החלפת ספק גז – סעיף 59ד לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 59ד לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“59ד. החלפת ספק גז (תיקונים: התשנ”א, התשנ”ד)
(א) בסעיף זה, “מערכת גז מרכזית” – מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף-קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.”

חוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ”א-1991 קובע כדלקמן:

“1. הגדרות (תיקון התשס”ח)
בחוק זה:
“חוק המקרקעין” – חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969;
“בית משותף”, “בעל דירה”, “דירה”, “רכוש משותף”, “תקנון” ו”מערכת גז מרכזית” – כמשמעותם בחוק המקרקעין.
“יום” – ימים א’ עד ה’, למעט מועד ממועדי ישראל המפורטים בסעיף 18א(א) לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש”ח-1948 וערביהם, ויום העצמאות;
“מכל נייח” – כהגדרתו בסעיף 14 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה), התשמ”ט-1989 (להלן: “חוק הסדרים 1989”).

2. המועד להחלפת ספק גז (תיקון התשס”ח)
(בוטל)

3. הוראות מעבר לעניין החלפה בדירות קיימות
בית משותף שבו הותקנה והופעלה מערכת גז מרכזית לפני תחילתו של חוק זה, ונקבעו בתקנון או בחוזה הוראות העומדות בסתירה להוראות סעיפים 59ד ו- 59ה לחוק המקרקעין, רואים אותן הוראות כבטלות בתום חמש שנים מיום הפעלת מערכת הגז המרכזית, זולת אם ההוראות מיטיבות עם בעלי הדירות.

3א. עיצום כספי (תיקון התשס”ח)
(א) היה למנהל יסוד סביר להניח כי ספק יוצא, ספק גז שהוא בעל זיקה אליו, או מי מטעמם, לא מכר מכל נייח שלו, בניגוד להוראות סעיף 1ח(1) לתוספת, רשאי הוא להטיל עליו עיצום כספי בסכום של 65,000 שקלים חדשים; בהפרה נמשכת ייווסף על העיצום הכספי האמור סכום של 5,000 שקלים חדשים לכל יום שבו נמשכת ההפרה.
(ב) הוראות סעיפים 18ב עד 18ז לחוק הסדרים 1989 יחולו על עיצום כספי לפי סעיף זה, בשינויים המחוייבים.
(ג) בסעיף זה, “המנהל” ו”בעל זיקה” – כהגדרתם בסעיף 14 לחוק הסדרים, 1989.

4. ביצוע ותקנות (תיקון התשס”ח)
שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה, והוא רשאי, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.

5. שינוי התוספת
שר המשפטים רשאי בתקנות, באישור כאמור בסעיף 4, לשנות את התוספת.

6. תחילה
תחילתו של חוק זה ביום י”ט בסיון התשנ”א (1 ביוני 1991).

תוספת
(סעיף 5)

1. הודעה על החלפת ספק גז (תיקון התשנ”ד)
הודעה על החלטת בעלי הדירות בבית משותף בעניין סיום החוזים שנחתמו עם ספק גז או באמצעותו (להלן: “הספק היוצא”), כאמור בסעיף 59ד(ב) לחוק המקרקעין, תימסר לספק היוצא 15 ימים מראש.

1א. מכלי גז של ספק יוצא (תיקון התשס”ח)
נמסרה לספק יוצא הודעה על החלטת בעלי דירות בבית משותף כאמור בסעיף 1 (בחוק זה: “הודעה”), יחולו הוראות אלה:
(1) הספק היוצא ימכור את המכלים הנייחים שלו, לספק הגז שבעלי הדירות התקשרו עמו בחוזה להספקת גז במקום הספק היוצא (בחוק זה: “הספק הנכנס”), בתמורה כאמור בפסקה (3); התמורה תיקבע בהתאם להוראות לפי סעיף 19(א)(1) לחוק הסדרים, 1989;
(2) הספק היוצא ימציא בתוך שלושה ימים מיום מסירת ההודעה לספק הנכנס, לבקשתו, את מלוא התיעוד שברשותו בנוגע למכלים הנייחים, את התיעוד הנדרש בהתאם לתקן ישראלי ת”י 158 ותיעוד נוסף ככל שקבע שר התשתיות הלאומיות;
(3) הספק הנכנס ישלם לספק היוצא את מלוא התמורה בעד המכלים הנייחים, בתוך 17 ימים מיום מסירת ההודעה, אלא-אם-כן הודיע הספק הנכנס לספק היוצא בכתב, בתוך שלושה ימים מיום שהומצא לו התיעוד כאמור בפסקה (2), כי אינו מעוניין לרכוש את המכלים כאמור;
(4) לא העביר הספק הנכנס לספק היוצא את תשלום מלוא התמורה בעד המכלים הנייחים בתוך 20 ימים מיום מסירת ההודעה, יראו את ההודעה כבטלה;
(5) הספק היוצא יפרק על חשבונו מונה ווסת השייכים לו במועד שייקבע בתיאום עם הספק הנכנס ובעלי הדירות בתוך שלושה ימים מיום שהועבר אליו מלוא התמורה כאמור בסעיף זה;
(6) הוראות סעיף 2(א) לא יחולו לגבי המכלים הנייחים, אלא-אם-כן הודיע הספק הנכנס לספק היוצא כי אינו מעוניין לרכוש את המכלים כאמור בפסקה (3);
(7) המכלים הנייחים, לרבות התיעוד כאמור בפסקה (2), יועברו לבעלות הספק הנכנס עם תום פירוק המונה והווסת כאמור בפסקה (5).

2. פירוק מתקנים (תיקון התשנ”ד)
(א) הספק היוצא יפרק על חשבונו את מתקני מערכת הגז המרכזית שאינם שייכים לבעלי הדירות, כאמור בסעיף 59ה לחוק המקרקעין, בתוך 15 ימים ממסירת ההודעה, ובלבד שיודיע לבעלי הדירות שלושה ימים מראש על מועד הפירוק.
(ב) נגרם נזק לרכוש המשותף כתוצאה מפירוק מתקנים כאמור בסעיף-קטן (א), על-ידי הספק היוצא, חייב הספק היוצא להחזיר את המצב לקדמותו.
(ג) לא פירק הספק היוצא את המתקנים כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות לעשות זאת באמצעות ספק הגז שעמו התקשרו, או באמצעות מי שמוסמך לבצע עבודות גז כמשמעותן בחוק הגז (בטיחות ורישוי), התשמ”ט-1989, ובלבד שמכלי הגז והציוד המושאל יועברו לאחר פירוקם למקום המיועד לאחסון ציוד כאמור; והספק היוצא ייטול את המתקנים שפורקו תוך 48 שעות ממסירת ההודעה על פירוקם.

3. החזרת דמי הפיקדון (תיקון התשנ”ד)
(א) ספק גז שקיבל הודעה על סיום חוזה הספקת הגז כאמור בסעיף 1 יחזיר את דמי הפיקדון במועד פירוק מתקני הגז או לא יאוחר מתום 30 ימים ממועד קבלת ההודעה, הכול לפי המועד המוקדם יותר.
(ב) דמי הפיקדון יחושבו על בסיס התעריפים האחרונים שקבע שר התעשיה והמסחר למכלי גז ולציוד מושאל, כשהם צמודים למדד יוקר המחיה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממועד קביעתם כאמור ועד למועד החזרת דמי הפיקדון לצרכן הגז ובתוספת מע”מ כחוק.

4. קיזוז חוב מדמי פיקדון
ספק גז רשאי לקזז חוב שוטף בעד גז שסופק עד ליום שבו הסתיים החוזה בין הצדדים, מדמי הפיקדון המגיעים לצרכן גז על-פי תוספת זו.”

2. כללי
הוספת הוראות 59 ד-ה לחוק המקרקעין נועדה לשרת את הקביעה שבחוק הסדרים במשק המדינה ולאפשר לדיירים לבחור בספק גז שיעניק להם תנאים תחרותיים יותר (ראו דברי ההסבר בה”ח 1992, מיום 17.05.90, בעמוד 194). אלא שהמחוקק לא הסתפק בהוספת הוראות אלה לחוק המקרקעין, ובו ביום בו פורסם תיקון 13 לחוק המקרקעין פורסם גם חוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ”א-1991 (להלן: חוק החלפת ספק גז; ס”ח 1350, מיום 26.3.1991, בעמ’ 117). לפי הנאמר בהערות בעניינו (בשולי הפרסום בספר החוקים) נחקק חוק זה על רקע אותם דברי הסבר שעמדו בבסיס הוספת תיקון מס’ 13 לחוק המקרקעין. מכאן שאין הוא אלא הסדר משלים להוראות תיקון מס’ 13 לחוק המקרקעין. הוראת סעיף 2 לחוק החלפת ספק גז מהווה איפוא הוראה משלימה להוראת סעיף 59ד לחוק המקרקעין, והיא קובעת כי “החלטה בדבר החלפת ספק גז כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין לא תבוצע אלא לאחר שחלפה שנה לאחר שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית”.

מקריאת שתי הוראות החוק יחדיו עולה כי ההוראה שבסעיף 59ד לחוק המקרקעין היא בבחינת “שטר ושוברו לצידו”: רוב הדיירים בבניין רשאים להחליט על סיום התקשרותם עם ספק גז אחד והתקשרות עם משנהו, אולם זאת בכפוף לכך שהחלפת ספק הגז לא תתרחש במהלך השנה הראשונה מהפעלת מערכת הגז המרכזית בבניין {ת”צ (יר’) 4272-11-10 אורי גנני ואח’ נ’ פזגז 1993 בעמ ואח’, תק-מח 2013(1), 8506 (05.02.2013)}.

ב- ת”א (שלום כ”ס) 3698/04 {גזגל השרון (1992) בע”מ נ’ פזגז 1993 בע”מ, תק-של 2006(4), 5569, 5576 (2006)} קבע בית-המשפט:

“ביום 07.04.89 קיבלה הכנסת את חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה), התשמ”ט-1989 (להלן: חוק ההסדרים), המורה, בסעיף 17 שבו, כי ‘צרכן גז רשאי לרכוש גז מכל ספק גז, וספק גז לא יהיה רשאי לאכוף על צרכן גז לרכוש גז ממנו או באמצעותו, אם צרכן גז הודיע על רצונו לסיים את החוזה שביניהם ותנאי החוזה בדבר החזרת ציוד ופיקדון נתמלאו’.

מכוח החוק הותקנו תקנות הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה) (משק הגז – החלפת ספק גז), התשנ”א-1991. תקנות אלה אינן נוגעות לאספקת גז באמצעות מערכת גז מרכזית בבית משותף.

ביום 01.06.91 הוספה לחוק המקרקעין…) הוראת סעיף 59ד; סעיף-קטן (א) מגדיר “מערכת גז מרכזית” כ’מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר’. סעיף-קטן (ב) קובע: ‘בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית בעלי הדירות’.

באותו יום נכנס לתוקף גם חוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ”א-1991. סעיף 2 שבו קובע, כי ‘החלטה בדבר החלפת ספק גז כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין לא תבוצע אלא לאחר שחלפה שנה מהיום שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית’.

בתוספת לחוק זה נקבע, כי ‘הודעה על החלטת בעלי הדירות בבית משותף בעניין סיום החוזים שנחתמו עם ספק גז או באמצעותו (להלן: “הספק היוצא”), כאמור בסעיף 59ד(ב) לחוק המקרקעין, תימסר לספק היוצא 15 ימים מראש’ (סעיף 1 לתוספת).

עוד נקבע שם, כי ‘הספק היוצא יפרק על חשבונו את מתקני מערכת הגז המרכזית שאינם שייכים לבעלי הדירות, כאמור בסעיף 59ה לחוק המקרקעין, בתוך 15 ימים ממסירת ההודעה, ובלבד שיודיע לבעלי הדירות שלושה ימים מראש על מועד הפירוק’ (סעיף 2(א)) לתוספת). סעיף 2(ג) מוסיף, כי ‘לא פירק הספק היוצא את המתקנים כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות לעשות זאת באמצעות ספק הגז שעמו התקשרו…’.

טענתן העיקרית של הנתבעות היא, שאין על ספק יוצא מגבלה, המונעת ממנו לפנות מיידית לדיירים ו”להשיבם לחיקו” לאחר מו”מ על תנאים משופרים, לרבות הבטחת שיפוי לדיירים למקרה בו ייתבעו על-ידי הספק הנכנס בגין הפרת החוזה. זאת, כל עוד טרם הוחל בהפעלת מערכת אספקת הגז של הספק הנכנס, שאז קיימת מגבלה על החלפתו למשך שנה מיום תחילת ההפעלה.
הנתבעות תומכות טענתן ב- המ’ (מחוזי יר’) 5087/97 גז גל (א.ב.) 1993 בע”מ נ’ סוכני פזגז ירושלים בע”מ ואח’, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.08.97), מפי כב’ השופטת רות אור, בה נפסק כי סעיף 17 אינו כולל כל מגבלה מבחינת תכיפות החלפת ספק הגז, כל עוד לא הוחל בהפעלת מערכת הגז.

לעומת-זאת, תומכת התובעת עמדתה במספר החלטות הדוחות את עמדת הנתבעות.

בהחלטת כב’ השופט י’ עדיאל ב- ה”פ (מחוזי יר’) 25/95 גזגל 1993 בע”מ נ’ סוכני פזגז ירושלים בע”מ (טרם פורסם) (בפסקה 7ו) נאמר: ‘אינני סבור, כדעת המשיבות, כי מטרת המחוקק בקוצבו לספק היוצא 15 יום לפירוק מתקניו היתה לאפשר לו לנסות ולשכנע את בעלי הדירות לחזור בהן מהחלטתם. לדעתי, מטרת ההוראה היתה לאפשר לספק היוצא לנתק את מתקניו בצורה מסודרת ולמנוע מצב בו ינותקו המתקנים על-ידי הספק החדש לצורך חיבור מתקניו בטרם היה סיפק בידי הספק היוצא להתנתק, מה שעלול אף להיות מלווה בחיכוכים ומריבות בין השניים’.

ב- בש”א (שלום ב”ש) 4184/02 דורגז בע”מ נ’ גז יגל חברה להפצת גז בע”מ (פורסם באתר האינטרנט נבו (14.10.02)), קבעה כב’ השופטת דרורה בית-אור כי ‘נכון שקיימת הוראה של הודעה מוקדמת של 15 יום שבמהלכם עדיין החוזה המקורי בתוקף אלא שמטרת ההודעה המוקדמת היא לאפשר לספק היוצא לפרק את מתקני מערכת הגז המרכזי ששייכים לו ובלבד שיודיע לדיירים על-כך 3 ימים מראש. המטרה היא התארגנות מחדש של שני הצדדים. פרוש אחר לעניין ההודעה המוקדמת… היה שם לאל את מטרת החוק. לא יעלה על הדעת שמחד גיסא יתיר המחוקק לדיירים להביא לידי סיום חד-צדדי חוזה התקשרות עם ספק גז ומאידך גיסא באותו חוק יקבע מנגנון שיאפשר לספק היוצא לנהל מו”מ מחדש עם הדיירים על אי-הפסקת חוזה, כאשר בנסיבות כאלה גם הספק החדש יכול לחזור ולהציע הצעות לדיירים וחוזר חלילה. לספק היוצא שחוזהו עם הדיירים הופסק על-פי רצונם יש אפשרות לחזור ולנהל עם הדיירים מו”מ לקראת תום השנה של ההתקשרות עם הספק החדש’.

השאלה שבה ועלתה ב- ת”א (שלום ק”ג) 1402/03 פזגז 1993 בע”מ נ’ בל-גז חברה ישראלית להפצת גז בע”מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.04.04)), וכב’ השופט אבי זמיר, סגן נשיא, הכריע בה באותו אופן, בקובעו כלהלן: ‘יצירת מצב של “פינג פונג” בין הספקים, כאשר הדיירים הם למעשה כדור המשחק, וניהול “מלחמת רשימות”, תוך גילויים של אלימות ותופעות של “שכירי חרב”, לעיתים אף “סוכנים כפולים”, כפי שהתרחש גם כאן, אין להשלים עימו. לא לכך התכוון המחוקק, המוחזק בחזקת מחוקק נאור. מלבד התכלית החקיקתית-הסובייקטיבית של הגברת תחרות ופתיחת הדלתות בפני ספקים חדשים, קיימת גם תכלית אובייקטיבית של מניעת סיטואציות הגובלות בפלילים והתגוששות פרועה בין הספקים.

אמנם, החוק לא מציב את האיסור במפורש, אך הוא צף ועולה בבירור מתכלית החוק, כאמור.

‘כל טקסט הוא יצור החי בסביבתו. הוא משפיע על סביבתו ומושפע ממנה. סביבה זו אינה רק הנסיבות הקרובות ליצירתו של הטקסט, אלא מעגלים-מעגלים של נתונים נורמטיביים וחברתיים והנחות יסוד משפטיות וחברתיות אשר הטקסט ניזון מהם ומזין אותם. הם כוללים, בין השאר, עקרונות מקובלים, מטרות יסוד ואמות-מידה בסיסיות. אכן, יצירתו של טקסט… אינה נעשית בחלל. היא נעשית תמיד על רקע של מציאות חברתית ומשפטית ועל בסיס הנחות יסוד חברתיות ומשפטיות…’
(אהרון ברק פרשנות תכליתית במשפט (הוצאת נבו, 2003), 246 – 247).

אמור מעתה – 15 הימים לא נועדו לניהול מו”מ מחודש על-ידי הספק היוצא.

במחלוקת פוסקים זו, דעתי כדעת כב’ השופטים י’ עדיאל, דרורה בית אור ואבי זמיר, ומנימוקיהם.

יצויין, כי לאחר האירועים נשוא התביעה שב המחוקק ונדרש לסוגיה, תוך שנתן-דעתו על התופעות של התחרות הפרועה הגובלת ב”התגוששות ספקים” והצעת מחירים בלתי כלכליים לצרכנים בצירוף הטבות גבוהות, כדי לחסום את חדירתם של המתחרים החדשים לשוק – כפי שהתגלו, בין היתר, בתיק זה – ועל פסיקות בתי-המשפט. המחוקק החליט לתקן את החוק, ולאחר שהממשלה קיימה דיון בסוגיה, פורסמה ב- 19.07.05 הצעת חוק מטעם הממשלה – הצעת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה) (תיקון מס’ 10 והוראת שעה), התשס”ה-2005. בדברי ההסבר של הצה”ח נאמר, כי כדי לאפשר קיומה של תחרות בתחום אספקת הגז בטווח הארוך, לאפשר פעולתן של חברות גז נוספות ולמנוע פגיעה בצרכני הגז, מוצע לקבוע בחוק כי בכל מקרה בו ניתנת הודעה מאת צרכן גז לספק גז על החלטתו לסיים את ההתקשרות עמו, יחול איסור על אותו ספק גז ומי שקשור אליו להתקשר עם הצרכן או להציע לו הטבות, וזאת במשך שישה חודשים מיום מתן ההודעה על סיום ההתקשרות. תוקף הוראת השעה המוצעת הוא לשלוש שנים.

הצעת החוק מלמדת איפוא כי המחוקק סבר שהתופעה המתוארת בהצה”ח, בפסיקות שצוטטו ובתיק זה אכן עומדת בניגוד למטרת הרפורמה בשוק הגז ולתכלית חוק ההסדרים ותקנותיו והתיקון לחוק המקרקעין, העוסקים בנוהל החלפת ספק גז בבתים משותפים.

מכל-מקום, הצעת החוק, שטרם נתקבלה, אינה מלמדת כי המצב המשפטי הקיים כיום הינו שונה, לעניין חוקיות פעולות הנתבעות, ואין היא מאיינת את פסיקותיהם של בתי-המשפט בסוגיה זו.

אינני מקבלת את טענת הנתבעות, כי ערך התחרות החופשית בשוק וטובת הצרכנים, מחייבים לאפשר מלחמה על לבם וכיסם של הלקוחות עד לרגע הפעלת מערכת הגז החדשה, קרי: הצעות משופרות לדיירים מצד הספק הגז היוצא, לאחר שקיבל הודעה על החלפתו, משלוח מכתב ביטול על ידו לספק הנכנס, פניה מחודשת של הספק הנכנס, המציע הטבות גדולות יותר, משלוח מכתב החלפה נוסף וחוזר חלילה. כפי שנפסק לא אחת, “התגוששות” כזו בשטח בין הספקים, ועריכת רשימות דיירים “תומכי הספק היוצא” ו”תומכי הספק הנכנס”, חדשות לבקרים, מנוגדות לתכלית החקיקה הרלוונטית, שקבעה פרק של 15 יום כדי לאפשר החלפה מסודרת ולא כדי לאפשר לספק היוצא לנסות לגרום לביטול חוזהו של הספק הנכנס, ועלולה להביא לידי תקריות אלימות.

יתר-על-כן, הראיות שהוצגו מלמדות כי אין מדובר בתחרות אמיתית, שבמסגרתה נאלץ הספק הוותיק, השולט בנתח שוק נכבד, להתייעל, להוריד מחירים ולשפר את תנאי השירות כלפי כולי עלמא, כדי להישאר תחרותי מול הספק החדש שנכנס לשוק, אלא – כטענת התובעת – עסקינן ב”סיכול ממוקד” של חדירת התובעת לשוק, קרי: מתן ההטבות באופן נקודתי, חשאי למחצה (ראו ההחזרים העלומים לדיירים, שזכרם לא מופיע בחוזים), רק לצרכנים שבחרו לעזוב את הנתבעות ולהתקשר בחוזה עם התובעת, והוציאו לפועל כוונתם זו. זאת ועוד, לפי התרשמותי, חישוב עלותן של כל ההטבות שהציעו הנתבעות לדיירים ה”שבים הביתה”, מלמד כי אין מדובר בהצעה מתחרה בעלת אופק כלכלי ארוך טווח, שהינה לטובת הצרכנים וכיסיהם, אלא בהצעה שנועדה להביא להכשלתו של המתחרה, המאיים לגזול מהנתבעות נתח שוק, כדי להביא להתמוטטותו וסילוקו מהשוק, או למצער למנוע ממנו להפוך לגורם בעל משקל בשוק, כדי שלאחר תקופה של שנים ספורות, יוכלו הנתבעות לשלוט בשוק ללא מצרים וללא מתחרים (פרט לחברות הגז הוותיקות) ולשמור על מתח הרווחים הגבוה ממנו נהנו כל השנים, כש”טובת הצרכנים” מעניינת אותן כשלג דאשתקד.

הנתבעות היו ערות לראיות שהציגה התובעת, בדבר חוזיהן ה”משופרים” הכוללים הטבות מופלגות, חלקן חשאיות-למחצה, לצרכנים השבים הביתה, אך נמנעו מלהציג תחשיבים או אפילו לטעון, באמצעות מינהליהן או עדים מומחים מטעמן, כי ההטבות שניתנו לצרכנים אלה היו כלכליות, במובן זה שתוחלת הרווח הצפויה מאותם צרכנים, בהנחה שישארו לקוחות הנתבעות לתקופת מינימום כזו או אחרת, עולה על ערך ההטבות. בכך יש משום הודאה בשתיקה בטענת התובעת, כי ההטבות המפליגות אינן אלא מלחמת חורמה, בכל מחיר כמעט, בחדירתם של המתחרים החדשים, דוגמת התובעת, לשוק הגז.”

ב- בש”א (שלום חי’) 13493/03 {נהמ”א בע”מ נ’ סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע”מ, תק-של 2003(4), 19621, 19627 (2003)} קבע בית-המשפט:

“13. בהערת אגב אומר כי אין בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 וסעיף 2 לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ”א-1991, אשר נחקקו לאחר חוק ההסדרים, כדי לשנות את דעתי, שכן נראה כי מטרתם של סעיף 59 הנ”ל היתה להסדיר את האופן בו יוכלו דיירי בית משותף לקבל החלטה, ביחסים אשר ביניהם, בדבר מעבר לספק גז אחר ואילו סעיף 2 הנ”ל אפשר לדיירים, להחליף את ספק הגז אשר נקבע על-ידי מי שבנה את הבניין (כאשר, מטבע הדברים) הבחירה נעשתה מטעם בונה הבית המשותף, שלא על דעת הדיירים).

כך או כך, אין בהוראות הנ”ל כדי לשנות את הפרשנות הנכונה אשר יש ליתן לסעיף 17 לחוק ההסדרים.”

ב- בש”א (שלום ב”ש) 4184/02 {דורגז בע”מ נ’ גז-יגל חברה להפצת גז בע”מ על-ידי ב”כ עו”ד שפיגלמן וקפמנר, תק-של 2002(3), 685, 687 (2002)} קבע בית-המשפט:

“הרקע החקיקתי
5. הרקע החקיקתי הוא הרפורמה במשק הגז שבאה לכלל ביטוי בחוק ההסדרים במשק (תיקוני חקיקה), התשמ”ט-1989 (להלן: “חוק ההסדרים”) אשר נועדה לפרוץ את המונופול שהיה במשק הגז בארץ במשך שנים רבות למספר מצומצם של חברות גז, ולפתוח את השוק לתחרות חופשית שתאפשר לחברות נוספות להשתלב במערכת אספקת הגז.

סעיף 17 לחוק ההסדרים קובע כי:

‘צרכן גז יהא רשאי לרכוש גז מכל ספק גז וספק גז לא יהיה רשאי לאכוף על צרכן גז להמשיך ולרכוש גז ממנו או באמצעותו, אם צרכן הגז הודיע על רצונו לסיים את החוזה ביניהם ותנאי החוזה בדבר החזרת ציוד ופיקדון נתמלאו.’

סעיף 14 מגדיר:

” “ספק גז” – מי שעוסק במכירה או בשיווק של גז.”

” “צרכן גז” – מי שרוכש גז לצריכה עצמית.”

6. אין מחלוקת שהמבקשת והמשיבה הינן “ספק גז” ואילו דיירי הבתים הינם “צרכני גז”.

7. בעקבות ההוראה הנ”ל שבחוק ההסדרים נקבעו על-ידי המחוקק הוראות נוספות בחוקים שונים לשם הפעלת הרפורמה במשק הגז.

בענייננו הואיל ומדובר בדיירי בית משותף, ההוראה הנוגעת מצויה בחוק המקרקעין… סעיף 59ד ו- 59ה וכן בחוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ”א-1991 (להלן:”חוק החלפת ספק הגז”).

8. סעיף 59ד לחוק המקרקעין קובע בסעיף-קטן(ב):

‘בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו. החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.’

9. בחוק החלפת ספק גז נקבע:

סעיף 2:

‘החלטה בדבר החלפת ספק גז כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין לא תבוצע אלא לאחר שחלפה שנה מהיום שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית.’

בתוספת לחוק בסעיף 1 נקבע:

‘הודעה על החלטת בעלי דירות בבית משותף בעניין סיום החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו (להלן: “הספק היוצא”) כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין תימסר לספק היוצא 15 ימים מראש.’

סעיף 2(א) לתוספת קובע:

‘הספק היוצא יפרק על חשבונו את מתקני המערכת הגז המרכזית שאינם שייכים לבעלי הדירות, כאמור בסעיף 59ה לחוק המקרקעין בתוך 15 ימים ממסירת ההודעה ובלבד שיודיע לבעלי הדירות שלושה ימים מראש על מועד הפירוק.’

סיכום ביניים
10. ממכלול ההוראות הנ”ל עולה כדלהלן:

א. צרכני גז רשאים לרכוש גז מכל ספק גז.
ב. ההתקשרות של ספקי הגז היא בעלי הדירות שהם הצרכנים.

ג. צרכני גז רשאים להביא לידי גמר הסכם התקשרות עם ספק גז שעמו היו קשורים באספקת גז.

ד. ההחלטה על הפסקת שירותיו של ספק הגז היוצא לא תבוצע אלא אם חלפה שנה מיום שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית.

ה. בבית משותף החלטה על הפסקת התקשרות כאמור לעיל – טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.

ו. ההודעה על החלטת בעלי הדירות כאמור לעיל תימסר לספק הגז היוצא 15 יום מראש.”

ב- בש”א (מחוזי ת”א) 15218/02, ת”א (ת”א-יפו) 1985/02 {סופרגז נ’ ש.א.מ. מרכז הגז בע”מ, תק-מח 2002(3), 2673, 2674 (2002)} קבע בית-המשפט:

“4. כאמור, מתבססת המבקשת על הוראות חוק המקרקעין וחוק החלפת ספק גז.

סעיף 59ד לחוק המקרקעין מאפשר לבעלי דירות, הרוכשים גז באמצעות מערכת גז מרכזית, להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר, בהסכמה בכתב של מחצית מבעלי הדירות.

ואילו סעיף 2 לחוק החלפת ספק גז מגביל החלפת ספק הגז בכך שהחלפה כזו לא תבוצע אלא לאחר שחלפה שנה מהיום שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית.

עיון בהוראות המילוליות של שני החוקים הנ”ל מעלה שהם אינם מתייחסים למצב דנן. הוראות החוק יוצאות מנקודת הנחה שנחתמו חוזים בין הדיירים לבין ספק הגז, והדיירים מעוניינים להביא חוזים אלה לקיצם. הסעיפים האמורים מאפשרים סיום ההתקשרות החוזית הקיימת בין הדיירים לבין ספק הגז, בתנאים מסויימים: הסכמה בכתב של מחצית מהדיירים ותקופת מינימום של שנה מהפעלת המערכת.

בענייננו – אין כל התקשרות חוזית בין המבקשת לבין הדיירים. אף דייר לא התקשר עם המבקשת בחוזה לאספקת גז, והקבלן, שלכאורה העניק למבקשת בלעדיות באספקת גז לפרוייקט, לא התחייב כלפיה לחייב את הדיירים להתקשר עם המבקשת, ובחוזים שבינו לבין הדיירים אין כל סעיף המחייב אותם להתקשר עם המבקשת.

כלומר, בהוראות החוק האמורות, עליהן מתבססת המבקשת, אין כדי להושיע לה.

המבקשת גייסה לעזרתה את פסק-דינו של כב’ השופט א’ ריבלין בשבתו בבית-המשפט המחוזי בבאר-שבע (המ”פ (ב”ש) 63/92 גזגל בע”מ נ’ פטרולגז בע”מ, תק-מח 92(3), 1491 (1992)) בו נקבע ש”החלפת ספק גז” כוללת גם את ההחלטה, מטעם בעלי הדירות. שלא להתקשר או שלא להמשיך בהתקשרות עם ספק גז שהתקין כבר בבניין, לבקשת הקבלן, את מערכת הגז המרכזית.

זאת, בשל התכלית החקיקתית לקיים איזון בין שני אינטרסים מתחרים:

הצורך להגן על הצרכן והצורך להימנע מפגיעה באינטרסים כלכליים לגיטימיים של ספק הגז.

פסק-דינו האמור של השופט א’ ריבלין מתבסס על תשתית עובדתית שונה. שכן, באותו עניין הוחל באכלוס הבניין, התובעת חתמה על הסכמים והחלה באספקת גז ל- 3 דירות. דהיינו, התובעת שם, כפי שצויין על-ידי כב’ השופט א’ ריבלין (עמוד 9, שורות 11-10) היא זו שהפעילה את מערכת הגז המרכזית בבניין, ולכן, החלפתה חייבת להיעשות על-פי הוראות החוקים.

כאמור, במקרה דנן, אף דייר לא חתם על חוזה עם המבקשת, והקבלן מצידו לא התחייב כלפיה לחייב את הדיירים להתקשר עמה. העתרות לבקשתה של המבקשת תחייב למעשה, חיוב בהתקשרות חוזית של הדיירים עמה; ולא לכך נועדו הוראות החוקים האמורים. אין בפי המבקשת כל אסמכתא למקור חוקי שיהא בו כדי להביא לחיוב הדיירים לחתום עמה על חוזים, מקום שלא התחייבו לכך בחוזים עם הקבלן, ומקום שהקבלן לא התחייב כלפיה לכלול בהתחייבות כזו של הדיירים בחוזה עמם.

בנקודה זו אעיר שההתקשרות בין הקבלן לבין המבקשת, מעוררת תהיות ותמיהות.

במקום שהמבקשת תזכה לתמורה הולמת מהקבלן על ביצוע עבודות התשתית וההכנה של מערכת הגז המרכזית, מתחייבת היא לשלם לקבלן 200$ עבור כל יחידת דיור בפרוייקט.

הקבלן, שלא צורף כצד, מרוויח טבין ותקילין, מבחינת המבקשת, ואילו, הדיירים, שלא נשאלו, מן הסתם, לדעתם, באותה נקודת זמן, הם אלה שיישאו, בסופו-של-דבר בעלויות, שהרי אין לחשוד במבקשת שהיא תורמת את עלויות מערכת הגז והתשלומים לקבלן, מטעמים פילנטרופיים.

5. במצב הדברים האמור, בו, מחד גיסא, לא צורפו הצדדים הנדרשים,המבקשת השתהתה בפנייתה לבית-המשפט, וניתן לפצותה בכסף על נזקיה, ומאידך גיסא, הבסיס המשפטי לבקשתה רעוע, בנסיבות העובדתיות המפורטות לעיל, אין מקום למתן הצו המבוקש, והבקשה נדחית.”

ב- ת”א (מחוזי מר’) 16593-05-09 {פנחס גרבר נ’ ש.א.מ מרכז הגז בע”מ, תק-מח 2009(3), 6546, 6553 (2009)} קבע בית-המשפט:

“סעיף 59ד לחוק המקרקעין עוסק בסיטואציה של בית משותף אחד שקיימת בו מערכת גז מרכזית. הסעיף קובע שבמצב כזה, כדי לסיים את החוזים האישיים שנחתמו בין כל צרכן וצרכן בבית המשותף, יש לקבל החלטה ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות בבית המשותף.

סעיף 59ד הוסף לחוק בשנת 1991, בתיקון מס’ 13, כאשר במקור, נדרשה הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות ובשנת 1994, בתיקון מס’ 15 לחוק, שונתה ההוראה משני שלישים ליותר ממחצית מבעלי הדירות.

עיון בסעיף מלמד שבשעה שנחקק כאמור, צפה המחוקק את המצב בו לבניין אחד מערכת גז מרכזית, המספקת גז לכל הדירות בבניין, אולם לא עסק בסיטואציה בה אותה מערכת גז מרכזית היא שכונתית ומספקת גז למספר בניינים.

בשנת 1991, בה הוסף סעיף 59ד לחוק המקרקעין, הותקנו התקנות.

בשנת 1995 התקבל תיקון לתקנות במסגרתו הוספה ההגדרה של “מערכת גז מרכזית” ועוד לענייננו הוספו תקנות 2(ב) ו- 8א.

תקנה 2(ב) מתייחסת כבר למצב שמערכת גז מרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר וקובעת שבמצב כזה בעלי הדירות הצורכים גז רשאים להחליט לסיים את כל החוזים בין צרכני הגז בבית המשותף, כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, דהיינו, ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות.

תקנה 8א מוסיפה שחרף האמור בתקנה 9(1), התקנות יחולו על הספקת גז באמצעות מערכת גז מרכזית לצרכנים של שני בתים משותפים או יותר.

מעיון בהוראות אלו הגעתי למסקנה שיש לפרש את המצב המשפטי הקיים באופן הרמוני כך שתקנה 2(ב) באה להוסיף, למען הסר ספק, שאף כאשר מדובר במערכת גז שכונתית, המספקת גז ליותר מבית משותף אחד, נדרש רוב של כלל בעלי הדירות בבתים המשותפים שצורכים גז, והכול כאמור בסעיף 59ד לחוק. ובמילים אחרות, אם בסעיף 59ד נדרש רוב של בעלי הדירות בבית המשותף האחד בו הוא עוסק, הרי כאשר מערכת הגז המרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר, נדרש רוב של בעלי הדירות בכל הבתים המשותפים הצורכים גז מאותה מערכת.

שעה שנדרשת הסכמה של רוב צרכני הגז בכל הבתים המשותפים המחוברים למערכת הגז המרכזית, אין מנוס מהסקת המסקנה שבית משותף, שצובר גז משותף מצוי בשטחו, אינו רשאי לקבל החלטה עצמאית אודות התנתקות מהשימוש בצובר המשותף בדרך חד-צדדית ובהיעדר הסכמה, שכן אחרת במה הועילו חכמים בתקנתם?”

מקור המאמר – abc-israel.it