1. הדין
סעיף 41 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“41. פירוק במקרים מיוחדים
(א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.”
2. כללי
סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, מוחל רק מקום בו יש מניעה לבצע חלוקה בעין, ביחס למקצת השותפים ולא כלפי כולם.
סעיף 41(ג) מאשר חלוקה בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה. במקרה כזה, יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה {ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ תמרה פיין ואח’, פ”ד ל(1), 454 (1975)}.
ב- ע”א 623/71 {גן בועז בע”מ נ’ הרב דוד אנגלנדר ו- 51 אח’, פ”ד כז(1), 334 (1973)} המערער וחמישים ושנים משיבים הם בעלים משותפים בפרדס ששטחו למעלה מ- 68 דונם. המערערת פנתה לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.
התברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר חלוקתם-בעין על-פי דיני התכנון ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה-בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח.
בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט לנדוי, דחה את בקשת המבקשת ופסק, כי משקבע בית-משפט השלום שחלוקת השטח אינה ניתנת לביצוע לפי הוראות חוק המקרקעין על פירוק השותפות במקרקעין, אין מקום לחלק באופן שהמערערת תקבל חלקה וכל השותפים האחרים חלק אחר. החוק הקובע פירוק השותפות מתכוון לפירוק מוחלט של השותפות במקרקעין, ורק כאשר אחדים מן הבעלים מסכימים להישאר בעלים משותפים ניתן הדבר להיעשות. באין הסכמה כזו מצד השותפים האחרים אין לפרק את השותפות אלא באופן מוחלט, וכדבריו:
“לדעתי צדקו שני בתי-המשפט הראשונים, מן הטעמים שנתנו. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37(א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40(א).”
פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגרסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דווקא, המאפשרים סטיה מן העיקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט. כך נאמר בסעיף 41(ב) כי:
“היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.”
כלומר הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. ההוראה הזאת נמצאת גם ב – ע”א 288/71 {ז’נט מרדכי נ’ צבי מרדכי, פ”ד כו(1), 393 (1971)}, ואין מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגירסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.
הוראה אחרת באותה רוח מצויה בסעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969:
“היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.”
ללמדנו שגם כאן דרושה הסכמתם של השותפים אשר חלקיהם ניתנים לחלוקה בעין, אם אלה מוכנים להוסיף ולקיים את השותפות ביניהם. מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם. הוא הדין בסעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב את בית-המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה. בזה לא שינה המחוקק ממגמת החוק הקודם, דהיינו חוק החלוקה הזמני, העתמאני. בא-כוח המערערים מצטט מספרו של דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה שניה), 113, בהערה 44, כי “לפי חוק זה (החוק העתמאני הזמני) – בין שיש, דין חלוקה” בנכסים ובין שאין בנכסים, דין חלוקה”, שותף רשאי לדרוש חלוקה והפרדת חלקו”, אך לא נאמר שם “הפרדת חלקו” סתם אלא “חלוקה והפרדת חלקו”. להלן, שם, בעמ’ 114, מבאר המחבר באר היטב למה כוונתו:
“החלוקה על יסוד החוק הזה אינה חובה באותו מובן, שהשותפים חייבים במשך זמן ידוע לחלק את קניינם המשותף, אלא החוק מכריח את כל השותפים להסכים לחלוקה, אפילו רק אחד מהם רוצה בכך.”
יתר-על-כן, כפי שכבר העיר בית-המשפט המחוזי, ייתכנו מקרים שבהם יהיה לשותפים הנותרים עניין במכירת הנכס דווקא, מפני שערכו של השטח שהיה נשאר בידם אחרי הפרדת חלקו של השותף “הבכיר” נופל, מפאת קטנותו, באופן יחסי מערך השטח המשותף כולו.
בתביעתה דרשה המערערת את הפרדת חלקה מעל חלקי יתר השותפים, ורק זאת בלבד. היא לא ניסתה כפי הנראה להשיג את הסכמת השותפים הנוגעים בדבר להפעלת סעיף 41(ב) או סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, ועד כה אף לא הביעה את הסכמתה למכירת הנכס כולו וחלוקת הפדיון בין השותפים. תביעתה כפי שנוסחה לא היתה יכולה להתקבל.
ההבדל בין סעיף 41(א) לחוק המקרקעין לבין פסק-דינו של כב’ השופט לנדוי בעניין גן בועז (שהובא לעיל), הוא בכך שבפסק-הדין גן בועז, המערערת רצתה לכפות על האחרים (מהם היא ביקשה “להתפרק”), יחסי שיתוף. דבר זה אינו אפשרי, אלא בכפוף להסכמה של אלה הנותרים ביחסי שיתוף ביניהם.
הלכה זו חזרה על עצמה ב- ת”א 1076/02 {מארי פאיק סלים יונס נ’ סמיר מתרי עטאללה יונס ואח’, תק-של 2006(1), 5806 (2006)} שם הודגש כי סעיפים 41(ב) ו- (ג) לחוק המקרקעין דורשים את הסכמת כל השותפים להישארותם בעלים משותפים, ומכאן שלא ניתן להשאיר שותפים נגד רצונם.
ב- ת”א (רמ’) 1243/96 {אולפינר שמואל נ’ סגל אריה ו- 44 אח’, תק-של 2003(2), 17 (2003)} נקבע, כי אם יתברר שהחלוקה בעין אינה אפשרית אזי יש לבצע את החלוקה על-פי האמור בסעיף 41 לחוק המקרקעין, ולהתחשב בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.
ב- תמ”ש (ת”א) 15340/97 {יוסף לוי נ’ עורך-דין רון ניב ואח’, תק-מש 99(1), 11 (1999)} נקבע, כי באומרו “פירוק”, התכוון המחוקק למשמעותו הרגילה של המונח. קרי, הפרדת דבר שלם לחלקיו ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. סטיה מעיקרון זה, של פירוק הנכס לחלק, תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר ולא בדרך של כפיה על-ידי צו של בית-המשפט.
ב- ת”א (ת”א-יפו) 46678/94 {דוד זילברמן נ’ צפורה גטליב, תק-של 97(3), 2804 (1997)} במסגרת טענותיה, טענה המשיבה, כי הכלל הוא, כי פירוק שיתוף כוונתו פיצול השלם לחלקים, ולא הפרדת חלק מהשלם. בית-המשפט מסכים לטענה זו, ופוסק, כי אין כל אפשרות להחיל פירוק שיתוף רק על חלק מן המקרקעין הרשומים, וכן מביא ציטוט מפסק-הדין ב- ע”א 623/71 {גן בועז בע”מ נ’ הרב דוד אנגלנדר ו- 51 אח’, פ”ד כז(1), 334 (1973)}:
“פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה…”
בית-המשפט קובע, כי:
“אין המבקשים יכולים לדרוש פירוק השיתוף רק בחלק השייך להם ולמשיבה 1, ולא לכלול בתביעתם לפירוק את כל יחידת המקרקעין. על-פי בר”ע 101/86 {קדמאני ואח’ נ’ אבי-אלחאג’ ואח’, פ”ד מ(1), 613 (1986)}, יחידת המקרקעין הנ”ל היא יחידת הרישום. יחידה זו במקרה שלפני הינה החלקה כולה, יחד עם המחצית השייכת לעזבון המנוח ושיש לגביה זכות חכירה לאשתו, המשיבה 2.”
ב- ת”א (רמ’) 1243/96 אולפינר שמואל נ’ סגל אריה ו- 44 אח’, תק-של 2003(2), 17 (2003)} נדונה תביעה לפירוק שיתוף. כב’ השופט בוסתן מתייחס בפסק-דינו, בין השאר, להוראת סעיף 41ב לחוק המקרקעין.
הפסיקה קבעה כי על המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה בעין לשכנע את בית-המשפט כי דרך החלוקה בעין אינה אפשרית באותו מקרה, או שתגרום למי מן השותפים הפסד ניכר.
לבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו השכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ’ פרנק, (ע”א 587/78, פ”ד לג(3), 33, 35 (1979)}:
“… הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.”
לפיכך יש לבדוק תחילה האם אפשרית חלוקה בעין ואם-כן, יש להורות על חלוקה בדרך זו.
אם חלוקה בעין אינה אפשרית, אך אין מניעה לחלוקה בעין אם מקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
אם גם חלוקה כזו אינה אפשרית יורה בית-המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר בין השותפים.
3. סעיף 41 לחוק מקרקעין בענייני משפחה
ב- תמ”ש (ת”א) 95870/98 {י.ב. נ’ ד.ב., פורסם באתר האינטרנט נבו (14.08.11)} התביעה נסובה על פירוק שיתוף.
הרקע העובדתי
התובע, הנתבע והנתבעת הינם אחים, ילדיהם של האם ושל בעלה המנוח (להלן: “האב”) אשר הלך לעולמו למעלה מ- 10 שנים לפני פרוץ הסכסוך בין בעלי הדין. לבעלי הדין אחיות נוספות.
בשנות חייהם התגוררו האם והאב בבית הבנוי על המקרקעין (להלן: “בית ההורים”). במהלך השנים הורחב בית ההורים והוספה לו יחידת דיור מזרחית.
ההרחבה נעשתה ללא היתר בניה.
בנוסף לבית ההורים, על המקרקעין מצוי בית, אשר יועד בעבר לשמש כלול, ואשר בשנת 1984 או בסמוך לכך שופץ על-ידי הנתבע, ומאז הוא משמש למגורי הנתבע ובני משפחתו (להלן: “בית מגורי הנתבע”).
בפסק-דינו של בית-משפט השלום ברחובות מיום 11.07.85 הורשעה האם בגין שיפוץ הלול והפיכתו לבית המשמש כאמור למגורי הנתבע. האם חוייבה בתשלום קנס בסך של 25,000 שקלים וכן ניתן צו המורה לאם להתאים את המבנה לתכנית הקיימת וזאת תוך שנה מיום מתן פסק-הדין. לא הוברר לחלוטין האם הצו בוצע , עם-זאת ממכלול הדברים נראה כי הנתבע והאם לא עשו דבר בעניין זה.
במרוצת השנים שופץ והורחב בית מגורי הנתבע, ללא היתרי בניה (מוסכמה מספר 10 ברשימת הפלוגתאות והמוסכמות אשר הוגשה לבית-המשפט ביום 17.06.04).
כיום, בנויות מעל בית מגורי הנתבע שתי יחידות דיור נוספות עם כניסה נפרדת דרך גרם מדרגות חיצוני (ראה חוות-דעת שמאי המקרקעין אסא זהר אשר מונה כמומחה מטעם בית-המשפט, מיום 18.08.08 (להלן: “חוות-דעת השמאי”) אשר נבנו על-ידי הנתבע:
אחת מיחידות הדיור הושכרה על-ידי הנתבע לשוכר ללא התייעצות ו/או הסכמת התובע (מוסכמה מספר 7 ברשימת הפלוגתאות והמוסכמות) (להלן: “היחידה המושכרת”). עד ליום 04.09.03 שולמו דמי השכירות לנתבע בלבד. החל מהמועד האמור, בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים ואשר קיבלה תוקף של החלטה, העביר הנתבע לתובע 40% מדמי השכירות. היחידה השניה, שהינה למעשה עליית הגג, משמשת למגורי בתו של הנתבע (להלן: “היחידה שבגג”).
במהלך שנות ה- 90, לנוכח מצבה הבריאותי של האם, אשר הפכה לסיעודית, עברה הנתבעת להתגורר בבית ההורים על-מנת לטפל באם. כפי שיפורט להלן, המועד המדוייק בו עברה הנתבעת להתגורר בבית ההורים שנוי במחלוקת בין בעלי הדין.
בשנת 1995 עברה האם להתגורר בבית אבות. הנתבעת נותרה להתגורר בבית ההורים.
ביום 29.12.97 הוגש נגד הנתבע והאם כתב אישום בגין הבניה שנעשתה ללא היתר במקרקעין, כדלקמן: בניית מבנה בשטח של כ- 72 מ”ר מבטון, בלוקים וגג רעפים מעל בית מגורי הנתבע, בניית מרפסת מקורה בבית מגורי הנתבע בשטח של – כ- 18 מ”ר ובניית מדרגות לכניסה נפרדת למבנה זה, וכן בניית מבנה בשטח של כ- 16 מ”ר מבטון, בלוקים וגג רעפים בצמוד לבית ההורים.
בפסק-דינה של כב’ השופטת ל’ לב-און מיום 11.11.99 נמחקה האם מכתב האישום, והנתבע הורשע בעבירה של ביצוע עבודות בניה ללא היתר לפי סעיפים 145, 204 ו- 208 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 (להלן: “חוק התכנון והבניה”). בגזר הדין אשר ניתן באותו מועד, ניתן צו הריסה לגבי המבנים המפורטים לעיל והנתבע חוייב לבצעו בתוך 12 חודשים. כן הוטל על הנתבע קנס בסך של 2,500 שקלים והוא חוייב לחתום על התחייבות בסך של 5,000 שקלים לתקופה של שנה שיימנע מעבירה על חוק התכנון והבניה.
במשך כ- 30 שנים התגורר התובע בארצות הברית. במהלך התקופה האמורה נהג התובע להגיע לביקורים בישראל במהלכם ביקר את ההורים ואת הנתבע ובני משפחתו האחרים. בראשית שנת 1998 שב התובע לישראל.
עם שובו לישראל עבר התובע להתגורר בבית ההורים יחד עם הנתבעת.
בעקבות מריבות שפרצו בין התובע לבין הנתבעת, עברה הנתבעת להתגורר ביחידת הדיור הצמודה לבית ההורים, אשר שטחה כ- 11 מ”ר ואשר לטענתה נבנתה מכספה לצורך השכרתה לצד שלישי על-מנת לממן את שהות האם בבית האבות. התובע נותר להתגורר בבית ההורים אשר שטחו כ- 30 מ”ר. הנתבעת אף הפרידה בין היחידה בה התגוררה לבין היחידה בה מתגורר התובע באמצעות בניית קיר.
ביום 21.09.99 הגיש התובע כנגד הנתבעת תביעה לבית-המשפט לתביעות קטנות בה עתר לחייב את הנתבעת לשלם לו דמי שכירות בסך של 16,300 שקלים בגין התקופה שמיום 01.03.96 ועד ליום 01.09.99. בהתאם להחלטת בית-המשפט לתביעות קטנות הועבר הדיון בתביעה לבית-המשפט לענייני משפחה. ההליכים בתובענה התקיימו בפני כב’ השופט נ’ נחמני.
ביום 26.11.00 התקיים קדם משפט בתביעה כנגד הנתבעת. לאחר קדם המשפט הגישו הצדדים בקשה משותפת למחיקת התביעה ללא צו להוצאות. בבקשה לא פורטו נימוקים לעתירה. ביום 11.3.01 הורה כב’ השופט נ’ נחמני על מחיקת התובענה.
לנוכח הסלמה ביחסי התובע והנתבעת, עזבה הנתבעת את יחידת הדיור הצמודה לבית ההורים וכיום היא מתגוררת בדירה במסגרת דיור ציבורי.
כעולה ממכתב תשובה, מיום 19.06.02, אשר נשלח לתובע מאת מנהל מדור פיקוח בניה בעיריית — בעקבות פניית התובע (נספח ה’ לתצהיר עדותו הראשית של התובע ב- תמ”ש 95873/98) וכן כעולה מסעיף 9 לחוות-דעת השמאי, נגד הנתבע הוגש כתב אישום בגין אי-קיום צו בית-משפט אשר הורה לו להרוס את המבנים כמפורט בגזר דינה הנ”ל של כב’ השופטת לב-און. יודגש, כי העתק כתב האישום עצמו וכן הכרעת הדין וגזר הדין לא הוגשו לבית-המשפט.
התובע הגיש לבית-המשפט שורת תביעות נגד בני משפחתו אשר חלק מהן – המפורט לעיל מונחות להכרעה במסגרת פסק-דין זה.
במועד הגשת התביעה לפירוק שיתוף היו התובע, הנתבע והאם בעלי זכויות החכירה במקרקעין כך ש- 37.5% מהזכויות היו רשומות על-שם התובע, 37.5% מהזכויות היו רשומות על-שם הנתבע ו- 25% מהזכויות היו רשומות על-שם האם.
ביום 01.10.01 הלכה האם לעולמה.
לאחר פטירת האם הגיש הנתבע בקשה למתן צו קיום צוואה מיום 05.07.99, לפיה הינו הזוכה הבלעדי בעזבונה. לאחר שניתן צו קיום צוואה, הגיש התובע בקשה לביטולו, התנגדות לצוואה ובקשה לצו ירושה. בפסק-דינו של כב’ השופט ש’ שוחט מיום 09.05.05, בעקבות הסכמת הנתבע ולאחר הסתלקות חלק מיורשי האם, לרבות הנתבעת, מחלקם בעזבון לטובת הנתבע, ניתן צו ירושה אחר האם (להלן: “צו הירושה”). על-פי צו הירושה, חלקו של התובע בעזבון המנוחה הינו בשיעור של 4/28, חלקו של הנתבע בעזבון המנוחה הינו בשיעור של 20/28 וחלקן של 4 נכדות המנוחה – הנתבעות מספר 3 – 5 והגב א’ – .י. נ. בעזבון המנוחה הינו בשיעור של 1/28 לכל אחת. משכך, כיום לנתבע 31/56 מכלל הזכויות במקרקעין, לתובע 23/56 מכלל הזכויות במקרקעין ולכל אחת מהיורשות הנוספות של המנוחה 1/112 מכלל הזכויות במקרקעין.
טענות בעלי הדין
לטענת התובע:
בשל השותפות במקרקעין התובע אינו יכול ליהנות מזכותו הקניינית. בנוסף, בשל חריגות הבניה שיצר הנתבע, לא ניתנים לתובע היתרים לבנות על המקרקעין ו/או לשפץ את הבית בו הוא מתגורר ואף לתקן את גג הבית בו הוא מתגורר.
כעולה מחוות-דעת השמאי, הנתבע לא קיים את צווי בית-המשפט שהורו לו להרוס מבנים שבנה על המקרקעין.
זאת-ועוד, חוק המקרקעין, מתיר לשותף במקרקעין לתבוע את פירוק השיתוף אף אם זכות זו הוגבלה בהסכם שיתוף. בין בעלי הדין לא קיים הסכם כאמור.
לא ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין לאור היעדר תשריט מאושר וכן מבחינת התכנון הציבורי. זאת גם כעולה מחוות-דעת השמאי, לא ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, הן בשל היעדר תשריט מאושר, הן מבחינת התכנון הציבורי, והן בשל חריגות הבניה אשר יהוו מכשול בכל דרך שתיקבע לפירוק השיתוף.
הדרך הנכונה במקרה האמור היא להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם תוך קיום צווי ההריסה שניתנו על-ידי בתי-המשפט בהליכים הפליליים נגד הנתבע.
לטענת הנתבע:
עדות התובע הינה עדות יחידה של בעל דין המעוניין בתוצאות המשפט ואשר אינה נתמכת בדבר מה נוסף. משכך, לפי סעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח משולב), התשל”א-1971 (להלן: “פקודת הראיות”) ובהיעדר טעם מיוחד, אין מקום להשית עליה את פסק-הדין.
התביעה לפירוק השיתוף הוגשה בחוסר תום-לב כשהתובע מעוניין אך להתעמר בנתבע ומשכך יש לדחותה.
הרשויות לא העניקו היתרי בניה בישוב משך עשרות שנים וכל הבניה בישוב נעשתה ללא היתרים כשעיריית — השלימה עם המציאות ולא אכפה צווי הריסה. בינתיים אושרה תכנית בניין עיר חדשה ובשלב זה על-פי התכנית החדשה העיריה מאפשרת להכשיר את הבניה הלא חוקית שבוצעה. הנתבע הגיש לוועדה המקומית תכנית הכוללת את כל המבנים על המקרקעין, התכנית אושרה, אך לא הופקדה משום שהתובע נמנע מלחתום עליה. לכן יש לדחות את טענת התובע, כי הבניה שבוצעה במקרקעין לא הוכשרה.
התובע טוען כנגד הבניה הלא-חוקית, מחד, ודורש לקבל חלק מהשכירות המשתלמת מהיחידה שנבנתה ללא היתר בניה, מאידך. התובע עודכן על הבניה והשיפוץ במקרקעין בכל שלב, גם כששהה בארצות הברית, ונתן את הסכמתו המלאה לנתבע. כך – בית הנתבע, אשר במקורו שימש כלול שימש למגורים כבר בשנות ה- 60 עת התגוררה בו דודתם של בעלי הדין, וזאת בידיעת התובע. התובע אף ביקש מהנתבע שיבנה עבורו יחידת דיור בבית האם, אולם הנתבע סרב. התובע מודה, כי ידע על הקמת היחידה הצמודה לבית ההורים ואף טוען, כי מימן חלק מהבניה. כל בני המשפחה, לרבות התובע, ברכו על מעברו של הנתבע להתגורר בבית ההורים, אשר נעשה לבקשת האם.
שיפוץ בית הנתבע על-ידי הנתבע, בשנת 1984, נעשה בהסכמת התובע והאם. התובע ידע כי הבניה במקרקעין נעשתה ללא היתר כיוון שלא ניתן היה לקבל היתרי בניה בישוב. התובע התארח בבית הנתבע בעת ביקוריו בישראל כפעמיים בשנה ולא התלונן על הבניה. הקומה הנוספת מעל בית הנתבע אינה תוצר של הרחבת בניה אלא היא רק שופצה.
מאז שופץ בית הנתבע ועד למועד הגשת התביעה חלפו למעלה מ- 15 שנים ולכן התביעה התיישנה.
זאת-ועוד, טענת התובע, כי הינו חשוף לתביעות נוכח הבניה במקרקעין משוללת כל יסוד.
הנתבע מתנגד לפירוק השיתוף במקרקעין. פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית לצד שלישי אינו יעיל, שכן במקרה כזה יהא הנתבע לדייר מוגן במקרקעין, שכן הוא מחזיק והחזיק בהם החזקה ייחודית כדין מאז שנות ה- 80 באופן המוסכם על השותפים האחרים. משכך ערך המקרקעין ירד בכ- 33%. אמנם, השמאי התעלם מכך בחוות-דעתו, אולם הנתבע לא מצא לנכון לעמת את השמאי עם האמור מאחר ואין המדובר בטעות בשומה אלא המדובר בהוראת חוק.
אף מכירה פנימית בין השותפים תחטא למטרת החוק. מכירה בדרך זו היא חריג ובית-המשפט יורה על-כך רק כאשר נוכח לדעת שמכירה בדרך זו תהיה יעילה וצודקת בנסיבות העניין. ההוכחה, כי התקיים התנאי האמור מוטל על התובע אולם הוא לא הרימו. אין לאפשר מכירה כאמור וזאת משיקולי צדק לאור הפער הניכר במצבם הכלכלי של הצדדים.
לפיכך, ככל שבית-המשפט ימצא לנכון להורות על פירוק השיתוף במקרקעין, בשים-לב להוראת סעיף 39 לחוק המקרקעין ומאחר שהתובע לא הוכיח שייגרם לו הפסד כלשהו אם יחולקו המקרקעין בעין, לא כל שכן, הפסד ניכר יש להורות על פירוק המקרקעין בדרך של חלוקה בעין. לחילופין, בהתאם לסעיף 41(ג) לחוק המקרקעין יש לאפשר לנתבע לרכוש את חלקו של התובע ו/או של השותפות האחרות במקרקעין. הנתבע הציע בעבר לתובע לרכוש את חלקו תמורת סכום גבוה אולם התובע דחה את ההצעה, דחיית ההצעה מצביעה על כך שהתובע עושה שימוש חסר תום-לב באופן קיצוני בזכות העומדת לו לכאורה על-פי חוק המקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף.
לחילופי חילופין, יש לאפשר לצד שלישי לרכוש את חלקו של התובע במקרקעין. זכות זו של התובע, לפי סעיף 34(א) לחוק המקרקעין, לא הופרעה מעולם והתובע לא עשה ניסיון לממשה ומכאן שהתובע אינו מעוניין בפירוק השיתוף אלא להציק לנתבע ולבני ביתו.
במידה ובית-המשפט יורה על מכירת המקרקעין לצד שלישי, הרי הואיל והנכס הושבח על-ידי הנתבע, יתבקש בית-המשפט להורות לתובע לשפות את הנתבע בגין השקעתו במקרקעין לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין. על-פי חוות-דעת השמאי, תוספות הבניה השביחו את הנכס בלפחות 7%.
דיון
פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים במקרקעין. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מורה, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מגביל את תוקפה של תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה את זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף. התפיסה העומדת בבסיס הוראות חוק אלה, היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת.
פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו {ראה ע”א: 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קלבנית בע”מ נ’ פיין פ”ד ל(1), 457 (1975); רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1998); רע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ שאול ויסמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.07.10); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 278 (להלן: “ויסמן”); מיגל דויטש, קניין, כרך א’ (1997), 595 (להלן: “דויטש”)}.
זכותו של שותף במקרקעין לפירוק השיתוף אינה מותנית בשיקול-דעת בית-המשפט. יחד-עם-זאת, נראה, כי במקרים מסויימים, ניתן לדחות תביעה לפירוק שיתוף שהוגשה בחוסר תום-לב, כגון מתוך כוונה להציק לבעלים המשותפים האחרים, וזאת מכוח סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק ככלי), התשל”ג-1973 ו/או סעיף 14 לחוק המקרקעין. בכל מקרה בבוא בית-המשפט ליישם את דיני תום-הלב בהקשר זה, עליו לפעול בזהירות ובצמצום, תוך שימת-לב ליסודות האמורים העומדים בבסיס דיני השיתוף {דויטש, 597 עד 598; ויסמן, 30} .
במקרה שלנו, כאמור, עתר התובע לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם, הנתבעות מספר 5-3 הביעו הסכמתן לפירוק השיתוף כמבוקש בתביעה ואילו הנתבע טען, כי יש לדחות את העתירה לפירוק השיתוף לאור התנהגות התובע ולחילופין, עתר לפירוק השיתוף באחת מן הדרכים כמפורט לעיל.
אכן, נראה, כי התביעה לפירוק שיתוף נגועה בחוסר תום-לב. כך, הגם שטענתו העיקרית של התובע הינה, כי הוא חפץ בפירוק השיתוף במקרקעין משום הבניה הבלתי-חוקית במקרקעין, שוכנע בית-משפט, כי לאורך השנים ידע התובע על הבניה במקרקעין (ראה עדות התובע בחקירתו הנגדית, כי משנת 1985 עד שנת 1998 ביקר בישראל פעם או פעמיים בשנה) אולם לא פנה אל הנתבע בכל בקשה בעניין זה ולא הביע כל התנגדות להחזקת המקרקעין על-ידי הנתבע, השימוש בהם ולהותרת המבנים על כנם לאורך השנים.
טענות התובע נגד המבנים שבנה הנתבע במקרקעין הועלו לראשונה לאחר שובו לישראל ופרוץ הסכסוך בינו ובין בני משפחתו. יובהר, כי טענת התובע, כי לא ידע שהבניה במקרקעין נעשתה ללא היתרים וכי על-אף היותו בעל זכויות במקרקעין לא התעניין ולא בדק לאורך השנים האם הבניה נעשתה כדין אינה אמינה בעיני בית-המשפט. זאת, בין-היתר, לנוכח עדותו, לפיה היה מעורב באופן פעיל בחלק מהבניה ושלח לנתבעת כספים לצורך בניית יחידת הדיור בבית ההורים.
בהקשר זה ציין בית-משפט, כי בעדותו של התובע נפלו אי-דיוקים רבים, בלשון המעטה. ראה למשל, גרסאותיו השונות בחקירתו הנגדית בעניין מקום לינתו בעת ביקוריו בישראל וכן עדות אשר נסתרה, באשר לכספים ששלח לנתבעים בעת שהתגורר בארצות הברית וכן עדות התובע בעניין נסיבות מכירת הפרדס, לפיה הנתבע פנה אליו בשנת 1978 וביקש ממנו למכור את הפרדס לאור פיטוריו מעבודתו ועוד. לא למותר לציין, כי בסיכומיו לא שב התובע על הגרסה האמורה.
אף טענת התובע, כי לאחר פטירת האב רכש מאחיותיו את חלקיהן במקרקעין בתמורה בעוד הנתבע, אשר כאמור על שמו נרשם חלק זהה במקרקעין, לא שילם דבר, אינה אמינה גם היא ואף אינה עולה בקנה אחד עם עדותה של אחות בעלי הדין, כי לאחר פטירת האב קיבלה מהאם סכום כסף נמוך אשר הספיק לה לקניית מקרר.
על-אף האמור בעניין התנהלות התובע, נראה כי, בשים-לב לעקרונות העומדים בבסיס דיני השיתוף, וכן ליחסים העכורים בין התובע לבין הנתבע אין מקום לדחות את התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין.
ככלל, פירוק השיתוף ייעשה על-ידי חלוקה בעין של הנכס (סעיף 39 לחוק המקרקעין). אולם, מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית-המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין; רע”א 5243/09 זייף נ’ ‘רגואן, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.09)}. כל עוד לא קיים תשריט לחלוקת המקרקעין בדרך מסויימת, שאושר על-ידי הרשויות הפועלות על-פי חוק התכנון והבניה, נחשבים המקרקעין המשותפים כמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה {ראו: ויסמן}.
בענייננו, לא הוצג לבית-המשפט תשריט מאושר לחלוקת המקרקעין ועל-כן, לכאורה, לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין.
לא-זו-אף-זו, בחוות-דעת השמאי אשר הוגשה לבית-המשפט נקבע, כי לאור המצב התכנוני במועד עריכת חוות-הדעת, אשר הוגשה כאמור בחודש אוגוסט 2008, בהתאם להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, ומשהמקרקעין מוגדרים כ”משק עזר”, לא ניתן לפצלם. משכך, על-פי חוות-הדעת, פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין אינו אפשרי, והדרך המומלצת לפירוק השיתוף הינה מכירת המקרקעין לאחר הסדרת חריגות הבניה באמצעות ניסיון הכשרתם כחוק או הריסתם וחידוש חוזה החכירה של המקרקעין מול מנהל מקרקעי ישראל.
לאחר הגשת סיכומי בעלי הדין הגיש הנתבע לבית-המשפט, בהתאם להחלטת בית-משפט מיום 21.08.10 (בה אושרו הגשת המסמכים) מכתב אשר שלח בא-כוחו אל בא-כוח התובע, ובו בקשה כי ידאג לחתימת התובע על תכנית לחלוקת המקרקעין אשר אושרה לדבריו על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה — (להלן: “הוועדה המקומית”) ופרוטוקול הוועדה המקומית מיום 07.06.09 על-פיו הוחלט לאשר את התכנית שהוגשה. התכנית עצמה לא צורפה, אולם, כעולה מפרוטוקול הוועדה המקומית, מטרתה, בין-היתר, חלוקת מגרשים.
בהתאם להחלטת בית-משפט מיום 21.08.10, הגישו בעלי הדין את התייחסותם למסמכים שהוגשו כאמור לאחר מועד הגשת הסיכומים. לטענת הנתבע, התובע מסרב לחתום על התכנית ובכך מונע אישור סופי של התכנית באופן שיאפשר חלוקה בעין של המקרקעין וכן הכשרת המבנים שנבנו ללא היתר. לטענת התובע, על-מנת להציג את פרוטוקול הועדה המקומית לתכנון ולבניה כראיה לתוכנו יש להציג תעודת עובד ציבור, אל הפרוטוקול לא צורף פרוטוקול ישיבה קודמת אשר אוזכר בו, לא צורף מכתב מהנדס העיר וכן חוות-דעת היועץ המשפטי של עיריית — וכעולה מהפרוטוקול כל התנאים להפקדת התכנית מולאו ומכאן שהיעדר חתימת התובע אינה מעכבת את ההחלטה. התובע לא התייחס בתגובתו לסיבה בשלה הוא מסרב לחתום על התכנית.
בנסיבות אלה, ולנוכח אי-הבהירות בשאלה האם סירוב התובע לחתום על התכנית הוא שמונע את אישורה הסופי, בכוונת בית-משפט להורות על מינוי כונס נכסים ניטראלי, אשר ינסה, כאפשרות ראשונה, להביא לפירוק השיתוף במקרקעין בעין בדרך של פיצולם וכן להכשרת המבנים אשר נבנו ללא היתר או חלק מהם. רק במידה ויוברר כי לא ניתן לפעול לחלוקת המקרקעין בעין, יקום הצורך בפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון.
אשר לאופן ביצוע פירוק השיתוף במקרה של מכירת המקרקעין, סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מורה, כי מכירת מקרקעין בהתאם לסעיף 40(א) לחוק המקרקעין תהיה “בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין”.
כעולה מלשון הסעיף, מקום בו יורה בית-המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, תיעשה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, קרי במכירה פומבית, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
במקרה שבפנינו, בשים-לב להתנגדות הנתבע להתמחרות בין בעלי הדין ולכך שאף התובע לא עתר בסיכומיו לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך זו, יש להעדיף את הכלל ולהורות על מכירת המקרקעין במכירה פומבית וחלוקת הפדיון בין השותפים.
טענת הנתבע, כי יש מקום לאפשר לצד שלישי לרכוש אך את חלקו של התובע במקרקעין על-פי סעיף 34(א) לחוק המקרקעין – דינה להידחות. סעיף 34 לחוק המקרקעין עוסק בזכותו של שותף במקרקעין להעביר את חלקו, ואין בו כדי לפגוע בזכותו של שותף לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לסעיפים 39 או 40 לחוק המקרקעין. כבר נפסק, כי הוראות סימן ב’ לפרק ה’ לחוק המקרקעין העוסקות בפירוק השיתוף, הן הוראות עצמאיות ונפרדות, ואין לערב בינן לבין ההוראות החלות כל עוד נמשך השיתוף במקרקעין {ראו: פרשת רובינשטיין}.
יתרה-מכך, הלכה היא, כי התיבה “יעילה וצודקת” בסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול-דעתו של בית-המשפט, ואין בה בשום פנים כדי לאפשר לבית-המשפט להורות על מכירת חלקים מסויימים מהנכס לצורך פירוקו. פירוק השיתוף בדרך של מכירה יכלול את מכירת הנכס כולו, אלא אם הסכימו כל השותפים על חלוקה אחרת.
אף דין טענת הנתבע, כי יש לאפשר לו לרכוש את חלקו של התובע ו/או את חלקיהן של השותפות האחרות במקרקעין בהתאם להוראת סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, להידחות.
סעיף 41 לחוק המקרקעין עוסק במקרה בו המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת רק לגבי מקצת השותפים. מכך שהמחוקק ציין במפורש את האפשרות של פירוק חלקי בנוגע לחלוקה בעין – ניתן ללמוד כי אין בהוראת סעיף זה כדי להצדיק פירוק חלקי בדרך של מכירה. זאת-ועוד, נפסק, כי ההסדר הקבוע בסעיף 41 לחוק המקרקעין נשען על הסכמת הצדדים {ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ אנגלנדר, פ”ד כז(1), 334 (1973)}.
כמו-כן, בית-משפט אינו מקבלת את טענת הנתבע, כי ככל שייקבע כי הנכס יימכר לצד שלישי, יהא מקום לפצותו בגין השבחת המקרקעין על-ידי הבניה שנעשתה על ידו. שכן, לא הוכח כי הבניה אשר נעשתה על-ידי הנתבע במקרקעין הביאה להשבחת הנכס. זאת-ועוד, כפי שיפורט להלן במסגרת התביעה לאיסור השימוש במבנים ולהסרתם, ככל שלא יצלח ניסיון הכשרת המבנים שנבנו ללא היתר בדיעבד, יקום הצורך בהסרתם.
יחד-עם-זאת, נראה כי יש ממש בטענת הנתבע, כי במידה ויפורק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם במכירה פומבית, הרי הנתבע יהיה זכאי להמשיך ולהתגורר במקרקעין כדייר מוגן ולפיכך תמורת המכר תהא נמוכה מזו הנקובה בחוות-דעת השמאי.
יצויין, כי הגם שטענת הנתבע בעניין זה נטענה לראשונה בסיכומיו, משהתובע לא התנגד להעלאתה על-אף ההזמנות שהיתה לו לעשות כן במסגרת התייחסותו לראיה שהוספה לאחר הגשת סיכומי בעלי הדין, ואף השיב לה לגופה יש מקום לדון בה במסגרת פסק-דין זה.
סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל”ב-1972 מורה כדלקמן:
“33 בעל בית שהיה לדייר
החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק-דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על-ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.”
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר נחקק בשנת 1951 מתוך מטרה סוציאלית להגן על העולים החדשים הרבים אשר הגיעו אותה עת לישראל מפני מצב שבו מחסור כלכלי יותירם ללא קורת גג. במסגרת זו, ניתנה הגנה לשוכרי דירות מפני פינוי במצב שבו לא עלה בידיהם לשלם את מלוא גובה דמי השכירות וכן לבעלי בתים שנקלעו לחובות ועמדו בפני הליכי מימוש של נכסיהם {רע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ עו”ד איל שוורץ, פורסם באתר האינטרנט נבו ( 10.10.10)}.
נוכח השינויים שחלו עם השנים במציאות הכלכלית-החברתית, הצרה הפסיקה לאורך השנים את גבולותיה של הדיירות המוגנת ופרשה את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום. כך בין-השאר, נקבע כי זכותו של שותף במקרקעין לחסות בצילו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כפופה לחובת תום- הלב {ע”א 175/81 אדמיר פיתוח ואדריכלות בע”מ נ’ קלו, פ”ד לח(4), 293 (1984)}.
נקבע, כי לצורך החלת ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נדרש כי ההחזקה הייחודית תהא על דעת כל הבעלים או החוכרים לדורות בנכס וכי הסכמה זו תתייחס להשלכות הכלכליות הנובעות ממתן רשות לאחד הבעלים המשותפים להחזיק בנכס, ובכלל זה להפיכתו האפשרית לדייר מכוח החוק {ויסמן, 318}. יובהר, כי הלכה אחרונה זו נקבעה בהקשר של פירוק שיתוף בדירת מגורים בין בני זוג והתייחסה לבעיה הייחודית המתעוררת במקרים ממן אלו.
על-אף הפרשנות המצמצמת שניתנה בפסיקה לתחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בייחוד בהקשר של פירוק שיתוף בין בני זוג ולמרות תיקון 17 לחוק המקרקעין אשר אף עניינו בפירוק שיתוף בין בני זוג, לא ראה המחוקק לבטל את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר או לשנות מהוראותיו.
בענייננו, סבור בית-משפט, כי התקיימו בנתבע תנאיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. כמפורט לעיל, בעלי הדין הינם בעלי זכות חכירה לדורות בנכס. הנתבע החזיק בנכס מאז שנת 1984 לערך עת עבר להתגורר בו. שוכנע בית-משפט, כי מגורי הנתבע בביתו, עד למועד פרוץ הסכסוך בין בעלי הדין, היו על דעת התובע והאם אשר החזיקו אותה עת יחד עם הנתבע בזכויות בנכס. כך עולה מעדותו של התובע כמפורט לעיל.
אף בעקרון תום-הלב אין כדי למנוע החלת ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר על הנתבע, והוא אף תומך בהחלתה. כאמור, הנתבע לא יזם את הליך פירוק השיתוף, הוא חפץ בהותרת השיתוף על כנו, ופירוק השיתוף נכפה עליו על-ידי התובע, אשר מניעיו בהגשת התביעה לפירוק השיתוף, כאמור, נגועים בחוסר תום-לב. כן יש להביא בחשבון את נסיבות פרוץ הסכסוך בין בעלי הדין, שהינו אך נדבך צר בסכסוך בין התובע לבין הנתבע ובני משפחתו האחרים של התובע אשר פרץ לאחר ששב לישראל לאחר שהות בת כ- 30 שנים בחו”ל ומעברו להתגורר בבית ההורים.
אשר-על-כן הורה בית-משפט על פירוק השיתוף במקרקעין.
בית-משפט מינה כונס נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף בהתאם להוראות המפורטות להלן:
תוך 7 ימים מיום קבלת החלטה זו יודיע כונס הנכסים לבית-המשפט האם הוא מסכים לקבל על עצמו את התפקיד. היה וישיב בחיוב, הרי אז כונס הנכסים יפקיד בתוך 10 ימים מיום קבלת ההחלטה כתב התחייבות עצמית להבטחת כל נזק, אם וככל שייגרם במסגרת הליכי הכינוס.
כונס הנכסים יפעל לפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בין השותפים בעין באמצעות פיצול המקרקעין.
במסגרת תפקידו יפעל כונס הנכסים להכשרת המבנים אשר נבנו על המקרקעין או חלק מהם ככל שלא ניתן להכשיר את הבניה כולה. ובמידת האפשר, חלקו של הנתבע במקרקעין יכלול את החלק עליו בנוי ביתו, תוך שבמידת הצורך ישולמו תשלומי איזון בהתחשב בהיותו של הנתבע דייר מוגן.
בהוצאות הפיצול ישאו התובע והנתבע בחלקים שווים.
כונס הנכסים יהיה רשאי לחתום על כל מסמך הדרוש לצורך ביצוע הפיצול האמור וכן לצורך הכשרת המבנים אשר נבנו על המקרקעין ללא היתר ובמידת הצורך יפנה לבית-המשפט בבקשה מתאימה לקבלת הוראות.
היה ובתוך 120 ימים מיום כניסת מינוי כונס הנכסים לתוקף לא ניתן יהיה לפעול לפיצול המקרקעין כאמור ולהכשרת המבנים, יפעל כונס הנכסים לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם כתפוסים בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון, כשזכויות בעלי הדין במקרקעין נקיות מכל חוב, עיקול או שיעבוד, ובשים-לב למעמד הנתבע כדייר מוגן בביתו, וחלוקת התמורה בין השותפים בהתאם לחלקיהם במקרקעין. ככל הנדרש, יהרוס הנתבע את המבנים אשר ניתן לגביהם צו הריסה. היה והנתבע לא יהרוס את המבנים תוך 30 יום מיום קבלת הודעת הכונס על הצורך לעשות כן, מוענקות בזה סמכויות לכונס הנכסים לפעול להריסת המבנים.
בהוצאות המכירה ובשכר-טרחת הכונס ישאו התובע והנתבע בחלקים שווים ביניהם.
תוך 10 ימים מיום קבלת פסק-הדין יפקיד כל צד בידי כונס הנכסים סך של 5 5,000 שקלים למימון הוצאות הכינוס.
בנסיבות העניין, בית-משפט לא נתן צו להוצאות.
ב- ע”א (מרכז) 66381-09-14 {מדינת ישראל – משרד הפנים נ’ עופר יאמין, תק-מח 2015(2), 24943 (26.05.2015)} נקבע כי:
“פירוק השיתוף
40. חוק המקרקעין מתווה מספר דרכים לפירוק שיתוף. בית-המשפט סבר כי הוא רשאי להורות על פירוק השיתוף כמבוקש בתביעה שבפניו מכוח הוראות סעיף 38(א) וכן מכוח הוראות סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין.
41. בכל הנוגע להוראות סעיף 38(א) בחוק המקרקעין אנו סבורות כי הוראה זו איננה ישימה לענייננו. הסעיף דן במצב דברים בו הגיעו הצדדים להסכם בדבר פירוק השיתוף. בענייננו, לא הושג הסכם שכן המועצה לא היתה מוכנה להתקשר בהסכם ללא אישור משרד הפנים.
42. בכל הנוגע להוראות סעיף 41(ג) נביא לשם הנוחות את הוראות הסעיף:
“(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים להקים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.”
המלומד יהושע ויסמן בספרו בעלות ושיתוף 303 (1997) כותב לעניין סעיף זה כך (להלן: “ויסמן”):
“בשיתוף בו חלק מן המנות של הבעלים המשותפים הן גדולות דיין כדי לאפשר את חלוקתן בעין, ואילו חלק אחר של המנות הן כה קטנות עד כי אין לצוות בגללן על חלוקה בעין, אין כופים את המכירה אם בעלי החלקים הגדולים מוכנים לרכוש את המנות של בעלי החלקים הקטנים (הערת השוליים כאן מפנה לסעיף 41(ג) בחוק המקרקעין). התוצאה מן ההוראה הזאת היא שלגבי חלק מן הבעלים הפירוק הוא בדרך של מכירה ולגבי חלק אחר הפירוק הוא על-ידי חלוקה בעין. דרך זו מותנית בהסכמת בעלי החלקים הגדולים, האמורים לרכוש את המנות של השותפים הקטנים”.
ובעמ’ 304 מתייחס ויסמן לאפשרות של חלוקה חלקית:
“פירוק שיתוף על-ידי חלוקה בעין אינו חייב להביא ליצירת בעלויות נפרדות עבור כל הבעלים המשותפים. בהסכמת אלה המוכנים שהפירוק יותיר אותם בבעלות משותפת ניתן לבצע לחוק בעין, או מכירה, לגבי חלק בלבד מן הבעלים המשותפים.”
נשאלת השאלה האם בענייננו קיימת מניעה מצד המועצה לחלוקה בעין. אנו סבורות כי התשובה חיובית ונסביר:
כפי שפורט לעיל, הוועדה המקומית אישרה את שינוי נספח הבינוי באופן שכיום ניתן לבנות על גבי המקרקעין 4 יחידות דיור בלבד. המערערת טוענת כי הוועדה המקומית לא היתה מוסמכת לעשות כן שכן שינוי מספר יחידות הדיור לפי התב”ע הוא בסמכות המועצה המחוזית.
בית-משפט השלום לא מצא להכריע בנושא זה ואף אנו לא נכריע במחלוקת זו.
יחד-עם-זאת, אנו מקבלות את האמור בעיקרי הטיעון של המועצה בעניין זה. אין זה ראוי כי המערערת, ומשרד הפנים בפרט, כרגולטור, שיודע על החלטת הוועדה האמורה יסרב להכיר בה מן הטעם שהוא מוצא כי התקבלה בחוסר סמכות, אך לא ינקוט פעולה כלשהי בעניינה. על-כן, ובנסיבות שיפורטו להלן, אין לקבוע כי שינוי נספח הבינוי אין לו תוקף ועל-כן נוכח התכנית שבנספח הבינוי יש לקבוע כי יש מניעה מצד המועצה לחלוקה בעין של המגרש.
נציין, כי בסיום הדיון שהתקיים בפנינו (והדבר לא מופיע בפרוטוקול) ציינה נציגת המועצה כי שינוי מסוג זה נעשה על-ידי הוועדה המקומית אף לגבי מגרשים נוספים. איתרע מזלם של המשיבים כי המועצה היא שותפתם למגרש כך שהיה צורך בקבלת אישור משרד הפנים ולכן בעניינם התעורר הקושי.
ככל שמשרד הפנים היה סבור כי ההחלטה של הוועדה המקומית התקבלה בחוסר סמכות היה עליו להתכבד ולהפעיל את סמכויותיו כרגולטור באופן שוויוני בעניין זה בהיבט התכנוני.
זאת ועוד. המערערת ציינה בעיקרי הטיעון מטעמה, כאמור לעיל, כי ניתן לנקוט בהליך תכנוני שבמסגרתו ישונה מספר היחידות שניתן לבנות במגרש מ- 5 ל- 4. גם בדיון לפנינו חזר על כך נציג המערערת. למרות האמור, לא הסכים נציג המערערת להבהיר מהי הדרך התכנונית המתאימה. כזכור, המועצה פנתה למשרד הפנים בטרם פעלה, והיא נשלחה להסדיר את מספר היחידות שניתן לבנות במגרש. אף בדיון לפנינו אישר ב”כ המערערת כי “בסיס הסירוב של משרד הפנים נבע באמת מהכשל התכנוני”. ניתן היה לצפות לסיוע מצד המערערת בפתרון המצוקה אליה נקלעו המשיבים בעניין זה, מעבר לאמירות כלליות ובלתי-מחייבות לגבי הדרך הראויה בעיניה להסדרת העניין.
אפילו נצא מנקודת הנחה כי ההחלטה של הוועדה המקומית, כעמדת המערערת, התקבלה בחוסר סמכות ואיננה מחייבת ולכן ניתן לבנות 5 יחידות דיור במגרש. גם במצב דברים זה יש לקבל את טענות המועצה, לפיהן אין באפשרותה למצות את הזכויות לגבי מגרש המועצה. הסיבה לכך נעוצה בנספח הבינוי שהתקבל באישור הוועדה המחוזית ויצר חוסר התאמה בין הזכויות הקנייניות לדרישות התכנוניות. נציין כי הצדדים בבית-משפט קמא הצהירו כאמור, שאין מחלוקות עובדתיות ביניהם וויתרו על קיום הוכחות. על-כן טענת המועצה והמשיבים – כי נוצר מצב בו הבניה הטורית המחוייבת בהתאם לתכנית תוך שמירה על קווי הבניין שנקבעו בתכנית הבינוי החדשה מחייבת בשני תתי-המגרשים הקיצוניים בינוי ממורכז יותר הפולש לתחומי תתי-המגרש הפנימיים – לא נסתרה.
לפיכך, בכל מקרה (בין אם ניתן לבנות 4 יחידות ובין אם ניתן לבנות 5 יחידות) ישנה מניעה תכנונית מבחינת המועצה לנצל בצורה מיטבית את תת-המגרש שבבעלותה.
ויסמן מתייחס בספרו, שצוטט לעיל, למצב דברים הדומה למצב שבפניו עומדים הצדדים בענייננו (ראנ עמ’ 303):
“פירוק שיתוף עשוי להתבצע על-ידי חלוקה חלקית ומכר חלקי גם במקרים שבהם חלוקה פיסית של הנכס אינה מאפשרת יצירת חלקות ששוויין היחסי יהיה בדיוק כשווי היחסי של המנות שהיו לבעלים המשותפים בנכס המשותף.”
לנוכח כל האמור, אנו סבורות כי המקרה שבפנינו בא בגדר סעיף 41(ג) בחוק המקרקעין.
43. בכל הנוגע לטענות לסוגית הפטור ממכרז, לא מצאנו כי נפל פגם בהנמקת בית-המשפט קמא. כפי שכבר צויין, התקיים בשעתו מכרז, והמשיבים זכו בו. מגרש המועצה אף הוא נמכר ואף הועבר מזוכה לזוכה, אלא שבסופו-של-דבר הוחזר למועצה.
אנו סבורות לחילופין כי המקרה בא בגדר הפטור ממכרז המפורט בסעיף 3(2)(ו) בתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות.
סעיף 3(2)(ו) קובע כך:
“3. מועצה מקומית רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז אם החוזה הוא מסוג חוזים אלה:
(2) חוזה להעברת מקרקעין של המועצה המקומית שלפיו:
…(ו) העברת המקרקעין דרושה לביצוע השלמה, חלוקה, איחוד, הפרדה או חלוקה מחדש של מקרקעין, הכרוכים בביצוע תכנית שנתאשרה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965.”
בענייננו דרושה ההעברה של מגרש המועצה למשיבים לשם השלמה של ביצוע תכנית שנתאשרה או חלוקה מחדש.
44. השאלה שנותרה להכרעה נוגעת לאישור שר הפנים לעסקה. סעיף 190א. בצו המועצות מצריך אישור שר הפנים לעסקה במקרקעין.
הטעמים למתן זכות הבקרה על עסקאות במקרקעין לשר הפנים נדונו בפסיקה לא אחת ועניינם מתן אפשרות פיקוח למשרד הפנים על עסקאות מקרקעין רצוניות שנעשות על-ידי המועצות.
המערערת טוענת כזכור, כי ההליך שבפנינו הוא תביעה פיקטיבית וכי ההליך נועד לעקוף את הסירוב בו נתקלה המועצה שעה שפנתה למשרד הפנים לצורך קבלת פטור ממכרז ואת הצורך באישור שר הפנים לעסקה.
אכן, אין לאפשר מצב בו צדדים פונים בתביעה פיקטיבית כדי לעקוף הוראות חוק מחייבות.
יחד-עם-זאת, אנו מקבלות את קביעת בית-המשפט קמא כי בענייננו אין המדובר בתביעה פיקטיבית.
ההליך בעניין זה הוגש על-ידי המשיבים ולא על-ידי המועצה. המועצה, בכתב ההגנה, אמנם הסכימה למבוקש אך התנתה את הסכמתה במספר תנאים ובכלל זאת בקבלת אישור שר הפנים לעסקה. זו עמדתה של המועצה אף בערעור. בנסיבות אלו לא ניתן לומר כי מדובר ב”קנוניה” בין הצדדים. זאת ועוד, קיומה של מחלוקת בין המשיבים למועצה נלמדת גם מבקשת המשיבים לצירוף המערערת להליך לצורך קבלת עמדתה.
45. יש לדון, אם-כן, לגופה בשאלה האם אכן נדרש בענייננו אישור שר הפנים לעסקה.
בפסק-הדין בעניין דור-אל הוסבר מדוע אין צורך באישור שר הפנים במצב דברים בו מדובר במכירה כפויה.
כך בעמ’ 13 לפסק-הדין:
“הרציונל לדרישת אישורו של השר לא מתקיים בענייננו. כעולה מהוראות סעיף 195, האישור נדרש מקום שהרשות מבקשת לעשות עסקאות בקרקע עם צדדים שלישיים – בין במסגרת הייעוד הציבורי של הקרקע ובין כאשר השתנה הייעוד מציבור לייעוד שאינו ציבורי. הטעם באישור כזה טמון בצורך להבטיח את פיקוח השלטון המרכזי על דרך עשייתה של הרשות המקומית בנכסי המקרקעין המצויים בבעלותה, והכל כאשר היא מבקשת לעשות עסקאות רצוניות עם צדדים אחרים. רציונל זה אינו חל כאשר הרשות המקומית חייבת מכח הדין לפרק את השיתוף במקרקעין כאשר הבעלים ובמקרה זה חי אתרים מסכים לפירוק השיתוף שנעשה שפיקוח שיפוטי. בנסיבות אלו אין מדובר בדיספוזיציה רצונית שיש מקום לפקח עליה אלא בחובה מכוח הדין שאינה מתיישבת עם הכפפתה לאישור מיניסטריאלי…”
אמנם, בעניין דור-אל התנגדה הרשות המקומית לפירוק השיתוף כפי שהתבקש. אך גם בענייננו, המועצה לא הסכימה להתקשר בהסכם ללא אישור משרד הפנים, שעל-כן נדרשו המשיבים להליך שיפוטי.
לפיכך, משעה שקבענו שאין מדובר בהליך פיקטיבי ושהליך הפירוק אינו מבוסס על הסכמה, אלא נעשה כהליך כפוי על-ידי בית-המשפט, חלה אותה הנמקה אף בענייננו.
לכן, לא מצאנו כי נפל פגם בהחלטת בית-המשפט לפיה לא נדרש בנסיבות מקרה זה אישור שר הפנים למכירה, הנעשית על-פי צו בית-המשפט.”
ראה גם: ת”א (חי’) 18700-01-13 א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע”מ נ’ דן יקוטי, תק-של 2015(2), 21870 (2015); ת”א (חי’) 42625-01-11 משה נתנזון נ’ שרה לנג, תק-של 2015(1), 51722 (2015); ת”א (חי’) 11297/90 אליהו נגרי נ’ יוסף חנא איסטיפ בכוס (בחוס), תק-של 2014(3), 93388 (2014); ת”א (רמ’) 3378-09-13 עופר יאמין נ’ המועצה המקומית מזכרת בתיה, תק-של 2014(3), 5262 (2014); ת”א (רשל”צ) 48908-02-12 באור השקעות בע”מ ואח’ נ’ עזבון שפיר משה ז”ל ואח’, תק-של 2013(3), 64120 (22.09.13); ת”א (נצ’) 1840-07 קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל נ’ שמשון רודוי, תק-של 2011(3), 33388 (2011).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
