1. הדין
סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית-המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.”
2. כללי
כאשר המקרקעין המשותפים מהווים בית המורכב מיותר מדירה אחת, והוא ראוי להירשם כבית משותף, מכוח סעיף 142 לחוק המקרקעין, תפורק השותפות בדרך של רישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. כל שותף יקבל דירה, לפי חלקו היחסי בשותפות.
בדרך זו נוצרת מעין חלוקה בעין, כי כל דירה בבית המשותף, נרשמת כיחידה עצמאית ונפרדת, כאמור בסעיף 54 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, הקובע:
“54. בעלות נפרדת בדירות
על-אף האמור בסעיף 13, תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.”
השיתוף בין השותפים יוסיף להתקיים, אך ורק בכל הנוגע לרכוש המשותף בבניין, והם יכולים להסכים לחלקו ביניהם כראות עיניהם, על-ידי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת (ולשם כך נדרשת הסכמת כל השותפים).
יש לציין, כי למרות שרישום בית משותף דומה במהותו לחלוקה בעין, קיים הבדל, בכך שגם לאחר רישום בית משותף וביצוע “החלוקה” נותר שיתוף בחלקים המשותפים. לכן המחוקק נוקט לשון “רשאי” בפנייתו לבית-המשפט, להורות על רישום הבית כמשותף, לעומת הלשון הנחרצת יותר שבסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, המדברת בפירוק דרך חלוקה בעין ומורה חד-משמעית, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יבוצע בדרך של חלוקה בעין.
פרופ’ ויסמן מציין בספרו {חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 – מגמות והישגים (ירושלים, תש”ל)} כי:
“המגמה הכללית המסתמנת מתוך הוראות החוק בדבר פירוק השיתוף היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויותיהם של השותפים במקרקעין, על-ידי חלוקתם בעין, ולצמצמם ככל האפשר את המקרים של המרת המקרקעין בכסף (סעיף 39). דבר זה מתבטא, למשל, בהוראה לפיה אם המניעה לחלוקה בעין קיימת רק לגבי מקצת השותפים, רשאים השותפים האחרים לחלק את המקרקעין המשותפים ביניהם, בכפיפות לחובתם לשלם את שווי חלקם של השותפים שלא קבלו מקרקעין בעין; השותפים שחלקיהם אינם ניתנים לחלוקה בעין לא יוכלו לכוף את מכירת הנכס כולו (סעיפים 41(ג), 43).”
פרופ’ ויסמן מוסיף ומציין, כי:
“דרך מיוחדת לפירוק השיתוף, תוך שמירת זכויות הבעלים במקרקעין, מצויה בהוראה המאפשרת לבצע את פירוקו של השיתוף על-ידי רישום הנכס כ”בית משותף” (סעיף 42). דרך זו מוגבלת, כמובן, למקרים בהם המקרקעין המשותפים הם בעיקרם בית שניתן לרושמו כבית משותף.”
הפירוק של השיתוף הוא במקרה כזה פירוק חלקי בלבד. עם רישום המקרקעין כ”בית משותף” תישאר בין הבעלים אותה זיקה הדדית המתחייבת מדיני בתים משותפים, ובמיוחד בכל הנוגע לחלקים המשותפים שבבית המשותף, אך האינטנסיביות של הזיקה ההדדית תתמעט, בהשוואה למצב כאשר המקרקעין נתונים בבעלות משותפת.
פירוק שיתוף בדירות שאינן רשומות במרשם המקרקעין, נעשה על-פי חוק המיטלטלין, אשר חל גם על זכויות אובליגטוריות. זאת מכיוון שלאחר חקיקת חוק המקרקעין לא קיימות עוד זכויות במקרקעין שאינן רשומות.
לעניין ההגבלות הקנייניות על זכות הבעלות, הנופלות בחלקם של בעלי יחידות בבית משותף, ניתן ללמוד מדברי כב’ השופט חשין ב- רע”א 7112/93 {צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח(5), 550 (1994)} באומרו:
“מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור-כלאיים: ה”דירות” בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה”רכוש המשותף” מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.
…בית משותף יוצר מעין חיים-בצוותא של בעלי הדירות – חיים קומונאליים – והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו, כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין “קלאסי” כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי כך ברכוש המשותף.
…הוויתור מובנה הוא אל-תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין. זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה”קלאסית”.”
3. מתי ניתן לרשום בית כבית משותף?
סעיפים 142 ו- 143(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 מתייחסים לסוגיה זו:
“142. בית הראוי להירשם בפנקס (תיקון התשנ”ב)
(א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהן יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.”
סעיף 142(א) לחוק קובע, כי בית שיש בו יותר משתי דירות שאפשר לזהותן כיחידות נפרדות, ניתן לרישום כבית משותף. מהי דירה? סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 מגדיר דירה כ:
“חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.”
מכאן, שדי להקים מבנה ובו שני חדרים, להם כניסות נפרדות, כדי לרשום בית משותף.
סעיף 143 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כדלקמן:
“143. צו רישום
(א) צו לרישום בית בפנקס יינתן על-ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על-ידי המחכיר לדורות או מחכיר-המשנה לדורות.”
לאור סעיף 143(א) לחוק המקרקעין, הועלתה השאלה, האם בית-המשפט רשאי להסתפק בתביעה אפילו של בעל “אבק זכות” לרישום בית משותף, או שמא עליו להנחות את עצמו בהתאם לסעיף 143(א) לחוק המקרקעין? במילים אחרות, האם על בית-המשפט, לתת עדיפות לרוב בעלי הזכויות, כתנאי לציווי על רישום בית משותף? שאלה זו הועלתה ב- ע”א 587/78 {רוטשילד נ’ פרנק, פ”ד לג(3), 33 (1979) (להלן: “פרשת רוטשילד”)}, אולם בית-המשפט לא ראה עצמו מחוייב לדון בה.
גם פרופ’ ויסמן ער לבעייתיות הזו, באומרו:
“תביעה לפירוק שיתוף יכול, כפי שראינו לעיל, להגיש כל שותף, ויהא חלקו בנכס קטן כאשר יהא. משהוגשה תביעה שכזאת על-ידי אחד השותפים מוסמך בית-המשפט לצוות על רישום הנכס כבית משותף, מבלי שעמדתם של השותפים האחרים בשאלה זו תכבול בהכרח את ידי בית-המשפט (סעיף 42). כיצד מתיישב מצב זה עם ההוראה המרכזית בסוגיית רישום בתים משותפים, לפיה נדרשת לצורך הרישום הסכמתם של הבעלים ששטח דירותיהם עולה על מחצית שטח הדירות הכלול אשר בבית (סעיף 143)? במצב הנתון כל מה שצריך לעשות שותף שבמיעוט, המבקש את רישומו של בית כבית משותף, כששאר השותפים מתנגדים לכך, הוא להגיש תביעה לפירוק השיתוף, ביחד עם בקשה שהדבר ייעשה על-ידי רישום הבית כ”בית משותף.”
על-ידי אמצעי זה יעקוף השותף את הדרישה הנזכרת, בדבר הצורך בהסכמת הבעלים של למעלה ממחצית שטח הדירות, לשם רישומו של בית כבית משותף. יש אולי הצדקה בהבחנה בין המקרה בו הרישום של בית כבית משותף אינו מותנה בשיקול-דעת, וזאת כאשר הבקשה לרישום נתמכת על-ידי שותפים שהם הבעלים של חלק ניכר מתוך הבית, לבין המקרה שהרישום נתון לשיקול-דעת, וזאת כאשר הבקשה לרישום מוגשת על-ידי שותף כלשהו. אך בדונו בנושא של רישום בית כבית משותף לא הציע המחוקק שתי אפשרויות אלה. הוצעה הדרך האחת בלבד, המחייבת הסכמת הבעלים של למעלה ממחצית, ואילו לדרך השניה ניתן להגיע רק על-ידי ניצול מעין “טריק”, באמצעות הליכי עקיפין של פירוק השיתוף. מדוע לא הציע המחוקק במישרין, בעת הסדרת הנושא של רישום בתים משותפים, שתי דרכים חלופיות, האחת – רישום שאין עימו שיקול-דעת, כאשר מבקשים את הרישום בעלי מנה ניכרת מתוך הרכוש המשותף, והשניה – רישום הכפוף לשיקול-דעת, כאשר שותף כלשהו מבקש את הרישום?”
4. רישום בית משותף עדיף ממכר
בעבר הועלתה הטענה, כי רישום בית משותף ישים רק אם לא ניתן לבצע מכירה. דהיינו, הועלתה הטענה כי בסדר העדיפויות, אותו קובע בית-המשפט, מכר קודם לרישום בית משותף.
כמו-כן הועלתה הטענה, כי אין דין רישום בית משותף כדין חלוקה, שכן גם לאחר הרישום נותרים יחסי שיתוף בין הדיירים.
בית-המשפט דחה טענות אלה בפרשת רוטשילד וקבע, כי אין חולק, כי במקום שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, אין שיקול-דעת לבית-המשפט להורות אחרת.
חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר “חלוקה בעין”, כמשמעותה בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, ואין נפקא מינה שבמסגרת הבית המשותף נשארת בעינה מעין “שותפות” מסויימת בין השותפים הקודמים, ואין דרכיהם נפרדות לחלוטין.
רישום בית משותף עדיף על מכר, אולם קיימת הבחנה בינו לבין חלוקה רגילה, שכן לגבי רישום בית משותף יש שיקול-דעת לבית-המשפט, דווקא מכיוון שנותרים יחסי שיתוף בין הדיירים.
בנוסף קבע בית-המשפט, כי מי שרוצה לסטות מחלוקה בעין מחמת החריג של סעיף 40 – הפסד ניכר – עליו הראיה. בית-המשפט מקפיד לציין, כי החריג שבסעיף מדבר על נזק כתוצאה מהחלוקה ולא נזק כתוצאה מעצם הפירוק.
סוגיות אלה עלו ונדונו פעם נוספת ב- רע”א 1017/97 {רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1998)}. בית-המשפט קבע לגבי היחס בין חלוקה בעין לבין רישום בית משותף, שאמנם יש גם קווי שוני בין המקרים, אולם הם קרובים מאוד באופיים.
לבית-המשפט יש שיקול-דעת לקבוע האם להורות על פירוק על דרך רישום בית משותף, ובמסגרת זו הוא ישקול האם ניתן לקיים יחסי שיתוף במסגרת הרכוש המשותף אם לאו.
לגבי סוגיית ה”הפסד הניכר” שבסעיף 40 ויחסו לסעיף 42, לא קבע בית-המשפט ממצא, אולם בהערת אגב העיר, כי לבית-המשפט יש סמכות לשקול את סוגיית ההפסד הניכר במסגרת השיקול הכללי, האם להורות על רישום בית משותף.
טענה זו, של הפסד ניכר לשותפים, עלתה ב- ת”א 28181/98 {משה לוי ואח’ נ’ חיים נגר ואח’, תק-של 2005(1), 21956 (2005) (להלן “פרשת נגר”)} שם קבע בית-המשפט:
“יצויין בהקשר זה, כי התובעים טוענים כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום הפסד ניכר לשותפים, גם בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס.
דא עקא, ההפסד בו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר “מניעת רווחים עתידיים”.
מניעה כזאת אינה בגדר “הפסד ניכר” כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק.
על-כך נאמר:
‘ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של ‘הפסד ניכר’ ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין… על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו… אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר – לדעתי – כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.’
{פרשת רידלביץ, שם 647-646, 650-649; וכן פרשת קוצר, שם 859-858}.”
כוחם של דברים אלה יפה גם לעניין שלפנינו, ואולם הם נאמרו למעלה מן הצורך, לאור המסקנה אליה הגיע בית-משפט מטעמים אחרים, לפיה אין מקום להורות על רישום הנכס כבית משותף.
5. יחסי שיתוף תקינים
באם לא ניתן לקיים יחסי שיתוף תקינים גם לאחר רישום בית משותף? במקרה כזה, בית-המשפט יעדיף להורות על מכירת הנכס.
כלומר, למרות שחלוקה קודמת למכר, במידה ובית-המשפט סבור, כי גם לאחר החלוקה לא יהא ניתן לקיים יחסי שיתוף תקינים – יורה הוא על מכירה. פירוק השיתוף אמור להביא קץ וסוף למחלוקות בין השותפים, ובמקרה שלא ניתן לראות כי כך ייעשה, בית-המשפט ישתמש בסמכותו ולא יורה על פירוק שיתוף.
היטיב לנסח זאת כב’ השופט חשין בפרשת רידלביץ באומרו:
“במקרקעין סתם נוצרת הפרדה נחרצת וברורה בין השותפים-לשעבר, בעוד אשר על דרך רישומו של בית כבית משותף מוסיפים השותפים-לשעבר להיות קשורים זה-בזה ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף של הבית המשותף… שוני זה מביא לכך שבעניינו של בית משותף נוסף גורם של המשך מגע אישי-קנייני – השותפים-לשעבר ממשיכים להיות שותפים בקניין, הגם שהקניין מצומצם יותר בהיקפו – גורם שאינו בנמצא בחלוקה בעין של סתם מקרקעין…
פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה – לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך…”
בפרשת נגר נפסק בעניין זה, כי:
“כאשר היחסים שבין הבעלים המשותפים הם מעורערים ויש לצפות כי לא יושג ביניהם שיתוף פעולה, כנדרש במסגרת של בית משותף, לא יפרק בית-המשפט את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף {פרשת רידלביץ, שם 640-638; פרשת קוצר, שם 865-864; ת”א (ת”א) 25880/87 שרמייסטר נ’ איסרליס, פ”מ התשנ”ג(ד), 265 (1992)}.
החלופה הקבועה בחוק לפירוק שיתוף במקרקעין, בהיעדר הסכם ומשנתברר כי אין אפשרות או מקום לביצוע הפירוק על דרך של חלוקה בעין, היא על-ידי מכירת המקרקעין למרבה במחיר בשוק הפתוח וחלוקת התמורה המתקבלת בין השותפים בהתאם לחלקיהם היחסיים בבעלות המשותפת. חלופה זו עונה על הצורך לעשות צדק עם כל השותפים בנכס.
ב- ע”א 805/80 {דוד שוילי ואח נ’ שמואל שוילי ו- 3 אח’, פ”ד לה(4), 384 (1981)} המערערים והמשיבים 2-1 הם בעלי מניות בחברה, אשר לגביה ניתן צו פירוק. המפרק, המשיב 3, הגיש לבית-המשפט המחוזי הצעת חלוקה עקרונית של רכוש החברה, הכולל מגרש ועליו בית בן ארבע קומות ומוסך. בית-המשפט אישר את החלוקה, והחלטתו זו אושרה על-ידי בית-המשפט העליון. לאחר בירורים נוספים, קבע המשיב 3, כי למערערים מגיעים תשלומי איזון עקב היעדר שוויון בערך הנכסים, שקיבלו המערערים והמשיבים 2-1. המשיב 3 דחה את תביעת המערערים לקבל את המגיע להם באמצעות קבלת דירה במקום כסף מזומן, וכן סירב להיענות לבקשתם להכניס שינויים בחלוקה. השגותיהם נדחו גם בבית-המשפט המחוזי. מכאן הערעור.
השופט מ’ אלון פסק, כי יש לעשות את החלוקה על-פי האמור בסעיפים 45-37 לחוק המקרקעין, הדנים בפירוק שיתוף במקרקעין.
העובדה, שמקור תשלומי האיזון הוא בכספים, שהושקעו בבניית סככה, ולא בהבדל ערך שתי יחידות המקרקעין, אין בה כדי להשפיע שלא להיענות למשאלתו של אחד השותפים לקבל את חלקו בעין, בנכס מקרקעין, ולא בכסף. וכן, כל עוד לא באו הליכי הפירוק לקיצם, לא נסתיים תפקידו של בית-המשפט, ורשאי הוא להיענות לבקשתם של בעלי הדין לשינוי החלטות קודמות, שניתנו על-ידיו, אם ימצא, שמן הראוי ומן הצודק לעשות כך.
בין-היתר מביא בית-המשפט בחשבון, אם אחד מבעלי הדין פעל בינתיים על-פי ההחלטה הקודמת, ושינויה יגרום לו נזק.
כב’ השופט אלון קבע, כי לאור היחסים המתוחים בין בעלי הדין, יש טעם בהחלטה, המסרבת ליתן למערערים דירת מגורים, המצויה במחצית הבניין שקיבלו המשיבים.
בפרשת נגר נדונה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין משותפים.
התובעים ביקשו להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה. לטענתם הדרך היעילה והצודקת בנסיבות העניין לבצע את המכירה, היא קיום התמחרות בין הבעלים, בו ירכוש הצד המציע את המחיר המרבי, את כלל הזכויות במקרקעין.
התובעים מתנגדים לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וטוענים כי מפאת מצבו הרעוע של הבניין, הדבר אינו אפשרי. לטענתם, פירוק בדרך של חלוקה בעין, ימנע אפשרות למימוש הפוטנציאל הגלום במקרקעין ויגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם.
מנגד, טוענים הנתבעים, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף והקצאת דירות לשותפים על-פי חלקיהם.
לחילופין, במידה שיחליט בית-המשפט על פירוק בדרך של מכירה, הרי שיש לבצעה על-ידי מכירה פומבית כדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל, ולא בדרך של התמחרות, כפי שהציעו התובעים.
כב’ השופטת ענת ברון פסקה, כי:
“בפסיקה נקבע כי רישומו של בית כבית משותף הוא דרך פרטיקולרית של חלוקה בעין, כך שיש להעדיף את פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף על פני פירוק על דרך מכירה.”
כך נקבע בפרשת רידלביץ, שם 637:
“אכן רישומו של בית כבית משותף הינו, להלכה ולמעשה, טכניקה שהמחוקק מזמן לנו לחלוקה בעין של בית המצוי בבעלותם של כמה יחידים, ואין הבדל של ממש בינו לבין רישום חלוקתם בעין של מקרקעין משותפים.”
הלכה זו קיבלה גושפנקא נוספת ב- ע”א 8318/96 {קוצר נ’ ציתיאת ואח’, פ”ד נג(4), 849, 857 (1999)}:
“… נראה שאיו חולקין עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק.”
דרך זו עדיפה, בדרך-כלל, על פני פירוק בדרך של מכירה, שכן פירוק על-ידי רישום הבית כבית משותף מותיר את הבעלים המשותפים עם קניינים, ואינו מאלץ אותם להסתפק בכסף תחת המקרקעין. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם מדיניותו הכללית של המחוקק להימנע, ככל שניתן, מלכפות על בעלי מקרקעין קבלת כסף כתחליף למקרקעין שלהם.
על כך נאמר על-ידי ויסמן בספרו (שם, 306-305):
“משמצא בית-המשפט כי אין לחלק את המקרקעין בעין, עליו לבצע בדיקה נוספת בטרם יחליט כי הפירוק ייעשה על-ידי מכירת הנכס. על בית-המשפט לבדוק שמא ניתן לפרק את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף וחלוקת הדירות שבבית בין הבעלים המשותפים.”
ואולם, בהבדל מהמצב שבו ניתן לפרק את השיתוף על-ידי חלוקה בעין, שאז אין שיקול-דעת לבית-המשפט לפרק את השיתוף בדרך אחרת, יש לבית-המשפט שיקול-דעת אם להעדיף פירוק על-ידי רישום כבית משותף או על-ידי מכירה {ויסמן, שם 306}.
הטעם להבדל זה נעוץ בכך שפירוק שיתוף על-ידי רישום בית משותף אינו משיג הפרדה מלאה בין השותפים, כפי שהדבר בפירוק על-ידי חלוקה בעין. בבית משותף קשורים בעלי הדירות זה לזה בכל הנוגע לחלקים המשותפים שבבית. מאחר שכך, העניק המחוקק לבית-המשפט שיקול-דעת על-מנת שיהא בידיו לבדוק אם הקרבה הנכפית על הבעלים המשותפים במסגרת של בית משותף לא תמנע מהם את האפשרות להפיק הנאה סבירה מן הנכס, בהתחשב בנסיבות המיוחדות של המקרה שבפניו.
לאור האמור, גם במקרה דנן יש לברר תחילה האם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, שכן סעד זה דומה לסעד של חלוקה בעין כפי שהוברר, אשר יש למצות את בחינתו לפני פניה לדרך השיורית של מכירת הנכס.
גם במקרה זה חובת הראיה היא על הטוען כי יש להעדיף מכר על פני רישום כבית משותף {ע”א 587/78 רוטשילד נ’ פרנק, פ”ד לג(3), 33 (1979)} דהיינו: על התובעים.
6. פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף
להגדרתו של הפירוק לפי סעיף 42 לחוק כדרך של חלוקה בעין שתי תוצאות:
האחת שיש להעדיף דרך זאת בהתאם לעיקרון שבסעיף 39(א) לחוק לפיו “במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין” – על פני הדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין הבעלים המשותפים, כאשר “עיקר המקרקעין המשותפים” הוא “בית הראוי להירשם כבית משותף”.
השניה שחלים עליה הסייגים החלים על חלוקה בעין; לאמור, העדפת הדרך של מכירה אם החלוקה בעין “תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם”, כאמור בסעיף 40 לחוק, וכן סייגים של “מקרים מיוחדים” המפורטים בסעיף 41 לחוק.
אשר לתוצאה הראשונה, נראה שאין חולקים עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק. על כך נאמר כי:
“פירוק שיתוף לפי סעיף 42(א) לחוק על-ידי חלוקת הרכוש אחרי רישומו כבית משותף, הוא הליך, שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית, בין אם מתייחסים לחלוקת הרכוש כחלוקה בעין או אם רואים בחלוקה כזו כתהליך ה”דומה לחלוקתו בעין”… בית-המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על-ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א), אלא אם בדק קודם לכן גם את אפשרותו של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו.”
{דברי כב’ השופט י’ כהן ב- ע”א 725/82 ריינר נ’ קומיסר, פ”ד לז(3), 131 (1983) (להלן: “עניין ריינר”); עניין רוטשילד, 37; עניין רידלביץ, פסקה 31 לפסק-דינו של כב’ השופט מ’ חשין; י’ ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ”ז), 305 עד 307}
אשר לתוצאה השניה, יש מקום לומר כי השיקולים המנחים את בית-המשפט בבואו לצוות על חלוקה בעין שונים מאלה המנחים אותו בבואו לצוות על רישום המקרקעין כבית משותף. במקרה הראשון מצוות המחוקק היא כי בית-המשפט יורה על חלוקה בעין אלא אם נוכח כי דרך זאת “תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם” (סעיף 40(א) לחוק). במקרה השני “רשאי בית-המשפט… לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים” (סעיף 42(א) לחוק), ועליו להימנע מלהורות על דרך זאת של פירוק השיתוף “אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים.”
{עניין רוטשילד, 37}
אולם, בין אם רואים את הרישום של בניין כבית משותף כאחת מדרכי החלוקה בעין ובין אם רואים את הרישום כדרך דומה, נוספת ומיוחדת, נראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין – כחלק משיקוליו של בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק, בשינויים המחוייבים – גם על רישום של בניין כבית משותף. כך, לדוגמה, הוחל הסייג של “הפסד ניכר” שבסעיף 40 לחוק על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק {ראו עניין רוטשילד, 36-35. השוו גם לעניין רידלביץ, פסקאות 25-24 לפסק-דינו של השופט מ’ חשין}. יצויין, כי להוציא הסייגים המיוחדים שנקבעו בחוק למקרה של פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בבואו לדון בפירוק שיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, והוא רשאי לשקול גם שיקולים נוספים שיש בהם כדי למנוע את פירוק השיתוף בדרך זאת {ראו: ת”א (ת”א) 25880/87 שרמייסטר ואח’ נ’ איסרליס, פ”מ התשנ”ג(ד), 265 (1992) (להלן: “עניין שרמייסטר”), 272-271; י’ ויסמן, שם, 308-305; מ’ דויטש דיני קניין כרך א’ (תשנ”ז), 612-610}.
בבוא בית-המשפט לבחון את האפשרות לפירוק השיתוף על דרך רישום הבניין כבית משותף, שומה עליו להביא בחשבון מספר שיקולים.
המבחן הראשון והעיקרי הוא מבחן טכני-תכנוני. בפני בית-המשפט צריך שיהיו ממצאים עובדתיים מהם ניתן להסיק, כי עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית המתאים להירשם כבית משותף.
בית-המשפט מוסמך להורות על רישומו של בית משותף כאשר הדבר ניתן, לאחר קבלתה של חוות-דעת מאת המפקח על הבתים המשותפים שהבית אמנם ראוי להיות רשום כבית משותף. חוות-דעת חיובית של המפקח היא חיונית לביצוע הרישום {דויטש, שם 610}.
התובעים, אשר עליהם מוטל להוכיח כי אין לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף כפי שמבקשים הנתבעים לעשות, לא פנו למפקח לשם קבלת חוות-דעת כאמור, ומשכך אין בידם חוות-דעת המורה כי הבניין אינו ראוי להירשם ככזה.
ואולם, לאור מצב הבניין, כפי שיפורט להלן, אין להניח ואין זה מתקבל על הדעת כי המפקח היה קובע בחוות-דעתו, לו כזו נתבקשה, כי הבניין ראוי להירשם כבית משותף.
ויוער, גם לו היתה מוגשת חוות-דעת מאת המפקח לפיה ניתן לרשום את הבניין כבית משותף, לא היה זה סוף פסוק, שהרי עדיין נותר שיקול-הדעת בידי בית-המשפט אם לצוות על פירוק השיתוף בנכס בדרך זו, מאחר שנראה כי המחוקק לא נתכוון להמיר את שיקול-דעתו של בית-המשפט בשיקול-דעת המפקח על רישום המקרקעין {ת”א (ת”א) 25880/87 שרמייסטר נ’ איסרליס, פ”מ התשנ”ג(ד), 265 (1992)}.
בעניין זה נפסק, כי בית-המשפט לא יורה על רישום הנכס כבית משותף, כאשר רישום זה עלול להיות כרוך בהוצאות רבות {ע”א 725/82 ריינר נ’ קומיסר, פ”ד לז(3), 131 (1983)}.
ועוד, הלכה פסוקה, שבית-המשפט לא יורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, אם נוכח כי דרך זאת תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם {רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1998); ע”א 8318/96 קוצר בתיה נ’ משה ציתיאת ו- 3 אח’, פ”ד נג(4), 849 (1999); ע”א 587 רוטשילד נ’ פרנק, פ”ד לג(3), 33 (1979)}.
עוד נקבע כי כאשר ההוצאות הכרוכות בשיפוץ הבניין – גם אם הדבר ניתן – הינן בגדר “הפסד ניכר” שייגרם לשותפים, לפחות מקצתם, אין לפרק את השיתוף על דרך רישום הבניין כבית משותף.
דברים אלו נכונים במיוחד, לאור העובדה שמצבם הכלכלי של חלק מהנתבעים אינו מאפשר להם, לשאת בחלקם בהוצאות השיפוץ, כפי שציינו בכתבי ההגנה שהגישו וכן כפי שעולה מעדותם בבית-המשפט.
טענה של תובעים, כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום הפסד ניכר לשותפים, גם בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס, נפסק, כי טענה זו אינה בגדר הפסד ישיר הנובע מחלוקת הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר “מניעת רווחים עתידיים”. ומניעה שכזו לא נכנסת להגדרת “הפסד ניכר” כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק. על כך נאמר:
“ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של “הפסד ניכר” ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עיקרון היסוד של החלוקה בעין… על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו… אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר – לדעתי – כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.”
לסיכום, בית-המשפט מורה על פירוק השיתוף במקרקעין על-ידי מכירתם למרבה במחיר בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל וחלוקת התמורה בין הצדדים לפי חלקם.
ב- ע”א 8318/96 {קוצר בתיה נ’ משה ציתיאת ו- 3 אח’, פ”ד נג(4), 849 (1999)} המערערת וארבעת המשיבים הם בעליה המשותפים של חלקת קרקע אשר עליה בנוי בניין מגורים ובו ארבע דירות. הבניין אינו רשום כבית משותף. המערערת, המשיב 1 והמשיב 4 מחזיקים, כל אחד, בדירה אחת מארבע הדירות בבניין, ולכל אחד מהם רבע מזכות הבעלות בחלקה; המשיבים 2 ו- 3 מחזיקים בדירה אחת ביחד ולכל אחד מהם שמינית מזכות הבעלות בחלקה.
המערערת הגישה תביעה לפירוק השיתוף בחלקה בדרך של רישום הבניין כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין. המשיבים התנגדו וביקשו שהשיתוף יפורק בדרך של מכירת החלקה וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40 לחוק, שכן פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום לאובדן אחוזי בניה ול”הפסד ניכר” כמשמעותו בסעיף 40 האמור. בית-משפט קמא נעתר לתביעתה של המערערת, אולם ערעור המשיבים על פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי נתקבל. מכאן הערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט טירקל פסק באשר לסעיף 42 לחוק המדובר במצב מיוחד כאשר “עיקר המקרקעין המשותפים” הוא “בית הראוי להירשם כבית משותף”. פירוק השיתוף לפי סעיף זה משמעותו יצירת בעלות נפרדת של השותפים בדירות שבצידה בעלות משותפת שלהם ברכוש המשותף.
אין חולק, כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק עדיף על פירוק בדרך של מכירה, לפי סעיף 40 לחוק, וזאת בין שמתייחסים לחלוקת הרישום לפי סעיף 42 כאחת מדרכי החלוקה בעין – לפי סעיף 39 לחוק – ובין שרואים בחלוקה כזו תהליך ה”דומה לחלוקתו בעין”.
סעיף 42 לחוק עניינו מצב מיוחד כאשר “עיקר המקרקעין המשותפים” הוא “בית הראוי להירשם כבית משותף”. פירוק השיתוף לפי סעיף זה משמעותו יצירת בעלות נפרדת של השותפים בדירות, שבצדה בעלות משותפת שלהם ברכוש המשותף {ראו דברי כב’ השופט (כתוארו אז) ח’ כהן ודברי כב’ מ”מ הנשיא (כתוארו אז) מ’ לנדוי בפרשת רוטשילד}.
האם פירוק השיתוף במקרקעין לפי סעיף 42 לחוק הוא אחת מדרכי החלוקה בעין – לפי סעיף 39 לחוק – או שהוא דרך נוספת ומיוחדת של פירוק השיתוף, בצד הדרכים של חלוקה בעין לפי סעיף 39 לחוק ושל מכירה לפי סעיף 40 לחוק?
השאלה נדונה בפרשת רוטשילד והדעות נחלקו. כב’ השופט ח’ כהן סבר כי “חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר “חלוקה בעין” כמשמעותה בסעיף 39(א)”. לעומתו סבר כב’ השופט מ’ לנדוי, וכמותו גם כב’ השופט י’ כהן, כי “הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין… אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף” {השוו לדברי כב’ השופט מ’ חשין ב – רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4), 625 (1979); להלן “עניין רידלביץ”), בפסקאות 21-14 לפסק-דינו}.
7. האם מונעת הוראת סעיף 41(ב) לחוק את רישום הבניין כבית משותף?
ביסוד ההסדרים שנקבעו בסעיף 41 לחוק עומדת המטרה לאפשר, ככל האפשר, פירוק של השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לשם כך נקבעו דרכים לחלק את הנכס בעין גם כאשר קיימת מניעה לכך. על הסדר זה נאמר כי:
“החוק כולל הסדר מיוחד נוסף, אשר מאפשר חופש תימרון לשותף, להוביל לתהליך של חלוקה בעין, במצבים שבהם יתר השותפים אינם נפגעים מן המהלך, אף שהיו מעדיפים מכירה של הנכס על פני חלוקה בעין. לאור העדפת השיטה את התהליך של חלוקה בעין על פני מכירת הנכס כולו, לא נתון אינטרס לגיטימי לשותף להתנגד ל”התנדבות” של השותפים (ה)אחרים, אשר מאפשרת חלוקה בעין” {מ’ דויטש, שם, 614}.
הטעם שביסוד ההסדר אינו חל כאשר מפעיל בית-המשפט את שיקול-דעתו לעניין פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק. ההסדר שבסעיף 41 לחוק עניינו במצבים שבהם שיקול-דעתו של בית-המשפט מוגבל. נקודת המוצא היא שקיימת מניעה לחלק את הנכס בעין הנובעת מדיני התכנון והבניה, והתנאים שבסעיף באים להכשיר, על-אף המניעה, את החלוקה בעין. אולם, השארת שותפים בשותפות נגד רצונם, אחרי החלוקה בעין, היא בגדר מניעה. כך נאמר:
“הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה… מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפות נגד רצונם.”
{ע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ אנגלנדר, פ”ד כז(1), 334, 335 (1973) (להלן: “עניין גן בועז”)}
לעומת-זאת, לפי סעיף 42 לחוק לא הוגבל שיקול-דעתו של בית-המשפט בבואו לעשות שימוש בסמכותו, כל עוד היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף’. בית-המשפט רשאי לבחון את מכלול הנסיבות שלפניו ואת כל הסייגים הנוגעים לעניין, ולהחליט אם להורות על רישום הבניין כבית משותף. כפי שכבר צויין, בגדר שיקול-דעתו רשאי בית-המשפט להחיל, בשינויים המחוייבים, גם את הסייגים שנקבעו בחוק לביצוע חלוקה בעין; ובבואו להשתמש בסמכותו ישווה בית-המשפט לנגד עיניו את הכלל, שעליו עמדנו, כי פירוק על דרך של רישום בית משותף עדיף על פני הדרך של מכירת הנכס. מכאן שיש לדחות את הטענה כי בית-המשפט רשאי להורות על רישום כבית משותף רק אם לכל שותף תהיה בעלות יחידה בדירה נפרדת. תוצאה כזאת תובא אמנם בחשבון שיקוליו של בית-המשפט, אך אין בה, כשלעצמה, כדי להכריע את הכף נגד הרישום.
8. האם חל סעיף 143 לחוק על רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק?
סעיף 143(א) לחוק – שנקבע בפרק ט’, סימן ד’, “רישום בתים משותפים וביטולו” של החוק – מורה כי:
“143. צו רישום
צו לרישום בית בפנקס יינתן על-ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית…”
שאלה היא אם הסייג לרישום – שהוא בקשה של הבעלים של למעלה “ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות” (להלן: “רוב הבעלים”) – חל גם כאשר באים לרשום בניין כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק. על כך נאמר כי:
“המחוקק קבע את אשר קבע בסעיף 42 למרות האמור בסעיף 43 (צריך להיות 143 – י’ ט’) של החוק שלפיו טעון רישומו של בית משותף הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית:
בהליכי חלוקה די ביזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית-המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף.” {דברי כב’ השופט מ’ לנדוי בעניין רוטשילד, בעמ’ 37; כן ראו לאותו עניין: י’ ויסמן, 305, 309-308, 370-369; מ’ דויטש, 611}
על דברים אלה – שנכתבו, אמנם, אגב אורחא – בית-משפט סומך את ידו, בכל הכבוד הראוי לאומרם. ניתן לומר כי שלושה טעמים עיקריים לכך שרישומו של בית כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק לא יותנה בבקשה של רוב הבעלים, כמו בהסדר שלפי סעיף 143(א) לחוק.
הטעם הראשון הוא ההגנה על זכותו של שותף לפרק את הבעלות המשותפת שלו עם השותפים האחרים במקרקעין. על כך נאמר כי:
“התפיסה שביסוד חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) היא, שהבעלות המשותפת אינה רצויה, כמשתמע מסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו ‘כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף’, ומן ההסדרים, שמטרתם צמצום הקשיים הנובעים מבעלות משותפת”
{ע”א 753/82 פלונית נ’ פלוני, פ”ד לז(4), 626, 629}
על המדיניות שביסוד תפיסה זאת נאמר עוד כי:
“המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים… אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.” {דברי כב’ השופט (כתארו אז) מ’ לנדוי ב- ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1), 454, 457 (1975); ראו גם עניין גן בועז, 336}
התנייתו של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק בהסכמה של רוב הבעלים אינה מתיישבת עם ההגנה על הזכות לדרוש את הפירוק והיא עלולה לגרום לכך שדווקא בעלי דירות בבניין שניתן לרשום אותו כבית משותף ישארו קשורים זה בזה לבלי הפרד.
הטעם השני, שהוא פן אחר של הטעם הראשון, הוא שהדרישה שרוב הבעלים יבקשו את רישום הבניין כבית משותף, כאמור בסעיף 143 לחוק, אינה מתיישבת עם תכליתו של סעיף 42 לחוק. סעיף 143 לחוק עניינו רישום בית שבו מספר יחידות מגורים כבית משותף, כאשר המטרה העיקרית היא רישום בעלות נפרדת בדירות וכינון משטר של בית משותף. זה הליך הנעשה ביזמתם של בעלי הבית שבו הם מכפיפים עצמם למנגנוני ניהול הבית המשותף הקבועים בפרק ו’ לחוק {על משמעויות המעבר ממשטר של שיתוף רגיל למשטר של בית משותף ראו ג’ טדסקי “בעלות ושיתוף בבית משותף”, הפרקליט ל (תשל”ו), 214, 228-231; כן ראו ח’ דגן “פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת”, עיוני משפט כ (תשנ”ו) 45, 77-76}.
לעומת-זאת, מטרתו העיקרית של סעיף 42 לחוק איננה רישום הבניין כבית משותף, על כל הכרוך בכך – כמו במצב שתואר לעיל – אלא המטרה העיקרית היא פירוקו של השיתוף במקרקעין. מטרה זאת עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 37(א) לחוק שעליו עמדנו, לפיו ‘כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף’. זכות זאת אינה מותנית בהסכמה, או בתמיכה, של רוב השותפים במקרקעין המשותפים.
הטעם השלישי הוא שהצו לרשום בניין כבית משותף לפי סעיף 42 נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט, בעוד שהליך הרישום לפי סעיף 143 לחוק הוא אקט מינהלי המסור למפקח על רישום המקרקעין ואינו נתון לשיקול-דעתו. על כך נאמר כי:
“בין שתי הדרכים הנזכרות לרישום נכס כבית משותף יש הבדל העשוי להצדיק את קיומן הנפרד של שתי הוראות שבחוק. החוק מבדיל בין המקרה שבו הרישום של נכס משותף כבית משותף אינו נתון לשיקול-דעת, כפי שהדבר אם ביקשו זאת בעלי למעלה ממחצית שטח הדירות שבבית, לבין המקרה שבו נתון הרישום לשיקול-דעת, אם ביקש זאת בעל משותף כלשהו, בהליכים לפירוק השיתוף.”
{י’ ויסמן, 278 עד 280; ראו גם מ’ דויטש, 611}
טעם זה מיישב את הסתירה, כביכול, שבין הוראות סעיפים 42 ו- 143 לחוק. שלא כפעולתו של המפקח מאפשר שיקול-הדעת שבידי בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק בחינה של נסיבות המקרה לגופן, ולהמנע מלהורות על רישום הבניין כבית משותף כאשר יש מניעה לעשות כן. לעניין זה מקובל כי:
“סביר גם להניח כי הסמכות של בית-המשפט להורות על פירוק שיתוף על-ידי רישום בית משותף לא תוכל לשמש כדרך לעקיפת הצורך ברוב כדי לרשום נכס כבית משותף. אם בהליכי פירוק השיתוף יהיה זה רק מיעוט אשר יבקש את רישום הבית כבית משותף עשוי בית-המשפט להימנע מלהיעתר לבקשה מתוך הנחה שבבית כזה לא יימצא בין בעלי הדירות שיתוף הפעולה הנחוץ לניהולו התקין של הבית המשותף.”
{י’ ויסמן}
לפיכך, רישומו של בניין כבית משותף, כדרך של פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק, אינו כפוף לסייג שבסעיף 143 לחוק וניתן להורות על הרישום אפילו נתבקש הפירוק רק על-ידי מקצת השותפים או אחד מהם.
9. סייגים נוספים לרישום בניין כבית משותף: היחסים בין השותפים
מלבד הסייגים המונעים פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין – כגון “הפסד ניכר לשותפים” או קיומה של מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה – רשאי בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף גם מטעמים נוספים, הנובעים מאפיו של השיתוף בין הדיירים בבית משותף. כך, לדוגמה, יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים, שאינם מאפשרים להם לנהל יחד את הבית המשותף, עלולים לשמש שיקול נכבד שלא להורות על רישום הבניין כבית משותף.
לעניין זה נאמר כי:
“רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהיקנה המחוקק לבית- המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף.”
{עניין רידלביץ, פסקה 19 לפסק-דינו של כב’ השופט מ’ חשין; ראו גם עניין שרמייסטר, 272}
ראינו כי פירוק השיתוף בדרך של רישום כבית משותף עדיף, בדרך-כלל, על פני פירוק בדרך של מכירה. זאת התוצאה הראויה גם מטעמים נוספים.
בבוא בית-המשפט להורות מה הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש ללכת בה עליו לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד, וכולם יחד. אין זאת בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית; כפי שהיטיב לומר זאת , כב’ השופט מ’ חשין, אם ברצונו (של שותף) לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך.
נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו {ראו: עניין רידלביץ, פסקה 30 לפסק-דינו}. אכן, לאינטרסים הכלכליים של השותפים יש משקל רב, אולם מולם עומדת השאיפה לשמר, כמידת האפשר, את הזכויות הקיימות של השותפים כמו שהן. לעניין זה יש יתרון לפירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף על פני פירוק בדרך של מכירה. רישום הבניין כבית משותף משמר את זכויות הבעלות של השותפים בחלקיהם במקרקעין – בבחינת “שלי שלי ושלך שלך” – ואינו כופה עליהם להחליף את המקרקעין בכסף – בבחינת “גם לי וגם לך לא יהיה”. זאת היא, איפוא, הדרך הרצויה לחלק את הנכס, כאשר בידי כל אחד מן השותפים נשאר חלקו בנכס – פחות או יותר – ואין הוא אנוס להיפרד ממנו.
ראוי להוסיף כי בבניין שאינו רשום כבית משותף יש, אמנם, בעלות משותפת של השותפים בחלקה כולה, בלי חלוקה פיזית לחלקים מסויימים, בדומה לשיתוף בחלקת מקרקעין שאיננה בנויה. אולם, להבדיל מבעלות משותפת בחלקת מקרקעין שאיננה בנויה, במקרה של בעלות משותפת בבניין דירות קיים, בדרך-כלל, מצב של ייחוד הדירות לכל אחד מן הבעלים המשותפים, כך שכל אחד מהם מחזיק בדירה מסויימת, או דירות אחדות, וניתן לראות בו “בעלים בפועל” של אותה דירה או של אותן דירות. כאשר נעשה פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, מחולק הנכס על-ידי “הקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם” (סיפת סעיף 42(א) לחוק).
אם אין החלוקה הפיזית של הדירות בבניין משקפת את חלקיהם של הבעלים המשותפים בנכס, מורה בית-המשפט על תשלומי איזון כאמור בסעיף 42(ב) לחוק. כך נשמרות בידי השותפים בנכס הזכויות שהיו להם, תוך שהם זוכים ביתרון הנוסף שמקנה להם החופש לעשות בחלקיהם כאוות נפשם. זאת תוצאה רצויה.
ב- תמ”ש (ת”א) 16560/08 {י.ל נ’ מ. ו., פורסם באתר האינטרנט נבו (17.05.09)} הוכרעה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שהגישו התובעות כנגד אחותן הנתבעת (מדובר בנשים קשישות, שירשו את המקרקעין מהוריהן).
התובעות מבקשות פירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בינהן. לטענתן קיימת מערכת יחסים עכורה בינן לבין הנתבעת, וכי הנתבעת, מערימה קשיים ומסרבת לפעול, יחד עם התובעות למימוש מקסימאלי של זכויות בנכס. התובעות טענו כי בשל מצבו התכנוני, הקנייני והפיזי של הנכס אין כל אפשרות מעשית לחלוקתו בעין. הנתבעת ביקשה לדחות את התביעה ולחילופין להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום “בית משותף” וייחוד דירות לכל אחת מן האחיות.
בית-המשפט לענייני משפחה קיבל את התביעה.
קיימים מספר טעמים שהנחו את בית-המשפט. ראשית, משלא נתנה הנתבעת תצהיר עדות כדין (הנתבעת מתגוררת בחו”ל, תצהיר שניתן מחוץ לישראל, חייב להיעשות בכתב לאחר אזהרה ובפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל) ואף משלא התייצבה לדיון ההוכחות, אין לנתבעת כל ראייה וניתן לכאורה כבר בשלב זה לקבל את התביעה. חרף האמור, בית-המשפט בחן את טענות התובעות.
בנסיבות המתוארות בכתב התביעה, הדרך הנכונה היתה לנקוט בהגשת התביעה. שכן, כידוע, הפסיקה ראתה בשיתוף מקרקעין דבר שלילי, והיא עודדה את פירוק השיתוף. כחוט השני שזור בפסיקת בתי-המשפט העיקרון היסודי לפיו שמורה לכל שותף הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין “בכל עת” {סעיף 37 לחוק המקרקעין}. יכולתו של שותף לתבוע פירוק שיתוף היא יכולת אבסולוטית, ואין צורך במתן נימוקים לרצון לפרק השיתוף.
הפסיקה נתנה דעתה ל”ויכוח” שבין שתי הגישות לפירוק שיתוף על-ידי חלוקה בעין, בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין (אשר פורשה גם כרישום בית משותף) או מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים בהתאם להוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. על-פי ההלכה המשפטית יש העדפה לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף ואולם זאת “כל עוד יהיה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף”, למעט במקרים בהם יש חריגים – אם יגרם הפסד ניכר לשותפים ולעיתים אף עקב יחסים עכורים או שיקולי צדק.
במקרה דנן, מכלול הנסיבות: המצב התכנוני של הנכס, ההפסד הכספי הניכר באם יבוצע פירוק שיתוף בעין, היחסים העכורים שבין הצדדים ושיקולי צדק מוביל למסקנה, שאין להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. נקבע כי הדרך הצודקת והריאלית לפירוק השיתוף בנכס נשוא התביעה תהיה במכירת מלוא הזכויות בנכס למרבה המחיר, וחלוקת התמורה בין הבעלים.
ב- תמ”ש (ת) 5491/98 {א.י נ’ א.י, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.10.02)} הוכרעה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהוגשה ב – תמ”ש 5491/98, על-ידי התובע כנגד אחיו (להלן:”הנתבע”), וכנגד אחותו (להלן “הנתבעת”).
בית-המשפט בחן את עקרונות החלים במקרה של פירוק השיתוף דרך רישומו של הבית כבית משותף. לדברי בית-המשפט כפי שעולה מהפסיקה, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית כבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (המכונה בפסיקה ולהלן: “חלוקת המקרקעין”).
עם-זאת, לבית-המשפט שיקול-דעת והוא מוסמך להורות על פירוק שלא בדרך של חלוקת המקרקעין. ההוכחה, כי על בית-המשפט להימנע מלהורות על פירוק השיתוף בדרך של הפיכת הבית לבית משותף מוטל על הטוען לכך {ראה פרשת קוצר; פרשת רידלביץ}.
בין השיקולים אשר ינחו את בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, כלל בית-המשפט העליון שניים הרלבנטיים לעניינו: האחד – “הפסד ניכר לשותפים”; השני – יחסי השותפים בינם לבין עצמם.
בית-המשפט בוחן את ההלכה הפסוקה בנדון.
בהתייחסו לשיקול השני קבע כב’ השופט מ’ חשין בפרשת רידלביץ, 638, כי:
“פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה-מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה-לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף.”
וגם:
“בית בבעלות משותפת יירשם איפוא כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מן הבעלים השותפים. אשר לתוכנו של אותו “צדק”: והבאנו למעלה דוגמת מקרה שבו אפשר לא יורה בית-המשפט על רישומו של בית כבית משותף, והוא בשותפים המסוכסכים קשות ביניהם לבין עצמם.”
וכך, גם קבע כב’ השופט י’ טירקל בפרשת קוצר (עמ’ 865-864):
“מלבד הסייגים המונעים פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין – כגון ‘הפסד ניכר לשותפים’ או קיומה של מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה – רשאי בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף גם מטעמים נוספים, הנובעים מאופיו של השיתוף בין הדיירים בבית משותף. כך, לדוגמה, יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים, שאינם מאפשרים להם לנהל יחד את הבית המשותף, עלולים לשמש שיקול נכבד שלא להורות על רישום הבניין כבית משותף. לעניין זה נאמר, כי:
‘… רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף’ {עניין רידלביץ, 638. ראו גם עניין שרמייסטר, 272}…
ראוי לציין לעניין זה שלא די בחילוקי-דעות בדבר דרך הפירוק – כמו שהתגלעו כאן – כדי למנוע את הרישום כבית משותף אלא יש להראות שבין השותפים קיימת מערכת יחסים קשה ועכורה, העלולה לגרום כי… ישותקו מערכות הניהול של הבית אם יירשם כבית משותף (עניין שרמייסטר).”
והרי, כפי שקבע כב’ מ”מ הנשיא מ’ לנדוי ב- ע”א 587/78 {רוטשילד נ’ פרנק, פ”ד לג(3), 33, 37 (1979)}:
“אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו- 40 כי בית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית-המשפט שיקול-דעת שלא להפעיל את סעיף 42… אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים.”
לעניין זה ראו גם ת”א (ת”א) 25880/87 {שרמייסטר נ’ איסרליש, פ”מ התשנ”ג(ג), 265, 272 (1992)}.
בסיכומו-של-דבר מגיע בית-המשפט למסקנה כי: כתבי הטענות ההדדיים בתובענות השונות, פרוטוקול הדיונים ובמיוחד התרשמות בית-משפט מהיחסים בין בעלי הדין, כפי שבאה לידי ביטוי במהלך הדיונים, מחייבים קביעה חד-משמעית: מערכת היחסים בין בעלי הדין לא תאפשר ניהול הבית כבית משותף.
יש לאבחן את המקרה מהמקרים אשר נדונו ב- פרשת קוצר, שם ציין כב’ השופט י’ טירקל, כי בעלי הדין “לא הביאו טעם אחר כלשהו מדוע לא יוכלו לנהל יחד את הבית – שבו הם חיים בצוותא מאז ומקדם, וככל הידוע, בלי פרץ ובלי צווחה – אחרי שיירשם כבית משותף”, ובפרשת רידלביץ, שם הדגיש כב’ השופט מ’ חשין את נכונותם של הנתבעים לשתף פעולה ולעשות את כל הדרוש לצורך שיקום הבית וניצול מלוא הפוטנציאל הטמון בו, לדבריו:
“אכן, ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד – בוודאי לא על “הפסד ניכר” – שייגרם למודעי אם תעשה חלוקה בעין.”
עיון בכתבי הטענות, אשר הגישו בעלי הדין ואחיהם, בהליכים הרבים אותם הם מינהלים אלה כנגד אלה (בהרכבים שונים, בכל הליך, תלוי באינטרס של כל אחד מבעלי הדין ביחס לאותו הליך), מחייב את המסקנה, כי אם יפורק השיתוף במקרה דנא על דרך של רישום הבית כבית משותף, ימצאו הצדדים את עצמם, תוך זמן קצר ביותר, בהליכים משפטיים חדשים בכל הקשור לניהול הבית המשותף, לכשיירשם, אם בכלל יאפשרו בעלי-הדין את רישומו, באשר בעלי הדין הוכיחו, בראיות למכביר, כי הם אינם מכירים באפשרות לשתף פעולה, בוודאי שלא לאורך זמן. האינטרסים המניעים את הצדדים אינם כלכליים גרידא, פעמים רבות האינטרסים אינם ענייניים, אלא רגשיים. כאשר המדובר בקו ברור ואחיד בעבר, קשה להניח, כי העתיד יהיה שונה.
דווקא מפי התובע למדים אנו על המכשולים הרבים שייערמו בדרך לשיתוף פעולה ולו מינימאלי בין בעלי הדין. כך, למשל, לטענתו, אפילו כונס הנכסים, לא הצליח להשלים את משימתו ולרשום את הזכויות בבית על-שם הזכאים להירשם כבעלי זכויות בו “בשל אי-תשלום מיסי עיריה על-ידי הנתבע 1 ונתבעת 2.
בכל מקרה באותו בית לא יהיו האחים בעלי כל הדירות בו אלא חלק מקבוצה של בעלי דירות; לפיכך, אפילו יתגלעו ביניהם חילוקי דעות בין האחים בנוגע לניהולו ואחזקתו של אותו בית, יש להניח, כי לא יהיה בחילוקי דעות אלה כדי לשתק את הניהול והאחזקה של אותו בית. לעומת-זאת, הבית נשוא החלטה זו הינו בית “ישן”, אשר מצבו התחזקותי מחייב שיתוף פעולה, קרוב ורצוף, לשם שיקומו ושיפוצו. אין בעובדה שניתן לבצע את שיקום הבית ושיפוצו באמצעות כונס נכסים כדי להבטיח, כי בעלי הדין לא “ימצאו” עילות, שונותו משונות, להתכתש האחד עם רעהו ואפילו עם כונס הנכסים.
כפי שצויין לעיל, רישום בית משותף אינו שקול להפרדה בעין, שכן גם לאחר ייחוד הדירות בבית משותף על-שם בעלי הדין בנפרד, עדיין תידרש מידה מסויימת של שיתוף: השיתוף ברכוש המשותף.
על היחסים המיוחדים, המאפיינים את בעלי הזכויות בבית המשותף, עמד כב’ השופט מ’ חשין ב – רע”א 7112/93 {צודלר נ’ יוסף, פ”ד מח(5), 550 (1994)}:
“הבית המשותף הינו מעין יצור-כלאיים: ה”דירות” בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה”רכוש המשותף” מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.”
ובהמשך (פסקה 14):
“אכן, גילויה של זכות הבעלות בדירה שבבית המשותף שונים הם מגילוייה של זכות הבעלות הקלאסית, ואין זהות מוחלטת בין זכות בעלות זו לבין זכות בעלות זו. למשל: אדם אינו רשאי על דעתו-שלו בלבד לקרוע חלון בקיר דירתו שבבית המשותף, אם אותו קיר הוא קיר חיצוני של הבית (ראה סעיף 2 לתקנות המצוי, בתוספת לחוק); ובעל דירה חייב ליתן לבעל דירה אחרת להיכנס אל דירתו, במקום של צורך בתיקונם של צינורות או אביזרים אחרים המשרתים את כלל הבעלים (סעיף 4 לתקנון המצוי). השיתוף ברכוש המשותף – אם תרצה: החיים יחדיו – אוצל מאליו על תכונותיה של זכות הבעלות הנפרדת: מצמצם ומצר את תוכנה של הבעלות הקלאסית, להתאימה לאותן תכונות מיוחדות המאפיינות את הבית המשותף. ובלשונו של השופט ויתקון בדיון הנוסף בפרשת סדובסקי (עמ’ 376):
‘בית משותף פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף.’
כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו – וכך בבית משותף – מחייבים מעצמם ויתור הדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו.”
כדברי כב’ השופט י’ טירקל ב- רע”א 6339/97 {רוקר נ’ סלומון, פ”ד נה(1), 199, 244-245 (1999)}, בתארו את יחסי בעלי הדירות בבית המשותף:
“שיקול נוסף המחזק את התוצאה שאליה הגענו נעוץ באופיים של יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבית משותף. אחד המאפיינים של יחסים אלה הוא המתח בין זכות הבעלות הבלעדית של בעלי הדירות בדירותיהם לבין השיתוף שכופה עליהם החוק בעניינים שונים {ראו: י’ ויסמן “יחד ולחוד בבית המשותף” משפטים טז (תשמ”ו- תשמ”ז) 197; ח’ דגן “פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת – בעקבות רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף”, עיוני משפט כ (תשנ”ו-תשנ”ז), 45}. סכסוכים בין בעלי דירות לגבי השימוש ברכוש המשותף ולגבי ניהול הבית המשותף הם סכסוכים נפוצים. על המאפיינים המיוחדים של “יחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף” עמד כב’ הנשיא מ’ שמגר באומרו:
‘יחסים אלו מאופיינים, בדרך-כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעיתים קרובות, עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקרבה פיסית הדוקה בין הצדדים – המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום-לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו’.”
{ע”א 2896/90 יוסף טרוצקי ואח’ נ’ אלפונסו דיין ואח, פ”ד מו(5), 454 (1992)}
לסיום פרק זה של פסק-הדין, יצויין, כי בכתב התביעה לפירוק השיתוף מונה התובע עצמו מקצת מהדברים, אשר, לטענתו, יצריכו את בעלי הדין לשתף פעולה ביניהם, אם וככל שיפורק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף; לדבריו (סעיף 6):
“הצדדים יצטרכו לשתף פעולה ביניהם רק בשיפוץ חדר המדרגות, הגג והחלק החיצוני של הבניין ולשם כך יהיה על המנהל המיוחד או כונס הנכסים שימונה לביצוע פירוק השיתוף לגבות כספים מן הצדדים לפי חלקיהם היחסיים ובהתאם לתקציב שיפוץ יאושר, לבצע את השיפוץ בשלב המתאים.”
טענת התובע אינה מתקבלת על-ידי בית-משפט, כי הצורך בשיתוף הפעולה יצטמצם לפעולות שנמנו על ידו לעיל; המדובר בפעולות מקדמיות בלבד, באשר ברור, כי גם אם ימנה בית-המשפט כונס נכסים לביצוע השיפוץ הראשוני של הבית, עדיין יידרש מבעלי הדין להמשיך ולשתף פעולה בשימור הבניין ותחזוקתו השוטפת, בחלוקת השימוש בשטחים שיהוו רכוש משותף ועוד.
יש לזכור, למעשה, חוק המקרקעין קובע, כי גם על ניהולו של בית, הניתן לרישום כבית משותף, וכזהו הבית נשוא דיוננו, יחולו הוראות החוק העוסקות בניהול בית משותף בשינויים המחוייבים (ראה פרקים ו’ ו- ז’ לחוק). הוראות אלה קובעות, כי ברוב המקרים תידרש החלטת רוב לניהול הבית ומתקניו. על-אף שדי בהחלטת רוב בלבד, לצורך קבלת החלטות כאמור, לא עלה בידי בעלי הדין לקבל החלטות מעין אלה ובפועל הבית שותק.
בשים-לב למערכת היחסים השוררת בין האחים מזה כשלושים שנה ובהתחשב ביתר הראיות שהובאו, אין ספק, כי הותרת השיתוף בין בעלי הדין בדרך של היותם בעלי דירות בבית משותף ובעלים משותפים של הרכוש המשותף משמעה הנצחת הסכסוך ביניהם והותרת פתח רחב למדי, דרכו יגיעו האחים, שוב ושוב, למסדרונות בתי-המשפט. לעומת-זאת, פירוק השיתוף בדרך של מכירת הבית, באמצעות מינויו של כונס נכסים לביצוע הפירוק, יביא לסיומו של הסכסוך בכל הקשור לבית, אחת ולתמיד.
בנסיבות העניין, אין להידרש לטענות הצדדים בשאלה, האם פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף יגרום נזק ניכר לשותפים, אם לאו, ולאופן החלוקה של היחידות בעת רישום הבית כבית משותף. יחד-עם-זאת, בפועל לא הובאו ראיות ממשיות (כמו, למשל, חוות-דעת של שמאי מקרקעין ו/או כלכלן) וממילא לא הוכח, כי ייגרם נזק כאמור, כמשמעות שיוחסה לביטוי “נזק” בשורה ארוכה של פסקי-דין בנושא זה {ראה, למשל, בפרשות קוצר ורדילביץ}.
אשר-על-כן, בית-משפט קבע כי בנסיבות העניין יש להורות על פירוק השיתוף בבית בדרך של מכירתו בשוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון למרבה במחיר. וזאת על-ידי כונס נכסים {ראה גם ת”א (חי’) 40679-03-11 עזבון המנוח חיים לבובסקי ואח’ נ’ יוסף הרי, תק-מח 2013(2), 15697 (02.06.2013)}.
ב- עא (ת”א) 2072-09 {חסיה כהן ואח’ נ’ עו”ד גולדפרב גיא, כונס נכסים ואח’, תק-מח 2012(2), 6574 (29.04.2012)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום שבו הורה בית-המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין, בדרך של רישום בית משותף ובהתאם לתשריט החלוקה של המהנדס אביר ובתנאים נוספים שפורטו בפסק-הדין.
נקבע מפי כב’ השופט יצחק ענבר:
“20. בשלב זה של הדיון אין מחלוקת, כי הדרך המתאימה ביותר לפירוק השיתוף במקרה דנן היא רישומה של החלקה כבית משותף. דרך זו מעוגנת בסעיף 42 לחוק המקרקעין…
במקרה דנן ניתנה ביום 08.12.2008 חוות-דעת של המפקחת על רישום המקרקעין ולפיה הבית המשותף מהווה את עיקר המקרקעין וכי שלושת הבתים ראויים להירשם כבית משותף, ובכך הוכשרה הדרך לפרק את השיתוף על דרך של רישום בית משותף.
הוראה נוספת הצריכה לעניין נמצאת בסעיף 43 לחוק המקרקעין, הקובע כי בית-המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים. משמע, בפירוק השיתוף יש להתחשב ככל הניתן במשאלותיהם של השותפים.
21. בית-משפט קמא רומם את משאלתם של משפחת מרום ושל וקניין לשמר את המצב הקיים בחלקה על-פי הסכם השיתוף מזה כשלושה עשורים, על פני משאלתה של משפחת כהן למצות ללא שיור את זכות הקניין שבבעלותה. פירוק השיתוף באופן שבית-משפט קמא הורה עליו מנע פגיעה חמורה בהנאתם של משפחת מרום ושל וקניין מבתיהם, אך הוא גרע ממשפחת כהן שטח של 8.33 מ”ר ששוויו כ- 5,000 דולר. השאלה הראשונה הנשאלת היא, האם עומדת למשפחת כהן זכות מוחלטת מכוח סעיף 40(א) לחוק המקרקעין לקבל את השטח הנגזר ממנתם הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת ללא כל מנגנון מאזן המביא בחשבון את האינטרסים של השותפים האחרים ושיקולים של צדק, הגינות ותום-לב.
22. שאלה דומה נדונה אך לא מכבר ב- ע”א 866/10 נעמה נ׳ טורקיה (להלן: “עניין טורקיה”), שבו שב בית-המשפט העליון ובחן את היחס בין זכותו של בעל מקרקעין מכוח סעיפים 16 ו- 21 לחוק המקרקעין לקבלת סעד אשר יחזיר לידיו את החזקה במקרקעין, לבין האינטרסים של הפולש (וראו שם בפסקה 10 את הגדרת השאלה הצריכה הכרעה). בית-המשפט (כב׳ השופטת חיות) סקר פסיקה קודמת שבה נקבע, כי ייתכנו מקרים שבהם מכוח עקרון תום-הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על-ידי הזולת. צויין כי נוכח השיקולים השונים המשמשים בסוגיה הובעו גישות שונות באשר להיקף שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט בבואו להגן על זכות הקניין (ראו: רע”א 6339/97 רוקר נ’ סלומון (להלן: “עניין רוקר”)), אך גרעין ההלכה לפיה ההגנה על זכות הקניין כפופה לעקרונות של צדק, הגינות ותום-לב, קנתה אחיזה איתנה בפסיקה ואין עליה עוררין (דברי כב’ השופטת חיות בעניין טורקיה, בפסקה 13) להשלמת התמונה אוסיף, כי בעניין רוקר מנה כב’ הנשיא ברק שיקולים אשר יש בהם כדי להשפיע על אופן החלתו של עקרון תום-הלב במקרה נתון, וביניהם: טיבה של הזכות הקניינית שמכוחה הוגשה התביעה; מהות היחסים בין בעלי הדין, תוך שהודגש כי ביחסים בין בעל קניין לשותפו נודע לעקרון תום-הלב משקל מוגבר; היקף הפגיעה בזכות הקניין ומצבו הנפשי של הפוגע (בעמ’ 281-279). שיקולים דומים מנה באותו עניין גם כב’ השופט טירקל בציינו כשיקול נוסף, אם כי משני, כי יש להביא בחשבון את עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות (שם, בעמ’ 242).
23. כוחן של הלכות אלו, אשר נפסקו בהקשר לזכותו של בעלים לסלק ממקרקעיו את מי שפלש אליהם, יפה ביתר שאת בענייננו, שבו מדובר ביחסים שבין בעל קניין ושותפו. המסקנה המתחייבת היא, כי זכותה של משפחת כהן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים וקבלת דירה בהתאם לחלקה הרשום, בהתאם לסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, אינה מוחלטת. אמנם נוכח מעמדה הרם של זכות הקניין נקודת המוצא היא שמשפחת כהן, כמו גם משפחת מרום ווקניין, זכאית לקבל דירה לפי חלקה הרשום (ראו: רע”א 9562/06 סטרולוביץ נ’ לזרוביץ). יחד-עם-זאת, מימוש הזכות כפוף לעקרונות של צדק, הגינות ותום-לב ואין למי מהשותפים זכות בלתי-מסוייגת לשרירות בעלים (השוו: “עניין טורקיה”, פסקה 11).
24. יחסיות זכותם הנדונה של משפחת כהן מתחייבת לא רק מהיותו של עקרון תום-הלב עקרון-על החל בכל תחומי המשפט, ומסעיף 14 לחוק המקרקעין הקובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר, אלא גם מהחובה הקבועה בסעיף 43 לחוק להתחשב ככל הניתן בשאר משאלותיהם של השותפים.
25. זאת ועוד אחרת: יחסיות זכותה של משפחת כהן באה לכלל ביטוי גם בדין פירוק השיתוף הקבוע בסעיף 42 לחוק המקרקעין: על-פי ההלכה שנפסקה ב- ע”א 8318/96 קוצר נ’ ציתיאת (להלן: “עניין ציתיאת”), יש להחיל את הסייגים החלים על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין (כגון: הפסד ניכר לשותפים) גם על פירוק שיתוף הנעשה בדרך של רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק. ברוח זו נפסק עוד ב- ע”א 587/78 רוטשילד נ׳ פרנק, כי אם בנסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מהבעלים המשותפים, רשאי בית-המשפט שלא להפעיל את סעיף 42 לחוק. בפסיקה אף הוטעם, כי בבואו לדון בפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף מוקנה לבית-המשפט שיקול-דעת רחב והוא רשאי להביא בחשבון מגוון שיקולים נוספים (עניין ציתיאת, בפסקאות 10 ו- 17). דברים אלו משליכים במישרין על ענייננו: כל אימת שפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם בהתאם לברירת המחדל שבסעיף 42(א) לחוק המקרקעין אינו אפשרי, משום שלדעת בית-המשפט יוביל לחוסר צדק, נפתח הפתח להחלתו של סעיף 42(ב) לחוק, היינו, להפיכתו של הפירוק בדרך של רישום בית משותף לאפשרי באמצעות פסיקתם של תשלומי איזון. זוהי משמעותו של סעיף 42(ב) הקובע כי היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית-המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין.
26. משבאנו לכאן לא נותר אלא לבחון האם איזן בית-משפט קמא כראוי בין השיקולים השונים המשמשים בסוגיה. אקדים ואומר כי לדעתי התשובה חיובית. פירוק השיתוף על-פי הצעתו של המהנדס אביר אמנם יכרסם בזכות הבעלות של המערערים שכן הוא יגרע מהם 8.33 מ”ר ששווים 5,000 דולר; אולם בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו יש כדי להטות את הכף לעבר מסקנה השוללת את אימוץ הצעתו של המודד שו”ב ז”ל לפיה יש לפרק את השיתוף בהתאם לחלקים הרשומים על-אף הפגיעה הקשה במשפחת מרום וב- וקניין ובבחינת ייקוב הדין את ההר. בהקשר זה ראויים להדגשה השיקולים הבאים:
א. כפי שקבע בית-משפט קמא, במצב הקיים בשטח מאז רכישת החלקה ובניית הבתים לפני כשלושים שנה, לא ניתן ליישם את הצעתו של המודד שו”ב ז”ל אלא תוך פגיעה חמורה בהנאתם של וקניין ומשפחת מרום מבתיהם, ותוך פגיעה קשה בפרטיותם.
הבתים הועמדו מלכתחילה באופן שבו הובטחה פרטיות מכסימלית לדייריו של כל בית, כך שכל אחד ישקיף לחצרו שלו, ולא לתוך חצרו של השכן. בית-משפט קמא אימץ בעניין זה את עדותו של מרום:
“לקחתי את אדריכל מנדלבליט, שהיה גאון… הוא אמר לי כי אני אקבל פרטיות. לכל אחד מאיתנו יש פרטיות של 100 אחוז. בכל מקום של הבית לא רואים אחד את השני. הוא בנה כך שהחצרות נותנים פרטיות מוחלטת לכיוון הבית.”
(עמ׳ 68 לפרוטוקול)
בית-משפט קמא הוסיף וציין כי החלוקה שהוצעה על-ידי המודד שו”ב ז”ל מתעלמת מעיקרון בסיסי זה, ומשמעותה היא שמרום ישקיף מתוך ביתו אל חצרו של וקניין וההיפך, ואילו התובעים (המערערים) ישקיפו מתוך חצר ביתם אל תוך ביתו של וקניין וההיפך, והכל, רק כדי לאפשר לתובעים לקבל שטח זניח של 8.33 מ”ר עליו ויתרו הלכה למעשה מאז נבנו הבתים בשנת 1978 ועד למינויו של כונס הנכסים בשנת 2004. אין בהצעה זו ניצול יעיל ונכון של החלקה, עקרון שעמד לנגד האדריכל מנדלבליט עת תכנן עבור בעלי החלקה את אופן העמדת הבתים והגבולות בין החצרות. דברים אלו מקובלים עלי במלואם.
ב. מזווית ראיה נוספת ניתן לומר, כי רישום הבית המשותף על-פי הצעתו של המהנדס אביר, ההולמת את האופן שבו תוכננו העמדת הבתים והגבולות שבין החצרות ושלפיו התנהלו הדברים בפועל במשך כשלושה עשורים תמימים, אינו חורג מגדר ציפיותיהם הלגיטימיות של השותפים.
ג. אין צורך לומר, כי מהלכיהם של משפחת מרום ושל וקניין בוצעו ומבוצעים כולם בתום-לב מוחלט (לשיקול בדבר מצבו הנפשי של הפוגע ראו: עניין רוקר).
ד. שיקול מרכזי נוסף הצריך לעניין הוא מהות היחסים בין בעלי הדין (ראו: עניין רוקר). בענייננו מדובר ביחסים בין בעל קניין לשותפו, אשר במסגרתם נודע לעקרון תום-הלב משקל מוגבר. לעיל עמדנו על כך כי לשיקול זה ניתן ביטוי גם בסעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב התחשבות ככל הניתן במשאלותיהם של השותפים, וכן בסעיף 42(ב) לחוק, המסמיך את בית-המשפט לבצע את הפירוק תוך פסיקת תשלומי איזון במקרה שבו פירוק תוך הקצבת דירות בהתאם לחלקיהם הרשומים של השותפים אינו צודק.
ה. משקל מיוחד נודע למשאלתו של וקניין לבצע את הפירוק בהתאם להצעת החלוקה של המהנדס אביר, על-אף שהדבר גורע שטח של 14 מ”ר מהמגיע לו בהתאם לחלקו היחסי בבעלות. על חשיבות פירוק השיתוף בדרך זו עבור וקניין מעידה גם העובדה שהוא אינו תובע דבר ממשפחת מרום, על-אף ש- 14 המ”ר הנדונים עוברים לבעלותה. לזאת יש להוסיף כי וקניין רכש את הדירה מאת כונס נכסים, בפיקוחו של בית-המשפט, ובנסיבות שבהן יכול היה להניח בתום-לב כי הוא קונה ומקבל זכויות בעלות במלוא השטח שהחזיק גבריאלוביץ.
ו. בעוד שפירוק השיתוף בהתאם לעמדתם של המערערים יפגע בצורה קשה במידת הנאתם של משפחת מרום ושל וקניין מבתיהם, הרי מידת הפגיעה במערערים עקב אימוץ הצעת המהנדס אביר הנה מוגבלת ביותר. הצעת המהנדס אביר אינה גורעת משטחה של דירת המערערים כי אם משטח החצר; השטח שנגרע מצומצם יחסית ושוויו אינו אלא 5,000 דולר; גריעת השטח המערערים לא תפגע בזכותם באחוזי הבניה הקיימים בחלקה שכן אלו יוצמדו לדירתם בהתאם למנתם הרשומה (10/24). בהקשר זה ראוי להזכיר כי דירת המערערים הנה זו הפונה לחורשה הפתוחה, עובדה שלדברי השמאי ברזילי מגדילה ממילא את שוויה היחסי ביחס למגרשיהם של השותפים הנותרים.
27. בשל כוחם המצטבר של השיקולים שנמנו לעיל אני סבור, כי החלטתו של בית-משפט קמא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית המשותף בהתאם להצעתו של המהנדס אביר הנה מאוזנת, צודקת וסבירה, ואין עילה להתערב בה.
28. בשולי הדברים אציין, כי בהינתן שענייננו בפירוק שיתוף בין שותפים, היכול להיעשות תוך פסיקתם של תשלומי איזון בהתאם לסעיף 42(ב) לחוק, אין מקום להגביל את תחולתה של הצעת המהנדס אביר רק לתקופה שבה יוסיפו הצדדים עצמם להתגורר בנכס. הגבלה מסוג זה רלבנטית וישימה במקום שבו נסוגה זכות הקניין של הבעלים מפני אינטרסים של פולש (עניין טורקיה, בפסקה 17), אך אין לה מקום במקרה של פירוק שיתוף תוך פסיקת תשלומי איזון, כפי שהדבר בענייננו.
29. בית-משפט קמא נמנע מלחייב את משפחת מרום לשלם למערערים תשלום איזון, מן הטעם שבעת רכישת החלקה כבר שלמה משפחת מרום סכום העולה על חלקה היחסי במקרקעין. עמדתי בנקודה זו שונה: התשלום דנן בוצע בשעתו על-ידי משפחת מרום בתמורה לקבלת זכויות חזקה ושימוש ב- 22.3 מ”ר העודפים לחלקה הרשום, אשר 8.33 מ”ר מתוכם היו שייכים למערערים (ויתרת 14 מ”ר נוספים לגבריאלוביץ). משפחת מרום אכן החזיקה והשתמשה בשטח העודף במשך כשלושים שנה. לעומת-זאת, על-פי הצעתו של המהנדס אביר, אשר בית-משפט קמא ראה לאמצה, ישודרג מעמדה המשפטי של משפחת מרום כמחזיק וכמשתמש גרידא בשטח העודף והיא תהפוך לבעליו. בנסיבות אלו אין סיבה שלא לחייב את משפחת מרום לשלם למערערים תשלום איזון המשקף את שווי הבעלות של 8.33 מ”ר הנ”ל, היינו, 5,000 דולר כאמור בחוות-דעתו של השמאי ברזילי.
30. אציע איפוא לחבריי להורות על דחיית הערעור, בכפוף לחיובה של משפחת מרום לשלם למערערים סך של 5,000 דולר כערכם בשקלים במועד מתן חוות-הדעת של השמאי ברזילי, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן החל מאותו מועד. התשלום יבוצע בד-בבד עם רישומו של הבית המשותף.”
ראה גם: ת”א (חי’) 54920-11-12 שולמית גנון נ’ רחל ברדוגו, תק-של 2015(2), 106809 (2015); ת”א (נת’) 21340-09-11 עופר חן נ’ הנתבעים עזבון המנוחה שולמית כהן באמצעות “יורשי” עזבונה על-פי צוואה, תק-של 2015(2), 90193 (2015); ת”א (רשל”צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ’ סולימאן יוסיאן, תק-של 2015(2), 87557 (2015); ת”א (קריות) 36424-04-14 חיים קסוס נ’ שאול קלמה, תק-של 2015(2), 62000 (2015); ת”א (קריות) 2254/07 יצחק טפלר נ’ דוד ציר, תק-של 2015(1), 56948 (2015); ת”א (נצ’) 6659/04 מינהל מקרקעי ישראל – נצרת עלית נ’ עאדל סעיד זידאני, תק-של 2015(1), 54468 (2015); ת”א (חי’) 42625-01-11 משה נתנזון נ’ שרה לנג, תק-של 2015(1), 51722 (2015); תא”ק (ת”א) 49100-09-12 ח. ששון בונה בע”מ נ’ מוסך יוסי קוסטה בע”מ, תק-של 2014(4), 100051 (2014); ת”א (יר’) 6267/09 דורון לנגה נ’ לאה ברוכין, תק-של 2014(4), 95354 (2014); ת”א (רח’) 42221-10-12 דוד אלפי נ’ נירה בר, תק-של 2014(4), 19592 (2014).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
