התקנת מעלית – סעיף 59ו לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 59ו לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:

“59ו. התקנת מעלית (תיקון התשנ”ו)
(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965;
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור;
(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
(4) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף-קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
(ד) (1) ההוראות בפרק ו’ סימן ד’ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים;
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכול כפי שימצא לנכון.”

2. כללי
כעולה מדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 20) (התקנת מעלית ברכוש משותף), התשנ”ו-1996 {ה”ח 497} מטרתו של התיקון היתה “לאפשר התקנת מעלית בבניין מגורים בהחלטת בעליהם של שני שלישים מהדירות, ובכך לפתור את מצוקותיהם של קשישים בבתים משותפים ישנים שאינם יכולים עוד לטפס מדרגות רבות אל ביתם ואינם יכולים לעמוד כלכלית ובריאותית במעבר דירה. כמו-כן, תעודד הצעת החוק רכישת דירות בבתים ישנים ותביא להחייאת שכונות ישנות על-ידי כניסת אוכלוסיה צעירה אליהן והעלאת רמת החיים בהן, באמצעות התקנת מעליות בבתים”.

מהוראת סעיף 59ו לחוק המקרקעין וכן מדברי ההסבר ניתן ללמוד כי המחוקק בחר לתת את כוח ההחלטה באשר להתקנת מעלית בבית משותף לרוב מיוחד של בעלי הדירות המהווה שני שליש מבעלי הדירות. בדומה להחלטות אחרות הנוגעות לבית המשותף גם כאן רוב כלשהו של הדיירים יכול לכפות את רצונו על המיעוט {ראה למשל סעיפים 59ד(ב), 60(א), 62(א), 71, 71ב(א) לחוק המקרקעין}.

מתן ההכרעה לרוב כלשהו של הדיירים הינו מחוייב המציאות והגיוני. דבר זה מאפשר להגיע להחלטות אשר ימלאו אחר רצונם והאינטרסים של רוב בעלי הדירות, ימנע מתן הכוח בידיו של דייר אחד או מיעוט הדיירים שמטעמיהם מתנגדים להחלטה, ויאפשר שיפור איכות חייהם של כלל דיירי הבית המשותף {ראה דברי הכנסת בדיון בהצעת החוק מיום 12.03.96, 5229}.

יחד-עם-זאת, השאיר המחוקק פתח למניעת הוצאתה לפועל של החלטת הרוב כאשר זו פוגעת באופן מהותי במיעוט.

לפיכך, נקבע כי היעדר פגיעה שכזו הינה תנאי-סף לצורך התקנת מעלית בבית משותף על-פי החלטת בעלי שני שלישים מהדירות. בקשה זו מעלה את שאלת פרשנותו של המונח “פגיעה מהותית” הקבוע בסעיף.

יש להבחין בעניין זה בין שתי שאלות:

האחת, הינה האם הפגיעה האמורה בסעיף הינה אך פגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית, או שמא גם פגיעה בדיירי הבית עצמם, כגון פגיעה בבריאותם, תיכלל בגדר המונח.

השניה, בהנחה שהפגיעה כוללת גם פגיעה בדיירי הבית, האם הפגיעה בדייר הינה סובייקטיבית או אובייקטיבית וכיצד תיקבע מהי פגיעה מהותית.

באשר לסוגיה הראשונה, הפגיעה האמורה בסעיף כוללת גם פגיעה בבעלים של אחת הדירות. אומנם הסעיף מדבר לכאורה רק בפגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית. למרות זאת, יש ליתן לסעיף פרשנות מרחיבה שתכלול גם פגיעה באנשים ולא רק ברכוש, וזאת לאור תכליתה והגיונה של ההוראה.

מבחינה לשונית, במסגרת המונח “פגיעה בדירות” ניתן לכלול אף פגיעה בבעליהם של הדירות.

מבחינה תכליתית, האם ייתכן כי המחוקק התכוון להגן על בעל דירה מפני פגיעה ברכושו כתוצאה מהחלטת הרוב, בעוד שאיפשר לפגוע פגיעה מהותית בבריאותו של אותו בעל דירה כתוצאה מההחלטה? אנו סבורים כי התשובה לכך היא בשלילה. אומנם מטרת הסעיף כאמור לאפשר ככל הניתן את הוצאתה לפועל של החלטת שני שלישים מבעלי הדירות, אך-עם-זאת לא ניתן להתעלם מפגיעה בבעל דירה אשר קנה את דירתו על-סמך מצב עניינים מסויים וכי ההחלטה יכולה לפגוע בו במידה רבה עד כדי הצורך לעבור לדירה אחרת. לפיכך, יש לפרש את הסעיף ככולל הגנה על בעל דירה גם מפני פגיעה מהותית בו עצמו, בבריאותו או באינטרסים אחרים שלו.

באשר לסוגיה השניה, אנו סבורים כי הבחינה צריכה להיות אובייקטיבית תוך התחשבות במאפייניו של בעל הדירה הטוען לפגיעה בו. נראה כי אין היגיון בקביעה אחרת לפיה הבחינה היא סובייקטיבית בלבד.

קביעה כזו יכולה להוביל למצבים אבסורדיים בהם בעל דירה הרואה עצמו נפגע מהותית מההחלטה להתקין מעלית יוכל למנוע את התקנתה למרות שבעיני האדם הסביר אין כל הצדקה או היגיון להתנגדותו.

כאמור נראה כי מצב זה בא המחוקק למנוע בהתקינו את סעיף 59ו לחוק המקרקעין. יחד-עם-זאת, אין משמעות הדבר כי פגיעה בבעל דירה הסובל מבעיות רפואיות מסויימות תיבחן כפגיעה בבעל דירה “רגיל” שאינו סובל מאותן בעיות.

הבחינה האובייקטיבית אין משמעה התעלמות ממאפייניו המיוחדים של אותו בעל דירה הטוען לפגיעה מהותית בו כתוצאה מההחלטה להתקין מעלית בבית המשותף.

לא ניתן להגדיר מראש ולתחם את המקרים בהם הפגיעה תיחשב לפגיעה מהותית ויש לבחון כל מקרה לגופו.

יחד-עם-זאת, נעיר כי במסגרת הבחינה האם מדובר בפגיעה מהותית יש מקום לעריכת איזון בין הפגיעה הנטענת על-ידי בעל הדירה המתנגד להתקנת המעלית לבין הפגיעה האפשרית מאי-התקנת מעלית בבעלי הדירות אשר קיבלו את ההחלטה.

פגיעה מהותית היא מונח עמום ויחסי, וייתכן כי במקרה אחד הפגיעה מהתקנת המעלית תהיה פגיעה מהותית, בעוד שבמקרה אחר אותה פגיעה לא תהווה פגיעה מהותית וזאת בהשוואה לפגיעה בבעלי הדירות האחרים מאי-התקנת המעלית.

כך למשל יש לשוב ולהזכיר את דברי ההסבר בהצעת החוק אשר עסקו בבעלי דירות שהזדקנו ואינם יכולים עוד לרדת ולעלות במדרגות וזקוקים למעלית לצורך הגעה לדירתם. בבחינת הפגיעה בבעל הדירה המתנגד להתקנת מעלית לא ניתן להתעלם גם מהפגיעה בהם מאי-התקנת המעלית {ראה גם ר”א 10273/08 שאול לוי נ’ אברהם רוזנר, תק-על 2009(2), 3069, 3070 (2009)}.

כאמור, טרם תיקון 19 לחוק המקרקעין, בניית מעלית ברכוש המשותף חייבה 100% הסכמה של בעלי הדירות ולא היה נפקא מינה אם מדובר היה במעלית פרטית או משותפת.

עם התפתחות הטכנולוגיה והעליה ברמת החיים יותר ויותר דיירים בבית משותפים ישנים מעוניינים להתקין מעליות. היות ולא לכל בעלי הדירות אינטרסים דומים, שכן בעלי דירות בקומות נמוכות הינם בעלי אינטרסים פחותים בעניין ועל-מנת לא לטרפד לחלוטין אפשרות זו, תיקן המחוקק את חוק המקרקעין וקבע כי ניתן להתקין מעלית ברוב מופחת ובהתקיים מספר תנאים הקבועים בסעיף 59ו לחוק המקרקעין.

כלומר, מעלית שנבנית מתוקף סעיף 59ו לחוק המקרקעין – חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה והפעלתה כל בעלי הדירות. רוצה לומר, כל בעלי הדירות, גם מי שלא הסכימו להקמת המעלית ולא השתתפו במימון הקמתה, חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה, ומנגד – רשאים להשתמש בה ללא גבול וללא תנאי. זה האיזון שמצא המחוקק בחוקקו את התיקון לחוק המקרקעין בדבר התקנת מעלית {ראה גם תיק מס’ 163/06 קופפרברג מרדכי ואח’ נ’ צביקה ברוק, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.03.07)}.

כאמור, הוראות סעיף 59ו לחוק המקרקעין דנות בהתקנת מעלית בבית משותף. הקמת מעלית משביחה את הרכוש המשותף. ברי כי התקנת מעלית בבית משותף מעלה את ערך הדירות, לדוגמה, הנמצאות בקומה השניה ואילך.

בתיק מס’ 183/99 {משה וינרובר ואח’ נ’ נציגות הבית המשותף ברח’ בלוך 19, תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.11.99)} עסקינן בתובעים הגרים בקומה השניה.

כב’ המפקחת מירה אריאלי, קבעה כי התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה לאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם.

דרישה זו בנסיבות העניין הינה עשיית עושר ולא במשפט ולפיכך, יש לדחות התביעה לאפשר לתובעים להשתמש במעלית ללא השתתפותם בהוצאות ההתקנה. עוד נקבע כי אם ברצון התובעים להשתמש במעלית יהא עליהם לשלם לנתבעת את מלוא חלקם בהוצאות ההתקנה לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתם.

בתיק מס’ 187/03 {שפרן אברהם ואח’ נ’ פרנק עמוס ואח’, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.10.04)} קבעה כב’ המפקחת צ’ פיגנבוים כי במקרה דנן ספק בעיניה אם על המקרה הנדון חל סעיף 59ו לחוק המקרקעין שכן הבית המשותף מונה 2 דירות בלבד ולעולם לא תיווצר הסיטואציה אודותיה דן סעיף הנ”ל ודומה כי על המקרה דנן חל מבחן השימוש הסביר ברכוש המשותף.

ב- ת”א (שלום ת”א) 23827/08 {ופר עומרי נ’ מטלון קרייתי יהודית, תק-של 2008(4), 9699, 9700 (2008)} קבע בית-המשפט:

“במסגרת בקשה זו עלי לבחון באם התובענה שלפני הינה בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, אם לאו…

הסכסוך שלפני הינו בגין השתתפות בהוצאות התקנת המעלית בבית המשותף. בעוד שהתובע טוען כי הנתבעת התחייבה לשלם בעבור ההתקנה, טוענת הנתבעת כי הסכימה להתקנת המעלית אולם לא הסכימה לשאת בתשלום הנדרש מטעמיה כפי שפורטו בכתב ההגנה.

מכאן עולה כי מהות הסכסוך בין הצדדים נובעת מסעיף 59ו לחוק המקרקעין המתייחס להתקנת מעלית בבית משותף ולהשתתפות בעלות התקנתה.

בסעיף 59ו(ב)(1) לחוק המקרקעין נקבע כי ‘בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור’.

הסעיף מסדיר את תשלום התקנת המעלית על-ידי בעלי הדירות, כמו גם הסכסוך בעניינינו, אשר כאמור הינו בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים.

התובע טוען כי ביום הגשת התביעה הוא אינו עוד בעל דירה בבית המשותף ולפיכך הסכסוך אינו בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים.

אולם, אני מוצאת כי אין ממש בטענה זו של התובע. במועד הסכסוך בין הצדדים אשר בגינו הוגשה תביעה זו, היה התובע בעלים של דירה בבית המשותף כמו גם הנתבעת, ולכן אין נפקות לעובדה באם חדל להיות בעלים של הדירה בשלב מאוחר יותר.”

ב- ע”א (מחוזי חי’) 4402/07 {צביקה ברוק נ’ מרדכי קופפרברג, תק-מח 2008(3), 7225, 7226 (2008)} קבע בית-המשפט:

“4. נראה לנו כי יש לדחות את הערעור. אף אם מדובר במעלית משותפת הנשארת בגדרו של הרכוש המשותף לאחר בנייתה, עדיין נדרש, כתנאי לבנייתה במסגרת המותרת לכך על-פי ההוראה שבסעיף 59ו לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 כי היא תותקן בבניין ב’אופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית’.

בדומה למה שנפסק ב- ע”א (ת”א) קלרה יוסוביץ נ’ צילה חי, פ”מ תשנ”ט(א), 1, ‘פגיעה מהותית זו מהווה מכשול בלתי-עביר להתקנת מעלית, שכן היא שוללת את קיומו של התנאי השני הדרוש לביסוס החלטה על התקנת מעלית. כלומר: הכלל הנובע מסעיף 59ו(א) הוא כי היעדרו של תנאי אחד מהתנאים המנויים בו משמיט את הקרקע מהאפשרות המשפטית לקבל החלטה באסיפה הכללית על התקנת מעלית. בענייננו נעדר התנאי השני של אי-פגיעה מהותית בדירה מדירות הבית המשותף, ודי בכך כדי לערער את היסוד לקבלת החלטה על התקנת מעלית… ההוראה שבסעיף 59ו(א) הנ”ל מגלמת בחובה מנגנון של איזון בין העניין להתקין מעלית מצידם של בעלי דירות בבית משותף, שבבעלותם לפחות שני שליש מהדירות, לבין רווחתו ועניינו של בעל דירה יחיד שהתקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית בדירתו. המחוקק אמנם פתח פתח לאותו רוב של בעלי דירות להתקין מעלית בבית המשותף למורת רוחו של בעל דירה כלשהו. אולם כל זה מותנה בקיום שני התנאים המצטברים שעמדנו עליהם. המפקחת קבעה בענייננו כי התקנת המעלית תגרום לפגיעה משמעותית ביותר הן במקור האור והן במקור האוויר לדירת חי, ובכך קבעה באורח משתמע כי הופר האיזון הקבוע בסעיף זה, וההפרה האמורה מצדיקה לדעתנו את… השארת פסק-הדין בעינו’.

5. המפקחת, המנוסה בכגון אלה, יכולה היתה להגיע למסקנה בדבר משמעות הפגיעה, האם היא מהותית, אם לאו, על-סמך ביקורה במקום. כך היא עשתה במקרה שבפנינו, ופירטה בהרחבה בפסק-דינה את ממצאיה ושיקוליה שהביאוה למסקנה האמורה.

לא ראינו כי נפלה בכך שגיאה, או כי המסקנה מוטעית או בלתי-סבירה. ההיפך הוא הנכון, נסיבות המקרה שבפנינו, שעניינן חריגה מן הרגיל במיקום המעלית המוצעת בצמוד לחדר השינה של המשיבים, מלמדות כי המפקחת צדקה במסקנתה, ולפיכך יש לדחות את הערעור.

6. הערעור נדחה.”

ב- ת”א (שלום יר’) 3235/06 {קיצ’לס משה נ’ זמיר רווית מרים, תק-של 2008(1), 15687, 15689 (2008)} נדונה מחלוקת שנתגלעה בין בעלי דירות בבית משותף בקשר להקמת מעלית. נפסק מפי כב’ השופט רפאל יעקובי:

“א. התביעה, רקעה וההליכים שעד כה
1. תביעה זו עניינה מחלוקת שנתגלעה בין בעלי דירות בבית משותף, בקשר להקמת מעלית. התובעים הם הבעלים הרשומים של דירת מגורים, הממוקמת בקומה ג’ בצידו הצפוני של הבית המשותף, הנמצא ברחוב שמי 6 שבשכונת ניות בירושלים (הידוע כחלקה 88 בגוש 30181). הנתבעים הינם יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

בבית המשותף יש שמונה דירות בסך הכול, ארבע בצידו הצפוני וארבע בצידו הדרומי. בצד הצפוני מתגוררים הנתבעים 2-1 (בקומה ד’), התובעים (בקומה ג’), הנתבע 8 (בקומה ב’) והנתבע 5 (בקומה א’). בצד הדרומי מתגוררים הנתבעים 11-10 (בקומה ד’), הנתבע 9 (בקומה ג’), הנתבעים 7-6 (בקומה ב’) והנתבעים 4-3 (בקומה א’).

תחילה הוגשה התביעה נגד הנתבעים 2-1 בלבד, ושאר בעלי הדירות צורפו כנתבעים פורמאליים, אך בישיבת 10.07.06 התקבלת בקשת התובעים, כי גם הנתבעים הפורמאליים יהפכו לנתבעים.

2. ההליכים לקראת בנייתה של מעלית בבית המשותף החלו כבר בשנת 1997, עת משפחת אוהד (הנתבעים 11-10) הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית ירושלים, בקשה להיתר בניית מעלית חיצונית, בצדו הדרומי של הבית המשותף (תיק בניין 0066.2/97).

הבקשה נדחתה כמה פעמים, אך ביום 13.05.04 אישרה מחלקת הרישוי של עיריית ירושלים בקשה דומה להתקנת מעלית בצדו הדרומי של הבית המשותף (נספח ב’ של כתב ההגנה), למרות התנגדותם של משפחות זמיר (הנתבעים 2-1) ומצלאוי (הנתבעים 7-6).

3. ביום 10.06.04 נדונה הבקשה בשנית לפני הוועדה המקומית, לאור התנגדותם של משפחות רבי (הנתבעים 4-3) ומצלאוי (הנתבעים 7-6). בסיום הישיבה הוחלט לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת, ולאשר את העתקת המעלית המתוכננת לצד השני של הבית המשותף, דהיינו לחלק הצפוני, בכפוף לקבלת הסכמת הדיירים בחלק זה, ותוך שצויין כי אם לא תושג הסכמת הדיירים, יוחזר הנושא לדיון בוועדה (נספח ג’ של כתב ההגנה).

4. ביום 21.07.04 הגיש הנתבע 2 ערר על ההחלטה מיום 10.06.04 לפני ועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז ירושלים (נספח ה’ לכתב התביעה).

ביום 05.09.04 התקיים דיון לפני ועדת הערר, שבסופו הוחלט, כי החלטת הוועדה המקומית מיום 10.06.05 תבוטל, וכי תישמר לצדדים הזכות להגיש ערר על ההחלטה המקורית של רשות הרישוי, מיום 13.05.04 (נספח ו’ של כתב התביעה).

5. הנתבעים 7-6 ניצלו את הזכות, והגישו ערר על ההחלטה מיום 13.05.04. ביום 30.11.04 נדחה הערר. ועדת הערר אשררה את ההחלטה מיום 13.05.04 המאשרת התקנת מעלית בצד הדרומי של הבית המשותף, תוך שציינה כי: ‘מבחינה תכנונית אנו סבורים שיש לאשר את בניית המעלית במקום המבוקש, שכן יש לעודד בניית מעלית בכל מקום שמתאפשר, וזאת עקב התבגרות האוכלוסייה, והמדיניות אשר נקוטה על-ידינו זה מכבר – לאפשר ולעודד בניית מעליות בבתים של מעל שני קומות’. עם-זאת, ועדת הערר סברה שיש לקבל החלטה מסודרת של אסיפת דיירים בקשר להקמת המעלית, והתנתה את מתן ההיתר בפועל בהגשת פרוטוקול והחלטה מסודרת של אסיפת הדיירים, המאפשרת את בניית המעלית (נספח ז’ לכתב התביעה).

6. ביום 27.12.04 כונסה אסיפת דיירים כללית של דיירי הבית המשותף. בסיומה, נתנו ששה מתוך שמונת הדיירים, כולל התובעים, את הסכמתם העקרונית לבניית המעלית (נספח ח’ של כתב התביעה). בני הזוג מצלאוי הצביעו נגד הקמת המעלית, ומר רבי נמנע.

7. בקשר להחלטת ועדת הערר מיום 30.11.04 המאשרת את הקמת המעלית בחלופה הדרומית, הגישו בני הזוג מצלאוי עתירה מינהלית לבית-המשפט המחוזי בירושלים (עת”מ 141/05; נספח ט’ של כתב התביעה). בסיומו של הליך זה נמחקה העתירה בהסכמה, לאחר שהצדדים לעתירה (התובעים, וכן הנתבעים 2-1, 4-3, 5, 7-6, 9, 11-10) הגיעו להסכמה בקשר להקמת מעלית בצד הצפוני של הבית המשותף.

בהסכם הפשרה שעליו חתמו הצדדים לעתירה, כולל הנתבע 5, נרשמו, בין היתר, ההסכמות הבאות (ההסכם הוגש בישיבת 10.07.06):

‘1. המשיבים 1 (בני הזוג זמיר ובני הזוג אוהד – ר.י.) יגישו לעיריית ירושלים בתוך חודש ימים מיום חתימת הסכם זה בקשה חדשה לבניית המעלית בצד המזרחי של הבניין בחלק הצפוני של חדר המדרגות…
2. העותרים והמשיבים נותנים בזה את הסכמתם לקביעת המעלית בחלופה הצפונית וזאת הן במישור הקנייני והן במישור התכנוני.
3. העותרים והמשיבים יחתמו על כל מסמך שיידרש לצורך הגשת בקשה להיתר בניה בהתאם לחלופה הצפונית.
4. העותרים והמשיבים יתמכו בהקמת מעלית בחלופה הצפונית באסיפת דיירים שתתקיים לאישור קביעת המעלית בהתאם לחלופה הצפונית ללא כל תנאי…
12. העתירה 141/05 תימחק ללא צו להוצאות.’

8. בהסתמך על הסכם הפשרה, הגישו הנתבעים 2-1, ביום 12.04.05, בקשה למחלקת הרישוי של עיריית ירושלים, למתן היתר להקמת מעלית בצד הצפוני של הבית המשותף (תיק בניין 0066.4/97). על הבקשה חתמו ששת הדיירים שהיו שותפים להסכם הפשרה, כולל הנתבע 5 (להלן: טופס הסכמת הדיירים; נספח ט’ של כתב ההגנה).

9. ביום 08.05.05 הגישו התובעים והנתבע 8 כתב התנגדות לבקשה (נספח י’ של כתב התביעה).

10. ביום 17.08.05 החליטה הוועדה המקומית לאשר את בניית המעלית בצד הצפוני, מבלי לדון בהתנגדויות שהוגשו (נספח יא’ של כתב התביעה), וביום 22.11.05 ניתן היתר בניה לפיו ניתן לבנות את המעלית בחלק הצפוני של הבית המשותף (נספח ט”ו של כתב ההגנה).

11. בכתב התביעה טענו התובעים, כי אין לאפשר לנתבעים לבצע עבודות בניה הקשורות בהקמת המעלית, ויש להצהיר כי החלטת הוועדה המקומית מיום 17.08.05 בטלה מעיקרא, וזאת בשל הטעמים הבאים:

ראשית – היעדר אסיפה כללית כנדרש על-פי סעיף 59ו של חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, העוסק בדרכים החוקיות להתקנת מעלית ברכוש המשותף, והקובע כי בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף. התובעים טענו, כי אסיפה כללית כזו מעולם לא קויימה, שכן באסיפה הכללית מיום 28.11.04 נידונה ואושרה אך ורק התכנית להקמת המעלית בחלק הדרומי של הבית המשותף, ואילו התכנית שאושרה על-ידי הוועדה המקומית בסופו-של-דבר, להקמת מעלית בחלק הצפוני של הבניין, כלל לא עמדה אז על הפרק, ולא היתה לגביה תכנית בניה מסודרת. התובעים הוסיפו וטענו, כי על-פי סעיף 59ו, החלטת הרוב בקשר להתקנת המעלית צריכה להינתן במסגרת של אסיפה כללית דווקא ולא בדרך של מתן הסכמה על גבי מסמך כלשהו, שעליו חותמים בעלי הדירות בנפרד.

שנית – על-פי סעיף 59ו לא רשאים אפילו שני שלישים מבעלי הדירות להחליט על התקנת מעלית, אם יש בכך כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן. לטענת התובעים, הקמת המעלית בצד הצפוני של הבניין, תגרום להצללה ולהכשרה ניכרת בדירות הצפוניות, במשך רוב שעות היום, וכן לפגיעה קשה באוורור הדירות הללו, באופן שתיווצר פגיעה מהותית בדירתם, ובאיכות החיים שלהם בה.

שלישית – התובעים טענו, כי הנתבעים 2-1 “רקמו מזימה” מאחורי גבם לשינוי מקום המעלית, ולא עדכנו אותם בהתפתחויות בקשר לכך. לטענתם, הנתבעים 2-1 הסתירו מהוועדה המקומית את השתלשלות העניינים שקדמה לבקשה שהגישו לה, את מהות השינוי במיקום המעלית ואת התנגדותם של התובעים ושל הנתבע 8 לבקשה. בנסיבות אלה נפל פגם בהחלטת הוועדה המקומית ויש לבטל את ההיתר שניתן ביום 22.11.05.

12. עם הגשת התביעה הגישו התובעים גם בקשה לצו מניעה זמני (בש”א 2664/06). תחילה ניתן צו ארעי, במעמד צד אחד (החלטה מיום 05.03.06), אך בדיון שהתקיים בבקשה במעמד שני הצדדים (ביום 10.07.06, ולאחר אי אלו דחיות שנתבקשו ושניתנו), הוסכם “לעבור לדיון בתיק העיקרי, כאשר צו המניעה עומד בתוקפו”.
13. ביום 03.09.05 הגישו הנתבעים 2-1 כתב הגנה. הנתבעים טענו טענה מקדמית בדבר חוסר סמכות. לטענתם, הטענות שהועלו נגד החלטת הוועדה המקומית היו אמורות לעלות במסגרת של עתירה מינהלית לבית-המשפט לעניינים מינהליים (לאחר הגשת ערר לוועדה המחוזית) והטענות שעניינן הצורך בקיום אסיפת דיירים, ובדבר הפגיעה המהותית, היו צריכות להיות מועלות לפני המפקח על הבתים המשותפים.
לגוף העניין טענו הנתבעים 2-1, שהיתר הבניה ניתן כדין ואינו לוקה בפגם כלשהו, כי אסיפת דיירים התקיימה, ובה התקבל הרוב הדרוש, וכי בניית המעלית בחלופה הצפונית לא תגרום לפגיעה מהותית לדירת התובעים, ואף להפך, תביא להם תועלת מרובה.

הנתבעים טענו כי אסיפת דיירים שבה נדונה החלופה הצפונית להקמת המעלית, התקיימה ביום 13.03.06, וכי באסיפה זו נתנו חמישה דיירים מתוך שמונה את הסכמתם לבניית המעלית בחלק זה, ורק התובעים והנתבע 8 התנגדו לכך. הנתבע 5 אמנם נמנע, אך במכלול הנסיבות, ובעיקר בשל הסכמתו החתומה בכתב של דייר זה על הסכם הפשרה מיום 20.03.05 ועל טופס הסכמת הדיירים, יש לראותו כמסכים גם כן.

14. ביום 04.09.06 הגיש גם הנתבע 9 כתב הגנה.

15. בישיבת 22.11.06 הסכימו הצדדים ‘שאם לא יושג הסדר כולל, יוקדם הדיון בשאלה אם ממכלול השתלשלות העניינים יש להסיק הסכמה מחייבת, אם לאו, שלגביה יוגשו סיכומים בכתב, על יסוד מכלול החומר שבתיק’.

16. לאחר שהצדדים (למעט הנתבע 8) הגישו סיכומים (לאחר ארכות שונות), ולא נעשה שימוש בזכות התגובה ההדדית שניתנה לכל הצדדים (במסגרת הזמן שנקצבה לכך ואף זמן מה לאחר-מכן), הוכשרה הקרקע להכרעה בשאלה שעל הפרק.

ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז
17. שקלתי את טענות הצדדים, על רקע מכלול חומר הראיות, והגעתי למסקנה, כי בשאלה העומדת על הפרק יש לקבל את עמדת הנתבעים, לפיה ממכלול השתלשלות העניינים יש להסיק, שנתקבלה הסכמה מחייבת של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף.

18. להלן אסביר כיצד הגעתי למסקנה זו.

ג. ביסוס התוצאה
19. פורטה לעיל באריכות רבה השתלשלות העניינים שהביאתנו עד הלום, ולא בכדי, שכן מהשתלשלות עניינים זו עולה המסקנה, כי שישה דיירים מתוך שמונת הדיירים בבניין, נתנו הסכמתם המחייבת להקמת המעלית בחלופה הצפונית.

למעשה, עד שלב הגשת הסיכומים, לא טענו התובעים מאומה בקשר לתקפות הסכמתם של חמישה מבין שמונת הדיירים, וטענתם התמקדה אך ורק בכך שבאסיפת הדיירים שהתקיימה ביום 13.06.06 חזר בו הנתבע 5 מההסכמה שנתן בהסכם הפשרה ובטופס הסכמת הדיירים, ונמנע, כך שבאסיפה זו לא הושג הרוב הנדרש להקמת המעלית. רק בסיכומיהם טענו התובעים טענות גם בנוגע להסכמת הנתבעים 4-3 והנתבעים 7-6.

תחילה אדון בטענות התובעים בקשר לנתבע 5, ובהמשך אתייחס בקצרה לטענות הנוספות שהועלו על-ידיהם בסיכומים.

20. כאמור, במסגרת ההליכים שבעקבות העתירה המינהלית שהוגשה, נחתם הסכם הפשרה שעיקריו צוטטו לעיל, ושעליו חתום גם הנתבע 5. בהסכם זה התחייב הנתבע 5 לתמוך ללא תנאי בהקמת המעלית בחלופה הצפונית, כולל בדרך של חתימה על כל מסמך שיידרש, וכולל באסיפת הדיירים. הנתבעים 2-1 הסתמכו על הסכמה זו בעת שחתמו על הסכם הפשרה, וגם בהמשך, כאשר הגישו את הבקשה לקבלת היתר לבניית המעלית בחלופה הצפונית. גם בשלב הגשת הבקשה הנ”ל נתן הנתבע 5 את הסכמתו לחלופה הצפונית, והוא חתם על טופס הסכמת הדיירים. בכך הגביר עוד יותר את הסתמכות יתר הדיירים, ואת אמונתם כי המעלית בנה תיבנה.

בנסיבות אלה, הימנעותו של הנתבע 5 באסיפת הדיירים נעשתה בחוסר תום-לב ואין לאפשר לו לחזור בו מהסכמתו המוקדמת, מה גם, שלמרות הימנעותו, בסופו-של-דבר, הרי שבראשית אסיפת הדיירים ביקש הנתבע 5 להודיע (ראו בפרוטוקול אסיפת הדיירים, נספח י”א לסיכומי התובעים) כי ‘לא אכפת לו באיזו צד המעלית. מבקש שבכל החלטה של בית-משפט יהיה מצויין (צ”ל: יהיו מצויינים – ר.י.) שאר הפרטים שכבר סוכמו’, והערה זו, יוצרת את הרושם כי ההימנעות שנרשמה, בסופו-של-דבר, אינה עקרונית, אלא באה מתוך רצון לוודא שפרטים אי אלו ואחרים, שסוכמו עמו, יקויימו.

21. אכן, סעיף 59ו קובע כי ‘בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף…’, אלא שאיני סבור כי יש לתת לסעיף 59ו פרשנות מצמצמת, אשר תוביל לכך שבנסיבות כגון אלה של המקרה דנן לא ניתן יהיה להסתפק בהסכמה הקיימת.

אין ספק, כי מגמת חוק המקרקעין היא לאפשר ולתמוך בהקמת מעליות בבתים משותפים, כדי שדיירים המתגוררים בקומות העליונות של בתים אלה, לא ייאלצו לעזוב את בתיהם עם ההתקדמות בגיל, או כאשר הם מטופלים בילדים קטנים, או חס וחלילה, עקב מגבלות פיזיות כלשהן. לאור תכליתו של החוק, הפרשנות המצמצמת שמנסים התובעים לתת לסעיף 59ו, והאופן שבו הם מבקשים ליישם את הוראת הסעיף על נסיבות המקרה דנן, הם מלאכותיים ובלתי-סבירים. גם אם ייתכן, שבמקרים מסויימים, יהיה מקום להתעקש שהסכמת הדיירים תינתן בדרך של אסיפת דיירים דווקא ולא ניתן יהיה להסתפק בהסכמות אחרות שניתנו, הרי שיש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו. בנסיבות המקרה דנן, שבו ניתנה הסכמת שני שלישים מהדיירים, לא באופן נפרד אלא במסמך משותף, ובמסגרת של הליך משפטי, ושבו התחייבו אותם דיירים לפעול ולתמוך בהקמת המעלית גם באסיפת הדיירים, אין מקום לקבל את הגישה לפיה ההסכמה הנ”ל אינה מספקת. לטעמי, שילובו של עקרון תום-הלב בהשקפה על מכלול השתלשלות העניינים, נותן חיזוק נוסף למסקנה זו.

22. באשר לטענות החדשות שהעלו התובעים בסיכומיהם אומר, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, וכי כבר מטעם זה אין מקום לקבלן. מעבר לצורך, אומר, כי גם לגופם של דברים, יש לדחות את הטענות הללו.

התובעים טענו, כי ההסכמה שנתנו הנתבעים 4-3 באסיפת הדיירים היתה הסכמה על תנאי, שניתנה בכפוף למילוי תנאים כאלה ואחרים (שככל הנראה טרם מולאו). טענה זו יש לדחות. בפרוטוקול אסיפת הדיירים נרשם, כי הנתבעים 4-3 מסכימים להתקנת המעלית, מבלי שפורט סייג כלשהו להסכמתם זו. יש לזכור, כי בדומה לנתבע 5, גם הנתבעים 4-3 חתומים על הסכם הפשרה ועל טופס הסכמת הדיירים. בשונה מהנתבע 5, הנתבעים 4-3 לא הביעו רצונם לחזור בהם מהסכמה זו. לא-זו-אף-זו, לו יכול היה להיות ספק בנוגע לעמדתם העדכנית של הנתבעים 4-3, הרי שלאור תוכן המסמך בחתימת הנתבע 3 מיום 09.03.07, שהוא בעצם כתב סיכומיו, אשר בו חזר במפורש על הסכמתו לבניית מעלית בצד הצפוני של הבית המשותף, לא יכול עוד להיות ספק בקשר לכך.

באשר להסכמה שנתנו הנתבעים 7-6 באסיפה הכללית, טענו התובעים שנתבעים אלה לא נכחו בעצמם באסיפה והסתפקו בשליחת עמדתם במכתב, באמצעות הנתבעים 2-1, ולפיכך, הסכמתם, לאו הסכמה היא. הנתבעים לא הבהירו מה פסול יש במסירת ההסכמה באופן הנ”ל. בנוסף, גם לגבי הנתבעים 7-6 יש לזכור, שההסכמה שמסרו לקראת אסיפת הדיירים, תואמת את עמדתם גם בהסכם הפשרה וגם בטופס הסכמת הדיירים, והם לא הביעו את רצונם לחזור ממנה.

ד. סוף דבר (בשלב זה)
23. מכל המקובץ עולה, כי ממכלול השתלשלות העניינים יש להסיק הסכמה מחייבת של שני שלישים מבעלי הדירות להקמת המעלית בחלופה הצפונית.

24. שאלת ההוצאות בקשר להליכים שעד כה תישקל בהמשך.

25. בטרם חיתום אעיר, כי התרשמותי היא שהיעדר מעלית בבית המשותף גורם לפגיעה קשה בדיירים המתגוררים בקומות העליונות של הבניין, כולל בתובעים, המתגוררים בקומה ג’, שאליה יש לעלות עשרות מדרגות. נראה, שגם התובעים מכירים בצורך ובתועלת של בניית המעלית, ובעבר אף נתנו הסכמתם להקמתה, אם כי לא במקום העומד כעת על הפרק, אלא בחלק הדרומי של הבניין.

נראה, כי למרות פגיעה כזו או אחרת שתיצור בניית המעלית בחלק מהדירות, היא תיבנה בסופו-של-דבר, לרווחתם ולתועלתם של הדיירים כולם. בנסיבות אלה, חבל שההליכים להקמתה מתעכבים במשך זמן כה רב, באופן הפוגע באיכות החיים של מרבית הדיירים, ובערך של דירותיהם. יש לקוות שההחלטה הנוכחית, יחד עם הערה זו, תובלנה לפעילות מושכלת ומוסכמת במגמה להשיא (למקסם) את התועלת שתהיה לכל בעלי הדירות.”

ב- ה”פ (שלום חי’) 1003/04 {פיינר יעל פרנצר נ’ שמידט צוקית, תק-של 2007(4), 6916, 6919 (2007)} קבע בית-המשפט:

“במחלוקת זו דעתי כי אין צורך בכינוס אסיפה כללית על-מנת לאשר שינויים ברכוש המשותף ודי בכך כי הסכמת הדיירים לאותם שינויים נטולת ספקות ללא קשר לפורום בו ניתנה. כפי שצויין בפרשת מורנו, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין אינו מתנה קבלת החלטת הדיירים לביצוע שינויים ברכוש המשותף במסגרת של אסיפת דיירים, זאת בניגוד לסעיף 59ו לחוק הנ”ל בו נקבע הדבר מפורשות לעניין התקנת מעלית בבית משותף. חזקה כי המחוקק אינו שופך את מילותיו לריק ובאם התכוון כי החלטות על-פי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין יתקבלו אך ורק באמצעות אסיפת דיירים, הוא היה מנסח את החוק בהתאם. לעניין זה יש לשים את הדגש על עצם קבלת הסכמת הדיירים לשינוי ברכוש המשותף, שהוא המהות, ולא לפורום בו התקבלה ההסכמה (לעמדה דומה ראה: ע”א (יר’) 1415/00 ציון נ’ אזרד (לא פורסם), וכן ת”א (יר’) 2998/04 כולל אברכים מצוינים נ’ אבנצור, תק-של 2005(3), 1595 (2005)).”

ב- ע”א (מחוזי יר’) 6321/05 {מור דוד נ’ חיים גאני, תק-מח 2007(2), 11013 (2007)} קבע בית-המשפט:

“2. המחלוקת בין הצדדים סבה על פרשנותו ודרך יישומו בנסיבות המקרה של סעיף 59ו לחוק המקרקעין, אשר דן בהתקנת מעלית בבתים משותפים. סעיף זה בא לענות על המצב שהיה קודם לחקיקתו, על-פיו, די בכך שבעל אחת הדירות בבית משותף יתנגד להתקנת מעלית ברכוש המשותף של בעלי הדירות בבית, כדי לסכל כל אפשרות להתקנתה…

3. המפקח החליט, במסגרת הדיון שהתקיים בפניו, שהמחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה, ולכן יכריע בסכסוך לאחר הגשת סיכומים בכתב על-ידי הצדדים, מבלי שנשמעו ראיות. בפסק-דינו דן המפקח תחילה בשאלת חבותם של המערערים לשלם חלק מעלות ההתקנה ובשאלה באיזה מידה תשלום כזה מהווה תנאי לזכותם להשתמש במעלית. בעניין זה קבע כי “התובעים חייבים לשלם לנתבע את חלקם בהתקנת המעלית כתנאי מוקדם ובסיסי לפני שיתאפשר להם לעשות בה שימוש”. כן החליט כי על המערערים לשאת במחצית העלות. באשר להנמקת החלטתו ולשיעור סכום התשלום בו חוייבו המערערים, אין טוב מלצטט את דברי המפקח כלשונם:

‘משמבקשים התובעים כיום לעשות שימוש במעלית, יחד עם הנתבע, משמעות הדבר שהם מבקשים לשנות רטרואקטיבית את ההחלטה ו/או את ההסכמה שהיו בשעתן לפני התקנת המעלית, דהיינו שהם מסכימים כי בהוצאות התקנת המעלית יישאו הנתבע מזה והתובעים מזה בלבד, ובתמורה לתשלום הנעשה על-ידיהם יהיו זכאים לעשות שימוש בלעדי במעלית, יחד עם הנתבע.

מכאן גם נובע, שכל אימת שבעל דירה נוסף בבית המשותף הנדון יבקש אף הוא להצטרף לשימוש במעלית דנן, יחול עליו אותו דין, דהיינו אותו בעל דירה יצטרך לשלם את חלקו הוא בהוצאות התקנת המעלית בהתאם, כאשר התשלום של אותו בעל דירה יימסר למעשה לנתבע ולתובעים בחלקים שווים.

נראה לי כי זו התוצאה הנכונה והצודקת, בנסיבות העניין, במיוחד שכל פתרון אחר מבין האפשרויות שפורטו לעיל, אינו מניח את הדעת, שכן לא ברור כיום באופן ודאי כמה דיירים יכולים לעשות שימוש במעלית בסופו-של-דבר, שהרי ייתכן לעשות בה שינויים טכניים שיאפשרו שימוש בה לכל 6 בעלי הדירות, ולא רק ל- 3 כפי המצב כיום.

כמו-כן, לא ברור כיום מי מבין בעלי הדירות ומתי ירצה אף הוא להצטרף ולעשות שימוש במעלית, ויש לקחת בחשבון שינויים בתנאי המקום והזמן ותחלופה של דיירים, ואין לדעת מה יקרה וכיצד.

לכן, אין טעם, בנתונים העובדתיים הנוכחיים, לחלק את הוצאות ההתקנה באופן אחר מאשר חלוקה שווה בין הנתבע לבין התובעים, שכן עובדתית וקטגורית רק שניהם רוצים לעשות שימוש במעלית, ואין זולתם.

יש לציין ולהבהיר כי קבעתי, באופן עקרוני, את שיעור ו/או גובה התשלום שעל התובעים לשלם לנתבע ולא את סכומו המדוייק (סכום השווה ל- 50,000$ ו/או 33,000$ ו/או סכום אחר כלשהו) שכן לא הובאו בפני הנתונים ו/או הפרטים המדוייקים של עלויות התקנת המעלית.
מכל-מקום ולמען הסר ספק, התשלום הנ”ל שעל התובעים לשלמו לנתבע (דהיינו מחצית מעלות ההתקנה של המעלית) יהיה קרן בלבד, ללא ריבית ו/או הפרשי הצמדה וללא חיוב נוסף אחר כלשהו, וזאת בהתחשב בעובדה שמדובר במעלית הקיימת והפועלת כבר כמה שנים, שנעשה בה שימוש ייחודי ובלעדי על-ידי הנתבע, שנגרם לה בלאי, מטבע הדברים, ולא מדובר במעלית חדשה לחלוטין שממנה ייהנו התובעים כיום.’

4. סעיף 59ו(א) דן בתנאים להתקנת מעלית, אפילו אם מיעוט בעלי דירות מתנגד להתקנתה. בהתקיים התנאים הנזכרים בסעיף זה, די בהחלטה של שני שלישים של בעלי הדירות כדי להתקין מעלית, אף כשיש מיעוט של בעלי דירות המתנגד לכך.

סעיף 59ו(ב) דן בעלויות הכרוכות במעלית. תת-סעיפים 1 ו- 2 בו, עוסקים בעלויות התקנת המעלית ותת-סעיפים 3 ו- 4 עוסקים בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית ואת הדרך לקביעת ההשתתפות בהוצאות אלה בין בעלי הדירות השונים.

סעיף 59ו(ג) קובע את עלויות הוראות התקנון המוסכם על האמור בסעיף 59ו בשני מובנים. ראשית, בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון המוסכם שהוראות הסעיף לא יחולו; שנית, הוראה מיוחדת הקיימת בתקנון המוסכם בדבר התקנת המעלית, הגוברת על הוראות הסעיף.

5. סעיף 59ו(ד) מחיל בתת סעיף 1 שלו את הוראות סימן ד’ של פרק 11 לחוק המקרקעין, הדן ביישוב סכסוכים בין בעלי דירות בבית משות, על דיון לפי סעיף 59ו. על-פי סעיף 59ו(2), למפקח סמכות מפורשת להורות לפי שיקול-דעת (“כפי שימצא לנכון”) על ביטול של כל החלטה שהתקבלה לפי הסעיף או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי.

החלטה לפי הסעיף יכולה להיות בדבר עצם התקנת המעלית ובשאלה מי יישא בעלות התקנתה.
בשעתו, הוחלט על-ידי כל בעלי הדירות על התקנת המעלית, וכי המשיב יישא בעלותה וזו הותקנה כדי שתשרת את צרכיו של המשיב. בתביעתם ביקשו המערערים להתאימה גם לצרכיהם, תוך נכונות לשאת בחלק יחסי של הוצאות ההתקנה כפי שיקבע המפקח. תביעה כזו כמוה כבקשה לשינוי החלטה בעניין הוצאות התקנתה של המעלית, והיא באה במסגרת סמכויות המפקח לפי סעיף 59ו(ד)(2).

6. ערעור המערערים הוא הן על החלק הראשון של קביעת המפקח, על-פיו כתנאי לזכות שימוש המערערים במעלית, עליהם לשאת בהוצאות התקנתה, והן על החלק השני, בו נקבע שיעור השתתפותם בהוצאות.

לדעתי, הדין עם המערערים בשני העניינים.

אשר לחלק הראשון. המפקח יצא מהנחה כי היתה הסכמה של כל בעלי הדירות כי רק המשיב יהיה רשאי לעשות שימוש במעלית ולא אף אחד אחר זולתו. כזכור, לא הובאו ראיות על-ידי הצדדים על העובדות להן הסכימו בשעתו בעלי הדירות וביניהם המערערים (או קודמיהם בדירה). על עובדות אשר תחייבנה אותם בהליך זה ניתן ללמוד מכתב תביעתם ומסיכומיהם. המערערים אישרו בכתב תביעתם כי הוסכם על כל בעלי הדירות שתותקן מעלית וכי רק המשיב יישא בהוצאות התקנתה. אך אין כל אמירה בכתב התביעה או בסיכומי המערערים שלכאורה היתה הסכמה של בעלי הדירות שהשימוש במעלית יהיה של המשיב בלבד, או כי הם ויתרו על זכות השימוש בה. באין הסכמה כזו, האם לא עומדת למערערים זכות שימוש במעלית אפילו אם לא השתתפו, הם או קודמיהם בדירה, בעלות התקנתה?

7. עיון בסעיף 59ו המצוטט לעיל מלמד, כי הוצאות התקנה של מעלית לחוד והוצאות החזקה והפעלתה של מעלית לחוד. לגבי התקנת המעלית, נקבע בסעיף 59ו(ב)(י) כי אלה המחליטים על התקנתה יישאו בהוצאות עלותה, או, על-פי הסכמה שלהם, יישאו בכך מקצתם. לא כן לגבי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית, אלה יחולו על כלל בעלי הדירות, כשכל בעל דירה נושא בחלק מההוצאות בהתאם ליחס שבין שטח רצפת דירתם לשטח הרצפה הכולל בבית (סעיף 59ו(ב)(3) ו- (4)). הטעם לחיוב בעלי הדירות כולם בתשלום עבור ההחזקה וההפעלה, קשור בכך ששמורה להם זכות השימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף (הכול, בכפוף לאמור בתקנון המוסכם). העובדה כשלעצמה, שהמערערים לא השתתפו בהתקנת המעלית, אינה גורעת מזכות השימוש שלהם בה, ומחובתם לשאת בהוצאות ההחזקה וההפעלה שלה (ראה ע”א (חי’) 1297/03 נציגות הבית המשותף נ’ קמינר, תק-מח 2004(4), 2026 (2004) וכן מיגל דויטש קניין, חלק א’, 739-738).

יוצא, שהמפקח לא היה יכול לצאת מההנחה שהמערערים ויתרו על זכות השימוש במעלית, אפילו אם בעבר לא השתמשו בה. ללא הסכמה כזו, לא היה יסוד לקבוע שללא השתתפות של המערערים בהוצאות התקנת המעלית, לא תעמוד להם זכות שימוש במעלית.

המפקח קבע את שקבע לעניין החלק בעלות המעלית אשר יחול על המערערים, על-סמך הממצא שאין למערערים זכות שימוש במעלית קודם שישלימו את חלקם בהתקנתה. בקביעת חלקם בשיעור 50% היה המפקח מושפע מקביעתו זו. כבר מטעם זה, ראוי להחזיר אליו את הדיון. בהתחשב בנסיבות המקרה, המפקח יאפשר לצדדים להביא ראיות לעניין ההסכם שהושג בין הדיירים קודם להתקנת המעלית על-ידי המשיב. לאחר-מכן, בהתאם לקביעתו בעניין זה, ובהתחשב גם באמור להלן, יחליט בעניין שיעור ההשתתפות בו יחוייבו המערערים, מחדש.

8. המפקח גם לא שמע ראיות לעניין מספר הדירות אותן עשויה המעלית לשרת, לאחר עריכת ההתאמות הנדרשות לכך.

בפסק-דינו הסתמך המפקח, בין היתר, על-כך “שלא ברור באם באופן ודאי כמה דיירים יכולים לעשות שימוש במעלית בסופו-של-דבר”. ההנחה שהוצגה בפניו היתה שמתוך שש הדירות היא יכולה לשרת רק שלוש דירות. אלא שבא-כוח המשיב ציין בטיעוניו שניתן לעשות בה שימוש גם לצרכי שלוש הדירות הנוספות. ואלה דבריו: ‘טכנית ניתן ליצור מעבר חדש על-מנת לאפשר שימוש במעלית גם עבור שתי דירות שבקומה ראשונה. יש אפשרות גם לדייר השישי לעשות שימוש במעלית וזאת ללא צורך בהכשרה של שטח’.

גם בנושא זה ראוי שהמצב העובדתי לאמיתו יוברר והמפקח יחליט אם יש בו, ועד כמה, כדי להשפיע על החלטתו בדבר שיעור ההשתתפות בעלות המעלית בו על המערערים לשאת.

9. טענה אחת של המערער יש לדחות כבר בשלב זה. המערערים מבקשים להסתמך על הוראות סעיף 159(ד)(4) וכי ייקבע על-סמך הוראות אלה, כי חלוקת הוצאות התקנת המעלית יקבעו לפי היחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות. אלא שסעיף זה דן בהוצאות לפי סעיף-קטן זה, כשהכוונה בעליל היא להוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית, להבדיל מהוצאות התקנתה.

10. התוצאה של כל האמור לעיל היא, שהערעור מתקבל במובן זה שפסק-דינו של המפקח מבוטל והדיון מוחזר אליו לדיון מחדש לפי האמור בפסק-דין זה.”

ב- ע”א (מחוזי ת”א) 2704/05 {לאה מנטל נ’ נציגות הבית המשותף, תק-מח 2006(1), 9161, 9162 (2006)} קבע בית-המשפט:

“גם אם נכונה טענתם של המערערים, שהתקנת המעלית פוגמת ביכולתם להשתמש בחדר המדרגות, אין עובדה זו רלבנטית לסעד המבוקש על ידם.

מאחר, שכפי שהם עצמם טענו, עובר לקבלת ההיתר לבניית המעלית פעלו המערערים למניעת בנייתה ומשהותרה הבניה אין הם יכולים לדרוש את סילוקה לאחר שחלפו כ- 8 שנים מאז התקנתה. היה עליהם למצות את זכויותיהם עובר לשלב שבו הותקנה המעלית ולא להמתין שנים רבות בטרם ישובו ויעלו טענה זו. מה גם שסעיף 59ו(א)(ג) לחוק המקרקעין… קובעת שתנאי לקבלת היתר להתקנת המעלית הוא היעדר פגיעה בדיירים אחרים ומשניתן ההיתר ניתק להסיק שסוגיה זו הוכרעה.

את השאלה האם זכאים המערערים להשתמש במעלית, שכיום היא עובדה קיימת, יש לבחון לאורן של הוראות חוק המקרקעין.

בשנת 1996 תוקן חוק המקרקעין באופן שאפשר בנייתן של מעליות בבתים שנבנו ללא מעלית.

הוראות החוק נועדו להתגבר על מצב בו שכן בודד יכול היה לטרפד יוזמה לבנייתה של מעלית שנועדה לרווחת כל הדיירים ולשיפור איכות החיים בבית המשותף…

עינינו הרואות כי המחוקק ביקש להקל על המבקשים להתקין מעלית בכך שסייע בידם להסיר התנגדות מצד דיירים אשר עלולים להתנגד להתקנתה בשל העובדה שהם מתגוררים בקומת קרקע וכן התיר לחלק את הוצאות ההתקנה על-פי שיקול-דעתם של הדיירים והסכמתם. אולם, מכאן להסיק כי כוונת המחוקק היתה לאפשר לדיירים אשר סרבו להתיר התקנת המעלית ולהשתתף בעלות התקנתה להשתמש בה ללא כל תמורה רחוקה הדרך.

לא נעלמו מעיני החלטות של מותבים אחרים, אשר סברו כי בהיות המעלית רכוש משותף, אין למנוע את השימוש בה גם ממי שלא השתתף בעלות התקנתה. אולם, להשקפתי, הפירוש המוצע על-ידי המערערים מהווה פגיעה בזכות קניינים של הדיירים אשר נשאו בהוצאות ההתקנה ועשיית עושר ולא במשפט ואף אינו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 59ו הנ”ל. על-פי נוסח התיקון ברור שכאשר סבר המחוקק כי יש לפטור דיירים המתגוררים בקומת קרקע מהוצאות התקנת המעלית אמר זאת מפורשות.

באשר ליתר הדיירים הושאר אופן חלוקת התשלום לשיקול-דעתם של אלה שהסכימו להתקנה. משתיקת המחוקק ביחס לדיירים שלא הסכימו להתקנה, מבקשים המערערים להסיק כי הם רשאים לדרוש להשתמש במעלית למרות סירובם.

הפירוש המוצע על-ידי המערערים מנוגד לתכליתו של סעיף 59ו, אשר נועד לקדם יוזמות לשיפור איכות החיים גם בבתים ישנים. אם תתקבל עמדתם יהיה בכך כדי לעודד “סרבנים” אשר יצאו מתוך הנחה שבבוא היום יזכו ליהנות מפרי השקעתם של שכניהם מבלי להשתתף בהוצאה.

ובענייננו הדבר בולט במיוחד, בשל העובדה שערך דירתם של המערערים יעלה ב- 23% (על-פי חוות-דעת השמאי מטעם המשיבים) אם יתאפשר להם השימוש במעלית.

הבית המשותף הינו יציר חקיקה, שנועדה לספק פתרונות למצב עובדתי מיוחד, שהינו תוצאה של אורח החיים המודרני והוא משלב בין זכויות קנייניות “טהורות”, שיש לבעלי הדירות בדירותיהם הפרטיות, לזכויות בעלים מוגבלות ברכוש המשותף כפי שנקבע ב- רע”א 7112/93 צודלר בתיה ואח’ נ’ שרה יוסף ואח’, פ”ד מח(5), 550, 562 (1994):

‘הבית המשותף… הינו תוצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה ‘דירות’ בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה ‘רכוש המשותף’ מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף (סעיף 56(א) לחוק), והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו.’
הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף.

ב- רע”א בעניין צודלר דן בית-המשפט העליון בהוראתו המיוחדת של סעיף 60 לחוק, המטיל חיוב על בעל דירה בבית משותף להשתתף בהוצאות הקמתו של בית משותף שנהרס.

בפירושו לסעיף 60 הנ”ל נדרש בית-המשפט לתכלית הוראותיו של חוק המקרקעין וסעיף 60 בפרט (עמוד 564):

‘כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו – וכך בבית משותף – מחייבים מעצמם ויתור אהדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו טובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם – אף את רכושם – של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות ‘עצמאית’, זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת.’

ברוח זו יש לפרש גם את סעיף 59ו. דהיינו, תוך איזון בין זכותם הקניינית של הדיירים המתנגדים להתקנת מעלית לזו של המממנים את ההתקנה.

כדברי כב’ השופט מ’ חשין בעניין צודלר:

‘… ובבוחננו את מוטת כנפיו של הסדר סעיף 60, עלינו להעמיד – זה בצד זה – את ההסדרים החלופיים הנצים ביניהם: הסדר המדבר בהקמה מחדש של הבניין ההרוס והסדר המחיקה והביטול. דומני כי בהעמידנו שתי חלופות אלו זו אל מול זו, נדע כי שומה עלינו להרחיק לכת ככל הניתן בעזרה לשיקום, והרי זו היתה כוונת ההסדר מעיקרם של דברים. משנמצא לנו שהמחוקק ביקש להתערב בחיי הקניין של הבית המשותף, נכון הוא כי נמלא את המסגרת תוכן ראוי.’

סעיף 59ו התיר פגיעה בזכותם הקניינית של דיירים בבית משותף לתכלית שאותה ראה המחוקק כתכלית ראויה – התקנת מעלית, ואין כל הצדקה שבשם זכות הקניין של הסרבנים תותר פגיעה בקניינם של אלה שנשאו בעלות ההתקנה.

באשר לגישה אותה דורשים המערערים לחדר המכונות, מקובלת עלי השקפת כב’ המפקחת לפיה דרישה זו הינה קנטרנית ומשנוהגים דיירי הבניין לאפשר כניסה לחדר זה רק לצורך טיפול במנוע המעלית לא הובהר מה צורך להם למערערים להסתכן בירידה בסולם לחדר בו מותקנים מנועים חשמליים.

לאור האמור לעיל, החלטתי לדחות את הערעור.”

ב- ע”א (מחוזי ת”א) 2672/02 {שרה שור נ’ הילדה בילו, תק-מח 2004(1), 514, 517 (2004)} קבע בית-המשפט:

“סמכות אסיפת הדיירים
…אין חולק כי בעת שהוסכם על בנייתה של המעלית לא היה לבית תקנון מוסכם המתייחס לסוגיה זו. יתר-על-כן, המעוניינים בבניית המעלית לא היו בעלי שני שלישים מהדירות ועל-כן אלמלא הסכמתם של ארבעת בעלי הדירות בקומות הנמוכות לא היו בעלי הדירות האחרים יכולים לעמוד בתנאי הסעיף ולבנות את המעלית.

לנוכח נתונים אלה סברו בעלי הדירות, יוזמי המעלית, כי יהא זה צודק, לאשרר את ההסכמה שלא לחייב את יתר הדיירים בהוצאות ההחזקה באסיפת הדיירים שמטרתה להחיל על הבית את הוראות סעיף 59ו(ג)(1) ואכן האספה קבלה החלטה כאמור.

טוען המערער כי לנוכח התנגדותו להחלטה, מנועים היו המשיבים לתקן את התקנון לאור הוראת סעיף 62(א) לחוק…

אני סבורה כי דין טענה זו להדחות ראשית מן הטעם שסעיף 59ו על סעיפי המשנה שבו תוקן בשנת תשנ”ו בעוד שסעיף 62 תוקן בשנת תשנ”ב וברור שכוונת התיקון של תשנ”ו היתה לאפשר לדיירים בבית משותף להגיע להסכמות באשר להתקנת מעלית על-פי הכלל של “זה נהנה וזה אינו חסר” ולא לעודד ניצול לרעה של הסכמת דיירים להתקנת מעלית על-ידי חיובם בהוצאות שלא תכננו, כי יחוייבו בהן בשל הסכמתם.

אני סבורה כי תיקון התשנ”ו שעניינו התקנת מעלית עונה על הגדרת נורמה מאוחרת הגוברת על נורמה מוקדמת ומהווה גם נורמה מיוחדת אותה יש להעדיף על נורמה כללית. ראה ספרו של הנשיא אהרון ברק פרשנות במשפט, כרך ראשון, תורת הפרשנות הכללית (נבו הוצאה לאור), 554-551.

וכן בג”צ 6194/97 שלמה נקש נ’ בית-הדין הארצי לעבודה, דינים עליון כרך 10, 326 (1999):

‘חוק הרשות – ובו נוסחו הראשון של סעיף 46 – הוא חוק מוקדם, ואילו חוק התיקון לחוק הרשות – ובו נוסחו השני של סעיף 46 – הוא חוק מאוחר. ומוסכם על הכול כי חוק מאוחר גובר על חוק מוקדם, וכי בכוחו של חוק מאוחר לשנות מהוראותיו של חוק מוקדם גם למפרע.’

וכן ע”פ 3417/99 מרגלית הר שפי נ’ מדינת ישראל, פ”ד נה(2), 735, 767-766 (1999):

” ‘זה יהיה – על דרך-הכלל – היחס בין דוקטרינות והגדרות כלליות החותכות את המשפט לאורכו ולרוחבו, לבין הוראות-חוק ספציפיות. דוקטרינות והגדרות כלליות תספחנה עצמן לכל הוראות החוק או החוקים שהן מבקשים לחול עליהן, ואולם מקום שהוראת-חוק ספציפית פלונית תאמר לדחוק בתחומיה את ההגדרה הכללית או את הדוקטרינה – ודחיה זו נלמד עליה על דרך ה”פרשנות”, במובנו הרחב של מושג הפרשנות, לרבות מעיקרי-יסוד של השיטה: הגיון, צדק, מושכלות ראשונים, דוקטרינות חברתיות וכו’ – ידה של הוראת-החוק הספציפית תהא על העליונה ואילו הדוקטרינה וההגדרה הכללית תיסוגנה בפניה. הדוקטרינה וההגדרה הכללית תחולנה, בלשונו של חוק הפרשנות, התשמ”א-1981, בסעיף 1…
… אם אין הוראה אחרת לעניין הנדון ואם אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב … עם ההגדרה הכללית או עם הדוקטרינה.’

מה גם שסעיף 59ו(ג)(1) אינו משנה זכויות של בעלי דירות מאחר שלא היו להם זכויות כלשהן בקשר לחלוקת הוצאות המעלית מכיוון שבבית לא היתה מעלית כלל ותקנון הבית לא התייחס לאפשרות התקנת מעלית וחלוקת ההוצאות הכרוכות בהתקנתה. לעומת-זאת, עובר לקבלת הסכמתם של בעלי הדירות בקומות הנמוכות להתקנת המעלית, אישרו כל יוזמי הפרוייקט בפניהם כי לא ידרשו לשאת בהוצאות המעלית גם בעתיד. הם אף העלו הסכמה זו על הכתב, כשהתבקשו.

המערער הינו חליפה של הגב’ בלומרוזן והוא מנוע מלהתכחש להסכמות שנתקבלו על דעתה ולהתחייבויות שקיבלה עליה כלפי יתר הדיירים כתנאי להסכמתם לבניית המעלית.

אמנם הכלל שנקבע בעניין ע”א 2896/90 (טרוצקי) הוא שרצוי כי תיקון שנעשה בתקנון ירשם בפנקסי המקרקעין מתוך אינטרס של הוודאות המשפטית אולם יחד-עם-זאת אין בחוק הוראה המחייבת לנהוג כך. מה גם שהמערער נכח באסיפה והביע דעתו ביחס לאישרור ההסכמות.
מעבר לדרוש אציין כי ספק בעיני אם לנוכח הסכמת הדיירים שהשימוש במעלית ייוחד למשתתפים בבנייתה עונה המעלית על הגדרת “רכוש משותף” כפי שפורש ב- רע”א 698/85 י’ בן צור ואח’ נ’ ששון ואח’, פ”ד מא(3), 144, 150 (1987):

‘כיוון שפרק ו’1 (לחוק המקרקעין – ש.ד.) אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ב’רכוש המשותף’ אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית, המבחן על-פי הגדרה זו, להיות הרכוש ‘רכוש משותף’ הוא מבחן הייעוד בלבד. במילים אחרות, חלקיו של ה ‘רכוש המשותף’ כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של ‘בעלי’ הדירות ב ‘רכוש המשותף’ אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה, האחת, כי אותם חלקי הבית המיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחוק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. אך מובן הוא כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל’ רכוש משותף’ לעניין פרק ו’1, שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות ‘הטכנית’) ואף-על-פי-כן אין ל ‘בעלי’ הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה ‘רכישה’ להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש במעלית קיימת בידי בעל דירה אחת) פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ ‘רכוש משותף’ ואין לאסיפה הכללית של ‘בעלי’ הדירות עניין לענות בו.’

אולם לאור יתר מסקנותיי המוזכרות לעיל אין לי צורך לדון בסוגיה זו.

המערער תומך יתדותיו בהלכה שנפסקה ב- ע”א 238/83 נציגות הבית המשותף נ’ פנחס וחיה מרכוס ואח’, פ”ד מא(2), 561 (1986), בו נקבע כי למרות התחייבות שנתנה למשיבים לפיה לא יחוייבו להשתתף בהוצאות המעלית, ללא שינוי התקנון המוסכם על-פי הוראת סעיף 62 לחוק אין הם יכולים לממש התחייבות זו. אלא שלאחר פסק-הדין בעניין מרכוס תוקן החוק, והוסף סעיף 59ו הנ”ל. יתרה-מכך, ההתחייבות שנתנה לרוכשים בעניין מרכוס נתנה על-ידי הקבלן מבלי שהתקבלה הסכמתם של יתר דיירי הבית. ובית-המשפט החיל על העסקה וההתחייבות את סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973. אלא שבענייננו, על עסקת רכישת הדירה לא חל החוק הנ”ל מכיוון שלא נקנתה מ”מוכר” על-פי הגדרתו בחוק. ועל-פי הראיות שהיו בפני המפקחת שחרורם של הדיירים האחרים מחובת תשלום הוצאות ההחזקה נעשתה על דעת בעלי הדירות ובהסכמתם. לאור האמור לעיל החלטתי לדחות את הערעור.”

מקור המאמר – abc-israel.it