סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“64. התקנון המצוי
מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות.”
התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף שבחוק המקרקעין הנ”ל קובע כדלקמן:
“1. הגדרות
בתקנון זה:
“בעל דירה” – לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעל מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר-המשנה, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה;
“רכוש משותף” – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
2. שינויים ותיקונים בדירה (תיקון התשמ”ד)
(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, “פגיעה ברכוש המשותף” – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
3. הזכות לתבוע תיקונים (תיקון התשל”ז)
(א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
4. עבודות לבדק הרכוש
(א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
5. אסיפה כללית רגילה
(א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.
(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה-עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.
6. אסיפה כללית שלא מן המניין
(א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
7. כינוס אסיפה
(א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
8. המניין באסיפה
(א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על-ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
9. סדר היום באסיפה
(א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.
(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על-כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.
(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.
10. יו”ר ומזכיר האסיפה
אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
11. דחיית האסיפה
יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
12. החלטות
(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב-דעות.
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
13. הצבעות
(א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.
(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.
(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
14. באי-כוח
(א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על-ידי בא-כוח.
(ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.
(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על-ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.
(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
15. הנציגות
(א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב) אסיפה כללית שלא-מן-המניין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.
(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב-דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
16. חשבונות (תיקון התשנ”ב)
(א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על-שם הבית המשותף.
(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.”
התקנון המצוי יחול רק שעה שבין הצדדים לא הוסכם במפורש על תקנון שונה ממנו {ת”א (שלום יר’) 4120-09 בעלזא שיכון ורווחה בע”מ נ’ דוד סלמן, תק-של 2011(1), 61512, 61513 (2011)}.
ב- ת”ק (תביעות קטנות חי’) 42720-05-10 {יעקב תורגמן נ’ אברהם טלמון, תק-של 2010(3), 82308 (2010)) קבע בית-המשפט כי בתיק זה לא הוצג תקנון הבית המשותף. בהיעדר תקנון ייחודי או בהיעדר סעיף המתייחס לנושא שבסכסוך, יחול התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין.
ב- ע”א (מחוזי יר’) 11355/07 {נאוה שמחה כלפון ביטון נ’ נציגות הבית המשותף ברחוב אורוגאי 31 קריית יובל ירושלים, תק-מח 2008(3), 6713, 6715 (2008)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן לבית לא נרשם תקנון מוסכם, ועל-כן חל עליו, מכוח הוראות סעיף 64 לחוק המקרקעין, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
ב- ת”א (שלום נת’) 8786/03 {קרן קיימת לישראל נ’ נהרי שמואל, תק-של 2006(4), 24178, 24181 (2006)} קבע בית-המשפט כי בהתאם לסעיף 64 לחוק המקרקעין מקום שלא נרשם תקנון לבית המשותף יראו תקנון המצוי שבתוספת לחוק כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות.
עוד נקב כי על-פי סעיף 2(א) לתקנון המצוי בעל דירה אינו יכול לעשות שינוי שפוגע ברכוש המשותף ללא קבלת הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, כאשר פגיעה ברכוש המשותף הינה לרבות פגיעה בחזותו החיצונית.
במקרה דנן, לא הוצג בפני בית-המשפט כל תקנון ועל-כן אף לפי התקנות המצוי אין הנתבעים יכולים להקים המבנה ולהשתמש בו בשטח הרכוש המשותף, מה גם שלא הוצג בפני בית-המשפט כל היתר בניה כדין למבנה זה.
ב- ת”א (שלום יר’) 10753/03 {כנפי נשרים 3 ירושלים בע”מ נ’ יהושע בן פורת, תק-של 2006(4), 5786, 5788 (2006)} קבע בית-המשפט כי מאחר והצדדים לא הציגו כל הוראה מתקנון מוסכם לעניין שינויים ו/או בניה על הרכוש המשותף, יש לפנות אל התקנון המצוי.
עוד נקבע כי כל שימוש ברכוש המשותף, ואפילו שימוש קל ביותר, שאין לגביו הסכמה של האסיפה הכללית, הרי שיש בו משום פגיעה ברכוש המשותף ועל-כן הוא אסור. כל זאת, כאשר לא מדובר בשימוש “סביר” ברכוש המשותף, שאז השימוש מותר אף ללא צורך בקבלת הסכמה של האסיפה הכללית.
בתיק מס’ 16/00 {ננה יניב וקרן נ’ נציגות הבית המשותף רח’ הרצל 19, כפר סבא, טרם פורסם, 2000)} קבע כב’ המפקח אפרים כהן כי סמכותה של הנציגות להיכנס לתוך דירה פרטית בהתאם לסעיף 3(א) או 4(א) לתקנון המצוי, מוגבלת אך ורק לצורך ביצוע תיקונים הכרחיים במתקן משותף המצוי בתחום הדירה, או כדי לבצע עבודות הכרחיות למניעת נזק מדירה זו כלפי דירות אחרות או כלפי הרכוש המשותף.
בכל מקרה אחר אין הנציגות רשאית להיכנס ולבצע עבודה כלשהיא בתוך דירה פרטית ללא הסכמה מראש מפורשת וברורה, גם אם לדעת הנציגות מדובר בסתם עקשנות, או החשש בלתי-סביר.
ביתר שאת עלינו להיזהר מלפגוע בקניינו של אדם מאז חקיקתו של “חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו”.
במקרה דנן, לא ניתן לומר כי העברת צינורות המים החמים של המערכת הסולרית בתוך הדירה איננה מהווה פגיעה בזכויות הקניין, ועובדה היא כי גם הנציגות היתה ערה לכך והציעה לפצות את התובעים בגין ירידת ערך הדירה הנגרמת בגין הצינורות, ואין כמובן להתעלם גם מהסכנה הבטיחותית הקיימת על-אף אמצעי הביטחון.
עוד נקבע כי למרות חוסר שיתוף הפעולה מצידם, לא ניתן גם לנתק את דירתם של התובעים באורח חד-צדדי מן המערכת הסולרית, ויש לאפשר להם ליהנות משירותי מערכת זו כפי שהיה המצב קודם לפיצוץ. לעניין זה הורה כב’ המפקח לנתבעת לחבר את המערכת הסולרית מחדש באמצעות מעקף חיצוני ולהימנע מניתוקה של דירת התובעים מן המערכת.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
