1. הדין
סעיף 134 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:
“134. זכות לרישום ראשון
מקרקעין שעדיין אינם רשומים בפנקסי מקרקעין, כל התובע זכות בהם רשאי לבקש את רישומם.”
2. כללי
תקנה 43(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011 קובעת מה הם המסמכים שעל מבקש הבקשה לרישום ראשון לצרף לבקשתו המוגשת למפקח.
מטרת ההליך של רישום ראשון של המקרקעין הוא להביא לרישומם לטוען לזכויות בהם ובלבד “שעדיין אינם רשומים בפנקסי מקרקעין” {ראו סעיף 134 לחוק המקרקעין}. לפיכך נדרש, בין השאר, העתק מרישום המקרקעין במס רכוש או אישור ממנהל מס רכוש וקרן פיצויים כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו {ע”א (יר’) 2226/08 עזבון המנוח עזאת איבן סעיד מוסא דרויש נ’ הממונה על המרשם – ירושלים, תק-מח 2009(2), 250 (2009)}.
ב- ת”א (יר’) 8229/06 {חדר עבדאללה ג’ראשי נ’ מדינת ישראל ואח’, תק-מח 2012(1), 7886 (2012)} פנה התובע בבקשה לרישום ראשון לאגף מיסוי מקרקעין, זאת על-אף שהליך רישום ראשון מצוי בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, בהתאם להליך המפורט בסימן ג’ לחוק המקרקעין, בסעיפים 137-134.
לפי סעיף 137 לחוק המקרקעין המפקח על רישום המקרקעין הוא זה שמחליט בבקשת הרישום. על החלטתו ניתן לערור בפני הממונה על המרשם {ראו סעיף 121 לחוק המקרקעין}, ועל החלטת הממונה על המרשם ניתן לערער בזכות לבית-המשפט המחוזי {ראו סעיף 122 לחוק המקרקעין}.
זו, אם-כן, דרך המלך.
במקרה דנן, התובע טען, כי אינו יכול לפנות למפקח, שכן עמדת האפוטרופוס היא שהתובע הוא בחזקת נפקד, כמו גם הבעלים המקוריים של הנכס. אלא, קובע בית-משפט, כי שאלת נפקדותו של התובע, כמו גם של הבעלים המקוריים של המקרקעין נשוא התביעה, אינה שאלה העומדת לדיון משפטי באופן תיאורטי.
על-מנת להידרש אליה, על התובע להראות כי הוא אכן הבעלים של הקרקע אשר ביחס אליה מעמדו כנפקד. רוצה לומר, אין בית-המשפט יכול להידרש לסוגיית נפקדותו של התובע, בלא שניתן לזהות את המקרקעין ובלא שניתן לקבוע את זיקתו של התובע למקרקעין אלה.
מאחר שהליך רישום ראשון נוגע למקרקעין לא מוסדרים, ותכליתו להביא לרישום נקודתי של מקרקעין ספציפיים ושל הזכויות לכאורה בהם, הרי שקיימת חשיבות מיוחדת לזיהויים, לזיהוי בעליהם ולבחינת השאלה האם מקרקעין אלה אינם מופיעים ברישומים אחרים, הקודמים לרישום המתבקש.
הנטל הראשון הוא על המבקש ועליו לערוך את הבדיקה הנדרשת. בפרשה הנ”ל נדונה הוראת תקנה 40(ב) לתקנות ניהול ורישום התש”ל-1969 {כיום לאחר שנכנסו לתוקפן תקנות המקרקעין החדשות בנובמבר-2011 ראו כי ההוראה הרלוונטית היא 43(ב)}.
על-פי הוראה זו על המבקש לצרף לבקשתו את מכלול המסמכים המצויינים בה. המפקח, שהוא הגורם המקצועי, הינו מומחה במקרקעין, ויש לו היכרות יסודית ומעמיקה עם המקרקעין שבמחלוקת. ראייתו הכוללת מבטיחה הסדרה של הזכויות במקרקעין תוך שמירה על זכויות צדדים שלישיים, ובידיו כלי עבודה מקצועיים ויעילים.
כמו-כן, המפקח נעזר בצוות מקצועי בעל מומחיות בתחום, הוא בוחן את המפות, את מרשמי המקרקעין, הוא עורך ביקורים בשטח ושומע את בעלי החלקות הגובלות וכדומה {ראה ת”א (יר’) 2581/00 חברת ג.א.ל בע”מ נ’ מדינת ישראל ואח’, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.10.07)}.
יצויין, כי הקושי הבסיסי העומד בפני התובע אינו נעוץ בנפקדותו, אלא בזיהוי המקרקעין ובקשירת התובע אל כלל המקרקעין הנתבעים. כך, למשל, קיים שוני בין שמות המופיעים במסמכים שונים {בכל הנוגע למה שמכונה על-ידי התובע חלקה 793 בגוש טבעי 4, שם הבעלים של אותה חלקה הוא עבדאללה אנטון חנדל, אולם צו הירושה שהוצג על-ידי התובע הוא על-שם עבדאללה עיסא אנטון חנדל}.
בנוסף, לא הוגשו תצהירי זיהוי וקיימים הבדלים בגודל השטח שצויין במאליות לעומת הנטען בכתב התביעה ובייפויי-הכוח {בעוד שבכתב התביעה נטען כי גודלה של חלקה 588 בגוש טבעי 4 הוא 14.3 דונם, המאליה שצורפה ביחס אליה מתארת שטח בגודל 5 דונם}.
בנוסף, האנשים ששמותיהם הופיעו במאליות אינם זוהו באמצעות תעודות זהות או דרכון, ולא היה ניתן לקשור בינם לבין מי שעל-פי הנטען מכר את המקרקעין. לכתב התביעה לא צורפו מסמכים היכולים לקשור בין המוכרים לבין מי שרשומים על-גבי המאליות, וכן לא צורפו כל הסכמי המכר אשר על בסיסם מושתתת התביעה וצווי ירושה תקפים. אי-צירוף מסמכים אלו, אין בו להעיד על בעלותו של הבעלים המקוריים באותם מקרקעין.
הנה-כי-כן, קבע בית-משפט, כי לא נפקדותו של התובע היא שעומדת בדרכו לפניה למפקח בהליך של רישום ראשון, אלא היעדרם של מסמכים בסיסיים, הנדרשים לעצם זיהוי הקרקע והוכחת הקשר בינו לבינה. על יסוד קשיים מן הסוג המתואר לעיל, קבע בית-המשפט העליון כי בדין נדחתה בקשה לרישום ראשון על-ידי המפקח {רע”א 10365/06 מצבח נ’ הממונה על המרשם ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.5.09)}.
בסופו-של-יום נקבע, כי ככל שהתובע והבעלים המקוריים של המקרקעין הם נפקדים, ממילא אין התובע זכאי לסעדים המבוקשים בתביעה, על שני חלקיה {פיצויי ההפקעה ורישום המקרקעין}. ככל שהתובע והבעלים המקוריים של המקרקעין אינם נפקדים, הרי שההליך שעל התובע לנקוט הוא הליך של רישום ראשון בפני המפקח. נוכח כל אלה, סולקה התביעה על-הסף.
ב- ע”א (יר’) 33609-01-15 {עזבון המנוח עזאת אבן סעיד מוסא דרוויש נ’ מדינת ישראל – הממונה על המרשם בישראל, תק-מח 2015(4), 2065 (2015)} קבע בית-המשפט:
“סעיף 134 דן ברישום ראשון של מקרקעין שעדיין אינם רשומים בפנקסי המקרקעין. לרקע זאת דורשות התקנות מאת מגיש הבקשה כי ימציא נסח מרישומי מס רכוש וקרן פיצויים או אישור מאת מנהל מס רכוש וקרן פיצויים כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו.
אין מחלוקת כי המערערים לא המציאו נסח בדבר רישום על-שם המנוח. למעשה מהודעת המשיבה שלאחר הדיון עולה כי אין בנמצא רישומים גם על-שם אבי המנוח. המחלוקת מתמקדת כאמור בחלופה של המצאת אישור כי המקרקעין נשוא הבקשה אינם רשומים בפנקסי מס רכוש וקרן פיצויים.
17. מדובר בשטח שהיה עד שנת 1967 בשליטה ירדנית. עובר למתן פסק-הדין ב- ע”א 2226/08 המציאו המערערים אישורים ממיסוי מקרקעין ירושלים ומקמ”ט רישום מקרקעין מהמנהל האזרחי באיו”ש ולפיהם בדיקה העלתה כי לא נמצאו רישומים בשם הבעלים הנטען. בפסק-הדין ב- ע”א 2226/08 נקבע כי לא די בכך כדי לקיים את מצוות התקנות שכן יתכן והחלקה לגביה מתבקש הרישום רשומה על-שם אחר ויש איפוא להמציא אישור כי הקרקע עצמה אינה רשומה ברישומי המיסים.
מהאישור המעודכן שהומצא על-ידי השמאי המחוזי עולה כי הרישומים במחלקת מיסוי מקרקעין לא התבצעו על-פי מפה. אכן צדק המפקח בקביעתו כי בנסיבות אלו אין בעובדה שאין במשרדי מס רכוש רישום ביחס לגוש 30938 חלקה 2 כדי להעיד על כי הנכס אינו רשום בפנקסי מס רכוש (תחת זהוי אחר כפי שקבעה הממונה).
טענת המערערים ולפיה כדי לעמוד בדרישות התקנות די בכך שהקרקע על הזיהוי האמור אינה רשומה ככזו במחלקת מיסוי מקרקעין, דינה להידחות. תכלית התקנה בדבר המצאת האישור היא בין היתר למנוע רישום של זכויות בקרקע לגביה כבר קיים רישום. מדובר בדרישה המשרתת תכלית מהותית של מניעת רישום כפול. מכל מקום כפי שקבעה הממונה משמעות האישור שניתן אינה כי הקרקע אינה רשומה במיסוי מקרקעין, אלא כי המקרקעין בזיהויים האמור, גוש פיסקאלי 2 גוש זמני 30938 שרפאת, אינם מופיעים. זאת ועוד. כעולה מהחלטתה של הממונה לשטח המתואר בתצ”ר שהוגש – אין זהוי מוגדר אלא כללי, דהיינו הוא מצוי בגוש פיסקאלי 2 במקום ששמו שרפאת, מלחה כאשר המספר של הגוש הזמני (30398) ניתן על-ידי המרכז למיפוי ישראל (סעיף כד).
18. לא ברור האם לא ניתן היה בנסיבות לקבל אישור אחר ממחלקת מיסוי מקרקעין בהתייחס לחלקה נשוא הבקשה באופן שיקיים את דרישת התקנות, האם לא ניתן היה לזהותה באופן אחר וכדו’. הנטל בעניין זה מוטל על המערערים.
מכל מקום את “החסר” שבבקשה ניסתה דווקא הממונה למלא באמצעות פנייה לקמ”ט רישום מקרקעין באיו”ש לצורך בחינת שאלת רישומה של הקרקע ברישומי המס הירדניים. התברר כי בנוגע למפה הפיסקאלית של גוש 2 כפר שרפאת (עליה מתבססים המערערים), קיים שטח עודף של 6 דונם בלבד בהשוואה לרישומים של לוחות חלוקת המס הירדניים של הכפר שרפאת. זאת, כאשר שטח הקרקע נשוא הבקשה לרישום ראשון עומד על כ- 50 דונם.
מאחר ובלוחות חלוקת המס הירדניים לא מופיע לא המנוח וגם לא אבי המנוח, צדקה הממונה כשקבעה כי לא רק שאין עמידה בתנאי התקנות “אלא שלא ניתן להפריך את החשש ששטח המקרקעין נשוא הערר, רשום (ואולי אף בבעלות אחר)” (פסקה לא).
19. ב”כ המערערים הלין על כך שלא התאפשר לו לעיין בלוחות המס הירדניים עובר למתן התייחסותו לבדיקה שנעשתה על-ידי הממונה. ב”כ המשיבה טענה כי מדובר ב”מסע דיג” שתכליתו היפוך הנטל המוטל על המערערים.
חששה של המשיבה מניצול לרעה של מידע שיתקבל באמצעות עיון כאמור הוא לגיטימי, הנטל מוטל על המערערים ולמשיב עומדת חזקת התקינות המינהלית. על-כן, ככל שלא עומדת למערערים זכות עיון עצמאית מכח דין כלשהוא בלוחות האמורים, אין בעמדת המשיבה במקרה הנוכחי כדי לפגום בהחלטת הממונה. בפרט כאשר הנטל לעמוד בדרישות התקנות להמצאת האישורים, מוטל על המערערים.
ב. הזכויות
20. המערערים צירפו לבקשתם מספר מסמכים שיש בהם לטענתם כדי לבסס ראייתית את זכויות המנוח בחלקה נשוא הבקשה. למעשה, לאור אי-העמידה בתנאי הסף של התקנות ניתן היה כבר בשלב זה לדחות את הערעור. עם-זאת, מאחר והממונה בהחלטתה התייחסה למסמכים אלו, וכך גם המערערים בהודעת הערעור, אעשה זאת גם אני.
21. כפי שמאשר גם ב”כ המערערים, אין בחוות-הדעת שהוגשה כדי לקשור את המנוח למקרקעין. גם בתצהירים שנוספו לאחר מתן פסק-הדין ב- ע”א 2226/08 אין כדי לשנות מהתמונה הראייתית. תצהירו של אחד היורשים אשר נתן גם תצהיר בשם אחיו, משקלו כבעל עניין הטוען לזכויות נמוך ובצדק ציינה הממונה לעניין תצהיר האח כי ספק רב אם ניתן להצהיר על עובדות מכח יפוי כח המסמיך לביצוע פעולות משפטיות. לגבי תצהירים נוספים שהוגשו ציינה הממונה כי הגם שאין בכך בהכרח פסול – קשה שלא להבחין בדמיון ביניהם וברי כי הותאמו לאשר נקבע בפסק-הדין.
טענת ב”כ המערערים בהקשר זה כי אין בכך כל פסול שכן נעשה ניסיון במסגרת הבקשה החדשה שהוגשה לתקן את הפגמים שנפלו בבקשה נשוא פסק-הדין ב- ע”א 2226/08, תמוהה משהוא. אין המדובר בתוספת מסמכים אובייקטיביים העשויים לחזק ראייתית את הבקשה, אלא בתצהירים שהותאמו בתוכנם לאמור בפסק-הדין. זאת, על-אף שחשיבות תכנם היתה ברורה כבר קודם לכן. בצדק קבעה איפוא הממונה כי משקלם הראייתי של תצהירים אלו מועט. העובדה כי התווספו לתצהירים אחרים שאף משקלם נמוך, אין בה כדי להגדיל את משקלם הכולל.
22. אשר לתצהירו של המנוח משנת 1970 שצורף לבקשת הרישום הראשון של השכן הגובל בראשי. בסעיף 6 לתצהיר שהינו היחיד הרלוונטי לכאורה לבקשה נאמר כי: “האדמה הנ”ל היא בבעלות פרטית ל-מחמד עבד אלפתאח דרוויש והיא באחזקתו של הבעלים הנ”ל משנת 1930 ובשנת 1927 הייתי שותף של עבד אלפתאח דרוויש ולאחר החלוקה הפכתי לגובל בחלקה מהצד הצפוני”. כפי שציינה הממונה מדובר בתצהיר של נפטר, אשר לא ניתן לחקרו לגביו. האמור בו אינו לחלוטין ברור ככל הנוגע לזכויותיו של המצהיר עצמו. האם החלוקה התייחסה לחלקה בה החזיק המצהיר או אחרת? מכל מקום בהיעדר אפשרות לחקירת המצהיר לעניין זה נראה כי אף כאן צדקה הממונה בקבעה כי אין באמור בתצהיר משום תוספת ראייתית משמעותית.
23. גם אותו חלק של הערעור המתייחס לרכישת זכויות במקרקעין מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מאני דינו להידחות.
ראשית, ספק אם אכן די בראיות להחזקה ועיבוד בהתאם לתנאי סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מאני בלא להוכיח את המקור החוקי של הזכות…
שנית, מאחר ומדובר ברכישת זכויות מכח התיישנות אל מול המדינה, נראה כי דרך המלך היא בנקיטת הליך עצמאי שהמדינה צד לו, בטרם הגשת הבקשה לרישום ראשון. קיים קושי מובנה בהגשת בקשה לרישום ראשון על בסיס סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מאני, בה עתיד להכריע המפקח על רישום מקרקעין, שהינו חלק מזרועות המדינה.
שלישית ולגופו. אכן כפי שציינה הממונה חוות-הדעת שהוגשה אין בה (והדבר מובן) כדי לקשור את המנוח לקרקע נשוא הבקשה. אשר לתצהירים שהוגשו, כפי שצויין קודם לכן, התרעומת אותה הביע ב”כ המערערים מהסתייגות הממונה מכך שהוגשו תצהירים שהותאמו בתכנם לאמור בפסק-הדין ב- ע”א 2226/08, אין לה מקום. חשיבות תכנם של התצהירים היתה אמורה להיות ברורה גם קודם למתן פסק-הדין, ומהטעמים שפורטו קודם לכן אין פגם בעמדת הממונה כי משקלם הראייתי בנסיבות הוא נמוך.
במכלול לא נפל כל פגם בהחלטת הממונה ולפיה התמונה הראייתית הכוללת לא השתנתה באופן מהותי מאז מתן פסק-הדין ב- ע”א 2226/08.
24. אשר לבקשה לצרף כראיה את כל תיק הרישום הראשון של נכס המקרקעין בחלקה הגובלת לחלקה נשוא הבקשה.
החלטת הממונה בבקשת העיון של המערערים בתיק החלקה הגובלת ניתנה כבר בשנת 2011, והמועד להגשת ערעור על אותה החלטה חלף זה מכבר (ראה סעיף 121 לחוק המקרקעין; סעיף 76(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011). בנסיבות אלו, ולאחר שהחלטת הממונה הגבילה את העיון אך למסמכים מסויימים מהתיק, לא היה מקום לצרף את תיק החלקה הגובלת כולו כראיה בערעור.
טענת ב”כ המערערים ולפיה היה מקום כי המפקח והממונה יעיינו בתיק החלקה הגובלת עובר למתן החלטותיהם דינה להידחות. תקנה 93 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011 קובעת את המבחנים למתן זכות עיון במסמכים ששימשו יסוד לרישום בפנקס – “כי המבקש קשור במישרין לאוסף התעודות ושהעיון בו אינו עלול לפגוע באחר”. משקבעה הממונה על-פי מבחנים אלו מה רלוונטי לעניינם של המערערים ואלו הסתפקו בכך, ומשהנטל להוכחת הזכות לרישום ראשון מוטל על המערערים , לא היה מקום לעיון בתיק החלקה הגובלת על-ידי המפקח/הממונה עובר למתן החלטה על ידם. למעלה מן הנדרש יצויין כי כאמור בדיקה נוספת שנערכה לאחר הדיון העלתה כי לא נמצאו מסמכים נוספים שלמערערים זיקה ישירה אליהם.
התוצאה היא שהערעור נדחה.
מאחר ולא הוגשו עיקרי טיעון מטעם המשיבה בנסיבות כפי שפורטו לעיל, ישלמו המערערים למשיבה הוצאות על הצד הנמוך בסך של 5,000 ש”ח.”
3. רישום ראשון והפקעה
ב- ת”א (יר’) 4362/02 {אלג’ול חסן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או עיריית ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.03.04)} התובע הגיש תביעה למתן פסק-דין הצהרתי לפיו, הינו הבעלים בשלמות של המקרקעין המצויים בשכונת ראס אל-עמוד בירושלים. המקרקעין אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. לאחר הפקעה שבוצעה בהם, לא ניתן לעשות רישום ראשוני, מפני שהבעלות במקרקעין עברה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.
לטענת הנתבעת, בכדי שהתובע יוכיח את בעלותו במקרקעין יש להמציא רישום ראשוני של התובע כבעל הזכויות במקרקעין או לחילופין פסק-דין הצהרתי. בעת קבלת טענה זו לידי התובע הוגשה תביעתו.
בית-משפט דחה את התביעה בגין מספר טעמים. ראשית, חוסר אמון בתובע ובעדיו; אי-העדתם של קרובי משפחתו של התובע והיעדר מצרף {פאזל} של כל החלקה.
שנית, המפה, שהוגשה כראיה, רק מעידה על-כך שהמקרקעין מצויים במקום שאליו מתייחסת המפה. בהיעדר ראיה על קישורה לרשת הקואורדינטות, אין היא מהווה ראיה לקשר שבין הרישומים על תשלום מס רכוש והמקרקעין. בנוסף, גם שמות המקומות שונים – בתכנית המתאר רשום “ראס אל עמוד” ואילו בספרי המיסים מופיע השם “וועל אלחג’ מוסא”. גם השמות הגובלים במפה אינם אלה שעליהם הצהיר התובע.
שלישית, התשריטים שהוגשו בהסכמה מוכיחים לכל היותר את הקשר שבין צילומי אוויר למקרקעין, אבל אין הם מוכיחים את בעלותו של התובע במקרקעין. לשון אחר, התשריטים מוכיחים את הקשר שבין צילומי האוויר למפה שהגיש התובע. הא ותו לא. זולת זאת, בתשריטים שהוגשו, הכביש ליריחו עובר מחוץ למקרקעין, ואילו במפה, הכביש בתוך תחומי המקרקעין.
בפסיקה נקבע כי גבולות המקרקעין המדוייקים ושמות כל הגובלים מסביבם הם הנתון החשוב והדומיננטי ביותר, שעימו תקום ועמו תיפול תביעה המבוססת על שטר תורכי, שגבולותיו אינם מזוהים על-פי מפה מדוייקת {ע”א 223/81 רשות הפיתוח נ’ עיד, פ”ד לט(1), 605 (1985)}. הדברים נכונים על-אחת-כמה-וכמה במקרה זה, שבו אין בידיו של התובע רישום בקושאן התורכי של הקרקע.
בסופו-של-יום, התובע לא הוכיח את הגבולות המדוייקים מארבע רוחות השמים {ע”א 547/85 חברת הכשרת הישוב בישראל בע”מ נ’ האפוטרופוס על נכסי נפקדים, תק-על 88(2), 745 (1988); ע”א 698/80 שכטור נ’ חברת הכשרת הישוב לישראל בע”מ, פ”ד לח(2), 589 (1984)}.
רביעית, התובע גם לא קיים את הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו שבחוק המקרקעין ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש”ל-1969 {ראו כי כיום ההוראות הרלוונטיות הן תקנות המקרעין {החדשות} (ניהל ורישום) תשע”ב-2011}.
כאמור, עסקינן במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים. אין עוררין על-כך שאילולא ההפקעה, היה על התובע להגיש בקשה לרישום ראשון של המקרקעין על-שמו ללשכת רישום המקרקעין. בקשה לרישום ראשון נעשית בהתאם לסעיף 134 לחוק המקרקעין.
בנוסף, רלוונטיות לעניין זה גם תקנות המקרקעין. בפרשה שלפנינו נדונה תקנה 40 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש”ל-1969 {כיום ראו כי ההוראה הרלוונטית היא תקנה 43 לתקנות המקרקעין החדשות, התשע”ב-2011}. תקנה זו קובעת את הפרוצדורה להגשת בקשה לרישום ראשון. אולם, התובע לא עמד בדרישותיה, ועל-כן נדרש להציג ראיות ממשיות נוספות להוכחת בעלותו.
התובע הציג פנקסי מס רכוש מתקופת המנדט: רישומים אלה הם בהתאם לפקודת מס הרכוש החקלאי-1935. ברישומים מופיע שמו של חסן סאלח אלגול {סבו של התובע}, כבעל הזכויות במקרקעין שהיו רשומים אותה עת בפנקס משלמי המס.
כמו-כן הוצגו פנקסי מס רכוש מתקופת השלטון הירדני, שהרישומים בהם נעשו בהתאם לחוק מיסוי המקרקעין הירדני. לפי רישומים אלה הועברו המקרקעין לגוש פיסקלי מס’ 8 חלקה מס’ 115. פנקסי מס הרכוש ואישורי תשלומי המס הינם משנות ה- 30, ה- 40 וה- 50 בלבד. אין לתובע הסבר מדוע אין רישומים לאחר שנים אלה ומדוע לא שילם מס רכוש משנת 1967 לשלטונות מס רכוש בישראל.
חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961 {להלן: “חוק מס רכוש וקרן פיצויים”}, מטיל בסעיף 2(א), חובת תשלום מס רכוש לכל שנת מס על קרקע שהיתה לבעלים באותה שנה. יש להניח כי רשויות המס בישראל לא דרשו מיסים מהתובע היות והוא אינו רשום כבעל המקרקעין.
מכל מקום, קבע בית-משפט כי לא היה בתשלום המס כשלעצמו כדי להוכיח את בעלותו של התובע בקרקע. תשלומי מס רכוש אינם מהווים ראיה להוכחת בעלות במקרקעין. לפי סעיף 43 לפקודת מס הרכוש החקלאי, 1942, אשר במקומו בא עתה סעיף 69 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, כפי שתוקן בשנת 1964, אין בתשלום המס כדי לפגוע בזכויות המדינה או לשמש ראיה לזכויות התובע כלפי המדינה בנכס הנדון {ע”א 525/73 עזבון עיסה נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 729 (1975); ע”א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(2), 501, 504 (1975)}.
ב- ע”א 396/61 {דראושה נ’ מדינת ישראל, פ”ד טז(2), 761 (1962)} נאמר מפי הנשיא אולשן:
“לא זו בלבד שהרישום איננו מהווה הוכחה נגד המדינה, כי רישום כזה יכול להיות בדרך-כלל הוכחה של חזקה אבל לא הוכחה של עיבוד…”
{ראו גם ע”א 218/74 אל הואשלה נ’ מדינת ישראל, פ”ד לח3), 141, 154 (1984)}
התובע טען לזכותו להירשם כבעל המקרקעין מכוח הוראות סעיף 52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ”ט-1969 , הקובע כדלקמן:
“52. חזקת שנים בהיעדר רישום
(א) שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם, ואין שום אדם רשום בעת ההסדר כבעל המקרקעין – ירשום את המחזיק בלוח הזכויות כבעל המקרקעין.
(ב) שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין מכוח העברה לא רשומה, אליו או אל קודמו בזכות, מידי מי שהיה מחזיק את המקרקעין ביום ההעברה אך אינו רשום כבעלם – ירשום את המחזיק בלוח הזכויות כבעל המקרקעין, אם אין לאדם אחר טובת הנאה רשומה בהם.
(ג) האמור בסעיף זה לא יגרע מהוראות סעיף 78 של חוק הקרקעות העותומני.”
לטענת התובע, הוא מחזיק במקרקעין מכוח העברה לא-רשומה מידי מי שהיה מחזיק בה ולא היה רשום כבעלה, כאמור בסעיף-קטן (ב), והוא מחזיק בקרקע גם “החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם”, כאמור בסעיף-קטן (א), ועל-כן מן הדין לראות אותו כבעל המקרקעין.
בית-משפט דחה טענה זו. נקבע שהליך דנן אינו הליך של הסדר. יחד-עם-זאת, גם בהליך של הסדר, קבע בית-משפט, כי לו היה התובע מצליח להראות כי המקרקעין עברו אליו בירושה על-פי דין והיה מצליח לקשר את המקרקעין לרשת הקואורדינטות, עדיין היה יוצא וידיו על ראשו. הטעם לכך הוא האמור בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני, שאליו מפנה סעיף 52, בפסקה (ג):
“מי שהחזיק בקרקע מירי או הקדש עשר שנים רצופות בלי ערעור יש לו בה זכות של חזקה, ובין שהיה לו שטר טאבו ובין שלא היה – אין הקרקע נידונה כנטושה ונותנים לו שטר טאבו חינם. מודה המחזיק שהקרקע היתה נטושה והחזיק בה שלא ברשות, אף-על-פי שהחזיק בה כמה שנים, תוצע לו הקרקע בתשלום דמי טאבו, ואם אינו רוצה – מוכרים אותה במכירה פומבית.”
התנאים לזכאותו של אדם להירשם כבעלים פורשו בפסיקה כלהלן:
ראשית, מי שתובע זכות במקרקעין על-פי סעיף 78, מחוייב להוכיח גם עיבוד הקרקע בפועל וגם החזקה בה {ע”א 182/54 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ’ דוד, פ”ד י 776, 782 (1956); ע”א 525/73 עזבון עיסא נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 729, 731 (1975)}.
בהיעדר עיבוד לא תצלח תביעה לבעלות בקרקע מירי {ע”א 698/80 שכטור נ’ חברת הכשרת הישוב לישראל בע”מ, פ”ד לח(2), 589, 603 (1984); חלימה חזקה והתיישנות במקרקעין ופקודת הסדר קרקעות (המכון להשתלמות שופטים, 1987), 41 עד 42)}.
הטעם לכך הוא, כי אדמת מירי נחשבה לקניין המדינה, ולבעלים היתה רק בעלות ערטילאית {המכונה “ראקאבּה”} בלבד, כל עוד לא הוכיח שהאדמה הוקצתה לו לקניינו הגמור; החזקה באדמת מירי אינה נוגדת, כשלעצמה, את ה”ראקאבּה” של המדינה, ומשום כך גם אינה מוכיחה זכות בעלות עדיפה עליה {ע”א 525/73 עיסה נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 729 (1975)}.
שנית, עיבוד במובן הסעיף הוא עיבוד סדיר בהתחשב בטיבה של הקרקע {ע”א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 501 (1975)}. הפסיקה קבעה, כי יש להוכיח עיבוד החלקה כדי לפחות 50% משטחה. עיבוד החלקה בצורת טלאים טלאים אינו מועיל {ע”א 56/82 מדינת ישראל נ’ עזבון רחאל, פ”ד מ(4), 29 (1986); ע”א 458/84 מלחם נ’ מדינת ישראל, פ”ד מא(2), 381, 384-383 (1987); ע”א 149/81 סאלח נ’ מדינת ישראל, פ”ד לח(3), 374, 383-382 (1984); 479/62 מדינת ישראל נ’ כיר, פ”ד יז(1), 631, 633 (1963)}.
זאת ועוד, נקבע, כי גם אם תתקבל טענתו של התובע כי הוא מחזיק במקרקעין עשר שנים ללא עורר, טענה זו לא מועילה לו, לאור התיקון של סעיף 78, שנעשה בסעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי”ח-1958, המאריך את תקופת ההתיישנות. אם-כן, גם חזקה של עשר שנים, בהנחה שהדבר נכון, אינה מקימה זכות לחזקה, בהיעדר תנאי-סף מינימלי של החזקה מינימלית של 15 שנה או 20 שנה.
במקרה דנן, התובע טוען לבעלותו בנכס. הוא אינו טוען לא לחזקה ואף לא לעיבוד, כפי שהדברים עולים מתצהירו ומחקירתו. בית-משפט פסק כי בידי התובע אין שטר המוכיח את בעלותו. הוכחת זכות הבעלות במקרקעין לא רשומים שלא במסגרת הסדר קרקעות, כאשר המדינה היא צד לסכסוך, אפשרית אך ורק במילוי התנאים בסעיף 78 שנימנו לעיל, דהיינו, חזקה ועיבוד {אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ראשון (1995), 134-133; ע”א 265/83 חמזה נ’ מדינת ישראל, פ”ד לט(4), 53 (1985)}.
חמישית, מאחר והמדובר בקרקע מסוג מירי, לא ניתן להנחילה בצוואה, ולכן התובע, שרכש את זכויותיו בדרך של הורשה על-ידי צוואה, אינו בעל מעמד חוקי במקרקעין.
שישית, רישומים על תשלום מס רכוש אינו ראיה נגד המדינה.
ב- ת”א (יר’) 464-07-12 {עמליה סטריקובסקי ואח’ נ’ מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2015(1), 21951 (2015)} קבע בית-המשפט:
“32. מעיון בכתבי הטענות ומסיכומי הצדדים עולה כי השאלה היחידה הדורשת ליבון והכרעה, עניינה בסוגיית זכויות הסב במקרקעין עובר לרכישתם הנטענת על-ידי התובעים (או התובע), שכן זכותם לפיצויי הפקעה נגזרת מבעלות מי מהם במקרקעין במועד ההפקעה. ייאמר מיד, כי לאחר עיון בטענות הצדדים ובחינת הראיות שוכנעתי כי דין התובענות להידחות. התובעים (והתובע) כשלו ולא הניחו תשתית ראייתית מספקת לביסוס טענתם לזכויות סלים במקרקעין עובר לחתימת ההסכם וכפועל יוצא, להוכחת תביעתם לפיצויי הפקעה, נוכח טענתם לרכישת זכויותיו. תביעת התובעים נסמכת בעיקר על הצו ומשקלו הראייתי. אולם, הגם שמצאתי ליתן לצו משקל, הגעתי לכלל מסקנה, נוכח המסד העובדתי הכולל שהונח לפניי, כי אין בצו לבדו ולמצער, בצירוף ראיות התובעים, או התובע כדי להכריע בעניין זכויות סלים במקרקעין. בכלל זה, מצאתי ליתן משקל ראייתי לשיהוי הכבד – הסובייקטיבי והאובייקטיבי – שנפל בהתנהגות התובעים, בעניין ביצוע הצו והדיווח המאוחר מאוד על ההסכם לרשויות המס, מבלי שניתן טעם לדבר (לעניין המשמעות שראוי להעניק לאלמנט השיהוי והאיזון שיש לערוך בין השיקולים והאינטרסים ההדדיים של בעלי הדין הנוגעים בדבר, ראו: ע”א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, פ”ד נז(5), 433 (2003)); באשר אלה מהווים ראיה נסיבתית משמעותית, הפועלת כנגדם; זאת נוסף להתנהלותם הדיונית, מקום בו בחרו לוותר על חקירת עד המדינה ועובדי הציבור, במיוחד בעניינה של רשמת המקרקעין, בקשר לתיק הרישום שהוגש באמצעותה. ודוק, לעובדה כי בתיק הרישום לא נמצא המסמך העיקרי לו טענו התובעים – תעודת המאליה – יש משקל של ממש, שכן אין חולק לגבי מהותה וחשיבותה של התעודה להוכחת זכויותיו של מי שטוען לבעלות במקרקעין שטרם עברו רישום ראשון, כבענייננו. וויתור התובעים על חקירת עדי המדינה בכלל והרשמת, בפרט, לעניין טענתם כי התיק אבד, כאשר לטענת המדינה תיק הרישום הוגש במלואו (באמצעות תעודת עובד ציבור של הרשמת) ורק תיק ההנהלה לא נמצא, הותירה עמימות עובדתית בדבר האפשרות לקיומם של מסמכים נוספים רלוונטיים (בתיק ההנהלה) שלא אותרו, לרבות תעודת המאליה, נתון שיש לזקוף לחובתם. בנסיבות אלה, יש להניח כי תיק הרישום על כל מסמכיו, כפי שהוצג לבית-המשפט, עמד לפני המפקחת בטרם ניתן הצו ומכאן, הכרסום במשקלו. משכך, אין די בצו להוכחת זכויותיו הנטענות של הסב במקרקעין, לצורך עמידה בנטל ההוכחה ומשאין בראיות הנוספות שהוגשו כדי לשנות, אין מנוס מהמסקנה כי לא עלה בידי התובעים (והתובע) להוכיח במידה הדרושה את טענתם לזכויות הסב במקרקעין עובר לחתימת הסכם וכפועל יוצא, את זכויותיהם הנטענות במקרקעין ולדחות את תביעתם. נוכח האמור, מתייתר הצורך לדון בשאלת רכישת זכויותיו הנטענות של הסב, בין אם על-ידי התובעים ובין אם על-ידי התובע, אף שגם בעניין זה לא שוכנעתי במידה הדרושה, כמפורט להלן, לקבל את גרסת מי מהם, נוכח הפגמים שנפלו בייפוי הכוח והחסר הראייתי לביסוס טענתם. כמו-כן, אינני נזקק לדיון בשומת הפיצויים, מחמת היעדר רלוונטיות. סיכומו-של-דבר, דין התובענות להידחות.
33. סעיף 9 לפקודה קובע כי על התובע פיצויים בגין הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות, מוטל נטל השכנוע להוכחת “… הזכות או טובת ההנאה באותה קרקע השייכת לאותו אדם” ועליו “להגיש הוכחות מספיקות לחיזוק תביעתו”. כאמור, התובעים והתובע טוענים לזכויות במקרקעין שמכוחן זכאים לפיצויי הפקעה. מכאן כי היה עליהם להוכיח תחילה את זכותו של הסב במקרקעין. התובעים סומכים, בעיקר, על הצו ומכאן, יש להידרש תחילה לתוקפו ומשקלו, כראיה מספקת לביסוס טענתם ולהוכחת תביעתם.
34. לשון אחר, הן התובעים והן התובע טוענים לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין, נוכח רכישת הזכויות במקרקעין מסלים, שנטען כי הנו בעל הזכויות במקרקעין. לפיכך, עליהם הנטל להוכיח את זכותו הנטענת של סלים במקרקעין. כאמור, טענות התובעים בדבר בעלות סלים במקרקעין מתבססות בעיקר על הצו. מנגד, אף שלא תקפה ישירות את הצו, הציגה המדינה ראיות אחרות שיש בהן כדי לסתור את תוכנו, זאת נוסף על טענתה כי בשל מעשי ומחדלי התובעים המכוונים, לרבות, אי-תשלום האגרה, הצו פקע. הנה-כי-כן, בטרם נידרש לראיות המדינה, יש לעמוד על תוקפו של הצו ומשקלו הראייתי.
35. לשם קבלת צו לרישום ראשון של מקרקעין, נדרש אדם הטוען לזכות בעלות במקרקעין להגיש בקשה לרישום ראשון של המקרקעין, מכוח סעיף 134 לחוק המקרקעין הקובע כי “… כל התובע זכות בהם (במקרקעין – מ.ב.) רשאי לבקש את רישומם”. תקנה 43 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע”ב-2011 (להלן: “תקנות ניהול ורישום”), קובעת כי את הבקשה יש להגיש למפקח באמצעות הרשם, כאשר לבקשה יצורפו תשריט, טופס תיאור כללי של הקרקע חתום בידי המרכז למיפוי ישראל, העתק מרישום המקרקעין ברישומי מס רכוש וקרן פיצויים, מסמכים המוכיחים את זכויותיו של המבקש לגבי המקרקעין וכל מסמך אחר הנחוץ לדעת המפקח למתן החלטה בבקשה. על-פי הקבוע בסעיף 136(א) לחוק, לאחר הגשת הבקשה, יש לפרסם ברשומות הודעה מתאימה. לאחריה, כל גורם מעוניין רשאי להגיש התנגדות לרישום. תקנה 48 לתקנות ניהול ורישום, קובעת כי בהיעדר התנגדות, ולאחר ששוכנע המפקח, יינתן צו לרישום בפנקסי המקרקעין. סעיף 139 לחוק המקרקעין קובע כי “רישום לפי סימן זה יהווה ראיה לכאורה לתוכנו”.
36. עם-זאת, כתנאי לרישום, נקבע בתקנה 2(א) לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל”ה-1974, כי הרשם יגבה אגרה ששיעורה 2% משווים של המקרקעין וכמפורט בתוספת. יוער, כי חוק המקרקעין והתקנות על-פיו, לא קבעו מועד לרישום הצו שלאחריו ובהיעדר תשלום האגרה, יפקע הצו. עם-זאת, דומה כי אין ולא יכול להיות חולק כי בחלוף זמן, קימת הצדקה לבחון אם חל שינוי בנסיבות או במצב המשפטי, לעניין המסמכים שפורטו בתקנה 43 לעיל, לרבות שינוי בזכויות ודומה כי הדברים ברורים (ראו והשוו: ע”א 490/13 יצחק פלומין נ’ פקיד שומה חיפה (24.12.14), פסקאות 46-65).
37. טוענים התובעים בסיכומיהם כי משניתן הצו ומשהמדינה לא כפרה בקיומו ולא פעלה בדרך כלשהי לביטולו, יש לראות בצו שניתן כדין – בהיעדר טענה לשינוי בנסיבות ובאקלים המשפטי – ראיה משמעותית שיש בה כדי להכריע בעניין זכויות הסב במקרקעין, עובר לחתימת ההסכם. דעתי שונה.
38. במסגרת הדיון, הנני מוכן להניח לטובת התובעים (והתובע) כי אף שלא שולמה האגרה הדרושה לביצוע הצו, אין בכך כדי לגרוע מתוקפו, מטעם זה בלבד ואין לראות את הצו, במועד חידוש הליכי הרישום, לאחר זמן, כפקע – כטענת המדינה (זאת, מבלי לגרוע מזכותה לדרוש ממבקשי הרישום – הם התובעים, מסמכים עדכניים התואמים את מצב המקרקעין והזכויות נכון למועד הרישום בפועל). לשון אחר, הנני מוכן לראות בצו כהחלטה דקלרטיבית בלבד, המצהירה על זכויותיו של הסב במקרקעין, זאת בשונה מפעולה קונסטיטוטיבית (ראו והשוו: ע”א 203/71 הממונה על המרשם, אגף רישום והסדר מקרקעין נ’ חברת זרובבל, פ”ד כו(1), 598, 601-600 (1972)). עם-זאת, אין בתוקפו של הצו, שלעצמו, כדי להוות ראיה חלוטה לתוכנו, זאת נוכח הוראת סעיף 139 לחוק המקרקעין, להלן ובהיעדר הוראה מפורשת בדין, הקובעת אחרת.
39. ודוק, ככול שהצו היה מבוצע, רישום הזכויות על-פיו היה “בספרים הבלתי מוסדרים” (נספח 14) הוא פנקס השטרות והיה מהווה, כאמור בסעיף 139 לחוק המקרקעין, “ראיה לכאורה לתכנו”. בנסיבות אלה, אין מניעה עקרונית לסתור את הרישום, הגם שככלל, הנטל להביא ראיות להוכחת טענתו מוטל על המבקש (ע”א 8954/06 ווקף מוחמד ואברהים אבדלרבו מעו נ’ האפוטרופוס הכללי (26.09.10)). לעניין מקרקעין לא מוסדרים, נקבע בפסיקה כי נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של הטוען כנגד תוכנו של המרשם והוא זה שנדרש להביא את ראיותיו על-מנת לסתור את האמור בו (ע”א 679/11 אופירה נדב דרדיקמן נ’ רחל נדב (27.03.14), פסקה 33). זאת ועוד, לעניין דיות הראיות נקבע, כי הטוען נגד בעלות רשומה במקרקעין לא מוסדרים “… חייב להביא הוכחה קפדנית נגד תוקפו של הרישום” (ע”א 805/79 עזבון המנוח אל גול נ’ כולל חב”ד בירושלים, פ”ד לח(1), 57, 68 (1984); ע”א 310/75 איגוד ברייער להשקעות בע”מ נ’ גרבורג ואח’, פ”ד לא(2), 337, 343 (1977); שנור דיני רישום מקרקעין 227 (2012)).
40. בענייננו, אין חולק שהצו לא נרשם ומשכך, לא זו בלבד שאין מניעה לסתור את תוכנו, אלא שמקל וחומר, ניתן להסתפק, לעניין דיות הראיות, בכמות ראיות מופחתת ובמשקל, במידה הדרושה לעמידה בנטל הבאת הראיות, בלבד, שהרי, יש לזכור כי הנטל העיקרי מוטל על התובעים. לשון אחר, הגם שנטל ההוכחה מוטל על כתפי התובעים, יש בצו (ובראיות הנוספות שהוגשו מטעמם) כדי להעביר למדינה את נטל הבאת הראיות. אולם, לעניין כמות הראיות הדרושה לעמידה בנטל, אין היא שונה מזו הדרושה בהליך אזרחי ודומה, כי אין צורך להכביר במילים (לדיון מפורט באשר לטרמינולוגיה הנוהגת והמושגים “נטל השכנוע”, “נטל הראיה”, “נטל ההוכחה” ו”דיות הראיות”, (ראו: 1530/13 אדוארד גדלוב נ’ הארגז – מפעל תחבורה בע”מ (05.05.13)).
41. זאת ועוד, הנני מוכן להניח לטובת התובעים כי עומדת להם “חזקת התקינות”. על-פי כללי המשפט המינהלי, עומדת לרשות חזקת תקינות המעשה המינהלי, באשר לאופן ביצוע פעולותיה (בג”צ 139/79 אריש נ’ שר הפנים והמשטרה, פ”ד לג(2), 378, 380 (1979)). משמעות חזקת התקינות המינהלית היא כי הנחת היסוד לגבי כל פעילות של הרשות הנה שזו נעשתה כדין וכי על המבקש לסתור הנחת מוצא זו, הנטל להפריך את החזקה במקרה הספציפי באמצעות ראיות (ראו והשוו: רע”פ 1088/86 סברי חסן מחמוד נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה הגליל המזרחי, פ”ד מד(2), 417, 419 (1990)). בענייננו, התובעים סומכים ידם על החלטת הרשות, קרי: על הצו. משכך, עומדת לטובתם חזקת תקינות הצו. על המדינה, המבקשת לטעון אחרת – הנטל לסתירת החזקה (ראו והשוו: בג”צ 4736/03 אלון חברת הדלק לישראל בע”מ נ’ שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל פסקה 37 (15.06.08)).
42. הלכה פסוקה היא כי סמכות מוענקת לרשות מינהלית על-מנת שהרשות תפעיל אותה, לפי נסיבות העניין, כדי לשרת את תכלית הסמכות. לפיכך, חובה על הרשות להיות ערה לנסיבות, לשקול במקרה המתאים אם יש צורך להפעיל את הסמכות, ולהפעיל אותה לפי הצורך. זוהי החובה לפעול, שכן “… רשות שנתונה בידה סמכות לשקול ולהחליט, הופקדה בידה לא רק זכות להפעיל את הסמכות, אלא גם החובה לשקול את הפעלתה ולהפעילה כשמוצדק הדבר” (בג”צ 3872/93 מיטראל בע”מ נ’ ראש הממשלה ושר הדתות, פ”ד מז(5), 486, 496 (1993)). לשון אחר, רשות ציבורית המוסמכת לקבל החלטה אינה רשאית לפעול כחותמת גומי, ואינה רשאית להימנע מלהפעיל שיקול-דעת. על החובה של רשות ציבורית להפעיל שיקול-דעת המסור לה על-פי דין. בעניין זה נאמרו הדברים הבאים: “… כאשר מוענקת לרשות מינהלית סמכות, חלה עליה חובה מתמדת ומתמשכת לשקול את הצורך בהפעלתה. המשמעות העיקרית של חובה זו היא שעל הרשות לשקול את הצורך בהפעלת הסמכות ואסור לה לקבל החלטה מראש לגבי העמדה שתחזיק בה בעתיד באשר לאופן הפעלתה של הסמכות (וכך לפטור עצמה מבחינה נוספת של העניין” (דפנה ברק ארז משפט מינהלי (תש”ע)).
43. בענייננו, נוכח מסד הראיות, בעניין הטענה לזכויות הסב במקרקעין, שהובא לפני גורמי המדינה, עובר לבחינת טענת התובעים (והתובע), לפיצויי הפקעה, לא זו בלבד שהמדינה רשאית היתה לנקוט עמדה שונה מזו שהובאה בצו, נוכח תוכנו השגוי – להערכתה, אלא שהיתה מוטלת עליה החובה לעשות כן, אם סבורה כי נפלה שגגה בהחלטתה הקודמת, בגדר הצו. מקור לסמכות המדינה ניתן למצוא במשפט המינהלי. סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ”א-1981, קובע: “… הסמכה להתקין תקנות או ליתן הוראת מנהל – משמעה גם הסמכה לתקנן, לשנותן, להתלותן או לבטלן בדרך שהותקנו או ניתנה ההוראה”. מתוך כך, סמכות הנתונה לרשות שלטונית בתחום העשייה המינהלית כוללת גם את הכוח לתקן, לשנות, להתלות ולבטל מעשה מינהלי שעשתה מכוח סמכותה. רשות ציבורית הנה בת חורין בכל עת לשנות את עמדתה. על-פי ההלכה הפסוקה, השימוש בסמכות האמורה איננו מעורר כל קושי כשהשינוי מתייחס למדיניות כללית הצופה פני העתיד, שהלוא לשום אדם או ציבור אין זכות קנויה לתבוע, שמדיניות קיימת תישאר בתוקפה גם לעתיד לבוא (בג”צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע”מ נ’ שר המסחר והתעשיה, פ”ד ל(1), 673 (1975); בג”צ 580/83 אטלנטיק חברה לדייג וספנות בע”מ נ’ שר התעשיה והמסחר, פ”ד לט(1), (1985); בג”צ 402/89 ההתאחדות לכדורגל בישראל נ’ שר החינוך והתרבות ואח’ (04.07.89)). לפיכך, נקבע כי “… הטעם העיקרי לקיום סמכותה של הרשות לתקן ולשנות את החלטותיה יסודו באינטרס הציבורי, “המחייב שלא לסבול ידיה של הרשות עד בלי יכולת למלא את תפקידיה לטובת הכלל עם שינוי העתים, הנסיבות והצרכים” (בג”צ 580/83 אטלנטיק חברה לדייג וספנות בע”מ נ’ שר התעשיה והמסחר, פ”ד לט(1), 29 (1985)). אמת, לצד האמור נקבע כי: “… מסוייג יותר הוא כוחה של רשות לבטל או לשנות החלטה קודמת שלה או מעשה מינהלי מוגמר שנעשו על-פיה, כשבהחלטה- או במעשה- גלומה הבטחה שלטונית תקפה כלפי או חלק מוגדר של הציבור, וכשביטולם או שינויים עלולים לפגוע במי שסמך על אותה הבטחה וכלכל את התנהגותו בהתאם לה” (בג”צ 4383/91 חיים שפקמן ואח’ נ’ עיריית הרצליה ואח’, פ”ד מו(1), 447 (1992)). בענייננו, אין חולק כי התובעים לא הסתמכו על הצו טרם חתימת ההסכם ומשכך, אינם זכאים לטעון לשינוי לרעה במצבם עקב שינוי בעמדת המדינה (ע”א 1153/04 הנזכר בסיכומי המדינה (סעיף 156)) ומכאן, כי עמדה למדינה הזכות (והחובה) לבחון את טענת התובעים לזכויות סלים במקרקעין, בעת קבלת דרישתם לפיצויי הפקעה, לא נפל כל פסול בהתנהגותה ואין לדחות את טענתה בעניין הצו מטעם זה בלבד.
44. מכל המקובץ עולה כי אף שיש ליתן משקל לצו ואף שעומדת לתובעים חזקת התקינות, אין מניעה פורמאלית או מהותית לטעון כנגד תוכנו ועקרונית ניתן היה לקבל החלטה אחרת, ככל שמוצדק לעשות כן, על יסוד הראיות המינהליות שהוצגו לפני גורמי המדינה (ע”א 490/13, לעיל). זאת ועוד, משהעניין הובא לפתחו של בית-המשפט יש לבחון את מכלול הראיות שהונחו בדיון ולהכריע בטענות הצדדים על-פי הדין החל…
53. כללם של דברים, על יסוד המסד העובדתי שהונח לפניי לא שוכנעתי להעדיף את גרסת התובעים, לעניין זכויות סלים במקרקעין, על פני טענות המדינה. בנסיבות אלה, משלא הוכח כי סלים היה בעל הזכויות כאמור, יש לדחות את התביעות. למעלה מהצורך, לא שוכנעתי בדבר רכישת הזכויות הנטענות במקרקעין על-ידי התובעים, באמצעות התובע, זאת בשל הפגמים שנמצאו בעדות נביאי ושרים ומשלא הונחה תשתית ראייתית מספקת לביסוס טענותיהם, וגם מטעם זה היה מקום לדחות את תביעתם. כך גם בעניינו של התובע, משלא מצאתי לקבל את גרסתו לעניין רכישת זכויות הסב ומשלא הובאו ראיות בתמיכה ולביסוס תביעתו. נוכח האמור, לא מצאתי מקום וטעם להיזקק לדיון בעניין שומת הפיצויים, מחמת היעדר רלוונטיות.
סוף-דבר
54. הנני מורה על דחיית התביעות.”
4. אי-נקיטת הליך של רישום ראשון ושיהוי
ב- ת”א (יר’) 3082-09 {זמזם אחמד סלמן שוויקי נ’ יורשי המנוח אחמד מחמד עיסה עותמן, תק-מח 2011(2), 28988 (2011)} הנתבעים לא ביקשו מעולם לבצע רישום ראשון, ולכך משמעות לגופו של עניין והשלכה לעניין השיהוי בהגשת התובענה דנן.
סעיף 134 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“134. זכות לרישום ראשון
מקרקעין שעדיין אינם רשומים בפנקסי מקרקעין, כל התובע זכות בהם רשאי לבקש את רישומם.”
במקרה דנן, נדונה תקנה 40 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש”ל-1969, אולם, כאמור, על-פי תקנות המקרקעין החדשות שנכנסו לתוקפן בנובמבר-2011, התקנה הרלוונטית כיום היא תקנה 43. תקנה זו קובעת כיצד יש להגיש בקשה לרישום ראשון.
תקנה 43(ב)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), מפרטת חלק מהמסמכים שיש להגיש עם הבקשה, כדלקמן:
“43. בקשה לרישום ראשון
(ב)…
(3) העתק מרישום המקרקעין ברישומי מס רכוש וקרן פיצויים, או אישור של מנהל מס רכוש וקרן פיצויים או מטעמו כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו; הוראות פסקה זו לא יחולו על בקשה המוגשת מטעם המדינה.”
חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, מטיל בסעיף 2(א) חובת תשלום מס רכוש לכל שנת מס על קרקע שהיתה לבעלים באותה שנה. במקרה דנן, לא ברור, ולא הובאה כל ראיה מדוע רשויות המס בישראל לא דרשו מיסים מהנתבע או התובע עצמו.
מכל מקום, קבע בית-משפט, כי אין בתשלום המס כשלעצמו כדי להוכיח את הבעלות בקרקע. תשלומי מס רכוש לשתי שנות מס בלבד, אינם מהווים ראיה להוכחת בעלות במקרקעין.
על-פי סעיף 69 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, כפי שתוקן בשנת 1964, אין בתשלום המס כדי לפגוע בזכויות המדינה או לשמש ראיה לזכויות התובע כלפי המדינה בנכס הנדון {ע”א 525/73 עזבון עיסה נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 729 (1975); ע”א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(2), 501 (1975); ע”א 102/60 אל-אסדי נ’ מדינת ישראל, פ”ד טו(1), 123 (1961)}.
ב- ע”א 10653/05 {ת”ת הכללי והישיבה הגדולה “עץ חיים” בירושלים נ’ החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, תק-על 2010(3), 1591 (2010)} נדונה תביעת המערערת למתן פסק-דין הצהרתי שיצהיר על זכויותיה הקנייניות בנכס ברובע היהודי. המערערת טענה כי היא החזיקה בנכס 150 שנה עד מאי 1948, ובשנת 1967 חזרה וקיבלה זכות להחזיק בנכס. המחלוקת היתה האם למערערת זכויות קנייניות. לא היתה מחלוקת על משך ההחזקה על-ידי המערערת.
בית-המשפט אימץ שם את קביעות בית-המשפט המחוזי כי המערערת לא הוכיחה כי יש בידיה זכויות קניין וקבע:
“בית-המשפט קמא בחן לגופה את טענת המערערת לפיה יש בידיה זכויות קניין בנכס. הוא סקר את העדויות בעל-פה, ואת סדרות המסמכים שהוגשו לו, הן הסדרה הישנה מלפני תפיסת הנכס ב- 1948 והן הסדרה החדשה המתייחסת לשנות ה- 70 ואילך, ולא מצא בהם אינדיקציה מספקת לקיומן של זכויות קניין של המערערת בנכס.
זאת ועוד, בית-המשפט קמא ניתח את עדותו של עד המפתח הרב טיקוצ’ינסקי, ולא ראה לייחס לה משקל, בהיעדר יכולתו של העד להעיד עדות ישירה ומכלי ראשון ביחס לזכויות המערערת בנכס. המסמכים הישנים, גם אם ניתן להתייחס אליהם כקבילים, אינם משקפים קיומה של זכות קניין בידי המערערת בנכס האמור. לא ניתן להסיק מהם – בין מכל אחד מהם בנפרד, ובין במשקלם המצטבר, מסקנה כלשהי בדבר קיומן של זכויות קניין בידי המערערת בנכס.”
עוד נקבע, כי החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין {ע”א 7716/00 קיסרי נ’ רשות הפיתוח, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.01.05); חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל (2001), 275-271}. לצורך הוכחת בעלות, נדרשת ראיה ממשית נוספת המצטרפת ליסוד החזקה בשטח {ע”א 238/63 אחמד צאלח חיסוי נ’ מדינת ישראל, פ”ד יח(2), 41, 43 (1964); ע”א 525/73 עזבון סולימאן עבדאללה עיסה נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1), 729 (1975)}.
אכן קשה ליתן משקל רב לרישום בספרי מס רכוש במיוחד כאשר אין רצף ברישומים, והם מתייחסים לשתי שנות מס בלבד.
בנוסף, כאמור, הנתבע וכן התובע לא ביקשו, במשך כל השנים, רישום ראשון ואף לא דיווחו על העסקה, ואף לא ביקשו לשנות את הרישום בספרי מס רכוש, אפשרות שכבר בשנות השישים היתה מקובלת.
הנה-כי-כן, נקבע כי בעת הגשת התביעה דנן, אין התובע מחזיק בקרקע, ואף אינו יכול לתפוס בה חזקה, ומכאן המסקנה כי אף מהיבט זה, אינו יכול הוא להסתמך על הרישום בספרי מס רכוש לצורך הוכחת בעלותם של הבעלים הקודמים לו, או לבעלותו שלו בחלקה.
5. רישום כפול
ב- בג”צ 332/11 {עבד אלקאדר עבד אללה יונס קבהא נ’ שר הביטחון, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.09.13)} נדונה מחלוקת על הבעלות במקרקעין בצפון השומרון. העותר טוען לבעלות במקרקעין, שהוקצו – לפי הנטען – לתושב היישוב ריחן, על-ידי ההסתדרות הציונית.
לעתירתו צירף העותר פלטי רישום מהמרשם הירדני, שהופקו בסמוך להגשת העתירה. מרישומים אלו עולה לכאורה כי לפני כניסת כוחות צה”ל לאזור ביוני 1967, המקרקעין שבמחלוקת היו רשומים על-שמו. לטענת המדינה, פלטי הרישום הנ”ל, אינם מתיישבים עם הנתונים המצויים בידי רשויות האזור, שלפיהם החלקות האמורות הם מקרקעין מוסדרים הרשומים כאדמות מדינה עוד מהתקופה המנדטורית וכי דין העתירה להידחות מחמת אי-מיצוי הליכים וקיומו של סעד חלופי.
כאמור, המקרקעין שהעותר טוען לבעלות בהם הם מקרקעין מוסדרים הרשומים על-שם אוצר הממלכה הירדנית. ראשיתו של הסדר הזכויות במקרקעי האזור, כמו בשאר מקרקעי פלשתינה-א”י, הוא בתקופת המנדט הבריטי {ראו רונית לוין-שנור דיני רישום מקרקעין – הרישום, ההסדר ותוצאותיהם בישראל והגדה המערבית (2012), 138; להוראת החוק הרלוונטית מתקופת המנדט, ראו: פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין), 1928}.
יוער, כי הליך הסדר הזכויות במקרקעין לא פסק עם כניסת הצבא הירדני לגדה המערבית בשנת 1948, והמשיך עד לכניסת כוחות צה”ל לאזור בשנת 1967, בהתאם להוראות החוק הירדני מס’ 40 לשנת 1953 {הסדר המקרקעין והמים}. עם כניסת כוחות צה”ל לאזור, הותלה הליך הסדר הזכויות במקרקעין, ולא חודש עד היום מטעמים שונים {ראו לוין-שנור, 265-264}. לפי הערכות שונות, בין שליש לבין 40% ממקרקעי האזור עברו הליך הסדר זכויות.
כמו בדין הישראלי המקביל, גם בדין הקיים באזור חל עקרון סופיות המרשם, ואולי אף ביתר שאת. עיון בחוק ההסדר הירדני מגלה כי האפשרות להשיג על פרטי רישומם של מקרקעין מוסדרים היא מוגבלת ביותר. סמכותו של בית-הדין להסדר המקרקעין והמים המוקם לפי סעיף 13 לחוק ההסדר הירדני, היא בעיקרה לדון בהתנגדויות ללוח הזכויות בשלב ההסדר, לפני השלמת ההליך ופרסום לוח הזכויות הסופי.
לאחר השלמת הליך ההסדר, חל עיקרון סופיות המרשם. סעיף 16(2) לחוק ההסדר הירדני אף קובע כי “לאחר שהסתיימה פעולת הרישום באופן הנזכר לעיל, אסור לכל בית-משפט בממלכה הירדנית ההאשמית לדון בכל התנגדות על אמיתות הרישומים באותו פנקס, אלא במקרים האמורים בחוק זה”.
המקרים החריגים לעקרון סופיות הרישום הקבועים בחוק הם מועטים: (1) אדם הטוען לזכות במקרקעין ולא התגורר במקום בזמן ההסדר, רשאי להגיש התנגדות תוך שנה {או שלוש שנים, תלוי במרחק הגיאוגרפי של מקום שהותו} ממועד הוצאת הודעת ההסדר; (2) קטין או פסול דין רשאי להגיש התנגדות תוך שנה מיום בגרותו או החזרת הכשרות המשפטית; (3) אדם הטוען לזכות במקרקעין, ובשל מלחמה נבצר ממנו להגיש תביעתו במהלך ההסדר, תינתן לו ארכה שלא תעלה על חמש שנים מיום תום המלחמה.
לפי חוק ההסדר הירדני, גם רישום שהושג במרמה במקרקעין מוסדרים אינו מקנה לנפגע זכות לפעול לתיקון המרשם, אלא זכות להגיש תביעה לפיצויים תוך שלוש שנים מיום אישור לוח הזכויות הסופי {סעיף 14(4) לחוק ההסדר הירדני}. זאת, בניגוד לדין הישראלי המאפשר – בנסיבות מסויימות – את תיקון המרשם עקב מרמה {סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ”ז-1967}.
לעניין טענותיו של העותר, קבע בית-משפט, כי בעתירתו ובהודעותיו המשלימות לא התמודד עם המסמכים שהציגו המשיבים בתמיכה לטענתם כי מדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים על-שם המדינה. העותר אף דחה את הצעת המשיבים לתקן את העתירה כדי לשקף נתון זה. גם לגופם של דברים, העותר לא הציג טיעון סדור כלשהו למקור זכויותיו במקרקעין {וממילא לא הוצג כל שטר בעלות}, ולא התמודד עם הרישום בפנקסי האזור.
זאת ועוד, העותר לא טען להתקיימות אחד החריגים לעיקרון סופיות המרשם הקבוע בחוק ההסדר הירדני, וממילא לא תמך טענותיו בראיות כלשהן. למעשה, התימוכין היחידים של העותר לטענת הבעלות הם פלטי המרשם הירדני {כלומר, מממלכת ירדן גופא}, שאמורים לכאורה לייצג את מצב הזכויות בשנת 1967.
בית-משפט קיבל את עמדת המשיבים שלפיה העותר אינו יכול להישען על מסמכים אלו בהליך שלפנינו. ראשית, אין מדובר בתעודת חוץ המאומתת כדין {סעיף 33 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל”א-1971}. שנית, המרשם של ממלכת ירדן גופא אינו המרשם התקף באזור, אלא המרשם המנוהל על-ידי הממונה מאז שנת 1967. למעלה מן הצורך יוער גם כי בפלטי המרשם הירדני שצורפו לעתירה נכתב כי “תעודה זו אינה תקפה לענייני מכר וקניה ועריכת הסכמים”.
נושא זה המתאר רישום כפול נדון גם ב- ה”ק (יר’) 3/87 {קרן אהרונסון בע”מ נ’ יוסף סלימאן, תק-מח 91(4), 277 (1991)}. בהליך זה נדון תיק הסדר קרקעות. המחלוקת שבין הצדדים למשפט נסבה על חלק מחלקת הקרקע הנמצאת בסביבות ירושלים, במקום שהיה בשלטון ירדן למן קום המדינה ועד למלחמת ששת הימים.
החלקה רשומה על-שם הנתבע במפת ההסדר הירדנית, ואילו התובעות מצידן טוענות כי ברישום שקדם למפת ההסדר הירדנית היתה חלקה זו רשומה על-שם התובעות וכי לרישום הירדני אין תוקף, לפיכך מבקשות הן כי בית-המשפט יורה לרשום חלקה זו על-שמן.
הנתבע חולק על עצם זיהוי חלקת התובעות בתוך שטח הקרקע הרשומה על-שמו. ואולם מעבר לכך הוא מעלה טענת התיישנות. טענתו היא כי התביעה התיישנה, מכך והיא הוגשה ב- 1987, בעוד שמאז 1967 יכלו התובעות להגיש את תביעתן והן לא עשו כן. הנתבע העיד כי בתאריך 01.07.69 הוא מינה שומר על חלקתו {שכללה את ה”נכס” נשוא תביעה זאת}. לאחר-מכן ב- 1975 פיטר את השומר והצליח בתביעתו לבית-משפט לפינויו.
תשובת התובעות לכך היא כי רוב הקרקעות שהיו בבעלותן באותו שטח הופקעו והן סברו בטעות כי הנכס הנדון אף הוא בתחום הקרקעות שהופקעו. רק בשנת 1987 הפנו את תשומת-ליבן לכך שהנכס איננו בתחום שהופקע ומאחר שהליכי ההסדר טרם הסתיימו, הם הגישו לפקיד ההסדר “תזכיר תביעה” ולאחר-מכן פנו לבית-משפט וביקשו שיכריע במחלוקות שבין התביעות הנוגדות שהוגשו לפקיד ההסדר בגין הנכס הנדון.
בפרשה זו, בית-משפט קיבל את טענת התובעות ביחס לזיהוי חלקתן, ומאידך קיבל את טענת ההתיישנות שהעלה הנתבע. לבסוף, דחה את התביעה.
6. חידוש רישום – סעיף 135 לחוק
סעיף 135 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“135. זכות לחידוש רישום
מקרקעין שרישומם הושמד או טושטש, כל התובעת זכות בהם וכן היועץ המשפטי לממשלה או נציגו רשאי לבקש חידוש הרישום.”
ב- ת”א 3133-09 {יואב יחזקאל ואח’ נ’ אלברטו נאצר, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.11)} נקבע, כי אין לבטל את חידוש רישום היורשים מכוח טענה בדבר פגמים בהליך חידוש רישום המקרקעין.
בכתב התביעה נטען כי נפלו פגמים בהליכי חידוש הרישום עצמם, ובכלל זה בכך שלא הוגשו כל המסמכים ושלא בוצעו כל המהלכים הנדרשים לשם כך בחוק המקרקעין, בתקנות המקרקעין, בפסיקה ובפרקטיקה שהתפתחה. בכלל זה טוענים התובעים כי הבקשה לחידוש הרישום לא דווחה ליועץ המשפטי לממשלה, כי לא הוגשו למפקח תשריט, מפת מדידה ותצהירים כנדרש, וכי אין אינדיקציה לביקור של המפקח על רישום המקרקעין במקום.
בנוסף הם טוענים כי לא הוגשו מסמכים שיש בהם לזהות את היורשים, כי אין בזיהוי הנכס על-ידי תצהירים בלבד למלא אחר דרישות הדין לצורך ההליך שבוצע, וכי הנכס שבו עסקינן אינו מתאים לזה המתואר ברישומים במרשם המקרקעין. בהמשך לכך טוענים התובעים כי בהליך חידוש הרישום לא ניתן דגש ראוי לרישומי מס שבח ולרישומים של מוסדות אחרים, דוגמת עיריית ירושלים, לפיהם הבעלים של הנכס היתה שמחה הדייה {שהתובעים טוענים כי ממנה רכשו הם זכויות בנכס}.
הבקשה לחידוש רישום הוגשה בשנת 1978 בעקבות דרישה שבאה ממרשם המקרקעין ולצורך רישום הנכס על-שמות היורשים. חידוש הרישום נדרש בשל כך שהרישום המקורי נשרף בשנת 1944, והמסמך שהיה בלשכת רישום המקרקעין היה העתק בלבד {לכך הובאה עדות צביה לוי מלשכת רישום המקרקעין והעתק דף הרישום הטורקי בתע”צ שעליו נרשמה הערה: “טעון חידוש רישום”}.
זאת ועוד, לתמיכה בבקשה לחידוש רישום הוגשו כבר בתחילה שני תצהירים. לתצהיר אחד של יצחק עדס {אישור קונסולרי מ- 05.04.78}, צורף צו ירושה. בתצהיר יש זיהוי הנכס לפי הרישום הטורקי ופירוט שמות היורשים המבקשים להירשם כבעלים בנכס {לפי צו הירושה הנ”ל}. תצהיר נוסף הוא של מי שהתגורר בשכנות לנכס, ונכלל בו תיאור הנכס והבעלים הידועים לו.
הודעה על אודות הגשת הבקשה לחידוש הרישום פורסמה בילקוט הפרסומים ב- 11.01.79, ונקבע כי אין אינדיקציה בתיק להתנגדות שהוגשה בעקבות פרסום זה. לדעת בית-משפט התצהירים שהוגשו ממלאים פרטים רבים הנדרשים בתקנה 44 לתקנות המקרקעין, שכותרתה “בקשה לחידוש רישום”. תצהיר אחד מבוסס על פרטים המצויים ברישום הטורקי, לרבות שמות האנשים הטוענים לזכות בנכס לפי צו הירושה, שמהווה מסמך אשר מכוחו ניתן להעביר זכויות במרשם המקרקעין. תצהיר שני קושר את הנכס ליצחק עדס, וכולל גם תיאור פיזי של הנכס.
המפקח על המקרקעין לא הסתפק בנתונים אלה, ונדרשה המצאת אישורי מס שבח ואישורים נוספים. בעקבות דרישתו הוגשו לתיק מסמכים לפיהם הבעלים הרשום של הנכס במוסדות אלה היא שמחה הדייה, והוגשו גם תצהיר נוסף {אישור קונסולרי מ- 01.12.78} ושני תצהירים של יורשי שמחה הדייה {המדובר בשני תצהירים נפרדים שנוסחם שונה, ובכל אחד מהם מצהירים יורשים אחרים של שמחה הדייה}.
בתצהירים אלה מתוארת השתלשלות העניינים שהובילה לרישום הנ”ל של שמחה הדייה, לפיה היא קיבלה עליה את הטיפול בנכס {השכרתו והתשלומים בגינו} בשל כך שהבעלים האמיתיים – יורשי יצחק עדס – לא היו בארץ ישראל. בהמשך לכך הצהירו יורשי שמחה הדייה כי הנכס לא שייך לשמחה הדייה – שלא היו לה כלל נכסים בישראל – אלא ליורשי יצחק עדס, שנפטר ב- 1917 בירושלים.
נוכח אלו, ניתן {ב- 08.04.79} על-ידי המפקח על המקרקעין צו לחידוש הרישום, לרישום הבעלים המופיעים בבקשה בפנקס המקרקעין.
לעניין זה נקבע, כי אין לקבל את טענות התובעים לעניין פגמים בהליך חידוש הרישום. חלק ניכר מטענות התובעים בכל הקשור לפרוצדורה הנדרשת לעניין חידוש רישום כלל אינן רלבנטיות להליך זה, אלא יותר לעניין תיקון שטח וגבולות. הבקשה לחידוש הרישום לא כללה כלל בקשה לתיקון שטח או גבולות, ומכאן שלא היה על היורשים לעמוד בדרישות הספציפיות לעניין זה, דוגמת הגשת תשריט, מפת מדידה או תכנית מאושרת חתומה על-ידי השכנים למקרקעין שבהם מתבקש תיקון.
כך גם לא התקבלה פרשנות התובעים לסעיף 135 לחוק המקרקעין, שמכוחה הם טוענים כי כחלק בלתי-נפרד מהליכי חידוש הרישום נדרש היה לדווח עליהם ליועץ המשפטי לממשלה. סעיף 135 לחוק המקרקעין מונה את הזכאים להגיש בקשה לחידוש רישום, ומציין כי היועץ המשפטי לממשלה או נציגו הוא אחד מהם. אין בלשון הסעיף תמיכה בפרשנות התובעים.
גם אם התפתח נוהג לפיו מועברת ליועץ המשפטי לממשלה הודעה בדבר הגשת בקשה לחידוש רישום, הרי שהתובעים לא הניחו כלל תשתית בכל הקשור לשאלה האם וממתי החל נוהג זה לנהוג, ולכך שנהגו באופן הנטען על-ידיהם במועד הרלבנטי. מכל מקום גם אילו נפל פגם דוגמת זה הרי שאין בו להביא לביטול ההליך של חידוש הרישום. זאת בעיקר בשל כך שלהודעה על הבקשה ניתנה פומביות בפרסומה וניתנה האפשרות לטוענים לזכויות בנכס להעלות התנגדויותיהם לבקשה זו.
בכל הקשור לזיהוי הנכס ולמיקומו העידה צביה לוי ממרשם המקרקעין כי רישום הנכס במרשם הטורקי כמצוי בבאב אל חליל ובעברית בשער יפו תואם את מיקומו בשכונת נחלאות. זאת בשל חלוקת ירושלים לאזורים לפי שערי העיר העתיקה. בכך שלא ידעה לזהות את שמות השכנים שנרשמו אז נפסק, כי אין בכך לבסס תזה אשר לפיה לא קיימת התאמה בין הנכס לבין הרישום הטורקי.
בחינת הליכי חידוש הרישום במבט לאחור – ולאחר שחלפו יותר מ- 30 שנה מאז – מעלה כי לא נפל פגם שיורד לשורש הליך חידוש הרישום, שיש בו להביא לראיית הליך זה כבטל מעיקרו. סיכומם-של-דברים הוא כי חלק ניכר מהפגמים עליהם הצביעו התובעים כלל אינם רלבנטיים להליך של חידוש רישום ללא שהתבקש גם תיקון גבולות, או שמדובר בטענות לגבי עניינים אשר לא הוכח כי נהגו במועד בו התנהל ההליך לפני המפקח על המקרקעין.
בהמשך לכך ובכלל, לפני המפקח על המקרקעין הצטבר מידע שבמהותו תואם את מרבית הדרישות שבתקנה 44 לתקנות המקרקעין. מידע זה אכן קושר את היורשים לנכס המסויים הרשום בנסח הטורקי. זאת גם לפי מה שהצטבר בלשכת מרשם המקרקעין, ובעיקר בשל תצהיריהם של יורשי שמחה הדייה, שהם לכאורה בעלי עניין בנכס, אך למרות זאת הצהירו כי לאימם ולהם אין כל זכויות בנכס.
בהמשך לכך נמסרו גם בתצהירים אלה וגם בתצהיר הנוסף פרטים שיש בהם גם לזהות את הנכס כשלעצמו וגם לקשור את הנכס ליצחק עדס, שמבקשי הבקשה לחידוש רישום הם יורשיו לפי צו הירושה שצורף לבקשה. נפסק כי מצב דברים זה הביא את המפקח, במסגרת שיקול-דעתו, להורות על חידוש הרישום ללא צורך בביקור במקום, וכך או כך לא נמצא פגם שיש בכוחו להביא לביטול חידוש הרישום במקרקעין.
ב- ע”א 3036/11 {יואב יחזקאל ואח’ נ’ אלברטו נאצר ואח’, תק-על 2013(2), 4237 (2013)} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי {ת”א 3133/09 ראה הליך שלעיל}, אשר דחה את תביעת המערערים לסעד הצהרתי ולמחיקת המשיב 1 כבעליו של הנכס מושא המחלוקת.
כאמור, במוקד הערעור מחלוקת על זכויות בנכס המצוי בשכונת נחלאות שבירושלים. המשיב 1 הוא הבעלים הרשום של הנכס בפנקס השטרות משנת 1982 כתוצאה מעסקת מכר שנעשתה בינו לבין משה {מוריס}, גרסייה ויוסף עדס {להלן: “היורשים”}. הרישום נעשה על בסיס שטר מכר חתום על-ידי הצדדים וכן מסמך כתוב אשר בו מאשרים היורשים כי מכרו את הנכס למשיב 1 תמורת סכום של 15,000$.
היורשים ירשו את הנכס, בצו ירושה משנת 1978, מידיו של יצחק בן אברהם עדס, אשר עד לאותו זמן היה בעליו הרשום של הנכס עוד מתקופת התורכים. על בסיס צו ירושה זה נרשמו היורשים כבעלים של הנכס בפנקס השטרות ביום 29.05.79 במסגרת הליך חידוש רישום מקרקעין לפי סעיף 135 לחוק המקרקעין.
המערערים החזיקו בנכס, תוך העברתו מן האחד לשני, החל משנת 1951, ולטענתם רכשו במהלך השנים את הזכויות בנכס מהמנוחה שמחה הדייה שהיתה בעליו של הנכס. לעניין זה יש לציין כי ביום 18.12.12 ניתנה החלטת בית-משפט השלום בירושלים ב- ת”א 3866/06, במסגרתה התקבלה תביעת המשיב 1 לסילוק ידם של המערערים מהנכס.
המערערים פנו לבית-המשפט המחוזי בתביעה לסעד הצהרתי לפיו המשיב 1 אינו הבעלים של הנכס, וכן לחיוב רשם המקרקעין לבטל ולמחוק את רישומו של המשיב 1 כבעלים של הנכס. זאת, בטענה כי רישום המשיב 1 כבעלים של הנכס בטעות יסודו, וכי הוא בטל מעיקרא בשל כך שהיורשים, אשר מכרו למשיב 1 את הנכס, לא היו הבעלים של הנכס בעת מכירתו.
בית-המשפט קמא דחה את תביעת המערערים כאמור בפסק-דינו מיום 28.02.11 {ראה פירוט ההחלטה בהליך המפורט לעיל}.
בערעור זה, נטענו על-ידי המערערים מספר טענות: ראשית, טוענים המערערים לקיומם של פגמים בהליך חידוש הרישום שנערך לשם רישומם של היורשים כבעלים של הנכס בשנת 1979. שנית, טוענים המערערים לתרמית שביצעו היורשים לצורך קבלת צו הירושה, על בסיסו נרשמו כבעלים של הנכס. שלישית, טוענים המערערים לפגמים בעסקת המכר שנעשתה בין היורשים למשיב 1, אשר אינה מקיימת את דרישת הכתב ונעשתה שלא בתום-לב. רביעית, טוענים המערערים כי סבם וסבתם רכשו את הנכס מידיה של המנוחה, שמחה הדייה, אשר למיטב ידיעתם היתה בעליו של הנכס.
המשיב 1, בטיעוניו שהוגשו בכתב, חוזר על הנמקות בית-המשפט המחוזי בדחותו את טענות המערערים אשר הועלו בשנית בפני בית-משפט זה. לצד זה מעלה המשיב 1 מספר טענות נוספות: ראשית, טוען הוא להיעדר מעמד מצד המערערים להגשת התביעה באשר לזכויות בנכס בשל היעדר זיקה כלשהי בינם לבין הנכס הנידון. שנית, טוען המשיב 1 להתיישנות, מאחר והצו לחידוש הרישום אשר עומד בבסיס הערעור ניתן לפני 32 שנים. שלישית, פסיקת בית-המשפט המחוזי, אשר בחנה ודחתה כל אחת מטענות המערערים תוך מתן הנמקות מפורטות, מבוססת בעיקרה על קביעות עובדתיות. על-כן טוען, כי אין מקום להתערבות מצד ערכאת ערעור.
לאחר שנבחנו הטענות המפורטות שהעלו הצדדים בכתב ובעל-פה, לא נמצא כי קיימת הצדקה להתערבות בפסק-דינו של בית-משפט קמא. משהגיע בית-משפט שלערעור למסקנה כי אין לדחות את הממצאים העובדתיים שקבע בית-המשפט קמא, כי הממצאים תומכים במסקנות המשפטיות אליהן הגיע בית-המשפט קמא, וכי אין בפסק-הדין כל טעות שבחוק, אומצו ממצאיו ומסקנותיו של בית-המשפט קמא מהנימוקים שקבע בפסק-דינו. הערעור נדחה.
ב- ע”א 698/80 {עלי אחמד שכטור נ’ חברת הכשרת הישוב לישראל, פ”ד לח(2), 589 (1984)} נערך הסכם בין המשיבה 1 ב- ע”א 698/80 לבין אדם בשם שחאדה בשנת 1935, לפיו התחייב האחרון למכור למשיבה 1 שטח קרקע מסויים. בטרם הושלמו פעולות הרישום נפטר שחאדה והמשיבה 1 הגישה בשנת 1945 תובענה נגד יורשיו בבית-המשפט לקרקעות לביצוע בעין של ההסכם.
הדיון בתובענה נפסק עם פרוץ מלחמת העצמאות. בית-משפט מחוזי ירדני ציווה בתקופת השלטון הירדני על רישום הקרקע על-שם אשתו של אחד מבניו של שחאדה. לאחר מלחמת ששת הימים חודש הדיון על-ידי המשיבה 1 בתיק המקורי. ימים ספורים לפני מתן פסק-הדין עתרה המשיבה 1 לבית-המשפט המחוזי לתקן במסגרת פסק-הדין את גבולות הקרקע, שהיא נושא התיק, והפניה נתמכה במפת רישום, שנערכה עוד בשנת 1935, ועליה מופיעות חתימות המתיימרות להיות חתימותיהם של השכנים הגובלים בשטח, שהוא נושא הדיון.
בית-המשפט המחוזי נעתר הן לבקשת התיקון והן לתביעה, והשטח נרשם על-שם המשיבה 2 ב- ע”א 698/80, שרכשה אותו מהמשיבה 1. המערער ב- ע”א 698/80, ששהה בחו”ל וחזר ארצה למעלה משנה לאחר מתן פסק-הדין, פתח בהליך משפטי בבית-המשפט המחוזי כנגד המשיבות בטענה, כי מפת הרישום – ובעטייה, פסק-הדין – כללו קרקע השייכת לו, והוא ביקש הצהרה שאותו חלק בפסק-הדין המתייחס לחלקתו הינו בטל מעיקרו.
כמו-כן ביקש מבית-המשפט לצוות על רשם הקרקעות לבטל את הרישום שבתיק ספרי האחוזה, המבוסס על פסק-הדין הנ”ל, להצהיר שהבעלות בשטח שבמחלוקת שייכת לו ולצוות על רישומו על-שמו ועל סילוק ידי המשיבות מאותו שטח.
בית-המשפט המחוזי ציווה לבטל את אותו חלק מפסק-הדין המתייחס לתיקון השטח והגבולות, ועל ביטול הרישום שנעשה לגביו במשרד ספרי האחוזה, אך דחה את שתי עתירותיו הנוספות של המערער. מכאן הערעורים.
בית-המשפט העליון פסק, כי על-מנת שהמערער יצליח במאבקו המשפטי, המבוסס על בעלות רשומה, יהיה עליו להוכיח, כי הקרקע שנמכרה לו רשומה במשרד ספרי האחוזה, וכי המוכרים הינם או הבעלים הרשום עצמו או אלה שרכשו זכויותיהם ממנו באחת מדרכי הרכישה הידועות בחוק.
זאת ועוד נקבע, כי ניתן ליתן ערך ראייתי לקושאנים גם אם לא נעשה לגביהם “חידוש רישום” במובן סעיף 135 לחוק המקרקעין, ובלבד שבית-המשפט שוכנע, שהאדמה הרשומה לפי אותו קושאן זהה עם השטח שבמחלוקת. רק הוכחה נוגדת בכוחה לפסול רישום “יוקלמה” כראיה לזכות הקניין המשתמעת ממנו.
בנוסף, אין לפרש את העובדה, שבקשת תיקון כתב התביעה הוכתרה בכותרת “תיקון שטח וגבול” כדי להכניסה מיניה וביה למסגרת תיקון לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין, המחייב מילוי אחרי הפרוצדורה המקובלת לגבי בקשות המוגשות על-פי הסעיף הנ”ל למחלקת הקרקעות. לעניין זה נאמר כי בית-המשפט אינו ממלא פונקציה של רשם קרקעות, ולכן לא חייב היה לפעול לפי הפרוצדורה המקובלת לפני רשם הקרקעות.
ככלל, סימני ההיכר בשאלת הזהות שבין האדמה הרשומה בקושאן לבין השטח שבמחלוקת הם שם המקום, שבו נמצא השטח שבמחלוקת, סוג הקרקע ושמות הגובלים.
כאשר נשאר המערער עם טענת החזקה הנוגדת בלבד, יש צורך חיוני לדעת כיצד תשפיע טענה כזו – למקרה שתוכח – על זכויותיו של הבעלים הרשום. כן, יש לעמוד על ההשלכות המשפטיות, המתבקשות מהחזקת שטח על-ידי מי שאינו בעליו הרשום, על זכויותיו של הבעלים.
זכיה בבעלות רשומה בקשר לקרקע בלתי-מוקצית {כמו בפרשה דנן} יכולה לבוא בחשבון רק כשהמדינה מופיעה כצד לדיון. ואף אז אין העניין נקי מקושי כאשר מנסים להוכיח את הבעלות בקרקע מעצם החזקה בה. בסכסוכים שבין אדם לחברו {כמו בפרשה דנן}, שהיו נדונים על-פי חוק הקרקעות העותומני – בזמן שחוק זה היה עדיין בתוקף �אם היה אחד הצדדים מעלה טענת החזקה למשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק, היתה טענתו מוכרעת על-פי סעיף 20 לאותו חוק.
טענת חזקה בסכסוך שבין אדם לחברו, לפי סעיף 20 הנ”ל, יכולה לשמש כטענה מפקיעה-זכויות, אך לא כטענה מקנה-זכויות, דהיינו טענת הגנה, שבעזרתה ניתן להתגונן מפני תביעתו של תובע, המבקש שלילת החזקה מידי הנתבע {המחזיק}. הדברים אמורים כאשר הקרקע אינה נמצאת בהליכי הסדר במובן פקודת הקרקעות {סידור זכות הקניין}.
במקרה דנן יש לציין, כי גם אם יצליח המערער להוכיח חזקה נוגדת למשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק, הרי לאור סעיף 162(2) לחוק המקרקעין וסעיף 75 לחוק הקרקעות העותומני, לא יזכה בסעד שיאפשר לו רישום השטח שבמחלוקת על-שמו, מפני שהמדינה לא נטלה חלק בסכסוך זה, שנושא המחלוקת בו הוא בקרקע בלתי-רשומה.
החשש, לקיום בעלים נוספים או בעלי זכויות בשטח שבמחלוקת, איננו מצדיק אי-הכרעה בטענות שהעלה המערער במסגרת תובענתו. במקרה זה רשאי בית-המשפט לדון בעניין ככל שהוא נוגע לבעלי הדין שלפניו, למעשה, כאמור בתקנה 27 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשכ”ג-1963.
במקרה דנן, אין הצדדים יכולים לאחר ההתדיינות בפני הערכאות לפנות לרשם הקרקעות בבקשה לחדש את הרישום או לתקנו.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
