נשיאת הוצאות בניהול הרכוש המשותף – סעיף 58 לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“58. נשיאת הוצאות (תיקונים: התשמ”ד, התשנ”ב, התשס”ה(2))
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר-מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב) בוטל.”

2. כללי
חוק המקרקעין מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות “להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין, או המקובלים על-פי הנוהג” {ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין; תא”מ (שלום פ”ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע”מ נ’ מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע”מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.

אין מחובתו של בעל דירה, להשתתף בהוצאה שהוצאה שלא לצורך אחת המטרות המנויות בחוק המקרקעין אלא-אם-כן נתן את הסכמתו לכך.
נעיר כי מקור החובה לשאת בדמי הניהול נובעת גם מעצם היות בעל דירה בעלים של הנכס, שהרי דמי ניהול מהווים למעשה השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית משותף.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, המטיל על בעל דירה את החובה להשתתף בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף, כפי חלקו היחסי בשטח הכולל של הדירות, הוא בבחינת שטר ושוברו בצידו, שכן בסיפת הסעיף נאמר “זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר”.

מכאן שעסקינן בהוראה דיספוזיטיבית שמנגנון ההתנאה ביחס אליה, מעוגן בה עצמה {ע”א (מרכז) 44818-05-14 אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע”מ נ’ ק.ר. 2, תק-מח 2015(1), 20384 (11.02.2015)}.

אכן, על-פי הוראות סעיפים 58 ו- 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר תשלומים להוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים לפי נוהג, צריכים להידון לפני המפקח {ת”ק (תביעות קטנות ר”ל) 19524-08-10 נציגות הבית המשותף ברח’ השיקמה 6, ראשון לציון נ’ נחמיה פרידמן, תק-של 2010(4), 127675, 127676 (2010)}.

מכאן, ככל שסבור דייר כי ועד הבית גובה דמי השתתפות ביתר, יהא עליו לפנות בתביעה מתאימה לפני המפקח.

ההוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף חלות על כל בעלי הדירות במשותף, כל אחד על-פי חלקו ברכוש המשותף כאמור בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין. בעל דירה, ככל בעל דירה אחר בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים ואין הדבר נתון לשיקול-דעתו.
בעל דירה, אינו יכול “להעניש” את שאר דיירי הבית ולא לשלם חלקו בהוצאות רק משום שסבור שהניהול אינו תקין או מכל סיבה אחרת ובמיוחד כאשר בזמן אמת כשנדרש לשלם לא טען טענות כנגד דרך ואופן ניהול הבית אלא פשוט לא שילם {ת”ט (שלום ת”א) 220986-09 שמואל אלקלעי נ’ דאנדי בניה בע”מ, תק-של 2010(1), 98373, 98377 (2010)}.

אין דייר פורש מציבור הדיירים, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה, שאי-קיומה של האחת על-ידי צד אחד, נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה {ע”א (ת”א) 204/79 וייזר ואח’ נ’ נציגות הבית המשותף, פסקים התשמ”ד א’, 498}.

אי-תשלום מיסי ועד הבית במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלום, משמעה פגיעה אפשרית בדיירי הבניין כולם, באשר יכול ונוצר חסר בקופת הנציגות והתוצאה היא הרעה בשירותים המוענקים לדיירים אשר כן ממלאים את חובותיהם.

בעניין זה ניתן לערוך השוואה לתשלום ארנונה ויפים לעניין זה דברי כב’ השופטת ד’ דורנר ב- ע”א 9368/96 {מליסרון בע”מ נ’ עיריית קירית ביאליק, פ”ד נה(1), 156 (1999)} לפיהם “שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר”.

ב- ת”א (שלום ק”ש) 76/96 {מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע”מ נ’ שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10092 (2002)} קבע בית-המשפט כי הנתבע חייב בתשלום ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, ולניהולו של הרכוש המשותף, בהתאם להסכם הניהול עליו חתמו הצדדים.

ב- תא”מ (שלום יר’) 19430-11-10 {עמותת מעון הורים בוסתנאי – ועד הבית 33, ירושלים נ’ ברוך ידיד, תק-של 2011(1), 146734, 146736 (2011)} קבע בית-המשפט כי כל טענותיו של הנתבע בעניין העמותה ותפקידיה אינן רלוונטיות, מאחר שהעמותה משמשת לצורך העניין בתפקיד ועד הבית, הדואג לכל ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הבית וניהולו של הרכוש המשותף.

באשר לסכום שעל הנתבע לשלם, הרי שהנתבע חתם כאמור, על התחייבות לשלם את הסכום שנקבע, ואשר ייקבע מעת לעת. מכאן, שעל הנתבע לשלם את מלוא הסכום שנקבע.

בתקופה הרלוונטית לתביעה הנתבע שילם רק חלק מהסכום שנקבע (540 ש”ח במקום 840 ש”ח), ולפיכך עליו לשלם גם את החלק שלא שולם על ידו. לעניין זה אין רלוונטיות לטענותיו של הנתבע שעניינן מטרת התשלום.

התביעה הנדונה הוגשה מכוח התחייבותו של הנתבע ועל-פי הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. ככל שלנתבע יש מחלוקת עם ועד הבית בעניין זה, הרי שהוא יכול להביאה בפני המפקח על המקרקעין בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין.

בעניין התשלום עבור המים החמים, הנתבע העלה טענות שונות כאמור מעלה, אך לא חלק על-כך שהוא משתמש במים החמים של כלל הדיירים, והוא לא הראה מסמך כלשהו, שלפיו שילם את חלקו כפי שנדרש. לנוכח הסכום הסביר שנתבע, ומאחר שהנתבע לא הראה מדוע אין לחייבו בסכום זה, הרי שטענותיו בעניין זה נדחות.

ב- תא”מ (שלום חי’) 8494-05-09 {שירותי מרכז פנורמה בע”מ נ’ שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי מרכז פנורמה מהווה בית משותף.

אומנם נכון, במועד הרלוונטי לתובענה טרם נרשם כבית משותף אך יחד-עם-זאת הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין המסדירות את החובה לשלם הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף הוחלו גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות, אך אינו רשום כבית משותף.

מכאן, גם לולא חוזה הניהול רשאית היתה נציגות הבית המשותף – המנוהלת באמצעות חברת ניהול – לדרוש מהבעלים של הנכס, תשלום דמי ניהול.

ב- ת”ק (תביעות קטנות הר’) 52662-11-10 {איליה שניידר נ’ דוד ווגנהיים, תק-של 2011(1), 24741 (2011)} טען התובע כי משקיימת יתרה בקופת ועד הבית, במועד עזיבתו את הבית המשותף, הרי הוא זכאי להחזר בגובה חלקו (שישית) ביתרה.

בית-המשפט קבע כי לטענה זו אין כל בסיס.

אין מחלוקת כי דמי ועד הבית נגבו בשיעור אשר הוסכם על-ידי הדיירים, ואף אשתו של התובע עצמו ניהלה או סייעה בניהול חשבון ועד הבית בתקופה מסויימת.

בנסיבות אלה, הסכום שהצטבר בקופת ועד הבית צריך לשמש להוצאות הבית המשותף, לרבות תקלות כלשהן העלולות לקרות, ואין הצדקה כי סכום זה או חלקו יושב לתובע, שכאמור הסכים בזמנו לשיעור דמי ועד הבית שנגבו ממנו.

ב- תא”מ (שלום ת”א) 68108-07 {אלדג’ם מטי נ’ ועד הבית ברח’ בלוך 1 ת”א, תק-של 2010(2), 25618, 25620 (2010)} קבע בית-המשפט כי בכל הנוגע להחלטה בדבר מימון השיפוץ באמצעות הצבת שלט הפרסומת, שוכנעתי כי מדובר בהחלטה שעניינה ניהול ותחזוקה של הבית המשותף, שדי היה לצורך קבלתה, ברוב קולות כפי שהושג, של כל דיירי הבניין למעשה למעט התובעת.

ב- ע”א 4329/03 (יר’) {עדנה וינברגר נ’ נציגות הבית המשותף, פדאור 04(17), 852 (2004)} ראה בית-המשפט לפרש כי שמירה על מצב קיים של הרכוש המשותף מתייחסת לקשת רחבה של עבודות שיפוצים כוללת בין היתר עבודות סיוד, תיקון גדר וכן החלפות גדרות, התקנת ארון ושעון מים ותיבות דואר חדשות.

ב- ת”א (שלום ת”א) 37867/04 {אשכנזי דוד נ’ סימן טוב מנחם, תק-של 2009(2), 4863, 4868 (2009)} קבע בית-המשפט כי טענת הנתבע לפיה לא הסכים לשיפוץ כה רחב אינה מקובלת גם לאור ההלכה הגורסת כי יש להחיל על בעלי דירות בבית משותף את העיקרון בדבר חובת תום-הלב, בכל הנוגע לניהול הבית המשותף וההוצאות הכרוכות בכך {ראה לעניין זה גם ע”א 2896/90 יוסף טרוצקי נ’ אלפונסו דיין, פ”ד מו(5), 454 (1992)}.

עוד נקבע כי אין ספק כי הנתבע היה מודע לביצוע פעולות השיפוץ בזמן אמת, אך לא נקט כל צעד להפסיקן או לצמצמן. יתר-על-כן, הנתבע אף נהנה מהן. לפיכך, נקבע כי טענותיו של הנתבע שהועלו לראשונה בכתב הגנתו, נגד היקף השיפוץ – סותרים את חובת תום-הלב וההגינות.

ב- ת”א (שלום ת”א) 49863/03 {מגדל הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע”מ נ’ מוניר סוהיל, תק-של 2005(4), 14271, 14273 (2005)} קבע בית-המשפט כי אשר לעילה על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, אין מחלוקת כי הנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף, אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועים בסעיף, ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיוצא בזה.

במקרה דנן, התובעת לא הוכיחה כלל את שטח הרכוש המשותף, משום שהעדים מטעמה לא מסרו פרט זה, התובעת הודתה, שהנתבע אינו משתמש במיזוג המרכזי, מכיוון שיש לו מזגן משלו, כאשר רכיב זה מהווה חלק נכבד בהוצאות.

כל החישובים, שהראתה התובעת מבוססים על הסכם הניהול וההסדר על-פיו, אשר הנתבע אינו מחוייב להם. ההוצאות על-פי חוק המקרקעין טעונות הוכחה פרטנית בהתאם לחלקו היחסי של הנתבע ורשימת הוצאות שכזו לא הוצגה.

ב- ע”א (מחוזי ת”א) 2365/01 {שמש עזרא נ’ ועד הבית ברח’ ברזיל 3 רמת אביב תל אביב, תק-מח 2001(4), 22455, 22458 (2001)} קבע בית-המשפט כי על-פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף לפי הדין או על-פי הנוהג.

הנוהג שהוכח בפני המפקחת הינו שכל בעל דירה שילם את חלקו מראש, בדרך של סכום קבוע, ועל-פי נוהג זה אף פעלו המערערים באשר ליתר הדירות שלהם. לפיכך, בית-המשפט לא מצא לנכון להתערב בעניין זה.

עוד נקבע כי נוהג זה הינו נוהג מקובל וידוע המאפשר לתפעל ביתר קלות את הרכוש המשותף. כלומר, בבחירה בין איסוף כסף מראש לצורך פעילות ברכוש המשותף, לבין תשלום בדיעבד על תשלומים שהוצאו על-ידי ועד הבית, עדיפה האפשרות הראשונה.

אין מניעה, כמובן, שהמערערים יבקשו ויקבלו דו”ח הכנסות והוצאות מהמשיב כדי לוודא שאכן כספם מיועד ומשמש למטרות החוקיות, ואם יסורבו – יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה לערכאה המתאימה.

3. השתתפות בנקיון חדר אשפה
בתיק מס’ 54/07 {נציגות הבית המשותף ברחוב קליבנוב 1 קריית מוצקין נ’ נציגות הבית המשותף ברחוב קדיש לוז 17א קריית מוצקין (טרם פורסם, 2007)} טענה התובעת כי הנתבעת להשתתף בהוצאות החזקתו של חדר האשפה הסמוך למבנה א’, בו עושים שימוש גם בעלי הדירות ממבנה ב’ שכן, חדר האשפה המצוי בחלקה מרוחק יותר.

מנגד, טענה הנתבעת כי נציגות התובעת אינה בקיאה בהסכמות שהושגו בעבר בין שתי הנציגויות באשר לשימוש בחדר האשפה. לטענתה ההסכמה היא כי שכל אחת מהנציגויות דואגת, ביוזמתה וללא תיאום עם זולתה, לנקיון חדר האשפה.

כב’ המפקחת עידית וינברגר קבעה כי התובעת זכאית לקבל מן הנתבעת השתתפות חודשית בעלות הוצאות החזקת חדר האשפה ונקיונו.

עוד נקבע כי אין מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות השתתפות בניקיון חדר האשפה בגין 7 השנים האחרונות שכן, עצם העובדה שמעולם לא דרשה התובעת מן הנתבעת להשתתף בהוצאות נקיון חדר האשפה, יצרה נוהג לפיו ויתרה על הוצאות כאמור.

ברי כי התובעת רשאית לחדול מהנוהג כאמור, בכל עת שתחפוץ, אך רק באופן הצופה פני עתיד. אין היא רשאית לדרוש מן הנתבעת תשלום עבור תקופת העבר.

יחד-עם-זאת, עם הגשת התביעה, כילתה התובעת דעתה, כי היא מבקשת לגבות מן הנתבעת השתתפות בעלות הוצאות נקיון חדר האשפה ולפיכך, יש לחייב את הנתבעת בתשלום חודשי ממועד הגשת התביעה.

4. דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף
דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש לאחר-מכן החזר הוצאותיו, הוא בגדר “המוציא מחברו” ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות העניין ושהתיקון שנעשה היה מחוייב המציאות ובוצע ברמה נאותה {ראה גם ע”א 179/84 ליקה ברטה רוס נ’ נציגות הבית המשותף ואח’, דינים מחוזי, כרך לג(4), 790 (1985); תיק מס’ 9/07 זודורוב אירנה נ’ דורי תמיר ואח’ (טרם פורסם, 2005)}.

היה וימצא בית-המשפט שלא היתה הצדקה לדייר למהר ולעשות את התיקון על דעת עצמו, יחייב אולי בית-המשפט את הדייר בהוצאות המשפט ורשאי יהיה בית-המשפט (מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט), לפטור את הנציגות מחובת ההשבה, כולה או מקצתה, אם ראה נסיבות העושות את ההשבה בלתי-צודקת.

עש”א (יר’) 25948-09-13 {מרדכי עזרן נ’ דוד אביעד, תק-מח 2015(2), 5894 (19.04.2015)} נדון ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים בפסק-הדין נדחתה תביעתו של המערער לחייב את המשיבים לבצע יחד עימו את כל עבודות ייצוב וחיזוק מבנה דירתו, שבבית המשותף בו הם מתגוררים, וכן את כל שאר העבודות המפורטות בחוות-דעת המהנדס שצורפה לכתב התביעה, המוערכות ביחד בסכום של 246,000 ש”ח.

בתמצית, נקבע בפסק-הדין כי בין הצדדים התקיימה מערכת הסכמית לפיה נהג משטר של הפרדה, לפחות בכל הנוגע לשיפוץ ותחזוקה של כל דירה ודירה בבית המשותף, לרבות ליקויי ביסוס הנובעים מהרכוש המשותף. כן נקבע כי המערער היה שותף להסכמה זו וידע עליה, וכי המשיבים הסתמכו על דבר ההסכמה ושינו את מצבם לרעה, שכן השקיעו ממון בשיפוץ דירותיהם ותחזוקתם – שיפוץ אשר נדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית המשותף – מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרים. בית-המשפט קבע כי:

“הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף המצוי ברחוב מקור חיים 13א בירושלים, והידוע כגוש 30198 חלקה 44 (להלן: “הבית המשותף”). כל אחד מהצדדים הוא הבעלים של תת-חלקה מסויימת בבית המשותף, ולכל אחת מהחלקות צמוד חלק מסויים מהרכוש המשותף. הבית מורכב ממבנה עיקרי בן קומה אחת ובו 4 דירות, כאשר במהלך השנים נבנו תוספות בניה על-ידי הבעלים. על-פי תכנית בניין ערים מספר 1718 החלה על הבית המשותף, מיועדת החלקה עליה הוא נמצא ל”בניין ציבורי”.

3. הדירות בבית המשותף היו תחילה בבעלות רשות הפיתוח, ונוהלו עבורה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל באמצעות עמידר. המערער רכש את זכויות הדיירות המוגנת ביום 02.10.88, ובהמשך החזיק בדירתו מכוח חוזה שכירות בינו לבין עמידר. ביום 28.07.94 נחתם בין המערער לעמידר הסכם חכירה, במסגרתו רכש המערער את זכויות החכירה בתת-חלקה 4 ללא זכויות בניה. בסמוך לאחר-מכן חתמו שאר הדיירים – שאף הם החזיקו בדירות קודם לכן מכוח חוזה שכירות – על חוזים דומים לרכישת זכויות החכירה.

4. ביום 31.03.97 ניתן צו לרישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. בצו הוגדר הבית כך: “בית מורכב ממבנה אחד בן קומה אחת ובו 5 יחידות”. על-פי הצו, יחידות אלה מורכבות מ- 4 דירות ומחסן (תת-חלקה 5). רשות הפיתוח מונתה לשמש נציגות זמנית של הבית.

5. בשנת 1999 נחתמו הסכמי מכר בין דיירי הבית לבין עמידר, במסגרתם רכשו הדיירים בבית המשותף את זכויות הבעלות בדירותיהם. במסגרת אותם הסכמים הוצמדו לכל דירה שטחים מסויימים.

6. ביום 01.08.00 ניתן צו לתיקון צו רישום הבית המשותף. במסגרת הצו נקבע כי תת-חלקה 5 (המחסן) תבוטל, ובהתאם נקבעו ההצמדות של הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות, ובכלל זה גגות וקרקעות. עוד נקבע בצו התיקון כי הכניסה הראשית לבית המשותף והמעבר, יסומנו במספר “0” כרכוש משותף (להלן: “המעבר המשותף”).

7. לאחר השלמת המהלך של רכישת זכויות הבעלות בדירותיהם ובשטחים שהוצמדו להם, החל המערער, בשיתוף המשיבים, ליזום תכנית בניין עיר (להלן: “התב”ע”) לבית המשותף. תכנית זו נועדה, בין היתר, לשנות את ייעוד הבית המשותף מ”בניין ציבורי” ל”מגורים”.

8. המערער הוביל את המהלך לשינוי התב”ע, ולשם כך שכר (יחד עם המשיבים) את שירותיו של האדריכל אליאס מסינס (להלן: “האדריכל מסינס”). בין האדריכל לבין הצדדים נחתם (ביום 14.12.99) זכרון דברים, ובעקבות זאת הכין האדריכל תכניות לאישור תב”ע חדשה ולבניה של מספר קומות.

9. בשנת 2002 הודיעו המשיבים 4-2 כי הם אינם מעוניינים להמשיך בהליך קידומה של התב”ע. בתגובה פנה המערער (ביום 02.06.02) לאדריכל מסינס ולדיירי הבית במכתב, בו התרה בהם לבל ייסוגו מהליך הכנת התב”ע, תוך שהוא מבהיר כי אחרת יפנה לבית-המשפט. עוד נכתב כי “כיום אני נמצא במצב של חוסר ברירה מאחר שהעיריה לא תיתן כל אישור לבצוע תיקונים ואו שינויים במבנה אם התב”ע לא תשונה על-ידי כל הדיירים. תנאי זה נשאר גם לאחר שהצגתי אישור ממהנדס שחלק מהדירה שלי הוא מבנה מסוכן. אנו בית משותף ועל כולם חלה החובה להשתתף בשינוי הזה”.

10. ביום 06.08.02 ביקר בדירתו של המערער מר דוד שטיינברג, מהנדס מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים. בהמשך נשלח למערער מכתב מטעם הממונה על מבנים מסוכנים שבמינהל לתכנון, הנדסה ובקרה בעיריית ירושלים. במכתב צויין כי בדירתו של המערער נמצאו סדקים בקירות ובתקרה, וכי יש “לאטום לעקוב אחר התפתחותם”. הוער כי לא נמצאו סימנים המעידים על קיומה של סכנה המצדיקים את טיפול העיריה בנדון.

11. לאחר הדברים האלה חזרו הדיירים לשתף פעולה בהליך קידום התב”ע, אולם ביום 27.02.04 הודיעה המשיבה 4 באמצעות מכתב (עליו חתמו גם המשיבים 2-1) כי אין היא מעוניינת להמשיך בהליך. הודעה זו הובילה לחליפת מכתבים בין המערער למשיבים. במכתב מיום 07.03.04 כתב המערער כי “לגבי העלויות החדשות כולל הנזקים שגרמתם לי – תשמעו מעורך-הדין שלי. לצערי בחרתם בדרך הקשה – תקבלו אותה בדרך הקשה”.

12. ביום 26.10.04 הוגשה התביעה, שפסק-הדין בה הוא מושא ערעור זה. לתביעה צורפה חוות-דעת מהנדס מטעם המערער, מר דני ענבר (להלן: “המהנדס ענבר”), בה נכתב כי במבנה דירתו של המערער נמצאו נזקים הכוללים סדיקה משמעותית, שקיעות ורטיבות, וכי אומדן העלויות הכולל לתיקון הליקויים עומד על 246,000 ש”ח.

13. בכתב התביעה התבקשו הסעדים הבאים: לחייב את המשיבים לבצע את כל עבודות החיזוק והייצוב של מבנה דירת המערער, וכן את שאר העבודות המפורטות בחוות-דעתו של המהנדס ענבר; לחייב את המשיבים 4 ו- 5 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירת המערער, לרבות תיקון הנזקים בדירת המערער; להעתיק את מונה החשמל של דירת המערער לריכוז מוני החשמל של שאר הדירות בבית או לאפשר למערער להעתיקו; להחליף את השער הקיים או לאפשר למערער להחליפו ולהתקין שער תחתיו, ולחייב את המשיבים לשאת בהוצאות ובתשלומים הכרוכים בכך לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף; להוציא ולסלק את מצלמת הווידאו שהותקנה על קיר הבית; להורות למשיבים 4 ו- 5 לפנות ולסלק את פרטי הריהוט והעציצים מהמעבר המשותף ולשמור על מעבר וגישה פנויים אל דירת המערער.

פסק-הדין בערכאה קמא
14. המפקחת סקרה בפסק-דינה את חוות-דעתו של המהנדס ענבר, לרבות תיאור דירתו של המערער – מבנה חד-קומתי שנבנה במספר שלבים כאשר המבנה המקורי הוא בניין אבן, לו נוספו בשלב מאוחר יותר תוספות בניה. עוד ציינה המפקחת כי בחוות-דעתו של המהנדס ענבר פורטו מספר ליקויים בדירתו של המערער, כאשר עולה מחוות-הדעת כי בעיות הביסוס עליהן הצביע המהנדס, מצויות, בעיקרן, בתוספות הבניה, באומרו כי אף המבנה המקורי לא בוסס כנדרש. עוד כתבה המפקחת, כי המלצת המהנדס היתה ייצוב היסודות על-ידי קשירת קירות המבנה, וכי אומדן העלויות עומד על כ- 246,000 ש”ח, הכוללים גם הוצאות עבור דיור חלופי, וכ- 1,500 ש”ח נוספים עבור עלות תיקון הרטיבות בקיר המשותף. יוער כי המהנדס ענבר הבהיר כי מדובר באומדן בלבד, וכי ניתוח מדוייק ניתן לקבל לאחר השלמת תכנון מפורט והכנת כתב כמויות ומפרט לביצוע.

15. במקביל סקרה המפקחת בפסק-דינה את חוות-דעתו של המומחה מטעם המשיבים, המהנדס קיל (להלן: “המהנדס קיל”), אשר ציין כי פרק הממצאים בחוות-דעתו של המהנדס ענבר משקף נכוחה חלק מהמצב, אך הוא חלק על המקור והסיבות למצב שנוצר. המפקחת הביאה את דברי המהנדס קיל בחוות-דעתו, לפיהם, מאחר שטרם הוכנה תכנית תיקונים, לא ניתן להתייחס לתחשיבים בחוות-דעתו של המהנדס ענבר.

16. המפקחת קבעה בפסק-הדין כי המשיבים לא העלו טענה משמעותית נגד חוות-דעתו של המהנדס ענבר, ונראה כי הם מסכימים לממצאים המפורטים בה. לפיכך נקבע כי הוכחו הליקויים הנטענים על-ידי המערער כפי שאלה מופיעים בחוות-דעתו של המהנדס ענבר, למעט נזקי הרטיבות בקיר הגובל עם דירתם של המשיבים 5-4. מסקנתה של המפקחת היתה איפוא כי המחלוקת העיקרית איננה נוגעת לעצם קיומם של הליקויים, אלא למקור היווצרותם ולנושא האחריות.

17. המפקחת המשיכה וקבעה כי הליקויים הנובעים מבעיות ביסוס של הבית המשותף, בהיותם ליקויים הנובעים מהקרקע והמסד, הם ליקויים ברכוש המשותף. עוד המשיכה המפקחת וקבעה כי בהינתן שבתקנון המוסכם לא נקבעו הוראות פרטניות הסוטות מההוראות שבתקנון המצוי והחוק, הרי שלכאורה חלה על כלל הדיירים החובה להשתתף בתיקונים בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “החוק”). משכך, עברה המפקחת לבחון האם היתה קיימת, כטענת המשיבים, הסכמה מכללא בדבר נשיאה בלעדית של כל בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הנוגע לתיקון דירתו, כך ככלל, וכך בפרט לגבי פגמים בדירה הנובעים מבעיות הביסוס של הבית.

18. המפקחת ציינה כי בהתאם לפסיקה ניתן להכיר בתוקפה של הסכמה בעל-פה בין בעלי דירות בבית משותף, הנוגעת לשימוש ברכוש המשותף, הגם שלא ניתן לה ביטוי רשמי בתקנון הבית המשותף ובספרי ההחלטות. עוד צויין כי כדי להכיר בתוקפה של הסכמה נוהגת, אשר לא נרשמה בתקנון, יש צורך כי תהיה זו הסכמה מפורשת וברורה, המוכחת בראיות מספיקות. כן נדרשת הוכחת הסתמכות על ההסכמה ושינוי מצב לרעה.

19. מכאן עברה המפקחת לבחינה עובדתית של ההסכמה הנטענת. לאחר שבחנה את כל החומר שהונח בפניה, קבעה המפקחת כי הסכמה כאמור אכן הוכחה, וכן הוכח שהצדדים הסתמכו על אותה הסכמה, וכי המשיבים שינוי מצבם לרעה בהתבסס עליה. זאת שכן השקיעו ממון בשיפוץ דירותיהם ותחזוקתם – שיפוץ אשר נדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית, והוא מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרות.

את קביעותיה האמורות ביססה המפקחת על מספר אדנים: עדויותיהם של המשיבים; ביקור שנערך במקום בו התרשמה המפקחת כי דירותיהם של המשיבים משופצות ומתוחזקות ברמה גבוהה, כולל טיפול בסדק בקיר החיצוני של דירת המשיבים 2 ו- 3; היעדר הכחשה מצד המערער כי המשיבים האחרים שיקמו את דירותיהם באופן עצמאי, לרבות נשיאה בעלויות הכרוכות בכך, לפחות החל ממועד רכישת זכויות החכירה בדירותיהם; אישורו של המהנדס ענבר כי בהנחה שהמבנה המקורי נבנה באותו זמן, ואין הבדל בין סוגי הקרקע, ההשפעה על יתר הדירות צריכה להיות אחידה; היעדר אחיזה של ממש לטענות המערער לפיהן ממועד רכישת הזכויות מעמידר הסכימו הצדדים כי הרכוש המשותף הרעוע יתוחזק במסגרת עבודות מכוח התב”ע החדשה; האופן בו בנוי הבית – מבנה בן קומה אחת המורכב מדירות שונות, כאשר לכל דירה כניסה נפרדת; בבית לא פעלה במשך כל השנים נציגות, לא התקיימו אסיפות דיירים ולא נגבו מיסים שוטפים בגין ניהול הרכוש המשותף ואחזקתו.

עוד קבעה המפקחת, כי התוצאה אליה הגיעה עולה בקנה אחד עם חובת השימוש בזכות בתום-לב. המערער נהנה לאורך השנים מכך שלא התבקש לשאת בעלויות האחזקה והתיקון של דירות המשיבים. המפקחת קבעה כי עניין זה קשור בטבורו לטענה בדבר היעדר תום-ליבו של המערער, וכי די בכך כדי לדחות את טענותיו.

20. למעלה מן הצורך, דנה המפקחת גם בהתנהלות המערער, בין היתר בהקשר למניעות שקמה לו מלהעלות את טענותיו. המפקחת ציינה כי המערער היה מודע למצבה הפיזי הרעוע של הדירה כבר בשנת 1994 (עת נחתם הסכם החכירה), ולמרות זאת לא פנה למשיבים כדי להתריע על הצורך לבצע תיקונים ברכוש המשותף. המפקחת קבעה כי אף כאשר פנה בכתב למשיבים, לא היתה זו פניה כנה ורצינית בה התבקש מהם לשאת במשותף בעלות התיקונים. גם טענת המערער, לפיה במסגרת התב”ע הסכימו המשיבים לתיקון הליקויים בדירתו, לא הוכחה. זאת שכן מהמסמכים אליהם הפנה המערער (זכרון דברים בין הצדדים לבין האדריכל מסינס מיום 14.12.99 וכן מכתב מבעלי הדירות לעמידר מיום 28.05.98), לא עולה דבר כאמור. המפקחת ציינה כי המערער לא נקט בפעולות להקטנת חלחול המים למבנה דירתו, אשר מחקירת המהנדס ענבר עולה כי היתה לרטיבות מהאדמה השלכה ישירה על היווצרות סדקים וליקויים בדירתו, וכי מרבית הבעיות הם בתוספת הבניה שנבנתה על-ידו אשר נראה כי נעשתה ללא ביסוס מספק, וכי טענת המערער לפיה רעידת אדמה משנת 2004 החמירה את הליקויים נטענה בעלמא ולא הוכחה.

21. עוד נקבע בפסק-הדין, כי אף אם היתה נדחית טענת המשיבים בדבר ההסכמה מכללא, והיה צורך לקבוע את שיעור השתתפות המשיבים בהוצאות המערער, הרי שלא היה מקום לעשות כן. זאת הן משום שבמסגרת התביעה התבקש סעד הצהרתי שממילא אין מקום לתיתו שעה שבידי התובע אפשרות לתבוע את הסעד המהותי, הן משום שגם בחוות-דעתו של המהנדס ענבר נקבע כי אומדן העלויות מתבסס על הערכה בלבד.

22. אשר לסעדים האחרים שהתבקשו במסגרת כתב התביעה הכריעה המפקחת כלהלן: המפקחת דחתה את בקשת המערער לחייב את המשיבים 4 עד 5 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירתו ולשאת בהוצאות תיקון הנזקים בדירת המערער. טעמיה לכך היו: ראשית, בחוות-הדעת של המהנדס ענבר לא צויין מקור הרטיבות וגם חקירתו מיום 29.09.05 לא שפכה אור על הסוגיה. שנית, גם בחוות-הדעת האחרות לא נאמר כי מקור הרטיבות הוא דירתם של המשיבים 5-4. שלישית, בביקורים שנערכו במקום על-ידי המפקחים לא נמצאו סימני רטיבות ואף נראה היה כי המערער עושה שימוש במקום בו טען לקיומה של רטיבות, שכן הציב שם מחשב ומדפים עמוסי פריטים.

23. המפקחת דחתה גם את בקשת המערער לחייב את המשיבים 5-4 לסלק את פרטי הריהוט והעציצים אותם הניחו במעבר המשותף. המפקחת קבעה כי מהראיות שהוצגו בפניה עולה כי המשיבה 4 משתמשת במעבר שנים ארוכות, והוא אף היה סגור ומתוחם שנים רבות עד אשר המערער פתח את שער הכניסה שהיה חסום בצמחיה. עוד קבעה המפקחת כי ייעודו של המעבר המשותף הוא גישה של בעלי הדירות אל ביתם וכי הנחת עציצים בו הוא ללא ספק שימוש סביר, כל עוד אלה לא מונעים את השימוש במעבר. אשר להצבת הריהוט, קבעה המפקחת, לאחר ביקור שערכה במקום, כי אין מדובר בשימוש ייחודי שעושה המשיבה 4 במעבר. משכך נקבע כי במעבר יעשה שימוש של גישה מן הרחוב לדירות, כי ניתן יהא להציב בו עציצים כל עוד הם לא יחסמו את הגישה, וכי ניתן יהיה להותיר את השולחן וכסאות הפלסטיק המצויים במעבר המשותף, ובלבד שכל בעלי הדירות יוכלו לעשות בהם שימוש.

24. אשר להחלפת השער החיצוני בשער חדש, נקבע כי המערער לא הוכיח כי השער הקיים הוא במצב רעוע ובלתי-יציב וכי יש צורך בהחלפתו, וכך גם התרשמה המפקחת מביקור שערכה במקום. משכך נקבע כי לא הוכח כי מדובר בהוצאות המהוות “החזקה תקינה” של הרכוש המשותף, כלשון סעיף 58 לחוק.

25. המפקחת דחתה את בקשת המערער לאפשר לו להעתיק את מונה החשמל שבדירתו אל ריכוז מוני החשמל של יתר הדיירים. נקבע כי הטענה לפיה ההעברה נדרשת נוכח ביצוע עתידי של עבודות חיזוק לא בוססה בראיות. עוד נקבע כי טענת המערער לפיה העברת המונה תקל עליו איננה ברורה, וכי ממילא הדבר עשוי אך להגביר את החיכוכים בין הדיירים. עם-זאת קבעה המפקחת כי ככל שישתנו הנסיבות ויבוצעו בדירת המערער עבודות לחיזוק יוכל לעתור שוב בעניין זה.

26. המערער תבע כי מצלמות שהותקנו על הקיר החיצוני של הבית, והמכוונת לדירתו, יוסרו. זאת משום שהתקנתן מהווה שימוש בלתי-סביר המסב לו נזק ופוגע בפרטיותו. בעניין זה קבעה המפקחת כי עצם התקנת המצלמות אינה מהווה כשלעצמה פגיעה ברכוש המשותף. המפקחת דנה בשאלת האיזון שבין הפגיעה בפרטיות המערער לבין הפגיעה בביטחונו של המשיב 1, אשר טען כי המצלמה הותקנה כדי להגן על רכושו ועליו, בהיותו נכה. משכך קבעה המפקחת כי האיזון הנכון יהא הותרת המצלמות תוך הסטתן מחצרו של המערער. המפקחת ציינה כי אף המערער עצמו, על-פי הודאתו, הציב מצלמות במעבר המשותף לכיוון דירתה של המשיבה 4, וכי גם עליו מוטל להסיט את המצלמה מדירתה.

דיון בטענות הצדדים והכרעה בהן
27. נוכח ריבוי טענות הצדדים ופרטיהן, לא ראיתי להקדים ולהציג את מכלול טענותיו של כל צד בנפרד, עובר לדיון, אלא הצגתן תיעשה במסגרת הדיון ובמשולב עימו – טענה המערער מול טענת המשיבים בכל אחת מהסוגיות שבמחלוקת, וההכרעה בהן. ואולם, בטרם אפנה לדיון זה, אתייחס תחילה ל”הערה המקדמית” מטעם המערער. נטען כי המפקחת נתנה את פסק-דינה לאחר פרישתו של כב’ המפקח הבכיר פנחס לוי, ובהסתמך על החומר הראייתי המצוי בתיק. כל העדים והראיות שהובאו נשמעו על-ידי המפקח לוי, למעט ביקור במקום שערכה המפקחת. מטעם זה, כך המערער, אין לערכאה הדיונית כל יתרון על בית-המשפט שלערעור בכל הנוגע לשמיעת הראיות, קבילותן, משקלן וההתרשמות מן העדים.

28. חוק המקרקעין הביא בחשבון נסיבות בהן נבצר ממפקח ליתן פסק-דין בעניין בו החל בשמיעת הראיות, ומפקח אחר, שלא גבה את הראיות, נדרש לפסוק את הדין. לפיכך, נקבע בסעיף 75(ב) לחוק כלהלן:

“(ב) התחיל מפקח לדון בסכסוך ונבצר ממנו לסיים את הדיון בו, ימשיך מפקח אחר בדיון מהשלב אליו הגיע קודמו, אולם רשאי הוא להרשות הבאת הראיות שנית, כולן או מקצתן.”

הוראה זו חלה גם כאשר המפקח הראשון סיים את שמיעת הראיות בתיק, אך טרם כתב פסק-דין (ראו והשוו ע”א 387/74 אברהם נ’ בית מרגוע ומלונות היוזם בע”מ, פ”ד כט(1), 353, 356).

29. בענייננו, המערער לא ביקש להחזיר את התיק לערכאה קמא לשמיעה חוזרת של הראיות, אלא טען כי אין מניעה, לכאורה, להתערב בממצאים העובדתיים אותם קבעה המפקחת, מכיוון שלא היא שמעה את הראיות, ולכן לא רכשה יתרון על פני ערכאת הערעור. חרף טענה זו של המערער, אין בכך כדי לאיין את ההלכה שאין דרכו של בית-משפט שלערעור להתערב בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים (ע”א 13/09 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע”מ נ’ עיריית בת-ים (18.07.11) (להלן: “עניין השקעות”). אמנם ברור כי היתרון של הערכאה הדיונית טמון בהתרשמותה הבלתי אמצעית מהעדים. משכך, במצב הדברים המתואר, בית-משפט שלערעור יראה עצמו חופשי יותר להתערבות בממצאים עובדתיים (ראו פסקה 8 בעניין השקעות וההפניות שם). עם-זאת נקבע כך:

“… גם אם לא היו בפני הערכאה הראשונה עדויות בעל-פה, עשוי להיות לה יתרון מה בקביעת העובדות. קביעת העובדות והממצאים היא מעניינו של בית-המשפט של הערכאה הראשונה היושב על המדוכה, בין היתר, לשם כך. חובתו לבחון כל ראיה וכל עדות בעיון רב, ולהכריע בהתבסס על כל אלו. לעומתו ערכאת הערעור מקיימת בדרך-כלל דיון מסוג אחר. אין זה מתפקידה של ערכאת הערעור לערוך ניתוח והערכה של כל אחת מהעדויות לשם קביעת הממצאים העובדתיים, כפי שמחוייב לעשות שופט של הערכאה הראשונה. תפקידה העיקרי של ערכאת הערעור הוא לבחון אם שגה בית-המשפט במסקנות המשפטיות שהסיק מהעובדות שהיו לפניו. אין בכך כדי למנוע את התערבותה של ערכאת הערעור כאשר מתברר כי בית-המשפט קמא שגה בקביעת העובדות לפי הראיות שהיו בפניו. אולם בהתחשב במגבלותיו של בית-המשפט שלערעור בבחינת ראיות אלו, נוהג הוא להימנע מהתערבות בהכרעות העובדתיות, אלא-אם-כן על פני הדברים, נמצא כי הממצאים אינם מתיישבים עם הראיות, או שנפלה טעות עקרונית היורדת לשורש הדברים בהערכת העובדות שעלו מחומר הראיות, וכן כאשר המסקנה שהסיקה הערכאה הראשונה מן העובדות שהוכחו ומהראיות אינה עומדת במבחן ההגיון.”
(ע”א 5656/93 שמיר חברה לביטוח… בע”מ נ’ מ. גביע בע”מ (25.06.97), בפסקה 5)

30. לכל האמור יש להוסיף כי המפקחת ערכה (ביום 25.11.12) ביקור בבית המשותף, שבסיומו הודיעו הצדדים כי הושגה ביניהם הסכמה לפיה ינסו לקדם את אישורה של התב”ע, ולפיכך ביקשו להקפיא את מתן פסק-הדין עד להגשת הודעת עדכון בתום 3 חודשים. משלא הוגשה הודעה כאמור, קבעה המפקחת (בהחלטה מיום 27.02.13) כי “…יינתן פסק-דין על יסוד החומר המצוי בתיק וכן בהתבסס על התרשמותי מהביקור שערכתי במקום. ככל שאחד הצדדים מתנגד לכך- יגיש בקשה בתוך 10 ימים”. ביום 22.05.13 הודיעו הצדדים כי המשא-ומתן שניהלו לא צלח, ומשכך התבקשה המפקחת ליתן את פסק-הדין בתיק. מן האמור עולה, כי הצדדים, ובכלל זה המערער, הסכימו כי יינתן פסק-דין על בסיס החומר הקיים בתיק, ועל בסיס הביקור במקום שערכה המפקחת עצמה, מבלי להביע התנגדות כלשהי, או לחלופין, לבקש כי הראיות – כולן או מקצתן – יובאו בפני המפקחת פעם נוספת, הגם שהדבר אפשרי על-פי הוראת סעיף 75(ב) לחוק המקרקעין.
31. מכל מקום, בעניין שלפנינו בחנתי את ממצאי הערכאה הראשונה ואת טענות הצדדים לגופן, ונחה דעתי כי הממצאים העובדתיים שאותם קבעה המפקחת מבוססים על חומר הראיות, ואין מקום לשנות ממרבית הקביעות אליהן הגיעה, כפי שאפרט בהמשך.

הסכמה מכללא על משטר הפרדה בהוצאות לאחזקת הרכוש המשותף
32. המערער טוען כי המפקחת טעתה בקביעתה כי בין דיירי הבית המשותף התקיימה מערכת הסכמית מחייבת לפיה כל צד נושא באופן אישי בתיקון הליקויים ברכוש המשותף שבתחום דירתו. לשיטתו, לא הובאו כל ראיות התומכות בקביעה זו, ואף בראיות שהוצגו לא היה כדי להוכיח את דבר קיומה של אותה הסכמה. נטען, כי מקום בו העלו המשיבים טענה בדבר קיומו של הסדר בעל-פה או מכללא, בניגוד למוסכם בתקנון, עבר נטל ההוכחה אליהם. נטען גם כי המפקחת כלל לא בחנה האם ההסכמה בין הדיירים היתה הסכמה מפורשת וברורה המוכחת בראיות מספיקות, אלא הסתפקה בבדיקת קיומה של הסכמה מכללא. עוד נטען כי ממילא הסכמה מכללא עניינה במקרה בו היה הסכם בין הצדדים, אך הם שינו אותו בהתנהגותם. אלא שבענייננו, כך ב”כ המערער, לא היה כל הסכם בין הצדדים בעניין אחזקת הרכוש המשותף. בדיון שנערך בפניי ביום 23.09.14, הוסיף וטען ב”כ המערער כי למעשה היה על המשיבים להראות כי החל משנת 1999, מועד רכישת זכויות הבעלות בדירות, בוצעו עבודות ברכוש המשותף, שכן עד למועד זה, עמידר ורשות הפיתוח הם שהיו אחראים לאחזקת הרכוש המשותף. זאת, כך טען, לא עלה בידי המשיבים לעשות.

33. המשיבים טוענים, מנגד, כי הערעור אינו מגלה סיבה או טעם מיוחדים שיש בהם כדי להצדיק חריגה מכלל אי-ההתערבות של ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים ובמהימנות עדים. עוד מבקשים הם כי בית-המשפט יעשה שימוש בסמכותו על-פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד-1984 וידחה את הערעור על-פי המתכונת הקבועה בו. לשיטתם של המשיבים, הערכאה הדיונית התמודדה באופן מקיף, יסודי, ממצה ומדוייק עם טענות הצדדים. ממצאיה של הערכאה קמא מבוססים היטב בחומר הראיות ותומכים במסקנות המשפטיות, ופסק-הדין אינו מגלה טעות שבדין.

המשיבים מפרטים את הממצאים שהתבררו בערכאה הדיונית, לגביהם הועדפה גרסתם על פני זו של המערער: קיימים ליקויים בדירת המערער בחלקי מבנה המוגדרים כרכוש משותף, כאשר בדירה קיימים גורמי סיכון שיצרו והחמירו את הליקויים באופן משמעותי; המערער רכש את זכויותיו בדירה לאחר שגר בה שנים קודם לכן וידע כי היא במצב רעוע; במשך כל הזמן לא פעל המערער להקטנת הנזק; המערער מיקד את פניותיו למשיבים בדרישה לשינוי תב”ע, במקום להתמקד בטיפול בליקויים; הפניה הראשונה למשיבים בדרישה להשתתפות בתיקון הליקויים היתה בסמוך להגשת התביעה, וגם אז התמקדה פנייתו בשינוי התב”ע בעוד שהתיקונים הופיעו כעניין אגבי וכסנקציה שתחול על המשיבים ככל שלא ישתפו פעולה; דירתו המוזנחת של המערער לעומת דירותיהם המטופחות של המשיבים; משטר ההפרדה החל בבית המשותף עליו ידע המערער; מעולם לא התקיימו בבית מאפיינים של בית משותף, לא התקיימו אסיפות דיירים, דיונים או החלטות ברכוש המשותף; המערער פעל בחוסר תום-לב כלפי המשיבים, שכן התביעה נועדה לקדם את שינוי התב”ע; התנהלות המערער לקתה בשיהוי חמור ויש רשלנות תורמת חמורה בהחמרת הנזקים, כך שממילא אין מקום לפסוק השתתפות באחזקת הרכוש המשותף לפי המפתח הרגיל; והמערער לא הוכיח נזק כספי ואף לא זכות לקבל סעד כספי.

בדיון שנערך בפניי, הוסיפה ב”כ המשיבים וטענה, כי בניגוד לטענת המערער, הרי שכבר בשנת 1994, מועד רכישת זכויות החכירה, הועברה האחריות למסד הבית לדיירים.

34. נקודת המוצא לדיון, כפי שקבעה המפקחת, ועליה הצדדים אינם חלוקים, היא כי הליקויים עליהם הצביע המערער קיימים, ומאחר שאלה נובעים מהקרקע והמסד, הרי שהם ליקויים ברכוש המשותף. משכך, לכאורה, חלה על הדיירים חובה להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. זאת בהתאם לסעיף 58 לחוק, המעגן את חובתם של בעלי דירות להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח ריצפת דירתם אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, ובהיעדר הסדרה של עניין זה בתקנון המוסכם.

35. חרף זאת, קבעה המפקחת, כי במקרה הנוכחי עמדו המשיבים בנטל המוטל עליהם להוכיח את טענתם כי בין הדיירים התקיימה מערכת הסכמית לפי נהג משטר של הפרדה, לפחות בכל הנוגע לשיפוץ והתחזוקה של כל דירה החל ממועד רכישת זכויות החכירה (1994), כי המערער ידע על הסכמה זו, וכי המשיבים הסתמכו עליה ושינו מצבם לרעה עת שיפצו את דירותיהם, שיפוץ הנדרש נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של הבית, וזאת מבלי לדרוש השתתפות מבעלי הדירות האחרות.

לא מצאתי שיש להתערב בקביעה זו.

36. המערער טען כי המפקחת שגתה באופן בו יישמה את ההלכה שנקבעה ב- ע”א 815/81 כליפא נ’ שאול, פ”ד לו(3), 078 (להלן: “עניין כליפא”), לפיה הסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות. עוד נטען על-ידו כי ב- ע”א 6059/05 (יר’) בן עזרא נ’ נציגות הבית המשותף ברח’ מן 1 (21.06.06) (להלן: “עניין בן עזרא”), אותו הזכירה המפקחת בפסק-דינה, הובאו ראיות כבדות משקל לקיומה של הסכמה מכללא, בעוד שבענייננו לא פירטה המפקחת מהן אותן ראיות שהביאו אותה למסקנה כי בין הדיירים היתה הסכמה מכללא בדבר משטר של הפרדה באחזקת הרכוש המשותף. אין בידי לקבל טענה זו.

37. המפקחת עמדה על המתווה שנפרש בעניין כליפא ובעניין בן עזרא וקבעה כי לצורך הכרה בתוקפה של הסכמה נוהגת, נדרש כי תהא זו הסכמה מפורשת וברורה המוכחת בראיות מספיקות, וכי נדרש גם להוכיח כי היתה הסתמכות על ההסכמה ושינוי מצב לרעה. בהתייחסה לעניין בן עזרא הדגישה המפקחת כי שם התאפשרה הכרה ב”הסכמה מכללא” כמחייבת באשר לאופן נשיאה בהוצאות אחזקת הבית המשותף, אף אם היא סוטה מהחלוקה הקבועה בסעיף 58 לחוק. מכאן עברה המפקחת לבחינה עובדתית של טענת ההסכמה מכללא, וקבעה כי הסכמה כאמור התקיימה בין הצדדים, כי המערער ידע עליה, וכי המשיבים שינוי את מצבם לרעה בהסתמך עליה. טענת המערער כי המפקחת הסתפקה ב”הסכמה מכללא” מבלי לבדוק כי זו הוכחה בראיות של ממש, אינה ברורה נוכח הניתוח המקיף שנעשה בפסק-הדין.

38. המפקחת התייחסה לתצהירי העדות הראשית שהגישו המשיבים, ולחקירות הנגדיות שנערכו להם. מגרסת המשיבים עולה כי אכן התקיים בין הצדדים משטר של הפרדה בהוצאות של אחזקת הרכוש המשותף. המשיבה 4, המתגוררת בדירה משנת 1959, הצהירה (בסעיף 5 לתצהירה) כי הבניין סבל מבעיות רטיבות ומבעיות הנובעות מ”תחזוקת בניין ישן”, וכי כל אחת מהמשפחות טיפלה באופן קבוע בדירתה באופן עצמאי. כן הצהירה היא כי כל אחד מהשכנים ביצע עבודות תחזוקה נרחבות והשקיע כספים רבים בחלק הבניין בו מצויה דירתו, ומעולם לא היתה פניה של משפחת אחת לאחרת בעניין זה. גם בסעיף 9(ב) לתצהיר ציינה המשיבה 4 כי הדיירים, ובכלל זה המערער, התייחסו לבית כ”בית מורכב” שבו חלוקת ההוצאות הקשורות באחזקת הבניין תיעשה על-ידי כל אחד מהדיירים בנפרד. מאחר שבפועל היה זה המצב, כמצויין בסעיף 9(ג) לתצהירה, מעולם לא נוהלו פגישות כדי לדון ולקבל החלטות באשר לאחזקת הרכוש המשותף. המשיב 1, אשר רכש את דירתו בחודש יוני 2000, הצהיר כי בעת שקנה את הדירה הובהר לו על-ידי הבעלים הקודם כי מדובר בבית פרטי בו כל אחד מתחזק את דירתו ומבצע שיפוצים ללא כל תלות בדיירים האחרים. עוד הצהיר כי כך אף נהג בפועל. המשיב 2, אשר מתגורר בדירה מאז שנת 1961, הצהיר אף הוא כי יצק רצפה חדשה במקומות בהם היתה רטיבות וביצע תיקוני צבע וטיח בכל פעם שהיו סדקים.

39. המפקחת קבעה כי עדויות אלה של המשיבים לא הופרכו, אלא שהמערער טוען כי התצהירים של המשיבים, עליהם הסתמכה המפקחת, נוסחו באופן אחיד, כללי וסתמי מבלי שהמצהירים התייחסו באופן פרטני לעבודות מסויימות שכביכול בוצעו לטענתם ברכוש המשותף שבתחום דירתם, ומבלי לגבות טענות אלא בראיות. יתרה-מכך, אל מול גרסת המשיבים קיימת גרסת המערער שטוען כי לא היתה כל הסכמה כאמור. לא מצאתי פגם בקביעת המפקחת לקבל את עדויות המשיבים, אולם אוסיף כי המפקחת לא הסתפקה אך בעדויותיהם, אלא פירטה ראיות נוספות אשר הביאו אותה לפסוק כשפסקה.

40. בפסק-דינה דחתה המפקחת את טענת המשיבים לפיה חרף העובדה כי הבית נרשם כ”בית משותף”, הרי שהוא מתאים להירשם כ”בית מורכב”, ומשכך, בהתאם לאמור בסעיף 59 לחוק, על כל דייר לדאוג לתחומי דירתו בלבד, ובכלל זה לאחזקת חלקי המבנה המהווים את דירתו. טענה זו נדחתה, בין היתר, משום שבצו הרישום של הבית כבית משותף לא ניתנה כל התייחסות להפרדת ניהולו או להפך, וממילא הכרזה על הבית כ”בית מורכב” תחולתה מיום ההכרזה והלאה. עם-זאת, קבעה המפקחת, כי “לבחינה מהותית של אופי הבית ישנה חשיבות בבחינת טענת הנתבעים בדבר קיומה של מערכת הסכמית רבת שנים…” (פסקה 99 לפסק-הדין).

דברים אלה מקובלים עליי. בפועל, כפי שעולה מקביעותיה העובדתיות של המפקחת, אשר אף ערכה ביקור במקום, מדובר בבית בן קומה אחת, המורכב מדירות שונות המחוברות ביניהן בקיר משותף, כאשר בבית קיים מעבר משותף, אולם בפועל ברבות השנים נפרצו כניסות נפרדות לכל אחת מהדירות. אמנם, כפי שציינה המפקחת, חלק מהקירות, המרזבים ומתקני הביוב משותפים הם, אך הפרדת רוב המתקנים והכניסות מהווה ראיה התומכת בטענת המשיבים לפיה כל אחד מהדיירים ראה עצמו כבעל יחידה נפרדת ונשא בהוצאות אחזקתה. משכך לא מצאתי לקבל את טענות המערער (בסעיפים 32 עד 33 לכתב הערעור) כנגד קביעות המפקחת במישור זה.

41. יתר-על-כן, המפקחת לא התעלמה מכך שהמשיב 2 אישר בחקירתו מיום 21.11.10 כי בשנת 1987 פנה לעמידר במכתב בו הלין כי אחד מהדיירים (בדירת המשיבה 4) סרב להשתתף בעלויות אחזקת המרזב. אלא שהמפקחת קבעה כי מדובר במרזב המשותף לדירתם של המשיב 3-2 והמשיבים 5-4, דהיינו, רכוש משותף ספציפי ופרטני לשתי דירות מסויימות ולא לכלל הבניין, וכי דווקא העובדה כי שני משיבים אלה נהגו לשאת בהוצאות אחזקת המרזב יחדיו, מבלי לדרוש מהדיירים האחרים השתתפות, מחזקת את הטענה בנוגע להפרדה בנשיאת ההוצאות של אחזקת הרכוש המשותף.

42. גם בטענת המערער, לפיה המפקחת התעלמה מדין ודברים שהיה בין המשיבים 5-2 לגבי השתתפות בהוצאות תיקון הגג, אין ממש. ראשית, המפקחת התייחסה לטענה זו של המערער בפסקה 116 לפסק-דינה ודחתה אותה. שנית, בכתב הערעור שבפניי לא הפנה המערער למסמך כלשהו המעיד על דין ודברים כאמור באשר להשתתפות הדיירים כולם בהוצאות תיקון הגג. שלישית, גם ההפניות בסעיף 47(א) לסיכומי המערער בערכאה קמא אינן מלמדות על דין ודברים כאמור. המערער הפנה, בין היתר, לת/40 (אותו מכתב לעמידר משנת 1987 שהוזכר בפסקה לעיל), אולם מכתב זה לא עסק כלל בתיקון הגג.

43. ראיה נוספת התומכת בטענת המשיבים היא העובדה כי בבית המשותף לא פעלה נציגות, לא התקיימו אסיפות דיירים ולא נגבו מיסים שוטפים בגין אחזקת הרכוש המשותף. כך גם לכל דירה קיים מונה חשמל נפרד (פסקה 127 לפסק-הדין). מדובר בראיה חשובה שעה שאין חולק כי מצבה הרעוע של דירת המערער היה ידוע לו כבר משנת 1994, (פסקה 135 לפסק-הדין).

44. המערער טען בהקשר זה כי העובדה שלא התקיימו מפגשים פרטניים בין הדיירים לגבי ניהול הרכוש המשותף, אינה מעידה על קיומו של הסכם מפורש בדבר הפרדה באחזקת הרכוש המשותף. זאת משום שבין הצדדים התקיימו מפגשים לעניין קידום התב”ע, שנועדה, בין היתר, לשלב את הבניה העתידית עם ביצוע של חיזוקים ברכוש המשותף, וכי הסכמה זו מהווה “ראיה נחרצת” לכך שהצדדים הבינו כי עליהם לבצע תיקונים ברכוש המשותף, תוך נשיאה משותפת בעלויות. כדי לתמוך בטענה זו הפנה המערער למוצג 6, מכתב מטעם ההנדסאי גדעון כהן מיום 10.03.02. במכתב זה אין דבר וחצי דבר על הסכמת המשיבים לשאת במשותף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. יתרה-מכך, בפסק-דינה התייחסה המפקחת בהרחבה לטענה זו של המערער, ואף למכתבים נוספים אותם הציג כדי לתמוך בטענתו, וקבעה, בין היתר, כי מכתבים אלה נוגעים לדרישתו של המערער מהמשיבים להמשיך בהליך קידומה של התב”ע, תוך שהוא מבהיר כי אם לא יעשו כן יתבע אותם בגין הנזקים שנגרמו לו (פסקה 136 לפסק-הדין).

45. המערער טוען כי המפקחת התעלמה מעדותה של המשיבה 4 (בפרוטוקול מיום 13.07.10 עמ’ 6 שורות 16-15) ומהודאת המשיב 2 (בפרוטוקול מיום 21.11.10 עמ’ 2 שורות 16-8), לפיהן בתקופת בעלותה של עמידר, עד לשנת 1999, היא זו שביצעה תיקונים ברכוש המשותף כבעלים. אלא, שהמפקחת לא התעלמה מטענה זו של המערער ונדרשה אליה בפסקה 125 לפסק-דינה, שם קבעה כי לאחר מועד רכישת זכויות החכירה (1994) ואף לאחר רכישת זכויות הבעלות (1999), המשיכה ההסכמה בדבר נשיאה עצמאית בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, וכי לא עלה מחומר הראיות כי מועדים אלה היוו נקודת מפנה כלשהי במערכת ההסכמית ששררה בין הצדדים. לא נמצאה לי עילה להתערב בקביעה זו.

46. המערער טען כי המפקחת טעתה עת קבעה כי בביקורים שנערכו בבית המשותף על-ידה ועל-ידי המפקח לוי, נמצא כי נערכו תיקונים ברכוש המשותף על-ידי כל דייר בעצמו. זאת משום שלדידו של המערער, בביקורים אלה ניתן היה, לכל היותר, להתרשם משיפוצים פנימיים שנערכו בדירות שאין להם קשר לתחזוקת הרכוש המשותף.

47. בדו”ח ביקור במקום שנערך ביום 26.01.11 על-ידי המפקח לוי, נכתב כי בתוך דירתו של המערער ישנם סדקים בקירות החיצוניים במבנה האבן, וכן סדקים בתקרה ובקירות נוספים. עוד נמצא כי בדירת המשיבים 3-2 קיים סדק שתוקן באופן לא מקצועי, וכן סדקים נוספים, וכי דירות המשיבים 3-2 והמשיבים 5-4 עברו שיפוצים שונים למניעת רטיבות, בניית קירות גבס וכיוצא בזה. בפרוטוקול ביקור במקום שנערך על-ידי המפקחת ביום 25.11.12 נכתב כי בדירת המערער נראו כמה סדקים, וכי נראה כי דירות המשיבים עברו שיפוץ ותחזוקה שוטפת, כאשר בדירת המשיבים 3-2 ניתן לראות סדק חיצוני אשר טופל, ככל הנראה, על-ידי סתימה חיצונית של הסדק בטיח.

48. המפקחת קבעה כי ממצאי הביקור מלמדים כי דירות המשיבים עברו שיפוץ ותחזוקה שוטפת כאשר כל אחד מהם נשא בעלויות הכרוכות בכך לבדו, מבלי לדרוש השתתפות בהוצאות אלה מיתר הדיירים, ובפרט כך מעת רכישת הזכויות בדירה מעמידר בשנת 1994, וכי המערער לא הכחיש זאת. לא מצאתי להתערב במסקנה זו משני מטעמים: ראשית, היא מבוססת על ביקור במקום שערכה המפקחת ועל התרשמותה הבלתי-אמצעית ממבנה הבית המשותף. שנית, בחקירה הנגדית שנערכה (ביום 29.09.05) למהנדס ענבר, הוא ציין, בין היתר, כי “אף אחד מחלקי המבנה של התובע , שנבנו בתקופות שונות, אינו עומד בתקן הישראלי. אם זה לא נבנה על-פי תקן, הרי הוא גם לא עומד בסטנדרטים מקצועיים” (עמ’ 5 בשורות 7-5). עוד ציין המהנדס ענבר, כי “בהנחה שאין בעיות כאלה בדירות אחרות בבית, וזה נראה לי לא סביר, אז יכול להיות שיש שבר בקרקע שמשפיע רק על דירת התובע… בהנחה שאין הבדל בסוג הקרקע בבית הנדון, אזי ההנחה הקודמת לא יכולה להתקיים. אם המבנה המקורי נבנה באותו זמן אז ההשפעה צריכה להיות אחידה” (עמ’ 6 בשורות 30-22). היינו, אף בהתאם לחוות-דעתו של המהנדס ענבר מטעם המערער, אילולא היו המשיבים מתחזקים את דירותיהם, ההשפעה היתה “צריכה להיות אחידה”.

49. המערער גורס כי בניגוד לקביעת המפקחת הוא לא ידע על משטר ההפרדה, וכי זה מעולם לא נהג בבית. לחלופין נטען כי גם אם הוכח משטר של הפרדה, הרי שזה חל רק על אחזקה שוטפת של הרכוש המשותף ולא על ביצועי חיזוק של המבנה. כן גורס המערער, כי גם קביעת המפקחת במסגרתה יוחסה למערער התנהלות חסרת תום-לב – שגויה, וכי למעשה המשיבים הם שנהגו בחוסר תום-לב עת חזרו בהם מהסכמתם לקדם את הליכי התב”ע. המערער מלין גם על קביעת המפקחת לפיה הוא לא פנה במועד המתאים למשיבים בדרישה לתיקון הליקויים ולא פעל להקטנת הנזק. זאת משום שממילא עד לשנת 2004 לא חייבו הסדקים שנתגלו את תיקון או חיזוק המבנה. בדיון שנערך בפניי טען ב”כ המערער כי למפקחת אין סמכות לדון בפן הנזיקי (ראו בעמ’ 10 שורות 24-21) וחרף זאת היא דנה בהתנהלות המערער במישור הקטנת הנזק.

50. אין בידי לקבל טענות אלה. המפקחת קבעה כממצא עובדתי כי דירות המשיבים נזקקו, ואף עברו בפועל, שיפוצים נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי של הבית. עוד נקבע כי המערער נהנה לאורך השנים מכך שלא התבקש לשאת בעלויות אלה, וכן כי קשה להתעלם מכך שתביעת המערער הוגשה על רקע אי-הסכמת המשיבים להמשיך לקדם את התב”ע. אכן, עיון בפניותיו של המערער אל המשיבים שנעשו עובר להגשת התביעה, מתרכזות כולן בהליך אישור התב”ע ובטרוניות המערער כלפי המשיבים המסרבים להמשיך לקדמה.

51. המערער טען, כאמור, כי המפקחת התעלמה מכך שלפי תעודת עובד ציבור אשר הוגשה בתיק מאת המהנדס נוביקוב ממחלקת מבנים מסוכנים של עיריית ירושלים, עד לשנת 2004 הסדקים שנתגלו במבנה לא דרשו תיקון. עיון בתעודת הציבור מלמד כי בביתו של המערער נערך ביקור בשנת 2002 בו צויין כי בדירה התגלו סדקים שיש לאוטמם ולעקוב אחר התפתחותם. אלא שמהחומר שבפניי עולה כי המערער לא טרח כלל לאטום את אותם סדקים, אף אם אלה לא היוו באותה עת סכנה למבנה. במובן זה מקובלת עליי קביעת המפקחת בפסק-דינה כי “לא מן הנמנע כי פניה לנתבעים בסמוך למועד זה, וטיפול בסדקים באופן מיידי היתה מצמצמת באופן משמעותי את הליקויים בדירת התובע כפי שתוארו בחוות-דעת ענבר” (פסקה 138 לפסק-הדין).

52. אתייחס גם לטענת המערער לפיה המפקחת חרגה מסמכותה עת דנה בתיק במישור הנזיקי. אכן, עיון בפסק-הדין מלמד כי המפקחת קיימה דיון בהתנהלותו של המערער, ובפרט בעובדה כי הוא לא פנה למשיבים בבקשה לשאת בעלות התיקונים של הליקויים בדירתו, הגם שהיה מודע לקיומם כבר בעת שרכש את דירתו בשנת 1994, וחרף האמור בתעודת הציבור שנחתמה על-ידי המהנדס נוביקוב, שתוכנה תואר לעיל. אינני סבור כי המפקחת חרגה מסמכותה במישור זה: ראשית, בגוף פסק-הדין (בפסקה 134) נכתב כי טענות נזיקיות אינן מצויות בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין. שנית, סוגיה זו של התנהלות המערער נדונה בהקשר למשקל שיש ליתן לה, בין היתר, מבחינת המניעות שקמה נגדו מלהעלות את טיעוניו. שלישית, המפקחת התייחסה לדברים אלה בבחינת “למעלה מן הצורך”, שכן די היה בקיומה של הסכמה מכללא כדי לדחות את התובענה.

53. המערער גם חולק על קביעת המפקחת לפיה אף אם לא היה נקבע כי קיים משטר הפרדה, הרי שלא היה מקום לקבל את תביעתו משום שזו כללה אומדן בלבד. לטענת המערער, בעת הגשת התביעה לא ניתן היה לוודא באופן מלא מהן העלויות המדוייקות של ביצוע התיקונים ומשכך התבקש צו עשה לחייב את המשיבים להשתתף בהוצאות התיקונים.

54. נוכח המסקנה אליה הגעתי, לפיה אין מקום להתערב בקביעתה של הערכאה קמא, ממילא אין צורך להכריע בטענה אחרונה זו של המערער. עם-זאת, אציין, בבחינת למעלה מן הצורך, כי יש ממש בקביעת המפקחת בפסקה 152 לפסק-הדין לפיה אין מקום ליתן סעד הצהרתי מקום בו ניתן לתבוע את הסעד המהותי.

נזקי הרטיבות הנטענים מדירת המשיבים 5-4 לדירת המערער
55. המערער טוען כי המפקחת שגתה עת דחתה את תביעתו לחייב את המשיבים 5-4 לתקן את מקור הרטיבות החודרת מדירתם לדירתו, לרבות תיקון הנזקים בדירת המערער שנאמדו על-ידי המהנדס ענבר בסכום של 1,500 ש”ח. נטען, כי בחוות-דעת בעלי המקצוע קיימת התייחסות למקור הרטיבות הנובע מדירת המשיבה 4, וכי מראה עיניו של המפקח לוי, ומראה עיניה של המפקחת, אינם עדיפים על ממצאי חוות-הדעת.

56. בפסק-הדין נקבע כי חוות-הדעת שהוגשו בתיק, ובכללם חוות-דעתו של המהנדס ענבר מטעם המערער, לא הצביעו על מקור הרטיבות. עוד נכתב כי מהביקורים שנערכו במקום על-ידי המפקח לוי ועל-ידי המפקחת לא נמצאו סימני רטיבות במקום הנטען, ואף נראה כי המערער עושה שימוש בקיר שנטען לגביו כי יש בו רטיבות. משכך נקבע כי המערער לא הוכיח את דבר קיומה של רטיבות, שמקורה בדירת המשיבים 5-4, והזקוקה לתיקון.

57. לא נמצאה לי כל עילה להתערב בקביעה זו בהיותה מבוססת על הראיות בתיק ועל הביקור שערכה המפקחת במקום.

השימוש במעבר המשותף
58. המערער טוען כי קביעת המפקחת לפיה המשיבה 4 יכולה להשאיר את הכיסאות והשולחנות במעבר המשותף – שגויה. השימוש הטבעי והראוי של המעבר הינו כשמו, ואין לעשות בו שימוש לאירוח, ודאי שלא מקום בו למשיבה 4 שתי חצרות פרטיות. מה גם שקביעת המפקחת לפיה כל הדיירים יוכלו לעשות שימוש בפרטי הריהוט, שהינם רכושה הפרטי של המשיבה 4, עשויים אך להגביר את החיכוך בין הדיירים. עוד נטען כי בפועל, המשיבה 4 ממשיכה לארח בני משפחה בתוך המעבר תוך גרימת רעש ומטרד למערער.

59. המשיבים טוענים כי המשיבה 4 עושה שימוש סביר בשטח המעבר המשותף. בדיון שנערך בפניי ציינה ב”כ המשיבים כי אין פסול באירוח שעושה המשיבה 4 במעבר המשותף וכי “אם היא יושבת פעם אחר-הצהרים עם חברה, באמת אסון גדול. שום דבר לא מונע מעבר” (שם, עמ’ 13 שורות 15-14).

60. בפסק-דינה ציינה המפקחת את שנקבע בהחלטתו של המפקח לוי, שניתנה ביום ביקורו בבית המשותף. בהחלטתו נקבע כי “במסגרת פסק-הדין… יוחלט, בין היתר, מה השימוש המותר לבעלי הדירות בבית המשותף, לעשות במעבר ו/או השביל, שהוא רכוש משותף, וזאת על-מנת לצמצם במידת האפשר את המחלוקות וסכסוכים שבין הצדדים”.

61. כבר נפסק כי השימוש המותר ברכוש המשותף הוא שימוש רגיל וסביר, וזאת אף ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. שימוש כאמור הוא כזה התואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי כוונת בעלי הדירות, ואינו מונע שימוש כזה מבעלי הדירות האחרים.

62. המפקחת קבעה איפוא כי ייעודו של המעבר המשותף הוא “מטבע הדברים, גישה של בעלי הדירות מן הרחוב אל דירותיהם” (פסקה 178 לפסק-הדין). לגופו של עניין קבעה המפקחת, לאחר שערכה ביקור במקום, כי השימוש אותו עושה המשיבה 4 במעבר המשותף במשך שנים אינו נופל בגדר שימוש ייחודי, כי המעבר אינו מגודר וכי קיימת גישה של כל בעלי הדירות אליו, וכי בנסיבות אלה “לא ניתן לומר כי הצבה של שולחן ומספר כסאות פלסטיק במעבר המשותף, באופן בו הם מוצבים, איננה תואמת את יעודו של המעבר” (שם, בפסקה 179).

63. אין בידי להסכים לקביעה זו, אף שהיא מתבססת גם על ביקור שערכה המפקחת בבית המשותף. כאמור, המעבר המשותף צריך להגשים את ייעודו הטבעי – מעבר. הצבת כיסאות ושולחן בשטח זה, בנסיבות המקרה שבפניי, אינה תואמת יעוד זה. יתרה-מכך, קביעה לפיה כלל הדיירים יוכלו לעשות שימוש בפרטי הריהוט הנמצאים במעבר עשויה אך להגביר את החיכוכים ביניהם ולדרדר אף יותר את מערכת היחסים העכורה ממילא. דומה כי נוכח הטענה כי למשיבה 4 שתי חצרות נוספות בהן היא יכולה לעשות שימוש לצרכי אירוח, הסרת פרטי הריהוט מהמעבר המשותף לא תגרום לכל פגיעה ממשית בה.

64. נוכח כל האמור מצאתי שיש לקבל את הערעור בנקודה זו, כך שהמשיבה 4 תסיר את פרטי הריהוט מהמעבר המשותף, וזאת בתוך 30 יום מעת המצאת פסק-דין זה לידי באת-כוחה.

העתקת מונה החשמל של המערער אל ריכוז מוני החשמל של כלל הדיירים
65. המערער טוען כי גם דחיית בקשתו להעתיק את מונה החשמל אל ריכוז מוני החשמל שגויה היא, הן משום שמיקומם המרכזי של מוני החשמל הוא רכוש משותף, הן משום שמונה החשמל ממוקם עתה בתוך דירתו, דבר המקשה על עובדי חברת החשמל לערוך קריאה חופשית של המונה. לשיטתו, העתקת מונה החשמל לא תגרום לחיכוכים בין הצדדים שכן עיקר השימוש במונה הוא על-ידי חברת החשמל. בערעור זה זנח המערער את טענתו בערכאה קמא, לפיה העתקת מונה החשמל נדרשת נוכח עבודות הביסוס והחיזוק של קירות דירתו.

66. המשיבים טוענים, מנגד, כי אין לשנות את הסטטוס קוו בעניין מיקום מונה החשמל, כפי שהיה קיים מאז שרכש המערער את דירתו ועד היום.

67. מצאתי כי יש לקבל את הערעור בנקודה זו. המפקחת ציינה בפסק-דינה (פסקה 193) כי בביקורה במקום נראה כי מוני החשמל של יתר הדירות נמצאים בתווך שבין הכניסה לדירת המשיבים 3-2, ודירת המשיבים 5-4, ואילו “מונה החשמל של התובע מצוי ממש בתוככי דירתו. לא מובן לי מדוע מתבקשת הסרת מונה החשמל בנסיבות אלו, דבר שעשוי אך להקשות על התובע, ונראה כי יש ממש בחשש הנתבעים כי העתקת מונה החשמל תביא אך להגברת החיכוך…”. אלא שמיקומו של מונה החשמל בתוך דירתו של המערער היא אחת מהסיבות שהתבקשה העתקתו, שכן הדבר מקשה על קריאת המונה. משכך, בהינתן שהמיקום אליו מבקש המערער להעתיק את מונה החשמל נמנה על הרכוש המשותף, ומאחר שדומה כי השימוש העיקרי במונה נעשה על-ידי חברת החשמל, מצאתי שיש להיעתר לערעור בסוגיה זו.

הסטת מצלמת הווידאו שהתקין המערער
68. במסגרת פסק-הדין קבעה המפקחת כי יש לדחות את בקשת המערער כי המשיבים יסלקו את מצלמות הוידאו שהתקינו על קיר הבית. עם-זאת, נקבע כי על המשיבים להסיט את המצלמה הפונה לחצרו של המערער, כך שלא ניתן יהיה לראות באמצעותה את חצר המערער, וכי על המערער לנהוג באופן דומה במצלמה שהתקין ואשר פונה לכניסת דירתה של המשיבה 4.

69. המערער אינו מלין על דחיית תביעתו להסרת המצלמות, אולם טוען כי הקביעה לפיה עליו להסיט את המצלמה שהוא עצמו התקין ניתנה בחוסר סמכות. זאת משום שהמשיבים לא הגישו כל תביעה נפרדת או תביעה נגדית בעניין זה. המשיבים טענו, מנגד, כי בהתאם לקביעת המפקחת למערער אין זכות להתקין מצלמות על קירות ביתו באופן הפוגע בדיירים האחרים.

70. נראה כי קביעת המפקחת בעניין זה סבירה, ויש בה להפחית במידה מסויימת את החיכוכים בין הדיירים ולצמצם את הפגיעה בפרטיותם. לפיכך אני דוחה את הערעור בנקודה זו.

הערה לפני סיום
71. בתיק זה התקיימו ארבעה דיונים, שלושה מהם נסובו סביב ניסיונות להגיע לפשרה כדי לסיים את הסכסוך הארוך והמייגע בין הדיירים, ללא הצלחה. ברקע הדברים קיים גם פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מקומיים בהליך שנקטה עיריית ירושלים נוכח מסוכנתו של הבניין. יש להביע תקווה כי הצדדים יצליחו לסיים את המחלוקות ביניהם לטובת כל הנוגעים בדבר.

72. כללו-של-דבר: הערעור נדחה פרט לאמור בסעיפים 64 ו- 67 לעיל.

73. לאור התוצאות אליהן הגעתי בפסק-דין זה, יישא המערער בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 6000 ש”ח. סכום זה ישולם מתוך הפיקדון, והיתרה – ככל שקיימת – תוחזר למערער.”

5. חלוקת תשלומים להחזקת הבית המשותף
{ראה ב- עש”א (חי’) 23423-10-14 ד.ג.ש. חניונים בע”מ נ’ נציגות הבית המשותף ברח’ המגינים 53 חיפה, תק-מח 2015(2), 905 (01.04.2015) המצוטט להלן בפרק ח’}

6. חובות בגין תשלומים
ב- עש”א (חי’) 29972-12-12 {אייל מנחם נכסים בע”מ נ’ נציגות הבית המשותף, בשד’ המגינים 53, חיפה, תק-מח 2013(2), 1455 (08.04.2013)} נקבע כי:

“1. ערעור על פסק-דינה של כב’ המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (גב’ צפורה פיגנבוים) מתאריך 30.10.2012 בתיק מס’ 133/10, וכן ערעור על החלטת ביניים מתאריך 01.03.2012.

2. בהחלטתה מהתאריך 01.03.2012 קבעה כב’ המפקחת, כי בין הצדדים קיים השתק פלוגתה, אשר נעשה בפסק-דין שניתן על-ידי הח”מ בתאריך 24.10.2011 בתיק עש”א 10493-07-11. על-פי סעיף 77 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, צד הרואה עצמו נפגע מהחלטה שניתנה על-ידי כב’ המפקח, זכאי לערער עליה בתוך המועדים שנקבעו. כלל זה חל גם על החלטות ביניים, ומכאן, שהמועד לערער על החלטה, שניתנה בתאריך 01.03.2012 חלף מספר חודשים לפני שהערעור הוגש (בתאריך 16.12.2012). היה איפוא מקום שהערעור על ההחלטה מתאריך 01.03.2012 יימחק על-הסף, אך מכיוון שהטענה לא נטענה על-ידי בא-כוח המשיבה, והועלתה כאן מיוזמתי, אמנע מצעד זה, ואדון בערעור לגופו.

3. עניינו העיקרי של הסכסוך בין הצדדים הוא בשאלת התשלומים שהמערערת חייבת (או לא חייבת) למשיבה בעבור השנים 2008, 2009 ו- 2010. כב’ המפקחת קיבלה את תביעת המשיבה, ואימצה אל פסק-דינה את טענות המשיבה בדבר יתרת החוב המעודכנת לתאריך 31.12.2011, ומכאן הערעור שלפני.

4. הערעור עוסק למעשה בשלושה עניינים עיקריים, ואלה הם:

(א) קביעת כב’ המפקחת, שהמערערת מושתקת בטענותיה, בנוגע לשיטת חישוב הדמים לנציגות הבית המשותף, שנהגה עד לתאריך 31.12.2011.

(ב) אימוץ טענות המשיבה בדבר גובה החוב.

(ג) חיוב המערערת בסכומים אשר לא נתבעו בתביעה.

5. הבניין הבנוי בשד’ המגינים 53 הוא בניין משרדים רב-קומות והוא כולל חנויות, משרדים, מחסנים וחניון תת-קרקעי. המערערת היא הבעלים של יחידה מס’ 31, וחלק ניכר מיחידה זו הושכר על ידה לשוכרים שונים.

החל משנת 2006, נתגלע סכסוך בין המערערת והמשיבה בדבר האופן בו מחולקות ההוצאות הדרושות לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף בין בעלי היחידות בבית המשותף. על רקע הסכסוך, המערערת חדלה מלשלם את התשלומים החלים עליה באופן סדיר.

6. בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה לכב’ המפקחת על רישום המקרקעין (תיק מס’ 177/08), עתרה המשיבה לכך שהמערערת תחוייב לשלם לה את החובות המגיעים לה בגין השנים 2006 ו- 2007. תביעת המשיבה התקבלה, ועל כך הוגש ערעור.

לצד טענות שונות שטענה המערערת כנגד החוב שהמשיבה טענה לו, טענה המערערת, שהאופן בו מחלקת המשיבה את נטל התשלום הכולל בין בעלי היחידות השונות בבית המשותף, נעשה שלא על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. לטענת המערערת, משאין הסכמה בין בעלי היחידות בבית המשותף לסטות מהדרך שנקבעה בחוק, לא היתה המשיבה רשאית לחלק את התשלום בדרך אחרת. לטענת המערערת, החלוקה באותה עת נעשתה כפי שנעשתה, כדי להעדיף את עניינה של חברת ד.ג.ש. חניונים ואחזקה 1989 בע”מ, שניהלה את החניון שבבניין וטיפלה אף באחזקתו של הרכוש המשותף.

בהערת אגב יצויין, שלמנהל המערערת יש סכסוך מאוד קשה עם מנהל חברת ד.ג.ש. חניונים הנ”ל.

7. עוד בטרם ניתן פסק-הדין בתיק 133/10, הגישה המשיבה תביעה נוספת לכב’ המפקחת על רישום המקרקעין, ותביעה זו התבררה בתיק מס’ 177/08. בתביעה שניה זו ניתן פסק-הדין העומד עתה לערעור בפני.

8. בתאריך 22.5.2011 נתנה כב’ המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (הגב’ צפורה פיגנבוים) פסק-דין, ובו קיבלה טענות המשיבה. בפסק-הדין קבעה כב’ המפקחת הבכירה, שהוכח לה שהמערערת אכן חייבת למשיבה את סכומי הכסף שנתבעו עבור שיפוצים שבוצעו ברכוש המשותף ועבור דמי האחזקה השוטפים. בשאלת אופן חלוקת ההוצאות בין בעלי היחידות השונות, קבעה כב’ המפקחת, כי במשך עשרות שנים התפתח בבניין נוהג לפיו חולקו הדמים לנציגות הבית, והגיונו של הנוהג היה מבוסס על כך שבבניין נכסים מסוגים שונים. על-כן דחתה כב’ המפקחת טענות המערערת, וקבעה, כי יש להוסיף ולנהוג על-פי הנוהג שנהג.

9. המערערת, אשר לא השלימה עם פסק-הדין, הגישה עליו ערעור, ובערעורה חזרה על טענותיה, כי יש לחלק את הוצאות השיפוצים וההחזקה השוטפת של הבית המשותף על-פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

בפסק-הדין שניתן בערעור (עש”א 10493-07-11), קיבלתי טענות המערערת, וקבעתי, כי לא ניתן להסתמך על נוהג מקום בו המחוקק קבע כיצד יש לחלק את סכומי הכסף שעל הנציגות לגבות, ועל-כן, מקום בו אין הסכמה בין בעלי היחידות על אופן חלוקת הסכומים ביניהם, כי אז יש לנהוג על-פי מצוות המחוקק. עם-זאת, קבעתי בפסק-הדין, כי שינוי המשטר לפיו בעלי היחידות בבית המשותף נושאים בנטל התשלום, יחול החל מתאריך 01.01.2012, והחל ממועד זה, החלוקה בין בעלי היחידות בבית המשותף תעשה על-פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

10. כאמור, באותה עת טרם הסתיים הדיון בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה בתיק מס’ 177/08, ועל-כן, במהלך הדיון טענה המשיבה, שפסק-הדין שניתן בערעור, משתיק את טענות המערערת ביחס לאופן חלוקת התשלומים לנציגות הבית המשותף ביחס לתקופה שעד לתאריך 31.12.2011. בעניין זה טענה המערערת, שאין היא משותקת, שכן הקביעה בנוגע למועד שהחל ממנו תשונה שיטת הגביה, נעשתה כאמרת אגב.

בהחלטתה מתאריך 01.03.2012 קיבלה כב’ המפקחת הבכירה את טענות המשיבה, ומכאן הערעור על החלטתה זו.

מכאן אעבור לדון בשאלות המתעוררות בערעור שלפני.

11. לעניין הקביעה כי המערערת מושתקת מלעורר פעם נוספת את טענותיה בדבר שיטת החלוקה:

(א) כאמור, ועל-פי קביעותיה העובדתיות של כב’ המפקחת, עוד בפסק-הדין שניתן בתיק מס’ 133/10, שיטת החלוקה הקודמת, נהגה במשך שנים רבות. אגב, מקריאת פרוטוקול הדיון עולה, שבחלק מהזמן אף מנהל המערערת היה חבר בנציגות הבית המשותף.

(ב) כיוון שהשיטה הקודמת נהגה במשך תקופה ארוכה, והבניין כולל יחידות רבות, ומסוגים שונים, לא ניתן לשנות את שיטת החישוב ולהפוך את סדרי העולם בדיעבד, וניתן לעשות זאת אך ורק מנקודה הצופה פני העתיד. משק הכספים של נציגות הבית המשותף הוא משק סגור, והכספים שהיא גובה מבעלי היחידות בבית המשותף, משמשים אך ורק לצרכי שיפוצו ותחזוקתו השוטפת של הרכוש המשותף. הפחתת הסכומים אותם חייבת המערערת בגין תקופת העבר, בשל השינוי בשיטת החישוב, עלולה להכניס את קופת נציגות הבית לגרעון. זאת ועוד, חלק מהיחידות בבית המשותף, לרבות חלקים מהיחידה שבבעלות המערערת, הושכרו לדיירים שונים ששילמו את הסכומים לנציגות הבית המשותף מכוח חוזי השכירות עליהם חתמו עם בעלי היחידות. בנסיבות שכאלה, חישוב הנעשה באופן הצופה פני עבר אינו אפשרי, ואף אינו צודק.

(ג) מטעם זה, משהתקבלו טענות המערערת בערעור הקודם, ונמצא שיש צורך לשנות את שיטת החישוב שנהגה במשך זמן רב, לא ניתן היה להחיל את שיטת התשלום לעבר, וניתן היה לעשות זאת רק לעתיד, וכך נקבע, שהדבר יעשה מתאריך 01.01.2012 ולהבא.

(ד) נוכח דברים אלה, צדקה כב’ המפקחת הבכירה, שקבעה, כי בעקבות פסק-הדין שניתן בערעור הקודם, מושתקת המערערת מלטעון שיש להחיל את שיטת התשלום החדשה גם על התקופה שקדמה לתאריך 31.12.2011. מפסק-הדין שניתן בערעור הקודם היה על המערערת להבין, אילו רק רצתה, ששיטת החישוב לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין תחול רק מתאריך 01.01.2012. ממילא היה על המערערת להבין, שהשיטה הקודמת, שנהגה משך שנים רבות בעבר, תחול על חובותיה לשנים 2008 עד 2010, בעטיין התנהלה התביעה שהוגשה בתיק מס’ 177/08.

(ה) על-כן הנני דוחה טענות המערערת בנוגע להחלטת כב’ המפקחת מתאריך 1.3.2012. כמו-כן, הנני דוחה את טענות המערערת, כי יש להחיל את שיטת החישוב הקבועה בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין על חובותיה בגין השנים 2008 ועד לתאריך 31.12.2011.

12. לעניין גובה החוב:

(א) המערערת מלינה על כך, שכב’ המפקחת לא פרטה בפסק-הדין את מרכביו של החוב, וקבעה את סכום החוב על דרך אימוץ הפירוט שהופיע בסיכומי המשיבה (והעתק מהדף הרלבנטי צורף כנספח לפסק-הדין).

(ב) עם כל הכבוד, לא מצאתי פסול בדרך בה נהגה כב’ המפקחת. כמובהר בסעיף 11 לפסק-הדין שניתן על-ידי כב’ המפקחת, מנהל חברת האחזקה העיד בפניה, והסביר את בסיס החישוב ואת האופן בו חולק הסכום בין היחידות השונות בבית המשותף. וכך קבעה כב’ המפקחת:

“הבסיס הראייתי לחלקה של הנתבעת בהוצאות אחזקה של הרכוש המשותף לתקופה אליה מתייחס כתב התביעה, היינו עד אמצע שנת 2010, אמין בעיני, מבוסס על ראיות מהימנות שלא נסתרו על-ידי הנתבעת.”

כיוון שכב’ המפקחת מצאה, שעדות העד מטעם המשיבה היתה מהימנה ולא נסתרה על-ידי הנתבעת, היתה כב’ המפקחת רשאית לאמץ את טענות המשיבה, ולא היתה חייבת להתחיל מבראשית את מלאכת החישובים.

(ג) על-כן, הנני דוחה טענות המערערת אף בעניין זה.

13. חיוב המערערת בסכומים שלא נתבעו בכתב התביעה:

(א) כב’ המפקחת הבכירה אכן חייבה את המערערת בתשלום סכומים שלא נתבעו בכתב התביעה, אך הדבר לא נעשה בהיסח הדעת. בעניין זה הסתמכה כב’ המפקחת על פסק-דין שניתן ב- ע”א (ב”ש) 1133/03 קבלו נ’ נציגות הבית המשותף (טרם פורסם – 17.05.2004), שם נקבע (מפי כב’ השופטת ש’ דברת):
“המפקחת פרטה בסעיף 10 לפסק-הדין את שיקוליה לחייבו במלוא הסכום גם שהצטבר לאחר הגשת התביעה, משפעלה על-פי הוראה סעיף 75(א) לחוק המקרקעין המתיר לה לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבית-המשפט וזאת ללא צורך בתביעה נוספת על-מנת לחסוך מזמנם של הצדדים ולחסוך תביעות נוספות בגין תקופה זו ואין להתערב בשיקולים סבירים אלה.”

(ב) להשקפתי, צדקה כב’ המפקחת בכך שחייבה את המערערת לשלם בגין התקופה שעד לתאריך 31.01.2011, גם אם התביעה במקורה התייחסה לשנים 2008 עד 2010. הצדדים בסכסוך זה לא היו זרים לכב’ המפקחת, הנדרשת מעת לעת לדון בסכסוך המתמשך, שבבסיסו עומדים, ככל הנראה, יחסי איבה ששוררים בין מנהל המערערת ומי ששימש כמנהל חברה האחזקה. משהוכרעו השאלות העקרוניות בין הצדדים, כמו למשל, האם יש לחלק את הנטל בין בעלי היחידות על-פי הנוהג שנהג או לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לא היה כל טעם לפסוק אך ורק בנוגע לאותן שנים אליהן התייחסה תביעת המשיבה, וטוב עשתה כב’ המפקחת הבכירה, אשר הפעילה את סמכותה לפי סעיף 75(א) לחוק המקרקעין, כדי לנסות ולשים, פעם אחת ולתמיד, סוף לסכסוך.

(ג) על-כן, הנני דוחה טענות המערערת אף בעניין זה.

14. שני עניינים נוספים:

בערעורה מעוררת המערערת שני עניינים נוספים. העניין האחד הוא טענתה בדבר הפלייתה לרעה על פני בעלי יחידות אחרים. העניין השני הוא הוצאות המשפט שהושתו עליה על-ידי כב’ המפקחת הבכירה בפסק-הדין קמא.

בעניין טענות המערערת להפלייתה, לא מצאתי ממש בטענות אלה. באשר להוצאות המשפט, המערערת חוייבה בערכאה קמא לשלם למשיבה הוצאות בסך 3,000 ש”ח ובנוסף לכך שכ”ט עו”ד בסך 10,000 ש”ח. על רקע הדברים שנכתבו בסעיף 18 לפסק-הדין קמא, לא מצאתי שיש מקום להתערב בהוצאות שכב’ המפקחת השיתה על המערערת.

15. אשר-על-כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את הערעור.

(ב) הנני מחייב את המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט (כולל שכ”ט עו”ד) בסכום של 10,000 ש”ח.”

ב- עש”א (ת”א) 13094-12-11 {הארץ הרחבה 2008 בע”מ נ’ נציגות הבית המשותף ברח’ קפלן תל אביב, תק-מח 2012(3), 11813 (20.09.2012)} נקבע:

“כללי

1. ערעור על פסק-דינה של כב’ המפקחת על רישום המקרקעין (מירה אריאלי) (להלן: “המפקחת”) מיום 11.10.11 ועל התיקון לפסק-הדין מיום 24.10.11 (להלן: “פסק-הדין”).

“המערערת היא חברה שרכשה חלקים בבניין הידוע כ”בית יכין” בצומת הרחובות קפלן ואבן גבירול בת”א (להלן: “הבניין”). היא מחזיקה ב- 6 יחידות אותן רכשה ב- 01.09.08.

המשיבה היא נציגות הבית המשותף של הבניין.
לפני המפקחת נתבעה המערערת בגין חובות לוועד הבית. הצדדים היו חלוקים בשאלה מה חלקה של המערערת ברכוש המשותף שממנו יש לגזור את חלקה בהוצאות, לכן התייחסה המחלוקת בין הצדדים באשר לסכומים שדרשה הנציגות מהמערערת בגין חלקה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף בהתאם לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תוך התייחסות להוצאות ספציפיות מהן נגזר סכום ההוצאות הכללי.

קביעות המפקחת
2. כב’ המפקחת קבעה כי על-פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים השטח הכולל של היחידות בבניין הוא 10.882.22 מ”ר ושטח היחידות בבעלות הנתבעת 1,750.91 מ”ר ועל-כן חלקה באחזקת הרכוש המשותף הינו 16.9%.

אשר להוצאות אחזקת המעלית קבעה כי יש לערוך את חישוב חלקה של הנתבעת לתקופה הרלבנטית לתביעה לפי 15.1%, ובהוצאות יש לכלול חשמל להפעלת מעלית ותשלום לחב’ המעליות. בהתאם לכך ערכה המפקחת חישובים לגבי הפרשי סכומים לתשלום.

לגבי מערכת מיזוג האוויר המרכזי קבעה המפקחת כי יחידות בבעלות המערערת מעולם לא היו מחוברות למערכת המיזוג והחימום המרכזי. עוד קבעה כי ההשתתפות בהוצאות לאחזקת הרכוש המשותף נקבעת ללא התייחסות למידת השימוש שעושה בעל דירה או המחזיק ברכוש המשותף ועל-כן חייבה את המערערת בתשלום. עם-זאת המפקחת ציינה כי המשיבה בהגינותה הסכימה לא לחייב בעתיד בהוצאות בגין שימוש במערכת המיזוג המרכזית למיזוג היחידות במגדל. לפיכך, לא פטרה את המערערת מתשלום בעבר, אלא בעתיד בלבד.

המפקחת קבעה שבפסיקה ניתנה פרשנות מרחיבה למילים “הוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף”, ואלו כוללות גם צבירה הדרגתית של כספים בקרן רזרבית, שכן אחזקה צופה מטבעה גם פני העתיד.
אשר לתקציב קבעה המפקחת כי התקציב לשנים הרלוונטיות לתביעה: 2008, 2009, 2010, אושר באסיפות בעלי הדירות, וכי סל השירותים נקבע בהסכמת בעלי הדירות, עוד טרם רכשה הנתבעת את היחידות שבבעלותה. המערערת אינה רשאית לשנות את היקף סל השירותים על-ידי הימנעות מתשלום חלקה בהוצאות והיא רשאית לעשות זאת על-ידי העברת החלטה ברוב של בעלי הדירות באסיפה הכללית שתכונס כדין.

כמו-כן קבעה שבעלי הדירות אישרו ואישררו בתשלומיהם את ההחלטה להעסקת השומר בחניון בנוסף לשומר בכניסה, ועל-כן דחתה את דרישת המערערת לבטל את העסקת השומר בחניון או לפטור אותה מרכיב זה בהוצאות.

דיון ומסקנות
3. בערעור העלתה המערערת שלל טענות ממינים וסוגים שונים אשר ניתן להעמידן על שני ראשים מרכזיים:

א. סוגיית התשלומים בגין מיזוג אוויר.

ב. נושא התשלומים החודשיים לקרן פחת. לשיטת המערערים הסכומים שלא הוצאו בפועל אמורים להופיע בעודפים צבורים, אך החשבונות אינם מראים עודפים אלה.

יצויין, שבהחלטה מ- 26.02.12 נכללה הצעת הסדר לעניין נושא מיזוג האוויר והנושא שנשאר לטיעון הוא המחלוקת השניה. כמו-כן סוכם כי לא יידונו נושאים נוספים במסגרת הטענות שהועלו בערעור.

4. לעניין נושא מיזוג האוויר – הודיעו הצדדים ביום 17.06.12 כי קיבלו את הצעת בית-המשפט ואולם, לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמות לעניין “קרן הפחת” ביקשו פסק-דין גם בסוגיית מיזוג האוויר.

אני סבורה שהצעתי בעניין מיזוג האוויר היתה מאוזנת והביאה לידי ביטוי שיקולי הגינות הדדית. לאחר ששקלתי הן את פסה”ד של המפקחת והן את עמדות שני הצדדים ונימוקיהם, אני קובעת כי יתרת החוב בשל מיזוג האוויר בעבר תעמוד על 35,108 ש”ח בלבד, נכון למועדים שבפסק-דינו של בית-משפט קמא.

5. אשר לטענות בגין גביה לקרן הפחת – טוענת המערערת שהיא מחוייבת לפי תחשיב תיאורטי ואין מראים לה מה הסכומים שהוצאו בפועל ולדעתה היתרה בקופה צריכה להיות גבוהה יותר.

ב”כ המשיבה סבור שמטרת קרן הפחת לדאוג לסכומים צבורים לצורך טיפול בתיקונים ועניינים שנובעים מפחת על הבניין כגון: חידוש מעליות ותיקונים משמעותיים אחרים וזאת בהתאם להחלטת הנציגות. היתרה בחשבון זה היא 400,000 ש”ח והיא מופקדת בחשבון הנציגות. זאת למרות חובה הגבוה של המערערת שאם ישולם תגדל היתרה.

לשיטתו, בהיעדר יתרה בחשבון לא ניתן לבצע תיקונים מיידיים שנדרשים בסוג בניין כזה, דבר שיכול להביא לאסון. עוד נטען שכל הספרים והחשבונות של הנציגות נפתחו לפני המערערת ואין ממש בטענותיה.

ניסיתי בכל דרך וללא הצלחה, להביא את הצדדים לבדיקת חשבונות משותפת למרות שאין זה מתפקידו של בית-משפט זה להיכנס עם הצדדים לבדיקות כה פרטניות. מכל מקום, אין כל ספק שהדרך לחלוק על עצם החיוב החודשי שגובה הנציגות איננה על-ידי הפסקת תשלומים.

אינני רואה מקום להתערב במסקנת המפקחת ומקובלת עלי פסיקתה שיש מקום לצבירת סכומים לצורכי אחזקה שאינם תמיד צפויים מראש. אין גם פגם בכך, שהם מוגדרים מבחינה חשבונאית כפחת על המבנה. החשבונות של הנציגות, כך הבנתי, מבוקרים על-ידי איש מקצוע, ואם לא כך הדבר רשאית המערערת להעלות באסיפת דיירים הצעה כי המאזן יבוקר על-ידי רואה חשבון (בכפוף לעלויות הכרוכות בכך), ולבקש אישור האסיפה להצעתה.

6. לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור פרט להפחתת סכום של 35,183 ש”ח מסכום החוב לפי פסק-הדין.

המערערת תישא בהוצאות ושכ”ט ב”כ המשיבים בסך 15,000 ש”ח, ובהתאם לתקנה 512 לתקנות סד”א.”

ב- עש”א (ת”א) 33422-02-12 {חיים שרוני ואח’ נ’ נציגות ועד הבית סוקולוב 53 הרצליה, תק-מח 2012(3), 6662 (01.08.2012)} נקבע:

“זהו ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (כב’ המפקחת א’ שחל) מיום 28.12.2011, בתיק 177/09, בו קיבלה כב’ המפקחת את תביעת הנציגות כנגד המערערים באופן עקרוני, וחייבה אותם בהוצאות הבית המשותף (למעט התקופות שבגינן התביעה התיישנה ושנת 2007 לגביה לא הוכח החוב).

2. ואלה העובדות הצריכות לעניין:
המערערים הם בעלי מרתף בבניין שברח’ סוקולוב 53 בהרצלייה (להלן: “הבניין” או “הבית המשותף”). הבניין הוא בניין למגורים בן 8 קומות בעל קומת קרקע של מסחר ומשרדים וקומת מרתף. במשך שנים עשו המערערים במרתף שימושים מסחריים שונים. בשנת 1990 שינתה עיריית הרצליה את התב”ע שחלה על הבניין.

במכתב עיריית הרצלייה למערער מיום 09.05.05 (מוצג 9 למוצגי המערערים) צויין:

“… בהתאם לתכנית הר/2000/מ’, שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 3807, ביום 25.10.90, השימושים המותרים במרתפים, בבניין מגורים מעורב עם חזית מסחרית ומשרדים:

‘חניה, מקלט, מתקנים הנדסיים, מתקנים תברואיים, מעליות, חדרי מדרגות, חדרי מחסנים, אולם התעמלות: ספורט, חוגים, משחקים לשרות הדיירים בלבד. שטח מחסנים יחשב לפי 6.00 מ”ר לכל היותר לדירה.

המחסן יכול לשמש לצרכי אחסנה למסחר בתנאי הצמדת שטחי המרתף לשטחי המסחר העיליים, כאשר שטחי המרתף לאחסנה למסחר לא יעלו על 50% מגודל הקומה.

מותר יהיה לבנות קומת מרתף נוספת לחניה בלבד , בתנאי גישות נפרדות למסחר ולמגורים.

לא יורשו במרתף יחידות מגורים ומסחר ושימושים להפקת רווחים’.”
(ההדגשות כאן ולהלן שלי – י.ש.)

כתוצאה מכך, לא עלה בידי המערערים להשכיר את המרתף, בהינתן המגבלות של התכנית החדשה.

המערערים חדלו מלשלם דמי אחזקת הרכוש המשותף בבניין בנימוק שבעקבות שינוי התב”ע נמנעה מהם האפשרות המעשית להנות מהנכס על-ידי השכרה. המשיבה (להלן: “הנציגות”) הגישה תביעה כספית למפקחת על המקרקעין בנתניה בגין חוב המערערים לנציגות עבור אחזקת הרכוש המשותף בבניין. ביום 28.12.2011 נתנה כב’ המפקחת את פסק-דינה (להלן: “פסק-הדין”), לפיו התקבלת בחלקה תביעת הנציגות לתשלום דמי אחזקת הבניין. לפיכך הגישו המערערים את הערעור דנן על פסק-הדין.
טענות הצדדים
ב”כ המערערים טען, כי לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין דירה מוגדרת כיחידה שלמה ונפרדת למגורים. מששונתה התב”ע ונאסר על המערערים להשתמש בנכס למטרת מגורים או מסחר הם חדלו להיות בעלי דירה בבניין כמשמעותו בחוק המקרקעין, ולפיכך הם פטורים מתשלום בעד אחזקת הרכוש המשותף בבניין. לפי התב”ע החדשה מותר למערערים להשתמש בנכסם לרווחת דיירי הבניין או כשטח אחסנה נלווה לשטח המסחרי שבבניין, אלא שלמערערים אין נכס מסחרי אחר בבניין ואף אחד מהדיירים לא רצה להשתמש במרתף כיחידת אחסון נלוות לשטח המסחרי. במשך 32 שנים המערערים השתמשו בנכסם למטרת מסחר ושילמו כדין את דמי אחזקת הרכוש המשותף, ולפיכך מששונתה התב”ע והשימוש המסחרי נמנע מהם יש לפטור אותם מתשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף. המערערים הפנו לפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי ב- ת”א ב – ע”א 204/79 וייזר נ’ נציגות הבית המשותף, פ”מ מד(א), 498 (להלן: “פס”ד וייזר”), בו בית-המשפט נתן פטור חלקי לדייר שהתנתק ממערכת ההסקה המרכזית של הבניין בו גר, וטענו כי יש ליישם עיקרון זה ולפטור אותם מדמי אחזקת הרכוש המשותף.

3. ב”כ המשיבה טען כי לפי חוק המקרקעין התקנון המצוי שחל על הבניין והפסיקה שבעקבותיו אין לפטור בעל דירה בבניין שחדל להנות מנכסו שבבניין. פס”ד וייזר איננו דומה לעניינו, מאחר ששם הדיירים השתמשו באופן ספציפי במערכת ההסקה והתנתקו ממנה ואילו בענייננו נשארת בעלותם היחסית הבלתי-מסויימת של המערערים בכל הרכוש המשותף שבבניין. טענת המערערים שהם לא יכולים להשתמש בנכסם איננה מדוייקת, מאחר שבמקרה אף אחד מהדיירים לא רצה להשתמש בנכסם. אם המערערים היו מוצאים דייר שרוצה להשתמש בנכס הם יכלו להנות ממנו.

דיון
4. אין חולק כי המערערים הם בעלי מרתף בבניין, הרשום בלשכת רישום המקרקעים כיחידה קניינית עצמאית.
סעיף 52 לחוק, שכותרתו “הגדרות”, ושפותח את פרק הבתים המשותפים בחוק, קובע:

” ‘דירה’ – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

‘רכוש משותף’ – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”

לפי ההגדרות הנ”ל עולה כי המערערים הם “בעלי דירה” בבניין, כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין, ולפיכך חלה עליהם הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, שכותרתו “נשיאת הוצאות”, הקובע:

“58.(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר-מכן בהסכמת בעלי הדירות.”

עולה איפוא, שעקרונית המערערים חייבים להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף של הבניין, אלא אם יביאו לשינוי בתקנון.

5. אינני מקבלת את טענת המערערים כי מאחר שעיריית הרצליה שינתה את התב”ע החלה על הבניין, כך שאין באפשרותם להשתמש בנכס שברשותם על-ידי השכרתו כמחסן או שימוש אחר, המצמיח להם תועלת, אין הם יותר בגדר של “בעל דירה” בבניין, ולפיכך פטורים הם מנשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף של הבניין. לפי הפסיקה מידת ההנאה שהבעלים מפיק מנכסו איננה משליכה על חבותו או היקף חבותו בדמי החזקת הרכוש המשותף.

כך למשל נקבע ב – ע”א 238/83 נציגות הבית המשותף נ’ פנחס וחיה מרכוס, פ”ד מא(2), 561, 565-564 (להלן: “פס”ד מרכוס”):

“בהסתמך על הוראות אלה החליט המפקח, שהמעלית היא “רכוש משותף”, וכי על המשיבים להשתתף בהוצאותיה. בית-המשפט המחוזי החליט אחרת. לגישתו:

‘ראוי שהוצאות ההחזקה של רכוש משותף יוטלו וישולמו על-פי ההבחנה של האפשרות הפיזית להשתמש באותו חלק של הרכוש המשותף, שבשל השמוש בו כרוכה ההוצאה. היכן ששימוש זה כלל אינו אפשרי, או כלל אינו נחוץ, כמו בעניננו, אין מקום להטיל חיוב על בעל דירה בשל שימוש כזה’.”

6. לפי חוק המקרקעין שתי הקטגוריות היחידות שקיימות בבניין הן – דירות או רכוש משותף (ראו: פס”ד מרכוס, 564). אם המערערים טוענים שהם חדלו להיות “בעל דירה” משעה ששונתה התב”ע, המשמעות היא שהם הפכו להיות בעלים של רכוש משותף. מעבר לחוסר ההיגיון בטענה שכזו, שאדם ייהפך לבעלים של רכוש משותף ללא דירה בבניין, ומעבר להיותה של הטענה סותרת את הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין, הרי שהטענה סותרת את הגדרות “בעל דירה” ו- “דירה” בסעיף 52 לחוק לפיהם דירה יכולה להיות גם חדר שנועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת לכל צורך אחר. דהיינו לפי הגדרה זו, אין היחידה חייבת בהכרח לשמש למגורים או מסחר לשם הגדרתה כדירה.

חוסר יכולתם של המערערים להפיק רווח מנכסם בשל שינוי התב”ע לא מוביל בהכרח למסקנה כי יש לפוטרם מדמי אחזקת הרכוש המשותף. כשם שבעל דירה למגורים אשר לא מצליח להשכיר את דירתו למגורים והיא עומדת ריקה אינו פטור מתשלומי אחזקת הרכוש המשותף, כך גם במקרה דנן.

7. אינני מקבלת את טענת המערערים שמבקשים לעשות היקש מהפטור מארנונה לו זכו, במסגרת פסק-דין שניתן לזכותם, לצורך הצדקת פטור מלא גם מדמי ועד הבית לאחזקת הרכוש המשותף. הכללים למתן פטור מארנונה שונים מהכללים החלים על דמי ועד בית. בדיני הארנונה קיימים כללים הפוטרים נכס שאינו בשימוש, ואילו הסוגיה דנן נשלטת על-ידי חוק המקרקעין והתקנון המצוי, אשר לפיהם כאמור, לא ניתן לפטור את המערערים מדמי אחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקם הקנייני בו, ללא שינוי בתקנון. המערערים לא הפנו לכל אסמכתא לטענתם כי משחדלו להשתמש בנכסם, הרשום כיחידה קניינית עצמאית בלשכת רישום המקרקעין, הוא חדל להיות “דירה” כמשמעותו בחוק המקרקעין. אם וככל שנטען על-ידי המערערים כי בשינוי התב”ע גרמה להם העירייה נזק כלשהו, היריבות שלהם היא עם העיריה. אין בהליך דנן שעניינו תביעה כספית של נציגות הבית כלפי המערערים, כדי להעניק להם סעד בפני המפקחת, אשר סמכויותיה מוגבלות לעניינים שחוק המקרקעין העניק לה סמכות לעסוק בהם.

8. המערערים ניסו לתמוך עמדתם בפס”ד וייזר, שבו ניתן פטור חלקי מתשלום לדיירים שנתקו עצמם ממערכת הסקה מרכזית בבניין שבו גרו, דהיינו, רק מחלק מתשלומי הצריכה (בעיקר דלק) שנדרשו להפעלת מערכת ההסקה המרכזית ממנה התנתקו. אין הנדון דומה לראיה. בעניינינו לא ניתן לומר כי המערערים נתקו עצמם מהרכוש המשותף שבבניין. כמו-כן, בית-המשפט בפס”ד וייזר הוסיף וקבע את הדברים הבאים (בעמ’ 502 ):
“לעניין זה יש לזכור, כי בהגדרה של רכוש משותף, בסעיף 52 לחוק המקרקעין ובסעיף 1 לתקנון המצוי, הקפיד המחוקק לומר בסמוך לדיבור “מתקני הסקה או מים וכיוצא בזה” את הדברים הבאים: “המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם…”. משמע, גם מתקן שמעיקרו לא נועד לשמש דירה מסויימת פלונית כלל, נחזה כרכוש משותף, ועל כל בעלי הדירות, לרבות מי שהמתקן לא נועד לשמשו, להשתתף בדמי הפעלתו, בדמי ניהולו, החזקתו ומתן השירות הכרוך בו. קל וחומר מתקן שאינו מונע כליל מדירה מסויימת את ההנאה אלא אך נותנה, משום מה, בצימצום יחסי לשאר הדירות”.

מהאמור ניתן להסיק בקל וחומר לעניינינו, כי על המערערים לשאת בדמי אחזקת הרכוש המשותף שנועדו מלכתחילה לשרת גם את היחידה שבבעלותם.

סיכום
9. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

מתוך התחשבות במערערים אני קובעת כי ישלמו הוצאות למשיבה בסך 3,000 ש”ח בלבד, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סד”א.”

ב- ע”א 5164/10 {אביגדור מאור נ’ מירב מגדל מבוא ירושלים אחזקות בע”מ, תק-מח 2012(2), 27851 (27.06.12)} נפסק:

“1. לפניי ערעור על פסק-דינו של בית-משפט שלום בירושלים (כב’ השופטת מ’ אביב), ב- ת”א 6420/07, מיום 12.10.10, שבגדרו נתקבלה תביעת שהגישה המשיבה לחיוב המשיבים בתשלום כספי. מקור החיוב הכספי נעוץ בשירותי החזקה וניהול שמספקת המשיבה עבור בניין מגורים בן 122 דירות ברחוב יפו 212 בירושלים (להלן: “הבניין”), שהמערערים הִנם חלק מבעלי הדירות בו, אשר צורכים את שירותי המשיבה.

2. אסקור תחילה את הרקע העובדתי הרלבנטי. הבניין נושא התובענה, ששימש בעבר את עיריית ירושלים למשרדים, הוסב למגורים בשנת 1996 על-ידי חברת מבוא ירושלים בע”מ (להלן: “מבוא ירושלים”), אשר מכרה את מרבית הדירות לרוכשים שונים; והותירה חלק אחר בבעלותה. על-פי פסק-דינו של בית-משפט קמא, במעמד חתימת הסכם רכישת דירה בבניין מידי מבוא ירושלים, נדרש כל אחד מהרוכשים, ככלל, לחתום על נספחים שונים, כחלק ממסמכי הרכישה, וביניהם – הסכם “השכרת יחידת דיור” (להלן: “הסכם ההשכרה”) ו”הסכם שירותים” (להלן: “הסכם השירותים”).

3. בגדר הסכם השירותים הוגדרו תפקידיה, חובותיה וזכויותיה, של מבוא ירושלים כ”חברת ניהול” בבניין, אשר אחראית על שירותי ההחזקה והניהול בו; וכן הובהר כי “השירותים” תחת הסכם זה כוללים, בין-היתר, “ניהול, תפעול, תיקון, אחזקה שוטפת, תאורה, מיזוג אויר, ניקיון, שמירה …” (ההדגשה אינה במקור). יודגש, כי על בעלי דירות חלה חובה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבניין מגורים, זאת לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”); וכי ביצוע הניהול וההחזקה בפועל יכול להיעשות על-ידי “מתחזק” שעִמו יתקשרו בעלי הדירות, בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כאשר הדיירים יחוייבו בשכרו של המתחזק (סעיפים 71(ב)(1)-(2) לחוק הנ”ל). בית-משפט קמא קבע, כי מבוא ירושלים שימשה כ”מתחזק” כמשמעו בחוק המקרקעין; וכי חתימתם של בעלי הדירות על הסכם השירותים מהווה “החלטה” של בעלי הדירות, כנדרש לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.

עוד הוסכם במסגרת הסכם השירותים, כי “חברת הניהול” תהא רשאית להעביר את הטיפול בביצוע השירותים, ואת זכויותיה והתחייבויותיה לפי ההסכם, לידי כל גורם אחר לפי שיקול-דעתה הבלעדי. לתכלית זו, התקשרה מבוא ירושלים בשנת 1995 בהסכם עם חברת מ. רייס רזידנס (1994) בע”מ, ובשנת 1999 – עם חברת רזידנס 212 בע”מ (להלן: “רזידנס”). בשנת 2002 העבירה רזידנס את התחייבויותיה וזכויותיה הנ”ל למשיבה, בהסכם בעל-פה, והאחרונה מבצעת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין עד היום, בהתאם ל”הסכם השירותים”.

4. הסכם ההשכרה קבע, כי “חברת הניהול” תפעיל מאגר דירות להשכרה בבניין, כך שכל אימת שבעל דירה יבקש להשכירה לאחר – חברת הניהול תהא אחראית על ההשכרה, בתנאים ובתעריפים שהוסכמו. יודגש כבר עתה, כי לטענת המערערים המשיבה עושה שימוש בדירות אלו כמלון לכל דבר, ולשם כך מעסיקה היא פקיד קבלה, המתפקד גם כשומר, שהוצאותיו מושתות על בעלי הדירות בבניין. יובהר, כי לעמדת המשיבה, הסכם זה מחייב אותה להעניק את שירותי ההשכרה לבעלי הדירות המעוניינים בכך; ולשם כך היא מחוייבת להעסיק בבניין פקיד קבלה.

5.-בחודש אוגוסט 2005 התקיימה אסיפה של בעלי הדירות בבניין, בנוכחות נציג המשיבה, ובה נבחרה נציגות הבית המשותף; זאת, לאחר שהושמעו תלונות בדבר טיב השירותים שמספקת המשיבה, התעריפים שהיא גובה עבורם, והשימושים הנוספים שהיא עושה בשטחי הבניין, לרבות – הפעלת אולם אירועים וניהול מלון, כאמור. במהלך האסיפה הוצע למנות רואה חשבון, אשר יגיש חוות-דעת בעניין הדו”חות הכספיים של המשיבה; וכן הוחלט לגבות מכל בעל דירה סכום חד-פעמי של 100 ש”ח, לחשבון הנציגות. חוות-הדעת האמורה, ניתנה לימים על-ידי עו”ד אמיר דהאן, ועליה נשענו המערערים בטיעוניהם בבית-משפט קמא. מכל מקום, אין חולק, כי מעולם לא נמסרה למשיבה הודעה על רשמית הפסקת שירותיה – בין אם לפי סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין, המורה כי החלטה בעניין התקשרות עם מתחזק או החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם; ובין אם לפי סעיף 3.3 להסכם השירותים, המתיר לבעלי הדירות להפסיק את ההתקשרות עם חברת הניהול, וזאת בהחלטה שהתקבלה ברוב של 70% מבעלי הדירות באסיפת דיירים, ובהתראה של שישה חודשים מראש.

6. החל משנת 2006, לא שילמו המערערים למשיבה עבור שירותיה, ולכן זו הגישה תובענות נגד כל אחד מהמערערים (ובעלי דירות נוספים). הדיון בתביעות אוחד בבית-משפט קמא. בגדר התביעות טענה המשיבה, בין-השאר, כי לאור האמור לעיל, ובפרט בשים לב להסכמים השונים שצויינו, נהיר שזכויותיה של רזידנס ביחס לבניין הועברו לידיה; כי ממילא עם כניסתה לתפקיד הודיעה לכל הדיירים כי היא משמשת כחברת הניהול, ואיש לא התנגד לכך; וכי על המערערים לשלם לה עבור שירותיה, על-סמך דו”חות חשבונאיים שצורפו. לחלופין נטען, כי הימנעות המערערים מתשלום הִנה בבחינת עשיית עושר ולא במשפט, שמכוחה יש לחייבם בתשלום הסכומים המבוקשים. המערערים גרסו, בין-היתר, כי המשיבה אינה מורשית לספק שירותים בבניין; כי אין כל יריבות בינה לבין כל אחד מהם, אשר לא חתם על הסכם כלשהו עִמה, וחלקם אף לא חתמו על הסכם השירותים עם מבוא ירושלים; וכטענה חלופית טענו, כי המשיבה אינה רשאית לחייבם עבור הוצאות מנהל המשיבה וכן בגין עלויות העסקתו של שומר, אשר משמש בפועל כפקיד קבלה עבור המלון.

7. בית-משפט קמא קיבל את תביעות המשיבה במלואן, ובנוסף פסק הוצאות בסך 4,500 ש”ח על כל אחד מהמערערים. נקבע, כי מעמדה של המשיבה בנכס נובע מדיני החוזים, שכן היא באה בנעליה של רזידנס בכל הנוגע למתן השירותים; כי לחלופין – נוצר חוזה מכללא בין בעלי הדירות לבין המשיבה, מעת שזו החלה להעניק שירותיה, מבלי שנשמעה התנגדות לכך; כי למשיבה מעמד של “מתחזק” בבניין אף לפי הוראות חוק המחאת חיובים, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המחאת חיובים”), שכן המערערים נתנו את הסכמתם להמחאת החיוב בין חברות הניהול השונות, בין אם בגדר הסכם השירותים ובין אם בהתנהגות, בכך שלא התנגדו למתן השירותים על-ידי המשיבה; וכי אין ממש בטענת המערערים, לפיה מעמדה של המשיבה בבניין פקע, הואיל והנציגות לא קיבלה החלטה על הפסקת פעילותה של המשיבה, ועצם בחירת הנציגות, לכשעצמה, אינה מפקיעה את המעמד. כמו-כן נפסק, כי למשיבה עילת תביעה נגד המערערים – זאת הן מכוח דיני החוזים, כאמור, והן מכוח חוק המקרקעין, בהיותה “מתחזק”; ולחלופין קמה עילת תביעה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט – היות שבעלי הדירות, וביניהם המערערים, נהנים משירותיה של המשיבה ולא ביקשו כי תפסיק את עבודתה. באשר לטענות בדבר שיעור החיובים, נסמך בית-משפט קמא על חוות-דעתו של עו”ד גיורא דבל – שמונה כמומחה מטעם בית-המשפט, בהסכמת הצדדים; ומצא כי הוצאותיה של המשיבה לשם ניהול הבניין והחזקתו – היו סבירות. כמו-כן, דחה בית-המשפט את טענות המערערים, לפיהן אין להשית עליהם את הוצאות מנהל החברה או את עלויות העסקתו של השומר; ובעניין זה נפסק – כי למשיבה ניתנה יד חופשית כיצד לבצע את שירותיה; כי דרך ניהול דירות ההשכרה אינה בבחינת דבר חדש, ובוצעה עוד בטרם נכנסה המשיבה לתפקידה ובשלב שכל אחד מהמערערים רכש את דירתו; כי המערערים נהנים משירות השמירה, אשר מגן מפני גניבות ופריצות; וכי מניעת התשלומים באופן חד-צדדי מהמשיבה, מהווה הפרת ההסכמים – המפורשים והמכללא – ומשמעותה היא עשיית עושר שלא במשפט. בית-משפט קמא שוכנע, כי בעלי הדירות מחוייבים בהוצאות המשיבה באופן יחסי, בהתאם לגודל דירותיהם, כנדרש לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין; זאת בהסתמך על עדות המצהיר מטעם המשיבה, אשר ציין, כי אמנם כל הדירות בבניין רשומות כחלקה אחת, אולם למן הסבת הבניין למגורים הוחלו תעריפים שונים בהתאם לשישה גדלים שונים של דירות – ותעריפים אלו לא השתנו עד היום.

8. בערעור חוזרים המערערים על תמצית טענותיהם בבית-משפט קמא, ובכלל זה – כי אין לחייבם בהוצאות שאינן כלולות ב”החזקה התקינה” של הבניין, כנדרש בחוק המקרקעין, לרבות עלויות העסקתו של המנהל מטעם המשיבה וכן הוצאות השמירה ושירותי הקבלה, אשר משמשים את “המלון”; כי למשיבה אין כל מעמד בבניין – בין אם מעמד חוזי, בין אם מכוח חוק המקרקעין ובין אם מכוח חוק המחאת חיובים – בפרט, כאשר חלק מהמערערים כלל לא חתמו על הסכם שירותים, וממילא לא חתמו על הסכם כלשהו עם המשיבה; כי נציגות הבניין התנגדה להמשך פעילותה של המשיבה בבניין כבר בשנת 2005; כי המשיבה גובה תשלום מהמערערים באופן שרירותי, וממילא לא הוכיחה שהשתתפות הדיירים בהוצאותיה נעשית בהתאם לגודל הדירה, כנדרש בסעיף 58 לחוק המקרקעין; וכי מכל מקום, לא היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות משפט. המשיבה חזרה על הטיעונים שהשמיעה בבית-משפט קמא, ונסמכה בטיעוניה על פסק-הדין של בית-משפט קמא.

9. לאחר ששקלתי את מכלול טיעוני הצדדים, שהועלו בעיקרי הטיעון וכן במהלך הדיון, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, ולוּ מן הטעם שהמערערים חבים בתשלום עבור שירותי ההחזקה בבניין, לרבות שירותי השמירה, מכוח הסכם מכללא עם המשיבה, ולחלופין – מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. באשר למעמדה של המשיבה, צדק בית-משפט קמא במסקנתו, לפיה ממכלול הראיות עולה, כי המשיבה באה בנעלי רזידנס, אשר באה בעבר בנעלי מבוא ירושלים, כחברת המספקת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין. בכל הנוגע ליריבות שבין המשיבה לבין המערערים, הרי שמקורה בדיני החוזים. גם אם חלק מבעלי הדירות, וביניהם המערערים, אינם חתומים על הסכם השירותים, או על הסכם כלשהו עם המשיבה או עם חברות הניהול שקדמו לה, הרי שצדק בית-משפט קמא במסקנתו לפיה קיים הסכם מכללא בין כל בעלי הדירות, ובכללם המערערים, לבין המשיבה, אשר מספקת את שירותי הניהול בבניין מאז שנת 2002, בתמורה לתשלום שמועבר לה על-ידי מרבית בעלי הדירות. למעלה מן הנדרש אעיר, כי אף במקרה שבו לא היה קיים הסכם מכללא כאמור, היה מקום לחייב את המערערים בתשלום השירותים שמעניקה המשיבה, זאת מכוח דיני עשיית העושר ולא במשפט, כפי שצויין על-ידי בית-המשפט קמא; זאת, הואיל והמערערים נהנים מזה שנים משירותיה של המשיבה הניתנים לכל בעלי הדירות. אשר-על-כן, חבים המערערים בתשלום עבור שירותיה של המשיבה, כאמור בפסק-דינו של בית-משפט קמא.

10. אין מקום להתערב אף בקביעות הערכאה הדיונית בדבר שיעורי התשלומים שאותם גובה המשיבה מבעלי הדירות. ההכרעה בעניין סבירות התעריפים מבוססת על קביעה עובדתית של בית-משפט קמא, שנסמכה על הראיות שהובאו לפניו, ובכללן חוות-הדעת של עו”ד דבל, אשר מונה כמומחה מטעם בית-המשפט בהסכמת הצדדים; ולא הועלו טעמים המצדיקים התערבות בה. כמו-כן, בכל הנוגע לטענות בדבר עלויות העסקתם של מנהל המשיבה ושל השומר – או פקיד הקבלה – מטעמה, הרי שבדין נדחו הן. ראשית, על-אף שהצדדים לא התייחסו לכך, על-פי הסכם השירותים מחוייבת חברת הניהול להעניק לדיירי הבניין גם שירותי שמירה. שנית, שירותי השמירה, וכן העסקתו של מנהל מטעם חברת הניהול, הִנם חלק ממכלול השירותים שמעניקה חברת הניהול למן הסבתו של הבניין למגורים, ומכאן שלכל הפחות נכללים השירותים כחלק מחוזה מכללא בין הדיירים לבין המשיבה. שלישית, ככל שמבקשים המערערים להלין על כך שהמשיבה מנצלת את שירותי השמירה גם למתן שירותים עבורה כמפעילת מלון, פתוחה לפניהם הדרך לפעול לביטול ההתקשרות עם חברת הניהול, או להביא לשינויה, באמצעות החלטה מתאימה על-פי הסכם השירותים ו/או בהתאם לסעיף 71 חוק המקרקעין. כן יוער, כי ככל שתתעוררנה מחלוקות בין הדיירים לבין חברת ההחזקה בעתיד, פתוחה הדרך להפנות את הסכסוך לפני המפקח על המקרקעין, לפי סעיף 72 לחוק הנ”ל.

11. בשולי הדברים אציין, כי אין ממש בטענת מערערים 3-1, לפיה לא היה מקום “להחיות” את התובענה שהוגשה נגדם בעבר, אשר נמחקה מחוסר מעש על-ידי מותב אחר (כב’ השופט רובין). ניתן למערערים 3-1 יומם בערכאה הדיונית, מה-גם שסיכומי הנתבעים לגופו של עניין הוגשו גם מטעמם.

12. אשר-על-כל האמור לעיל, נדחה הערעור; וכן נדחה הערעור על שיעור ההוצאות שנפסקו בערכאה הדיונית.

כל אחד מהמערערים ישלם למשיבה שכר-טרחת עו”ד בסך 2,000 ש”ח.

הפיקדון שהפקידו המערערים יועבר למשיבה, באמצעות בא-כוחה, על חשבון תשלום ההוצאות.”

ראה גם: עש”א (מרכז) 33537-11-11 עמליה פרנק-כהן נכסים והשקעות בע”מ ואח’ נ’ חב’ וזוב נכסים בע”מ, תק-מח 2012(1), 15525 (2012); עש”א (חי’) 10493-07-11 אייל מנחם נכסים בע”מ נ’ נציגות הבית המשותף, ברח’ המגינים 53, חיפה, תק-מח 2011(4), 21831 (2011).

מקור המאמר – abc-israel.it