1. הדין
סעיף 107 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“107. הגדרות
“מקרקעי יעוד” – מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור, והם:
(1) שפת הים, לרבות מקרקעין שבתחומי נמל;
(2) נהרות, נחלים ותעלות וגדותיהם;
(3) דרכים ומסילות-ברזל, לרבות מקרקעין המשמשים תחנות של מסילות-ברזל;
(4) נמלי תעופה;
(5) סוגים אחרים של מקרקעי ציבור שנקבעו בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כמקרקעי יעוד לעניין פרק זה.”
סעיף 109 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“109. רישום של מקרקעי יעוד
ברישום של מקרקעי יעוד יצויין היותם מקרקעי יעוד.”
סעיף 110 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“110. הפיכת מקרקעי יעוד למקרקעי ציבור (תיקונים: התשל”ט, התשמ”ח (מס’ 3))
(א) מקרקעי יעוד לא יהפכו למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד אלא אם אישרה הממשלה או השר שקבעה לכך שחדלו לשמש ליעודם; הודעה על האישור תפורסם ברשומות וציון המקרקעין כמקרקעי יעוד יימחק.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א) ייהפכו מקרקעי יעוד למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד ויירשמו בהתאם לכך אם נועדו לשמש שלא למקרקעי יעוד באחת מתכניות אלה:
(1) תכנית שאושרה סופית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965;
(2) תכנית שאושרה סופית לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ”ד-1964.”
סעיף 111 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“111. איסור עסקאות במקרקעי יעוד
במקרקעי יעוד לא יהיה תוקף לכל עסקה הטעונה רישום, לא יינתן צו אכיפה בשל התחייבות לעשות בהם עסקה כזאת, ולא תירשם הערה ביחס להתחייבות כזאת, אלא אם העסקה או ההתחייבות אושרו על-ידי הממשלה או השר שקבעה לכך.”
2. מקרקעי ייעוד – תנאים להגדרתה
מעמדה של קרקע כמקרקעי ייעוד אינו תלוי ברישום במרשם המקרקעין אלא אך ורק בהתקיימות שלושת תנאיו המצטברים של סעיף 107 לחוק המקרקעין. סעיף 107 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“107. הגדרות
“מקרקעי ציבור” – מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על-ידי חיקוק;
“מקרקעי יעוד” – מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור, והם:
(1) שפת הים, לרבות מקרקעין שבתחומי נמל;
(2) נהרות, נחלים ותעלות וגדותיהם;
(3) דרכים ומסילות ברזל, לרבות מקרקעין המשמשים תחנות של מסילות ברזל;
(4) נמלי תעופה;
(5) סוגים אחרים של מקרקעי ציבור שנקבעו בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כמקרקעי יעוד לעניין פרק זה.”
לפי הסבריו של פרופ’ ויסמן:
“… הרישום הזה אינו תנאי לרכישת המעמד של מקרקעי ייעוד. על-פי לשון החוק נדרש הרישום כדי לתאר, בדיעבד, מעמד משפטי שהוא כבר קיים. לא הרישום הוא היוצר את המעמד של מקרקעי ייעוד. לפי זה, פנקסי המקרקעין עלולים להיות בלתי-מהימנים בכל הנוגע לשאלה אם מקרקעין כלשהם הם מקרקעי ייעוד.”
{יהושע ויסמן דיני קניין: חלק כללי, 281 (1993)}
ב- עע”מ 7336/10 {ארנה אסתר לוקר ואח’ נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח’, תק-על 2012(4), 4547 (2012)} נפסק כי חלקות 26 ו- 28 נמצאות בבעלות המינהל והמועצה ולכן הן מקיימות את התנאי הראשון שבסעיף 107, הדורש שהחלקות יהיו מקרקעי ציבור. ואולם, אין הן מקיימות את שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף: ייעוד לתועלת הציבור ושימוש לאחד השימושים המנויים בסעיף.
כאמור, ייעודם של מקרקעין אינו נקבע על-ידי רישום במרשם המקרקעין אלא בתכנית המאושרת בהתאם לחוק התכנון והבניה. על-פי התכנית הקיימת – תכנית המאושרת בהתאם לחוק – חלקות 26 ו- 28 הינן בייעוד חקלאי. על-כן, לא מתקיים התנאי השני של סעיף 107, הדורש כי הקרקע תהיה מיועדת לתועלת הציבור.
נוכח כך, ניתן לקבוע שחלקות 26 ו- 28 אינן מקיימות את כל התנאים הנדרשים לקיומם של מקרקעי ייעוד.
בבחינת למעלה מן הצורך מצויין, כי לא נראה כאמור מקום להתערב בקביעת בית-המשפט קמא שחלקי החלקות הכלולים בתחום התכנית החדשה אינם משמשים בפועל כדרכים, אלא לייעוד חקלאי. אף מסיבה זו נקבע, כי אין לראות בחלקות 26 ו- 28 מקרקעי ייעוד, שכן לא מתקיים התנאי השלישי הנדרש בסעיף, והוא שהחלקות ישמשו בפועל לאחת המטרות המנויות בסעיף 107, ולענייננו, לדרכים.
3. אי-תחולתו של סעיף 23 לחוק המקרקעין
סעיף 112 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“112. אי-תחולה
במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23.”
סעיף 23 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“23. זכות המקים לרכישת המקרקעין
(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
(3) רכישת המקרקעין על-ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.
(ב) ההוצאות הקשורות ברכישת המקרקעין לפי סעיף זה – לרבות כל מס, אגרה ותשלום חובה אחר המשתלמים אגב העברת מקרקעין, אך למעט תשלום המגיע בעד תקופה שלפני הקמת המחוברים – יחולו, על-אף האמור בכל דין, על המקים.
(ג) זכויות המקים לפי סעיף זה עדיפות על זכויות בעל המקרקעין לפי סעיף 21.”
ב- תא”ק (ת”א) 25124-05-10 {מינהל מקרקעי ישראל נ’ וליד אבו אלעפיה ואח’, תק-של 2013(3), 30408 (2013)} הוגשה תביעה לסילוק ידו של הנתבע ממקרקעי ציבור.
לטענת הנתבע מדובר בחוסר תום-לב קיצוני מצד התובע בהגשת התביעה, באשר מדובר בקרקע שהתובע אינו יכול לעשות בה כל שימוש בשעה שעבור הנתבע היא כה חיונית. בית-המשפט קבע כי אין בטענותיו אלו בכדי לרכוש את המקרקעין לפי סעיף 23 לחוק המקרקעין.
כאמור, סעיף 23 לחוק המקרקעין עוסק בהקמת מחוברים במקרקעין לא מוסדרים, אולם בפרשה שלעיל מדובר במקרקעין מוסדרים.
בנוסף, לפי סעיף 112 לחוק המקרקעין, לא חל סעיף 23 לחוק המקרקעין במקרקעי ציבור.
בנסיבות ההליך, התובע הוא שמופקד על מקרקעי הציבור ועל-כן הוא אינו יכול ואינו רשאי להתיר פלישה למקרקעי הציבור. לא אחת נכתב כי פלישה למקרקעי ציבור הפכה למכת מדינה וכי על בית-המשפט לעודד את הרשויות בפועלן נגד הפולשים ולא לרפות את ידיהן {ראו רע”א 6156/05 הרצל אדאדי נ’ מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו}.
ב- ת”א (ת”א) 61344-07 {רשות הפיתוח באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בעמ נ’ חסן כחיל ואח’, תק-של 2013(1), 20681 (2013)} דחה בית-המשפט את בקשת הנתבעים כי יש לאפשר להם לרכוש את המקרקעין עליו בנוי הנכס על-פי סעיף 23 לחוק המקרקעין.
לטענת הנתבעים, אם הוקמו מחוברים במקרקעין לא מוסדרים, הם רשאים לרכוש את המקרקעין במחיר שווים, בלי המחוברים, אם נתקיימו 3 תנאיו של הסעיף, כאמור לעיל. לטענת הנתבעים הם הוכיחו את התנאים הנדרשים ועל-כן יש לאפשר להם לרכוש את המקרקעין עליהם בנוי הנכס. אולם, נקבע כי דין עמדת הנתבעים, להידחות.
בית-משפט קבע כי הנתבעים תולים יהבם בסעיף 23 לחוק המקרקעין, אלא שסעיף 112 לחוק המקרקעין מחריג את תחולתו של סעיף 23 וקובע כי “במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23”.
המקרקעין נשוא התביעה, לרבות הנכס, הינם מקרקעי ציבור, וככאלה לא חל עליהם סעיף 23 לחוק המקרקעין. מטעם זה כשלעצמו, דין בקשת הנתבעים להידחות על-הסף.
למעלה מן הצורך, ציין בית-משפט כי נכון ליום הדיון, המקרקעין עברו הליכי הסדר ועל-כן, אין הם בגדר “מקרקעין לא מוסדרים”, כך שלא מתקיים התנאי המקדמי שבסעיף 23.
עוד יצויין, כי הנתבעים לא הוכיחו את יתר התנאים הנדרשים בסעיף 23, כמו למשל אי-הוכחתם כי הם שהקימו את המחוברים, דהיינו את הנכס, אלא לכל היותר {לטענתם} השקיעו כסף בשיפוצו. הנתבעים לא הוכיחו כי סברו שהינם בעלי המחוברים ולא הוכיחו כי שווי ההשקעות שהשקיעו בנכס עולה על שווי המקרקעין.
4. התיישנות במקרקעי יעוד
סעיף 113 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:
“113. התיישנות
(א) במקרקעי יעוד אין התיישנות.
(ב) במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על-שם בעליהם.
(ג) במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94.”
ב- ת”א (ת”א) 3058/00 {הוועדה המקומית נ’ בנק לאומי, תק-מח 2003(3), 48 (2003)} הוגשה בקשה לסילוק על-הסף של תובענת המשיב לפיצויי הפקעה בגין זכויות בחלקות 49, ו- 58 בגוש 5036 בראשון לציון, מחמת התיישנות.
לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון {להלן: “המבקשת”}, תביעה זו הוגשה 12 שנים לאחר פרסום הודעת ההפקעה מטעמה. לטענת המשיב, התביעה העיקרית הוגשה 10 שנים לאחר הפרסום האמור.
השאלות המשפטיות הנשאלות בהליך זה הן: האם חל חוק ההתיישנות בתביעה לפיצויי הפקעה? האם המבקשת הודתה בזכות המשיב לפיצויים לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות?
השאלה האם חל חוק ההתיישנות גם על תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 {להלן: “פקודת הקרקעות”} הושארה בעבר בצריך עיון על-ידי בית-המשפט העליון.
בפסיקת בתי-המשפט המחוזיים נמצאו שתי גישות עיקריות בנוגע לסוגיה זו. לפי הגישה האחת, חוק ההתיישנות חל על תביעות פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.
כך קבע למשל כב’ השופט נ’ ישעיה:
“מאז 1958 “שולט בכיפה” חוק ההתיישנות… תחולתו פרושה, איפוא, גם על תביעות כספיות בגין הפקעות מקרקעין כמו התובענות שבפני (ת”א (ת”א) 1125/99, בש”א 2060/02 קרן קיימת לישראל ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת-ים, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.03.02)).”
לגישה זו אף הצטרפה כב’ השופטת ה’ גרסטל {ראו ה”פ (ת”א) 1058/02, בש”א 8115/03, ארידור אדוארד נ’ עיריית פתח תקווה, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.03)}.
מנגד, לפי הגישה האחרת, לא חלה התיישנות כלל על תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.
כך קבע כב’ השופט טלגם:
“זכות המופקע לפיצויים אינה נתונה להתיישנות בגלל עצם מהות וייחודיות זכות זו… (המ’ (ת”א) 8240/85, המ’ (ת”א) 5344/85 ארידור נ’ עירית פ”ת פ”מ מו(3), 100, 105 (1985)).”
לגישה זו אף הצטרף המלומד א’ קמר בספרו {א’ קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001), 316}, אשר קבע כי “מכל המקובץ מתבקשת המסקנה, כי אין התיישנות של התביעה לפיצויים בעד הפקעת מקרקעין”.
במחלוקת זו, מקובלת על בית-משפט הגישה הראשונה האמורה, לפיה חוק ההתיישנות חל על תביעות פיצויים בשל הפקעת מקרקעין.
חוק ההתיישנות קובע עיקרון כללי לפיו תביעה לקיומה של כל זכות משפטית נתונה להתיישנות:
כך קובע סעיף 2 לחוק ההתיישנות, התשי”ח-1958:
“2. טענת התיישנות
תביעה לקיים זכות כל שהיא נתונה להתיישנות…”
עוד קובע חוק ההתיישנות, התשי”ח-1958 כי במידה וקיימת תקופת התיישנות בדין אחר, ייסוג מפניו חוק ההתיישנות. כך קובע סעיף 27 לחוק זה:
“27. דינים שמורים
אין חוק זה בא לפגוע בתקופת התיישנות הקבועה לעניין פלוני בדין אחר, אלא אם נאמר כך במפורש בחוק זה…”
פקודת הקרקעות עוסקת, בין השאר, בסוגיית ההפקעה, והפיצויים הנגזרים ממנה. אולם, אין בה הוראה הקובעת תקופת התיישנות לגבי הגשת תביעת פיצויים מכוחה.
ברוח זו קבע כב’ השופט אגרנט:
“יושם לב, בפקודה שלנו לא קבע המחוקק המנדטורי כל הוראת התיישנות מיוחדת לגבי הבקשה להערכת הפיצויים, המוגשת במסגרת סעיף 9 לפקודה.”
{ע”א 216/66 עיריית תל-אביב נ’ אבו דאיה, פ”ד כ(4), 522, 532}
שונים הם פני הדברים, למשל, בסוגיית מקרקעי הייעוד בהם קבע המחוקק באופן מפורש הסדר התיישנות ספציפי. כך קובע סעיף 113(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969:
“113. התיישנות
(א) במקרקעי ייעוד אין התיישנות.”
מכאן, שבהיעדר תקופת התיישנות ספציפית, או הסדר אי-התיישנות מפורש בסוגיית הגשת תביעת פיצויי הפקעה, יחול חוק ההתיישנות הכללי.
בית-משפט מודע ללבטים המיוחדים הכרוכים בהפקעת מקרקעין מהאזרח על-ידי המדינה או מטעמה. המדובר בפעולה אשר נעשית באופן כפוי, הפוגעת באחת מזכויות היסוד של האדם שהיא זכות הקניין.
מאידך, קיימים גם אינטרסים חשובים העומדים בבסיס הסדר ההתיישנות. כך למשל, אינטרס הציבור הוא, לאור העומס הרב המוטל על שכמי בתי-המשפט, ולאור היות עשיית הצדק משאב מוגבל, שתביעות ההווה תתבררנה, ולא תביעות העבר הרחוק.
לא מן הנמנע שראוי כי ייקבע הסדר התיישנות ספציפי אשר מסדיר את נושא ההתיישנות של תביעות לפיצויי הפקעה תוך שקילת מכלול האינטרסים המונחים על כפות המאזניים. אולם, בהיעדר הסדר חקיקתי מעין זה, לא יהא זה ראוי כי בית-המשפט יבטל במחי-יד את הסדר ההתיישנות הכללי החל בסוגיה זו.
כאמור לעיל, לטענת המבקשת, התביעה העיקרית הוגשה 12 שנים לאחר פרסום הודעת ההפקעה מטעמה. לעומת-זאת, לגרסת המשיב, תביעה זו הוגשה 10 שנים לאחר פרסום הודעת ההפקעה האמורה.
בענייננו המדובר בתביעת פיצויים. על-כן נקבע כי תקופת ההתיישנות היא 7 שנים {ראו סעיף 5 לחוק ההתיישנות}. נוכח האמור הן לגישת המבקשת והן לגישת המשיב, מדובר בתביעה שהתיישנה.
באשר לשאלה השניה חוק ההתיישנות קובע עיקרון לפיו הודאת הנתבע בזכות התובע גורמת לכך שתקופת ההתיישנות תתחיל מחדש, וזאת בין אם היא נעשתה בתוך תקופת ההתיישנות ובין אם לאחריה. על ההודאה בקיום הזכות להיעשות באחת משתי דרכים בלבד: בכתב, או בפני בית-משפט. כמו-כן, מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות ייחשב כהודאה.
כך קובע סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי”ח-1958:
“9. הודאה בקיום זכות
הודה הנתבע, בכתב או בפני בית-משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה. בסעיף זה, “הודאה” – למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות.”
בענייננו, המשיב גורס שהמבקשת הודתה, פעם אחר פעם, מאז שנת 1995 ואילך, בזכותו של המשיב לקבל פיצוי בגין הפקעה.
לטענתו, המבקשת עמדה על-כך שבכל משא-ומתן להסדרת נושא “קאנטרי ראשון”, נשוא התביעה העיקרית, יהיה המשיב חלק מן ההסדר. מכאן הוא סבור שניתן ללמוד על הודאתה “שאינה משתמעת לשתי פנים” בזכותו האמורה.
מבלי צורך להכריע באמיתות טענותיו העובדתיות של המשיב בדבר נכונות המבקשת לכלול אותו בהסדר כאמור, מסקנת בית-משפט היא שדין טענתו להידחות.
בית-משפט קבע, כי לא הוצג שום מסמך בכתב שנערך על-ידי המבקשת ובו היא מודה בקיומה של זכות המשיב לפיצויי הפקעה. בנוסף, לא נטען על-ידי המשיב כי הודאה מטעמה של המבקשת נעשתה בפני בית-משפט או כי היא ביצעה מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות.
לאור כל האמור בית-משפט דחה את התובענה על-הסף מחמת התיישנות.
5. תחילת תקופת ההתיישנות
סעיף 113(ב) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:
“113. התיישנות
…
(ב) במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על-שם בעליהם.”
ב- ע”א 69/85 {להבי יחזקאל ואח’ נ’ רשות הפיתוח ואח’, פ”ד מ(3), 624 (1986)} הגישו המשיבות, בשנת 1978, תביעה לסילוק יד המערערים ממקרקעין שעובדו על-ידי אביהם ולאחר-מכן על-ידיהם החל משנת 1934. בשנת 1935 נרשמו המקרקעין על-שם אנשים אחרים, במסגרת הליכי הסדר מקרקעין, וכשאלה הפכו לנפקדים, נרשמו המקרקעין בשנת 1955 על-שם רשות הפיתוח.
תביעת המשיבות נדחתה בבית-משפט השלום עקב התיישנות, אולם ערעורן התקבל בבית-המשפט המחוזי. מכאן ערעור זה, שנסב על שאלת זכותם של המערערים להתגונן בטענת ההתיישנות כנגד התביעה לסילוק יד.
בית-המשפט העליון פסק כי רישום מקרקעין בפנקס מבטל כל זכות הסותרת אותו.
בנוסף, חוק נכסי נפקדים, התש”י-1950 {להלן: “חוק נכסי נפקדים”}, הוא אמנם החוק המיוחד, המסדיר את ענייניהם של נפקדים ונכסיהם, אך חוק ההתיישנות, התשי”ח-1958, הוא החוק המיוחד, המסדיר את תקופות ההתיישנות, חישובן ותקופות שאינן במניין החישוב.
תקופת הנפקדות של הבעלים הרשומים אינה מפסיקה את מירוץ ההתיישנות. ההתיישנות על-פי חוק ההתיישנות היא התיישנות דיונית ולא מהותית. כך גם היתה ההתיישנות על-פי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני.
יוער, כי כדי שתעלה טענת ההתיישנות על-פי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני החזקה חייבת לענות על שני מבחנים: האחד הוא כי החזקה צריכה להיות “חזקה נוגדת”, חזקה שאינה יונקת מזכותם של הבעלים אלא נוגדת את זכותם של אלה; המבחן השני, הנוסף, הוא, כי החזקה צריכה לבוא מכוח טענת זכות בעלות של המחזיק.
יש שחזקה שתחילתה נובעת מזכות הבעלים, מהסכמתם או מרשותם, הופכת מאוחר יותר לחזקה, הנוגדת את זכות הבעלים, ויש שהחזקה תחילתה חזקה הנוגדת את זכות הבעלים, אך כשהיא מתמשכת זמן רב, עשויה היא, בנסיבות מסויימות, להפוך לחזקה בזכות הבעלים. כך הוא, כשהיא מעידה שהבעלים השלימו בזמן מן הזמנים עמה, ובשתיקתם התירו את המשכה.
המסקנות עשויות להיות אחרות, כשמדובר במי שהיה שוכר או בר-רשות, והשכירות נסתיימה או תקופת הרשות פגה, כי אז עליו להוכיח, כי חל שינוי במעמדו. כן עשויות המסקנות להיות אחרות, כאשר מדובר במי שחזקתו היתה נוגדת מלכתחילה, ולא החלה בשכירות או ברשות, שאז הנטל על התובע.
נסחי הרישום אינם ראיה קבילה לסתור את היותם של המערערים בעלי זכות בנכס. הראיה הקבילה היחידה למטרה זו היא הודאתו של הנתבע.
ביחס לפרשה שלעיל נקבע, שהמדובר בתקופת התיישנות מלאה, חזקתם של המערערים הינה חזקה נוגדת, והם לא הודו כי הם או אביהם הינם בחזקת מתערבים. התוצאה היא, כי התביעה התיישנה, ודין הערעור להתקבל.
מכלל זאת, קבע בית-משפט שיש להוציא את אותו חלק המשמש כחולות שפת הים. לטענת המשיבות שטח זה הוא “מקרקעי ייעוד” לפי סעיף 107(1) לחוק המקרקעין. לפי סעיף 113(א)(1) אין בהם התיישנות.
בית-משפט אינו ראה צורך לדון בשאלות מה רוחב רצועת היבשה הראויה להיחשב כ”שפת ים” לצורך סעיף 107(1) לחוק המקרקעין, ואם די בהגדרה הנ”ל כדי להפוך קרקע הרשומה כמירי ל”מקרקעי יעוד”, ללא צורך באקט כלשהו לשם כך {ראה פרופ’ י’ ויסמן “חוק המקרקעין – מגמות והישגים” (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש”ל), 33}.
די בכך, כי הרצועה התחומה כחלקים 1, 2 ו- 3 במוצג נ/4 והגובלת עם הים הינה, על-פי העדויות, אדמת חולות, שאינה ראויה לעיבוד. אין עליה כל גידולים או מבנה. היא אינה מגודרת, ולא הוכח, כי המערערים עושים בה שימוש למטרה כלשהי. לגבי שטח זה לא הוכחה חזקתם של המערערים.
נוכח האמור לעיל, בית-משפט קיבל את הערעור, למעט החלקים שצויינו לעיל.
6. תחולת סעיף 94 לחוק המקרקעין – זיקת הנאה
סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“113. התיישנות
…
(ג) במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94.”
ב- בג”צ 7803/05 {יוסף מושלין נ’ שר התחבורה ,מר מאיר שטרית ואח’, תק-על 2006(1), 666 (2006)} הוגשה עתירה לצו על תנאי המורה למשיבים 3-1 לבוא וליתן טעם מדוע חסמו דרך המצטלבת עם מסילת רכבת בעיר רחובות, בנקודת מפגש הידועה כמפגש 140 {להלן: “המפגש”}.
העותר, הוא אחד מבעליה הרשומים של שתי חלקות קרקע הממוקמות משני עברי המסילה שביניהן מחברת דרך החוצה את המסילה הרשומה על-שם מדינת ישראל.
בעקבות אסון הרכבת הכבד שארע בקרבת קיבוץ רבדים הוחלט על סגירה זמנית של כל מקומות המפגש בהם יש הצטלבות בין מסילת רכבת ל”דרך” כלשהיא ואינם מוגנים במחסום עד להחלטות פרטניות לגבי כל מפגש. הוועדה הבינמשרדית, שמעה את העותר אך החליטה לאשר את סגירת המפגש. פניית העותר לועדה כי תשנה החלטתה – סורבה ומכאן העתירה.
העותר טוען כי ההחלטה לסגור את הדרך פוגעת בזכות הקניין ובחופש העיסוק שלו. לגבי זכות הקניין, נחלקות טענותיו לשניים. ראשית, גורס העותר כי יש לו במפגש עצמו זכות קניינית של זיקת הנאה מכוח שנים לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין. אשר לטענה זו קבע בית-משפט כי יש לדחותה.
אין חולק כי הדרך רשומה על-שם מדינת ישראל. משכך, חל סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין הקובע שעל מקרקעי ציבור לא ניתן לרכוש זכות של זיקת הנאה מכוח שנים {להגדרת “מקרקעי ציבור” ראו סעיף 107 לחוק המקרקעין}.
שנית, גורס העותר כי סגירת המפגש פוגעת בזכות הקניין שלו על חלקותיו. התוצאה המעשית של סגירת המפגש, לגישת העותר, היא כי תימנע ממנו האפשרות ליהנות מרכושו ובכך יש פגיעה בקניינו {ראו בג”צ 2481/93 יוסף דיין נ’ ניצב יהודה וילק מפקד מחוז ירושלים, פ”ד מח(2), 456, 469 (1994)}. מצב עניינים זה, שמשמעותו הכבדה רבה על עבודת האדמה בה עוסק העותר, פוגעת לטענתו גם בחופש העיסוק שלו.
אשר לטענתו השניה של העותר, קובע בית-משפט כי אין מדובר בפגיעה בדרגה הגבוהה של הזכות. במקרה דנא, מדובר לכל היותר במגבלה על אופן השימוש בעיסוק, להבדיל ממניעת עיסוק. סוג כזה של פגיעה, הגם שהוא נכלל עקרונית בתחומי הזכות החוקתית לחופש עיסוק, זוכה להגנה פחותה ביחס לזו הניתנת בפני שלילת עיסוק {בג”צ 4769/95 רון מנחם נ’ שר התחבורה, פ”ד נז(1), 235, 261-259 (2002); ע”א 1805/00 מחצבות כינרת נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה של נצרת עילית, פ”ד נו(2), 63, 76 (2001)}.
הפגיעה בחופש העיסוק ובזכות הקניין של העותר, ככל שהיא קיימת, היא תוצאה עקיפה של ההחלטה המינהלית. בכדי להיכנס לעומק השאלה אילו מבחנים יש ליישם לפעולה מינהלית כזו {ראו והשוו, בג”צ 441/97 צנוירט יוסף נ’ ראש עיריית ירושלים, פ”ד נג(2), 798, 813 (1999); בג”צ 7610/03 המועצה המקומית יאנוח-ג’ת נ’ מר אברהם פורז, שר הפנים ואח’, פ”ד נח(5), 709, 718-717 (2004)}.
יודגש שהטעם לכך הוא שבנסיבות העניין גם אם ישנה פגיעה בזכויותיו החוקתיות של העותר, וקשה לראות פגיעה כאמור, זו פגיעה סבירה ומידתית {השוו בג”צ 3644/05 יוסף דידי נ’ שר הבריאות, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.04.05)}.
ב- ע”א 19172/12 {נציגות הבית המשותף ברח’ המלך גורג’ נ’ פז-גז ירושלים בע”מ, תק-מח 2012(4), 26317 (2012)} הוגשה תביעה לסילוק ידם של הנציגות ודיירי הבניין שעשו שימוש קבוע במגרש החניה, בו רכשו המשיבים זכויות.
הנציגות טענה להתיישנות מכוח חזקה נוגדת ולזיקת הנאה. בנוסף טענו כי דיירי הבניין סברו בתום-לב כי הינם בעלים בשטח שבמחלוקת שהשקיעו בניקוי, יישור וסלילת מגרש החניה ובהקמת מחסום, סכומים שעולים כדי שווי הזכויות להן טוענות המשיבות, ולפיכך הם זכאים לרכוש את השטח שבמחלוקת מכוחו של סעיף 23 לחוק המקרקעין.
בית-משפט קמא קבע כי לא הוכחה חזקה נוגדת במקרקעין, ולא הוכחה ידיעתה של מדינת ישראל על החזקתה של הנציגות במגרש החניה שבתחומי החלקה. עוד נקבע, כי בקשותיה של הנציגות לרכוש את השטח, עומדת בעוכריה של טענתה לבעלות.
אשר לזיקת ההנאה, הרי שאף כי “זכות חניה” אכן עשויה להוות, בנסיבות מסויימות, זיקת הנאה {ע”א 700/88 אסטרחאן נ’ בן חורין, פ”ד מה(3), 720 (1991)}, נקבע על-ידי בית-משפט קמא כי לא הוכחה חזקה רבת שנים ורציפה של הנציגות או הדיירים בשטח שבמחלוקת כנדרש בחוק.
יוסף לאמור כי אין, למעשה, חולק, כי הנציגות לא יכולה היתה לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין, עד למכירתם למשיבות, זאת בהיותם “מקרקעי ציבור” {ראו סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין}.
יחד-עם-זאת, טענת הנציגות כי תקופת שימושה הנטענת במקרקעין נזקפת לחובת המשיבות, גם בתקופה בה המשיבות לא היו בעלות המקרקעין, אינה מתיישבת עם ההיגיון ואף איננה מתיישבת עם זכותו שבדין של בעל המקרקעין להתנגד לשימוש בזכות ולהפסיק את מרוץ תקופת השימוש {ראו סעיף 94(ב) לחוק המקרקעין}.
משלא היו המשיבות בעלות המקרקעין עד לרכישתם בשנת 2000, ממילא לא יכולות היו להתנגד לשימוש ולהפסיק את מרוץ ההתיישנות. לפיכך נקבע, שגם דין טענת ההתיישנות להידחות.
ב- ע”א (ב”ש) 2792-05-12 {רות שטיקלרו ואח’ נ’ משה שלום ואח’, תק-מח 2012(4), 5449 (2012)} הוגש ערעור על קביעתו של בית-משפט השלום, שקבע קיומה של זיקת הנאה למשק נשוא הליך זה מכוח שנים, המקנה למשיבים זכות שימוש בשביל המצוי בשטח המערערים. בהתאם אסר על המערערים לבנות גדר הפרדה בקו הגבול לפי ההיתר שניתן להם על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וכן קבע כי ניתן לרשום את זיקת ההנאה בספרי רישום המקרקעין.
בית-משפט קיבל את הערעור.
נקבע כי מן הדין לקבל את הערעור מאחר וגם אם למשק 55 {שטח המשיבים} היתה זיקת הנאה או זכות שימוש בשביל הגישה המצוי במשק 54 {שטח המערערים} הרי שזכות זו פקעה עת הועברו הזכויות במשק 54 למערערים וזאת מכוח ההלכה כי זיקת הנאה משוכר מקרקעין תפקע עם סיום תקופת השכירות.
סעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 מגדיר זיקת הנאה כך:
“5. זיקת הנאה
שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם.”
סעיף 92 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 מגדיר את סוגי זיקות ההנאה כדלקמן:
“92. הזכאים
זיקת הנאה ככל שתהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.”
בפרשה הנדונה אין חולק כי המדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין.
זיקת הנאה מכוח שנים מעוגנת בהוראות סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 הקובע כי:
“94. זיקת הנאה מכוח שנים
(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.”
זיקת הנאה יכולה לקום אל מול בעל מקרקעין כפופים, כאשר השימוש במקרקעין הכפופים “נוגד” לבעל המקרקעין הכפופים ושלא בהתבסס על הסכמתו.
מכוח רציונל זה נפסק כי תכונותיו היסודיות של השימוש במקרקעין, אשר יאפשרו רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים, מתבטאות בכך ש: “הוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כל, שהוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש {ראה ע”א 700/88 אסטרחאן נ’ בן חורין פ”ד מה(3), 720, 738 (1991)}.
במקרה דנן המדובר במקרקעין בבעלות המדינה {מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל)} המוחכרת לאגודת בית עזרא, המעניקה זכות שכירות במעמד של “בר-רשות” לחברי האגודה מחזיקי המשקים החקלאיים במושב. לפיכך, אין חולק כי המערערים המחזיקים במשק 54, הינם ברי-רשות של אגודת בית עזרא. כך גם מעמדם של המשיבים, כך גם היה מעמדם של מחזיקי משק 54 קודם למכירת הזכויות במשק 54 למערערים.
לכאורה, מקום שאין חולק כי המדובר במקרקעין בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, נשללת על פניו הזכות לזיקת הנאה מכח התיישנות, על-פי הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין. הטעם לקיומה של הוראה זו נעוץ בקושי המעשי של הבעלים של מקרקעין אלה לפקח על הנעשה במקרקעין שלהם, בהתחשב בשטחים הנרחבים ובאמצעים העומדים לרשותם.
יחד-עם-זאת, ניתן לומר כי כאשר חלק כלשהו ממקרקעי ציבור הוחכר למחזיק פרטי, מכח חוזה חכירה, ואדם שלישי השתמש במקרקעין אלה שלושים שנה, אין עוד אחיזה לטעם שביסוד שלילת ההתיישנות במקרקעין אלה ועל-כן, בתחום היחסים שבין החוכר לבין הצד השלישי ראוי איפוא שיחולו דיני ההתיישנות הרגילים.
מובן מאליו כי זיקת הנאה מכוח התיישנות כנגד חוכר או שוכר תהא מוגבלת בתקופתה לתקופת החכירה או שכירות. כאשר מסתיימת תקופת חכירה והחוכר עוזב את הקרקע מסתיימת זיקת ההנאה אלא אם הסכים בעל המקרקעין לעבירותה של זיקת ההנאה {ראה ספרו של יהושע ויסמן דיני קניין (תשס”ו-2005), 519}.
בנוסף, גם אם ניתן לומר כי קמה זיקת הנאה למשק 55 במשק 54 מכוח שנים, הרי שלכל היותר זו היתה קיימת אל מול בעל הזכויות הקודם שמעמדו אף פחות מחוכר וכל מעמדו הינו כשוכר-משנה, כ”בר-רשות”.
משנמכרה זכות השכירות למערערים והשוכרים הקודמים של משק 54 התפנו, הסתיימה הזכות לזיקת הנאה, אם היתה קיימת לטובת משק 55.
מטעם זה, ומבלי להידרש ליתר הטענות, קבע בית-משפט כי יש לקבל את הערעור ולקבוע כי למשק 55 על יושביו אין כל זיקת הנאה בשביל הגישה העובר במשק 54. גם אם היתה זיקת הנאה הרי שזו פקעה והמערערים רשאים לקבוע קו גבול בין המשקים על-פי מדידות שנעשו בפועל על-ידי מודד מוסמך.
ב- ע”א (נצ’) 1276/07 {בן עזרא ניסים ואח’ נ’ ויצמן גולן, תק-מח 2008(4), 17197 (2008)} הוגש הערעור על קביעתו של בית-משפט שלום, כי לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים בדרך, לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין, הואיל ושטחי הנחלות הינם בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ועל-כן הינם מקרקעי ציבור, לפי סעיף 107 לחוק המקרקעין, לפיכך לא ניתן לרכוש בהם זיקת הנאה מכוח שנים.
בית-משפט שלערעור הסכים עם נימוקי בית-משפט קמא. יחד-עם-זאת נקבע, שיש חשיבות רבה לכך שהתנאים להתגבשותה של זיקת הנאה הקבועים בחוק ובהלכה הפסוקה, התקיימו בעניננו, כך שאילו לא היתה הנחלה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אזי היה מקום לקבוע כי למערערים קיימת זיקת הנאה בדרך.
קיומם של שלושה תנאים מצטברים, מביא לגיבושה של זיקת הנאה במקרקעין כפופים {ע”א 700/88 אסטרחאן נ’ זאב בן חורין, פ”ד מה(3), 720 (1991) (להלן: “פרשת אסטרחאן”)}:
האחד, היותה של הזכות “זכות הראויה להוות זיקת הנאה”.
השני, אופיו ותכונותיו של השימוש המאפשרים לזכות בזכות המוענקת מכוח הוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין.
השלישי, הוא כי על תקופת השימוש להיות בת 30 שנים רצופות.
בחינת הראיות אשר באו בפני בית-משפט קמא, ונסיבות המקרה כולו, מביאה למסקנה כי תנאים מצטברים אלו אכן מתקיימים במקרה שבפנינו.
זכות המעבר לה טוענים המערערים, הינה זכות הראויה להוות זיקת הנאה, במובן זה שהיא עונה על הדרישות ליצירת זיקת הנאה, הקבועות בסעיף 5 לחוק המקרקעין {ראה פרשת אסטרחאן; התנאי הראשון}.
המערערים אף טענו לזכות מעבר בדרך ואין הם טוענים לזכות להחזיק בה. גרסת המערערים כי נהגו במהלך השנים לעבור בשביל באופן בלעדי, אינה באה ללמד כי הם טוענים לזכות החזקה ייחודית אלא לחדד ולהדגיש את זכאותם לסעד המבוקש בתובענה שהינו מניעת הפרעה לשימושם בדרך, דרך בה נהגו להשתמש במשך שנים כה ארוכות.
כאמור בית-משפט קמא, קבע כממצא שהדרך נמצאת בחלקת המשיבים, אולם יחד-עם-זאת, לא יכולה להיות מחלוקת כי הדרך “משועבדת להנאת המערערים”. העובדה כי המערערים משתמשים בדרך על-מנת להגיע למשקם ולביתם כדבר שבשגרה, אינה עומדת במחלוקת כלל.
בית-המשפט קמא קבע, כעובדה, כי למערערים קמה, לכל היותר, רשות לשימוש למעבר בדרך, מכוח התנהגות המחזיקים, או הסכמתם בשתיקה במשך תקופה ארוכה.
עדויות המערערים, עדותה של השכנה, וכן עדותה של בעלת הנחלה הקודמת, מלמדות באופן חד-משמעי כי המערערים השתמשו בדרך על-מנת להגיע למשקם ולביתם, במשך שנים רבות. מכאן, ברור כי למערערים ניתנה זכות מעבר בדרך בה השתמשו מעל לשלושים שנה בהסכמה מלאה של ברי-הרשות משפחת הרוש השכנה.
אשר לתנאי השני להתגבשות זיקת הנאה נקבע כי אף הוא מתקיים. אופיו ותכונותיו של השימוש בדרך, מאפשר רכישת זיקת הנאה מכוח שנים על-ידי המערערים.
תכונותיו היסודיות של שימוש, שמאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים, הן אלו: שהוא נוגד לזכות הבעלים במקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כול; שהוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש.
על-פי הממצאים שנקבעו על-ידי בית-המשפט קמא, תכונות אלו של השימוש מתקיימים במקרה שבפנינו. השימוש והמעבר של המערערים נוגד את זכות הבעלים – מינהל מקרקעי ישראל, וגם נוגד את זכויות המשיבים, חליפיהם של ברי-הרשות שאפשרו את רכישת הזכות. השימוש והמעבר בדרך היה גלוי לעין, והוא נעשה בידיעת הבעלים והמחזיקים.
הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא, מביאים למסקנה כי הבעלים – מינהל מקרקעי ישראל, וועד המושב החוכר, ובעלת הזכויות כברי הרשות – המוכרת למשיבים, ידעו כולם על השימוש האינטנסיבי, שעשו המערערים בשביל הגישה. שימוש כזה היה מקובל ונהוג במושב, כפועל יוצא ממבנה המושב והדרכים בין הנחלות.
הגב’ הרוש, ציינה בעדותה כי ידעה על השימוש שעושים המערערים בדרך ומעולם לא התנגדה למעבר המערערים בדרך. גם שכנתם של המערערים, העידה אודות השימוש הגלוי של המערערים בדרך, כמו גם המערערים עצמם.
ככלל, לא נעשה כל ניסיון להסתיר את השימוש והמעבר בדרך, והוא היה מוסכם ומקובל במשך שנים רבות על התושבים במושב כולל ועד המושב ונחלות נוספות. ההתנגדות התעוררה רק לאחר שהמשיבים רכשו את הנחלה מהגב’ הרוש בשנת 2004.
המעבר בדרך אינו מכוח חוזה בין הצדדים, או מכוח זכות אחרת שהוענקה למערערים, אלא מתוך ידיעה, הסכמה, והשלמה הבאה לידי ביטוי בשתיקה.
התנאי השלישי גם הוא מתקיים. כל העדויות שבאו בפני בית-משפט קמא, מלמדות על-כך שהמערערים התגוררו בנחלתם והשתמשו בדרך למעלה מ- 30 שנה, החל משנות ה- 70. טענת המערערים לשימוש בשביל המעבר החל משנות השבעים, לא נסתרה על-ידי המשיבים ואף נתמכה בעדותה של הגב’ הרוש ובעדותה של השכנה ממול. בית-המשפט קמא, קבע כי המערערים משתמשים בשביל במשך שנים ארוכות.
המסקנה המתבקשת היא כי שלושת התנאים ליצירת זיקת הנאה מתקיימים. אולם, העובדה כי מדובר במקרקעי ציבור, בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, היא זו בלבד אשר שוללת את רישומה של זיקת ההנאה, מאחר וכאמור, על-פי סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים ביחס למקרקעי ציבור. ראוי להדגיש, כי המינהל ידע והסכים לשימוש שעשו תושבים שונים בשביל המעבר.
ראוי לומר כי המקרקעין הכפופים לא היו בבעלות, או בחכירה של השכנה, אשר איפשרה את רכישת זיקת ההנאה של זכות המעבר והסכימה לה. לא ניתן היה לרשום זיקת הנאה שכזו מכוח הסכמת הצדדים, גם בשל כך שזכותה בנחלה לא היתה אלא זכות של בר-רשות בלבד.
יוער גם כי בית-משפט קמא ערך ביקור במקום וקבע, כי למערערים קיימת דרך גישה אפשרית נוספת לביתם ומשקם מתוך נחלתם.
בפרשת אסטרחאן נקבע, כי קיומה של דרך חלופית למעבר, הוא טעם התומך בביטול זיקת הנאה. שופטי הרוב {כב’ השופטים ד’ לוין וי’ מלץ} השאירו ללא הכרעה את השאלה האם ניתן לרכוש זיקת הנאה, כאשר נסיבות העניין אינן מעידות על נחיצותה, הואיל וקיימת דרך חלופית. כב’ השופט בן יאיר קבע כי קיומה של חלופה לשימוש בדרך, אינה משליכה על עצם יצירת זיקת ההנאה.
דעת בית-משפט שלערעור בעניין זה היא כדעת כב’ השופט בן יאיר. בית-משפט זה קבע שקיומה של אפשרות חלופית למעבר, אין בה כדי להשליך על עצם קיומה של זיקת הנאה, אלא יכול שיהיה בה שיקול כחלק ממכלול השיקולים הרלוונטים לצורך בחינת השאלה, האם לבטל הזיקה, על-פי סעיף 96 לחוק המקרקעין {ראה גם דעתו של כב’ השופט ח’טיב ב- ע”א (נצ’) 1280/06 טורון נ’ בנאסולי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.07.07)}.
העובדה כי למערערים דרך גישה נוספת, יכול שתהווה טעם ושיקול, לביטול זיקת ההנאה, אילו היתה קיימת, אולם היא אינה יכולה להשליך על עצם קיומה של זכות מעבר, אשר השתכללה מכוח שנים רבות של שימוש בדרך.
בהקשר זה חוזר בית-משפט ומציין כי הסעד המבוקש הוא מניעת הפרעה לשימוש בדרך, ולא הצהרה על קיומה של זיקת הנאה. עוד ציין בהקשר זה, כי הקביעה של בית-משפט קמא, אודות קיומה של דרך חילופית, אינה מתייחסת לשנים שקדמו אלא לזמן הביקור במקום ועל-כן אין בה כדי להשפיע על רכישת זכות המעבר.
המסקנה של בית-משפט היא, כי בדין קבע בית-המשפט קמא כי לא קמה למערערים זכות של זיקת הנאה, זאת כאמור, על-אף קיומם של התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 94 לחוק המקרקעין.
ב- ע”א (ת”א) 2964/01 {ד”ר שמואל ליובושיץ ואח’ נ’ שורצמן יעל ואח’, תק-מח 2005(1), 2087 (2005)} עמדה בבסיסו של הערעור עתירתם של המשיבים לבית-משפט השלום למתן צו מניעה קבוע שיאסור על המערערים לבצע עבודות בניה לרבות עבודות פיתוח על הנחלה שרכשו במושב “חיבת ציון”, ולחלופין לאסור עליהם לשנות את המצב הקיים ב”דרך” העוברת בין נחלתם לנחלת המשיבים.
העתירה התבססה על טענות בדבר בטלות היתר הבניה, ועל טענת זיקת ההנאה שרכשו המשיבים מכוח השנים.
בית-משפט דחה את טענת המשיבים כי הוקנתה להם זיקת הנאה מכוח שימוש של שנים ב”דרך” כאמור בסעיף 94 לחוק המקרקעין, וזאת מן הנימוק כי מדובר “במקרקעי ציבור”, אשר על-פי האמור בסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן להחיל עליהם את סעיף 94 לחוק, הדן בזיקת הנאה.
נוסף לכך, ספק אם שימוש המשיבים ב”דרך” במשך תקופה ארוכה ורבת שנים העניק להם איזו שהיא זכות קנינית במקרקעין של זיקת הנאה ו/או זכות אחרת. בית-משפט איבחן בנושא זה בין הזכות הקניינית לבין השימור של זכות השימוש, בעניין זה לא נקט עמדה למעט המלצתו כי הגורם הסטטוטורי הקובע גדרים בנושא בניה יתן דעתו בצורה אובייקטיבית לטיעונים.
כאמור, הגורם הסטטוטורי אליו מתכוון בית-המשפט, היינו הוועדה המקומית לתכנון ולבניה איננה הגוף המוסמך להחליט ולהכריע בנושא של זכויות במקרקעין והיא פועלת אך על-פי הרישומים המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין.
במקרה דנן נקבע כי המשיבים לא הוכיחו את זכותם לצו מניעה.
7. שמירת דינים {מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד}
הסעיף המסדיר את העניין שבנדון הינו סעיף 114 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 הקובע כדלקמן:
“114. שמירת דינים
הוראות פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, חוק מקרקעי ישראל, התש”ך-1960 וכל דין אחר החל על מקרקעי ציבור או סוג של מקרקעי ציבור, ולא לגרוע מהן.”
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
