בית-משפט קמא אימץ חלקית את הצעת כונס הנכסים והורה על פעולות שנועדו להשביח את הנכסים ולהעלות את ערכם, תוך השקעת עלויות סבירה. סבורני, כי התנגדות המבקשת עולה כדי התנהגות פסולה המעכבת את יכולתם של שאר השותפים לפתח את הנכסים ולקבל תמורתם מחיר שוק הוגן, ואין לי אלא להביע צער על כך.
28. לא-זו-אף-זו, בית-משפט קמא דן בהרחבה לגבי כל נכס, תוך מתן הוראות אופרטיביות לכונס הנכסים במטרה לקדם ולהשלים במהירות וביעילות את מכירת הנכסים ופירוק השיתוף. בית-משפט קמא אף הציע למבקשת, בהחלטתו מיום 11.12.14, אפשרות להתמחרות פנימית בנכס ברחוב בצלאל, כך שטובתה כלל לא נעלמה מעיניו: “ואם בשלב זה תבקש הנתבעת 1 לרכוש את זכויות האחרים במחיר מיטבי, אינני רואה כל מניעה לכך, ואם בבוא העת תחזיק הנתבעת 1 במלוא הזכויות במגרש שגבולותיו רשומים כהלכה, מובטחני שתראה היא בכך רק ברכה”.
29. עיון בהחלטת בית-משפט קמא מיום 17.11.14 מלמד, כי אכן ניתנו הוראות אופרטיביות המורות על מימוש הנכס ברחוב מרדכי היהודי בהליך התמחרות פתוח, כך שהצדק עם המשיבים. משלא ביקשה המבקשת לערער על החלטה זו, סגורה בפניה הדרך לעשות כן עתה במסגרת הבקשה דנא.
30. עם-זאת, טענת המשיבים 2-1, לפיה ההחלטה מיום 17.11.14, אשר קבעה את המתכונת הראויה לביצוע הפירוק בנוגע לשלושת הנכסים הנותרים, הינה החלטת חלוטה – איננה מקובלת עליי. כב’ השופט א’ רון קבע בהחלטתו, בין היתר, כך: “ביחס לשלשה מבין הנכסים יש מקום לדיון בשאלה האם נכון לפעול לפירוק השיתוף במצבם הנוכחי כשהליכים מסוגים שונים נצרכים ו/או מצויים בעיצומם… אשר לשלושת הנכסים שלגביהם תקף האמור לעיל – סברתי לנכון להעמיד את הנושא לדיון במועד הסמוך הקבוע לדיון בתיק זה, לקראת סוף החודש, ודומני, שנכון אעשה, אם אמנע ממתן החלטה קודם מיצוי הדיון במעמד הצדדים” (פסקאות 3-2 להחלטה).
31. הנה-כי-כן, בית-משפט קמא מצא כי יש להימנע בשלב זה ממתן החלטה בנוגע לפירוק שיתוף ביחס לשלושת הנכסים, כך שנהיר לכל כי לא נקבע דבר, ולפיכך ההחלטה בנוגע לשלושת הנכסים איננה החלטה חלוטה. לא-זו-אף-זו, בית-משפט קמא אף הורה ביום 11.12.14 למשיבים 2-1 לבצע מספר בדיקות בנוגע לחלק מהכנסים, כך שלא נקבעו מסמרות ולא ניתנה כל החלטה סופית בעניינם גם במועד מתן החלטה זו.
32. לבסוף, יש לדחות את טענת המבקשת, לפיה ההחלטה מיום 11.12.14 “…תביא לקביעת עובדות בלתי הדירות שיקשו להביא את השותפות לסיום…”. כאמור, בית-משפט קמא לא קבע מסמרות ביחס לשלושת הנכסים המוזכרים לעיל אלא ההיפך הוא הנכון – בית-משפט קמא נכון לדון ולבחון לעומק אפשרויות שונות לפירוק השיתוף, במטרה לאזן בין רצון הצדדים לסיים את יחסי השיתוף ביניהם לבין שמירה על זכויות המיעוט, תוך שהוא עומד על מסגרת זמנים לבחינת כל נכס, כך שהליך פירוק השיתוף יושלם, אם כי לא באופן מיידי.
33. נוכח האמור לעיל, הבקשה נדחית.”
ב- פר”ק (ת”א) 1087/09 {יהודית כהן נ’ עוד מיכה צמיר – בתוקף תפקידו ככונס נכסים של החברה, תק-מח 2014(4), 12189 (02.11.2014)} נקבע:
“2. הבקשה שלפניי הינה בקשה לפדיון זכויות שעבוד לטובת המשיבים (להלן: “אורן”) ביחידה 110.
בית-המשפט התבקש לאשר למבקשים לפדות את מלוא זכויות השעבוד ביחידה 100 המצויה בבעלותם בתמורה כספית הולמת ומלאה ובכך לאיין את הצורך בפירוק השיתוף בנכס לשם מימושו.
המבקשים הדגישו כי זכותו של ערב לפדות את זכות המשכון כאשר מדובר בנכס שלו, הוכרה ב- ת”פ (יר’) 9386/06 קרויזר גרשון נ’ בנק מכנתיל דיסקונט בע”מ.
זכות זו נובעת, לטענת המבקשים, משילוב סעיפים 12 ו- 13 לחוק המשכון, התשכ”ז-1967 (להלן: “חוק המשכון”).
נטען כי המבקש מס’ 6 מר יעקב כהן הוא ערב אשר שעבד נכס שהיה בבעלותו בשיעור 50%.
על-פי סעיף 12 לחוק המשכון לא ניתן להיפרע מערב שהעמיד נכס לטובת חוב של אחר (החברה שבכינוס וחברה נוספת בשם כהן גווטוין) מעבר לגובה הנכס.
החיוב הנדרש בסעיף 13 לחוק המשכון במקרה זה הוא רק עד גובה שווי הנכס המשועבד.
במסגרת הליכי פירוק שיתוף אשר מתנהלים בבית-המשפט המוסמך ולאור העובדה כי לא בוצעה התמחרות בפועל לגבי יחידה 110, אושרה הצעת אורן לרכוש את הדירה בסך של 2.1 מיליון ש”ח.
במסגרת הפדיון המוצע ישולמו כספי התמורה במלואה על-פי הצעת אורן לרכישת הדירה.
נטען כי בית-משפט זה קבע כי היקף השעבוד של אורן אינו 25% משווי כל הדירה אלא 25% מחלקו של יעקב כהן – המשיב 6 – בלבד.
מאחר ולמבקשים 5-1 קיימות זכויות בעלות לא משועבדות בהיקף של 87.5% בדירה ומתוך רצון לשמור ולהגן על זכותם הקניינית, החליטו המבקשים 5-1 לפדות בתמורה מלאה את זכות השעבוד העומדת לאורן בהתאם לשווי התמורה המוצע על ידו.
לאור העובדה כי השעבוד חולש רק על 12.5% מהזכויות בדירה, הרי שמהתמורה שתתקבל יהיה הנושה המובטח זכאי לסך של 262,500 ש”ח.
הפדיון ייעשה בתמורה מלאה.
מדובר בצמצום נזקים הנלווים להליך פירוק שיתוף בדירה.
המבקשים היפנו לחוק-יסוד (כבוד יסוד האדם וחירותו), תשנ”ב-1992 הקובע כי אין פוגעים בקניינו של אדם.
יש להעדיף את פרשנות המבקשים לחוק המשכון המצמצמת את הפגיעה בזכותם הקניינית בנכס.
3. בתגובתו של כונס הנכסים נאמר כי מדובר במעשה עשוי לאחר שאושר הסכם מכר לרכישת הדירה. טענות המבקשות ובכללן בקשה לפדיון נדחו הן בבית-המשפט המחוזי והן בבית-המשפט השלום.
ערכאת הערעור כבר דחתה חמש פעמים בקשות שונות של המבקשים בהקשר זה, ובכללן בקשות לפדיון ולעיכוב ביצוע.
עוד היפנה כונס הנכסים להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) ולהלכה על-פיה לא ניתן לבצע פדיון ובוודאי שלא פדיון חלקי של שותף בנכס מקרקעין.
יש להבחין בין שתי זכויות העומדות לאורן כפי שנקבע על-ידי בית-משפט בהחלטה מיום 02.12.13: זכויות אורן כ”שותף” בנכסי הפרוייקט השייכים לו כאשר יחידה 110 נמנית עליהם. זכות זו מובטחת בשעבודים על נכסי הפרוייקט השונים ובכלל זה על יחידה 110. הזכות השניה היא זכות אורן להיפרע מחוב פסוק של לפחות 4.6 מיליון ש”ח נכון ליולי 2012 המובטח בשעבוד של 6 נכסי חלוקה.
יחידה 110 איננה נמנית על נכסי החלוקה ושעבודה לא נועדה להבטיח את החוב הפסוק אלא את זכויות אורן ל- 25% ממנה.
לכן, לא ניתן לכפות רק על אורן לפדות את זכויותיו ביחידה 110 אלא חובה היה, כפי שאף נעשה בפועל, למכור את הנכס כולו במסגרת פירוק השיתוף.
גם אם היה השעבוד על יחידה 110 להבטחת החוב הפסוק לא ניתן לבצע פדיון חלקי אלא יש לשלם את מלוא החוב.
עוד נאמר כי למבקשים 2-5 אין כל מעמד או זכות ביחידה 110.
הכנ”ר הצטרף לעמדתו של כונס הנכסים.
4. בתשובת המבקשים לתגובת המשיבים חזרו המבקשים והיפנו לפסק-הדין בעניין קרוייזר.
כמו-כן, הועלו טענות באשר לדרך פעולתו של כונס הנכסים אשר מונה מטעם הנושה המובטח שהשתתף בהליך ההתמחרות.
נטען כי במקום להשהות את השלמת מכירת יחידה 110 עד למיצוי בקשת הפדיון, או לבוא עם המבקשים בדין ודברים, התנהג כונס הנכסים כידו הארוכה של אורן בחוסר תום-לב מבלי לערוך התמחרות ומבלי לזמן אליה את המבקשים או להשיא את התמורה.
בהקשר זה היפנו המבקשים ל- ע”א 8044/13 ששון לוי נ’ שיכון ובינוי נדל”ן השקעות בע”מ.
הנושה איננו יכול להיוושע מטענת מעשה עשוי שכן הנכס נמכר לבעל הדין עצמו, לנושה אורן, ואין מניעה מלהורות על השבת הנכס בתמורה לפדיון זכות השעבוד.
באשר לטענה אשר הועלתה על-ידי כונס הנכסים על-פיה אורן הוא בעל זכויות של “שותף” בנכס, הרי מעבר לעובדה כי מדובר בהרחבת חזית – אין הטענה נכונה שכן בית-המשפט קבע כי לאורן זכות שעבוד בלבד על זכויותיו של המבקש 6 בנכס.
המבקשים הרחיבו ופרטו את הטענה על-פיה קיים ניגוד עניינים מובנה בו מצוי כונס הנכסים בעניין ההתמחרות בה השתתף ואף זכה אורן – הנושה.
נטען כי הצעת הפדיון מטיבה עם הנושה המובטח ומונעת פגיעה בערב ובבעלי הנכס אשר זכותם לא שועבדה ואין צורך באכיפת פירוק שיתוף.
נקבע על-ידי דיון במעמד הצדדים.
יש לציין כי בין מועד הגשת הבקשה לבין מועד הדיון הגישו המבקשים בקשה לסעד זמני עד להכרעה בבקשת הפדיון או עד למועד הדיון, כך שלא יבוצעו כל פעולות קנייניות ביחידה 110.
בהחלטה מיום 11.03.14 נקבע כי אין כל מקום לבקשה וכי מדובר למעשה בבקשה נוספת לעיכוב ביצוע פסק-הדין אשר הורה על פירוק השיתוף ביחידה 110.
כמו-כן, צויין כי שש בקשות קודמות לעיכוב ביצוע נדחו הן על-ידי בית-המשפט אשר נתן את פסק-הדין בעניין פירוק השיתוף – והן על-ידי בית-המשפט המחוזי אליו הוגש ערעור.
עוד נאמר כי אין מקום להענות לבקשה שכן מדובר במעשה עשוי – הדירה היא דירה מושכרת אשר נמכרה והתמורה בגינה שולמה.
5. בדיון אשר התקיים במעמד הצדדים ביום 13.04.14 חזרו המבקשים על האמור בבקשה.
כמו-כן, התייחס בא-כוח המבקשים לטענת המעשה העשוי והדגיש את העובדה כי לא התקבלו הצעות אחרות מלבד הצעת אורן לרכישת הדירה וכי כונס הנכסים לא התייחס בתגובתו לשאלת הפדיון.
המבקשים היפנו פעם נוספת לפסק-דין ששון לוי בו נדון מקרה בו נושה מובטח הוא זה שמבקש לרכוש את הנכס המשועבד.
נטען כי על בית-משפט של פש”ר לדון בטענת הפדיון ולהתייחס לטענתו החדשה של כונס הנכסים בדבר זכות בעלות ביחידה 110, שהיא בגדר הרחבת חזית.
בא-כוח המבקשים ביקש ללמוד גזרה שווה מדיני מכרזים לצורך הקביעה כי לא מדובר במעשה עשוי.
עוד ציין בא-כוח המבקשים כי אמור להתקיים דיון בערעור על ההחלטה בדבר פירוק השיתוף וכי המבקשים מוכנים להמתין להחלטה בערעור.
כונס הנכסים קיבל את הצעת בית-המשפט להמתין להחלטה בערעור תוך שמירת טענות.
בשלב ראשון טען בא-כוח אורן כי אין הוא מסכים להצעת בית-משפט, שכן אף החלטה של בית-משפט איננה מקוימת. ערכאה מוסמכת נתנה פסק-דין בעניין פירוק השיתוף ובית-משפט זה איננו יושבת כערכאת ערעור על בית-משפט של פירוק השיתוף.
על-פי דיני פירוק שיתוף אין הליך של פדיון, שכן שותף בנכס אינו יכול לכפות על בעל זכויות אחר למכור את זכויותיו אלא במכירת כל הזכויות בנכס.
האפשרות היחידה שלא לעשות כן היא רק אם הנכס ניתן לחלוקה בעין ויחידה 110 אינה ניתנת לחלוקה בעין.
מאחר ולא הוגש כל ערעור על החלטת בית-המשפט שדן בפירוק השיתוף לאישור המכר, הרי שמדובר במעשה עשוי.
בית-משפט זה קבע כבר בהחלטה קודמת כי הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית, מאחר שכבר נדחו שש בקשות קודמות שכל מטרתן לבטל את המכר ולעכבו.
לאור זאת, לא היה מקום לפתוח את הדיון מחדש.
אם נלך לשיטת המבקשים אשר כופרים בזכותו של אורן בנכס, הרי שעל-פי פסק הבוררות קיים חוב פסוק והמבקשים לא הציעו לפדות את מלוא החוב.
בכל מקרה, יחידה 110 לא באה להבטיח את החוב הפסוק אלא את זכותו של אורן בפרוייקט בשיעור של 25%.
הסכמתו של אורן לגבות 25% מחלקו של המבקש 6 בלבד איננה גורעת מכל זכות שקיימת לאורן כלפי כל הצדדים בפסק הבוררות.
בסופו-של-דבר הסכימו כל הצדדים להמתין להחלטת בית-המשפט בערעור בעניין פירוק השיתוף.
נקבע בהחלטה כי בכפוף למתן פסק-הדין בערעור – תנתן החלטה בעניין הפדיון על יסוד הטיעונים אשר נשמעו בכתבי הטענות ובדיון שהתקיים במעמד הצדדים.
6. אינני רואה כל מקום לבקשת הפדיון.
לפני שאתייחס לגופם של דברים, יש לציין כי למבקשים 5-2 אין למעשה כל מעמד ביחידה 110.
קביעה ברורה בעניין זה נעשתה על-ידי בית-משפט ב- ע”א 7477-10-13.
בסעיף 23 לפסק-הדין נדחתה טענתם של המערערים, המשיבים 1 ו- 6 בבקשה שלפניי, לגבי העברת זכויות מאת המשיב 6 לילדיו – המבקשים 3, 4 ו- 5.
נקבע, בין היתר, כי טענה זו סותרת את הצהרות המערערים בהליכים הקודמים.
טענה נוספת שאין כל מקום לקבלה היא שדווקא עתה, לאחר שנדחה הערעור, יש מקום לדון בשאלת הפדיון.
הצעת בית-המשפט לדחות את הדיון על-מנת להמתין להחלטת בית-המשפט בערעור, היתה רלוונטית אך ורק למקרה בו יתקבל הערעור ולא למקרה שבו ידחה.
בהקשר זה יש להבהיר כי פסק-הדין נשוא הערעור הינו פסק-דין של כב’ השופט קורן, אשר דן בתביעתו של כונס הנכסים לפירוק השיתוף ביחידה 110. בהתאם להחלטה אשר ניתנה על-ידי אליה אתייחס בהמשך.
כפי שצויין בסעיפים 10- 14 לפסק-דינו של בית-המשפט בערעור, קיבל בית-משפט קמא את התובענה לפירוק שיתוף והורה על פירוק השיתוף לאלתר בדרך של מכירת יחידה 110 למרבה במחיר.
בית-המשפט אף מינה את כונס הנכסים בתיק שלפניי ככונס נכסים על זכויות הצדדים בדירה.
בפסק-הדין בערעור צויין כי בית-משפט קמא קבע כי המערערים, הם המבקשים 1 ו-6, עושים את כל אשר לאל ידם כדי לעכב את סילוק החובות כלפי נושים כגון אורן, שהם בעלי זכות שעבוד על זכויות המערער 1, אורן, בנכסי מקרקעין שונים ובהם הדירה.
בין היתר, נקבע גם כי הליך פירוק השיתוף מתייחס לשותפות שבין אורן לבין המערערים ואין מניעה לדון לגופה בתביעת פירוק השיתוף.
כמו-כן, דחה בית-משפט קמא טענת המערערים על-פיה אין לאורן זכויות כלשהן במקרקעין והטענה כי זכויותיו של יעקב כהן הועברו לילדיו, המבקשים 5-2 בבקשה שלפניי.
בפסק-הדין בערעור הוחלט לדחות את הערעור. צויין בו כי מדובר אכן בניסיונות חוזרים ונשנים של המערערים לדחות את הקץ תוך הגשת הליכים רבים ובקשות חוזרות ונשנות, תוך היאחזות בטענות טכניות שהן אף מתחכמות בחלקן. הכל בניסיון למנוע את פירוק השיתוף למרות שלכאורה מדבור במעשה עשוי, לאחר שהדירה נמכרה באישור בית-משפט קמא לאורן ותמורתה שולמה במלואה.
עוד נקבע כי כונס הנכסים פעל על-פי החלטת בית-משפט של פש”ר בהחלטה מיום 18.04.13. אין כל מקום לטענת המערערים להיעדר זכות לפעול בהליכים לפירוק שיתוף, שעה שהשעבוד תקף ובית-משפט של פש”ר קבע שניתן לממשו בדרך של פירוק שיתוף, תוך מתן הנחיות לכונס להגיש תובענה לפירוק שיתוף אשר הוגשה בהתאם להנחיה זו.
גם ערכאת הערעור ציינה כי זכויות אורן (25% מהדירה) ותוקף השעבודים לטובת זכויות אלה, אושרו שוב ושוב בהליכים השונים כולל בפסק הבוררות אשר קיבל תוקף של פסק-דין בהסכמה בשנת 97′, כולל בהליך הכינוס בבית-המשפט המחוזי.
כפי שקבע בית-משפט קמא פעל כונס הנכסים לטובת מימוש הזכויות של אורן במקרקעין ששותף בהן.
עוד נקבע בפסק-הדין של ערכאת הערעור כי בעלי השעבוד זכאים לדרוש את פירוק השיתוף וזכות כונס הנכסים נגזרת מזכותם, מהסכמתם ומאישור בית-משפט של כינוס:
“מדובר בניסיון סרק של המערערים למנוע זאת בטענות מן הגורן ומן היקב ובהליכים רבים ומגוונים בכל הערכאות האפשריות.”
(סעיף 22 לפסק-הדין)
בסעיף 24 לפסק-הדין נקבע “למעשה, כל טענות המערערים הינן טענות טכניות המנסות לטרפד את פירוק השיתוף בכל דרך אפשרית למרות שמדובר למעשה כבר במעשה עשוי… וזאת לאחר שמבחינה מהותית נקבע כבר כי מדובר בשעבוד תקף ובזכויות של אורן בזכויות במקרקעין של המערער 1 ושאין למערערים כל טענה של ממש כנגד הנ”ל, למרות ההליכים הרבים והבקשות הרבות שננקטו על ידם”.
לאור קביעות אלה, שוב אין מקום לדון למעשה בשאלת הפדיון. ההמתנה לפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בערעור על קביעתו של בית-משפט קמא בעניין פירוק השיתוף אשר הושלם כבר ובוצע באישורו – היתה רלוונטית רק אם הערעור היה מתקבל.
כל טענות המבקשים באשר לדרך התנהלותו של כונס הנכסים במסגרת ההתמחרות שנערכה לשם ביצוע אופרטיבי של פירוק השיתוף – אינן רלוונטיות להליך שלפניי ואינן תומכות בטענה באשר לעצם זכות הפדיון.
אין גם כל מקום לטענה על-פיה הזכות הנטענת של אורן כ”שותף” במקרקעין היא בגדר הרחבת חזית.
הגדרתו של אורן כ”שותף” היוותה את הבסיס להחלטה אשר ניתנה ביום 18.04.13 וההנחיה להגיש תביעה לפירוק שיתוף.
יש לציין, במאמר מוסגר, כי אין כל מקום לחזור לקביעות החוזרות ונשנות של בית-משפט זה, אשר התבססו אף על קביעות בית-המשפט העליון באשר לזכויותיו של אורן בפרוייקט, כפי שפורטו פעם נוספת בהחלטה מיום 02.12.13 בעמ’ 10.
אם נחזור להחלטה מיום 18.04.13, נקבע בה כי בהיעדר הסכמה של מי שזכאי ל- 50% מזכויות הבעלות בדירה, המבקשת 1 גב’ יהודית כהן, חלות הוראות 127 לחוק המקרקעין וזכותה של גב’ כהן גוברת על השעבוד של אורן.
השעבוד שיש לאורן ביחידה 110 הוא למעשה שעבוד הנובע ממשכון אשר עשה אחד השותפים בנכס המשותף – המבקש מס’ 6 – יעקב כהן.
לאור זאת חלות הוראות סעיף 11 לחוק המשכון, התשכ”ז-1967.
כותרת הסעיף היא “משכון של חלק בנכס”
סעיף 11(א)(2) קובע כי אם מושכן חלק בלתי-מסויים של נכס “תהא זכותו של החייב לתבוע חלוקת הנכס נתונה גם לנושה משעה שהוא רשאי לתבוע מימוש המשכון”.
במסגרת אותה החלטה נעשתה הפניה לספרו של י’ ויסמן בו נאמר כי כאשר מגיע המועד בו רשאי הנושה לתבוע את מימוש המשכון – מעניק לו החוק זכות לתבוע את חלוקת הנכס בדומה לזכותו של השותף הממשכן (הדגשה שלי – ד.ק).
בסופו של הדיון, במסגרת ההחלטה, נקבע כי כאשר מדובר במקרקעין שהם בגדר נכס משותף, כמו יחידה 110, יחולו הוראות סעיף 39 ו- 40 לחוק המקרקעין החלות על פירוק שיתוף.
אומנם, סעיף 11 לחוק המשכון מדבר על חלוקת נכס ולא על פירוק שיתוף. אולם, גם פירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון ייכלל בגדר סעיף 11.
לדיון מפורט לעניין ראה עמודים 10-9 להחלטה מיום 18.04.13.
מכאן נובעת למעשה הגדרתו של אורן כ”שותף” לצורך הליכי פירוק השיתוף ביחידה 110.
לאור קביעות אלה, נקבע בהחלטה מיום 18.04.13 כי כדי שניתן יהיה לממש את יחידה 110, הנמצאת בבעלות משותפת של יעקב ויהודית כהן, כאשר משועבד לאורן חלק בלתי מסויים בחלקו של יעקב כהן – על כונס הנכסים לפנות בשלב ראשון בתביעה לפירוק שיתוף לערכאה מוסמכת. באותה תביעה ייקבע בית-משפט אם מדובר אכן בנכס שלא ניתן לחלוקה בעין.
בהמשך להנחיה זו הוגשה, כאמור, על-ידי כונס הנכסים התביעה לפירוק שיתוף.
תביעה זו התקבלה ונקבע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכס.
כב’ השופט קורן ציין (עמ’ 10 לפסק-דינו) כי מדובר בדירה המושכרת לצד שלישי. אין טענה על-פיה משמשת הדירה למגורים של מי מהמבקשים 1 ו- 6 בבקשה שלפניי.
עוד צויין כי לא נשמעה כל טענה לפיה הדירה ניתנת לחלוקה בעין ולכן נקבע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת הדירה למרבה במחיר.
קביעה זו אושרה, כאמור, על-ידי בית-משפט של ערעור.
מקובלת עלי לחלוטין עמדת הכונס והכנ”ר בבקשה שלפניי על-פיה אין לכפות פדיון או רכישה על שותף אחד בלבד בנכס מקרקעין שלא ניתן לחלוקה בעין. פירוק השיתוף ייעשה רק במכירת כל הנכס והחובה היא להציע את מכירת כל הזכויות של כל השותפים.
ב- רע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ שאול ויסמן נקבע כי בדרך-כלל ייעשה פירוק השיתוף על-ידי חלוקה בעין של הנכס. כאשר סבור בית-המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או חלקם, הוא רשאי להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה במקום חלוקה בעין.
באותו מקרה נקבע כי אין מחלוקת בדבר הצורך בפירוק השיתוף. לא היתה מחלוקת כי הדרך הראויה לביצוע הפירוק היא באמצעות מכירה.
כך גם במקרה שלפניי, לאור קביעתו של בית-המשפט קמא, אשר קיבלה אישור במסגרת פסק-הדין בערעור, כי הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין.
המחלוקת בעניין ויסמן התמקדה באופן ביצוע המכירה. השאלה הראשונה שהתעוררה היתה באשר לחלק מן הנכס אותו יש למכור והשאלה השניה היתה כיצד לבצע את המכירה.
בסעיף 11 לפסק-הדין נקבע “ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה ייעשה כך שהנכס כולו יימכר והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס”
באותו מקרה טענו המבקשים כי יש לפרק את השיתוף תוך מכירת חלקו של המשיב בלבד, לנוכח חוסר תום נטען של המשיב.
נקבע כי טענה זו בדבר חוסר תום-לב לא הוכחה. עם-זאת, קבע בית-המשפט (פסק-דינו של המשנה לנשיאה א’ ריבלין – כתוארו אז, אליו הצטרפו כב’ השופטת ארבל וכב’ השופט רובינשטיין) כי גם אם נניח שנפל פגם בהתנהגותו של המשיב – הרי שאין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד בניגוד לרצונו.
“כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. סעיף 40(א) מורה על “מכירת המקרקעין”… ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש איפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד.”
הטענה כי יש לאפשר למבקשים לפדות את חלקם בנכס נוגדת למעשה את הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.
בקבלת בקשת הפדיון היה כדי לאכוף על אורן, שהוא שותף במקרקעין מכוח הוראת סעיף 11 לחוק המשכון, למכור את חלקו בלבד ולא למכור את הנכס בכללותו.
בנסיבות אלה, כלל אין מקום לטענות המבקשים בעניין מעמדו של ערב לפדות את זכות המשכון כאשר מדובר בנכס שלו והטענה אינה רלוונטית.
דין הבקשה להידחות.”
ב- ע”א (יר’) 7767-11-13 {יואל יצקן נ’ מזל בן אורי, תק-מח 2014(3), 22355 (25.08.2014)} נקבע:
“40. אשר לפסק-הדין החלקי שניתן בתביעה לפירוק השיתוף (התביעה שכנגד). כמצויין לעיל, בפסק-הדין נקבע, כי הדירה העליונה המזרחית תחולק בעין ותימסר לחזקת המערער והמשיבות 4-2. בפסק-הדין לא נקבע דבר בנוגע לפירוק שיתוף במסעדה. לעומת-זאת, בפסק-הדין הסופי שניתן ביום 30.08.13 נקבע, כי פירוק השיתוף בנכס ייעשה על יד מכירתו כדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. אכן, בפסק-הדין הסופי יש סטיה מהקביעה בפסק-הדין החלקי לפיה הפירוק בנכס ייעשה בעין. נכון גם, כי ככלל פסק-דין חלקי הינו פסק-דין סופי המקים מחסום דיוני בפני בעלי הדין, כל עוד לא בוטל בין אם על-ידי ערכאת ערעור ובין על-ידי בית-המשפט שנתן אותו (נ’ זלצמן מעשה בית-דין בהליך אזרחי (הוצאת רמות אוניברסיטת תל אביב), בעמודים 4-3).
41. ברם, במקרה זה עולה, כי פסק-הדין החלקי בוטל, למעשה, על-ידי בית-המשפט השלום, בהסכמת הצדדים. מן החומר שבפניי עולה, כי ביום 11.11.12 התקיים דיון במעמד הצדדים והשמאית. במהלך הדיון העלו הצדדים טענות באשר לקושי להגיע להסכמות הנוגעות למכירת הנכס. ב”כ המערער והמשיבות 4-2 אף ציין כי שולחיו חלוקים בשאלה האם לפרק את השיתוף בנכס על דרך מכירתו או על דרך פירוק בעין (עמוד 1 לפרוטוקול האמור). בסופם-של-דברים, הסכימו הצדדים שתינתן שהות בת 90 ימים למכירת הנכס כולו. הוסכם עוד, כי והיה אם במהלך תקופה זו לא יגיעו הצדדים להסכמה, או אז יוגשו סיכומים לבית-המשפט ובית-המשפט ייתן פסק-דין בכל הסוגיות שבכתבי הטענות. להסכמה זו אף ניתן תוקף של החלטה.
42. הסכמה זו, על-פי טיבה, ביטלה מכללא את פסק-הדין החלקי. שכן, היא העניקה לבית-המשפט סמכות לפסוק בכל המחלוקות שבין הצדדים, ובכלל זה, בכל הנוגע לשאלת אופן פירוק השיתוף בין הצדדים. מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה שההסכמה באה על רקע הערכת השמאית, כי פסק-הדין החלקי אינו ניתן לביצוע. לא למותר להוסיף, כי בעת מתן פסק-הדין החלקי, ההתדיינות בבית-המשפט השלום בתיק נשוא הערעור לא הסתיימה (השוו ע”א 5610/96 זלסקי ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פד נא(1), 68 (1997)).
43. המערער מדגיש בטיעוניו, כי כלל הבכורה הקבוע בדין הוא פירוק בעין, וכל חלוקה אחרת היא בגדר חריג יוצא מן הכלל (רע”א 1017/97 רידלביץ ואח’ נ’ מודעי ואח’, פ”ד נב(4), 625 (1998)). אכן, נכונה הטענה, כי בית-משפט השלום סטה מעיקרון כללי זה, עת הורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס כולו. עם-זאת, בנסיבותיו של מקרה זה היתה לכך הצדקה. בית-המשפט עמד בהקשר זה על כך שהמערער והמשיבות 4-2 היו חלוקים בינם לבין עצמם באשר לאופן פירוק השיתוף. המערער התנגד למכירת הנכס כולו. עמדתן של המשיבות האמורות היתה כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס, על כל חלקיו, למרבה במחיר (סעיף 3 לסיכומיהן בתביעה שכנגד) זאת, בשונה מעמדתן בכתב ההגנה לתביעה שכנגד (ראו גם פרוטוקול מיום 11.11.12).
44. אף בדיון בערעור (25.05.14) עלה כי המשיבה 4 חפצה בפירוק השיתוף בנכס על דרך מכירתו ומתנגדת לחלוקתו בעין, וזאת בניגוד לעמדת המערער ועמדתן העכשווית של המשיבות 3-2. בית-משפט השלום נתן דעתו לחוות-הדעת השמאית, אשר קבעה כי פירוק שיתוף בעין אינו אפשרי, ועל-כן יש לבכר את פירוק השיתוף במכירת הנכס והזכויות למרבה במחיר. בית-המשפט עמד על כך ששווי זכויות הבניה בנכס (4,500,000 ש”ח) גבוה ביחס לשווי הנכס כולו (9,500,000 ש”ח), וכי לא יהיה ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה בפירוק בעין תוך קבלת מלוא שווי הזכויות. בית-המשפט גם התייחס לכך שלא יהיה בפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף כדי להסיר את המכשלות. זאת הואיל וקיים חשש כי ניהול הנכס ישותק, והצדדים יפנו לבתי-המשפט השכם וערב לערכאות רבות לצורך מימוש זכויות הבניה. המסקנה אליה הגיע בית-משפט השלום, בנסיבות האמורות, סבירה ומבוססת היטב. לא מצאתי כל עילה להתערב בה.
45. המערער העלה מספר טענות מרכזיות נגד קביעות השמאית. בין היתר נטען, כי השמאית העריכה את שווי הדירה המערבית בסכום של 773,250 ש”ח, על הצד הנמוך, מבלי שביקרה בה כלל, ועל יסוד הנחה כי מצבה הפיזי של הדירה ירוד. עוד נטען, כי השמאית קבעה את תשלומי האיזון על בסיס ההנחה כי הנכס יימכר בקרוב לצד שלישי או שהצדדים יבנו עליו במשותף, ולכן העריכה את שווי התשלום לפי השווי הגרעיני של הדירות ללא כל תוספות בניה.
46. אין בידי לקבל טענות אלה. ראשית, במישור הדיוני, מעיון במכלול החומר שבפניי עולה, כי המערער והמשיבות 4-2 לא העלו טענות אלה בסיכומים שהגישו בהליך בבית-משפט השלום. שנית, גם לעיצומם של דברים, המערער לא הניח תשתית עובדתית ממשית בכל הנוגע לתוספות בניה בנכס. הוא גם לא הסביר כיצד טעות לכאורה בהערכת שווי הדירה המערבית עלולה לשנות באופן מהותי את מסקנות חוות-הדעת לעניין אופן פירוק השיתוף בנכס. בנסיבות אלה – אף אם אניח לטובתו של המערער, כי הטענות האמורות לא הועלו בבית-משפט השלום בשל אי הבנה, למרות שהדבר לא נטען על ידו, ואף עומד בסתירה לדיון שהתקיים ביום 11.11.12 – המערער לא הצביע על טעות העשויה להביא לשינוי בהכרעה. הדברים אמורים ביתר שאת, נוכח העובדה שהמערער אינו טוען כי בית-משפט השלום חרג מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בדיון האמור. הדברים אמורים גם בשים-לב לכך, שהמערער הסכים בהליך בבית-משפט השלום לשלם את דמי האיזון שנקבעו על-ידי השמאית בחוות-הדעת.
47. התוצאה היא, כאמור לעיל, כי בנסיבותיו המיוחדות של תיק זה, מסקנת בית-משפט השלום להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס, הינה החלטה סבירה ונכונה, הנותנת מענה הולם לקשיים הנובעים מפירוק שיתוף בעין, כפי שפורטו בפסק-הדין. החלטה זו מבוססת על הקביעה כי עלול להיגרם לצדדים הפסד ניכר עקב חלוקת הנכס בעין, ולא אך הפסד או חיסרון כיס מעצם פירוק השיתוף בנכס (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין). החלטה זו, המתבססת על חוות-הדעת השמאית, מעוגנת אף בפסיקה, הקובעת כי:
“… התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו… פירוק השיתוף ייעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין, אך מקום בו סבור בית-המשפט ‘כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם’, רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה במקום חלוקה בעין של הנכס…”
(רע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ שאול וייסמן (25.07.10), פסקה 10 לפסק-הדין).
48. בנסיבות אלה, ומכל הטעמים המפורטים לעיל, לא נמצאה לי כל עילה להתערב בפסק-הדין. לא למותר לשוב ולהוסיף, כי בכל הנוגע לפן העובדתי של הכרעת בית-משפט השלום, הרי שזה מבוסס, בין היתר, על התרשמות בית-המשפט מן העדים שבפניו ומאופן מתן עדותם. פן זה אף מעוגן היטב, כמוסבר לעיל, בהגיונם של דברים. ההלכה המושרשת היא, כי בית-משפט של ערעור לא ייטה להתערב בפסק-דין מסוג זה. הלכה זו יפה גם למקרה שבפניי.
49. כללו-של-דבר: הערעור נדחה.
בנסיבות אלו, אני מורה על ביטול הצו הארעי מיום 6.01.14 אשר הורה על הקפאת פעילותו של כונס הנכסים.”
ראה גם: רע”א (יר’) 41375-03-14 עצמון עמיר נ’ אורי יואלי, תק-מח 2014(3), 4744 (2014); פש”ר (חי’) 75-04 עו”ד נפתלי נשר נ’ אלכסנדר שובל, תק-מח 2013(3), 23673 (2013); ת”א (חי’) 24635-10-09 עזבון המנוחה סעדה תאופיק גבריס ז”ל נ’ הנתבעים, תק-מח 2013(3), 21765 (2013); פר”ק (ת”א) 1087-09 חברת אברהם כהן ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ עורך-הדין מיכה צמיר בתוקף תפקידו ככונס נכסים, תק-מח 2013(2), 28046 (20013); פש”ר (חי’) 2521-06-10 אריה ביגלאייזן – “החייב” נ’ צבי ביגלאייזן – “המשיב”, תק-מח 2013(1), 22047 (2013); פש”ר 987-05 משה פרוכטר נ’ כונס הנכסים הרשמי, תק-מח 2013(1), 24474 (2013); ע”א (ת”א) 2072-09 חסיה כהן ואח’ נ’ עו”ד גולדפרב גיא, כונס נכסים ואח’, תק-מח 2012(2), 6574 (2012); ע”א (חי’) 52403-09-11 אליעזר סטרולוביץ ואח’ נ’ יוסף לזרוביץ, ואח’, תק-מח 2012(1), 7109 (2012); פש”ר 2521-06-10 ביגלאייזן אריה נ’ ביגלאייזן צביקה, תק-מח 2012(1), 28526 (2012); רע”א (ת”א) 50409-07-11 ששון גילה נ’ אליהו מינוקוביץ ואח’, תק-מח 2012(1), 3646 (2012).
3. התנאים שעל המבקש את מכירת הנכס להוכיח
סעיף 40(א) לחוק המקרקעין מציין שני תנאים, אותם על המבקש את מכירת המקרקעין להוכיח, עובר לפירוקם:
תנאי ראשון, יש להוכיח, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה
בתי-המשפט אינם ממהרים לקבוע, כי החלוקה בעין אינה אפשרית. בראש ובראשונה, יש בידיהם כלים מכוח החוק, כגון תשלומי איזון, רישום זיקת הנאה וכו’, ובשנית, יש להוכיח לבית-המשפט, כי פיזית המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. בדרך-כלל סוגיה זו ניתנת לפתרון על-ידי חוות-דעת מומחה.
בנוסף, גם בית-המשפט לא ימהר להחליט כי הרישום אינו אפשרי במקרה עובדתי פלוני. אולם מאידך, הסוגיה, האם המקרקעין ניתנים לחלוקה אם לאו, תיבחן על-פי מצב הדברים הקיים באותה עת, ולא על-פי השאלה האם הדבר ניתן תיאורטית לאחר הכנת תכניות מפורטות שטרם הוכנו.
תנאי שני, הפסד ניכר
כמו-כן יצטרך, המבקש לבצע את הפירוק על דרך של מכירה, להוכיח, כי החלוקה, גם במקום בו היא אפשרית, תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. ההוכחה מוטל על מבקש המכירה עובר למכירה.
לצורך בחינה מה נחשב ל”הפסד ניכר”, ישנם שני עקרונות מנחים:
א. הפסד ניכר הוא הפסד כתוצאה מעצם החלוקה – הפסד כתוצאה מפירוק החלקה, כמו, תשלום מס שבח – אינו נחשב הפסד ניכר לצורך סעיף 40(א) לחוק המקרקעין.
ב. הפסד ניכר מתייחס להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידיים – לעיתים, ניתן להשביח את המקרקעין בטרם הפירוק. לדוגמה, מכירת קרקע מחוייבת במס שבח. אולם אם ניתן לבנות על המקרקעין בית דירות, לא רק שמשביחים את ערכם של המקרקעין, אלא שניתן לעיתים ליהנות גם מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. האם הסירוב של שותף להיכנס להרפתקה כזו גורר “הפסד ניכר” כמשמעו בסעיף זה? בית-המשפט נוטה לפסוק כי בדרך-כלל, במיוחד לאור טבעם הפסיבי של יחסי השיתוף במקרקעין, לא ניתן לכפות על שותף להשביח את המקרקעין, במילים אחרות, לא ניתן להפוך את עורה של הבעלות המשותפת מפסיבית לאקטיבית, ולכן בדרך-כלל ניטה לומר, כי הפסד ניכר מתייחס לחסרון כיס ולא לאבדן רווחים עקב אי-מימוש פוטנציאל.
ב- רע”א 1017/97 {יצחק רידלביץ ואח’ נ’ יצחק מודעי ואח’, פ”ד נב(4), 625 (1998)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין, על-ידי הפיכת בניין לבית משותף.
להלן נתייחס לחלק בפסק-הדין הדן ב”הפסד ניכר”, כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין.
בית-המשפט העליון מבהיר, כי עיקרון היסוד בפירוק שיתוף הוא, שכל שותף יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף. המחוקק ציווה, כי יש לעשות הכול על-מנת להביא לכך שפירוק השיתוף יבוצע על דרך של חלוקה בעין, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, ואז יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. אולם, בית-המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת כי “חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים…”.
במקרים אלה, יבוצע פירוק השיתוף כדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, במכירה פומבית. בית-המשפט מציין, כי כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, מי שמבקש שלא תבוצע חלוקה בעין עליו השכנוע.
בית-המשפט העליון, דן בשאלה מהו אותו “הפסד ניכר”, עליו מדבר סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, ופוסק, כי על ההפסד להיגרם כתוצאה מהפירוק עצמו, באומרו:
“האם הוא הפסד של נזק הנגרם כתוצאה מהחלוקה עצמה או גם הפסד של היעדר רווח, כאשר מכירת הנכס עשויה להכניס רווח יותר מאשר חלוקתו בין השותפים. בהתחשב בכך כי עיקרון החלוקה בעין הינו עיקרון “חזק” בעל עוצמה מכל העקרונות האחרים, הרי בדרך-כלל צריכה להיות חלוקה בעין ויש לתת פירוש מצמצם למושג הפסד או הפסד ניכר. יחד-עם-זאת, אין לשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים יחרגו מן התחום המצומצם של “הפסד ניכר” להפסד שהוא יותר מאשר נזק הנובע מן החלוקה עצמה. אך אין פירושה של יכולת בעלים משותף לכפות את פירוק השותפות כי זכאי הוא “בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות” לבצע עסקות מקרקעין מניבות רווחים, עסקות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על מבקש הפירוק לצמצם עצמו, ככל הניתן, במסגרת הבעלות הקניינית, ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, לנקוט בדרך הראויה לכך ולא בדרך של פירוק שותפות.”
ב- ת”א (ת”א-יפו) 28181/98 {משה לוי ואח’ נ’ חיים נגר ואח’, תק-של 2005(1), 29156 (2005)} נדונה תביעה לפירוק שיתוף על-ידי רישום בית כמשותף, ובמסגרתה נדונה השאלה, מה נחשב ל”הפסד ניכר”, לצורך סעיף 40(א) לחוק המקרקעין?
בפסק-הדין טענו התובעים, כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרור בעקבותיו הפסד ניכר לשותפים, זאת בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס.
בית-המשפט מתייחס לטענה זו ופוסק, כי ההפסד אליו מתכוונים התובעים, אינו הפסד ישיר הנובע מחלוקת הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר “מניעת רווחים עתידיים”. מניעה כזאת אינה בגדר “הפסד ניכר” כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק. על כך נאמר:
“ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של ‘הפסד ניכר’ ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עיקרון היסוד של החלוקה בעין. … על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו….. אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר – לדעתי – כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.”
בית-המשפט משליך דברים אלו למקרה דנן, ובהסתמכו על נימוקים שונים, מגיע למסקנה, לפיה אין מקום להורות על רישום הנכס כבית משותף.
כב’ השופטת ענת ברון מתייחסת לסעיפים 39 ו- 40 לחוק המקרקעין, ופוסקת כי מהוראות הסעיפים נלמד, כי הדרך העדיפה לפירוק שיתוף הינה חלוקה בעין, ומכירת מקרקעין, תתבצע, רק כאשר יוכח כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית-המשפט, כי המכירה תגרום הפסד ניכר לשותפים או למי מהם.
את שאלת ה”הפסד הניכר” בוחנת, כב’ השופטת ענת ברון, לאור הוראת סעיף 39(ב) לחוק, במובן זה שבמידה וניתן למנוע את ההפסד בדרך של תשלומי איזון, עדיף הפירוק בדרך של חלוקה בעין.
בית-המשפט ציטט את האמור ב- ע”א 725/82 {מאירה ריינר ואח’ נ’ ליב דוד קומיסר, עורך-דין, פ”ד לז(3), 131 (1983)} שם נפסק, כי:
“באין הסכמה על אופן פירוק השיתוף, דרך החלוקה של מקרקעין הניתנים לחלוקה היא פירוק השיתוף על-ידי חלוקה בעין. זו הוראת סעיף 39(א) של חוק המקרקעין. רק אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם בית-המשפט נוכח, כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רק אז יהיה הפירוק בדרך של מכירת הנכסים וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40(א) של החוק.”
הנטל להוכיח, כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או שהיא תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים, מוטל על הטוען זאת.
כמו-כן צויין, כי חוק המקרקעין נותן משקל יתר לזכות הבעלות במקרקעין, ולא בקלות כופה על בעל המקרקעין להסתפק בכסף כתחליף לקניינו, לכן קובע החוק, כי אין להיזקק למכירה במקום חלוקה בעין, כשחלוקה בעין אפשרית (סעיף 39(א) לחוק).
חוק המקרקעין מדבר ב”מקרקעין”. בסעיף ההגדרות בחוק, אין מענה קונקרטי לשאלה מהי יחידת ההתייחסות של החוק. אולם, מתוך עיון בחוק בכללותו, במיוחד בפרק הדן במרשם, ההתייחסות היא ליחידת רישום, קרי, חלקה פלונית בגוש פלוני. בהקשר זה צוטטו דברי הנשיא שמגר (כתוארו אז) ב- בר”ע 101/86 {מוסא קדמאני ואח’ נ’ וסילה סלים אבו-אלחאג’ ואח’, פ”ד מ(1), 613 (1986)}:
“סיכומה של נקודה זו: היחידה – לגביה מכירים בשותפות בבעלות היא זו המוכרת על-פי החוק על יסוד מרשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפירוק לאותה מסגרת פורמלית.”
ב- ת”א (יר’) 3348/01 מוניק טובול ואח’ נ’ טובה גרינברג ואח’, תק-מח 2005(4), 7169 (2005)} בפסק-דינו של כב’ השופט משה דרורי דובר, בין השאר, על השיקולים של השותפים עובר לפירוק השיתוף, באומרו:
“ראוי להביא את הגישה העקרונית של בית-המשפט העליון ושל המלומדים בתחום דיני הקניין (דברי השופט, כתוארו אז, מ’ לנדוי, ב- ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חב’ קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1), 454, 457 (1975):
“אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”. “בכל עת” נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שיתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37(ב))”.”
ב- ע”א 587/78 {חגי רוטשילד ואח’ נ’ שלמה פרנק, פ”ד לג(3), 33 (1979)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על-ידי רישומו כבית משותף.
בעלי הדין הם בעלים משותפים של בית שבו 14 דירות. המשיב הגיש בקשה לפירוק השיתוף על-ידי רישום הבית כבית משותף וחלוקת הדירות בין הבעלים. הערכאות דלמטה נענו לבקשה והמערערים קיבלו רשות ערעור בשאלה “האם רשאי היה בית-המשפט להורות על פירוק השיתוף דרך הפיכת הנכס לבית משותף לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, בלי שיוכח שמכירתו של הבית כאמור בסעיף 40 לחוק הנ”ל תגרום נזק ניכר לאחד השותפים.
בית-המשפט העליון השיב בחיוב על השאלה וקבע כי בדין הורה בית-המשפט קמא על הפירוק בדרך של רישום בית משותף ולא בדרך של מכירה.
השופט ח’ כהן בפסק-דינו ציין כי מלשון הסעיפים 39, 40 ו- 42 לחוק המקרקעין ברור, כי חלוקה בעין עדיפה על מכירת הנכס ודין רישום בית משותף כדין חלוקה בעין.
על בית-המשפט להעדיף חלוקה בדרך של רישום בית משותף על פני מכירת הנכס, אלא-אם-כן הוכרז “כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם”.
מ”מ הנשיא לנדוי קבע, כי אין לפרש את סעיפים 39, 40 ו- 42 לחוק המקרקעין, כאילו בדרך-כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף. מניסוחם של הסעיפים עולה שאין עדיפות מעיקרא לסעיף 40 המדבר על מכירת הנכס, על פני סעיף 42 המדבר על חלוקתו בדרך של רישום בית משותף.
סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע:
“(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”
הסעיף דן בהליך המכירה, וקובע שהמכירה תבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים, קרי: הוצאה לפועל, זולת אם בית-המשפט יורה על דרך “יעילה וצודקת יותר” בנסיבות המקרה.
הדרך “היעילה והצודקת” אליה מכוון הסעיף, היא בראש ובראשונה דרכו של החוק, מטרת המחוקק שהליכי המכירה יתנהלו במהירות, ויעוררו כמה שפחות מחלוקות.
בעבר, הדרך שהיתה נוהגת לביצוע המכירה היתה מכירה פומבית לשותפים. כיום, נוהגת דרך משולבת – בתחילה הגשת הצעות בכתב, כמו במכרז, ולאחר-מכן התמחרות פומבית בין המציעים.
הפרוצידורה נמצאת בסעיפים 33 ואילך לחוק ההוצאה לפועל, ובנוסף תקנות 62 ואילך לתקנות ההוצאה לפועל (ולעיתים יחול הפרק המתייחס לכונס נכסים – תקנות 80 ואילך).
יש לציין, כי הליכי המכירה יתנהלו על-ידי בית-המשפט ולא על-ידי ההוצאה לפועל.
יש ליתן עדיפות לביצוע המכירה על-פי הקווים המותנים בחוק ההוצאה לפועל, ורק במקרים מיוחדים יש לסטות מכך. לדוגמה – במקרים שמדובר במקרקעין שהטיפול דורש זאת, ניתן למנות מינהלים, ובמקרה הפוך, כאשר מדובר במקרקעין זולים שהליך המכירה אמור להיות פשוט, אפשר לפשט את ההליכים. ובכל מקרה הנטל – לצורך סטיה מנוהל המכירה הרגיל – מוטל על המבקש זאת. גם במקרים מיוחדים ומורכבים יותר, בית-המשפט יעדיף ביצוע הפרוצידורה המותווית בחוק ולא לבחור דרכים אחרות.
דוגמה למקרה כזה ניתן למצוא ב- ע”א 190/73 {ראובן חזקיהו ו- 7 אח’ נ’ יעקב שרף, פ”ד כח(2), 44 (1974)} שם נדונו הסדרים לחלוקת מקרקעין משותפים שאינם ניתנים לחלוקה בעין.
פסק-הדין עסק בשלושה שותפים. שניים מהם, המערערים, קבלנים בעלי אמצעים, רכשו מחצית חלקת קרקע אשר מחציתה השניה היתה בידי המשיב מזה למעלה מ- 20 שנה והציעו למשיב לרכוש גם את חלקו או למכור לו את חלקם. משלא הגיעו לידי הסכם הגישו המערערים תביעת חלוקה בבית-המשפט השלום. שם נקבע, כי החלקה איננה ניתנת לחלוקה בעין והורה על מכירת החלקה בין הצדדים לבין עצמם בדרך של מכירה תחרותית לכל המרבה במחיר.
בית-המשפט מצא דרך זו “יעילה וצודקת” כאמור בסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין.
ערעור שהוגש, על-ידי המשיב, לבית-המשפט המחוזי, התקבל ונפסק שלא היה מקום להחליט על מכירה תחרותית אלא על-פי בקשת אחד מבעלי הדין שנומקה והוכחה ולא מיוזמת בית-המשפט ועל דעת עצמו בלבד. בית-המשפט המחוזי סבר כי מן הדין לבצע את החלוקה בדרך הרגילה הקבועה בחוק, היינו באמצעות מכירה כמו בהוצל”פ, על-כך הערעור.
דעת הרוב, בבית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט עציוני, קבעה, כי “הדרך היעילה והצודקת” בה מדבר סעיף 40 לחוק המקרקעין, היא חריג לכלל. הכלל הוא הקבוע בסעיף 40 לחוק המקרקעין קובע, כי חלוקת מקרקעין, כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, במכירה פומבית.
בעבר היה נהוג, על-פי חוק המקרקעין, להציע את הנכס למכירה לשותפים, אולם כלל זה אינו קיים עוד ואין המחוקק מבקש להוסיף וללכת על-פיו. כיום, הדרך הרגילה היא מכירה פומבית. אכן קיימת אפשרות לנקוט בדרך אחרת, אם היא נראית יעילה וצודקת בנסיבות העניין, אך מי שמבקש לחרוג בדרך זו, עליו מוטלת חובת ההוכחה שדרך זו יעילה וצודקת יותר ממכירה פומבית.
כב’ השופט עציוני מציין, כי במקרה דנן, כאשר צד אחד הוא בעל אמצעים והצד השני איננו בעל אמצעים, אין זה נכון לומר שמכירה בין השותפים בדרך תחרותית היא יעילה וצודקת.
ב- ע”א (ת”א) 1209/05 {שלמה קרואני ואח’ נ’ שרה גיאת ואח’, תק-מח 2006(1), 10515 (2006)} מציין בית-המשפט שהיה ניתן לסטות מן הכלל ולהורות על פירוק השיתוף באמצעות עריכת התמחרות בין השותפים, אך אף אחד מן השותפים לא העלה זאת ולא הוכיח כי דרך זו הינה הנכונה יותר בנסיבות העניין.
אין מניעה שבעלים של חלק מהמקרקעין ישתתף אף הוא בהתמחרות אולם על כך להודיע מפורשות {ע”א 623/71 גן בועז נ’ אנגלנדר, פ”ד כז(1), 334 (1973)}.
ב- ע”א 190/73 {חזקיהו נ’ שרף, פ”ד כח(2), 44 (1974)} בית-המשפט העליון נתן חשיבות לעוד שני היבטים, לפיהם תחרות פנימית בין שותפים היא דרך חריגה ואין לנקוט בה אלא בנסיבות מיוחדות, שכן שותף במקרקעין נטול אמצעים עלול להינזק במסגרתה, וכן למשל בפירוק שיתוף של דירת מגורים של בני זוג או בית המתנהל על-ידיהם במשותף או משק חקלאי, ניתן לקרוא את הוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין בעניין ביצוע הפירוק בדרך של מכירה יחד עם הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין, שעניינה זכות קדימה בין בני זוג. פרשנות זו מביאה לכך שניתן למכור את הנכס למרבה במחיר כשנשמרת לבן הזוג זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר.
ב- ע”א 319/74 {רובינשטיין נ’ פיין, פ”ד ל(1), 454 (1975)} קבע כב’ השופט לנדוי:
א. לפי סעיף 40ב לחוק המקרקעין תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל.
ב. במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל קובעים את מכירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה.
ג. לראש ההוצאה לפועל שיקול-דעת לאשר את המכירה או שלא למכרה.
ד. אם המחיר המוצע הוא ירוד, מתחת למחיר השומה, יש להניח שהוא ימנע מלאשר את המכירה.
ה. סעיף 37 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ”ז-1967 (להלן: “חוק ההוצאה לפועל”) מבהיר שהצעת קניה במחיר ירוד לא תאושר.
בפסק-דין זה סכום המכר המוצע נופל ב- 115,000 דולר מהערכת השמאי שמינה בית-המשפט.
השמאי העריך את המקרקעין בחוות-הדעת המעודכנת ב- 725,000 דולר. ניתנה רשות לבא-כוח הנתבע מס’ 1 לשאול שאלות הבהרה את השמאי שמונה מטעם בית-המשפט, אולם בדיון הודיע שהוא מוותר על הגשת שאלות. על-כן, לא אושרה הצעת המכר של נתבע מס’ 1.
ב- ע”א 1034/92 {רמות זיכרון בע”מ נ’ וולף, תק-על 93(1), 84 (1993)} הדגיש כב’ השופט שמגר:
א. כונס נכסים שנתמנה מטעם בית-משפט פועל מטעמו כעושה דברו ואינו סוכנו או שליחו של הצד אשר הציע או ביקש את מינויו.
ב. על הכונס להניח דעתו של בית-המשפט שפעל כדין ולטובת הכינוס.
ג. בית-המשפט אינו הכונס אלא המפקח על הכונס, והיוזמה לנקיטת צעדים רובצת על הכונס.
ד. הפיקוח של בית-משפט אינו פורמאלי אלא מהותי. בית-משפט בוחן את פרטי העסקה, טענות ומענות שהועלו, ורק אם נמצא בהן פסול מהותי ניתן לאשר את העסקה {השוו: ע”א 522/72 מדינת ישראל נ’ כונסי וולטקס, פ”ד כז(2), 393 (1973)}.
ב- בש”א (שלום ת”א) 208352/09 {בהרי פלוטקין רמת גן נ’ פרוייקט אורנים (1992) בע”מ, תק-של 2009(2), 4939, 4941 (2009)} נקבע כי הכדאיות והיעילות הכלכלית, מצדיקות התמחרות, ולא מינוי כונס ומכירת המקרקעין על-ידיו. על-ידי כך יתממש פירוק השיתוף במקרקעין במהרה, מבלי שלצדדים תיגרמנה הוצאות נוספות.
ב- ע”א (מחוזי ת”א) 3860/07 {בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה נ’ ויסמן שאול, תק-מח 2009(1), 1695 (2009)} בית-המשפט דחה את ערעור המערערים על פסק-דינו של בית-משפט השלום אשר דחה את את תביעת המערערים לכוף על המשיבים, בעלי זכויות המיעוט, למכור את זכויותיהם במקרקעין משותפים בדרך של מימוש זכויות המשיבים בלבד.
נקבע, כי מבחינת שיקולי צדק קיים יתרון מובהק לקיומה של התמחרות פנימית, ומניעתה עלולה לפגוע פגיעה של ממש בזכויותיהם הקנייניות של המשיבים, וכי על-אף שיעורן הנמוך של זכויותיהם ביחס לשלהם – עדיין ראויות הן להגנה.
ב- רע”א 1568/12 {גילה ששון נ’ עמית תמר ואח’, תק-על 2012(2), 594 (03.04.2012)} נקבע:
“א. בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת צ’רניאק) ב- רע”א 50409-07-11 מיום 15.01.12, בה נדחתה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-משפט השלום בתל אביב (השופטת ניב) ב- ת”א 12255-03 מיום 12.07.11. עניינה של הבקשה מחלוקת (נמשכת) בדבר הליכי פירוק שיתוף במקרקעין.
רקע והליכים
ב. המשיבים (21-1 ו-23) הם בעלי זכויות הרוב במקרקעין שעליהם ניתן להקים שני בניינים (להלן: “המקרקעין”). המבקשת היא בעלת זכויות המיעוט. המשיבים פנו לבית-משפט השלום בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות. בית-המשפט חשש לפגיעה בזכויות המיעוט, שמא יידרשו למכור זכויותיהם בעל כורחם במחיר נמוך מן המקובל בשוק, והורה (החלטה מיום 06.03.11) כי פירוק השיתוף ייעשה במכירה לכל המרבה במחיר (לפי סעיף 40(ב) רישא לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 – “המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל”) ולא על דרך של התמחרות פנימית. בהתאם, הוצעו המקרקעין לציבור. על החלטה זו השיגה המבקשת לבית-המשפט המחוזי (ב- בר”ע 4381-04-11 מ-01.05.11) ולאחר-מכן לבית-משפט זה (רע”א 4123/1 מיום 01.06.11).
ג. בהמשך, טענה המבקשת, כי בעלי זכויות הרוב, יחד עם כונס הנכסים שמונה על-ידי בית-המשפט, אשר בכובעו הנוסף מייצג את בעלי זכויות הרוב, יצרו בפועל הסדר לפיו בעלי זכויות הרוב ירכשו את זכויותיהם של המיעוט. בעקבות הסדר זה, עתרה המבקשת לבית-משפט השלום למתן צו לביטול הליך המכירה המתנהל מטעם כונס הנכסים ולהחלפתו. נטען, כי ההסדר עוקף את ההחלטה לפירוק השיתוף בה נקבע כי לא תבוצע התמחרות פנימית. נטען עוד, כי אופיה של ההצעה לציבור אינו מאפשר לרוכש חיצוני לכמת את עלות המקרקעין, הואיל ונקבע בה, כי המציע נדרש לשלם את הוצאות המוכרים (היטלים, שכר טרחת כונס הנכסים ועוד). עוד נטען, כי הכונס אינו אובייקטיבי, שכן מייצג הוא את בעלי זכויות הרוב.
ד. בית-משפט השלום, בהחלטתו המפורטת (כקודמתה) מיום 12.07.11 דן ביחס שבין “מעין מכרז”, שהוא ההליך שננקט, לבין “התמחרות פנימית” שנאסרה. צויין, כי ההליך פורסם בעיתון, ואיפשר את המכירה לכל המעוניין. כן נדרש בית-המשפט להסדר שערכו בעלי זכויות הרוב לרכישת זכויות המיעוט. בהסדר זה נקבע, כי מספר רוכשים מסויים מבעלי זכויות הרוב, המעוניינים להגדיל את חלקם, ירכשו את זכויות המיעוט במחיר מינימום שנקבע (ברף תחתון של 1,350,000 ש”ח ליחידת דיור), אך תוך אפשרות להצעות גבוהות יותר והעלאת התמורה בהתאם.
ה. בית-משפט השלום קבע, כי באמצעות הפרסום, התקיים הרציונל של יצירת תחרות לשם מניעת פגיעה בבעלי זכויות המיעוט, וכי ההסדר הפנימי שערכו המשיבים הוא הסדר מימון לגיטימי. בית-המשפט סבר, כי ההסדר אף מיטיב עם המבקשת, שכן נקבע רף תחתון למחיר רכישת הזכויות, וככל שיהיו הצעות גבוהות, עשויה התמורה לעלות. צויין, כי המכירה הסופית תהא כפופה להחלטתו של בית-המשפט, אשר יקבל את השמאות המעודכנת בבוא העת – וממילא אם מחיר המכירה יהיה נמוך מהערכת השומה, יידרש לכך בית-המשפט במסגרת זו.
ו. עוד נדרש בית-המשפט לטענת המבקשת, כי ההזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין היא “למראית עין” בלבד, בשל ההוראה הכופה את תשלום ההיטלים ושכרו של הכונס. בית-המשפט סבר, כי אין לכפות על המציעים את עורך-הדין מטעם בעלי זכויות הרוב (כזכור, הוא גם הכונס). כן סבר, כי האופן בו הוצג התשלום בגין המס בו יתחייב הרוכש אינו מדויק. באשר לשני עניינים אלה, הורה בית-המשפט כי הכונס יגיש הבהרה, שיכול שיהא בה כדי להגדיל את כמות המציעים. עוד נקבע, כי בנסיבות לא נמצאה סיבה להחלפתו של הכונס, אף שמייצג הוא את בעלי זכויות הרוב; הוזכר כי כונס מטעם המיעוט פרש בשעתו בכפוף לעניין ההבהרה מטעם הכונס, נדחתה הבקשה לביטול הליך המכירה.
ז. על החלטתו של בית-משפט השלום הוגשה בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט דחה ביום 15.01.12 בקשה זו, על יסוד נימוקיו של בית-משפט השלום. הוטעם, כי אין בהסדר המימון שערכו המשיבים כדי לפגוע באפשרות צדדים שלישיים להגיש הצעות במכרז, ואינו סותר את החלטתו של בית-משפט השלום לפירוק השיתוף מיום 06.03.11.
הבקשה
ח. המבקשת – בבקשה שלא הניחה טענה שלא נטענה – עותרת לביטול החלטותיהם של בית-המשפט המחוזי ובית-משפט השלום. נטען, כי מתוה הפעולה בו נקטו בעלי זכויות הרוב יחד עם הכונס סותרים את ההחלטה לפירוק השיתוף מיום 06.03.11. נטען עוד, כי הצעתם של בעלי זכויות הרוב לרכוש את המקרקעין היא “למראית עין”; כלומר, אין בכוונתם אלא לרכוש את זכויות המיעוט בלבד, והדבר מהוה התמחרות שנאסרה, וכן מנוגד הוא לחוק המקרקעין, כן נטען, כי יש להורות על החלפתו של כונס הנכסים בכזה שאינו קשור למי מן הצדדים. נטען, כי לפרשה השלכות עקרונית בקשר להליכי פירוק שיתוף ומינוי כונסי נכסים המייצגים בעלי זכויות.
דיון והכרעה
ט. לאחר עיון אין בידי להיעתר לבקשה. כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת במשורה, ובעיקר במקרים בהם ישנה חשיבות עקרונית או ציבורית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים. מקרה זה לאמיתו אינו בא בקהלם. כללי פירוק השיתוף ומינוי כונסי נכסים הם תורה משפטית ותיקה, ואין היא טעונה ביסודה הלכות חדשות אלא יישום קונקרטי ראוי. לב-ליבו של ההליך הוא פיקוח בית-המשפט, שכן – מעבר למקרה דנא ומבלי לפגוע – יצר הרצון להרויח עולה על כולנה, ולפתח ההליכים חששות רובצים. בית-המשפט יזכור תדיר, כי כונס הנכסים הוא קצין בית-המשפט, ומלאכתו כפופה לבקרה ולאישור. באשר לנידון דידן, ככלל, לא תיטה ערכאת הערעור ליתן רשות ערעור על “החלטה אחרת” של בית-משפט, מקום שאין היא בעלת אופי בלתי-הדיר (ע”א 3977/07 מדינת ישראל נ’ גרנות, אגודה שיתופית חקלאית מרכזית (לא פורסם), פסקה 12, והאסמכתאות שם), לא כל שכן לגלגול ערעורי נוסף. במקרה דנא ממשיך בית-משפט השלום לפקח כדבעי על הליך המכירה, כשהוא מודע היטב לשומה שנערכה למקרקעין. ולטענות השונות. חזקה כי ימשיך לעשות כן גם להבא. התערבותה של ערכאת הערעור – בוודאי בגלגול שלישי – אינה נדרשת לעת הזאת.
י. נזכיר, כי בית-משפט השלום היה ער לחשש, כי חלק מסעיפי ההצעה עלולים להרתיע מציע חיצוני והורה לכונס ליתן הבהרה בהקשר זה. כן היה בית-המשפט ער לחשש, כי הכונס יהא מצוי בניגוד אינטרסים נוכח כובעו כמיצגם של בעלי זכויות הרוב. הוטעם, כי לא היתה למבקשת מתחילה התנגדות למינויו. ושוב – כבית-המשפט המחוזי התרשמתי גם אני כי אין להתערב בהחלטתו של בית-משפט השלום, אשר מודע היטב למתרחש. וידו על הדופק לעניין זכויות הצדדים. מבלי לגרוע מן האמור, אפנה בסיפה לפסקה 17 להחלטת בית-משפט השלום מיום 12.07.11.
י”א. בנסיבות, איני נעתר למתן רשות ערעור.”
4. סעיף 40 לחוק המקרקעין בראי דיני משפחה
ב- תמ”ש (נצ’) 3760-02 {ה. (ר.) א.א. נ’ א. ח. א.א.א. (יורש) פורסם באתר אינטרנט נבו (30.11.11)} מקרקעין רשומים בבעלות משופת של התובעים והנתבעים (בני משפחה אחת). לעניינם הכריע בית-המשפט כי הדרך הראויה לפירוק שיתוף במקרקעין בהתאם לחוק ולפסיקה (בהיעדר הסכמה בין השותפים) תיעשה רק כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית או אם נוכח בית-המשפט כי המכירה תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרה דנן בית-משפט פסק כי המקרקעין יחולקו בעין בהתאם לחוות-דעת המומחה.
במקרים מסויימים אפילו שהמקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, בית-המשפט לא יורה על חלוקתם כאמור אם נוכח, כי החלוקה המוצעת תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים.
נשאלת השאלה מהו הפסד ניכר? לא אחת נקבע, כי יש ליתן לביטוי “הפסד ניכר” משמעות מצומצמת. הפסד ניכר אין משמעותו “מניעת רווחים עתידיים”, כגון תכניות בניין עיר עתידיות, אלא נזק ישיר שייגרם מן החלוקה. לא אחת נקבע, כי פירוק שיתוף בנכס בדרך של חלוקה בעין אינו בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית-רווחית. אלא יש לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד, וכולם יחד. את שאלת ה”הפסד הניכר” יש לבחון לאור הוראת סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין לפיה, אם ניתן למנוע את ההפסד בדרך של תשלומי איזון, עדיף הפירוק בדרך של חלוקה בעין.
בעניינו כפי שנאמר לעיל בית-משפט אימץ את חוות-דעת המודד, וכן אינו סבר כי חלוקת המקרקעין הנדונים בעין תגרום לנתבעים “הפסד ניכר” וכי אופן החלוקה המוצע יביא לקיפוחם.
ראה גם: ת”א (נת’) 21340-09-11 עופר חן נ’ הנתבעים עזבון המנוחה שולמית כהן באמצעות “יורשי” עזבונה על-פי צוואה, תק-של 2015(2), 90193 (2015); ת”א (חי’) 39512-07-14 בן ציון ארז ת.ז. 014634307 נ’ החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע”מ ח.פ. 3869834, תק-של 2015(2), 85578 (2015); ת”א (רשל”צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ’ סולימאן יוסיאן, תק-של 2015(2), 87557 (2015); ת”א (ת”א) 31355-02-15 שמעון מורגן נ’ שאול ששון, תק-של 2015(2), 61665 (2015); ת”א (ת”א) 28169-02-14 כליר גנדור נ’ ריטה ברשה, תק-של 2015(2), 54057 (2015); ת”א (חי’) 18700-01-13 א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע”מ נ’ דן יקוטי, תק-של 2015(2), 21870 (2015); ת”א (חי’) 21410-10-11 רבקה ליס נ’ אורי קרמזין, תק-של 2015(2), 10785 (2015); ת”א (יר’) 3346/01 אורי יואלי נ’ עמיר עצמון, תק-של 2015(1), 64247 (2015); ת”א (קריות) 2254/07 יצחק טפלר נ’ דוד ציר, תק-של 2015(1), 56948 (2015); ת”א (נצ’) 6659/04 מינהל מקרקעי ישראל – נצרת עלית נ’ עאדל סעיד זידאני, תק-של 2015(1), 54468 (2015); ת”א (עפ’) 15245-01-10 עו”ד עמוס לוזון כונס נכסים נ’ מנחם סורפין, תק-של 2015(1), 57944 (2015); ת”א (חי’) 42625-01-11 משה נתנזון נ’ שרה לנג, תק-של 2015(1), 51722 (2015); ת”א (אילת) 14929-01-12 ר.ה. גפנים יזמות בע”מ נ’ כונסי הנכסים, תק-של 2015(1), 47547 (2015); ה”פ (קריות) 12525-10-11 חיה מחרז נ’ בנק לאומי לישראל בע”מ, תק-של 2015(1), 9713 (2015); ת”א (פ”ת) 29081-10-12 י. בהרי יזמות והנדסה בע”מ נ’ אבנר פרידמן, תק-של 2014(4), 121922 (2014).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
